--- title: "Kat irtifakı nedir?" source: "https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kat-irtifaki" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" type: "DefinedTerm" updated: "2026-10-21" --- # Kat irtifakı **Kısaca:** Arsa üzerinde, kat mülkiyetinin kurulamadığı hallerde bağımsız bölümler için kurulan, arsa payına bağlı bir haktır. Eşya hukukunda düzenlenen irtifak hakkı türlerinden biri değil, eşyaya bağlı bir borç niteliğindedir. (KMK m.5) ## Kanunda nerede geçiyor ### Kat Mülkiyeti Kanunu - KMK m.1 – I – Genel kural (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-1) - KMK m.3 – III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-3#f2) - KMK m.5 – I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-5#f1): Arsa üzerinde, kat mülkiyetinin kurulamadığı hallerde bağımsız bölümler için kurulan, arsa payına bağlı bir haktır. Eşya hukukunda düzenlenen irtifak hakkı türlerinden biri değil, eşyaya bağlı bir borç niteliğindedir. - KMK m.7 – I - Ortaklığın giderilmesi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-7#f1): Arsa üzerinde, bağımsız bölümler için kişisel ve üst hakkı niteliğinde bir kat irtifakı kurulmuş olmasıdır. Kat mülkiyetinden farklı olarak arsa malikinin mülkiyeti sürer ve madde bu haldeki taşınmazlar için de paylaşma davasını yasaklar. - KMK m.9 – D) Genel hükümlerin uygulanma alanı (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-9#f1): Arsa payına bağlı bir irtifak türüdür. Madde 9 kat irtifakı sahipleri bakımından da aynı başvuru sırasını öngörür. - KMK m.10 – A) Genel kural (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-10#f1): Henüz inşası tamamlanmamış ya da inşasına başlanmamış bir yapı için, arsa payına bağlı olarak kurulan ve yapı tamamlanınca kat mülkiyetine dönüşmesi öngörülen irtifak hakkıdır. Bu maddede kat mülkiyetiyle birlikte aynı resmi senet ve tescil koşuluna bağlanmıştır. - KMK m.11 – B) Kat mülkiyeti kütüğü (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-11#f1): Bir arsa üzerinde, ilgili bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı ile kurulan ve bağımsız bölümün kat mülkiyetine konu olacak şekilde ileride oluşacağı bir hakdır. Kat mülkiyetinden farklı olarak henüz oluşmamış bir bölüm için kurulabilir. - KMK m.14 – D) Kat irtifakının kurulması (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-14#f1): Paylı mülkiyete tabi arsa üzerinde, arsa payının malikine bağlı olarak yapı inşa etme ve kat mülkiyeti kurma borcunu ifade eden kurumdur. Madde metninde irtifak, bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı ile birlikte kurulur. - KMK m.17 – B) Kat irtifakı sahibinin hakları (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-17#f1) - KMK m.44 – III- Bağımsız bölüm ilavesi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-44#f1-c): Yeni bağımsız bölümün arsa payı üzerinde 14. madde uyarınca kurulan ve kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilen haktır. - KMK m.47 – II - Anayapının harap olması (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-47#f5): Harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyetinin, yeniden yapım süresi içinde kendiliğinden kat irtifakına dönüşmesidir. Bu dönüşüm bölüm yapılana kadar sürer ve kütüğe geçici şerh ile işlenir. - KMK m.49 – B) Kat irtifakının sona ermesi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-49#f1): Paylı mülkiyete tabi arsa üzerinde, arsa payına bağlı olarak bina inşa etme ve kat mülkiyeti kurma borcunun yüklendiği irtifak türüdür. Kişisel bir borç ilişkisinden farklı olarak borç, arsa payının sahibine geçtikçe yeni malike de bağlanır. - KMK m.52 – II - Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-52#f1-b): Bir taşınmazın üzerinde, başkasına ait arsada paylı mülkiyet temeline dayanan ve bağımsız bölüm sahibine lehine kurulan irtifak niteliğindeki kat hakkıdır. Madde 52/b uyarınca hava hakkı sahibi lehine bu şekilde kurulur. - KMK m.53 – III - Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-53): Bir gayrimenkulün paydaşlardan birinin, kat maliki gibi o gayrimenkulün belirli bir bölümünden tek başına yararlanmasını sağlamak amacıyla kurulan irtifak hakkıdır. Madde, bu hakkın kat mülkiyetine