---
title: "Konut ve çatılı işyeri kiraları, kira bedeli — Borçlar Hukuku Özel Hükümler konu anlatımı"
course: "Borçlar Hukuku Özel Hükümler"
law: "Türk Borçlar Kanunu"
articles: "TBK m.339–346"
compiled: "2026-10-21"
jurisdiction: "TR"
source: "https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler/konut-ve-catili-isyeri-kiralari-kira-bedeli"
publisher: "Hukuksal Eğitim"
language: "tr"
---

# Konut ve çatılı işyeri kiraları, kira bedeli

Borçlar Hukuku Özel Hükümler › Özel borç ilişkileri › Kira sözleşmesi › Konut ve çatılı işyeri kiraları — [Borçlar Hukuku Özel Hükümler](https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler)

## Kısaca

TBK m.339, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyalara da uygulanacağını ve bu hükümlerin hangi hallerde uygulanmayacağını düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmış kirayla bağlantılı sözleşmelerin geçersizliğini düzenler.

## Kapsam

Bu konu, Türk Borçlar Kanunu m.339–346 hükümlerini kapsar: uygulama alanı, bağlantılı sözleşme, kullanma giderleri, kiracının güvence vermesi, genel olarak, belirlenmesi, dava açma süresi ve kararın etkisi, kiracı aleyhine düzenleme yasağı.

- [TBK m.339 — Uygulama alanı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-339)
- [TBK m.340 — Bağlantılı sözleşme](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-340)
- [TBK m.341 — Kullanma giderleri](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-341)
- [TBK m.342 — Kiracının güvence vermesi](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-342)
- [TBK m.343 — Genel olarak](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-343)
- [TBK m.344 — Belirlenmesi](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-344)
- [TBK m.345 — Dava açma süresi ve kararın etkisi](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-345)
- [TBK m.346 — Kiracı aleyhine düzenleme yasağı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-346)

## [TBK m.339 — Uygulama alanı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-339)

Madde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyalara da uygulanacağını ve bu hükümlerin hangi hallerde uygulanmayacağını düzenler. Ayrıca kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslarla yaptıkları olursa olsun, kiraya veren ya da kiracı olarak taraf oldukları bütün kira sözleşmelerine bu hükümlerin uygulanacağını belirtir. Kiralanan taşınmazın konut ya da çatılı işyeri niteliğini tanımlamaz; bu tanım ve kapsam ayrıntıları ilgili hükümlerin dışında kalır. Maddenin düzenlemediği konular arasında konut ve çatılı işyeri kiralarındaki genel kira hükümleri (m.299-338), kiracının tahliyesi ve fesih sebepleri (m.350-352) ile kira bedelinin tespiti ve artırımı (m.344-345) yer alır. Genel hükümlerin ve özel hükümlerin uygulanma sırası ayrıca ele alınmamıştır.

### Uygulama alanı: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Eşya bakımından uygulama**: Konut veya çatılı işyeri kiralanırken bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyanın da konut ve işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlere tabi olmasıdır. Bunun için eşya ile kiralanan taşınmaz arasında işlevsel bir bağ bulunması gerekir.
- **İşlevsel bağ**: Yan şeyin asıl şeyin kullanılmasına yarar ve katkı sağlamasıdır. Bağın bulunup bulunmadığı, eşyanın kiralanan yerdeki kullanım amacına göre değerlendirilir.
- **Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaz**: Yazlık, otel odası, motel ve pansiyon gibi yerlerdir. Bunların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmalarında özel konut ve işyeri hükümleri uygulanmaz; genel hükümler geçerlidir.
- **Karma kira**: Bir yerin hem konut hem işyeri olarak kullanıldığı kiralamadır. Uyuşmazlıkta konut veya işyeri olarak kullanım amacının ağırlık taşıdığı kısmın hükümleri uygulanır.
- **Kamu kurum ve kuruluşları**: Kiraya veren ya da kiracı olarak yer alan kamu tüzel kişileridir. Kiralama usulü ve esasları ne olursa olsun bu hükümlere tabidirler.

### Uygulama alanı: hangi şartlar aranır?

- Kiralanan asıl şeyin konut veya çatılı işyeri olması gerekir.
- Bağlanan eşyanın, konut veya işyeri ile birlikte kullanımının kiracıya bırakılmış olması gerekir.
- Eşya ile kiralanan yer arasında işlevsel bağ bulunmalıdır; yan şey asıl şeyin kullanımına yarar ve katkı sağlamalıdır.
- Kiraya verenin ve kiracının aynı sözleşmede taraf olması gerekir.
- Kiralanan geçici kullanıma özgülenmiş bir taşınmazsa, kiralama süresinin altı ayı aşması gerekir; altı ay ve daha kısa süreli kiralamalarda özel hükümler uygulanmaz.
- Kamu kurum veya kuruluşu taraf ise, sözleşmenin hangi usul ve esasla yapıldığına bakılmaksızın bu hükümlerin uygulanacağı kabul edilir.

### Uygulama alanı: hangi sonuçları doğurur?

- Konut veya çatılı işyeri ile birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında, bu kiralara ilişkin özel hükümler uygulanır.
- Eşya ile kiralanan yer arasında işlevsel bağ yoksa eşya bakımından bu hükümler uygulanmaz.
- Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmaz altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmışsa özel hükümler uygulanmaz ve genel hükümler (m.299-338) geçerlidir.
- Kamu kurum ve kuruluşlarının taraf olduğu tüm kira sözleşmelerinde, hangi usul ve esasla yapıldığına bakılmaksızın bu hükümler uygulanır.
- Karma kullanımda uyuşmazlık halinde, konut veya işyeri olarak kullanım amacı ağırlık taşıyan kısmın hükümleri uygulanır.

### Konut-işyeri ile birlikte bırakılan eşya ile bağımsız eşya kiralaması arasındaki fark nedir?

- Konut veya çatılı işyeriyle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya, işlevsel bağ taşıyan yan şeydir.
- Taşınmazla işlevsel bağı bulunmayan ya da bağımsız olarak kiralanan eşya bu kapsamın dışındadır.

Sonuç: Yalnız birinci durumda eşya konut ve işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlere tabi olur; ikinci durumda genel kira hükümleri uygulanır.

### Altı aydan uzun süreli kiralama ile altı ay ve daha kısa süreli kiralama (geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlar) arasındaki fark nedir?

- Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazın altı aydan uzun süreyle kiralanması durumudur.
- Aynı tür taşınmazın altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasıdır.

Sonuç: Altı aydan uzun süreli kiralamada özel hükümler uygulanır; altı ay ve daha kısa süreli kiralamada uygulanmaz, genel hükümler geçerlidir.

### Özel kişi kiraya veren ile kamu kurum ve kuruluşu kiraya veren arasındaki fark nedir?

- Özel kişiler arasındaki kiralamada ilgili hükümler, kiraya verenin özel mülkiyetteki konut veya işyeri olması aranarak uygulanır.
- Kamu kurum ve kuruluşları kiracı veya kiraya veren olarak taraf olduğunda, mülkiyet ayrımı yapılmaksızın hükümler uygulanır.

Sonuç: Kamu tarafının bulunduğu kira sözleşmelerinde kiralamanın usulü ve esası ne olursa olsun özel hükümler uygulanır.

### Uygulama alanı: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Eşya kiralamasının konut veya işyeri kiralaması ile birlikte olduğunu, işlevsel bağ aranmadan kabul etmek.
- Altı aylık süreyi, kiralanan yerin niteliğine bakmadan her kiralama için uygulamak; süre sınırı yalnız geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlarda aranır.
- Kamu kurumunun ihale veya 2886 sayılı Kanun usulüyle yaptığı kiralamayı bu madde kapsamı dışında saymak.
- Karma kullanımda konut ile işyeri kısmını ayırmadan, tek bir hükümle sözleşmenin tümüne uygulamak.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kamu kurum ve kuruluşlarının taraf olduğu kiralamalarda, ihale yapılmadan yenilenen veya kamu ihale mevzuatına uygun olmayan sözleşmelerde de bu maddenin ikinci fıkrasının uygulandığı kabul edilmektedir. (13. Daire, 2018/1912 E., 2023/3032 K., 14.06.2023; 3. Hukuk Dairesi, 2022/3713 E., 2022/5278 K., 31.05.2022)
- Kamu kurumunun ihaleyle kiraya verdiği taşınmazlarda, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uygulansa bile bu madde ile özel kira hükümlerinin uygulanacağı yönünde değerlendirme yapılmaktadır. (2. Daire, 2021/519 E., 2021/3832 K., 27.10.2021; 2. Daire, 2021/10450 E., 2021/3057 K., 30.09.2021)
- Kiracı ve kiraya veren ilişkisinde, kamu tüzel kişisinin tarafı olduğu sözleşmelerde de özel hükümlerin uygulandığı, ihale ya da usul farklılığının bu sonucu değiştirmediği kabul edilmektedir. (13. Daire, 2017/2318 E., 2023/254 K., 19.01.2023)

### Nasıl ispat edilir?

- Eşyanın kiralananla birlikte kullanımının kiracıya bırakıldığını iddia eden taraf, sözleşme, teslim tutanağı veya kullanım düzenlemesi gibi yazılı belgelerle bunu ispatlamalıdır.
- İşlevsel bağın varlığını iddia eden taraf, eşyanın kiralanan yerdeki kullanım amacına katkısını tanık, bilirkişi veya yerinde keşif ile ispatlamalıdır.
- Taşınmazın geçici kullanıma özgülenmiş olduğunu ve kiralama süresinin altı ay ve daha kısa olduğunu savunan taraf, bu durumu sözleşme ve kullanım amacı ile ispatlamalıdır.
- Kamu kurum veya kuruluşunun tarafı olduğu sözleşmede, tarafın kamu tüzel kişisi olduğunu iddia eden taraf bunu sicil ve sözleşme belgeleriyle ispatlamalıdır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.299-338](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-299): Konut ve çatılı işyeri kiralarında özel hükümlerin uygulanmadığı hallerde, bu genel kira hükümleri uygulanır.
- [6098 sayılı Kanun m.340-356](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-340): Bu madde konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin uygulama alanını belirler; bu hükümler madde kapsamındaki kiralamalarda uygulanır.
- [6098 sayılı Kanun m.358](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-358): Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerde düzenlenmeyen hallerde genel hükümlerin uygulanacağını belirtir.

