--- title: "Arsa payı nedir?" source: "https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/arsa-payi" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" type: "DefinedTerm" updated: "2026-10-21" --- # Arsa payı **Kısaca:** Arsanın, kanunda öngörülen esasa göre bağımsız bölümlere ayrılan ortak mülkiyet paylarıdır. Bağımsız bölümden ayrı olarak devredilip rehnedilemez. (KMK m.2) ## Kanunda nerede geçiyor ### Kat Mülkiyeti Kanunu - KMK m.2 – II – Tarifler (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-2#f1-d): Arsanın, kanunda öngörülen esasa göre bağımsız bölümlere ayrılan ortak mülkiyet paylarıdır. Bağımsız bölümden ayrı olarak devredilip rehnedilemez. - KMK m.3 – III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-3#f1): Ana gayrimenkulün paylı mülkiyetindeki her kat malikinin hissesidir. Bağımsız bölümün değerine oranlı olarak tahsis edilir ve bağımsız bölümle birlikte devredilir. - KMK m.5 – I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-5#f1): Anagayrimenkulün arsasında bağımsız bölüm malikine düşen, bağımsız bölümle ayrılmaz biçimde bağlı paydır. Tek başına devredilemez, rehin edilemez ve başka bir ayni hakka konu olamaz. - KMK m.16 – II - Ortak yerler üzerinde (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-16#f2): Her bağımsız bölüm malikinin ana gayrimenkul üzerindeki paydaşlık oranını gösteren değerdir. Ortak yerler üzerindeki mülkiyet payı ve, madde kapsamında, kullanma ölçüsü bu orana bağlıdır. - KMK m.46 – I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-46#f7): Her bağımsız bölümün ana taşınmazın arsasındaki paylı hissesidir. Adi mülkiyete çevirmede pay oranı, kamulaştırmada ise bedel takdirinde belirleyici ölçüttür. - KMK m.52 – II - Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-52): Bağımsız bölümlerin değerleri oranında belirlenen, arsadaki paydaşlık ölçüsüdür. Yapı bölümü sahiplerine bedelsiz verilir. ### Katma Değer Vergisi Kanunu - KDVK m.2 – Teslim (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/3065-sayili-katma-deger-vergisi-kanunu/madde-2#f1-5): Arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine ait arsanın, müteahhide devredilen ve konut ya da işyeri karşılığı verilen kısmıdır. Arsa payı teslimi ve karşılığında konut ya da işyeri teslimi ayrı teslimler olarak ele alınır. ## Karıştırılan kavramlar - **Arsa payı / bağımsız bölüm mülkiyeti** (KMK m.2): Arsa payı, arsanın ortak mülkiyetinden bağımsız bölüme düşen paydır. Bağımsız bölüm mülkiyeti, bölümün kendisi üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez veya rehnedilemez; hukuki işlemler bağımsız bölüm üzerinden yapılır. - **Eşit pay / arsa payı oranında pay** (KMK m.20): Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans, kat maliklerine eşit olarak paylaştırılır. Sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı, ortak tesis işletme giderleri ve bunlar için toplanacak avans ise arsa payı oranında paylaştırılır. Aynı bina içinde arsa payı farklı iki kat malikinin kapıcı gideri için ödeyeceği tutar eşit, onarım gideri için ise arsa payı oranında belirlenir. - **Arsa payı / kişi başına oy** (KMK m.31): Oy ağırlığının arsa payına göre belirlendiği ve paya oranla hesaplandığı yaklaşım. Her kat malikinin arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkı taşıdığı kişisel oy ilkesi. Madde bu ikinci yaklaşımı benimser. Kurulda oy sayımı arsa payı üzerinden yapılmaz; küçük payı olan malik ile büyük payı olan malik eşit birer oya sahiptir. - **Kat malikleri sayısı / arsa payı ölçütü** (KMK m.39): Olağanüstü hesap isteminde sayı itibarıyla yarı aranır. Kat malikleri kurulu kararlarında ise sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte aranır. Hesap isteminde arsa payı büyük ya da küçük olsa da sayı yeterlidir; karar yetersayısı ile karıştırılmamalıdır. - **Sayı ve arsa payı çoğunluğu / Salt çoğunluk (bağımsız bölüm sayısı)** (KMK m.71): Blok ve blok niteliğinde olmayan yapılarda, kat maliklerinin hem sayıca hem arsa payı olarak çoğunluğu aranır. Toplu yapıda ise oy, temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu ile kullanılır. Toplu yapı kararında arsa payı ölçütü değil bağımsız bölüm sayısı esas alınır. - **Tapuda irtifak vaadi şerhi / noter tarafından düzenlenen satış vaadi ve arsa payı sözleşmesi şerhi** (2644 s. K. m.26): İrtifak hakkı tesisi vaatleri, tapu görevlisi tarafından re'sen şerh verilir. Noterde düzenlenen satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin isteğiyle şerh verilir. Birincisinde şerh resen yapılır, ikincisinde talep gerekir. Her ikisinde de şerhten itibaren beş yıl içinde işlem yapılmazsa şerh resen terkin olunur. ## İlgili konular - Mükellefiyet (Vergi ve Vergi Usul Hukuku): https://www.hukuksalegitim.com/konu/vergi-ve-vergi-usul-hukuku/mukellefiyet ## Örnek kararlar - 2023/156 E., 2024/19 K., 23.01.2024 — ilgili: KMK m.46 - Hukuk Genel Kurulu, 2023/658 E., 2025/297 K., 14.05.2025 — ilgili: KMK m.3 - Hukuk Genel Kurulu, 2023/572 E., 2024/351 K., 03.07.2024 — ilgili: KMK m.3 ## İlgili terimler [Ortak Yerler](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/ortak-yerler) · [Kat irtifakı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kat-irtifaki) · [Anagayrimenkul](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/anagayrimenkul) · [Anayapı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/anayapi) · [Trampa](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/trampa) · [Kat mülkiyeti](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kat-mulkiyeti) · [Yapı kullanma izin belgesi](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/yapi-kullanma-izin-belgesi) · [Dağıtım](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/dagitim) --- Hukuki tavsiye değildir. Güncel kanun metni için madde bağlantılarına bakın.