--- title: "Arazi nedir?" source: "https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/arazi" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" type: "DefinedTerm" updated: "2026-10-21" --- # Arazi **Kısaca:** Medeni Kanun bakımından taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan ilk kategoridir. Arazi üzerindeki yapılar ve bitkiler bu tanımın içinde değildir, ayrı hükümlere tabidir. (TMK m.704) ## Kanuni tanım - **5403 s. K. m.3/1-ç** (Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu): Toprak, iklim, topografya, ana materyal, hidroloji ve canlıların değişik oranda etkisi altında bulunan yeryüzü parçasını — https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/5403-sayili-toprak-koruma-ve-arazi-kullanimi-kanunu/madde-3#f1-cc ## Kanunda nerede geçiyor ### Türk Medeni Kanunu - TMK m.704 – A. Taşınmaz mülkiyetinin konusu (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-704#f1-1): Medeni Kanun bakımından taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan ilk kategoridir. Madde metninde tanımlanmamıştır; yerinde sabit olan ve bir yerden başka yere nakledilemeyen yeryüzü parçasını ifade eder. Arazi üzerindeki yapılar ve bitkiler bu tanımın içinde değildir, ayrı hükümlere tabidir. - TMK m.998 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-998#f1-1): Tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilen birinci kategoridir. Kaydı özel kanun hükümlerine tabidir; madde bu kaydın ölçütlerini kendisi belirlemez. ### Emlak Vergisi Kanunu - Emlak Vergisi Kanunu m.12 – Mevzu (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/1319-sayili-emlak-vergisi-kanunu/madde-12#f1): Toprak yüzeyinin, sınırları yeterli derecede belirli biçimde ayrılmış parçası olarak anlaşılır. Maddenin ikinci ve dördüncü fıkraları bakımından arazi kavramı arsayı da kapsayacak biçimde genişletilmiştir. - Emlak Vergisi Kanunu m.18 – Nispet (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/1319-sayili-emlak-vergisi-kanunu/madde-18#f1): Maddede yer alan ve binde bir oranına bağlanan vergi konusu taşınmaz türüdür. Kanunda ayrıca tanımlanan arsadan ayrı tutulur ve arsaya uygulanan oran arazi için uygulanmaz. ## Karıştırılan kavramlar - **Belediye sınırları içinde parsellenmiş arazi / parsellenmemiş arazi** (1319 s. K. m.12): Belediyece parsellenmiş arazi, madde gereği kendiliğinden arsa sayılır. Parsellenmemiş arazi, Cumhurbaşkanı kararında yer almadıkça arsa sayılmaz ve arazi olarak kalır. Aynı taşınmazın arazi mi arsa mı sayılacağı parselleme durumuna göre değişir; bu da arsa ile arazi ayrımını ilgilendiren hükümlerin uygulanmasını etkiler. - **Belediye sınırları içi / belediye sınırları dışı parsellenmemiş arazi** (1319 s. K. m.12): Belediye sınırları içinde parsellenmemiş arazi için arsa sayılma, Cumhurbaşkanı kararına bağlıdır. Belediye sınırları dışındaki parsellenmemiş arazi için de arsa sayılma yine Cumhurbaşkanı kararına bağlıdır. Her iki hâlde de belirleyici olan kararın kapsamıdır; sınır konumu tek başına arsa niteliği vermez. - **Madde metninde arazi / arsa tabiri** (1319 s. K. m.12): Kanunun diğer maddelerinde arazi tabiri geçtiğinde, aksi hüküm yoksa arsa da kapsanır. Kanunun arsa tabirini ayrıca kullandığı hükümlerde ise yorum daraltılmaz, ilgili hükmün lafzı esas alınır. Arazi tabirini kullanan hükümler arsaları da kapsar; arsaya özgü hükümler ise yalnız arsaya uygulanır. - **Arazi / Arsa** (1319 s. K. m.18): Arazi, kanunda binde bir oranına bağlanmış taşınmaz türüdür. Arsa, binde üçlük oranına bağlanmış taşınmaz türüdür. Aynı taşınmaz alanında iki farklı oran uygulanır; arsa, aynı şartlarda arazinin üç katı vergiye tabi tutulur. - **Arazi / Bağımsız ve sürekli haklar** (TMK m.704): Arazi, yeryüzünün yerinde sabit bir parçasıdır ve mülkiyeti doğrudan toprak üzerindedir. Bağımsız ve sürekli haklar, başkasının arazisi üzerinde kurulmuş ayni haklardır; örneğin üst hakkı gibi. Arazi kendiliğinden taşınmazdır; ayni hak ise tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilmek ve bağımsız ile sürekli olmak koşuluyla taşınmaz sayılır. Kayıt ve nitelik sağlanmazsa hak m.704 kapsamına girmez. - **Arazi / Bağımsız ve sürekli hak** (TMK m.998): Arazi, doğrudan tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilen temel varlıktır ve kaydı özel kanun hükümlerine tabidir. Bağımsız ve sürekli hak, bir taşınmaz üzerindeki aynî haktır ve kaydı için süreklilik koşulu ile yönetmelikteki usul aranır. Arazinin kaydında süreklilik ölçütü aranmaz; bağımsız ve sürekli hakta ise süresiz veya en az otuz yıllık süre şarttır. ## İlgili konular - Kurulması, tapu sicilinin tutulması ve tapu idareleri (Medeni Hukuk): https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/kurulmasi-tapu-sicilinin-tutulmasi-ve-tapu-idareleri - Taşınmaz mülkiyetinin konusu, kazanılması ve kaybı (Medeni Hukuk): https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/tasinmaz-mulkiyetinin-konusu-kazanilmasi-ve-kaybi ## Örnek kararlar - 7. Hukuk Dairesi, 2023/403 E., 2023/2627 K., 16.05.2023 — ilgili: TMK m.704, TMK m.998 - 2014/177 E., 2015/49 K., 14.05.2015 — ilgili: TMK m.704 - 2012/87 E., 2014/41 K., 27.02.2014 — ilgili: TMK m.998 ## İlgili terimler [Arsa](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/arsa) · [Arazi vergisi](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/arazi-vergisi) · [Cumhurbaşkanı kararı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/cumhurbaskani-karari) --- Hukuki tavsiye değildir. Güncel kanun metni için madde bağlantılarına bakın.