## [TBK m.340 — Bağlantılı sözleşme](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-340)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmış kirayla bağlantılı sözleşmelerin geçersizliğini düzenler. Hüküm, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır; taşınır, açık alan ve arazi kiralarında uygulanmaz. Maddenin kapsamında kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmeler de kiracı ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmeler de yer alabilir. Madde, bağlantılı sözleşmenin geçersizliğinin hangi hallerde ve hangi usulle ileri sürüleceğini ayrıntılı düzenlemez; geçersizliğin türü ve sonucu da bu çerçevede değerlendirilir. Kira bedelinin tespiti, artışı ve kiracının tahliyesi gibi konular bu maddenin dışındadır (m.344, m.347 vd.). Bağlantılı sözleşmenin kiracı aleyhine düzenlenmesine ilişkin genel yasak da bu maddeyle ayrı bir hüküm olarak değerlendirilmelidir.

### Bağlantılı sözleşme: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Kirayla bağlantılı sözleşme**: Kira sözleşmesinin kurulmasının veya sürdürülmesinin başka bir sözleşmenin kurulup sürdürülmesine bağlandığı, iki sözleşme arasında olmazsa olmaz nitelikte bir bağ bulunan işlemdir. Bağlantı, ayrı bir sözleşme biçiminde olabileceği gibi bileşik veya karma bir sözleşme içinde de kurulabilir.
- **Doğrudan ilişki**: Kiracının üstlendiği borcun kiralananın kullanımına ilişkin olmasıdır. Kiralananın kullanımına yabancı olan borçlarda doğrudan ilişki bulunmaz; şüphe halinde doğrudan ilişkinin var olduğu kabul edilir.
- **Kiracının yararı**: Üstlenilen borcun kiracıya fayda sağlaması durumudur. Kullanımla doğrudan ilişkili olsa bile kiracının yararına olan bağlantılı sözleşme bu madde kapsamında geçersiz sayılmaz.
- **Kısmi butlan**: Geçersizliğin yalnız bağlantılı sözleşmeyle sınırlı kalması ve kira sözleşmesinin geçerliliğini korumasıdır. Bu maddede kira sözleşmesi geçerli kalır, yalnız bağlantılı sözleşme geçersiz olur.
- **Konut ve çatılı işyeri**: Maddenin uygulama alanını sınırlayan taşınmaz türleridir. Taşınır, açık otopark ve arazi kiraları bu kavrama girmez.

### Bağlantılı sözleşme: hangi şartlar aranır?

- Kira sözleşmesinin konut veya çatılı işyerine ilişkin bir taşınmaz kirası olması gerekir; taşınır, açık otopark ve arazi kiraları bu kapsama girmez.
- Kira sözleşmesinin kurulmasının ya da sürdürülmesinin başka bir sözleşmenin kurulup sürdürülmesine bağlanmış olması gerekir; bu bağ olmazsa olmaz nitelikte olmalıdır.
- Bağlantılı sözleşmeyle kiracının üstlendiği borcun kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmamalıdır.
- Bağlantılı sözleşmenin kiracının yararına olmaması gerekir; kiracının yararı bulunuyorsa madde uygulanmaz.
- Geçersizliğin sonucu olarak bağlantılı sözleşme geçersiz olur; kira sözleşmesi geçerliliğini korur.

### Bağlantılı sözleşme: hangi sonuçları doğurur?

- Koşullar birlikte gerçekleştiğinde kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz olur.
- Geçersizlik kesin hükümsüzlük niteliğindedir; her zaman ileri sürülebilir ve hâkim tarafından re'sen dikkate alınır.
- Kira sözleşmesi geçerliliğini korur; kısmi butlan söz konusudur.
- Geçersizlik geçmişe etkilidir; daha önce yerine getirilmiş edimlerin sözleşme hükümlerine göre gerçekleşmesi gerekir.
- Hüküm emredicidir; taraflar aksini kararlaştıramaz.
- Kiracının yararına olan ya da kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili bağlantılı sözleşme bu madde uyarınca geçersiz sayılmaz.
- Bağlantılı işlem ayrıca hukuka veya ahlaka aykırıysa iadesi TBK m.80 uyarınca istenemez; diğer iadeler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir.

### Konut-çatılı işyeri kirası ile taşınır ve arazi kiraları arasındaki fark nedir?

- Konut veya çatılı işyeri kirasında, kiracının yararı olmayan ve kullanımla ilgisiz borçlar bu maddenin kapsamına girer.
- Taşınır, açık otopark veya arazi kiralarında madde uygulanmaz.

Sonuç: Bu tür kiralarda kirayla bağlantılı sözleşme yapılması caizdir; geçersizlik yaptırımı doğmaz.

### Kullanımla doğrudan ilişkili borç ile kullanımla ilgisiz borç arasındaki fark nedir?

- Kiracının üstlendiği borç kiralananın kullanımına ilişkinse, kiracının yararına olmasa bile bu madde yoluyla geçersizlik doğmaz.
- Kiracının üstlendiği borç kiralananın kullanımına yabancıysa ve kiracının yararı yoksa bu madde uygulanır.

Sonuç: Yalnız iki koşul birlikte gerçekleştiğinde bağlantılı sözleşme geçersiz olur.

### Kiracının yararına olan ile yararsız bağlantılı sözleşme arasındaki fark nedir?

- Kiracıya fayda sağlayan bir bağlantılı sözleşme, kullanımla ilgisiz olsa bile geçerli sayılır.
- Kiracıya yarar sağlamayan ve kullanımla ilgisiz bir borç yükleyen bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Sonuç: Kiracının yararının varlığı, doğrudan ilişki bulunmasa bile geçerliliği sağlar.

### Kiraya veren ile üçüncü kişi ile yapılan bağlantılı sözleşme: fark nedir?

- Bağlantılı sözleşme kiracı ile kiraya veren arasında yapılmışsa madde uygulanır.
- Bağlantılı sözleşme kiracı ile üçüncü kişi arasında yapılmışsa yine madde uygulanır.

Sonuç: Karşı taraf kiraya veren olsun veya üçüncü kişi olsun geçersizlik sonucu aynıdır.

### Bağlantılı sözleşme ile kira sözleşmesinin kendisi arasındaki fark nedir?

- Geçersizlik bağlantılı sözleşmeye ilişkindir.
- Kira sözleşmesi, bağlantının varlığına rağmen geçerliliğini korur.

Sonuç: Kiraya veren, bağlantılı sözleşme olmasaydı kira sözleşmesini yapmayacağını ileri sürerek kira sözleşmesinin tamamının geçersizliğini sağlayamaz.

### Madde 340 ile TBK m.27/II kısmi hükümsüzlük arasındaki fark nedir?

- Bu maddede geçersizlik, tarafların farazi iradesine dayanan kısmi hükümsüzlük kuralına göre değil, doğrudan madde hükmüne göre belirlenir.
- Genel kısmi hükümsüzlük kuralında tarafların farazi iradesi araştırılır.

Sonuç: Bu maddenin uygulama alanında TBK m.27/II uygulanmaz.

### Bağlantılı sözleşme: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Madde metninde bulunmayan 'kiracının yararı' koşulunu gözden kaçırarak yalnız doğrudan ilişki aramak; oysa iki koşul birlikte aranır.
- Bağlantılı sözleşmenin geçersizliğini tüm kira sözleşmesinin geçersizliği olarak değerlendirmek; kira sözleşmesi geçerliliğini korur.
- Taşınır, açık otopark veya arazi kiralarında da bu maddeyi uygulamak; madde yalnız konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır.
- Bağlantılı sözleşmenin geçersizliğinde TBK m.27/II kısmi hükümsüzlük kuralını tarafların farazi iradesine göre uygulamak.
- Kiracının yararı bulunan bağlantılı sözleşmeyi, kullanımla ilgisiz olduğu gerekçesiyle geçersiz saymak.
- Kiraya verenin bağlantılı sözleşme olmasaydı kira sözleşmesini yapmayacağını ileri sürerek tüm kira sözleşmesinin geçersizliğini istemek.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yargıtay, tacir kiracı ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu işyeri kiralarında 6098 sayılı Kanunun 340. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağını kabul etmektedir; bu nedenle bu tür kiralarda madde hükmünün uygulanmadığı belirtilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2017/1843 E., 2021/1100 K., 28.09.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2014/223 E., 2015/2025 K., 30.09.2015; Hukuk Genel Kurulu, 2013/633 E., 2014/154 K., 26.02.2014; 6. Hukuk Dairesi, 2015/11357 E., 2016/4430 K., 06.06.2016; 3. Hukuk Dairesi, 2025/1727 E., 2025/5399 K., 17.11.2025)
- Yargıtay, geçici 2. maddenin bu tür işyeri kiralarında 340. maddeyi sekiz yıl süreyle uygulanmaz kılan düzenlemesini bağlantılı sözleşme bakımından da dikkate almaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1843 E., 2021/1100 K., 28.09.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2013/633 E., 2014/154 K., 26.02.2014)

### Nasıl ispat edilir?

- Bağlantılı sözleşmenin geçersizliğini ileri süren taraf, kira sözleşmesinin konut veya çatılı işyeri kirası olduğunu ve bağlantının varlığını ispatlamalıdır; bu hususta yazılı belge ve sözleşme metni esas alınır.
- Kiracının üstlendiği borcun kiralananın kullanımına yabancı olduğunu ileri süren taraf bunu ispatlamalıdır; şüphe halinde doğrudan ilişkinin bulunduğu kabul edildiğinden bu konuda ispat yükü geçersizliği ileri süren tarafa düşer.
- Kiracının yararının bulunduğunu ileri süren karşı taraf, bu yararın varlığını ispatlamalıdır.
- Hukuka veya ahlaka aykırılık iddiasında bulunan taraf, bu iddiasını somut olaylarla ispatlamalıdır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.27](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-27): Kısmi hükümsüzlük kuralıdır; bu maddenin uygulama alanında tarafların farazi iradesine dayanan bu kural uygulanmaz.
- [6098 sayılı Kanun m.80](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-80): Hukuka veya ahlaka aykırı bağlantılı işlemde verilenlerin iadesinin istenemeyeceğini belirler.
- [6098 sayılı Kanun m.344](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-344): Kira bedeline ilişkin hükümler bu maddenin dışında kalır; kapsam sınırını belirlemede karşılaştırma için anılır.
- [6098 sayılı Kanun m.323](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-323): Geçici 2. madde kapsamında tacir kiracıların işyeri kiralarında bazı hükümlerin uygulanmaması hükmü ile birlikte değerlendirilir.

