---
title: "Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk ve kiracının borçları — Borçlar Hukuku Özel Hükümler konu anlatımı"
course: "Borçlar Hukuku Özel Hükümler"
law: "Türk Borçlar Kanunu"
articles: "TBK m.309–319"
compiled: "2026-10-21"
jurisdiction: "TR"
source: "https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler/ucuncu-kisinin-ileri-surdugu-haklar-sebebiyle-sorumluluk-ve-kiracinin-borclari"
publisher: "Hukuksal Eğitim"
language: "tr"
---

# Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk ve kiracının borçları

Borçlar Hukuku Özel Hükümler › Özel borç ilişkileri › Kira sözleşmesi › Genel hükümler — [Borçlar Hukuku Özel Hükümler](https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler)

## Kısaca

TBK m.309, kiralananda üçüncü bir kişinin kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi halinde kiraya verenin zapttan sorumluluğunu düzenler. TBK m.310, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde yeni malikin kira ilişkisine kendiliğinden girmesini ve kamulaştırmaya ilişkin hükümlerin saklı kalmasını düzenler.

## Kapsam

Bu konu, Türk Borçlar Kanunu m.309–319 hükümlerini kapsar: zapttan sorumluluk, genel olarak, ifa zamanı, kiracının temerrüdü, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ayıpları kiraya verene bildirme borcu, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu.

- [TBK m.309 — Zapttan sorumluluk](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-309)
- [TBK m.310](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-310)
- [TBK m.311](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-311)
- [TBK m.312](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-312)
- [TBK m.313 — Genel olarak](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-313)
- [TBK m.314 — İfa zamanı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-314)
- [TBK m.315 — Kiracının temerrüdü](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-315)
- [TBK m.316 — Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-316)
- [TBK m.317 — Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-317)
- [TBK m.318 — Ayıpları kiraya verene bildirme borcu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-318)
- [TBK m.319 — Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-319)

## [TBK m.309 — Zapttan sorumluluk](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-309)

TBK m.309, kiralananda üçüncü bir kişinin kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi halinde kiraya verenin zapttan sorumluluğunu düzenler. Kiraya verenin davayı üstlenme yükümlülüğünü, kiracının bildirimini ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermesini kapsar. Hüküm, her türlü kira sözleşmesi bakımından, kiracının bildirimi üzerine işler. Madde, kiracının bildirim külfetini, kiraya verenin davaya katılma ve davayı üstlenme biçimini, kiracının bildirim ve ihbar ödevlerini ve kiraya verenin kusur durumunu ayrıntılı olarak düzenlemez; bunlar TBK m.318 (ayıp bildirimi ve kiracının sorumluluğu) ile genel usul hükümlerine ilişkindir. Üçüncü kişinin sözleşmeden sonra kazandığı üstün hak, satım hükümlerine göre ifa etmeme meselesidir ve bu maddenin kapsamı dışındadır. Zapttan sorumluluğun satış hükümlerine ilişkin ayrıntıları (m.214–216 gibi) ve dolaylı zararlara ilişkin kusur rejimi de bu maddede yer almaz.

### Zapttan sorumluluk: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Zapt**: Üçüncü kişinin kiralananda, kiracının kullanım hakkıyla bağdaşmayan üstün bir hak ileri sürmesi durumudur. Üstün hak, kira sözleşmesinin kurulmasından önce mevcut olmalıdır; sonradan doğan hak bu kavramın kapsamına girmez.
- **Kiracının hakkıyla bağdaşmayan (üstün) hak**: Mülkiyet, sınırlı ayni hak veya tapuya şerh edilmiş şahsi hak gibi, kiracının kullanımını engelleyebilecek nitelikteki haklardır. Kiracının kendi sözleşmesinden doğan şahsi hakkı, üçüncü kişinin üstün hakkı sayılmaz.
- **Davayı üstlenme**: Kiraya verenin, kiracının bildirimi üzerine üçüncü kişiye karşı açılan davaya kiracı yanında katılması ya da davayı kiracının yerine geçerek sürdürmesidir.
- **Bildirim**: Kiracının üçüncü kişinin üstün hak iddiasını kiraya verene iletmesidir. Madde bildirimi kiraya verenin davayı üstlenmesinin koşulu olarak öngörür.

### Zapttan sorumluluk: hangi şartlar aranır?

- Kira sözleşmesinin kurulmasından önce mevcut, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir üstün hakkın üçüncü kişiye ait olması gerekir.
- Üçüncü kişinin bu hakkı kiralanan üzerinde kiracıya karşı ileri sürmüş olması gerekir; ileri sürme dava yoluyla olabileceği gibi dava dışı da olabilir.
- Kiracının bu durumu kiraya verene bildirmesi gerekir.
- Kiraya verenin davayı üstlenmesi ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermesi, bildirim üzerine doğan sonuçtur; kiracının bildirimi yapmamış olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırır.

### Zapttan sorumluluk: hangi sonuçları doğurur?

- Kiracının bildirimi üzerine kiraya veren davayı üstlenmek zorundadır.
- Kiraya veren, kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.
- Zapttan doğan zararlar için kiraya verenin kusuru aranmaz; kusursuz sorumluluk söz konusudur. Dolaylı zararlar için ise kusur gerekir ve kiraya veren kusursuzluğunu ispatlayarak sorumluluktan kurtulabilir.
- Kiracının bildirimde bulunmaması hâlinde kiraya verenin davayı üstlenme yükümlülüğü doğmaz.
- Madde nispi emredicidir; kiracı aleyhine değiştirilemez.

### Sözleşme öncesi üstün hak ile sözleşme sonrası üstün hak arasındaki fark nedir?

- Üstün hak kira sözleşmesinin kurulmasından önce mevcut ise, kiraya veren zapttan sorumludur ve m.309 uygulanır.
- Üstün hak sözleşmeden sonra doğmuşsa, m.309 değil, üçüncü kişinin sonradan elde ettiği hakka dayanan genel ifa etmeme hükümleri uygulanır.

Sonuç: Sorumluluğun dayanağı değişir; zapt sorumluluğu yerine genel borç hükümlerine göre sorumluluk doğar.

### Kiracının kendi şahsi hakkı ile üçüncü kişinin üstün hakkı arasındaki fark nedir?

- Üçüncü kişinin hakkı kiracının kullanımıyla bağdaşıyorsa zapttan söz edilemez.
- Üçüncü kişinin hakkı kiracının kullanım hakkını engelleyen bir mülkiyet, intifa veya oturma hakkıysa zapt söz konusudur.

Sonuç: Yalnızca üstün hak bulunan hâlde kiraya verenin m.309 uyarınca yükümlülüğü doğar.

### Zapttan sorumluluk: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Üçüncü kişinin hakkının sözleşmeden sonra doğmuş olmasını gözden kaçırıp m.309'u uygulamak; bu durumda genel ifa etmeme hükümleri esas alınmalıdır.
- Kiracının şahsi hakkını üçüncü kişinin üstün hakkı ile karıştırmak; kiracının kendi sözleşmesinden doğan hakkı zapt sayılmaz.
- Zapttan doğrudan doğan zararda kusur aramak; bu zarar için kusur şartı yoktur, kusur yalnız dolaylı zarar bakımından gerekir.
- Kiracının bildirim ödevini ihmal etmesine rağmen kiraya verenin davayı üstlenmek zorunda olduğunu düşünmek.
- Maddeyi emredici kabul edip kiracı aleyhine bağlayıcı sözleşme kaydı bulunduğunu varsaymak; madde nispi emredicidir ve kiracı aleyhine değiştirilemez.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kiracı kiraya verene bildirimde bulunmadan üçüncü kişiye karşı davayı kendisi sonuçlandırmışsa, kiraya verenin m.309 uyarınca sorumluluğu tartışmalı hâle gelir; uygulamada bildirim ödevinin yerine getirilip getirilmediği önemli görülmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2017/4873 E., 2019/3 K., 14.01.2019; 3. Hukuk Dairesi, 2017/4218 E., 2018/11316 K., 12.11.2018)
- Zapt iddiasının dayanağı olan üçüncü kişinin hakkı çoğunlukla kira sözleşmesinden önceki bir tarihe dayandırılarak ileri sürülmektedir; Yargıtay uygulamasında kira ilişkisinin sona ermesi nedeniyle husumet yokluğu gibi usul sonuçlarına bağlanan karar örnekleri bulunmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2017/4873 E., 2019/3 K., 14.01.2019)
- Kiraya verenin zapt sorumluluğu ile birlikte m.310'a dayanılarak husumet itirazı yapılması gibi uygulamalar görülmektedir; m.309 ile m.310 birlikte değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2017/4873 E., 2019/3 K., 14.01.2019; 3. Hukuk Dairesi, 2017/4218 E., 2018/11316 K., 12.11.2018)

### Nasıl ispat edilir?

- Zapttan sorumluluk iddiasını ileri süren kiracı, üçüncü kişinin kira sözleşmesinden önce mevcut olan üstün hakkının varlığını ispatlamakla yükümlüdür; bu ispat tapu kaydı, mahkeme kararı veya sözleşme gibi belgelerle yapılabilir.
- Kiracı, kiraya verene bildirimde bulunduğunu belgeyle (ihtarname, noter bildirimi gibi) ispat etmelidir; bildirimin yapıldığı ispatlanamazsa sorumluluk kurulamaz.
- Dolaylı zararlar bakımından kiraya veren, kusursuz olduğunu ispatlayarak sorumluluktan kurtulabilir; zapttan doğrudan doğan zarar için ise kusur aranmadığından kiraya verenin bu savunması etkili olmaz.
- Üçüncü kişinin hakkının sözleşmeden sonra doğduğunu savunan kiraya veren, bu iddiasını ispatlamalıdır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 6098 m.214: Satışta zapttan sorumluluğun temel hükmüdür; kira bakımından kıyas yoluyla uygulanabilen satış hükümlerinin kaynağıdır.
- 6098 m.215: Satış hükümlerinde davanın ihbarı ve satıcının davaya katılması düzenlenir; m.309'daki davayı üstlenme yükümlülüğüne kıyasen uygulanabilir.
- 6098 m.216: Alıcının üçüncü kişinin hakkını tanıması veya tahkime gitmesi hâllerinde zapt sorumluluğunun devamını düzenler; kira bakımından kıyasen uygulanabilir.
- 6098 m.112: Sözleşme sonrası doğan üstün hak hâlinde kiraya verenin sorumluluğunun dayanağıdır; m.309 yerine bu hüküm uygulanır.

## [TBK m.310](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-310)

Bu madde, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde yeni malikin kira ilişkisine kendiliğinden girmesini ve kamulaştırmaya ilişkin hükümlerin saklı kalmasını düzenler. Kiralananı devralan yeni malik ve kiraya veren konumundaki kişi bakımından uygulanır. Maddenin kapsamında olmayan konular şunlardır: kiralananın kurulmadan önceki bir üstün hak nedeniyle zapta ilişkin sonuçlar (m.309), kiracının devrine ilişkin hükümler (m.323), konut ve çatılı işyerlerinde yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı (m.351) ve kamulaştırma bedelinin ve kamulaştırma nedeniyle sorumluluğun ayrıntıları (2942 sayılı Kanun m.20 ve m.310/II'nin atıfta bulunduğu özel hükümler).

### m.310: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Yasal temlik (yasal devir)**: Kiralananın mülkiyetinin, kiraya verenin rızası aranmaksızın ve kanun gereği yeni maliğe geçmesi halidir. Devrin hukuki sebebinin geçerli olması gerekir; sebebin niteliği (satış, bağışlama, trampa, cebri icra, iflas vb.) sonucu değiştirmez.
- **Sözleşmenin kurulmasından sonraki el değiştirme**: Mülkiyetin kira sözleşmesi kurulduktan sonra üçüncü kişiye geçmesidir. Kurulmadan önce var olan bir üstün hak nedeniyle zapta ilişkin durum bu kapsamda değildir ve m.309'a tabidir.
- **Yeni malik**: Kiralananın mülkiyetini el değiştirme yoluyla edinen kişidir. Kiralananı edindiği anda kiraya verenin yerine geçer.
- **Kamulaştırma**: Kamu yararı amacıyla malikin mülkiyetinin bedel karşılığı idareye geçirilmesidir. Bu durumda kamulaştıran idare kira sözleşmesinin tarafı olmaz; kiralanan kiracının elinden alınır.

### m.310: hangi şartlar aranır?

- Kira sözleşmesinin geçerli biçimde kurulmuş olması gerekir.
- Kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirmiş olması gerekir; kurulmadan önceki bir üstün hak bu fıkra kapsamında değildir.
- El değiştirmenin herhangi bir hukuki sebebe dayanması yeterlidir; sebebin geçerli olması gerekir ve sebebin niteliği önemli değildir.
- Kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması gerekir; teslimden önceki devirde m.310/I değil, sözleşmeye aykırılık hükümleri uygulanır.
- El değiştirme kamulaştırma yoluyla gerçekleşmemiş olmalıdır; aksi halde m.310/II gereği fıkra hükmü saklıdır.

