--- title: "Sınırlı ayni hak nedir?" source: "https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/sinirli-ayni-hak" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" type: "DefinedTerm" updated: "2026-10-21" --- # Sınırlı ayni hak **Kısaca:** Sınırlı ayni hak, 7 kanunda 10 maddede geçen bir kavramdır; anlamı bağlama göre değişir. - TMK m.988: Mülkiyetin dışında, malik üzerinde ya da malın üzerinde kurulan ve başka kişiye ait malda sınırlı yetki veren aynî haklardır. (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-988) - TBK m.311: Malikin mülkiyet hakkından ayrılarak üçüncü kişiye tanınan, kiralanan üzerinde kullanma ya da yarar sağlama yetkisi veren ayni haklardır. (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-311) - TCK m.54 · eşya müsaderesi: Eşya üzerinde iyiniyetli üçüncü kişi lehine kurulmuş, mülkiyetten ayrı ve mülkiyeti sınırlayan haktır; örneğin ipotek bu niteliktedir. (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/5237-sayili-turk-ceza-kanunu/madde-54) ## Kanunda nerede geçiyor ### Türk Medeni Kanunu - TMK m.974 – II. Türleri — 1. Aslî ve fer'î zilyetlik (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-974#f1): Mülkiyet dışında, bir eşya üzerinde belirli yetkiler veren aynî haklardır (örneğin rehin, intifa). Maddede bu hakkın kurulması ya da kullanılması için yapılan teslim, fer'î zilyetlik doğurur. - TMK m.988 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-988#f1): Mülkiyetin dışında, malik üzerinde ya da malın üzerinde kurulan ve başka kişiye ait malda sınırlı yetki veren aynî haklardır. Kişisel hak ve hapis hakkı bu madde kapsamında korunan hak olarak ele alınmaz; hapis hakkı ayrıca ilgili hükümlerle korunur. ### Türk Borçlar Kanunu - TBK m.218 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-218): Satılan üzerinde üçüncü kişiye tanınan, malikin yetkilerini kısmen sınırlayan ayni haklardır. Bu hakkın satış sırasında var olması ve alıcının bunu bilmemesi, maddenin uygulanması için ayrıca ele alınır. - TBK m.311 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-311): Malikin mülkiyet hakkından ayrılarak üçüncü kişiye tanınan, kiralanan üzerinde kullanma ya da yarar sağlama yetkisi veren ayni haklardır. Madde bakımından intifa hakkı, oturma (sükna) hakkı ve geçit hakkı gibi haklar örnek olarak gösterilebilir. ### Kamu İktisadi Teşebbüsleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname - Kamu İktisadi Teşebbüsleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname m.54 – Teşebbüslerin amaç ve faaliyet alanları (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/233-sayili-kamu-iktisadi-tesebbusleri-hakkinda-kanun-hukmunde-kararname/madde-54#f1-3): Hazine taşınmazı üzerinde kamu iktisadi teşebbüsü lehine kurulan, mülkiyeti Hazinede bırakan ayni haktır. Bedeli, ilk yıl için emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin yüzde biri olarak belirlenir. - Kamu İktisadi Teşebbüsleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname m.61 – Diğer haklar (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/233-sayili-kamu-iktisadi-tesebbusleri-hakkinda-kanun-hukmunde-kararname/madde-61): Intifa, irtifak, rehin ve ipotek gibi mülkiyetin tamamını değil, belli bir yararını ya da teminat işlevini veren haklardır. Madde bunların teşebbüs tarafından tesis edilebileceğini öngörür. ### Türk Ceza Kanunu - TCK m.54 – Eşya müsaderesi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/5237-sayili-turk-ceza-kanunu/madde-54): Eşya üzerinde iyiniyetli üçüncü kişi lehine kurulmuş, mülkiyetten ayrı ve mülkiyeti sınırlayan haktır; örneğin ipotek bu niteliktedir. Müsadere bu hakkı ortadan kaldırmaz, hak saklı kalarak karar verilir. ### Türk Ticaret Kanunu - TTK m.1456 – 4. Menfaat üzerinde sınırlamalar a) Sınırlı ayni hak (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6102-sayili-turk-ticaret-kanunu/madde-1456#f1): Malikin mülkiyet yetkilerinden bir kısmını başka bir kişi lehine sınırlayan ayni haktır. Bu maddede rehin, irtifak ve taşınmaz yükü gibi haklar bakımından anlam taşır. ### İl Özel İdaresi Kanunu - İl Özel İdaresi Kanunu m.10 – İl genel meclisinin görev ve yetkileri (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/5302-sayili-il-ozel-idaresi-kanunu/madde-10#f1-f): Taşınmaz üzerinde malikin mülkiyetini sınırlayan irtifak hakları gibi ayni haklardır. Madde, bunların tesisini meclis kararına bağlar; süresi yirmibeş yılı geçemez. ### Belediye Kanunu - Belediye Kanunu m.18 – Meclisin görev ve yetkileri (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/5393-sayili-belediye-kanunu/madde-18#f1-e): Taşınmaz üzerinde malikin mülkiyetini sınırlayan, belli bir kullanım ya da yararlanma sağlayan haklardır. Maddeye göre süresi otuz