--- title: "Vergi değeri nedir?" source: "https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/vergi-degeri" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" type: "DefinedTerm" updated: "2026-10-21" --- # Vergi değeri **Kısaca:** Vergi değeri, 4 kanunda 13 maddede geçen bir kavramdır; anlamı bağlama göre değişir. - VUK m.297 · bina ve arazi: Emlak vergisi mevzuatına göre belirlenen taşınmazın vergiye esas değeridir. (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-297) - GVK m.73 · emsal kira bedeli esası: Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen gayrimenkul değeridir. (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/193-sayili-gelir-vergisi-kanunu-gvk/madde-73) - 1319 s. K. m.32 · bildirim verilmemesi halinde yapılacak işlemler: Taşınmazın emlak vergisine esas alınan değeridir. (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/1319-sayili-emlak-vergisi-kanunu/madde-32) ## Kanunda nerede geçiyor ### Emlak Vergisi Kanunu - Emlak Vergisi Kanunu m.7 – Matrah (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/1319-sayili-emlak-vergisi-kanunu/madde-7#f1): Binanın 1319 sayılı Kanun hükümlerine göre tespit edilen değeridir. Bu değer, matrahı oluşturur ve bina vergisinin hesaplanmasında esas alınır. - Emlak Vergisi Kanunu m.17 – Matrah (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/1319-sayili-emlak-vergisi-kanunu/madde-17#f1): Arazinin 1319 sayılı Kanun hükümlerine göre tespit edilen değeridir ve arazi vergisinin matrahıdır. Piyasa değeri ile aynı şey olarak kabul edilmez; kanunun öngördüğü tespit yöntemine bağlıdır. - Emlak Vergisi Kanunu m.29 – Vergi değeri: (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/1319-sayili-emlak-vergisi-kanunu/madde-29#f1): Emlak vergisinin matrahı olan, taşınmazın bu madde uyarınca hesaplanan değeridir. Arsa ve arazilerde birim değer, binalarda inşaat maliyeti esasına göre bulunur. - Emlak Vergisi Kanunu m.30 – Ödeme süresi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/1319-sayili-emlak-vergisi-kanunu/madde-30#f4): Tapu müdürlüğünün, tapu ve kadastro harcının matrahında dikkate aldığı emlak vergisi değeridir. Sorgulama sırasında tapu müdürlüğü bu değeri ve borç durumunu belediyeden elektronik ortamda öğrenir. - Emlak Vergisi Kanunu m.31 – Vergi dairesince yapılacak işlem (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/1319-sayili-emlak-vergisi-kanunu/madde-31): Emlak vergisinin matrahını oluşturan, taşınmaz için takdir edilen değerdir. Madde, bu değerin takdirinde esas alınacak normları yönetmelikle belirlenmesini öngörür. - Emlak Vergisi Kanunu m.32 – Bildirim verilmemesi halinde yapılacak işlemler (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/1319-sayili-emlak-vergisi-kanunu/madde-32#f1): Taşınmazın emlak vergisine esas alınan değeridir. Madde, her yıla ilişkin vergi değerinin ayrı ayrı hesaplanmasını öngörür ve bu hesapta 29. madde hükmünün dikkate alınmasını şart koşar. - Emlak Vergisi Kanunu geç. m.20 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/1319-sayili-emlak-vergisi-kanunu/gecici-madde-20#f1): Madde metninde 2002 yılı verginin nihai hesabında esas alınan değerdir. Maddenin (c) fıkrasında, 29. maddeye göre bulunan vergi değeri olarak geçer; kendisinin tanımı bu maddede yapılmaz. ### Vergi Usul Kanunu - VUK m.268 – Vergi değeri (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-268#f1): Maddeye göre bina ve arazinin, Emlâk Vergisi Kanununun 29. maddesine göre tespit edilen değeridir. Bu değer, VUK'un değerleme hükümlerinde bina ve arazi için kullanılan ölçüdür. - VUK m.289 (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-289#f1): Bina ve arazi için bu maddede birinci ölçü olarak kabul edilen değerdir. Bina ve arazinin değerlenmesinde, varsa diğer ölçülere başvurulmadan doğrudan vergi değeri esas alınır. - VUK m.297 – Bina ve arazi (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-297#f1): Emlak vergisi mevzuatına göre belirlenen taşınmazın vergiye esas değeridir. Maddenin değerleme ölçüsü budur; rayiç bedel veya maliyet bedeli bu maddede ölçü olarak yer almaz. - VUK m.299 – Tahmin esası (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-299#f1): Bina için vergilendirmede esas alınan değerdir. Gayrisafi iratlar bu değerin hesabında bir girdi olarak kullanılır; madde vergi değerinin kendisini hesaplamaz. ### Gelir Vergisi Kanunu (GVK) - GVK m.73 – Emsal kira bedeli esası (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/193-sayili-gelir-vergisi-kanunu-gvk/madde-73#f1): Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen gayrimenkul değeridir. Bina ve arazide emsal kira bedelinin