çevrilinceye kadar geçen dönemi kapsar. ### Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun - TKHK m.44 – Konutun teslimi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6502-sayili-tuketicinin-korunmasi-hakkinda-kanun/madde-44#f1): Bir yapının bağımsız bölümlere ayrılarak her birinin ayrı mülkiyet konusu yapılmasını sağlayan hukuki rejimdir. Maddeye göre kat irtifakının tüketici adına tapuya tescili, tescil edilen konutun zilyetliğinin devrini de sağlıyorsa teslim gerçekleşmiş sayılır. ## Karıştırılan kavramlar - **Kat mülkiyeti / kat irtifakı** (KMK m.1): Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümü üzerinde, o gayrimenkulün malik veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak yapının bölümleri üzerinde, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından kurulan ve yapı bittikten sonra kat mülkiyetine çevrilecek olan haktır. Yapı tamamlanmamışsa bağımsız mülkiyet değil yalnızca kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakının kurulabilmesi için kurucunun arsa maliki veya arsanın ortak malikleri olması gerekir. - **Kat irtifakı konusu arsa / kat mülkiyeti konusu arsa** (KMK m.5): Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu hakla bağdaşmayan irtifaklar kurulamaz. Kat mülkiyetine bağlanmamış arsa payı, kat irtifakı kurulan arsada bulunmaz. Bağdaşmayan irtifak kurulursa bu irtifak, kat irtifakının kapsadığı arsa payı üzerinde geçerli olmaz. - **Kat irtifakı kurulması / kat mülkiyetine geçiş** (KMK m.14): Kat irtifakı kurulurken arsa henüz yapılmamış ya da tamamlanmamıştır ve proje ile yönetim planı tapu idaresine verilir. Kat mülkiyetine geçişte yapı tamamlanmış olur ve yönetim planı ayrıca istenmez. Geçiş aşamasında yönetim planının yeniden verilmesi gerekmez; belgeler yalnız kurulum aşamasında aranır. - **Kat mülkiyeti hükümleri ile kat irtifakı yönetimi (ikinci fıkra ile üçüncü fıkra)** (KMK m.17): Ayrı bir yönetici atanması ikinci fıkra kapsamında, kat irtifakı sahiplerinin iradesine dayanır. Üçüncü fıkra, yapının fiilen tamamlanıp üçte iki bağımsız bölümün kullanılmasıyla ana taşınmazın yönetimine kat mülkiyeti hükümlerini getirir. Üçüncü fıkradaki şartlar gerçekleşince kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetim kat mülkiyeti hükümlerine göre yürür. - **Kusurlu kat irtifakı sahibinin sorumluluğu / devir yaptırımı** (KMK m.26): İkinci fıkra, kat irtifakının düşmesine yol açan kusurlu davranışta diğer paydaşların zararının tazminini öngörür. Devir yaptırımı, ihtar ve sürenin işletilmesine bağlıdır ve ihlalin kanuni süre içinde yapılamamasına değil, ödenmeyen borca bağlıdır. Her iki yaptırım birlikte uygulanabilir; zarar talebi ayrı bir kusur ve nedensellik değerlendirmesi gerektirir. - **Kat irtifakı / kat mülkiyeti yerine geçen irtifak hakkı** (KMK m.50): Paydaşın bir bölümden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlayan irtifak hakkı. Paydaşların bir bölümde kullanımını düzenleyen, kat mülkiyetine dayanmayan ve bu amaca yönelmeyen irtifak hakkı. Birinci tür irtifak hakkı kurulamaz; ikinci tür madde kapsamı dışındadır. ## Örnek kararlar - Hukuk Genel Kurulu, 2023/658 E., 2025/297 K., 14.05.2025 — ilgili: KMK m.3, KMK m.9 - Hukuk Genel Kurulu, 2023/572 E., 2024/351 K., 03.07.2024 — ilgili: KMK m.3, KMK m.9 - 5. Hukuk Dairesi, 2023/12651 E., 2024/3381 K., 19.03.2024 — ilgili: KMK m.44, KMK m.47 ## İlgili terimler [Kat mülkiyeti](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kat-mulkiyeti) · [Anagayrimenkul](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/anagayrimenkul) · [Arsa payı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/arsa-payi) · [Yapı kullanma izin belgesi](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/yapi-kullanma-izin-belgesi) · [Bağımsız bölüm](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/bagimsiz-bolum) · [Yönetim planı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/yonetim-plani) · [Kat mülkiyeti kütüğü](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kat-mulkiyeti-kutugu) · [Yedek hukuk kuralı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/yedek-hukuk-kurali) --- Hukuki tavsiye değildir. Güncel kanun metni için madde bağlantılarına bakın.