### m.310: hangi sonuçları doğurur?

- Kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik, kiraya verenin rızası aranmaksızın ve kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur.
- Yeni malik kira sözleşmesine ileriye etkili olarak girer; geçmişe etkili bir geçiş öngörülmemiştir.
- Kiracı, kiralananın yeni malikin elinden de kira sözleşmesine dayanarak kullanımını sürdürebilir; kiracının kiracılık hakkı yeni malike karşı ileri sürülebilir.
- Yeni malik, sözleşme sonunu bildirme hakkına yasal bir süreye dayanarak kendiliğinden sahip olmaz.
- Kiraya veren ile yeni malik aynı kişi olunca kira ilişkisi alacaklı ve borçlu sıfatlarının birleşmesiyle sona erebilir.
- Kamulaştırma hâlinde kira sözleşmesinin yeni malik açısından tarafı olunmaz ve kiralanan kamulaştırma bedeli ödenerek kiracıdan alınır.
- Kiraya verenin kiralama sırasında kamulaştırmayı bildiği hallerde, sözleşmeye aykırılık hükümlerine göre kiracının olumlu zararı tazmin edilir.
- m.310 hükümleri emredici niteliktedir; sözleşmeyle aksi kararlaştırılamaz.

### Sözleşmenin kurulmasından sonraki devir ile kurulmadan önceki üstün hak arasındaki fark nedir?

- Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın üçüncü kişiye geçmesi; yeni malik kiralananı sonradan edinir.
- Kira sözleşmesinin kurulmasından önce var olan bir üstün hak nedeniyle kiracının zapta uğraması.

Sonuç: Sonradan devirde m.310/I uygulanır ve yeni malik kendiliğinden sözleşmenin tarafı olur; önceki üstün hakta m.309 uygulanır.

### Teslimden sonraki devir ile teslimden önceki devir arasındaki fark nedir?

- Kiralanan kiracıya teslim edilmiş ve sonra üçüncü kişiye tapuda devredilmiştir.
- Sözleşmeden sonra ama teslimden önce kiralanan üçüncü kişiye devredilmiştir.

Sonuç: Teslimden sonraki devirde m.310/I uygulanır; teslimden önceki devirde kusurlu imkânsızlık ve sözleşmeye aykırılık hükümleri (m.112) uygulanır ve kiracı olumlu zararını isteyebilir.

### Yasal devir ile kamulaştırma arasındaki fark nedir?

- Kiralananın özel hukuk yoluyla veya cebri icra ya da iflasla yeni maliğe geçmesi.
- Kamulaştırma yoluyla kiralananın idare tarafından bedel ödenerek alınması.

Sonuç: Özel hukuk devrinde yeni malik kendiliğinden sözleşmenin tarafı olur; kamulaştırmada idare sözleşmenin tarafı olmaz ve kiraya verenin kiralama sırasında kamulaştırmayı biliyorsa olumlu zararı ödemesi gerekir.

### m.310: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kurulmadan önceki üstün hak ile sonradan el değiştirmeyi karıştırarak m.310'u sözleşmenin kurulmasından önceki devirlere uygulamak.
- Teslimden önceki devri m.310/I'e göre çözmeye çalışmak; bu durumda sözleşmeye aykırılık hükümleri uygulanır.
- Yeni malikin sözleşmeye tarafiyet kazanmasını, geçmişe etkili bir geçiş olarak yorumlamak; m.310 ileriye etkili bir sonuç doğurur.
- Yeni malikin yasal bir süreye dayanarak sözleşmeyi bildirebileceğini varsaymak; m.310 bu hakkı tanımaz.
- Kamulaştırma halinde yeni malikin sözleşmenin tarafı olduğunu kabul etmek; m.310/II gereği bu durum saklıdır.
- Konut ve çatılı işyerlerinde yeni malikin tahliye hakkını m.310'dan türetmek; bu hak m.351'in koşullarına bağlıdır.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yeni malik kiralananı edindiği anda kiraya verenin yerine geçer ve kiraya verenin değişmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4843 E., 2024/3105 K., 16.10.2024)
- İhale yoluyla kamu idaresinden kiralananın bulunduğu alanı edinen şirket, m.310 uyarınca sözleşmenin tarafı olur ve bu nedenle aktif husumet yokluğu itirazı kabul edilmez. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4173 E., 2024/2728 K., 02.10.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/3286 E., 2024/1126 K., 13.03.2024)
- Kiracının kiraya veren aleyhine sözleşmeye dayalı yükümlülüklerinin yeni malike karşı da ileri sürülebileceği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/2967 E., 2026/56 K., 13.01.2026)
- Kiracı ile kiraya verenin aynı kişide birleşmesi halinde kira ilişkisi sona erer ve m.310 uygulanmaz; bu durumda sözleşmenin devamı tartışması ortadan kalkar. (3. Hukuk Dairesi, 2024/325 E., 2024/741 K., 21.02.2024)

### Nasıl ispat edilir?

- Yeni malikliğe dayanan tarafın, devrin tapu kaydı ile ispat edilmesi gerekir; mülkiyet devri tescille gerçekleşir.
- Devrin sözleşmenin kurulmasından sonra gerçekleştiğini ispat yükü, m.310'un uygulanmasını isteyen kiracıdadır; kira sözleşmesinin yazılı kaydı ve tapu kayıtları karşılaştırılarak ispatlanır.
- Kiracının kiralananı teslim aldığını ispat etmesi gerekir; teslim olgusu, m.310'un devir sonrası teslimden sonraki hali ile teslimden önceki halini ayırır.
- Kamulaştırma savunmasını ileri süren kiraya verenin veya idarenin, kamulaştırmanın gerçekleştiğini ve bedelin ödendiğini belgelerle ispatlaması gerekir.
- Yeni malikin kiraya verenin yerine geçmediğini ileri sürmesi halinde, bu savunmayı yapan taraf devrin geçersizliğini veya sebebin hukuka aykırılığını ispatla yükümlüdür.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.309](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-309): Kiralananın kurulmadan önceki üstün hak nedeniyle zapta ilişkin durumu bu maddenin dışında kalır ve m.309 uygulanır.
- [6098 sayılı Kanun m.311](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-311): Yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olmasıyla birlikte, yeni malik ile kiracı arasındaki ilişkinin sonuçlarını düzenler; m.310 ile birlikte okunur.
- [6098 sayılı Kanun m.323](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-323): Kiracının kira sözleşmesindeki hak ve borçlarının devrini düzenler; m.310 ise kiraya verenin değişmesine ilişkindir.
- [6098 sayılı Kanun m.351](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-351): Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesinin koşullarını belirler; m.310 ile birlikte uygulanır.
- [6098 sayılı Kanun m.112](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-112): Teslimden önce yapılan devirde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sorumluluğunu belirler; m.310 teslimden sonraki devirde bu hükmün yerine uygulanır.
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.20: Kamulaştırma bedelinin ödenmesi ve kiralananın kiracı elinden alınmasının usulünü düzenler; m.310/II'nin atıfta bulunduğu kamulaştırma hükümlerinin bir parçasıdır.

## [TBK m.311](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-311)

TBK m.311, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak edinmesi halini düzenler ve bu durumda kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanacağını öngörür. Hüküm, kiraya verenin dışında kalan ve kiralanan üzerinde sınırlı ayni hak kazanan üçüncü kişiler bakımından uygulanır. Madde, kiralananın mülkiyetinin devrini (TBK m.310 kapsamındaki el değiştirme halini) doğrudan düzenlemez. Tapu siciline şerh, kira ilişkisinin tescili ve bu tescilin etkisi maddede yer almaz. Kiralananın el değiştirmesinin kendi koşulları ve sonuçları (m.310), kira sözleşmesinin sona ermesi ve uzama süreleri (m.347) bu maddenin dışındadır.

### m.311: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Sınırlı ayni hak**: Malikin mülkiyet hakkından ayrılarak üçüncü kişiye tanınan, kiralanan üzerinde kullanma ya da yarar sağlama yetkisi veren ayni haklardır. Madde bakımından intifa hakkı, oturma (sükna) hakkı ve geçit hakkı gibi haklar örnek olarak gösterilebilir.
- **Kiracının hakkını etkileyen ayni hak**: Sınırlı ayni hakkın kullanımının kiracının kullanma hakkıyla çakışması ya da onu sınırlaması durumudur. Kiracının hakkını etkilemeyen bir ayni hak bu maddenin kapsamına girmez.
- **Kıyas yoluyla uygulama**: Doğrudan düzenlenmemiş bir hale, düzenlenmiş benzer bir halin hükmünün uygulanmasıdır. Burada kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümler, sınırlı ayni hak sahibi üçüncü kişi hakkında kıyasen uygulanır.
- **Kiralananın el değiştirmesi**: Kiralananın mülkiyetinin kiraya verenden başkasına geçmesi halidir. Bu hal, kiracının sözleşmesinin yeni malike karşı sürmesi sonucunu doğurur (m.310).
- **Sözleşmenin kurulmasından sonra**: Ayni hakkın kira sözleşmesinin kurulmasından sonra doğmuş olması koşuludur. Sözleşmeden önce kurulmuş bir ayni hak bakımından madde uygulanmaz.

### m.311: hangi şartlar aranır?

- Kira sözleşmesinin geçerli biçimde kurulmuş olması gerekir.
- Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde ayni hak kazanmış olması gerekir.
- Kazanılan ayni hakkın sınırlı ayni hak olması ve mülkiyet hakkı olmaması gerekir.
- Ayni hakkın kiracının hakkını etkilemesi gerekir.
- Sonuç olarak kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanabilmesi için bu unsurların birlikte bulunması gerekir.

### m.311: hangi sonuçları doğurur?

- Üçüncü kişinin sınırlı ayni hakkı kiracının hakkını etkiliyorsa kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümler kıyasen uygulanır.
- Kıyas sonucunda ayni hakkı kazanan kişi, mülkiyet devrine eşdeğer bir durumda (intifa ya da oturma hakkında olduğu gibi) kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı olur.
- Mülkiyet devrine eşdeğer olmayan durumda sınırlı ayni hak sahibi sözleşmenin tarafı olmaz, ancak sözleşmeyle bağlı kalır.
- Mülkiyet devrine eşdeğer durumda ilk kiraya veren kiraya veren sıfatını yitirir; eşdeğer olmayan durumda kiraya veren sıfatı devam eder.
- Kira sözleşmesinin belli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre sınırlı ayni hak sahibinin fesih ve süre bakımından bağlı olduğu ölçüler m.310 ile tamamlanarak belirlenir.
- Sınırlı ayni hak sahibinin kiracının hakkını etkilemeyen bir hakkı bu maddenin kapsamına girmez ve sözleşmeye bağlanmaz.

### Mülkiyet devri ile sınırlı ayni hak tesisi arasındaki fark nedir?

- Kiraya verenin mülkiyeti devretmesi halinde m.310 doğrudan uygulanır ve yeni malik kiraya veren sıfatını kazanır.
- Kiraya veren mülkiyeti korur, yalnız kiracının hakkını etkileyen sınırlı ayni hak tesis eder ya da üçüncü kişi bu hakkı kazanırsa m.311 kıyas yoluyla devreye girer.

Sonuç: Mülkiyet devrinde yeni malik doğrudan sözleşmeye girer; sınırlı ayni hak halinde hakkı kazanan kişinin sözleşmeye tarafların durumu hakkın niteliğine göre değerlendirilir.

### Mülkiyeti devreden kiraya veren ile mülkiyeti koruyan kiraya veren arasındaki fark nedir?

- Mülkiyet devri halinde ilk kiraya veren kiraya veren sıfatını yitirir.
- Sınırlı ayni hak tesisinde kiraya veren malik olarak sıfatını korur.

Sonuç: Kiraya verenin değişip değişmediği belirlenirken devrin mülkiyet devri mi, sınırlı ayni hak tesisi mi olduğu ayrılmalıdır.

### Sınırlı ayni hak sahibinin sözleşmeye taraf olması ile yalnız bağlı olması arasındaki fark nedir?

- Mülkiyet devrine eşdeğer bir durumda (ör. intifa veya oturma hakkı) sınırlı ayni hak sahibi kira sözleşmesinin tarafı olur.
- Mülkiyet devrine eşdeğer olmayan durumda (ör. geçit hakkı) sınırlı ayni hak sahibi sözleşmenin tarafı olmaz, yalnız sözleşmeyle bağlı olur.

Sonuç: Taraf olan sınırlı ayni hak sahibi kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı olarak yükümlülük ve yetki kazanır; sadece bağlı olan ise sözleşmeden kaynaklanan kullanım sınırlarına tabi olur.

### Kiralananın kuru mülkiyetinin devri (intifa saklı) ile tam mülkiyet devri arasındaki fark nedir?

- Malik intifa hakkını saklı tutarak kuru mülkiyeti devrederse kira sözleşmesi varlığını sürdürür.
- Tam mülkiyet devrinde kiraya verenin değişmesi m.310 uyarınca yeni malik lehine sonuç doğurur.

Sonuç: Kuru mülkiyet devrinde kiraya veren malik kalmaya devam eder ve kira ilişkisi m.311 kapsamında sürer.