hesabında, takdir veya tespit edilmiş kira bulunmadığında esas alınır. ### Kamulaştırma Kanunu - Kamulaştırma Kanunu m.39 – Vergilendirme (https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/2942-sayili-kamulastirma-kanunu/madde-39#f1): Emlak vergisi tarhına esas alınan, ilgili yılda takdir edilmiş taşınmaz değeridir. Bu madde bakımından kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait vergi değeri karşılaştırmanın bir tarafını oluşturur. ## Karıştırılan kavramlar - **Takdir veya tespit edilmiş kira / vergi değeri** (GVK m.73): Yetkili mercilerce ya da mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kira varsa bu esas alınır. Böyle bir kira yoksa Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değeri kullanılır. Vergi değerinin yüzde beşi, yalnızca takdir veya tespit edilmiş kira bulunmadığında uygulanır. - **Vergi değeri ölçüsü / ticari sermaye dışındaki değerlemenin diğer hükümleri** (VUK m.297): Bu maddenin kapsamına giren bina ve arazi için vergi değeri. Madde kapsamında olmayan varlıklar için Vergi Usul Kanunu'nun diğer değerleme hükümleri. Kapsama giren binalar ve araziler vergi değeriyle değerlenir; bu maddenin dışındaki varlıklarda başka bir değerleme hükmü uygulanır. - **Bina vergi değeri / Sabit istihsal tesisatı değeri** (1319 s. K. m.7): Binanın vergi değeri, binanın kendisinin ve bina ile bütünleşik unsurlarının değeridir ve matraha girer. Sabit istihsal tesisatı, üretimin gereği olarak binaya yerleştirilmiş makine ve tesisatlardır ve matraha alınmaz. Tesisat değeri vergi değerinin hesabında dışarıda tutulur; matrah yalnız bina değerinden oluşur. - **Vergi değeri hesabı / yıllık hesaplama** (1319 s. K. m.32): İdarece yapılan tarhiyatta her yıla ilişkin vergi değeri ayrı ayrı hesaplanır. Dönemsel olarak tek bir değer üzerinden toptan hesap yapılması bu maddenin öngördüğü yöntem değildir. Her yıl için ayrı vergi değeri hesaplanır ve bu hesap 29. madde hükmü gözetilerek yapılır. - **Vergi değeri farkı / beyanname verilmemesi** (2942 s. K. m.39): Beyanname verilmiş ve vergi değeri kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğunda, aradaki fark matrah alınır. Ek süreye rağmen beyanname verilmemişse, vergi değeri yerine kesinleşen kamulaştırma bedeli konur ve bu değer üzerinden tarhiyat yapılır. Beyanname verilmemesi hâlinde fark hesabı yapılmaz; doğrudan kamulaştırma bedeli üzerinden cezalı tarh yapılır. - **Vergi değeri kamulaştırma bedelinden az / eşit veya büyük** (2942 s. K. m.39): Vergi değeri kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğunda birinci fıkra uygulanır. Vergi değeri kamulaştırma bedeline eşit veya ondan büyükse, maddenin farka dayanan birinci fıkrası için vergilendirilecek bir fark bulunmaz. Yalnızca vergi değerinin bedelden düşük olduğu halde cezalı tarh yapılır. ## İlgili konular - Değerleme esasları (Vergi ve Vergi Usul Hukuku): https://www.hukuksalegitim.com/konu/vergi-ve-vergi-usul-hukuku/degerleme-esaslari - Gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iratlar (Vergi ve Vergi Usul Hukuku): https://www.hukuksalegitim.com/konu/vergi-ve-vergi-usul-hukuku/gayrimenkul-sermaye-iradi-menkul-sermaye-iradi-diger-kazanc-ve-iratlar - Kasa mevcudu (Vergi ve Vergi Usul Hukuku): https://www.hukuksalegitim.com/konu/vergi-ve-vergi-usul-hukuku/kasa-mevcudu - Servetleri değerleme (Vergi ve Vergi Usul Hukuku): https://www.hukuksalegitim.com/konu/vergi-ve-vergi-usul-hukuku/servetleri-degerleme - Vergi değerleri (Vergi ve Vergi Usul Hukuku): https://www.hukuksalegitim.com/konu/vergi-ve-vergi-usul-hukuku/tahmin-esasi-ve-gayrisafi-irat ## Örnek kararlar - 2020/11 E., 2023/98 K., 18.05.2023 — ilgili: 1319 s. K. m.31, 1319 s. K. m.32 - Vergi Dava Daireleri Kurulu, 2000/203 E., 2000/445 K., 15.12.2000 — ilgili: VUK m.268, VUK m.297 - 2008/110 E., 2010/55 K., 01.04.2010 — ilgili: GVK m.73 ## İlgili terimler [İdarece tarh](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/idarece-tarh) · [Emsal kira bedeli](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/emsal-kira-bedeli) · [Kesir](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/kesir) · [Tahrir komisyonu](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/tahrir-komisyonu) · [Arazi vergisi](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/arazi-vergisi) · [Asgari ölçüde birim değer](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/asgari-olcude-birim-deger) · [Bina](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/bina) · [Tadilat komisyonu](https://www.hukuksalegitim.com/blog/sozluk/tadilat-komisyonu) --- Hukuki tavsiye değildir. Güncel kanun metni için madde bağlantılarına bakın.