--- title: "Hükmü, kanunî ipotek ve tescile tâbi kanunî ipotekler — Medeni Hukuk konu anlatımı" course: "Medeni Hukuk" law: "Türk Medeni Kanunu" articles: "TMK m.888–897" compiled: "2026-10-21" jurisdiction: "TR" source: "https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/hukmu-kanuni-ipotek-ve-tescile-tabi-kanuni-ipotekler" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" --- # Hükmü, kanunî ipotek ve tescile tâbi kanunî ipotekler Medeni Hukuk › Eşya hukuku › Sınırlı aynî haklar › Taşınmaz rehni › İpotek — [Medeni Hukuk](https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk) ## Kısaca TMK m.888, ipotekli taşınmazın devrinde borçlunun ve ipoteğin akıbetini düzenler. TMK m.889, ipotekli taşınmazın bölünmesi veya bir kısmının başkasına devredilmesi hâllerinde ipoteğin yeni parsellere nasıl dağıtılacağını, bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklının ödeme isteme hakkını ve yeni malikin borcu üstlenmesi hâlinde önceki borçlunun borçtan kurtuluşunu düzenler. ## Kapsam Bu konu, Türk Medeni Kanunu m.888–897 hükümlerini kapsar: taşınmazın devri, taşınmazın bölünmesi, borcu yüklenmenin bildirilmesi, alacağın devri, tescile tâbi olmayan kanunî ipotek, hâller, satıcılar, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları bakımından. - [TMK m.888 — Taşınmazın devri](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-888) - [TMK m.889 — Taşınmazın bölünmesi](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-889) - [TMK m.890 — Borcu yüklenmenin bildirilmesi](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-890) - [TMK m.891 — Alacağın devri](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-891) - [TMK m.892 — Tescile tâbi olmayan kanunî ipotek](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-892) - [TMK m.893 — Hâller](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-893) - [TMK m.894 — Satıcılar, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları bakımından](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-894) - [TMK m.895](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-895) - [TMK m.896](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-896) - [TMK m.897](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-897) ## [TMK m.888 — Taşınmazın devri](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-888) TMK m.888, ipotekli taşınmazın devrinde borçlunun ve ipoteğin akıbetini düzenler. Birinci fıkra, aksi kararlaştırılmadıkça devrin borçlunun sorumluluğunda ve ipotekle sağlanan güvencede değişiklik yapmayacağını söyler. İkinci fıkra, yeni malikin borcu yüklenmesi hâlinde alacaklının başvuru hakkını bir yıl içinde önceki borçluya yazılı bildirmesi gerektiğini ve bildirilmezse önceki borçlunun borcundan kurtulacağını öngörür. Madde, ipotekli taşınmazın devrinde kişisel borç ilişkisinin akıbetine ilişkindir ve ipotek sahibi alacaklı ile yeni malik arasındaki ilişkiye bakar. Tapu bildiriminin şekli ve rehinli alacaklının rızasının koşulu ayrıca düzenlenmemiştir; bunlar TMK m.890 ve ilgili düzenlemelerle bağlantılıdır. İnanç anlaşmasına dayalı devirler, taşınmaz satış vaadi ve tescilin sebebe bağlılığı bu maddenin konusu değildir. ### Taşınmazın devri: hangi kavramlar bilinmeli? - **Ipotekli taşınmazın devri**: Taşınmaz malikinin mülkiyeti üzerindeki ipoteği taşıyarak üçüncü kişiye geçirmesidir. Devir, ipoteğin varlığını ortadan kaldırmaz; ipotek yeni malik üzerinde de sürer. - **Yeni malik**: İpotekli taşınmazı devralan kişidir. Yeni malik, borcu yüklenmediği sürece ipotekten doğan sorumluluk bakımından borçlu