Konu Özeti:
Önemli Nokta 1: Somut olayda, çatılı işyeri kirasına konu olan taşınmaz, kiraya veren (M)'nin yazılı rızası olmaksızın kiracı (K) tarafından üçüncü kişi (D)'ye devredilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 323. maddesi, "Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez." hükmünü amirdir. Taraflar arasındaki sözleşmede de bu yasal düzenlemeyi tekrar eden bir hüküm bulunmaktadır. Bu nedenle, (K)'nin devrin sözlü onayla yapıldığı iddiası, kanunun aradığı yazılılık şartını sağlamadığından hukuken bir sonuç doğurmaz.
Bu geçersiz devir işlemi neticesinde taşınmazı kullanmaya başlayan (D), hukuken "fuzuli şagil" (haksız işgalci) konumundadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/5780 E., 2018/11167 K. ve 2017/5285 E., 2017/13173 K. sayılı kararlarında da belirtildiği üzere, kiraya veren, sözleşmeye aykırı olarak taşınmazda bulunan devralana (fuzuli şagile) karşı tahliye davası açabilir.
Akde aykırılık nedeniyle asıl kiracı (K)'ye karşı TBK m. 316 uyarınca tahliye davası açılabilmesi için kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin istenmesi gerekirken, fuzuli şagil konumundaki (D)'ye karşı açılacak tahliye davası için yasada bir ihtar şartı düzenlenmemiştir. Yargıtay kararlarında bu durum, "Kiralananı fuzuli işgal eden davalı için yasada ihtar şartı düzenlenmemiştir. Kiralananın, sözleşmedeki devir yasağına rağmen davalıya devredildiğinin anlaşılması karşısında, Mahkemece fuzuli işgalci durumunda bulunan davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekir..." şeklinde açıkça ifade edilmiştir. Bu nedenle (M)'nin (D)'ye karşı ihtarname göndermeden doğrudan tahliye davası açması usul ve yasaya uygundur. Dolayısıyla (D) fuzuli şagildir ve (M) ihtar çekmeksizin onun tahliyesini isteyebilir. Bu sebeple C seçeneği doğrudur.
Önemli Nokta 2: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinin birinci fıkrası, “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı, üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” hükmünü amirdir. Maddenin üçüncü fıkrası ise bu yasağa aykırı davranılması halinde uygulanacak yaptırımı düzenlemiştir: “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Somut olayda, kiraya veren (A), oğlunun ihtiyacı nedeniyle kiracı (B)’yi tahliye ettirmiş, ancak haklı bir sebep olmaksızın (oğlunun hiç dönmemesi ve taşınmazda tadilat yapılması haklı sebep teşkil etmez) üç yıllık süre dolmadan taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralamıştır. Bu durum, TBK m. 355’te düzenlenen yeniden kiralama yasağının açık bir ihlalidir. Bu ihlalin hukuki sonucu, kiracı (B)’nin tazminat talep etme hakkının doğmasıdır. Kanun, bu tazminatın miktarını da belirlemiş ve son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olamayacağını hüküm altına almıştır. Bu, kanun koyucunun belirlediği asgari ve götürü bir tazminat niteliğindedir.
Diğer seçeneklerin incelenmesi:
- (B) seçeneği yanlıştır. Kanun, eski kiracıya yeni kira sözleşmesinin geçersizliğini ileri sürme veya taşınmaza geri dönme hakkı tanımamaktadır. Yaptırım, yalnızca tazminat talebidir.
- (C) seçeneği yanlıştır. Tazminatın hesaplanmasında kira bedelleri arasındaki fark dikkate alınmaz. Kanun, tazminat için “son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere” şeklinde sabit ve asgari bir ölçüt getirmiştir.
- (D) seçeneği yanlıştır. Taşınmazda tadilat yapılması, kiraya verenin bakım ve onarım borcu kapsamında değerlendirilebilir ancak ihtiyacın ortadan kalkmasını veya yeniden kiralamayı meşru kılan “haklı bir sebep” olarak kabul edilemez. Haklı sebep, ihtiyacın doğduğu kişiyle ilgili (örneğin sağlık durumunun kötüleşmesi, vefat etmesi gibi) objektif ve öngörülemez bir durum olmalıdır.
- (E) seçeneği yanlıştır. Tazminat hakkı, yeniden kiralama yasağının fiilen ihlal edilmesiyle doğar. Kiracının bu hakkını kullanabilmesi için ihtiyacın samimi olmadığına dair ayrı bir dava açıp karar alması gibi ek bir koşul öngörülmemiştir.