yılı geçemez. ## Karıştırılan kavramlar - **Doğrudan satış / sınırlı ayni hak / kiralama** (233 s. K. m.54): Doğrudan satışta taşınmaz harca esas değer üzerinden satılır ve tapuya satış amacı dışında kullanılamayacağı şerhi konur. Sınırlı ayni hak ve kiralamada Hazine mülkiyeti korunur; bedel yüzde bir veya yüzde iki gibi asgari metrekare birim değerine göre belirlenir. Hangi yolun seçileceği taşınmazın tahsis amacına ve teşebbüsün talebine bağlıdır; tarımsal kiralama ile diğer amaçlı kiralama farklı oranlara tabidir. - **Taşınmazın kiralanması / sınırlı aynî hak tesisi** (5302 s. K. m.10): Kiralama sözleşmesi, taşınmazın kullanımını geçici olarak devreden bir borç ilişkisidir. Sınırlı aynî hak tesisi, taşınmaz üzerinde ayni nitelikte bir hak kurulmasıdır. Sınırlı aynî hak süresi yirmibeş yılı geçemez; kiralamada bu sınır aranmaz, ancak üç yıl eşiği aşılırsa meclis kararı gerekir. - **Mülkiyet devri / Sınırlı ayni hak tesisi** (TBK m.311): Kiraya verenin mülkiyeti devretmesi halinde m.310 doğrudan uygulanır ve yeni malik kiraya veren sıfatını kazanır. Kiraya veren mülkiyeti korur, yalnız kiracının hakkını etkileyen sınırlı ayni hak tesis eder ya da üçüncü kişi bu hakkı kazanırsa m.311 kıyas yoluyla devreye girer. Mülkiyet devrinde yeni malik doğrudan sözleşmeye girer; sınırlı ayni hak halinde hakkı kazanan kişinin sözleşmeye tarafların durumu hakkın niteliğine göre değerlendirilir. - **Sınırlı ayni hak sahibinin sözleşmeye taraf olması / Yalnız bağlı olması** (TBK m.311): Mülkiyet devrine eşdeğer bir durumda (ör. intifa veya oturma hakkı) sınırlı ayni hak sahibi kira sözleşmesinin tarafı olur. Mülkiyet devrine eşdeğer olmayan durumda (ör. geçit hakkı) sınırlı ayni hak sahibi sözleşmenin tarafı olmaz, yalnız sözleşmeyle bağlı olur. Taraf olan sınırlı ayni hak sahibi kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı olarak yükümlülük ve yetki kazanır; sadece bağlı olan ise sözleşmeden kaynaklanan kullanım sınırlarına tabi olur. - **Sınırlı ayni hak sahibi / Eğitim veya sağlık amaçlı sınırlı ayni hak** (4706 s. K. m.4): (b) bendi hak lehdarına genel olarak satış imkânı tanır. Üzerinde münhasıran eğitim veya sağlık amaçlı sınırlı ayni hak bulunan taşınmazda hak sahibi vakıf üniversitesi veya vergi muafiyeti tanınmış vakıf ise bedel farklıdır. Bu özel halde satış bedeli harca esas değerin yarısıdır. - **Genel taksitli satış / Sınırlı aynî hak bulunan taşınmazın taksitli satışı** (4706 s. K. m.5): Genel hâlde peşinat en az dörtte bir, süre en fazla iki yıldır. Üzerinde sınırlı aynî hak bulunan taşınmazda peşinat en az yüzde otuz, süre beş yıl ve on taksittir. Sınırlı aynî hak bulunan taşınmazda ödeme koşulları daha ağırdır; genel hükümler bu taşınmaza uygulanmaz. ## İlgili konular - Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk ve kiracının borçları (Borçlar Hukuku Özel Hükümler): https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler/ucuncu-kisinin-ileri-surdugu-haklar-sebebiyle-sorumluluk-ve-kiracinin-borclari - Zapttan sorumluluk (Borçlar Hukuku Özel Hükümler): https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler/zapttan-sorumluluk - Güvenlik tedbirleri, cezanın belirlenmesi ve bireyselleştirilmesi (Ceza Hukuku Genel Hükümler): https://www.hukuksalegitim.com/konu/ceza-hukuku-genel-hukumler/guvenlik-tedbirleri-cezanin-belirlenmesi-ve-bireysellestirilmesi - Zilyetlik dolayısıyla hakkın korunması (Medeni Hukuk): https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/zilyetlik-dolayisiyla-hakkin-korunmasi - Zilyetlik kavramı ve türleri, türleri (Medeni Hukuk): https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/zilyetlik-kavrami-ve-turleri-turleri ## Örnek kararlar - 2005/32 E., 2007/3 K., 18.01.2007 — ilgili: 5302 s. K. m.10 - Hukuk Genel Kurulu, 2023/802 E., 2025/335 K., 21.05.2025 — ilgili: TMK m.988 - 3. Hukuk Dairesi, 2025/1168 E., 2025/4759 K., 13.10.2025 — ilgili: TMK m.988 ## İlgili terimler [Stratejik plan](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/stratejik-plan) · [Asli zilyet](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/asli-zilyet) · [Bütçe içi işletme](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/butce-ici-isletme) · [Edinim](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/edinim) · [Harca esas değer](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/harca-esas-deger) · [Kuruluş amacı dışında faaliyet](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kurulus-amaci-disinda-faaliyet) · [Orantılılık](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/orantililik) · [Şartlı bağış](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/sartli-bagis) --- Hukuki tavsiye değildir. Güncel kanun metni için madde bağlantılarına bakın.