değildir; borcu yüklenirse kişisel borç ilişkisi kurulur. - **Önceki borçlu**: Devirden önce ipotekle güvence altına alınmış borcun borçlusu olan kişidir. Yeni malik borcu yüklenmişse de önceki borçlunun sorumluluğu, alacaklının bildirimine bağlı olarak sürer. - **Borcun yüklenilmesi**: Yeni malikin, önceki borçlunun borcunu alacaklıya karşı üstlenmesidir. Bu üstlenme, madde metnine göre alacaklının başvuru hakkını saklı tutup bir yıl içinde önceki borçluya bildirmesiyle önceki borçlunun kurtulması sonucunu doğurur. ### Taşınmazın devri: hangi şartlar aranır? - Aksi kararlaştırılmamış olması gerekir; devir sözleşmesinde borçlunun sorumluluğu ve güvence değişikliği öngörülmüşse birinci fıkra uygulanmaz. - Yeni malikin borcu yüklenmiş olması gerekir; yalnızca taşınmazın devralınması, borcun yüklenilmesi sayılmaz. - Alacaklının, başvuru hakkını saklı tuttuğunu yazılı olarak önceki borçluya bildirmesi gerekir. - Alacaklının bildirimini borcun yüklenilmesinden itibaren bir yıl içinde yapması gerekir. - Önceki borçlunun borçtan kurtulması için alacaklının bu bildirimi yapmamış olması gerekir. ### Taşınmazın devri: hangi sonuçları doğurur? - Taraflar aksini kararlaştırmadıkça ipotekli taşınmazın devri, borçlunun sorumluluğunda ve ipotekle sağlanan güvencede değişiklik yapmaz. - Yeni malik yalnızca taşınmazı devralmış ve borcu yüklenmemişse, önceki borçlu borçtan kurtulmaz. - Yeni malik borcu yüklenmiş ve alacaklı bir yıl içinde başvuru hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya yazılı bildirmişse, önceki borçlu sorumluluğunu sürdürür. - Yeni malik borcu yüklenmiş ve alacaklı bir yıl içinde bildirimde bulunmamışsa, önceki borçlu borcundan kurtulur. - Aksi kararlaştırılmışsa, örneğin devralan kişinin borcu yüklenmesi ve önceki borçlunun sorumluluğunun sürmesi öngörülmüşse, birinci fıkra hükmü uygulanmaz. ### Devir ile borcun yüklenilmesi arasındaki fark nedir? - Yalnızca taşınmazın devri, yeni malikin borcu yüklenmediği hâlde önceki borçluyu kurtarmaz ve ipoteğin güvencesini değiştirmez. - Yeni malikin borcu yüklenmesi hâlinde alacaklının kişisel başvuru hakkını saklı tutması ve bunu bildirmesi gerekir. Sonuç: Yalnızca devir, önceki borçluyu borçtan kurtarmaz; borcun yüklenilmesi ve alacaklının bir yıllık süre içinde bildirimde bulunmaması ise önceki borçluyu kurtarır. ### Birinci fıkra ile ikinci fıkra arasındaki fark nedir? - Birinci fıkra, devrin borçlunun sorumluluğu ve güvence üzerinde kendiliğinden değişiklik doğurmadığını söyler. - İkinci fıkra, yeni malikin borcu yüklenmesi hâlinde önceki borçlunun kurtulma koşullarını düzenler. Sonuç: Taraflar aksini kararlaştırmadıkça birinci fıkra uygulanır; yeni malik borcu yüklenirse ikinci fıkradaki bir yıllık bildirim kuralı devreye girer. ### Taşınmazın devri: sık yapılan hatalar nelerdir? - Taşınmazın devrini, yeni malikin borcu yüklenmesiyle karıştırmak; yalnızca devrin önceki borçluyu kurtaracağını varsaymak. - Bir yıllık süreyi bildirim için değil, borcun yüklenilmesinden sonra alacaklının dava açması için aramak; sürenin bildirim süresi olduğunu gözden kaçırmak. - Bildirimin sözlü de yapılabileceğini düşünmek; metin yazılı bildirim şartı koymaktadır. - Aksi kararlaştırılmışsa birinci fıkranın yine de uygulanacağını sanmak; aksi kararlaştırılmış hâlde fıkra uygulanmaz. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Yeni malikin borcu yüklendiğinin hüküm doğurabilmesi için alacaklıya ve ilgili tapu kaydına yansıyan bildirimin varlığı tartışılmaktadır; alacaklının bir yıllık süreyi bekleyip bildirimde bulunmaması, önceki borçlunun kurtulması sonucunu doğurmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4955 E., 2024/4314 K., 16.12.2024) ### Nasıl ispat edilir? - Önceki borçlunun kurtulduğunu ileri süren taraf, yeni malikin borcu yüklendiğini ve alacaklının bir yıl içinde yazılı bildirimde bulunmadığını ispatlamalıdır; borcun yüklenilmesi devir sözleşmesi ve tapu kaydı ile gösterilebilir. - Alacaklının, başvuru hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya bildirdiğini savunan taraf, bu bildirimin yazılı olarak ve bir yıl içinde yapıldığını ispatlamakla yükümlüdür. - Aksi kararlaştırıldığını ileri süren taraf, devir sözleşmesinde borçlunun sorumluluğunun veya güvencenin değiştiğine ilişkin açık kaydı delil olarak sunmalıdır. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - [4721 sayılı Kanun m.881](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-881): İpotek hükümlerinin genel çerçevesini oluşturur; m.888'in uygulandığı ipotek kurumunun tanımına yardımcı olur. ## [TMK m.889 — Taşınmazın bölünmesi](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-889) Madde, ipotekli taşınmazın bölünmesi veya bir kısmının başkasına devredilmesi hâllerinde ipoteğin yeni parsellere nasıl dağıtılacağını, bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklının ödeme isteme hakkını ve yeni malikin borcu üstlenmesi hâlinde önceki borçlunun borçtan kurtuluşunu düzenler. Taraflar aksini kararlaştırmamışsa dağıtımın tapu idaresince re'sen yapılması esas alınır. Madde, ipotekli taşınmazın bölünmesi ve devri hâlinde uygulanır; aynı malike ait toplu ipoteklerde de aynı hüküm geçerlidir. Madde, ipoteğin kuruluşunu, toplu ipoteğin şartlarını ve tapu sicilinde yapılacak işlemin ayrıntılarını düzenlemez (m.881-897 ve Tapu Sicili Tüzüğü). Paylı mülkiyette paylaşma davası ve aynen bölünme koşulları da bu maddenin konusu değildir (m.699). Alacağın muacceliyeti ve rehnin paraya çevrilmesi usulü de ayrı hükümlere tabidir (m.893 ve İİK). ### Taşınmazın bölünmesi: hangi kavramlar bilinmeli? - **Re'sen dağıtım**: Taraflar aksini kararlaştırmamışsa, rehin yükünün tapu idaresince kendiliğinden yeni parsellere bölüştürülmesidir. Dağıtım, parsellerin değerleri oranında yapılır. - **Değer oranı**: Her yeni parselin, bölünme anındaki değerinin tüm parsellerin değer toplamına oranıdır. Rehin yükünün her parsele düşen payı bu oranla hesaplanır. - **Dağıtımın kesinleşmesi**: Paylaştırılan ipotek yükünün her bir parsel üzerine tescil edilmesiyle gerçekleşen andır. Alacaklının bir aylık bildirim süresi bu andan başlar. - **Ödeme ihbarı**: Alacaklının dağıtımı kabul etmediğini ve alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan istediğini yazılı olarak bildirmesidir. İhbarla birlikte alacak, bir yıl sonunda muaccel olur. - **Yeni malik**: Bölünme veya devir sonucu ipotekli taşınmazın bir parçasını ya da ayrı bir taşınmazını edinen kişidir. Kendi taşınmazına düşen borcu üstlenirse madde üçüncü fıkradaki sonuçlar doğar. - **Toplu ipotek**: Aynı alacağın birden fazla taşınmaz üzerinde teminat altına alındığı ipoteğdir. Bu maddenin ikinci kısmı, aynı malike ait toplu ipotekteki taşınmazların birinin devrinde de uygulanır. ### Taşınmazın bölünmesi: hangi şartlar aranır? - İpotekli taşınmazın bir kısmının başkasına devredilmesi, aynı malike ait ipotekli taşınmazlardan birinin devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi gerçekleşmiş olmalıdır. - Taraflar (malik, alacaklı ve yeni malik) arasında rehin yükünün paylaştırılmasına ilişkin aksi bir anlaşma bulunmamalıdır; aksi hâlde dağıtım bu anlaşmaya