## [TBK m.341 — Kullanma giderleri](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-341)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerinin kiracıya yüklenmesini düzenler. Bu yükümlülüğün sözleşmeyle veya yerel adetle aksine kararlaştırılabileceğini ve giderlere katlanan tarafın gider belgesi verme yükümlülüğünü kapsar. Kural, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisine uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular: kiralananın olağan temizlik ve bakım giderleri (m.317), kiraya verenin yükümlü olduğu vergi, sigorta ve benzeri giderler ile kiralananın kullanıma elverişli durumda tutulmasına ilişkin yan giderler (m.302, m.303), kiracının giderleri ödememesinin fesih sonuçları (m.315) ve kat malikleri kanunundan doğan ortak gider sorumluluğu (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).

### Kullanma giderleri: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Kullanma giderleri**: Kiralananın ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanılmasıyla doğan giderlerdir. Yan giderlerin bir alt türü olarak, maddenin yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yüklediği giderlerdir.
- **Yan giderler**: Kiralananın kullanımı ya da bulundurulmasıyla bağlantılı olup kira bedelinin dışında kalan ödemelerdir. Maddenin kapsamındaki giderler bu kavramın içinde yer alır, ancak yan giderler kullanma giderlerinden daha geniştir.
- **Yerel adet**: Belirli bir yörede yerleşmiş ve tarafların bilmesi beklenen uygulamadır. Sözleşmede aksi yoksa, bu adet giderlerin kiracı ya da kiraya veren tarafından karşılanmasını belirleyebilir.
- **Ispat edici belge**: Yapılan giderin miktarını ve ödendiğini gösteren fatura, makbuz gibi yazılı kanıtlardır. Giderlere katlanan tarafın, istem üzerine bunların bir örneğini diğer tarafa vermesi gerekir.

### Kullanma giderleri: hangi şartlar aranır?

- Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması gerekir; bu koşul sağlanmadıkça madde uygulanmaz.
- Giderin ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma giderlerinden biri olması gerekir; bu liste örnekleyicidir ve soğuk-sıcak su ile atık su giderleri de kullanma gideri sayılmaktadır.
- Sözleşmede bu giderlerin kiraya verene bırakıldığına dair aksi bir hüküm bulunmamalıdır.
- Aksine yerel adet de bulunmamalıdır; bulunuyorsa giderin yüklenmesi o adete göre belirlenir.
- Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat eden belgelerin bir örneğini, diğer tarafın istemi üzerine vermek zorundadır.

### Kullanma giderleri: hangi sonuçları doğurur?

- Sözleşmede aksi öngörülmemiş ve yerel adet yoksa, konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kullanma giderleri kiracıya aittir.
- Sözleşmede aksi kararlaştırılmışsa ya da yerel adet varsa, giderler kiraya verene ait olur.
- Giderlere katlanan taraf, ispat edici belgelerin bir örneğini diğer tarafın istemi üzerine vermekle yükümlüdür.
- Kiraya veren, kendisi ödediği kullanma giderlerinin belgesini kiracıya vermezse, bu durum kiracının kiralananı kullanmasını zorlaştırabilir; belge verme yükümlülüğü bu nedenle önemlidir.
- Kiracı, kullanma giderini sözleşme ya da yerel adete aykırı olarak ödemek zorunda kalırsa, bu ödemeyi kiraya verenden isteyebilir (hukuki dayanak genel hükümlerde aranmalıdır).

### Konut-çatılı işyeri kirası ile diğer kiralar arasındaki fark nedir?

- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderleri m.341 gereği kural olarak kiracıya aittir.
- Diğer kiralarda (ör. açık işyeri) bu özel hüküm uygulanmaz; yan giderlerin yüklenmesi genel hükümlere ve sözleşmeye bakılır.

Sonuç: Kiracıya kullanma giderlerini yükleyen özel kural yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir.

### Kullanma giderleri ile olağan temizlik ve bakım giderleri arasındaki fark nedir?

- Kullanma giderleri ısıtma, aydınlatma, su gibi kiralananın kullanılmasına bağlı giderlerdir.
- Olağan temizlik ve bakım giderleri kiralananın olağan kullanımı için gerekli olup m.317 kapsamındadır.

Sonuç: Temizlik ve bakım giderleri m.341 yerine m.317 ile kiracıya yüklenir; bu iki gider türü birbirine karıştırılmamalıdır.

### Kullanma giderleri ile vergi, sigorta ve kiralananın elverişli tutulması giderleri arasındaki fark nedir?

- Kullanma giderleri m.341 uyarınca kural olarak kiracıya aittir.
- Kiralananın kullanıma elverişli durumda tutulmasına ve zorunlu sigorta, vergi gibi yükümlülüklere ilişkin giderler m.302 ve m.303 kapsamında kiraya verene düşer.

Sonuç: Bu giderler m.341 kapsamına girmez; ödeme yükümlüsü farklı belirlenir.

### Kullanma giderleri: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Konut ve çatılı işyeri kiraları ile diğer kira türlerini ayırmadan m.341'i her kiraya uygulamak; bu hüküm yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir.
- Kullanma giderleri ile olağan temizlik ve bakım giderlerini karıştırmak; temizlik ve bakım giderleri m.317 kapsamındadır.
- Kiraya verenin yükümlü olduğu vergi, sigorta ve kiralananın elverişli durumda tutulmasına ilişkin giderleri m.341 kapsamında kiracıya yüklemek.
- Belge verilmediğini gerekçe göstererek doğrudan sözleşmeyi feshedilebilir saymak; fesih olanağı m.315'teki ödenmeyen gidere bağlıdır.
- Yerel adetin varlığını sözleşme hükmü kadar kesin kabul etmek; yerel adet iddiası ispat edilmelidir.
- Belge yükümlülüğünü yalnızca kiracıya ait sayarak kiraya verenin de gider belgesini vermekle yükümlü olduğunu gözden kaçırmak.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kullanma giderlerinin hangi tarafa ait olduğunun belirlenmesinde önce sözleşmeye, sözleşmede hüküm yoksa yerel adete bakılmasının uygulamada kabul edildiği görülmektedir. (İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2022/416 E., 2022/852 K., 08.11.2022)
- Kat mülkiyeti kapsamındaki apartman ya da sitelerde ortak yer giderleri bakımından, kiracı ile kiraya verenin apartman yönetimine karşı müteselsil sorumluluğu bulunduğu; m.341'in bu dış ilişkiyi değil taraflar arasındaki iç ilişkiyi düzenlediği kabul edilmektedir. (İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/555 E., 2021/1560 K., 23.09.2021)
- Mehaz Alman hukukundan farklı olarak m.341 bakımından belge verme yükümlülüğünün kiraya verene de yüklendiği, yorumla bu sonucun benimsendiği belirtilmektedir. (İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/555 E., 2021/1560 K., 23.09.2021)

### Nasıl ispat edilir?

- Kullanma giderini kiracıya yüklemek isteyen taraf, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığını ve yerel adetin bulunmadığını ispatlamakla yükümlüdür.
- Gider tutarı ve ödeme, fatura, makbuz gibi ispat edici belgelerle ispatlanır; belge bulunmazsa karşı tarafın ödemeyi kabul etmediği gösterilmelidir.
- Giderlere katlanan tarafın belge örneğini diğer tarafa verdiğini ispat etme yükü, belgeyi vermiş olan tarafa aittir; belge istemi ve verilmesi yazılı olarak kayda geçirilmelidir.
- Sözleşmede kiraya verene yükleme ya da yerel adet iddiasında bulunan taraf, bu iddiasını sözleşme metni veya yerel uygulamaya ilişkin delillerle ispatlamalıdır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.317](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-317): Kiracının olağan temizlik ve bakım giderlerini ödeme yükümlülüğünü düzenler; m.341 ile kullanma giderleri ayrılır.
- [6098 sayılı Kanun m.302](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-302): Kiralananın kullanıma elverişli bulundurulmasına ilişkin giderlerin kiraya verene yüklenmesini düzenler; m.341 kapsamı dışında kalır.
- [6098 sayılı Kanun m.303](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-303): Kiraya verenin yan giderlere katlanmasını düzenler; sözleşmeyle kiracıya yüklenebilmesi m.341'in aksine kararlaştırma imkânıyla ilişkilidir.
- [6098 sayılı Kanun m.315](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-315): Kiracının yan giderleri ödememesi halinde sözleşmenin feshini düzenler; belge verme yükümlülüğünün fesih sonucuyla bağlantısını kurar.
- [6098 sayılı Kanun m.346](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-346): Kiracı aleyhine değiştirilemez hükümleri düzenler; aksine sözleşme kayıtlarının sınırını belirler.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22: Kat malikleri ile kiracının apartman yönetimine karşı müteselsil sorumluluğunu düzenler; m.341 ise taraflar arası iç ilişkiyi belirler.

