--- title: "Kanuni ipotek nedir?" source: "https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kanuni-ipotek" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" type: "DefinedTerm" updated: "2026-10-21" --- # Kanuni ipotek **Kısaca:** Kanuni ipotek, 5 kanunda 10 maddede geçen bir kavramdır; anlamı bağlama göre değişir. - TMK m.896: Kanun gereği, bir alacaklının talebi ve sözleşmesi aranmaksızın, kanunun belirlediği koşullarda taşınmaz üzerinde kendiliğinden doğan ipotek türüdür. (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-896) - TTK m.1048 · eee) Alacaklının gemi malikine karşı sahip olduğu istem hakkının zamanaşımına uğraması: Kanun hükmü gereği, bir alacağın güvencesi olarak gemi üzerinde kendiliğinden doğan ipotek türüdür. (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6102-sayili-turk-ticaret-kanunu/madde-1048) - KMK m.22 · ortak giderlerin teminatı: Kanun gereği kendiliğinden doğan değil, belirli bir alacak için yalnızca tescil ile kurulan taşınmaz rehnidir. (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-22) ## Kanunda nerede geçiyor ### Türk Medeni Kanunu - TMK m.834 – V. Üst hakkı iradının güvencesi — 1. İpotek kurulmasını isteme hakkı (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-834): Kanun gereği, bir alacağın teminatı için taşınmaz üzerinde doğan ve tapu siciline tescil edilmesi gereken ipotek türüdür. Tescil, sözleşme yerine kanundan doğan talebe dayanarak yapılır. - TMK m.892 – I. Tescile tâbi olmayan kanunî ipotek (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-892#f1): Doğrudan kanun hükmü gereğince, bir alacağı teminat altına almak için taşınmaz üzerinde kendiliğinden doğan ipotek hakkıdır. Kurulmasında taraf iradesi değil kanun hükmü esas alınır. - TMK m.894 – 2. Satıcılar, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları bakımından (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-894#f1): Kanun gereği, taraflar arasında bir sözleşme yapılmasına gerek kalmaksızın doğan ipotek türüdür. Bu maddede konu edilen kanunî ipotekler, mirasçıların, satıcıların ve elbirliği ortaklarının lehine doğan ipoteklerdir. - TMK m.895 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-895#f1): Kanun gereği, tarafların sözleşmesi olmaksızın doğan ve tescil ile kazanılan ipotek türüdür. Burada zanaatkâr ve yüklenicinin alacağını güvence altına alır. - TMK m.896 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-896#f1): Kanun gereği, bir alacaklının talebi ve sözleşmesi aranmaksızın, kanunun belirlediği koşullarda taşınmaz üzerinde kendiliğinden doğan ipotek türüdür. Madde bu ipoteğin sıra ilişkisini konu alır. ### Türk Ticaret Kanunu - TTK m.1048 – eee) Alacaklının gemi malikine karşı sahip olduğu istem hakkının zamanaşımına uğraması (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6102-sayili-turk-ticaret-kanunu/madde-1048#f1): Kanun hükmü gereği, bir alacağın güvencesi olarak gemi üzerinde kendiliğinden doğan ipotek türüdür. Madde kapsamında yalnız gemi siciline tescil edilmemiş olanlar değerlendirilir. - TTK m.1393 – e) Dördüncü sıra (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6102-sayili-turk-ticaret-kanunu/madde-1393#f1): TTK m.1013 uyarınca, belirli alacakların güvencesi için kanun gereği doğan ipotek türüdür. Bu maddede yer alan tersane alacaklısı, bu ipotek ile teminat altına alınmış alacaklarını kaydettirebilir. ### Kat Mülkiyeti Kanunu - KMK m.22 – V - Ortak giderlerin teminatı (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-22#f2): Kanun gereği kendiliğinden doğan değil, belirli bir alacak için yalnızca tescil ile kurulan taşınmaz rehnidir. Bu maddede ödenmeyen gider borcu için bağımsız bölüm üzerinde tescil talep edilmesi hâlinde kurulur. Tescil talep edilmedikçe ya da mahkeme borcu belirlemedikçe kurulmaz. ### Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun - Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun m.5 – Satış bedelinin ödenmesi, satış bedelinden pay verilmesi, belediyelere devir (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4706-sayili-hazineye-ait-tasinmaz-mallarin-degerlendirilmesi-ve-katma-deger-vergisi-kanununda/madde-5#f2): Medeni Kanun uyarınca kanun gereği doğan ve satılan taşınmaz üzerinde Hazine lehine tesis edilen ipoteğidir. Taksitli satışta banka teminatının yerine geçebilecek seçimlik güvencelerden biridir. ### Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun - Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun m.40 