göre yapılır. - Dağıtım, tapu idaresince rehin taşınmazlara değerleri oranında re'sen yapılmalıdır. - Dağıtımın kabulü hâlinde alacaklının ayrıca bir işlem yapmasına gerek yoktur; ipotek her parsel üzerinde kendi payı kadar devam eder. - Alacaklının dağıtımı kabul etmemesi hâlinde, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde borçluya yazılı bildirimde bulunması gerekir. - Yeni malik, kendi taşınmazına düşen borcu yüklenmiş olmalıdır; bu hâlde alacaklının borçluya yazılı bildirimde bulunarak başvuru hakkını saklı tuttuğunu bildirmemesi, borçlunun kurtuluşunun koşuludur. ### Taşınmazın bölünmesi: hangi sonuçları doğurur? - Taraflar aksini kararlaştırmamışsa rehin yükü, her parselin değeri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır ve her parsel üzerinde ayrı ayrı tescil edilir. - Dağıtım kabul edilirse ipotek her parsel üzerinde kendi payı kadar devam eder. - Dağıtımı kabul etmeyen alacaklı bir ay içinde bildirimde bulunursa, alacak ödeme ihbarından itibaren bir yıl sonra muaccel olur ve bu süre sonunda tatmin edilmezse rehnin paraya çevrilmesini isteyebilir. - Alacaklı bir aylık süre içinde bildirimde bulunmazsa ipotek yükünün bölünmesine katlanmış sayılır. - Yeni malik kendi parseline düşen borcu yüklenirse ve alacaklı bir yıl içinde başvuru hakkını saklı tuttuğunu bildirmezse, önceki borçlu borçtan kurtulur. - Yeni malik borcu yüklenmezse borçtan kurtulma sonucu doğmaz ve ipotek yükü parselde kalır. - Madde, taraflar arasında aksine anlaşma bulunmadığı sürece uygulanır; anlaşma varsa anlaşma hükmü öncelikli olur. ### Re'sen dağıtım ile taraf anlaşması arasındaki fark nedir? - Taraflar arasında ipotek yükünün paylaştırılmasına dair sözleşme yoksa, tapu idaresi dağıtımı değerler oranında re'sen yapar. - Taraflar, sözleşmeyle yükün hangi parsele ne kadar geçeceğini belirlemişse, bu anlaşma esas alınır. Sonuç: Anlaşma varsa re'sen dağıtım uygulanmaz; anlaşma yoksa değer oranı yöntemi devreye girer. ### Dağıtımı kabul eden ile dağıtımı kabul etmeyen alacaklı arasındaki fark nedir? - Dağıtımı kabul eden alacaklı, ipoteğin her parsel üzerinde kendi payı kadar devam etmesini kabul etmiş olur. - Dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunarak alacağın bir yıl içinde ödenmesini isteyebilir. Sonuç: Kabul etmeyen alacaklının bu bildirimi yapmaması hâlinde dağıtıma katlanmış sayılır; bildirim yapılırsa alacak bir yıl sonra muaccel olur. ### Yeni malikin borcu yüklenmesi ile yüklenmemesi arasındaki fark nedir? - Yeni malik kendi parseline düşen borcu yüklenirse, alacaklının bir yıl içinde başvuru hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya bildirmesi gerekir. - Yeni malik borcu yüklenmezse, bu maddenin üçüncü fıkrasındaki borçtan kurtulma sonucu doğmaz. Sonuç: Alacaklı süresinde bildirmezse önceki borçlu borçtan kurtulur; bildirirse borçlu sorumluluğunu sürdürür. ### Taşınmazın bölünmesi: sık yapılan hatalar nelerdir? - Dağıtımı alacak tutarının değil, parsel değerlerinin oranına göre yapmak; oranın yanlış hesaplanmasında her parselin değeri bölünme anındaki değer üzerinden alınmalıdır. - Alacaklının bir aylık bildirim süresini dağıtımın yapıldığı tarihten değil, kesinleşmenin tebliğinden saymamak. - Bir yıllık süreyi ödeme ihbarının tebliğinden değil, dağıtım tarihinden saymak. - Yeni malikin borcu yüklenmediği hâlde önceki borçlunun borçtan kurtulduğunu kabul etmek; kurtulma koşulu yüklenmedir. - Alacaklının bildirim yapmaması hâlinde borçlunun kurtulacağını, dağıtıma katlanılmış sayılması sonucuyla karıştırmak. - Bu maddeyi ipoteğin kuruluşuna ya da toplu ipoteğin şartlarına uygulamak; madde yalnızca bölünme ve devir hâllerini düzenler. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Yargı kararları, ipoteğin kat irtifakına çevrildiği hâllerde ipoteğin tüm bağımsız bölümlere aktarılması yönünde değerlendirme yapmaktadır. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2025/678 E., 2026/781 K., 24.04.2026) - Yüksek mahkemeler, ipotek hükümlerinin 881 ile 897 arasındaki maddelerde düzenlendiğini ve ipotek için kanunda bir tanım bulunmadığını belirtmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2022/76 E., 2023/544 K., 31.05.2023; Hukuk Genel Kurulu, 2021/59 E., 2023/233 K., 22.03.2023) - Yargı kararları, ipoteğin bir taşınmaz rehni türü olduğunu ve 881-897 maddelerinde düzenlendiğini kabul etmektedir. (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023) ### Nasıl ispat edilir? - Dağıtımın re'sen yapılması hâlinde ispat yükü, aksini kararlaştırdığını iddia eden tarafa aittir; bu iddia tapu sicilindeki yazılı anlaşma ile ispatlanır. - Dağıtımın kesinleştiği tarih tebliğ belgesiyle ispatlanır; alacaklının bir aylık süreyi kaçırdığını iddia eden taraf bu tarihi göstermek zorundadır. - Alacaklının yazılı ödeme ihbarında bulunduğu, borçluya ve yeni maliklere bildirildiği ihbar belgesi ile ispatlanır. - Yeni malikin borcu yüklendiği, yazılı üstlenme beyanı veya tapu kaydındaki şerh ile ispatlanır; bu belge yoksa borçtan kurtulma iddiası dinlenmez. - Alacaklının bir yıllık sürede başvuru hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya yazılı olarak bildirdiğini ispat yükü alacaklıya aittir; bildirimin borçluya ulaştığı tebliğ ile gösterilir. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - [4721 sayılı Kanun m.699](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-699): Paylı mülkiyette bölme ve aynen paylaştırma koşullarını düzenler; bu madde ipotek yükünün bölünmesi sonrası dağıtımı düzenlediği için ayrı işlev görür. - [4721 sayılı Kanun m.893](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-893): Rehnin paraya çevrilmesi ve alacağın muaccel olması hâlinde ödeme ihbarından sonra uygulanacak hükümleri düzenler; bu maddedeki bir yıllık sürenin sonucunu tamamlar. - [4721 sayılı Kanun m.881-897](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-881): İpoteğin genel hükümleridir; bu madde, ipoteğin bölünme ve devir hâline özgü dağıtım kurallarını belirler. ## [TMK m.890 — Borcu yüklenmenin bildirilmesi](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-890) Bu madde, taşınmazın yeni malikinin ipotekle teminat altına alınmış borcu üstlenmesi hâlinde, tapu idaresinin bu üstlenmeyi rehinli alacaklıya bildirmesini ve alacaklının hakkını saklı tutması için tanınan bir yıllık beyan süresinin başlangıcını düzenler. Uygulama alanı, taşınmazın rehinli olduğu ve yeni malikin borcu yüklendiği durumlardır. Madde, borcun üstlenilmesinin iç ve dış yüklenme sözleşmelerinin kurulmasını, yeni malik ile eski borçlu arasındaki sözleşmenin şeklini ve alacaklının rızasını düzenlemez; bunlar TBK m.195 vd. kapsamındadır. Ayrıca alacaklının borçluya karşı ipotekten doğan haklarını, rehnin paraya çevrilmesini ve eski borçlunun ne zaman borçtan kurtulacağını doğrudan düzenlemez; bunlar 888. madde ve TMK m.888 ile ilgili hükümler kapsamındadır. Ticari işletme devirlerinde borç geçişi TBK m.202 ile düzenlenmiştir. ### Borcu yüklenmenin bildirilmesi: hangi kavramlar bilinmeli? - **Borcun üstlenilmesi (borcun nakli)**: Taşınmazın yeni malikinin, taşınmaza bağlı ipotekli borcu eski borçlu yerine üstlenmesidir. Yeni