## [TBK m.342 — Kiracının güvence vermesi](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-342)

Bu madde, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcunun üst sınırını, güvencenin para veya kıymetli evrak olması hâlinde bankada nasıl tutulacağını ve kiraya verenin geri alma koşullarını düzenler. Kiracının güvence borcunu doğuran sözleşme hükmü ile banka ve kiraya veren arasındaki iade ilişkisi bu maddenin konusudur. Madde, konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralar bakımından doğrudan uygulanmaz; bu kiralarda güvence sözleşme serbestisi ve genel denetim hükümlerine tabidir. Madde, güvencenin dayanağı olan kira ilişkisinin kendisini, kiralananın teslimini, kira bedelinin ödenmesini ve sözleşmenin sona ermesinden doğan tahliye ve kira alacağı davalarını düzenlemez (m.299 vd., m.347 vd.). Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle kiraya verenin hapis hakkı ile güvenceden mahsubu da bu maddenin dışındadır (m.336). Kiracının tahliye sonrası iade ve ödeme yükümlülüklerinin zamanaşımı ve hak düşürücü süreleri ayrı hükümlerdedir.

### Kiracının güvence vermesi: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Güvence (kira bağlamında)**: Kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını, özellikle kiraya verenin uğrayacağı zararları karşılamak üzere kiraya verene verdiği para veya kıymetli evraktır. Bu maddenin kapsamında yalnızca para ve kıymetli evrak güvence olabilir; kefalet, rehin veya teminat mektubu bu maddeye göre güvence sayılmaz.
- **Konut ve çatılı işyeri kirası**: Mesken amaçlı kiralar ile çatı altında yapılan iş yeri kiralarıdır. Madde yalnızca bu kiralar bakımından sınırlayıcı kurallar koyar; açık alan kiraları bu kapsamın dışındadır.
- **Üç aylık kira bedeli**: Güvence tutarının üst sınırını belirleyen ölçüdür. Sınır, sözleşmenin kurulduğu andaki kira bedeli üzerinden hesaplanır ve kira artışlarıyla birlikte yeniden hesaplanması maddede öngörülmemiştir.
- **Vadeli tasarruf hesabı**: Güvence parasının kiracı adına açılacak, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyen bankadaki hesaptır. Hesabın bankaya kiracı adına açılması ve parayı kiracının çekememesi bu araçların zorunlu niteliğidir.
- **Depo**: Kıymetli evrakın bankaya teslim edilerek saklanmasıdır. Güvenceyi oluşturan evrak, banka tarafından iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan geri verilemez.
- **Üç aylık bildirim süresi**: Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kiraya verenin kiracıya karşı dava açtığını, icra veya iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmesi için tanınan süredir. Bu süre içinde bildirim yapılmazsa banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır.

### Kiracının güvence vermesi: hangi şartlar aranır?

- Kiraya verenin konut veya çatılı işyeri kiralaması olması gerekir; bu hâlde güvence borcu ancak bu maddedeki sınırlar çerçevesinde kararlaştırılabilir.
- Güvence borcunun kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılmış olması gerekir.
- Güvence tutarı üç aylık kira bedelini aşmamalıdır; bu tutarı aşan kayıt, aşan kısım bakımından uygulanamaz.
- Güvencenin yalnızca para veya kıymetli evrak olarak verilmesi gerekir; başka bir teminat türü bu maddenin güvence rejimine girmez.
- Para güvencesinin kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması ve kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemesi gerekir.
- Kıymetli evrak güvencesinin bir bankaya depo edilmesi gerekir.
- Bankanın güvenceyi geri verebilmesi için iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı bulunmalıdır; bu koşullardan biri yoksa banka güvenceyi geri veremez.
- Kira sözleşmesi sona ermişse, kiraya verenin sona ermeyi izleyen üç ay içinde bankaya yazılı bildirimde bulunmamış olması gerekir; bu hâlde banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

### Kiracının güvence vermesi: hangi sonuçları doğurur?

- Güvence tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz; aşan kısım için sözleşme hükmü uygulanmaz.
- Para güvencesi kiracı adına vadeli tasarruf hesabına yatırılır ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemez.
- Kıymetli evrak güvencesi bankaya depo edilir ve banka bunu rıza, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan geri veremez.
- Kira sözleşmesi sona ermeden kiraya veren lehine icra takibi veya dava kesinleşirse, banka kiraya verenin başvurusu üzerine güvenceyi kiraya verene verebilir.
- Kira sözleşmesi sona ermişse ve kiraya veren üç ay içinde bankaya yazılı bildirim yapmamışsa, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri vermekle yükümlüdür.
- Kiraya veren bildirimi üç ay içinde yapmışsa, banka kiracının istemine uymak zorunda değildir ve güvence üzerindeki hak kiraya verenin lehine korunur.
- Madde, sınırlamaların ihlali hâlinde kiracının korunmasını amaçladığından emredici niteliktedir; buna aykırı sözleşme kayıtları geçersizdir.
- Bankanın bu kurallara aykırı davranarak güvenceyi ilgisiz kişiye ya da hukuka aykırı biçimde ödemesi hâlinde sorumluluğu doğar.

### Konut ve çatılı işyeri kiraları ile diğer kiralar arasındaki fark nedir?

- Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence borcu bu maddedeki üç aylık sınır, araç ve banka koruması ile sınırlıdır.
- Açık alan veya bu maddenin kapsamı dışındaki kiralarda güvence sözleşme özgürlüğü ve genel denetim hükümlerine (TBK m.21-28 ve genel işlem koşulları) tabidir.

Sonuç: Diğer kiralarda üç aylık sınır ve bankada tutma zorunluluğu uygulanmaz; ancak aşırı yararlanma veya genel işlem koşulları denetimi yoluyla kiracı korunabilir.

### Para güvencesi ile kıymetli evrak güvencesi arasındaki fark nedir?

- Para güvencesi, kiracı adına açılan vadeli tasarruf hesabında tutulur.
- Kıymetli evrak güvencesi ise bankaya depo edilir.

Sonuç: İki araçta da kiraya verenin onayı olmadan çekme yasaktır; ancak hesabın faiz ve kar payı işleyişi araçlara göre farklılaşır.

### Sözleşme sona ermeden iade ile sözleşme sona erdikten sonra iade arasındaki fark nedir?

- Sözleşme sona ermeden kiraya veren lehine icra veya iflas takibi kesinleşirse, banka güvenceyi kiraya verene verebilir.
- Sözleşme sona ermişse, kiraya verenin üç ay içinde bildirimde bulunması gerekir; bildirim yoksa banka kiracının istemiyle güvenceyi kiracıya öder.

Sonuç: Bildirimin yapılıp yapılmamasına göre banka kiracıya veya kiraya verene ödeme yapar.

### Kiracının güvence vermesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Üç aylık sınırı kira artışlarıyla birlikte yeniden hesaplamak; madde sınırı sözleşmenin kurulduğu andaki kira bedeli üzerinden öngörür.
- Kefalet, rehin veya teminat mektubunu bu maddenin güvence rejimine sokmak; madde yalnızca para ve kıymetli evrakı düzenler.
- Bildirim süresini sözleşmenin sona ermesinden değil, icra veya dava tarihinden saymak; süre sözleşmenin sona ermesinden başlar.
- Bankanın, kiracının talebi üzerine kiraya verenin bildirimini hiç araştırmadan güvenceyi geri vermesi; banka bildirim ve koşulların varlığını denetlemek zorundadır.
- Kira sözleşmesi devam ederken kiracının güvenceyi çekebileceğini sanmak; güvence kiraya verenin onayı olmadan çekilemez.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kiraya verenin üç aylık sürede bildirimde bulunmamasının sonucu, bankanın kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermesidir; bu sonuç bildirimin yapılmamasına bağlanmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/633 E., 2014/154 K., 26.02.2014)

### Nasıl ispat edilir?

- Güvence borcunun kararlaştırıldığını ve tutarını kiracının veya kiraya verenin ileri sürmesi hâlinde, kira sözleşmesinin yazılı belgesi ile ispatlanır; tutarın üç aylık kira bedelini aşmadığını ispat yükü güvence talep eden kiraya verenindir.
- Güvencenin bankaya kiracı adına yatırıldığını ve hesabın vadeli tasarruf hesabı olduğunu banka kayıtları ve hesap belgeleri ile ispatlanır.
- Kira sözleşmesinin sona erdiğini ve kiraya verenin üç ay içinde bankaya yazılı bildirimde bulunmadığını ileri süren kiracıdır; bildirimin yapıldığını ispat yükü ise kiraya verene aittir.
- Kiraya veren, bankaya yazılı bildirimini ve açtığı dava veya takip belgesini ibraz ederek güvencenin kendisine ait olduğunu veya kendisine verilmesi gerektiğini ispatlar.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.336](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-336): Kiraya verenin kira borcu nedeniyle sahip olduğu hapis hakkıdır; güvence ile hapis hakkı birbirinden bağımsız korunma araçlarıdır ve bu madde hapis hakkını düzenlemez.
- [6098 sayılı Kanun m.334](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-334): Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan tazminat alacakları güvence kapsamına girebilir; bu madde ise güvencenin azami sınırını korur.
- [6098 sayılı Kanun m.26-27](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-26): Bu maddedeki mutlak emredici hükümlere aykırı kayıtların geçersizliğinin dayanağıdır.
- [6098 sayılı Kanun m.115](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-115): Bankanın kendi kusuruna ilişkin sorumluluğunu kaldıran kayıtların geçersizliği bakımından bu maddeyle birlikte uygulanır.