Önemli Nokta 3: Bu sorunun çözümü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 320. maddesinde düzenlenen "Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması" hükmüne dayanmaktadır. Maddeye göre, "Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabilir." Aynı maddenin ikinci fıkrası, "Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır." demektedir. Somut olayda kiraya veren (A)'nın yapmak istediği değişiklikler, kiralananın değerini koruma ve enerji verimliliğini artırma amacına hizmet eden, niteliği itibarıyla kiracıdan katlanması beklenebilecek yeniliklerdir. (A)'nın, çalışmalardan önce (B)'ye yazılı bildirimde bulunması ve oluşacak rahatsızlığa karşılık kira bedelinde indirim teklif etmesi, kiracının menfaatlerini gözetme yükümlülüğünü yerine getirdiğini göstermektedir. Bu nedenle, (B)'nin bu çalışmalara katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Dolayısıyla B seçeneği doğrudur. A seçeneği yanlıştır çünkü kiracının kullanma hakkı, TBK m. 320 hükmü ile sınırlandırılmıştır ve mutlak değildir. C seçeneği yanlıştır çünkü kanun, kiraya verenin yapabileceği değişiklikleri yalnızca zorunlu veya acil durumlarla sınırlamamış, "yenilik ve değişiklik" şeklinde geniş bir ifade kullanmıştır. D seçeneği yanlıştır çünkü kiracının katlanma yükümlülüğüne aykırı davranması, tek başına derhal tahliye sebebi oluşturmaz; kiraya verenin öncelikle mahkemeden çalışmalara izin verilmesini talep etmesi gerekir. E seçeneği yanlıştır çünkü kiraya verenin bu hakkı, sözleşmede hüküm bulunmasa dahi doğrudan kanundan (TBK m. 320) kaynaklanmaktadır.
Önemli Nokta 4: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 357. maddesi uyarınca ürün kirası (hasılat kirası), kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerinin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı borçlandığı bir sözleşmedir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre bir kira ilişkisinin ürün kirası olarak nitelendirilebilmesi için kiralananın sadece bir mekân olarak değil, bir bütün olarak gelir getirici bir işletme niteliğinde devredilmesi gerekir. Bu kapsamda, kiralananın demirbaşları ve özellikle işletme ruhsatı ile birlikte kiralanması, sözleşmenin ürün kirası olarak kabulünde belirleyici unsurlardır (Bkz. Yargıtay 6. HD, 2014/13893 E., 2015/919 K.; Yargıtay 6. HD, 2014/6916 E., 2014/8129 K.). Olayda, restoran sadece çatılı bir işyeri olarak değil, aynı zamanda faal durumda, tüm demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte, gelir elde etme (ürün devşirme) amacıyla kiralanmıştır. Bu nedenle, sözleşmenin hukuki niteliği ürün kirasıdır. Diğer seçenekler ise şu nedenlerle yanlıştır:
- **Konut ve çatılı işyeri kirası:** Kiralanan yer çatılı bir işyeri olsa da, sözleşmenin asıl amacı sadece mekânın kullanımı değil, gelir getirici bir işletmenin devridir. Bu durumda özel hüküm niteliğindeki ürün kirası hükümleri uygulanır.
- **Adi kira:** Sözleşme, basit bir taşınmaz kullanımını aşarak, bir işletmenin semerelerinden yararlanma hakkını da içerdiğinden, genel hükümlere tabi adi kira olarak nitelendirilemez.
- **İşletme hakkının devrine yönelik karma sözleşme:** Hukukumuzda bu tip bir ilişki için kanun koyucu tarafından 'ürün kirası' adıyla özel bir sözleşme türü düzenlenmiştir. Bu nedenle, kanunda özel olarak düzenlenen bir sözleşme tipi varken, onu karma sözleşme olarak nitelendirmek doğru bir hukuki tavsif değildir.
- **Kullanım ödüncü sözleşmesi:** Kullanım ödüncü, bir şeyin kullanılmasının bedelsiz olarak bırakıldığı bir sözleşme olup, olaydaki kira ilişkisi bedel karşılığı olduğundan bu seçenek de yanlıştır.
Önemli Nokta 5: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı 325. maddesi, kiracının sözleşme süresine uymaksızın kiralananı geri vermesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceğini düzenlemektedir. Bu hüküm, kiracının sorumluluğunun sözleşme sonuna kadar değil, “makul bir süre” ile sınırlı olduğunu açıkça belirtir.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatları (örn: 6. HD, 2012/15636 E., 2013/9879 K.; 6. HD, 2015/3110 E., 2016/1648 K.), bu durumu TBK m. 114/2 aracılığıyla uygulanması gereken TBK m. 52 (mülga BK m. 44) kapsamında değerlendirir. Buna göre, kiraya verenin (alacaklının) zararın artmasını önlemek için kendisine düşen ödevleri yerine getirmesi, yani kiralananı yeniden kiraya verme konusunda makul bir çaba göstermesi gerekir. Kiraya veren bu yükümlülüğünü yerine getirmezse, kiracıdan talep edebileceği tazminat miktarında indirim yapılabilir. Dolayısıyla, kiracının sorumluluğu, kiralananın tahliye edildiği tarihten, aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin sonuna kadarki kira bedeli ile sınırlıdır.
Bu çerçevede seçenekler incelendiğinde:
- A seçeneği, kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğünü göz ardı ettiği için yanlıştır.
- C seçeneği, anahtar tesliminin tek başına borcu sona erdirdiği yönündeki yanlış bir varsayıma dayanmaktadır.
- D seçeneği, TBK m. 325/2'deki kiracının yeni kiracı bulma imkânını, kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğünü ortadan kaldıran mutlak bir kural gibi yorumladığı için hatalıdır. Kiraya verenin de basiretli bir alacaklı gibi davranarak zararın büyümesini engelleme borcu devam eder.
- E seçeneği, sorumluluğun her halükarda sözleşme sonuna kadar devam edeceğini belirterek TBK m. 325'in “makul süre” ilkesine aykırılık teşkil etmektedir.
Doğru cevap, hem TBK m. 325'in lafzını hem de Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğünü bir arada yansıtan B seçeneğidir.