### m.311: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Sınırlı ayni hak tesisini mülkiyet devri gibi değerlendirerek kiraya verenin değiştiğini kabul etmek; oysa mülkiyet devrine eşdeğer olmayan hallerde kiraya veren sıfatı devam eder.
- Geçit hakkı gibi kiracının kullanımını sınırlamayan bir hakkı taraf sayarak sözleşmeye tam olarak dahil etmek; bu tür hakkın sahibi yalnız bağlıdır.
- Madde metnindeki kıyas yoluyla uygulamayı doğrudan uygulama olarak yorumlamak.
- Maddenin kiracının hakkını etkileyen ayni hak şartını gözden kaçırarak her ayni hak için uygulamak.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kiralananın mülkiyeti devredilmediği halde kiraya verenin kiracının hakkını etkileyen bir sınırlı ayni hak tesis etmesi, m.311 kıyasına konu olarak değerlendirilmektedir. (6. Hukuk Dairesi, 2013/12667 E., 2014/248 K., 15.01.2014)
- Üçüncü kişinin kira sözleşmesinin tarafı olup olmadığını belirlerken, tanınan hakkın mülkiyet devrine eşdeğer olup olmadığına bakılması gerektiği kabul edilmektedir. (6. Hukuk Dairesi, 2013/12667 E., 2014/248 K., 15.01.2014)
- Sınırlı ayni hak sahibinin alt kira verme hakkına sahip olup olmadığı, kira sözleşmesinin içeriğine ve kiracının hakkının kapsamına göre değerlendirilmektedir. (İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2020/523 E., 2024/62 K., 26.01.2024)

### Nasıl ispat edilir?

- Sınırlı ayni hakkın tesisi ve tapu kaydı ile kira sözleşmesinin tarihi ispatlanmalıdır; sözleşmenin kurulmasından sonra ayni hakkın doğduğunu iddia eden taraf bunu tapu kaydı ile kanıtlamalıdır.
- Kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak bulunduğunu iddia eden taraf, bu etkinin varlığını ve niteliğini ispatlamalıdır.
- Ayni hakkın mülkiyet devrine eşdeğer olup olmadığı, tapu kaydındaki hak türü ve tesis sözleşmesinin içeriğiyle belirlenir.
- Kiraya verenin sıfatının değiştiğini savunan taraf, devrin mülkiyet devri mi yoksa sınırlı ayni hak tesisi mi olduğunu ispatlamalıdır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-310): Kiralananın el değiştirmesinin hükümlerini düzenler ve m.311 kıyasının asıl kaynağıdır; kiraya verenin değişmesi ve yeni malikin sözleşmeye girmesi bu maddede yer alır.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-347): Konut ve çatılı işyeri kiralarında uzama sürelerini düzenler; sınırlı ayni hak sahibinin bağlı olacağı süreler bakımından tamamlayıcıdır.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.328](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-328): Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim sürelerini düzenler; sınırlı ayni hak sahibinin fesih yetkisi bu hükme göre kullanılır.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.330](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-330): Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim süreleri bakımından genel hükümler olarak m.311 ile birlikte uygulanır.

## [TBK m.312](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-312)

TBK m.312, taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının sözleşme ile tapu siciline şerh edilebilmesine olanak tanıyan tek fıkralık bir hükümdür. Madde, şerhin kararlaştırılabilmesini ve bunun esasını düzenler; şerhin tapu kütüğüne işlenme usulünü, şerhin kiracılık hakkının niteliğine ve üçüncü kişilere karşı etkisini ayrıntılı olarak düzenlemez. Kiralananın devrinde kira ilişkisinin yeni malike geçmesi (m.355) ile kiraya verenin gereksinim veya yeniden inşa gibi nedenlerle sözleşmeyi feshi (m.350 ve m.349 ilgili hükümleri) bu maddenin konusu değildir. Tapu sicil tüzüğündeki şerh işlemleri ile şerhin silinmesi de bu maddenin kapsamı dışındadır.

### m.312: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Kiracılık hakkının tapu siciline şerhi**: Kiracının kira ilişkisinden doğan kiracılık hakkının taşınmaz üzerinde tapu kütüğüne kaydedilmesidir. Şerh, tarafların sözleşmesiyle kararlaştırılabilir; kanun bunu kendiliğinden doğurmaz.
- **Taşınmaz kirası**: Kira konusunun taşınmaz olduğu kira sözleşmesidir. Maddenin uygulama alanı yalnız bu tür kiralarla sınırlıdır; taşınır kiraları bakımından şerh söz konusu olmaz.

### m.312: hangi şartlar aranır?

- Kira sözleşmesinin taşınmaz kirası olması gerekir.
- Taraflar arasında kiracılık hakkının tapu siciline şerhi konusunda açık bir sözleşme hükmü bulunmalıdır; şerh kanun gereği değil, sözleşmeyle kararlaştırılabilir.
- Şerhin tapu siciline işlenmesi için sözleşmenin tapu sicil mevzuatındaki şerh koşullarını da taşıması gerekir.

### m.312: hangi sonuçları doğurur?

- Taraflar sözleşmeyle kiracılık hakkının tapu siciline şerhini kararlaştırmışsa, bu kayıt geçerlidir ve şerhin işlenmesi talep edilebilir.
- Sözleşmede şerh kararlaştırılmamışsa kiracılık hakkı tapu siciline şerh edilemez.
- Şerh kararlaştırılmış olsa bile madde, şerhin kiracılık hakkı üzerindeki etkisini düzenlemez; bu konu, maddenin gerekçesinde anılan eski düzenlemenin tekrarlanmadığı ve tapu kütüğü mevzuatına bırakıldığı bir alandır.

### Sözleşmeyle şerh ile kanunen şerh arasındaki fark nedir?

- Taraflar sözleşmede kiracılık hakkının şerhini kararlaştırmışsa şerh mümkündür.
- Sözleşmede böyle bir karar yoksa kiracı, madde uyarınca kendiliğinden şerh talep edemez.

Sonuç: Şerh ancak sözleşmeyle kararlaştırıldığında gündeme gelir; kiracının tek taraflı talebi ile tapuya şerh yapılamaz.

### Taşınmaz kirası ile taşınır kirası arasındaki fark nedir?

- Kira konusu taşınmaz olan kira sözleşmesinde şerh kararlaştırılabilir.
- Taşınır kiralarında tapu siciline şerh sözkonusu değildir, çünkü taşınırlar tapu siciline kayıtlı değildir.

Sonuç: Madde yalnızca taşınmaz kiralarına uygulanır.

### m.312: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Taşınır kirasında da tapu şerhi yapılabileceğini varsaymak; madde yalnızca taşınmaz kiralarını kapsar.
- Kanun gereği kiracılık hakkının kendiliğinden şerh edilebileceğini sanmak; şerh için sözleşmede açık kayıt aranır.
- Maddeyi kiracılık hakkının devir ve feshe karşı korunmasının tüm koşullarını düzenlediği biçiminde yorumlamak; şerhin etkisi için m.355 ve tapu mevzuatına bakmak gerekir.
- Eski Borçlar Kanunu'nun 255. maddesinin ikinci fıkrasındaki kiracılık hakkının şerhinin etkisine ilişkin hükmün bu maddede yer aldığını sanmak; gerekçeye göre bu hüküm alınmamıştır.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yargıtay, taşınmaz kira sözleşmesinin tapuya şerhinin, tarafların sözleşmesiyle ve Tapu Sicil Tüzüğü'ndeki koşulların birlikte sağlanmasıyla mümkün olduğunu kabul etmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2017/5478 E., 2019/81 K., 15.01.2019)
- Yargıtay, m.312'nin sözleşmeyle şerh kararlaştırılabileceğini düzenlediğini ve bu hükmün şerhin dayanağı olduğunu kabul etmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2017/5629 E., 2019/4779 K., 21.05.2019; 6. Hukuk Dairesi, 2015/3564 E., 2016/850 K., 11.02.2016)
- Yargıtay, şerhin kararlaştırılmasının sözleşmenin yazılı biçimde yapılması ve tapu kütüğüne şerh için gerekli bilgileri içermesi gerektiğini kabul etmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2022/8465 E., 2023/1236 K., 03.05.2023)

### Nasıl ispat edilir?

- Şerhi talep eden kiracı, sözleşmede şerh kararlaştırıldığını yazılı sözleşme metniyle ispatlamak zorundadır.
- Şerhe ilişkin sözleşme hükmü yazılı delille ispatlanır; sözlü anlaşma ile şerh kararlaştırıldığını ileri süren taraf bunu ispat yükü altında kalır.
- Şerhin tapuya işlenmesinin reddi hâlinde, şerh talep eden kiracı tapu sicil mevzuatına uygunluğu ve sözleşmenin şerh kaydını içerdiğini ispatlamakla yükümlüdür.
- Karşı taraf (kiraya veren), sözleşmede şerh kaydının bulunmadığını ya da sonradan vazgeçildiğini ileri sürerse bunu yazılı delille ispatlamak zorundadır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.355](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-355): Kiralananın devri hâlinde kira ilişkisinin yeni edinene geçmesi kuralını içerir; şerhin asıl etkisi bu geçişle ilgilidir ve maddenin amacını tamamlar.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-350): Yeni malikin gereksinim nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmesine ilişkin kuralı içerir; gerekçede şerhin bu feshi zorlaştırdığı belirtilmektedir.

## [TBK m.313 — Genel olarak](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-313)

Madde, kiracının temel borcu olan kira bedelini ödeme yükümlülüğünü kurar. Kira bedelinin miktarı, ödeme zamanı ve yeri, yan giderler ile vergi yükünün kimde kalacağı ve kiracının temerrüdü bu maddenin konusu değildir. Hüküm, kiralayan ile kiracı arasındaki kullandırma ilişkisinde kiracı yönünden uygulanır; kiraya verenin borçlarını düzenlemez. Kiracının diğer borçları (temizlik ve bakım giderleri, ayıpların bildirilmesi, katlanma yükümü) ve kiraya verenin kiralananı kullandırma borcu ayrı maddelerde düzenlenmiştir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin fesih ve hapis hakkı gibi yollarını, ayrıca kira bedelinin ödeme zamanına ilişkin kuralları bu maddede aramak gerekmez (m.315, m.314, m.344 ve m.334 ilgili maddelerdir).

### Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Kira bedeli**: Kiracının, kiralananı kullanma hakkının karşılığı olarak kiraya verene ödediği para borcudur. Kiracının asli edim borcudur ve kiraya verenin kullandırma borcunun karşılığını oluşturur.
- **Asli edim borcu**: Sözleşmenin varlık nedenini oluşturan, diğer borçlardan ayrı olarak sözleşmenin tipini belirleyen borçtur. Kira bedeli ödeme borcu bu niteliktedir; kiracının diğer yükümleri bu borcun yan borçlarıdır.
- **Yan giderler**: Kira bedeli dışında, kiralananın kullanımı için doğan ve kiraya verene ya da kiracıya ait olabilen ödemelerdir. Kira bedeli içinde olduklarının kabul edilmediği, bu nedenle ayrıca kararlaştırılmaları gerektiği belirtilmektedir.

### Genel olarak: hangi şartlar aranır?

- Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir; kira bedeli yoksa bu borç doğmaz ve yalnızca sözleşmenin kira bedelini belirleyen unsurları ayrıca değerlendirilir.
- Kira bedelinin tutarı ve ödeme zamanı, sözleşmede veya yerel adetle belirlenmiş olmalıdır.
- Kiraya verenin kiralananı kiracının kullanımına bırakması, yani kullandırma borcunu yerine getirmiş olması gerekir; kiracının kullanımı fiilen mümkün kılınmamışsa kira bedeli borcu kendiliğinden doğmaz.
- Kira bedelinin ödenmesi, ödeme yapılması ya da borcun başka bir yolla sona erdirilmesi gerekir; ödeme yapılmadığı sürece borç devam eder.

### Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

- Kiracı, kiralananın kullanımına karşılık kira bedelini sözleşmede veya yerel adetle belirlenen zamanda ödemek zorundadır.
- Kira bedelinin ödenmemesi, kiracıyı borçlu temerrüdüne sokar ve kiraya verene ödeme isteme hakkı doğurur.
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren, kanunda öngörülen koşullarla sözleşmeyi feshedebilir; fesih süreleri ve yolu ayrı maddelerde düzenlenmiştir.
- Kira bedelinin kararlaştırılmadığı hallerde borç doğmaz; ancak tarafların sözleşmesi kira bedelini ödemeye ilişkin bir karşılık öngörmüşse, borç yine bu karşılık üzerinden doğar.
- Kiracının kira bedeli dışında kalan yan giderleri ödeme yükümü, ancak bu giderlerin sözleşme ile ayrıca üstlenilmesi halinde doğar.
- Madde emredici niteliktedir; kiracının kira bedeli ödeme borcu kaldırılamaz, ancak bedelin miktarı ve ödeme zamanı tarafların serbestçe belirleyebileceği bir konudur.

### Kira bedeli ile yan giderler arasındaki fark nedir?

- Kira bedeli, kullanma karşılığında doğrudan ödenen asli borçtur.
- Yan giderler, kullanımdan doğan ve kira bedeli içinde kabul edilmeyen ek ödemelerdir.

Sonuç: Yan giderlerin kiracıya yüklenebilmesi için ayrıca kararlaştırılmış olması gerekir; aksi halde kira bedeli borcu bu giderleri kapsamaz.

### Kira bedeli ile vergi borcu arasındaki fark nedir?

- Kira bedeli, kiracının kiraya verene ödediği karşılıktır.
- Vergi borcu, kiralananın kiraya verence ödenmesi gereken bir yükümlülüktür ve kural olarak kira bedeli içinde kabul edilir.

Sonuç: Aksi kararlaştırılmadıkça vergi kiraya verene aittir; kiracı vergiyi ancak sözleşme veya uygulama ile üstlenmişse öder.

### Kiracının asli borcu ile kiracının yan borçları arasındaki fark nedir?

- Kira bedeli ödeme borcu sözleşmenin varlık nedenidir.
- Temizlik, bakım, ayıp bildirme ve katlanma borçları kiracının yan borçlarıdır.

Sonuç: Asli borcun ihlali sözleşmenin dağılmasına yol açabilir; yan borçların ihlali ise çoğunlukla zarar tazminiyle sonuçlanır ya da sözleşmeye aykırılık sayılır.

### Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kira bedeli borcunu yan giderler ve vergi borcu ile karıştırmak; kira bedeli içinde kabul edilmeyen kalemleri kiracıya yüklemek.
- Madde 313'ü temerrüt ve fesih hükümleriyle aynı kabul edip, fesih için gereken yazılı süreyi bu maddeden çıkarmaya çalışmak; süre ve fesih yolu m.315'te düzenlenmiştir.
- Kiracının kira bedeli borcunu, kiraya verenin kullandırma borcu yerine getirilmemiş olsa bile kendiliğinden doğmuş saymak.
- Kira bedeli ile temizlik ve bakım giderlerini aynı yükümlülük olarak değerlendirmek; ikisi ayrı borçlardır.
- Kira bedelinin kararlaştırılmadığı hallerde borcun doğmadığını unutup, sözleşmede bedel yokken kiracıyı bu borçtan sorumlu tutmak.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kira bedeli borcunun ödenmemesi, uygulamada en sık kiraya verenin fesih ve tahliye talebinin dayanağı olarak ileri sürülmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/852 E., 2024/320 K., 06.06.2024)
- Kira bedeli, kiracının kiralananı kullanmasına karşılık olarak belirli tarihlerde kiraya verene yapılan bir ödeme olarak yorumlanmakta; bu nitelikle kiraya verenin bir gelir kalemi sayılmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/966 E., 2021/720 K., 08.06.2021)
- Kira bedelinin ödenmemesinden doğan uyuşmazlıklarda, borcun varlığı ve miktarı ile ödemenin yapılıp yapılmadığı esas alınmaktadır. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2022/2001 E., 2022/2158 K., 20.09.2022)
- Kira bedeli ile ödeme zamanına ilişkin hükümler birlikte değerlendirilmekte; kiracının temerrüdünün tespitinde kira bedelinin muaccel olup olmadığı önem taşımaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/969 E., 2024/3820 K., 25.11.2024)
- Kira bedeli ile kiraya verenin kullandırma borcu arasında karşılıklılık ilişkisi kurulmakta; kiralananın kullanıma hazır tutulmaması halinde kiracının kira bedelini ödememe savunması incelenmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2018/76 E., 2023/989 K., 25.10.2023)

### Nasıl ispat edilir?

- Kira bedelini talep eden kiraya veren, kira sözleşmesinin varlığını ve kira bedelinin miktarını ispatlamakla yükümlüdür; bu ispat yazılı sözleşme, kira bedeli artış belgeleri ile yapılabilir.
- Kira bedelinin ödendiğini savunan kiracı, ödemeyi ispatla yükümlüdür; banka dekontu, makbuz gibi yazılı belgeler bu ispatın başlıca araçlarıdır.
- Kiracının kiralananı kullanamadığı veya kiraya verenin kullandırma borcunu yerine getirmediği savunmasını ileri süren kiracı, bu iddiasını ispat etmelidir.
- Yan giderlerin kira bedeli dışında kiracıya yüklendiğini ileri süren taraf, bu kararlaştırmayı yazılı belge ile ispatlamalıdır; yazılı kayıt yoksa uygulamada tanık ve yerel adet delillerine başvurulur.
- Ödeme tarihinin ve muacceliyetin tespitinde sözleşme hükmü ile fiili ödeme düzeni birlikte değerlendirilir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 6098 m.299: Kira sözleşmesinin tanımını ve kiraya verenin kullandırma borcunu düzenler; kira bedeli borcunun karşılığını bu hüküm oluşturur.
- 6098 m.314: Kira bedelinin ödenme zamanını ve ödeme biçimini düzenler; bu maddedeki borcun ifa zamanını tamamlar.
- 6098 m.315: Kiracının temerrüdü halinde kiraya verenin tanıdığı yazılı süre ve fesih yolunu düzenler; kira bedelinin ödenmemesinin sonucunu belirler.
- 6098 m.317: Kiracının temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcunu düzenler; kira bedeli borcundan ayrı bir yan borçtur.
- 6098 m.341: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderlerini (ısıtma, aydınlatma, su) kiracıya yükler; yan giderler bakımından bu maddeye bakılır.
- 6098 m.344: Kiralananın yabancı para cinsinden veya başka bir biçimde belirlenmesine ilişkin kurallar ile kira bedelinin belirlenmesine yardımcı olur.

## [TBK m.314 — İfa zamanı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-314)

Madde, kiracının kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ne zaman ödemesi gerektiğini, yani adi kiralarda ifa zamanını düzenler. Kural, her ayın sonu ve en geç kira süresinin bitimidir; sözleşme veya yerel adet farklı bir zaman belirlemişse o uygulanır. Madde kiracının borcunu kapsar; kiraya verenin edimi, kira bedelinin miktarı, artırım ve tespiti bu maddenin konusu değildir. Maddede düzenlenmeyen konular şunlardır: kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt ve tahliye (m.315 ve devamı), kiraya verenin teslim ve bakım borcu (m.301 ve devamı), kira bedelinin artırılması (m.344 ve devamı), hasılat kirasında ifa zamanı (m.281) ve kira ilişkisinde ifa yeri ile zamanaşımı (genel hükümler, m.90 vd. ve m.146 vd.).

### İfa zamanı: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Adi kira**: Kiralanan şeyin kullanılması karşılığında kira bedeli ödenen, hasılat kirasından ayrı kira türüdür. Madde yalnızca bu türdeki kira bedelinin ifa zamanına ilişkindir.
- **Yan giderler**: Kiralanan şeyin kullanımıyla bağlantılı olarak kiracının ödemekle yükümlü olduğu, kira bedeline ek ödemelerdir. Maddede ancak gerekiyorsa söz konusu olur; yani sözleşmede veya kiralananın niteliğinde öngörülmüşse yan giderler de kira bedeli ile aynı zamanda ödenir.
- **Yerel adet**: Belirli bir yörede uzun süre tekrarlanan ve hukuki bağlayıcılık kazanmış uygulamadır. Madde, aksine yerel adet varsa ifa zamanının bu adete göre belirleneceğini kabul eder.
- **Kira süresinin bitimi**: Kira ilişkisinin sona ereceği andır. Madde, kira bedelinin en geç bu ana kadar ödenmesini öngörür; böylece sürenin sonunda ödenmemiş bedel varsa muaccel olur.
- **Muacceliyet**: Borcun alacaklı tarafından talep edilebilir hale gelmesidir. Kiracının kira bedeli, her ayın sonunda muaccel olur.

### İfa zamanı: hangi şartlar aranır?

- Kiralanan şeyin adi kira niteliğinde bir kira sözleşmesi bulunmalıdır; hasılat kirası bu maddenin kapsamında değildir.
- Taraflar sözleşmede kira bedelinin ifa zamanını aksi yönde kararlaştırmamış olmalıdır; aksi halde sözleşme hükmü öncelikle uygulanır.
- Yerel adet ifa zamanını farklı belirlemiyor olmalıdır; aksi halde adet kuralı uygulanır.
- Kira bedelinin ödenmesi her ayın sonunda gerçekleşmelidir.
- Kira süresi bittiğinde ödenmemiş kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler en geç bu tarihte ödenmiş olmalıdır.
- Yan giderlerin ödenmesi için, bunların kiracıya yüklendiği sözleşmede veya kiralananın niteliğinden anlaşılmalıdır.

### İfa zamanı: hangi sonuçları doğurur?

- Sözleşme veya yerel adet aksini öngörmüyorsa kiracı her ayın sonunda kira bedelini ödemekle yükümlü olur.
- Kira süresi bittiğinde ödenmemiş kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler en geç bu tarihte ödenmiş olur.
- Sözleşmede yıllık veya altı aylık peşin ödeme kararlaştırılmışsa, bu kayıt kanuni kurala üstün gelir.
- Yerel adet kira bedelinin farklı bir zamanda ödenmesini öngörüyorsa adet uygulanır.
- Kiracı ödeme zamanını geçirirse borçlu temerrüdüne ilişkin hükümler (m.117 ve devamı) uygulanabilir; kira ilişkisine özgü sonuçlar m.315 ve devamındadır.
- Yan giderler sözleşmede kiracıya yüklenmemişse ve kiralananın niteliğinden de çıkmıyorsa bu maddeye göre ödenmesi gerekmez.

### Kira bedeli ile yan giderler arasındaki fark nedir?

- Kira bedeli, kiralananın kullanılmasının karşılığı olan ana edimdir.
- Yan giderler, kiralananın işletilmesi veya kullanımıyla bağlantılı ek ödemelerdir ve yalnızca gerekiyorsa söz konusudur.

Sonuç: Yan giderlerin ödeme yükümlülüğü ancak sözleşme veya kiralananın niteliği ile kiracıya yüklenmişse doğar; bu durumda kira bedeli ile aynı zamanda ödenir.

### Sözleşmesel ifa zamanı ile kanuni ifa zamanı arasındaki fark nedir?

- Taraflar sözleşmede ya da sonradan yaptıkları anlaşmada kira bedelinin ödeme zamanını belirlemişlerse, bu belirleme öncelikle uygulanır.
- Sözleşmede ifa zamanı yoksa, maddede öngörülen her ayın sonu ve kira süresinin bitimi kuralı devreye girer.

Sonuç: Kural, sözleşme ya da yerel adet tarafından değiştirilmedikçe uygulanır; ifa zamanı sözleşmeyle farklı kararlaştırılabilir.

### Adi kira ile hasılat kirası arasındaki fark nedir?

- Adi kirada kiracı kiralananı kullanır ve kira bedelini ödemekle yükümlüdür; bu madde bu kiraya uygulanır.
- Hasılat kirasında kiracı kiralananın getirisinden pay verir ve ödeme zamanı farklı düzenlenmiştir.

Sonuç: Hasılat kirası için ayrı hüküm (m.281) uygulanır; bu maddeye dayanılamaz.

### Kural ile yerel adet arasındaki fark nedir?

- Kuralda ödeme her ayın sonunda yapılır.
- Yerel adet, belirli bölgelerde yıllık veya altı aylık peşin ödeme gibi farklı bir zaman öngörebilir.

Sonuç: Yerel adet varsa ve sözleşme aksini öngörmüyorsa adet uygulanır; yoksa kanuni kural geçerlidir.

### İfa zamanı: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Hasılat kirasına da m.314 kuralını uygulamak; hasılat kirasında ifa zamanı m.281'e göre belirlenir.
- Kural olan her ayın sonu yerine, eski Borçlar Kanunundaki altı aylık veya yıllık ödeme dönemini esas almak; mülga hükümdeki ayrım bu maddede yer almaz.
- Yerel adetin varlığını re'sen kabul etmek; adetin ispatı gerekir ve adet yoksa kanuni kural uygulanır.
- Yan giderleri her durumda kira bedeli ile birlikte talep etmek; yan giderler yalnızca gerekiyorsa, yani sözleşme ya da kiralananın niteliğiyle kiracıya yüklenmişse ödenir.
- Sözleşmede farklı bir ödeme zamanı varken kanuni kuralı uygulamak; sözleşme hükmü öncelikle geçerlidir.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kira bedelinin ifa zamanı sözleşmede belirlenmemişse, önce bu tür kira bedellerinin ödenmesine ilişkin yerel bir adetin bulunup bulunmadığı araştırılır; adet yoksa kanuni kural uygulanır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/2558 E., 2025/1743 K., 19.03.2025)
- Yerel adetin varlığı ve içeriği somut olayda ispatlanmalıdır; adetin bulunmadığı anlaşılırsa kanuni kural esas alınır. (Hukuk Genel Kurulu, 2024/785 E., 2025/426 K., 02.07.2025)
- Kiralananın niteliği nedeniyle yan giderlerin kiracıya yüklenip yüklenmediği, sözleşme hükmü ve kiralananın türü birlikte değerlendirilerek belirlenir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2022/2001 E., 2022/2158 K., 20.09.2022)
- Kira bedeli ile yan giderlerin ayrı ayrı talep edilebilmesi, sözleşmede bu kalemlerin ayrıca düzenlenmiş olup olmadığına bağlanmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/969 E., 2024/3820 K., 25.11.2024)
- Ödeme zamanına ilişkin uyuşmazlıkta, kanunda belirtilen ödeme dönemleri ile sözleşmedeki takvim karşılaştırılarak temerrüt tarihi tespit edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/852 E., 2024/320 K., 06.06.2024)
- Kira bedelinin ödenmediği iddiasında, ödemenin hangi dönem için yapıldığı ve yapılmadığı belgeler ve banka kayıtları ile ortaya konulmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/970 E., 2024/3821 K., 25.11.2024)

### Nasıl ispat edilir?

- Kira bedelinin ödenmesi gerektiğini ileri süren kiraya veren, sözleşmenin varlığını ve ifa zamanına ilişkin hükmü ya da kanuni kuralı ispatlamakla yükümlüdür; kira sözleşmesi yazılı belge ile kanıtlanır.
- Sözleşmede ifa zamanının farklı kararlaştırıldığını ya da yerel adetin bulunduğunu ileri süren taraf, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür; yerel adet için tanık ve yerel uygulamayı gösteren belgeler kullanılabilir.
- Kiracı, kira bedelini ödediğini savunuyorsa ödemeyi makbuz, banka kaydı veya dekontla ispatlamalıdır; ödeme savunması kiracıya aittir.
- Yan giderlerin kiracıya yüklendiğini ileri süren kiraya veren, bu yükümlülüğün sözleşmede veya kiralananın niteliğinde yer aldığını kanıtlamalıdır.
- Kira süresinin bitiminde ödenmemiş bedelin varlığı, kira sözleşmesi ve ödeme kayıtlarının karşılaştırılmasıyla belirlenir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.281](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-281): Hasılat kirasında ifa zamanını ayrıca düzenler; bu madde adi kiraya ilişkindir ve sınırı oluşturur.
- [6098 sayılı Kanun m.315](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-315): Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verene tanınan sonuçlara ilişkin düzenlemeleri içerir; ifa zamanı ile ödememe sonuçları arasında bağlantı kurar.
- [6098 sayılı Kanun m.90](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-90): İfa zamanı taraflarca kararlaştırılmadıkça borcun doğduğu anda muaccel olacağını düzenler; m.314 ise kira ilişkisinde bu genel kuralın özel hâlidir.
- [6098 sayılı Kanun m.97](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-97): Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde önce ifa yükümlülüğünü düzenler; kiraya verenin önce edimini ifa etmesi gerektiğinde m.314 ile birlikte okunur.