## [TBK m.343 — Genel olarak](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-343)

Madde, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılmasını yasaklar ve bu yasağın tek istisnasının kira bedelinin belirlenmesi olduğunu düzenler. Kiracı lehine yapılan değişiklikler ile kira bedelinin sözleşmede ilk kez kararlaştırılması maddenin kapsamı dışındadır. Madde konut ve çatılı işyeri kiralarında devam eden kira ilişkilerine uygulanır. Maddede kira bedelinin yenilenen dönemlerde mahkemece belirlenmesi usulü, kira bedeli artış oranının sınırı, tahliye sebepleri ve kiracının ek ödeme yükümlülükleri düzenlenmez; bunlar için kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344. madde, tahliye sebeplerine ilişkin 347 ve devamı maddeler, kiracıya ek ödeme yükünü yasaklayan 346. madde incelenmelidir.

### Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Kiracı aleyhine değişiklik**: Sözleşme hükümlerinin kiracının hukuki durumunu kötüleştirecek biçimde sonradan değiştirilmesidir. Kiracı lehine olan değişiklikler bu kavramın dışındadır.
- **Kira bedelinin belirlenmesi**: Devam eden kira ilişkisinde kira bedelinin yeniden tespit edilmesidir. Maddenin tanıdığı tek istisna budur ve bu istisna sözleşme kurulduktan sonraki dönemlerde işler.
- **Tek taraflı nispi emredici hüküm**: Yalnız kiracı yararına bağlayıcı olan, kiracı aleyhine sözleşmeyle değiştirilemeyen kuraldır. Kiraya veren aleyhine kiracı lehine kayıt konulabilir.

### Genel olarak: hangi şartlar aranır?

- Kira sözleşmesinin kurulmuş ve devam ediyor olması gerekir.
- Değiştirilmek istenen hüküm kira bedelinin belirlenmesi dışında kalmalıdır; kira bedeline ilişkin değişiklik bu yasağın dışında tutulmuştur.
- Yapılacak değişiklik kiracının hukuki durumunu kiracı aleyhine kötüleştirmemelidir.
- Bu koşullar birlikte gerçekleşmediğinde kiracı aleyhine yapılan kayıt geçerli olmaz.

### Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

- Kira bedeli dışında kiracı aleyhine yapılan değişiklik hükmü geçersizdir.
- Kira bedelinin belirlenmesi dışında kalan konularda, tahliye sebepleri dışında fesih hakkı sözleşmeyle tanınamaz.
- Kiracı lehine bir değişiklik yapılabilir; örneğin kira bedelinin azaltılması veya kira parası aynı kalmak kaydıyla kira süresinin uzatılması mümkündür.
- Madde tek taraflı, yalnız kiracıyı koruyan nispi emredici bir hükümdür; kiraya veren aleyhine kiracı lehine kayıtlar geçerlidir.
- Kira bedelinin belirlenmesi istisnası, sözleşmenin ilk kurulumu için değil, devam eden kira dönemleri için geçerlidir.

### Sözleşmenin ilk kurulumu ile devam eden kira ilişkisi arasındaki fark nedir?

- Kira bedelinin sözleşmenin başlangıcında taraflarca belirlenmesi, sözleşme özgürlüğü kapsamında serbesttir.
- Sözleşme kurulduktan sonra, devam eden kira ilişkisinde kiracı aleyhine değişiklik yapılması ise yasaktır.

Sonuç: İlk kurulumda kira bedeli serbestçe belirlenebilir; sonradan kiracı aleyhine değişiklik ise yalnız kira bedeli üzerinden yapılabilir.

### Kiracı aleyhine ile kiracı lehine değişiklik arasındaki fark nedir?

- Kiracı aleyhine yapılan değişiklik, kira bedeli dışında kalan konularda, kiracının durumunu kötüleştiren değişikliktir.
- Kiracı lehine değişiklik, kiracının durumunu iyileştiren değişikliktir.

Sonuç: Kiracı aleyhine değişiklik yasaktır; kiracı lehine değişiklik serbesttir. Örneğin kiracı lehine kira bedelinin azaltılması ya da kira süresinin uzatılması mümkündür.

### Kira bedeli ile diğer sözleşme hükümleri arasındaki fark nedir?

- Kira bedeline ilişkin değişiklik, madde kapsamında istisna olarak bırakılmıştır.
- Kira bedeli dışındaki hükümler, örneğin fesih sebepleri veya ek ödeme yükümlülükleri, bu maddenin yasağına tabidir.

Sonuç: Kira bedeli yeniden belirlenebilirken, diğer hükümlerde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz ve kiracıya fesih hakkı tanınamaz.

### Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kira bedeli dışındaki hükümlerin de sözleşmeyle değiştirilebileceğini varsaymak; madde kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişikliği yasaklar.
- Kiracı lehine yapılan değişikliği de yasak saymak; madde yalnız kiracı aleyhine değişiklikleri kapsar.
- Maddeyi ilk kira bedelinin belirlenmesine uygulamak; ilk belirleme sözleşme serbestisi kapsamındadır.
- Kiraya veren aleyhine kiracı lehine kayıtları geçersiz saymak; madde tek taraflı bir koruma getirir ve bu tür kayıtlar geçerlidir.
- Kira bedeli istisnasını tahliye veya fesih sebeplerine genişletmek; tahliye sebepleri 347 ve devamı maddelerle sınırlıdır.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Tacir olarak sayılan kişiler ve özel hukuk ile kamu hukuku tüzel kişileri olan kiracıların işyeri kiralarında, 6098 sayılı Kanunun 343. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2017/1843 E., 2021/1100 K., 28.09.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2014/223 E., 2015/2025 K., 30.09.2015; 6. Hukuk Dairesi, 2015/11357 E., 2016/4430 K., 06.06.2016)
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 343. maddenin geçici uygulama sınırının çatılı işyeri kiralarında tacir ve tüzel kişi kiracılar bakımından aynı biçimde işlediğini kabul etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/1928 E., 2013/232 K., 13.02.2013; 3. Hukuk Dairesi, 2025/1727 E., 2025/5399 K., 17.11.2025)

### Nasıl ispat edilir?

- Kiracı aleyhine yapılan değişikliği ileri süren taraf, değişikliğin kira bedeli dışında kaldığını ve kiracının durumunu kötüleştirdiğini ispatla yükümlüdür.
- Sözleşme hükümleri yazılı belgeyle ispatlanır; sözleşmede sonradan yapılan değişikliğin varlığı da yazılı kayıt veya tanıkla gösterilebilir.
- Kiracı lehine olduğunu ileri süren taraf bu niteliği ortaya koyar; kiraya verenin aksini iddia etmesi hâlinde aksini o ispat eder.
- Kira bedelinin belirlenmesi istisnasına dayanan taraf, bu istisnanın koşullarının (devam eden kira ilişkisi, kira bedeli konusu) gerçekleştiğini ispatlar.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.344](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-344): Kira bedelinin yenilenen dönemlerde belirlenmesini düzenler; bu maddenin tanıdığı istisnanın uygulama alanıdır.
- [6098 sayılı Kanun m.346](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-346): Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümü getirilmesini yasaklar; kiracı aleyhine değişikliğin somut bir sınırıdır.
- [6098 sayılı Kanun m.26](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-26): Sözleşme serbestisi ilkesini düzenler; ilk kira bedelinin serbestçe belirlenmesinin dayanağıdır.
- [6098 sayılı Kanun m.28](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-28): Aşırı yararlanma hâlinde sözleşmenin sınırlandırılmasını düzenler; kira bedelinin serbest belirlenmesinin sınırıdır.
- 6353 sayılı Kanun geçici 2. madde: Konut ve çatılı işyeri kiralarında 343 ve 344. maddelerin uygulanmasına ilişkin geçiş hükmüdür; tacir ve tüzel kişi kiracılarda uygulamayı sınırlar.

## [TBK m.344 — Belirlenmesi](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-344)

Madde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin üç ayrı durumu düzenler: taraflar arasındaki artış anlaşmasının geçerlilik sınırı (birinci fıkra), anlaşma yokken hâkimce kira bedelinin tespiti (ikinci fıkra), beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda hâkimce belirleme (üçüncü fıkra) ile yabancı para olarak kararlaştırılmış kira bedeli (dördüncü fıkra). Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır; kiracının belirli tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca belirli maddeler geçici olarak uygulanmaz. Madde, kira bedelinin sözleşmede ilk kez belirlenmesini, kiralananın teslimi ya da kira ilişkisinin kurulmasına ilişkin kuralları düzenlemez (m.343 ve kira sözleşmesine ilişkin hükümler), tahliye ve fesih sebeplerini düzenlemez (m.347 vd.), kira tespit davasının usulünü ve yetkisini düzenlemez (HMK), depozito ve güvence bedelini düzenlemez (m.334).

### Belirlenmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı**: Bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalama TÜFE değişimini ifade eder ve maddenin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında kira artışına üst sınır olarak kullanılır. Madde metninde 2019 değişikliğiyle üretici fiyat endeksi yerine geçmiştir.
- **Kira yılı**: Kira bedelinin uygulandığı, sözleşmenin başlangıcından itibaren ilerleyen yıllık dönemdir. Bir önceki kira yılının TÜFE oranı, yeni kira yılındaki artışın üst sınırını belirler.
- **Kira tespit davası**: Tarafların kira bedeli konusunda anlaşamadığı hallerde hâkimden kira bedelinin belirlenmesini isteyen davadır. Hâkim, madde metnindeki ölçütlere bağlı olarak bedeli belirler.
- **Emsal kira bedelleri**: Benzer niteliktei ve konumdaki taşınmazlar için piyasada uygulanan kira bedelleridir. Yalnız üçüncü fıkrada, beş yıl sonrası belirlemede hâkimin dikkate aldığı bir ölçüttür.
- **Yabancı para ile kararlaştırılmış kira bedeli**: Kira bedelinin Türk lirası dışında bir para birimiyle belirlendiği haldir. Dördüncü fıkraya göre beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; 1567 sayılı Kanun saklıdır.

