--- title: "Toplu yapı nedir?" source: "https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/toplu-yapi" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" type: "DefinedTerm" updated: "2026-10-21" --- # Toplu yapı **Kısaca:** Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetim bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdan oluşan yapı topluluğudur. (KMK m.66) ## Kanunda nerede geçiyor ### Kat Mülkiyeti Kanunu - KMK m.66 – Kapsam (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-66#f1): Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetim bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdan oluşan yapı topluluğudur. Tek bir binadan ibaret olan yapı bu tanıma girmez. - KMK m.67 – Ortak yerler (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-67#f1): Bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, onaylanmış bir yerleşim planı doğrultusunda inşa edilmiş ya da inşa edilecek, ortak faydalanılan altyapı donanımları ve ortak kullanım alanları ve sosyal tesisleri bulunan ve ortak yönetime ihtiyaç gösteren birden çok yapıdan oluşan yapıdır. Madde metni bu tanımı yapmaz; tanım 66. maddededir. - KMK m.68 – Vaziyet plân ve projeleri (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-68#f1): Birden çok bağımsız bölümden oluşan ve ortak nitelikteki yerleri ve tesisleri bulunan, tek parselde ya da birden çok parselde kurulmuş yapı bütünüdür. Maddenin uygulanması için yapıların bu nitelikte olması gerekir. - KMK m.70 – Yönetim plânı ve değiştirilmesi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-70#f1): Birden fazla imar parseli veya ada üzerinde yer alan, tek bir yönetim planına tabi olan kat mülkiyeti ve kat irtifakı yapılarının birlikte oluşturduğu yapı ve yerler bütünüdür. Maddenin uygulanabilmesi için yapı ve yerlerin tamamını kapsayan tek bir yönetim planının bulunması gerekir. - KMK m.73 – Geçici yönetim (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-73#f1): Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla yapının bulunduğu ve yönetimi ortak yönetim planına bağlanan yapı bütünüdür. Maddedeki süre hesabı, toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınması ve toplu yapının bitimi anlarına bağlanmıştır. - KMK m.74 – Uygulanacak diğer hükümler (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/madde-74): Kanunun dokuzuncu bölümünde düzenlenen, birden çok kat mülkiyeti veya kat irtifakı unsurundan oluşan ve ortak yerleri paylaşan yapı grubudur. Maddenin uygulanma alanı bu yapılarla sınırlıdır. - KMK geç. m.2 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/634-sayili-kat-mulkiyeti-kanunu/gecici-madde-2#f1): Birden fazla ada, blok veya bloktan oluşan ve tek bir yönetim planına bağlanan kat mülkiyeti yapısıdır. Madde, yalnızca bu tür yapıların eski tarihli yönetim planlarını kapsar. ## Karıştırılan kavramlar - **Toplu yapı kapsamındaki parseller / münferit parseller** (KMK m.66): Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisinde ayrı ayrı ele alınır. Toplu yapının bir parçası olan parsel, tek başına ve toplu yapı hükümlerine tabi olmaksızın değerlendirilmek istenir. Birden çok parsel içeren toplu yapıda münferit parsel üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi kat mülkiyeti kurulamaz. Parseller ayrı tesis edilir ama toplu yapı bütünlüğü korunur. - **Toplu yapı yönetim planı / Genel kat mülkiyetinde yönetim planı** (KMK m.70): Toplu yapı yönetim planı, birden çok parsel veya blok üzerindeki yapı ve yerlerin tamamını kapsayan tek bir plandır ve toplu yapı kapsamındaki bütün bağımsız bölüm maliklerini bağlar. Genel kat mülkiyetinde yönetim planı, tek bir taşınmaz üzerindeki kat malikleri arasında düzenlenir ve kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Toplu yapıda değişiklik oy oranı bakımından bağımsız bölüm tamsayısının üçte ikisine bağlanır; genel kat mülkiyetinde ise beşte dört çoğunluk aranır. - **Geçici yönetim / toplu yapı temsilciler kurulu** (KMK m.73): Geçici yönetim, temsilciler kurulu henüz oluşmamışken görev yapan ve planda öngörülebilen geçici organdır. Toplu yapı temsilciler kurulu, toplu yapıdaki ada, blok ve blok olmayan yapı temsilcilerinden oluşan kalıcı organdır. Temsilciler kurulu oluştuğunda geçici yönetimin görevi sona erer; geçici yönetimin görevini kurul üstlenir. - **Geçici 2. madde kapsamındaki toplu yapı / yeni kurulan toplu yapı** (KMK geç. m.2): Kanun'un yürürlüğünden önce kurulmuş toplu yapılar. Kanun'un yürürlüğünden sonra kurulan toplu yapılar. Geçici 2. maddedeki salt çoğunluk ve üç aylık seçim kolaylığı yalnız birinci gruba uygulanır; ikinci grupta m.70 ve diğer genel toplu yapı hükümleri geçerlidir. - **Normal yapı / Toplu yapı** (KMK m.29): Normal yapıda olağan toplantı yılda en az bir kez yapılır. Toplu yapıda olağan toplantı en geç iki yılda bir yapılır. Toplu yapıda olağan toplantı aralığı iki yıla çıkar ve ikinci takvim yılının ilk ayında toplanılır. - **Kurul kararının iptali davası – genel hal / toplu yapı hali** (KMK m.38): Kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılır. Toplu yapılarda dava, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye karşı açılır. Husumetin muhatabı, kararın alındığı kurula göre değişir; yanlış muhataba açılan dava husumet yönünden sorun yaratır. ## Örnek kararlar - 2025/121 E., 2025/271 K., 25.12.2025 — ilgili: KMK m.68, KMK m.73, KMK m.74 - İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi, 2021/456 E., 2024/863 K., 18.07.2024 — ilgili: KMK m.66, KMK m.67, KMK m.68 - İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi, 2020/2248 E., 2023/1809 K., 20.12.2023 — ilgili: KMK m.66, KMK m.67 ## İlgili terimler [Geçici yönetim](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/gecici-yonetim) · [Toplu yapı temsilciler kurulu](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/toplu-yapi-temsilciler-kurulu) · [Yönetim planı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/yonetim-plani) · [Yapı ruhsatı](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/yapi-ruhsati) · [Mutabakat](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/mutabakat) · [Saklı hüküm](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/sakli-hukum) · [Tahsis](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/tahsi-s) · [Kıyas yoluyla uygulama](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kiyas-yoluyla-uygulama) --- Hukuki tavsiye değildir. Güncel kanun metni için madde bağlantılarına bakın.