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/7269-sayili-umumi-hayata-muessir-afetler-dolayisiyle-alinacak-tedbirlerle-yapilacak-yardimlara/madde-40#f2): Türkiye Emlak Kredi Bankasının isteği üzerine, borçlandırma senetlerine dayanılarak tapu dairelerince taşınmaz üzerine tesis edilen ipotektir. Tapu dairesi, banka lehine ipotek muamelesini takrir almadan yapar. ## Karıştırılan kavramlar - **Tescile tabi olmayan kanuni ipotek / Tescile tabi kanuni ipotek** (TMK m.892): Tescile tabi olmayan kanuni ipoteklerde hak, kanunun doğrudan doğurduğu alacakla kendiliğinden doğar. Örneğin m.865, m.867 ve m.876 kapsamındaki haklar bu gruptadır. Tescile tabi kanuni ipoteklerde hakkın doğumu için tapu siciline tescil gerekir. Bu haklar m.893 ve benzeri hükümlerde düzenlenir ve hak sahibine tescil talep hakkı tanır. Tescile tabi olmayan haklarda tescil yapılmadan da hak doğar ve üçüncü kişiler kanundan kaynaklandığı için bu hakları ileri süremezler. Tescile tabi kanuni ipotekte ise tescil yapılmadan hak doğmaz. - **Kanuni ipotek / Sözleşmeyle kurulan ipotek** (TMK m.892): Kanuni ipotek, taraf iradesi yerine doğrudan kanun hükmüne dayanır. Sözleşmeyle kurulan ipotekte ise taraflar arasında rehin sözleşmesi ve tescil birlikte aranır. Bu madde yalnızca kanuni ipotek bakımından tescilin doğum şartı olmadığını belirler; sözleşmeli ipotek için tescil zorunluluğu geçerlidir. - **Zanaatkâr-yüklenici arası / Diğer kanuni ipotek sahipleri** (TMK m.896): Zanaatkâr ve yüklenicilerin kendi aralarındaki ilişki bu madde ile düzenlenir. Bu kişilerin diğer alacaklılara karşı sıra ilişkisi bu madde kapsamında değildir ve ayrı hükümlere tabidir. Madde yalnız zanaatkâr ve yükleniciler arasında aynı sırayı öngörür; diğer alacaklılarla olan sıra ilişkisi için başka kurallara bakılmalıdır. - **Akdî ipotek / Kanuni ipotek** (TTK m.1048): Akdî ipotek, sözleşmeyle kurulup gemi siciline tescil edilerek doğar; madde kapsamında sicilden haksız silinmiş olanlar yer alır. Kanuni ipotek, kanun gereği kendiliğinden doğar; madde kapsamında yalnızca tescil edilmemiş olanlar yer alır. Her iki türde de düşme aynı sebebe bağlanır, ancak akdî ipotekte sicilden silinme, kanuni ipotekte tescil eksikliği koşul olarak aranır. - **Kanuni ipotek / Hapis hakkı** (TTK m.1393): Kanuni ipotek, TTK m.1013 uyarınca kanun gereği doğan bir ipoteğe dayanır. Hapis hakkı, TMK m.950 uyarınca, eşyayı elinde tutan alacaklıya tanınan bir güvencedir. Her iki güvence de dördüncü sıraya kaydedilmek için yeterlidir. Güvencenin türü, sıra cetvelindeki yeri değiştirmez. - **Kanuni ipotek / sözleşmeye dayalı rehin** (TMK m.856): Sözleşmeye dayalı taşınmaz rehninde kurucu unsur malikin iradesine dayanan sözleşme ve tescildir. Tescile tabi kanuni ipotekte rehin doğrudan kanun hükmüne dayanır. Sözleşmeye dayalı rehinde resmî şekil ve tescil aranır; kanuni ipotekte tescilin dayanağı kanun hükmüdür ve madde metnindeki sözleşme şekli aranmaz. ## İlgili konular - Hükmü, kanunî ipotek ve tescile tâbi kanunî ipotekler (Medeni Hukuk): https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/hukmu-kanuni-ipotek-ve-tescile-tabi-kanuni-ipotekler - Sıra cetveli ve eşya hakkında icra (İcra Müdürlüğü Mevzuatı): https://www.hukuksalegitim.com/konu/icra-mudurlugu-mevzuati/sira-cetveli-ve-esya-hakkinda - Süresinden önce devir istemi ve üst hakkı iradının güvencesi (Medeni Hukuk): https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/suresinden-once-devir-istemi-ve-ust-hakki-iradinin-guvencesi ## Örnek kararlar - Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025 — ilgili: TMK m.892, TMK m.894, TMK m.895, TMK m.896 - Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023 — ilgili: TMK m.892, TMK m.894, TMK m.896 - Hukuk Genel Kurulu, 2021/658 E., 2023/867 K., 27.09.2023 — ilgili: TMK m.894, TMK m.896 ## İlgili terimler [Aynı sıra](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/ayni-sira) · [Elbirliği ortaklığı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/elbirligi-ortakligi) · [Tapu siciline tescil](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/tapu-siciline-tescil) · [Yüklenici](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/yuklenici) · [İrat](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/irat) · [Hak sahipliği](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/hak-sahipligi) · [Tescil tarihi](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/tescil-tarihi) · [İstem hakkı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/istem-hakki) --- Hukuki tavsiye değildir. Güncel kanun metni için madde bağlantılarına bakın.