### Belirlenmesi: hangi şartlar aranır?

- Yenilenen kira döneminde uygulanacak artışa ilişkin taraf anlaşmasının geçerli olabilmesi için, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemesi gerekir (birinci fıkra).
- Taraflar yenilenen dönem için anlaşma yapmamışsa hâkim, bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçmemek koşuluyla kira bedelini belirler (ikinci fıkra).
- Hâkimin ikinci fıkra kapsamındaki belirlemesinde kiralananın durumu göz önüne alınmalı ve bedel hakkaniyete göre tespit edilmelidir.
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ya da her beş yılın sonunda, taraflar anlaşmış olsun veya olmasın, hâkim yeni kira yılındaki bedeli TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlemelidir (üçüncü fıkra).
- Yabancı para ile kararlaştırılan kira bedelinde, beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; bu kural 1567 sayılı Kanun ve m.138 saklı kalmak kaydıyla geçerlidir.
- Kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir sayılan kişi ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca m.344 geçici olarak uygulanmaz; bu halde sözleşme hükümleri, sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümleri geçerlidir.

### Belirlenmesi: hangi sonuçları doğurur?

- Taraflar yenilenen dönem için TÜFE oranını aşan bir artış kararlaştırırsa, anlaşma o oranı aşan kısmı bakımından geçersizdir.
- Taraflar anlaşmamışsa hâkim, TÜFE oranını geçmeyecek bir bedel belirler.
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, taraf anlaşması olsa da hâkim yeni yılın bedelini belirler.
- Her beş yılın sonunda hâkim yeni kira bedelini belirler; bu bedel sonraki dönemde birinci ve ikinci fıkra ilkelerine göre değiştirilebilir.
- Yabancı para kiralarında beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak m.138 (aşırı ifa güçlüğü) hükmü saklıdır.
- Tacir kiracının işyeri kirasında 8 yıllık geçici dönemde m.344 uygulanmaz; kira sözleşmesinde hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümleri geçerlidir.
- Kira bedelinin belirlenmesi, kiracı aleyhine değiştirilemez; m.343 uyarınca bu madde kiracının korunmasına yönelik nispi emredici niteliktedir.

### Taraf anlaşması ile hâkim belirlemesi arasındaki fark nedir?

- Taraflar yenilenen dönem için artış konusunda anlaşmışsa, bu anlaşma TÜFE üst sınırına tabi olarak geçerlidir (birinci fıkra).
- Anlaşma yoksa kira bedelini hâkim, TÜFE sınırını gözeterek ve hakkaniyete göre belirler (ikinci fıkra).

Sonuç: Anlaşmanın geçerliliği TÜFE sınırıyla kalır; anlaşma yoksa hâkim karar verir ve hakkaniyet ölçütü devreye girer.

### Üçüncü fıkra ile ikinci fıkra arasındaki fark nedir?

- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda, hâkim emsal kira bedellerini de gözetir.
- Kısa süreli ve beş yılı geçmeyen yenilemelerde ikinci fıkra uygulanır; emsal kira bedelleri ölçüt olarak sayılmaz.

Sonuç: Üçüncü fıkrada TÜFE oranı kesin üst sınır değildir; hâkim emsal kira bedellerini de dikkate alarak daha yüksek veya düşük bir bedel belirleyebilir.

### Yabancı para kararlaştırılmış kira ile türk lirası kira arasındaki fark nedir?

- Yabancı para ile kararlaştırılmış kira bedelinde ilk beş yıl boyunca değişiklik yapılamaz.
- Türk lirası üzerinden kararlaştırılmış kira bedeli, birinci ve ikinci fıkra ile üçüncü fıkra ölçütlerine tabidir.

Sonuç: Yabancı para kiralarında beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değer değişimi de hesaba katılır.

### Konut-çatılı işyeri ile tacir kiracının işyeri kirası arasındaki fark nedir?

- Konut ve çatılı işyeri kiralarında madde doğrudan uygulanır.
- Kiracının tacir veya özel ya da kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca m.344 8 yıl süreyle uygulanmaz.

Sonuç: Tacir kiracı işyeri kiralarında sözleşme serbestisi geçerli olur; sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu uygulanır.

### Belirlenmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Madde metninde 'üretici fiyat endeksi' yerine 'tüketici fiyat endeksi' kullanılması gerektiğini gözden kaçırarak eski oranı esas almak; 2019 değişikliğinden sonra TÜFE on iki aylık ortalama oranı esas alınır.
- Birinci ve ikinci fıkra ile üçüncü fıkra ölçütlerini karıştırmak; üçüncü fıkrada TÜFE oranı üst sınır değildir, emsal bedeller de dikkate alınır.
- Tacir kiracının işyeri kirasında m.344'ü her zaman uygulamak; 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi 8 yıl boyunca bu maddeyi uygulanmaz kılar.
- Yabancı para kiralarında beş yıl dolmadan bedeli değiştirmek; bu durumda m.138 ve 1567 sayılı Kanun saklı kalmak kaydıyla bedel sabit kalır.
- Konut olmayan veya çatılı olmayan yerlerde m.344 uyarınca kira tespit davası açmak; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarına özeldir.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yargıtay, konut ve çatılı işyeri kiralarında m.344'ün uygulandığını; konut ve çatılı olmayan yerlerde kira tespit davasının açılamayacağını kabul etmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/1083 E., 2025/1439 K., 10.03.2025)
- Tacir kiracı işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesiyle m.344'ün 8 yıl uygulanmadığı, bu sürede sözleşmedeki artış şartının esas alınacağı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2017/1843 E., 2021/1100 K., 28.09.2021; 3. Hukuk Dairesi, 2024/93 E., 2024/4260 K., 11.12.2024)
- Mahkemeler, tacir kiracı işyeri kiralarında sözleşmedeki artış şartının geçerli olduğu, m.344'e başvurulmayacağı yönünde karar vermektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/93 E., 2024/4260 K., 11.12.2024)
- Hâkimin kira bedelini belirlerken TÜFE oranını ve bilirkişi raporunda somutlaştırılan emsal bedelleri birlikte değerlendirdiği; hesabın on iki aylık ortalama TÜFE değişimine göre yapıldığı uygulamada görülmektedir. (Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2024/908 E., 2025/1003 K., 23.09.2025)
- Yargıtay'ın bir kararında, m.344'ün kapsamlı bir kira bedeli düzenlemesi getirdiği ve eski ölçütlerin bu bağlamda yorumlanması gerektiği belirtilmiştir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/1083 E., 2025/1439 K., 10.03.2025)
- Eski Yargıtay uygulamasında üretici fiyat endeksi esas alınıyordu; 2019 değişikliğinden sonra TÜFE oranı esas alınmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/1215 E., 2013/465 K., 10.04.2013)

### Nasıl ispat edilir?

- Kira bedelinin artırılmasını talep eden taraf, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını ve kira yılının başlangıcını ispatlamalıdır; bu oranlar resmî istatistik kayıtlarıyla kanıtlanır.
- Hâkimin hakkaniyet değerlendirmesi için kiralananın durumu, konumu ve emsal kira bedellerine ilişkin bilirkişi raporu ve tanık beyanı gibi delillere başvurulabilir.
- Taraf anlaşmasının TÜFE sınırını aşmadığını iddia eden taraf, anlaşmanın yazılı olarak yapıldığını ve oranın sınır içinde kaldığını ispatlamalıdır.
- Tacir kiracının işyeri kirasında 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinin uygulanacağını savunan taraf, kiracının tacir olduğunu ve kira sözleşmesinin ilgili tarihten önce yapıldığını ispatlamalıdır.
- Yabancı para kiralarında beş yılın geçtiğini ve paranın değerindeki değişikliği iddia eden taraf, sözleşme tarihini ve kur değişimini ispatlamalıdır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.343](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-343): Kira bedelinin sözleşme dışında kiracı aleyhine değiştirilmesini yasaklar; m.344'ün nispi emredici niteliğini belirler.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-138): Yabancı para kiralarında beş yıl geçtikten sonra da aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.345](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-345): Kira bedelinin artırılmasına ilişkin usul ve ayrıntılı düzenlemeler bakımından tamamlayıcı niteliktedir.
- 6217 sayılı Kanun geçici 2. madde: Tacir kiracının işyeri kiralarında m.344'ü 8 yıl süreyle uygulanmaz kılar.
- 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun: Yabancı para ile kararlaştırılmış kira bedelinde değişiklik yasağının saklı kalan kanunudur.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.334](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-334): Depozito ve güvence bedeli konusunu düzenler; bu madde kira bedelinin artışıyla ilgili değildir.

## [TBK m.345 — Dava açma süresi ve kararın etkisi](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-345)

Bu madde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın (kira tespit davasının) ne zaman açılabileceğini ve mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını düzenler. Birinci fıkra, dava açma süresinin sınırsız olduğunu, ancak kararın yürürlük tarihinin açılış zamanına bağlı olduğunu; ikinci fıkra ise sözleşmede yeni dönemde artış hükmü bulunmadığı hâlde geçerli olacak koşulları ve sözleşmede artış hükmü bulunduğu hâlde kararın yeni dönemden itibaren geçerli olmasını kapsar. Maddenin uygulandığı taraflar kira sözleşmesinin tarafları, yani kiraya veren ve kiracıdır. Kira bedelinin artırılmasına ilişkin bildirimin şekli ve içeriği ile kira bedelinin hangi ölçütlere göre artırılacağı bu maddede düzenlenmez (m.344). Kiralananın tesliminden sonra kiracının sorumluluğu, ödenmeyen kira bedeli alacağının zamanaşımı ve kira sözleşmesinin feshi de bu maddenin kapsamı dışındadır (m.347, m.147, m.315 ve sonrası). Kiracının Türk Ticaret Kanunu kapsamındaki işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun geçici 2. maddesinin uygulanma durumu ayrıca gözden geçirilmelidir."

