--- title: "Anagayrimenkul nedir?" source: "https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/anagayrimenkul" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" type: "DefinedTerm" updated: "2026-10-21" --- # Anagayrimenkul Diğer yazımlar: Ana gayrimenkul **Kısaca:** Kat mülkiyetine konu olan, üzerinde bağımsız bölümler bulunan ana taşınmazdır. (KMK m.45) ## Kanunda nerede geçiyor ### Kat Mülkiyeti Kanunu - KMK m.2 – II – Tarifler (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-2#f1-a): Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür. Hem anayapıyı hem de arsa ve ortak yerleri kapsar; bağımsız bölümlerin toplamı ile ortak yerlerin birlikte oluşturduğu taşınmazı ifade eder. - KMK m.5 – I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-5#f2): Üzerinde kat mülkiyeti kurulan veya kurulacak olan ve bağımsız bölümlere ayrılan taşınmazdır. Arsa payları bu taşınmaz üzerinden belirlenir. - KMK m.10 – A) Genel kural (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-10#f2): Üzerinde birden çok bağımsız bölüm bulunabilen ve kat mülkiyetine konu olan ana taşınmazdır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için anagayrimenkulün tümünün kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. - KMK m.12 – I - İstem ve belgeler (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-12#f1): Üzerinde kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin bulunduğu, henüz kat mülkiyetine çevrilmemiş taşınmazdır. Kat mülkiyetinin kurulmasıyla bu taşınmaz bağımsız bölümlere ve ortak yerlere bölünür. - KMK m.13 – II - Sözleşme ve tescil (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-13#f2): Kat mülkiyetine konu edilen, üzerinde birden çok bağımsız bölüm bulunan ana taşınmazdır. Kat mülkiyeti kurulduğunda sayfası kapatılır. - KMK m.17 – B) Kat irtifakı sahibinin hakları (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-17#f3): Kat irtifakının kurulduğu, üzerinde bağımsız bölümlerin bulunacağı taşınmazdır. Üçte iki kullanım şartı bu taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümler üzerinden hesaplanır. - KMK m.21 – IV - Sigorta anlaşması (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-21#f1): Bağımsız bölümlerin, ortak yerlerin ve eklentilerin bütününü oluşturan, kat mülkiyetine konu olan taşınmazdır. Sigortanın konusu ana gayrimenkulün tamamıdır; sigorta bağımsız bölümleri de kapsar. - KMK m.24 – VII - Yasak işler (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-24#f1): Birden fazla bağımsız bölümden oluşan, kat mülkiyetine konu olan yapılı taşınmazdır. Madde hükmü bu taşınmazın her bağımsız bölümü için geçerlidir. - KMK m.35 – 1. Genel yönetim işlerinin görülmesi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-35#f1-b): Kat mülkiyetine konu olan, birden çok bağımsız bölümden oluşan binanın tamamını ifade eder. Yöneticinin genel yönetim görevleri ana gayrimenkul bakımından yerine getirilir, tek bağımsız bölüm bakımından değil. - KMK m.45 – G) Temliki tasarruflar ve önemli işler (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-45#f1): Kat mülkiyetine konu olan, üzerinde bağımsız bölümler bulunan ana taşınmazdır. Madde, bu taşınmazın tamamı üzerindeki hukuki işlemleri konu alır, tek bir bağımsız bölümün devrini kapsamaz. - KMK m.53 – III - Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-53#f1): Üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunan ve bağımsız bölümlere ayrılmış asıl taşınmazdır. Yönetim, giderler ve sigorta bu taşınmaza bağlı olarak düzenlenir. ## Karıştırılan kavramlar - **Anagayrimenkul / anayapı** (KMK m.2): Anagayrimenkul, arsa ve ortak yerler dahil taşınmazın bütünüdür. Anayapı, yalnızca esas yapı kısmıdır. Ortak yerler ve eklentiler anayapının dışında kalır; anayapı kavramı bağımsız bölümlerin dayandığı yapı ile sınırlıdır. - **Anagayrimenkul projesi / bağımsız bölüm planları** (KMK m.12): Madde 12 uyarınca istenen mimarî proje ana gayrimenkulün tamamına ait proje niteliğindedir. Her bağımsız bölüm için ayrıca belediyece tasdikli bağımsız bölüm planları Yönetmelik ve uygulama düzeyinde istenir. Madde 12 kapsamındaki proje ile bağımsız bölüm planlarının işlevi ayrıdır; birbirinin yerine geçmez. - **Bağımsız bölüm / Anagayrimenkul** (KMK m.45): Tek bir bağımsız bölümün devri veya kiralanması, bu maddenin konusu değildir; bağımsız bölüm malikinin kendi mülkiyet hakkı içindedir. Anagayrimenkulün tamamını ya da ortak yerleri etkileyen işlemler, maddenin kapsamına girer. Bağımsız bölüm devrinde oybirliği aranmaz; ana taşınmaz bütününü etkileyen işlemde aranır. ## Örnek kararlar - 2005/98 E., 2006/3 K., 05.01.2006 — ilgili: KMK m.12 - Hukuk Genel Kurulu, 2019/363 E., 2022/786 K., 31.05.2022 — ilgili: KMK m.12 - Hukuk Genel Kurulu, 2017/2001 E., 2022/81 K., 08.02.2022 — ilgili: KMK m.2 ## İlgili terimler [Kat irtifakı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kat-irtifaki) · [Yapı kullanma izin belgesi](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/yapi-kullanma-izin-belgesi) · [Bağımsız bölüm](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/bagimsiz-bolum) · [Arsa payı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/arsa-payi) · [Yönetim planı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/yonetim-plani) · [Anayapı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/anayapi) · [Ortak Yerler](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/ortak-yerler) · [Kat mülkiyeti](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kat-mulkiyeti) --- Hukuki tavsiye değildir. Güncel kanun metni için madde bağlantılarına bakın.