--- title: "Olağanüstü fesih nedir?" source: "https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/olaganustu-fesih" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" type: "DefinedTerm" updated: "2026-10-21" --- # Olağanüstü fesih **Kısaca:** Kira sözleşmesinin, yasal fesih bildirim süresine uyularak ve önemli sebebe dayanılarak sürenin bitiminden önce sona erdirilmesidir. Yenilik doğuran bir haktır; karşı tarafa ulaşmasıyla kabule gerek kalmadan sonuç doğurur. (TBK m.331) ## Kanunda nerede geçiyor ### Türk Borçlar Kanunu - TBK m.331 – III. Olağanüstü fesih — 1. Önemli sebepler (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-331#f2): Kira sözleşmesinin, yasal fesih bildirim süresine uyularak ve önemli sebebe dayanılarak sürenin bitiminden önce sona erdirilmesidir. Yenilik doğuran bir haktır; karşı tarafa ulaşmasıyla kabule gerek kalmadan sonuç doğurur. - TBK m.333 – 3. Kiracının ölümü (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-333): Kiracının ölümü gibi, sözleşmenin normal fesih yollarına bağlı olmayan ve özel bir sebebe dayanan fesih imkânıdır. Madde, mirasçılara tanınan bu hakkın olağanüstü niteliğini ifade eder. - TBK m.369 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-369#f2): Kira ilişkisinin devamının fesheden taraf için çekilmez hâle gelmesi üzerine, sözleşmenin vaktinden önce sona erdirilmesi yoludur. Normal fesih süresine bağlı olmakla birlikte her zaman kullanılabilir. - TBK m.431 – II. Belirsiz süreli sözleşmede — 1. Genel olarak fesih hakkı (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-431): Önemli bir sebebin varlığında, bildirim süresi beklenmeksizin ve bildirimin ulaştığı anda sözleşmeyi sona erdiren fesihtir. Bu maddenin konusu değildir, m.435 kapsamındadır. ## Karıştırılan kavramlar - **Olağanüstü fesih / Mücbir sebep** (TBK m.331): Olağanüstü fesihte sebep karşı konulamaz bir olay olmak zorunda değildir; umulmadık ve sözleşmenin çekilmez hâle gelmesine yol açan bir olay yeterlidir. Mücbir sebepte olay, taraflarca karşı konulamaz ve öngörülemez niteliktedir. Deprem nedeniyle kiralananın kullanılamaz hâle gelmesi mücbir sebep olup m.331'e dayanılarak fesih yapılmasını gerektirmez; bu durumda kiracının m.331 yoluna gitmesi gerekmez. - **Olağanüstü fesih / Olağan fesih** (TBK m.369): Olağanüstü fesihte fesih, önemli sebebe dayanır ve sözleşmenin sürdürülmesi çekilmez hâle gelmiştir. Olağan fesihte bir sebep aranmaz; sözleşme, sözleşmede ya da kanunda öngörülen dönemlere göre sona erdirilir. Olağanüstü fesihte dönemlere bağlılık aranmaz; önemli sebep varsa fesih her zaman yapılabilir. - **Olağanüstü fesih / Kiracının iflası** (TBK m.369): Olağanüstü fesih, taraflardan birinin fesih iradesine dayanır ve hâkimin takdirine tabi parasal sonuçlar doğurur. Kiracının iflasında sözleşme, iflasın açıldığı anda kanun gereği kendiliğinden sona erer (m.370). İflas hâlinde bildirime gerek yoktur; olağanüstü fesihte ise fesih bildirimi yapılmalı ve parasal sonuçlar karara bağlanmalıdır. - **Olağan fesih / Olağanüstü fesih** (TBK m.431): Olağan fesihte fesih bildirim süresine uyulur ve sözleşme bu sürenin sonunda sona erer. Olağanüstü fesihte önemli bir sebep bulunur ve sözleşme bildirimin karşı tarafa ulaştığı anda sona erer. Bu madde yalnızca olağan feshi düzenler; olağanüstü fesih için m.435 uygulanır ve bildirim süresi aranmaz. - **Genel serbest fesih / haklı sebeple olağanüstü fesih** (TBK m.378): Bu madde, belirsiz süreli kirada sebep aramaksızın fesih hakkı tanır. Haklı sebeple fesih, sözleşmenin sürelerinden bağımsız olarak derhal sona erdirme yetkisidir ve başka maddelere dayanır. Haklı sebeple fesih bu maddenin kapsamında değildir; haklı sebep varlığında ayrı hüküm uygulanır. - **Olağan fesih (m.384) / Olağanüstü fesih (m.383/II)** (TBK m.384): Madde 384 hükmünde ödünç verenin serbest iradesine dayanan fesih vardır ve bir sebep aranmaz. Madde 383/II'deki hallerde ise ihlal, kusurlu bozulma, başkasına kullandırma ya da ivedi gereksinim gibi sebepler gerekir. Olağanüstü hallerde süre beklemeden geri isteme mümkündür; belirsiz süreli sözleşmede ise sebep göstermeye gerek yoktur ancak hak dürüstlük kuralına uymalıdır. ## İlgili konular - Sözleşmenin sona ermesi ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi (Borçlar Hukuku Özel Hükümler): https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler/sozlesmenin-sona-ermesi-ve-belirsiz-sureli-kira-sozlesmelerinde-fesih-bildirimi - Belirsiz süreli sözleşmede (Borçlar Hukuku Özel Hükümler): https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler/belirsiz-sureli-sozlesmede - Sözleşmenin sona ermesi, sona ermenin sonuçları ve hayvan kirası (Borçlar Hukuku Özel Hükümler): https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler/sozlesmenin-sona-ermesi-sona-ermenin-sonuclari-ve-hayvan-kirasi ## Örnek kararlar - 3. Hukuk Dairesi, 2025/3126 E., 2025/4810 K., 14.10.2025 — ilgili: TBK m.331 - 3. Hukuk Dairesi, 2024/811 E., 2025/108 K., 08.01.2025 — ilgili: TBK m.331 - 3. Hukuk Dairesi, 2023/1504 E., 2023/3287 K., 22.11.2023 — ilgili: TBK m.331 ## İlgili terimler [Yasal fesih bildirim süresi](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/yasal-fesih-bildirim-suresi) · [Önemli sebep](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/onemli-sebep) · [Belirsiz süreli sözleşme](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/belirsiz-sureli-sozlesme) · [Fesih hakkı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/fesih-hakki) · [Fesih bildirim süresi](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/fesih-bildirim-suresi) · [Mirasçı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/mirasci) --- Hukuki tavsiye değildir. Güncel kanun metni için madde bağlantılarına bakın.