### Dava açma süresi ve kararın etkisi: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Kira tespit davası**: Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini isteyen dava türüdür. Taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında, kira bedelinin objektif olarak saptanması için açılır.
- **Yeni kira dönemi**: Kira sözleşmesinin süresine göre başlayan, bir önceki kira döneminin sona erdiği andan itibaren geçerli olan yeni dönemdir. Bu maddenin hesabı bu dönemin başlangıcına bağlıdır.
- **Yazılı bildirim (ihtar)**: Kiraya verenin, kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesidir. Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce yapılmalıdır; bu bildirim, yeni dönem sonuna kadar açılan davanın kiracıyı bağlamasının koşullarından biridir.
- **Sözleşmede artış hükmü**: Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin açık bir hükmün bulunmasıdır. Bu hâlde ikinci fıkra uygulanır; yeni dönem sonuna kadar açılan dava, kararın yeni dönem başından geçerli olmasını sağlar.

### Dava açma süresi ve kararın etkisi: hangi şartlar aranır?

- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılmış olmalıdır; bu dava her zaman açılabilir.
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce bir tarihte açılmış olmalıdır; bu hâlde mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
- Dava, yeni dönemin başlangıcından otuz günden daha az bir süre önce ya da sonra açılmışsa, kiraya verenin bu otuz günlük süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmış olması gerekir.
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunmalıdır; bu hâlde dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılırsa mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
- Yazılı bildirim ve dava açma süresi, yukarıdaki unsurların bir kısmı gerçekleşmediğinde dava hakkını ortadan kaldırmaz; yalnız kararın geçerlilik tarihini değiştirir.

### Dava açma süresi ve kararın etkisi: hangi sonuçları doğurur?

- Kira tespit davası her zaman açılabilir; dava açma süresi bakımından kiracıyı bağlayan bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir.
- Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
- Otuz günlük süre içinde yazılı bildirim yapılmış ve dava yeni dönem sonuna kadar açılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
- Sözleşmede yeni dönemde artış hükmü bulunuyorsa ve dava yeni dönem sonuna kadar açılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
- Bu koşulların hiçbiri gerçekleşmezse dava yine açılabilir, ancak mahkemece belirlenen kira bedeli dava tarihinden sonraki döneme etki eder ve geçmiş dönem için kiracıyı bağlamaz.
- Maddenin hükümleri emredici niteliktedir; kira sözleşmesiyle bu fıkralarda öngörülen geçerlilik tarihi değiştirilemez.

### Birinci fıkra ile ikinci fıkra (sözleşmede artış hükmünün bulunmaması) arasındaki fark nedir?

- Sözleşmede yeni dönemde artış hükmü yoksa, kiraya verenin dava açma zamanı ve bildirimi belirleyicidir. Dava otuz gün önceden açılmışsa ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa, süre yeni dönem sonuna kadar uzar.
- Sözleşmede artış hükmü varsa, kiraya verenin bildirimine gerek kalmadan dava yeni dönem sonuna kadar açılabilir ve karar yeni dönem başından itibaren geçerli olur.

Sonuç: Artış hükmü bulunmayan sözleşmede kiraya verenin yazılı bildirimi koşuldur; artış hükmü bulunan sözleşmede bu bildirime ihtiyaç yoktur.

### Dava açılış tarihi ile yazılı bildirim tarihi arasındaki fark nedir?

- Dava, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa, dava bu tarihten itibaren kiracıyı bağlayan bir karar için yeterlidir ve yeni dönemde ayrıca dava açılmasına gerek yoktur.
- Dava otuz günden daha geç açılmış ama yazılı bildirim otuz gün içinde yapılmışsa, dava yeni dönem sonuna kadar açılabilir.

Sonuç: İlk durumda karar hemen yeni dönemden geçerlidir; ikinci durumda yeni dönem sonuna kadar dava açılmazsa karar yeni dönemden değil, yalnızca dava tarihinden itibaren bağlayıcı olur.

### Dava açma süresi ve kararın etkisi: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kira tespit davasına her zaman açılabilme ilkesini, dava açılış tarihinden bağımsız olarak kararın her zaman geriye etkili olacağı biçiminde yorumlamak; geçerlilik tarihi yalnızca m.345'te öngörülen hâllere bağlıdır.
- Otuz günlük süreyi dava tarihi ile karıştırmak; süre, yeni dönemin başlangıcından geriye doğru hesaplanır.
- Yazılı bildirim ile dava açma süresini aynı şeymiş gibi değerlendirmek; birinci fıkrada bildirim, dava açılmamış olsa dahi tek başına yeterli değildir.
- Sözleşmede artış hükmü bulunmasını, yazılı bildirimin de yapıldığı anlamına yorumlamak; ikinci fıkra bildirimi aramaz, ancak sözleşmede açık bir hüküm bulunmasını şart koşar.
- Maddeye tabi olmayan işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun geçici 2. maddesinin etkisini gözden kaçırmak; bu durumda kira sözleşmesi hükümleri esas alınır.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kira tespit davasının süresi bakımından her zaman açılabilme ilkesi kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/1175 E., 2014/997 K., 03.12.2014; Hukuk Genel Kurulu, 2012/320 E., 2012/552 K., 12.09.2012)
- Dava yeni dönem sonuna kadar açılmış olsa dahi, yazılı bildirim şartı yerine getirilmemişse mahkemece belirlenen kira bedelinin geçerlilik tarihi yeni dönemden değil dava tarihinden itibaren kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2017/8251 E., 2019/5094 K., 29.05.2019)
- Kiracının Türk Ticaret Kanunu kapsamındaki işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun geçici 2. maddesi uyarınca bu maddenin uygulanmadığı hâller gözetilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/1928 E., 2013/232 K., 13.02.2013)
- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davada, kiraya verenin kiracıya gönderdiği ihtarın bu maddenin koşullarını karşılayıp karşılamadığı somut olarak incelenmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2017/6415 E., 2019/2272 K., 19.03.2019)

### Nasıl ispat edilir?

- Kira tespit davasını açan kiraya veren, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açıldığını ya da yazılı bildirimin bu süre içinde yapıldığını ispatlamakla yükümlüdür; dava dilekçesinin tebliğ tarihi ve bildirimin kiracıya ulaştığı tarih önemlidir.
- Yazılı bildirim, noter aracılığıyla gönderilen ihtar veya kiracıya tebliğ edilmiş yazılı belgeyle ispatlanır; sözlü bildirim bu koşulu karşılamaz.
- Sözleşmede yeni dönemde artış hükmünün bulunduğunu iddia eden kiraya veren, kira sözleşmesi metniyle ispatlar.
- Kiracı, bildirimin yapılmadığını ya da süresinde yapılmadığını ileri sürerse, bu savunmayı ispatlamakla yükümlüdür; kiracı ayrıca dava tarihinin geç olduğunu iddia edebilir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-344): Kira bedelinin artırılmasına ilişkin esasları düzenler; bu madde ile birlikte uygulanır, çünkü kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı konusunda m.344 ölçüt sağlar.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-347): Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava ile birlikte kiracının kira bedelini artırma yönündeki hakları ve uygulama usulü m.347'de düzenlenir.
- 6217 sayılı Kanun geçici 2. madde: İşyeri kiralarında kiracının tacir ya da kamu tüzel kişisi olması hâlinde bu maddenin uygulanıp uygulanmayacağını belirler; sözleşme hükümleri öncelikli olabilir.

## [TBK m.346 — Kiracı aleyhine düzenleme yasağı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-346)

Bu madde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira bedeli ile yan giderlerin dışında kalan başka bir ödeme borcu altına sokulmasını yasaklar. Ayrıca kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu öngörülmesini ve sonraki kira bedellerinin muaccel olmasını geçersiz kılar. Kiracı lehine olan düzenlemelere ve kiraya verene ait giderlerin kiracıya yüklenmesi konusuna ilişkin ayrıntılar bu maddenin kapsamında değerlendirilir. Madde, kira bedelinin ilk kez belirlenmesini ve kira bedelinin yeniden belirlenmesini düzenlemez (m.344). Kiracı aleyhine değişiklik yasağının genel çerçevesi (m.343) ile dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi sebeplerinin sınırlılığı (m.354) bu maddede yer almaz. Tahliye sebepleri ve fesih bildirimi (m.347 vd.) ile kiracının tacir sayıldığı işyeri kiralarında geçici 2. maddenin uygulanıp uygulanmayacağı meselesi de bu maddenin dışındadır.

### Kiracı aleyhine düzenleme yasağı: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Yan giderler**: Kiralananın kullanımından doğan ve kiracının katlanmakla yükümlü olduğu giderlerdir. Kiraya verene ait olması gereken sabit giderler bu kapsamda değerlendirilmez.
- **Ceza koşulu**: Borcun zamanında ifa edilmemesi hâlinde borçlunun ödemeyi kabul ettiği önceden belirlenmiş bedeldir. Bu maddeye göre kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu öngörülemez.
- **Muacceliyet anlaşması**: Bir kira bedelinin ödenmemesi hâlinde sonraki kira bedellerinin de vadesinin gelmiş sayılmasını öngören sözleşme kaydıdır. Bu tür kayıtlar madde uyarınca geçersizdir.
- **Kesin hükümsüzlük**: Hukuka aykırı bir işlemin baştan itibaren hüküm doğurmamasıdır. Bu maddeye aykırı kayıtlar bu yaptırıma tabidir ve hâkim tarafından re'sen dikkate alınır.

### Kiracı aleyhine düzenleme yasağı: hangi şartlar aranır?

- Sözleşmenin konut veya çatılı işyeri kirası olması ve kiracıya yüklenen yükümlülüğün kira bedeli ile yan giderler dışında kalması gerekir.
- Kiracıya getirilen ödeme yükümlülüğünün kiraya verenin kendi katlanması gereken giderlerden olmaması gerekir; aksi hâlde yükümlülük bu maddeyle engellenir.
- Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu öngörülmüşse, bu kayıt geçersiz sayılır.
- Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağı öngörülmüşse, bu kayıt geçersiz sayılır.
- Kayıt kiracı aleyhine olmalıdır; kiracı lehine düzenlemeler bu yasağın kapsamında değildir.