## [TBK m.315 — Kiracının temerrüdü](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-315)

Bu madde, kiracının muaccel kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halinde kiraya verenin süresi dolmamış kira sözleşmesini feshedebilmesi için gereken yazılı süre verme ve fesih bildirimi usulünü düzenler. Madde kiracının temerrüdünün kuruluşunu, verilecek asgari süreyi ve sürenin işlemeye başlama anını belirler. Kiralananın teslimden sonraki dönemdeki muaccel borçlar için uygulanır ve kiracıya karşı kiraya veren tarafından kullanılır. Madde, kiracının teslim almadan önceki borçlarını, hapis hakkını (m.268 ve devamı ile 6098 sayılı Kanun'un taşınmaz kiralarına ilişkin hapis hükümleri), kiraya verenin tahliye davasını ve icra yolunu düzenlemez; konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle sona erdirme usulü m.352/II'de düzenlenir; ürün kirasında süre ve fesih m.362'de düzenlenir; kiracının tahliye ve icra sonrası işlemleri ise İcra ve İflas Kanunu ile ilgili hükümlerde yer alır."

### Kiracının temerrüdü: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Muaccel kira bedeli veya yan gider**: Kiralananın tesliminden sonra ödeme vadesi gelmiş kira bedeli ya da kiralanana ilişkin yönetim giderleri gibi yan giderlerdir. Vadesi gelmemiş borçlar bu maddenin kapsamında değildir.
- **Kiracının temerrüdü**: Muaccel para borcunun kısmen veya tamamen ödenmemesi ve bunun kiraya verenin yazılı süre tanıması ile kurulmasıdır. Kiracı, ödemediği borcun büyük bölümünü ödemişse ve kalan borç önemsizse temerrüt oluşmayabilir.
- **Yazılı süre verme bildirimi**: Kiracıya borcunu ödemesi için kanunda öngörülen asgari süreyi bildiren, yazılı yapılması zorunlu olan temerrüt ihtarıdır. Sözlü bildirim bu şekil koşulunu karşılamaz.
- **Fesih bildirimi**: Süre sonunda borcun ödenmemesi hâlinde kiraya verenin sözleşmeyi feshettiğini kiracıya açıkça bildirdiği ikinci iradedir. Süre verme bildiriminde fesih ifadesi bulunsa da süre sonunda ayrıca yapılması gereken bu beyan sözleşmeyi sona erdirir.
- **Asgari süre**: Kiracıya verilecek ödeme süresinin alt sınırıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün, diğer kiralarda on gündür; daha uzun süre verilebilir.

### Kiracının temerrüdü: hangi şartlar aranır?

- Kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması veya kiraya verenin kiralananı kiracının kullanımına hazır bulundurmuş olması gerekir.
- Kiracının muaccel bir kira bedelini veya yan gideri kısmen ya da tamamen ödememiş olması gerekir; yan gider borcu da bu koşulu sağlar.
- Kiraya verenin kiracıya yazılı olarak bir süre vermesi gerekir; sözlü bildirim bu şartı karşılamaz ve süre, TBK m.123'teki gibi uygun süre olarak bırakılmamış, kanunda öngörülen asgari günlerle sınırlanmıştır.
- Verilen süre, adi kiralarda en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün olmalıdır; bu süreden kısa süre verilmesi geçerli bir temerrüt bildirimi sayılmaz.
- Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlamalıdır.
- Süre sonunda kiracı borcu ödememiş olmalıdır.
- Kiraya veren süre sonunda sözleşmeyi feshettiğini kiracıya bildirmelidir; ihtarda feshin açıkça vurgulanması gerekir ve yalnız m.315'e veya sözleşme şartına atıf yeterli değildir.

### Kiracının temerrüdü: hangi sonuçları doğurur?

- Kiracı kira bedelini veya yan gideri verilen süre içinde tam olarak öderse temerrüt ortadan kalkar ve kiraya verenin fesih hakkı doğmaz.
- Kiracı verilen süre sonunda borcunu ödemezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir; ancak bunun için ayrıca fesih bildirimi yapması gerekir.
- Kiraya veren süre sonunda fesih yerine borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir; fesih bir seçimliktir.
- Süre sonunda fesih bildirimi yapılmazsa sözleşme kendiliğinden sona ermez.
- Kiraya verenin fesihle birlikte fesih tarihine kadar doğmuş kira alacaklarını isteyebilmesi ve fesih sonrası menfi zararlarını talep edebilmesi genel hükümlere bağlıdır.
- Madde nispi emredicidir; kiracı aleyhine değiştirilemez, ancak 10 ve 30 günlük asgari süreler kiracı lehine uzatılabilir.
- Asgari sürenin altında bir süre verilmesi, temerrüdün şekle ilişkin koşulunu gerçekleştirmez ve fesih sonuç doğurmaz.
- Sözlü bildirim, süre tanıma ve temerrüt yönünden yazılı şekil şartını karşılamaz.

### Adi kira ile konut ve çatılı işyeri kirası arasındaki fark nedir?

- Konut ve çatılı işyeri dışındaki (adi) kiralarda verilecek süre en az on gündür.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür.

Sonuç: Aynı temerrüt olayında bildirime tanınacak asgari süre kira türüne göre değişir; kiraya veren konut veya çatılı işyeri kirasında on günlük süre vererek feshe hazırlanamaz.

### Kira bedeli ile yan gider temerrüdü arasındaki fark nedir?

- Kira bedelinin ödenmemesi, kiracının temerrüdünü doğurur.
- Muaccel yan giderlerin ödenmemesi de aynı şekilde temerrüt oluşturur.

Sonuç: Yan gider borcu için ayrıca farklı bir süre veya usul aranmaz; her iki borç için aynı yazılı süre ve fesih bildirimi uygulanır.

### Süre verme ihtarı ile fesih bildirimi arasındaki fark nedir?

- Madde uyarınca önce yazılı süre verilir; bu süre bir temerrüt bildirimidir.
- Süre sonunda borç ödenmezse kiraya verenin ayrıca fesih iradesini bildirmesi gerekir.

Sonuç: Süre verilmesi tek başına sözleşmeyi feshetmez; süre sonunda yapılan ikinci bildirim feshi gerçekleştirir.

### Fesih hakkı ile gecikmiş ifa ve gecikme tazminatı arasındaki fark nedir?

- Kiraya veren süre sonunda sözleşmeyi feshedebilir.
- Kiraya veren fesih yerine borcun ifasını ve gecikme tazminatını da isteyebilir.

Sonuç: Fesih bir seçimliktir; kiraya veren feshi kullanmayıp genel hükümlere göre talep de yapabilir.

### Kiracının temerrüdü (TBK m.315) ile kiracının temerrüdüyle fesih (TBK m.352/II) arasındaki fark nedir?

- TBK m.315 genel hükümdür ve temerrüdün kuruluşu ile süre verilmesini düzenler.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi TBK m.352/II'ye tabidir.

Sonuç: Konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesinde yalnız m.315 değil m.352/II şartları da aranır.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kiraya verenin süre verme ihtarında, ödeme emri ile birlikte süre ve fesih sonucunun açıkça belirtilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2024/785 E., 2025/426 K., 02.07.2025)
- İcra memuru aracılığıyla gönderilen ihtarlı ödeme emrinin temerrüt ihtarı yerine geçebildiği ve bu ihtarda sürenin ve tahliye talebinin açıkça yazılması gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/996 E., 2023/642 K., 21.06.2023)
- Temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya verence açılması gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/981 E., 2021/1266 K., 19.10.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2013/1656 E., 2015/1160 K., 08.04.2015)
- Birden fazla kiraya verenin bulunduğu hallerde ihtarnamenin birlikte gönderilmesi ve tahliye davasının birlikte açılması gerektiği kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2022/2001 E., 2022/2158 K., 20.09.2022)
- Yan gider kapsamına giren emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi gibi kalemlerin m.315 anlamında yan gider olup olmadığı ve temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmediği uygulamada tartışmalı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2018/6066 E., 2018/12636 K., 11.12.2018)

### Nasıl ispat edilir?

- Temerrüdü ileri süren kiraya veren, muaccel borcun doğduğunu ve kiracının bu borcu ödemediğini ispatlamakla yükümlüdür.
- Yazılı süre verme bildiriminin kiracıya ulaştığı, tebliğ belgesi veya noter ihtarnamesi ile ispatlanır; sözlü bildirim bu ispatı sağlamaz.
- Süre sonunda fesih bildiriminin yapıldığı yazılı belgeyle ispatlanır; bu belge bulunmazsa fesih ispatlanamaz.
- Kiracının borcun tamamını veya kısmını ödediğini ileri sürmesi halinde ödeme savunmasının ispat yükü kiracıdadır.
- Kiracının temerrüde düşmediğini, ödemenin süre içinde yapıldığını ya da borcun önemsiz kaldığını ileri sürmesi halinde bu savunmayı ispatlaması gerekir.
- Kiraya verenin fesih sonrası zararını talep etmesi halinde zararın varlığı kiraya verence, kiracının kusursuzluğu ise kiracı tarafından ispatlanır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.117](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-117): Maddede açıkça düzenlenmeyen hususlarda genel temerrüt hükümleri uygulanır.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.118](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-118): Süre sonunda fesih yerine gecikmiş ifa ve gecikme tazminatı talep edilebilmesini sağlar.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.125](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-125): Fesih sonrası kiraya verenin uğradığı zararların ve kiracının kusursuzluğunu ispat yükünün tartışıldığı hükümdür.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-352): Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının temerrüdü nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesini özel olarak düzenler; m.315 ile birlikte uygulanır.
- [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.362](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-362): Ürün kiralarında süre ve fesih sürelerini ayrıca düzenler; bu maddedeki sürelerden ayrılır.

## [TBK m.316 — Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-316)

Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma borcunu ve konut ya da çatılı işyeri kiralarında kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygı gösterme borcunu düzenler. Bu aykırılıklar karşısında kiraya verenin sözleşmeyi feshetme yollarını, önelli ihtarlı fesih ile önelsiz feshi ayırarak gösterir. Kiraya verenin fesih dışındaki haklarını, kiracının kullanım amacına aykırılık nedeniyle tahliye davasının usulünü ve kiracının zarar sorumluluğunu düzenlemez (m.327 ve sonrası; tahliye ve usul kuralları ayrıca Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda yer alır). Kiracının kira bedelini ödeme borcu (m.301 ve devamı) ile kiralananı iade borcu (m.321 ve devamı) bu maddenin konusu değildir. Kiracının zarardan doğan tazminat sorumluluğu genel sorumluluk hükümlerine (m.112 ve devamı) tabidir.

### Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Sözleşmeye uygun özenle kullanma**: Kiracının kiralananı sözleşmenin amacına ve kullanım biçimine uygun biçimde, zarar vermeden kullanma yükümlülüğüdür. Ölçü genel bir özen değil, sözleşmeye uygunluktur; kullanım amacı dışı kullanım bu kapsamda değerlendirilir.
- **Komşulara gerekli saygı**: Kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşuların huzurunu bozmayan davranış yükümlülüğüdür. Yalnızca taşınmaz kiralarında söz konusu olur ve konut ya da çatılı işyeri kiralarında fesih bakımından ayrı bir rejime tabidir.
- **Konut ve çatılı işyeri kirası**: Maddenin ihtar ve fesih rejimini diğer kira ilişkilerinden ayıran kira türü grubudur. Bu grupta önelli ihtarlı fesih ve istisnai önelsiz fesih yolu açıktır.
- **Önelli (ek süreli) fesih**: Kiraya verenin, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ve aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirmesi ile kurulan fesih yoludur. Süre içinde aykırılık giderilirse fesih hakkı doğmaz.
- **Önelsiz fesih**: Kiraya verenin ihtar ve süre vermeksizin, yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebildiği hallerdir. Yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında, maddede sayılan üç ağır halden birinin varlığında kullanılabilir.
- **Çekilmezlik**: Kiracının aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturanlar ya da komşular bakımından katlanılamaz hale gelmesidir. Tek bir olayın ağırlığından çok, davranışın sürekliliği ve etkisi değerlendirilir.

### Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu: hangi şartlar aranır?

- Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ya da komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı bir davranışının bulunması gerekir.
- Aykırılığın kiralananın kullanımıyla bağlantılı olması gerekir; salt kişisel nitelikteki davranışlar bu maddenin ihlali sayılmaz.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih için önelli yolda, en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesini ve aksi halde feshi bildiren yazılı bir ihtarda bulunulmuş olması gerekir.
- Diğer kira ilişkilerinde önceden ihtar gerekmez; yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında önelsiz fesih için üç halden birinin gerçekleşmiş olması gerekir: kiralananın kasten ağır zarara uğratılması, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da aynı taşınmazdaki kişiler veya komşular bakımından çekilmez olması.
- Önelsiz feshte de yazılı bildirim yapılması zorunludur; bu hâllerde ayrıca süre verilmez.

### Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu: hangi sonuçları doğurur?

- Konut ve çatılı işyeri kirasında ihtar yapılmadan ve en az otuz gün süre verilmeden önelli fesih yapılırsa fesih geçerli sayılmaz.
- Verilen süre içinde kiracı aykırılığı giderirse kiraya verenin fesih hakkı doğmaz.
- Aykırılık süre içinde giderilmezse kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.
- Diğer kira ilişkilerinde ihtar gerekmez ve yazılı bildirim ile sözleşme hemen sona erdirilebilir.
- Üçüncü fıkradaki hallerde kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir; önel ve ihtar aranmaz.
- Üçüncü fıkradaki hallerin varlığı kanıtlanamazsa önelsiz fesih geçersiz olur ve kiraya veren ikinci fıkradaki yolu izlemek zorunda kalır.
- Kiracının yükümlülük aykırılığı kiraya verene tazminat talebi doğurabilir; bu sorumluluk genel hükümlere tabidir.
- Madde mutlak emredici nitelik taşıdığından bu maddeye aykırı sözleşme hükümleri geçersizdir; kiracıyı daha ağır bir fesih rejimine bağlayan kayıtlar ancak kurallara uygun ise geçerli sayılır.

### Konut ve çatılı işyeri kirası ile diğer kira ilişkileri arasındaki fark nedir?

- Konut ve çatılı işyeri kiralarında, fesih öncesinde en az otuz günlük süreli yazılı ihtar gerekir.
- Diğer kira ilişkilerinde kiraya veren ihtar yapmadan yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Sonuç: Konut ve çatılı işyeri kirasında ihtarsız fesih yolu, ancak üçüncü fıkradaki ağır hallerde açıktır; diğer kira türlerinde ise ihtar zorunluluğu yoktur.

### Önelli fesih ile önelsiz fesih arasındaki fark nedir?

- Önelli fesihte kiraya veren önce otuz gün süre veren yazılı ihtar yapar ve aykırılık giderilmezse feshe gider.
- Önelsiz fesihte kiraya veren süre vermeden yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen sona erdirir.

Sonuç: Önelsiz fesih yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında ve maddenin üçüncü fıkrasındaki hallerde mümkündür; önelli fesih ise genel kuraldır.

### Fıkra 2 fesih yolu ile fıkra 3 fesih yolu arasındaki fark nedir?

- İkinci fıkra, konut ve çatılı işyeri kirasında ihtar ve otuz günlük süreyi öngörür.
- Üçüncü fıkra, ağır zarar, yararsızlık veya çekilmezlik hallerinde süresiz feshe izin verir.

Sonuç: Ağır hallerde ihtar süresi beklenmeden fesih yapılabilir; hangi hal varsa fesih bildirimi o gerekçeye dayanmalıdır.

### Kiralananın kullanımına ilişkin aykırılık ile kişisel ve komşuluk nitelikli aykırılık arasındaki fark nedir?

- Kiralananın amaç dışı kullanımı, izinsiz değişiklik veya kullandırma gibi aykırılıklar sözleşmeye uygun özen ihlalidir.
- Komşularla geçimsizlik, gürültü veya hakaret gibi davranışlar komşuluk saygısı yükümlülüğünün ihlalidir.

Sonuç: Her iki grup da bu madde kapsamında fesih sebebi olabilir; ancak komşuluk saygısı yalnızca taşınmaz kiralarında söz konusudur.

### Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Konut ve çatılı işyeri kirasında ihtarı yazılı yapmadan veya otuz günlük süreyi kısaltarak önelli fesih yapmak; süre yazılı ihtarla verilmelidir.
- Her konut kirasında ihtarsız fesih yapılabileceğini sanmak; ihtarsız fesih yalnızca üçüncü fıkradaki ağır hallerde ve yalnızca konut ya da çatılı işyeri kiralarında mümkündür.
- Diğer kira ilişkilerinde de otuz günlük ihtar aramak; bu süre yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir.
- Üçüncü fıkradaki hallerin dışında kalan bir aykırılığı "çekilmezlik" saymak; çekilmezlik kiraya veren, taşınmazda oturanlar veya komşular bakımından somut ve ağır bir etki gerektirir.
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı ile ihtar yükümlülüğünü birbirinden ayırmamak; aykırılık tespit edilse bile ihtar yapılmamışsa önelli fesih doğmaz.
- Komşuluk saygısı yükümlülüğünü diğer kira türlerine de uygulamak; komşuluk saygısı bu maddede taşınmaz kiralarına bağlıdır.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yargıtay, kiracının sözleşmeye aykırılığının bizzat taşınmazın kullanımıyla ilgili olmasını aramakta, fiş ve fatura düzenlememe gibi kullanımla ilgisiz eylemleri bu madde kapsamında fesih sebebi saymamaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/96 E., 2013/859 K., 19.06.2013; Hukuk Genel Kurulu, 2012/1692 E., 2013/845 K., 14.06.2013)
- Yargıtay, kiralananın konut olarak kiralandığı hâlde kayıt stüdyosu gibi farklı bir amaçla kullanılmasını sözleşmeye aykırılık ve fesih sebebi saymaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/1850 E., 2015/1180 K., 08.04.2015)
- Yargıtay, kiracının eşinin ve komşularının huzurunu bozan davranışlarını ve kiraya verenin eşine hakaret etmesini komşuluk saygısı ihlali olarak değerlendirmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/1577 E., 2015/1143 K., 01.04.2015)
- Yargıtay, işyeri kiralarında kiralananın uzun süre kapalı tutulmasını, kiralanan değerini düşürdüğü gerekçesiyle sözleşmeye aykırılık saymaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/327 E., 2022/1496 K., 10.11.2022)
- Uygulamada kiracının özenle kullanma borcu, tam bir özenle kullanma ölçüsüyle değerlendirilmekte ve sigortacının rücu davasında bu ölçü esas alınmaktadır. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi, 2020/375 E., 2021/697 K., 30.06.2021)
- Yargıtay, tahliye ve fesih kararlarında aykırılığın varlığını olay bazında, kiralananın kullanım biçimine ve komşuluk ilişkisinin somut etkisine göre belirlemektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/1577 E., 2015/1143 K., 01.04.2015; Hukuk Genel Kurulu, 2022/327 E., 2022/1496 K., 10.11.2022)

### Nasıl ispat edilir?

- Fesih hakkını ileri süren kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını ispatla yükümlüdür; ihlalin kiralananın kullanımıyla ilgili olduğunu da ortaya koymalıdır.
- Konut ve çatılı işyeri kirasında önelli fesih iddiasını ispat eden kiraya veren, yazılı ihtarın varlığını, otuz günlük süreyi ve ihtarın kiracıya ulaştığını belgeyle kanıtlamalıdır.
- Önelsiz fesih iddiasında kiraya veren, üç halden birinin gerçekleştiğini (kasten ağır zarar, süreyi yararsız kılan durum veya çekilmezlik) somut delillerle kanıtlamalıdır; tanık ve keşif, olayın ağırlığını göstermede kullanılır.
- Kiracının aykırılığı giderdiği veya ihtara rağmen davranışı sürdürmediği savunmasını ileri süren kiracı, bu savunmasını ispatla yükümlüdür.
- Yazılı ihtar ve bildirim zorunluluğu nedeniyle sözlü beyan ile fesih yapılmış olması, feshin geçerliliğini ortadan kaldırır; bu nedenle yazılı kanıt esas alınır.
- Komşulara saygısızlık iddiasında, komşuların ve taşınmazda oturanların tanıklığı ile kolluk ya da yönetim kayıtları delil olarak kullanılabilir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.112](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-112): Kiracının sözleşmeye aykırı davranışından doğan zararın tazmini için genel sözleşmeye aykırılık hükümleri uygulanır.
- [6098 sayılı Kanun m.126](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-126): Kiracının borca aykırılığından doğan olumlu zararın tazmini hakkında kurallar içerir ve bu maddeyle birlikte uygulanabilir.
- [6098 sayılı Kanun m.321](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-321): Kiracının kiralananda değişiklik ve yenilik yapması için kiraya verenin yazılı izninin alınması gerektiğini düzenler; özenle kullanma borcunun kapsamını belirler.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18: Kat maliklerinin komşuluk ve birlikte yaşam yükümlülüklerini düzenler; kiracının komşulara saygı borcunun içeriğini tamamlar.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19: Kat maliklerinin ve bağımsız bölüm kiracılarının karşılıklı rahatsız etmeme yükümlülüğünü düzenler; bu maddedeki saygı borcuyla birlikte değerlendirilir.
- 4721 sayılı Kanun m.737: Komşuluk hukukundaki taşkınlık yasağını düzenler; komşulara saygı borcunun sınırını belirlemede başvurulan kaynaktır.

## [TBK m.317 — Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-317)

Bu madde, kiracının kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini hangi ölçüde üstleneceğini düzenler ve bu konuda yerel adete başvurulmasını öngörür. Kiracının kira bedeli, özenle kullanma, ayıp bildirimi ve katlanma borçları ile vergi ve yan giderler bu maddenin konusu değildir. Kiralananın önemli onarımlarının kiraya verene ait olduğu hüküm de bu maddede yer almaz (TBK m.302, m.316, m.318, m.319, m.303). Kullanma giderlerinin (ısınma, aydınlatma, su) konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yüklenmesi ayrı bir maddede düzenlenmiştir (TBK m.341). Kiracının temizlik ve bakım giderlerine ilişkin ödeme sorumluluğu, kira ilişkisinin tümü için geçerli genel bir kuraldır.

### Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Olağan kullanım**: Kiralananın sözleşmeye ve amacına uygun, normal kullanımıdır. Bu kullanımdan doğan küçük aşınma ve kirlenmeler kiracının sorumluluğundadır.
- **Temizlik ve bakım giderleri**: Kiralananın olağan kullanımına bağlı, ufak tefek temizlik ve küçük onarım harcamalarıdır. Önemli bakım ve ayıp onarımları bu kapsamda değildir.
- **Asıl gider (masraf)**: Kiralananın kendisine doğrudan yapılan temizlik, tamir ve bakım harcamalarıdır. Yan giderlerden (kullanımı kolaylaştıran dolaylı harcamalar) ayrılır.
- **Yerel adet**: Belirli bir yerde ve kira türünde yerleşmiş, genel kabul görmüş uygulamadır. Maddede giderlerin kime ait olacağını belirlemede yardımcı ölçüt olarak öngörülmüştür.

### Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu: hangi şartlar aranır?

- Kiralanan ile ilgili giderin olağan kullanım sonucu gerekli bir temizlik veya bakım gideri olması gerekir.
- Giderin önemli bakım, esaslı onarım ya da ayıp giderme niteliği taşımaması gerekir; bu tür giderler kiraya verene aittir.
- Sözleşmede aksine bir düzenleme yoksa ve giderin kapsamı belirsizse yerel adete bakılması gerekir.
- Kiracı, bu giderleri kiralananın kullanımına ilişkin olarak ödemekle yükümlü olur.

### Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu: hangi sonuçları doğurur?

- Olağan temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir ve kiracı bunları karşılamakla yükümlüdür.
- Önemli bakım ve ayıp onarımı niteliğindeki giderler kiraya verene aittir ve kiracıdan istenemez.
- Giderin kiracıya ait olup olmadığı belirsiz kaldığında yerel adet esas alınır.
- Sözleşmeyle bu giderlerin kiraya verene bırakılması mümkündür; bu tarafların serbestçe belirleyebileceği bir düzenlemedir.

### Olağan bakım ile önemli bakım arasındaki fark nedir?

- Kiracıya yüklenen olağan bakım giderleri, pencere camı, kapı kilidi, musluk contası veya klozet sifonu gibi küçük onarımlardır.
- Önemli bakım ve ayıp onarımları, esaslı tamir ve kiralananın kullanılabilirliğini etkileyen giderlerdir.

Sonuç: Olağan bakım kiracıya, önemli bakım ise kiraya verene aittir.

### Asıl gider ile yan gider arasındaki fark nedir?

- Asıl gider, kiralananın doğrudan temizlenmesi, tamiri ve bakımı için yapılan harcamalardır (bu madde kapsamında).
- Yan gider, kiralananın kullanımını kolaylaştıran dolaylı harcamalardır (ısınma, su, aydınlatma gibi).

Sonuç: Asıl giderler bu madde ile kiracıya yüklenirken, yan giderler TBK m.303 ve m.341 kapsamında ayrıca değerlendirilir.

### Temizlik ve bakım giderleri ile vergi ve zorunlu yükümlülükler arasındaki fark nedir?

- Bu madde kapsamındaki giderler kiralananın kendisine yapılan temizlik ve bakımdır.
- Zorunlu sigorta ve vergi gibi yükümlülükler kiralananın fiziksel bakımı değildir.

Sonuç: Vergi ve sigorta giderleri aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir (TBK m.302).

### Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Önemli bakım ve esaslı onarım giderini de kiracıya yüklemek; bu giderler kiraya verene aittir.
- Kiralananın olağan kullanımına dayanmayan (kiracının kusurundan doğan) zararları bu maddeye dayanarak sayıp kiraya verene yüklemek; bunlar ayrı hükümlere tabidir.
- Yerel adet varsa onu sözleşmeye ve kanuna üstün tutmak; adet yalnız giderin kime ait olduğu belirsizken başvurulan ölçüttür.
- Vergi, sigorta ve yan giderleri bu madde kapsamında kiracıya yüklemek; bunlar ayrı maddelere (m.302, m.303, m.341) tabidir.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kiracının bakım ve onarım sorumluluğunun, olağan eskimelerden kaynaklanan bakım ve tadilat harcamalarıyla sınırlı tutulduğu değerlendirilmektedir. (Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2025/426 E., 2026/248 K., 03.03.2026)
- Kiracının kiraya veren rızası olmadan yaptırdığı çatı veya sundurma gibi yatırım niteliğindeki işlerin maliyetine, bu maddeye dayanarak katlanmaya zorlanamayacağı yönünde yaklaşım görülmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3975 E., 2025/3368 K., 18.06.2025)

### Nasıl ispat edilir?

- Kiracının temizlik ve bakım giderini ödediğini ileri süren taraf, giderin olağan kullanıma ilişkin olduğunu ispatlamalıdır; belge olarak fatura, fiş ve yapılan işin niteliğini gösteren kayıtlar kullanılabilir.
- Kiraya verenin, talep edilen giderin önemli bakım veya ayıp onarımı olduğunu ileri sürmesi halinde bu iddiayı ispat yükü ona düşer; bilirkişi incelemesi bu konuda başvurulan başlıca delildir.
- Giderin yerel adete uygun olup olmadığını ileri süren taraf, bu adetin varlığını tanık beyanı veya yerel uygulamayı gösteren belgelerle ispatlamalıdır.
- Sözleşmede giderlerin kiraya verene bırakıldığını ileri süren taraf, bu kaydı yazılı sözleşmeyle ispatlamalıdır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.302](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-302): Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin aksi kararlaştırılmamışsa kiraya verene ait olduğunu düzenler; bu madde ile giderlerin sınırı ayrılır.
- [6098 sayılı Kanun m.303](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-303): Kiraya verenin yan giderlere katlanma borcunu düzenler; kiralananın kullanımıyla ilgili dolaylı giderler bu hükme tabidir.
- [6098 sayılı Kanun m.316](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-316): Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı borcunu düzenler; olağan kullanım sınırını belirleyen ilgili hükümdür.
- [6098 sayılı Kanun m.318](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-318): Kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirme borcunu düzenler; önemli onarımlarda kiraya verenin sorumluluğunu tamamlar.
- [6098 sayılı Kanun m.341](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-341): Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini düzenler; bu madde kapsamındaki temizlik ve bakım giderlerinden ayrı bir giderdir.

## [TBK m.318 — Ayıpları kiraya verene bildirme borcu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-318)

TBK m.318, kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirme yükümlülüğünü düzenler. Yükümlülüğün kapsamına giren ayıp türleri, bildirimin "gecikmeksizin" yapılması ve bildirim yapılmamasının sonucu bu maddenin konusudur. Hüküm kiracı bakımından uygulanır ve kiraya verenin ayıp sorumluluğunu ya da iade sırasındaki gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünü düzenlemez. Kiraya verenin teslim anındaki ayıp sorumluluğu (m.304-308), kiracının kullanım sırasında kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü (m.316) ve kiraya verenin iade sırasındaki gözden geçirme ve bildirim külfeti (m.335) bu maddede değil, ilgili maddelerde yer alır.

### Ayıpları kiraya verene bildirme borcu: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Gidermekle yükümlü olmayan ayıp**: Kiracının kendi kullanımından kaynaklanıp kendisinin onarması gereken ayıplar bu kapsamın dışındadır. Kiracının kullanımı sonucu eskiyen musluk veya kırılan fayans gibi ayıplar bildirilmez, bunların zararı kiracıya aittir.
- **Gecikmeksizin bildirim**: Kiracının ayıbı öğrendiği andan itibaren, gereksiz bir gecikme olmaksızın kiraya verene iletmesi anlamına gelir. Maddede somut bir gün sayısı yoktur; ölçü, ayıbın öğrenilmesi ile bildirim arasındaki sürenin makul olup olmamasıdır.
- **Bildirim yükümlülüğü**: Kiracıya yüklenen, sözleşmeden doğan bir yan yükümlülüktür. Kiralananı koruma ve özen gösterme borcunun sonucudur; bir şekil şartına bağlı değildir.
- **Yan yükümlülük**: Asıl edimin dışında, sözleşmenin amacını korumak için taraflara yüklenen borçtur. Bildirim yükümlülüğü bu niteliktedir; aykırılığı tazminat sorumluluğu doğurur.

### Ayıpları kiraya verene bildirme borcu: hangi şartlar aranır?

- Kiracının bir ayıbı öğrenmiş olması gerekir.
- Ayıbın kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı bir ayıp olması gerekir; kiracının kendi kullanımından kaynaklanıp kendisinin onarması gereken ayıplar bu yükümlülüğün dışındadır.
- Ayıbın kiraya verene veya yardımcılarına, gecikmeksizin bildirilmesi gerekir.
- Bildirim yapılmamışsa veya gecikmeli yapılmışsa, bundan doğan zarar ile bildirim eksikliği arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır.
- Bildirim için yazılılık veya başka bir şekil şartı aranmaz; sözlü bildirim de yeterlidir.

### Ayıpları kiraya verene bildirme borcu: hangi sonuçları doğurur?

- Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin bildirmezse, bundan doğan zarardan sorumlu olur.
- Bildirim yapılır ve kiraya veren ayıbı giderirse kiracının sorumluluğu doğmaz.
- Gecikmeli bildirim de, zarar bu gecikmeden kaynaklanıyorsa sorumluluk doğurur.
- Bildirilmeyen zarar, bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesinden kaynaklanmıyorsa kiracı sorumlu tutulamaz.
- Bildirim yükümlülüğü şekil şartına bağlı değildir ve sözlü bildirim de geçerlidir.
- Bildirimin ispat sorunu doğurmaması için yazılı yapılması tavsiye edilir.
- Kiracının bildirim yükümlülüğü, kiralananı koruma ve özen gösterme borcunun sonucudur ve sözleşmeden doğan bir yan yükümlülüktür.

### Kiracının gidermekle yükümlü olduğu ayıp ile gidermekle yükümlü olmadığı ayıp arasındaki fark nedir?

- Kiracının kendi kullanımı sonucu oluşan ve kendisinin onarması gereken ayıplar (örneğin eskiyen musluk, kırılan fayans).
- Kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıplar; kullanımdan bağımsız olanlar ya da kiraya verenin onarması gereken tesisat, çatı, su sızıntısı gibi ayıplar.

Sonuç: Yalnız ikinci grup bildirim yükümlülüğüne girer. Birinci grupta bildirim yapılmaz, zarar kiracıya aittir.

### Diğer bağımsız bölümden kaynaklanan ayıp ile kiracının kendi bölümündeki ayıp arasındaki fark nedir?

- Kiracının kullandığı bağımsız bölüm dışındaki bir bölümden gelen su sızıntısı, pas, çürüme gibi ayıplar.
- Kiracının kendi kullandığı bağımsız bölümde ortaya çıkan ancak tüm tesisatın değiştirilmesini gerektiren ayıplar.

Sonuç: Her iki durumda da kiraya verene bildirim yükümlülüğü doğar. Bildirim yapılmazsa oluşan zarardan kiracı sorumlu olur.

### Kiracının sözleşmenin kurulduğu sırada bildiği ayıp ile sonradan ortaya çıkan ayıp arasındaki fark nedir?

- Kiralananı kullanmaya başlamadan önce bilinen ayıplar.
- Kira süresi içinde ortaya çıkan ayıplar.

Sonuç: Bildirilmeyen ilk grup için zımni feragat ve dürüstlük kuralına aykırılık söz konusu olabilir; ikinci grup için m.318 bildirim yükümlülüğü doğrudan uygulanır.

### Ayıpları kiraya verene bildirme borcu: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kiracının kendi kullanımı sonucu eskiyen veya kırılan parçaları da bildirim yükümlülüğü kapsamında saymak; bu ayıplar kiracının kendi giderme yükümlülüğüne girer.
- Bildirim yükümlülüğünü yalnız yazılı bildirimle sınırlı saymak; madde şekil şartı aramaz, sözlü bildirim de yeterlidir.
- Bildirim yapılmadığında kiraya verenin ayıp haklarının tamamen düştüğünü varsaymak; madde yalnızca kiracının zarar sorumluluğunu düzenler.
- Gecikmeksizin ölçüsünü sabit bir gün sayısına bağlamak; maddede somut süre yoktur, ölçü makul süredir.
- Kiracının bildirim yükümlülüğünü kiraya verenin iade sırasındaki gözden geçirme ve bildirim külfetiyle (m.335) karıştırmak; iki hüküm farklı durumları düzenler.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kiracının ayıbı bildirmemesi, kira süresi boyunca ortaya çıkan ayıplar bakımından ayıptan doğan haklarını kaybettiği anlamına gelmez; yükümlülük ihlali tazminat sorumluluğu doğurur. (3. Hukuk Dairesi, 2017/2713 E., 2018/2947 K., 26.03.2018; 6. Hukuk Dairesi, 2013/125 E., 2013/12087 K., 10.09.2013)
- Kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı kiraya verene bildirmemesi halinde, zararın bu ihmalden kaynaklanıp kaynaklanmadığına bakılır. (17. Hukuk Dairesi, 2014/24047 E., 2017/6044 K., 29.05.2017)
- Kiracının sorumluluğunun ileri sürülebilmesi için bildirim yükümlülüğünün ihlal edildiği ve oluşan zararın bu ihmalle bağlantılı olduğu ortaya konulmalıdır. (3. Hukuk Dairesi, 2023/5193 E., 2024/3737 K., 20.11.2024)
- Kiracının ayıbı bildiğini ve bildirim yapmadığını gösteren olgular, kiracının ayıp nedeniyle sorumluluğunun değerlendirilmesinde dikkate alınır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3603 E., 2025/2836 K., 14.05.2025)

### Nasıl ispat edilir?

- Bildirimde bulunulduğunu ileri süren kiracıdır; bildirimin yapıldığını kiracı ispatlamalıdır. Yazılı bildirim bu konuda en güçlü delildir, sözlü bildirimde tanık gibi diğer deliller kullanılır.
- Kiraya verenin bildirim yükümlülüğünün ihlali nedeniyle tazminat istemesi halinde, kiraya verenin ihlali ve zararını ispat yükü kiraya verene aittir. Bildirimin gecikmeksizin yapılmadığı, kiraya verenin dayanacağı bir olgudur.
- Zarar ile bildirim eksikliği arasındaki uygun illiyet bağının kuruluşu, zararı isteyen tarafça ispatlanır.
- Kiracının ayıbı kendisinin gidermekle yükümlü olduğunu savunması halinde, bu savunmayı ispat yükü kiracıya aittir; kiracı ayıbın kendi kullanımından kaynaklandığını göstermelidir.
- Ayıbın kiracı tarafından teslim anından önce bilindiğine dair feragat savunmasında, bu bilginin varlığı karşı tarafça ispatlanır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 6098 m.304: Kiraya verenin teslim anındaki ayıplardan sorumluluğunu düzenler; kiracının bildirim yükümlülüğü ile ayıp sorumluluğunun birbirinden ayrılmasında karşılaştırma noktasıdır.
- 6098 m.316: Kiracının kiralananı özenle kullanma ve koruma yükümlülüğünü düzenler; bildirim yükümlülüğü bu özen borcunun sonucudur.
- 6098 m.319: Kiracının ayıpların giderilmesine ve gezip görmeye katlanma yükümlülüğünü düzenler; kiraya verenin onarım yapabilmesi için bildirimle bağlantılıdır.
- 6098 m.334: Kiracının kiralananı teslim aldığı durumda geri verme borcunu düzenler; bildirilmeyen ayıplar bakımından teslim durumunun belirlenmesinde etkilidir.
- 6098 m.335: Kiraya verenin iade sırasında gözden geçirme ve bildirim külfetini düzenler; kiracının bildirim yükümlülüğünün karşılığı olarak kıyas yoluyla ilgilidir.

## [TBK m.319 — Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-319)

Kiracının kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanma borcunu, kiracının kiralananı kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin gezip görmesine izin verme borcunu ve kiraya verenin bu çalışmalar ve gezme sırasındaki bildirim ile kiracının yararlarını gözetme yükümlülüğünü düzenler. Madde kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisinde uygulanır. Ayıp ihbarı yükümlülüğünü (m.318), temizlik ve bakım giderlerini (m.317), kiracının seçimlik haklarını ve ayıba karşı tazminatı (m.306 ve devamı) ve kira bedelinin indirimini düzenlemez; bunlar ilgili maddelerde yer alır.

### Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Katlanma borcu**: Kiracının, kiraya verenin kiralananda yaptığı ayıp giderme ya da zarar önleme çalışmalarına engel olmadan dayanmasıdır. Kiracı bu çalışmaları kendisi üstlenmez, yalnızca yapılmasına izin vermekle yükümlüdür.
- **Zararların önlenmesine yönelik çalışmalar**: Ayıp hâlinin büyümesini ya da yeni zararın doğmasını engellemeye yönelik tedbir ve işlerdir. Bu işlerin acil olup olmadığı ayrıca aranmaz; zorunlu olduğu ölçüde kiracı katlanır.
- **Gezip görme**: Kiraya verenin veya onun belirlediği üçüncü kişinin, bakım, satış ya da sonraki kiralama amacıyla kiralananı incelemesidir. Kapsamı, bu amaçların zorunlu kıldığı ölçüyle sınırlıdır.
- **Uygun süre önce bildirim**: Kiraya verenin çalışma ve gezme işlemlerini kiracıya önceden haber vermesi yükümlülüğüdür. Süre sabit bir gün sayısı olarak belirlenmemiştir; durumun gereğine göre takdir edilir.
- **Kiracının yararlarını göz önünde tutma**: Kiraya verenin çalışma ve gezme sırasında kiracının kullanımını ve yaşam düzenini gözetmesi gerektiğini ifade eder. Kiraya veren bu yükümlülüğü yerine getirmeden yaptığı işlerden doğan zararlardan sorumlu olur.

### Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu: hangi şartlar aranır?

- Kiralananda ayıbın giderilmesine ya da zararın önlenmesine yönelik bir çalışmanın gerekli olması; kiracı bu çalışmaya katlanmak zorundadır.
- Gezip görmenin bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde yapılması; bu ölçünün aşılması kiracının yükümlülüğünün kapsamı dışında kalır.
- Gezip görmeyi yapacak kişinin kiraya veren ya da onun belirlediği üçüncü kişi olması gerekir.
- Kiraya verenin çalışmaları ve gezme işlemini kiracıya uygun bir süre önce bildirmiş olması gerekir.
- Çalışmaların ve gezmenin yapıldığı sırada kiracının yararlarının göz önünde tutulması gerekir.
- Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarının saklı olduğu, bu haklardan ayrı değerlendirilmesi gerekir.

### Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu: hangi sonuçları doğurur?

- Kiracı zorunlu onarım ve zarar önleme çalışmalarına katlanmakla yükümlüdür; bu çalışmaları engellemesi sözleşmeye aykırılık oluşturur.
- Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
- Kiraya veren çalışmaları ve gezmeyi uygun bir süre önce kiracıya bildirmek zorundadır.
- Kiraya veren çalışmaların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır; buna aykırı zararlardan sorumlu olur.
- Kiracının izin vermemesi hâlinde kiraya veren mahkemeden izin talep edebilir ve uygulamada bu yol kullanılmaktadır.
- Kiracının kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi haklarını kullanması bu maddeyle engellenmez.
- Madde hükmü kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hükümdür; taraflar çalışmanın tarz ve şeklini, gün ve saatini serbestçe kararlaştırabilir.

### Ayıp giderme çalışması ile gezip görme arasındaki fark nedir?

- Ayıp giderme ve zarar önleme çalışmaları, kiralananın fiziksel durumunu düzelten ya da zararı önleyen işlerdir.
- Gezip görme, kiralananın incelenmesine yönelik bir faaliyettir ve fiziksel müdahale içermez.

Sonuç: Birinci fıkradaki katlanma borcu acil olmayan çalışmaları da kapsamaz denilemez; ikinci fıkradaki gezip görme ise yalnızca bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde doğar.

### Katlanma borcu ile kiracının kendi onarım yükümü arasındaki fark nedir?

- Katlanma borcu, kiraya verenin yapacağı çalışmaya dayanmayı ifade eder.
- Kiracının kendi kullanımından kaynaklanan küçük onarım ve temizlik giderleri m.317 kapsamındadır ve kiracı bunları kendisi karşılar.

Sonuç: Kiracının katlanma borcu, kiracıya ait bir giderim yükümü doğurmaz; kiracı yalnızca çalışmaya izin verir.

### Bildirim yükümlülüğü (kiraya veren) ile kiracının bildirim yükümlülüğü (m.318) arasındaki fark nedir?

- Bu maddede kiraya veren, çalışmayı ve gezmeyi önceden bildirmekle yükümlüdür.
- m.318 kapsamında kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirir.

Sonuç: Bildirim yükümü iki tarafta farklı yöndedir; kiraya verenin bildirimi çalışmanın zamanlamasına, kiracının bildirimi ise ayıbın kiraya verene ulaşmasına ilişkindir.

### Katlanma borcu ile seçimlik haklar ve tazminat arasındaki fark nedir?

- Katlanma borcu, kiracının çalışmaya izin verme yükümünü ifade eder.
- Kiracının kira bedelinin indirilmesi ve zararın giderilmesi talepleri, bu fıkrayla ayrıca saklı tutulmuştur.

Sonuç: Kiracı katlanma borcunu yerine getirirken kira bedelinden indirim ve zararının tazmini haklarını kaybetmez.

### Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Katlanma borcunu kiracının ayıbı kendisinin giderme yükümü ile karıştırmak; bu fıkra kiracıya onarım yükü getirmez, yalnızca çalışmaya katlanma getirir.
- Gezip görme hakkını zorunluluk ölçüsü aranmadan sınırsız saymak; ikinci fıkra bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde doğar.
- Birinci fıkradaki çalışmaların acil olması koşulunu aramak; madde metni acil olmayan çalışmalar bakımından da katlanmayı öngörür, ancak kiraya verenin bildirim ve yararları gözetme yükümlülüğü aynen geçerlidir.
- Kiracının kira bedeli indirimi ve tazminat haklarının bu maddeyle ortadan kalktığını sanmak; dördüncü fıkra bu hakları saklı tutar.
- Kiraya verenin bildirim yükümünü yerine getirmediği durumda çalışmayı kiracının katlanma borcuna dayanarak zorla yaptırabileceğini düşünmek; yaptırım ancak bildirim ve yararları gözetme koşullarına uygun işlemle doğar.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kiracının gezip görmeye izin vermemesi hâlinde kiraya verenin mahkemeye başvurarak izin talep ettiği ve bu yolun uygulamada kullanıldığı kabul edilmektedir.
- Kiracının kiraya verenin çalışmasına engel olması, kiralananın bakımına zarar vermesi ya da üçüncü kişilere karşı saygı yükümünü ihlal etmesi, sözleşmeye aykırılık ve fesih nedeni sayılmaktadır.
- Kiracının katlanma borcu, acil olmayan çalışmalar bakımından da zorunlu olduğu ölçüde doğmaktadır; katlanma ile kiracının kullanım hakkı arasında denge gözetilmektedir.

### Nasıl ispat edilir?

- Kiraya verenin çalışmayı yapma ve gezip görme hakkına dayanan talebinde, çalışmanın ayıp giderme ya da zarar önleme niteliğini ve zorunluluğunu kanıtlaması gerekir; bu konuda uzman raporu ve fotoğraf gibi belgeler kullanılabilir.
- Kiraya verenin uygun süre önce bildirimde bulunduğunu ispat yükü kiraya verene aittir; bildirimin yazılı yapılması ispatı kolaylaştırır.
- Kiracının çalışmaya engel olduğunu ya da izin vermediğini savunan kiracı, bu savunmasını yazılı belge ya da tanık ile ispatlar; çalışmanın gerekli olmadığı savunmasını yapan kiracı da bu iddiayı kanıtlamakla yükümlüdür.
- Kiracının kira bedelinin indirilmesi ya da zararının giderilmesi talep ettiği durumda, zararın varlığı ve kiraya verenin yararları gözetmediği iddiası kiracıya aittir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [6098 sayılı Kanun m.318](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-318): Kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirme yükümünü düzenler; bu madde ile birlikte kiracının ayıp ve çalışma karşısındaki iki yönlü yükümlülüğünü tamamlar.
- [6098 sayılı Kanun m.317](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-317): Kiracının olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödeme yükümünü düzenler; bu maddenin katlanma borcundan ayrı bir giderim yükünü ifade eder.
- [6098 sayılı Kanun m.306](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-306): Kiraya verenin ayıptan sorumluluğunu ve kiracının seçimlik haklarını düzenler; bu maddedeki katlanma borcu, kiraya verenin giderme işini yapabilmesinin dayanağıdır.

## Süreler

| Süre | Madde | Hüküm |
|---|---|---|
| on gün | [m.315](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-315) | Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. |
| otuz gündür | [m.315](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-315) | Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. |
| otuz gün | [m.316](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/6098-sayili-turk-borclar-kanunu/madde-316) | Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. |

## Konuda geçen kararlar

- Hukuk Genel Kurulu, 2024/785 E., 2025/426 K., 02.07.2025 (m.314, m.315)
- Hukuk Genel Kurulu, 2023/852 E., 2024/320 K., 06.06.2024 (m.313, m.314)
- Hukuk Genel Kurulu, 2018/76 E., 2023/989 K., 25.10.2023 (m.313)
- Hukuk Genel Kurulu, 2021/996 E., 2023/642 K., 21.06.2023 (m.315)
- Hukuk Genel Kurulu, 2022/327 E., 2022/1496 K., 10.11.2022 (m.316)
- Hukuk Genel Kurulu, 2017/981 E., 2021/1266 K., 19.10.2021 (m.315)
- Hukuk Genel Kurulu, 2017/966 E., 2021/720 K., 08.06.2021 (m.313)
- Hukuk Genel Kurulu, 2013/1656 E., 2015/1160 K., 08.04.2015 (m.315)
- Hukuk Genel Kurulu, 2013/1850 E., 2015/1180 K., 08.04.2015 (m.316)
- Hukuk Genel Kurulu, 2013/1577 E., 2015/1143 K., 01.04.2015 (m.316)
- Hukuk Genel Kurulu, 2013/96 E., 2013/859 K., 19.06.2013 (m.316)
- Hukuk Genel Kurulu, 2012/1692 E., 2013/845 K., 14.06.2013 (m.316)
- 3. Hukuk Dairesi, 2025/2967 E., 2026/56 K., 13.01.2026 (m.310)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/3975 E., 2025/3368 K., 18.06.2025 (m.317)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/3603 E., 2025/2836 K., 14.05.2025 (m.318)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/2558 E., 2025/1743 K., 19.03.2025 (m.314)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/969 E., 2024/3820 K., 25.11.2024 (m.313, m.314)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/970 E., 2024/3821 K., 25.11.2024 (m.313, m.314)
- 3. Hukuk Dairesi, 2023/5193 E., 2024/3737 K., 20.11.2024 (m.318)
- 3. Hukuk Dairesi, 2023/4843 E., 2024/3105 K., 16.10.2024 (m.310)
- 3. Hukuk Dairesi, 2023/4173 E., 2024/2728 K., 02.10.2024 (m.310)
- 11. Hukuk Dairesi, 2023/3228 E., 2024/5708 K., 09.07.2024 (m.309)
- 3. Hukuk Dairesi, 2023/3286 E., 2024/1126 K., 13.03.2024 (m.310)
- 3. Hukuk Dairesi, 2024/325 E., 2024/741 K., 21.02.2024 (m.310)
- 3. Hukuk Dairesi, 2023/5487 E., 2024/638 K., 15.02.2024 (m.309)
- 3. Hukuk Dairesi, 2023/3853 E., 2023/3843 K., 20.12.2023 (m.309)
- 3. Hukuk Dairesi, 2022/8465 E., 2023/1236 K., 03.05.2023 (m.312)
- 3. Hukuk Dairesi, 2017/5629 E., 2019/4779 K., 21.05.2019 (m.312)
- 3. Hukuk Dairesi, 2017/5478 E., 2019/81 K., 15.01.2019 (m.312)
- 3. Hukuk Dairesi, 2017/4873 E., 2019/3 K., 14.01.2019 (m.309)
- 3. Hukuk Dairesi, 2018/6066 E., 2018/12636 K., 11.12.2018 (m.315)
- 3. Hukuk Dairesi, 2017/4218 E., 2018/11316 K., 12.11.2018 (m.309)
- 3. Hukuk Dairesi, 2017/2713 E., 2018/2947 K., 26.03.2018 (m.318)
- 17. Hukuk Dairesi, 2014/24047 E., 2017/6044 K., 29.05.2017 (m.318)
- 6. Hukuk Dairesi, 2015/3564 E., 2016/850 K., 11.02.2016 (m.312)
- 6. Hukuk Dairesi, 2013/12667 E., 2014/248 K., 15.01.2014 (m.311)
- 6. Hukuk Dairesi, 2013/125 E., 2013/12087 K., 10.09.2013 (m.318)
- 23. Hukuk Dairesi, 2012/3736 E., 2012/6394 K., 05.11.2012 (m.309)
- İkinci Bölüm, 2021/63800 E., 04.11.2025 (m.310)
- Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2025/426 E., 2026/248 K., 03.03.2026 (m.317)
- İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2020/523 E., 2024/62 K., 26.01.2024 (m.311)
- Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2022/2063 E., 2023/2079 K., 11.12.2023 (m.317)
- Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2020/208 E., 2022/1001 K., 27.10.2022 (m.318)
- Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi, 2022/620 E., 2022/1411 K., 11.10.2022 (m.317)
- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2022/2001 E., 2022/2158 K., 20.09.2022 (m.313, m.314, m.315)
- Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi, 2021/513 E., 2022/949 K., 22.03.2022 (m.317)
- Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi, 2021/514 E., 2022/948 K., 22.03.2022 (m.317)
- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi, 2020/375 E., 2021/697 K., 30.06.2021 (m.316)

---

Bu metin eğitim amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Bağlayıcı olan madde metnidir; alıntılarken maddenin güncel hâlini teyit edin.
Kaynak: https://www.hukuksalegitim.com/konu/borclar-hukuku-ozel-hukumler/ucuncu-kisinin-ileri-surdugu-haklar-sebebiyle-sorumluluk-ve-kiracinin-borclari