### Kiracı aleyhine düzenleme yasağı: hangi sonuçları doğurur?

- Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilen kayıt geçersizdir.
- Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu öngörülen kayıt geçersizdir.
- Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını öngören kayıt geçersizdir.
- Bu maddeye aykırı kayıtlar kesin hükümsüzlük yaptırımına tabidir ve hâkim bunları re'sen dikkate alır.
- Bu maddenin hükmü yalnız kiracıyı koruduğu için tek taraflı emredici niteliktedir; kiracı lehine kayıtlar geçerli kalır.
- Geçersiz kayıt dışındaki kira sözleşmesi hükümleri geçerliliğini korur.

### Kiracı aleyhine kayıt ile kiracı lehine kayıt arasındaki fark nedir?

- Kiracıyı yükümlülük altına sokan veya onun durumunu ağırlaştıran kayıtlar yasağın kapsamındadır.
- Kiracının durumunu iyileştiren kayıtlar bu yasağın kapsamında değildir.

Sonuç: Kiracı lehine kayıtlar geçerli kalır; aleyhe olanlar ise bu maddeye göre geçersiz olur.

### Kira bedeli ve yan giderler ile diğer ödeme yükümlülükleri arasındaki fark nedir?

- Kira bedeli ve kiracının katlanmakla yükümlü olduğu yan giderler kiracıya yüklenebilir.
- Bunların dışında kalan ödeme yükümlülükleri kiracıya getirilemez.

Sonuç: Kiraya verene ait sabit giderlerin kiracıya yüklenmesi ve benzeri kayıtlar bu maddeye aykırı düşer.

### Kira bedelinin zamanında ödenmemesi ile kira bedelinin ödenmesi ve sözleşmenin sürdürülmesi arasındaki fark nedir?

- Gecikme hâlinde ceza koşulu ya da sonraki bedellerin muaccelliği öngörülürse bu kayıtlar geçersizdir.
- Gecikmenin doğurduğu genel hukuki sonuçlar, örneğin temerrüt hükümleri, bu maddenin kapsamı dışında kalır.

Sonuç: Temerrüt hükümleri uygulanabilir; ancak ceza koşulu ve muacceliyet kaydı geçerli olmaz.

### Kiracı aleyhine düzenleme yasağı: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kira bedeli ve yan gider dışındaki her ödeme kalemini geçerli saymak; kiraya verene ait sabit giderlerin kiracıya yüklenip yüklenemeyeceğini ayırt etmemek.
- Ceza koşulu yasağını, temerrüt faizi veya genel tazminat hükümleriyle karıştırmak; bu maddenin ceza koşulu ve muacceliyet kayıtlarını geçersiz kıldığını gözden kaçırmak.
- Muacceliyet kaydının geçersizliğini, takip tarihinde doğmuş kira bedellerinin talep edilemeyeceği sonucuna götürmek; oysa muaccel olmuş bedeller ayrıca talep edilebilir.
- Kiracı lehine kayıtları da bu maddeye göre geçersiz saymak; yasak yalnızca kiracı aleyhine olan kayıtlara ilişkindir.
- Geçersiz kaydın bütün sözleşmeyi geçersiz kıldığını düşünmek; kira sözleşmesi geçerliliğini korur.
- Kesin hükümsüzlüğü iptal davasıyla karıştırmak; bu maddeye aykırı kayıt hâkim tarafından re'sen dikkate alınır.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kiraya verene ait sabit giderlerin kiracıya yüklenmesi, bu maddeye aykırı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/1928 E., 2013/232 K., 13.02.2013)
- Hava parası, devir parası ve kiracılık hakkı gibi bedellerin kiracıdan istenmesi, bu maddeye göre mümkün görülmemektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021)
- Kiracı lehine düzenlemelerin geçerli kabul edildiği belirtilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1843 E., 2021/1100 K., 28.09.2021)
- Eski uygulamada kabul edilen muacceliyet kayıtlarının bu madde ile geçersiz kılındığı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2014/223 E., 2015/2025 K., 30.09.2015)
- Muacceliyet kaydı nedeniyle takip tarihinde doğmamış kira bedellerinin talep edilemeyeceği yönünde uygulama bulunmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2020/10578 E., 2020/6853 K., 23.11.2020)
- Bu maddeye aykırı kayıtların kesin hükümsüz kabul edildiği belirtilmektedir. (6. Hukuk Dairesi, 2015/11357 E., 2016/4430 K., 06.06.2016)

### Nasıl ispat edilir?

- Kiracıya yüklenen ödeme yükümlülüğünün kira bedeli veya yan gider olmadığını ileri süren taraf, bu iddiasını sözleşme metniyle ispatlar.
- Ceza koşulu veya muacceliyet kaydının varlığını ileri süren kişi, bu kaydın sözleşmede yer aldığını yazılı belgeyle ispatlar.
- Kiraya verene ait giderlerin kiracıya yüklendiği iddiasında, giderin niteliği faturalar ve bilirkişi incelemesiyle ortaya konur.
- Kiracı, sözleşmedeki kaydın kiracı lehine olduğunu savunuyorsa bu savunmayı kendisi ispatlar.
- Kayıt geçersiz olsa da kira bedelinin ödenmediği iddiası ayrıca ödeme belgeleriyle değerlendirilir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.343](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-343): Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değişiklik yapılmasını genel olarak yasaklar. Bu madde bu genel yasağın kira bedeli dışındaki ödeme yükümlülüklerine ilişkin özel hâlidir.
- [6098 sayılı Kanun m.344](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-344): Kira bedelinin yenilenen dönemlerde yeniden belirlenmesini düzenler. Bu madde kira bedeline ilişkin tek istisnayı oluşturur.
- [6098 sayılı Kanun m.354](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-354): Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin sebeplerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler; bu maddeyle aynı koruma ilkesine dayanır.
- [6098 sayılı Kanun m.27](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-27): Hukuka aykırı kayıtların kesin hükümsüzlüğünü düzenler. Bu maddeye aykırı kayıtların yaptırımı bu hükümle belirlenir.
- [6098 sayılı Kanun m.303](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-303): Kiraya verenin katlanmakla yükümlü olduğu giderlerin yan giderlere ilişkin sınırını belirler; bu madde ile birlikte uygulanır.

## Süreler

| Süre | Madde | Hüküm |
|---|---|---|
| altı ay | [m.339](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-339) | Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. |
| üç aylık | [m.342](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-342) | Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. |
| üç ay | [m.342](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-342) | Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi… |
| bir yıldan | [m.344](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-344) | Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. |
| beş yıldan | [m.344](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-344) | Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim… |
| beş yılın | [m.344](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-344) | Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim… |
| beş yıl | [m.344](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-344) | Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. |
| otuz gün | [m.345](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-345) | Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla,… |

## Konuda geçen kararlar

- Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021 (m.340, m.343, m.344, m.346)
- Hukuk Genel Kurulu, 2017/1843 E., 2021/1100 K., 28.09.2021 (m.340, m.343, m.344, m.346)
- Hukuk Genel Kurulu, 2014/223 E., 2015/2025 K., 30.09.2015 (m.340, m.343, m.346)
- Hukuk Genel Kurulu, 2013/1175 E., 2014/997 K., 03.12.2014 (m.345)
- Hukuk Genel Kurulu, 2013/633 E., 2014/154 K., 26.02.2014 (m.340, m.342)
- Hukuk Genel Kurulu, 2012/1215 E., 2013/465 K., 10.04.2013 (m.344)
- Hukuk Genel Kurulu, 2012/1928 E., 2013/232 K., 13.02.2013 (m.339, m.341, m.342, m.343, m.345, m.346)
- Hukuk Genel Kurulu, 2012/320 E., 2012/552 K., 12.09.2012 (m.345)
- 3. Hukuk Dairesi, 2025/1727 E., 2025/5399 K., 17.11.2025 (m.340, m.342, m.343)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/4099 E., 2025/3373 K., 18.06.2025 (m.342)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/2951 E., 2025/3118 K., 28.05.2025 (m.342)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/2574 E., 2025/2204 K., 16.04.2025 (m.342)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/1083 E., 2025/1439 K., 10.03.2025 (m.344)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/93 E., 2024/4260 K., 11.12.2024 (m.344)
- 3. Hukuk Dairesi, 2023/5249 E., 2024/3281 K., 23.10.2024 (m.345)
- 13. Daire, 2018/1912 E., 2023/3032 K., 14.06.2023 (m.339)
- 13. Daire, 2017/2318 E., 2023/254 K., 19.01.2023 (m.339)
- 3. Hukuk Dairesi, 2022/3713 E., 2022/5278 K., 31.05.2022 (m.339)
- 2. Daire, 2021/519 E., 2021/3832 K., 27.10.2021 (m.339)
- 2. Daire, 2021/10450 E., 2021/3057 K., 30.09.2021 (m.339)
- İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/555 E., 2021/1560 K., 23.09.2021 (m.341)
- İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/373 E., 2021/1563 K., 23.09.2021 (m.341)
- İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/278 E., 2021/1561 K., 23.09.2021 (m.341)
- İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/621 E., 2021/1564 K., 23.09.2021 (m.341)
- 3. Hukuk Dairesi, 2020/10578 E., 2020/6853 K., 23.11.2020 (m.346)
- 3. Hukuk Dairesi, 2017/8251 E., 2019/5094 K., 29.05.2019 (m.345)
- 3. Hukuk Dairesi, 2017/6415 E., 2019/2272 K., 19.03.2019 (m.345)
- 6. Hukuk Dairesi, 2015/11357 E., 2016/4430 K., 06.06.2016 (m.340, m.343, m.346)
- Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2024/908 E., 2025/1003 K., 23.09.2025 (m.344)
- İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2022/416 E., 2022/852 K., 08.11.2022 (m.341)

---

Bu metin eğitim amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Bağlayıcı olan madde metnidir; alıntılarken maddenin güncel hâlini teyit edin.
Kaynak: https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler/konut-ve-catili-isyeri-kiralari-kira-bedeli