malik ile eski borçlu arasındaki sözleşme ile alacaklının ayrıca onayı, bu maddenin bildirim mekanizmasında alacaklının beyan süresiyle işlemeye bağlanır. - **Tapu idaresinin bildirimi**: Yeni malikin borcu üstlendiğinin tapu idaresi tarafından rehinli alacaklıya iletilmesidir. Bu bildirim tapu idaresinin resmi görevinden doğar ve yeni malik adına yapılmış bir icap niteliği taşımaz. - **Saklı tutulan hak**: Alacaklının, yeni malike başvurma hakkını koruduğunu bildirmesidir. Bu beyan yapılırsa eski borçlunun borçtan kurtulması gerçekleşmez. - **Bir yıllık beyan süresi**: Alacaklının hakkını saklı tuttuğunu beyan edebileceği azami süredir. Süre, tapu idaresince yapılan bildirimin tebliğinden itibaren işler. ### Borcu yüklenmenin bildirilmesi: hangi şartlar aranır? - Taşınmazın yeni malikinin ipotekli borcu yüklenmiş olması gerekir. - Tapu idaresinin yeni malikin borcu üstlendiğini alacaklıya bildirmesi gerekir. - Alacaklının, bildirimin tebliğinden itibaren bir yıl içinde hakkını saklı tuttuğunu beyan etmemesi hâlinde eski borçlunun borçtan kurtulması mümkün olur. - Bildirimin tebliği, süreyi başlatan olay olarak gerçekleşmiş olmalıdır. ### Borcu yüklenmenin bildirilmesi: hangi sonuçları doğurur? - Tapu idaresi, yeni malikin borcu üstlendiğini rehinli alacaklıya bildirir. - Alacaklı bir yıllık süre içinde hakkını saklı tuttuğunu beyan ederse, eski borçlu borçtan kurtulmaz ve alacaklı yeni malike başvurabilir. - Alacaklı süre içinde beyanda bulunmazsa, eski borçlu borçtan kurtulur. - Tapu idaresinin bildirimi yapılmamışsa bir yıllık süre işlemeye başlamaz; bu durumda eski borçlunun kurtulması da gerçekleşmez. ### Tapu idaresinin bildirimi ile yeni malikin icabı arasındaki fark nedir? - Tapu idaresinin bildirimi, kanunun öngördüğü resmi bir görevin yerine getirilmesidir. - Yeni malikin borcu üstlendiğine ilişkin beyanı, taraflar arasındaki sözleşmeye dayanır. Sonuç: Bildirim yeni malik adına yapılmış bir icap sayılmaz; alacaklının süreyi işletmesi ancak tapu idaresinin bildiriminin tebliğiyle başlar. ### Alacaklının beyanı ile beyanın yapılmaması arasındaki fark nedir? - Alacaklı bir yıl içinde hakkını saklı tuttuğunu beyan ederse, borçlunun borçtan kurtulması gerçekleşmez. - Alacaklı süre içinde beyanda bulunmazsa, süre dolduğunda eski borçlu borçtan kurtulur. Sonuç: Beyanın süre içinde yapılıp yapılmamasına göre eski borçlunun borçtan kurtulup kurtulmadığı belirlenir. ### Borcu yüklenmenin bildirilmesi: sık yapılan hatalar nelerdir? - Tapu idaresinin bildirimini yeni malikin icabı saymak; bildirim resmi bir görevin yerine getirilmesidir, beyan değildir. - Süreyi bildirimin yapıldığı tarihten değil, tebliğ tarihinden saymak. - Bir yıllık süreyi alacaklının borç vadesine veya ipotek paraya çevirme tarihine bağlamak; süre tebliğe bağlıdır. - Sürenin dolmasının alacaklının tüm haklarını sona erdirdiğini sanmak; süre yalnızca eski borçlunun kurtulmasına ilişkin beyan hakkını sınırlar. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Malzemedeki kararlar ipotek kavramının ve ipotek hükümlerinin 881-897 arasında düzenlendiğini tekrar eder; bu maddenin bildirim ve bir yıllık süre mekanizmasına ilişkin uygulama eğilimi malzemede yer almamaktadır. ### Nasıl ispat edilir? - Borcu üstlenen yeni malikin borcu üstlendiğini ve tapu idaresinin bildirimi yaptığını tapu kayıtları ile ispatlaması gerekir. - Bildirimin tebliğ tarihi, tebliğ belgesiyle ispatlanır; bir yıllık sürenin başlangıcı bu tarihe bağlıdır. - Alacaklının hakkını saklı tuttuğunu süre içinde yazılı olarak beyan ettiğini, beyanı yapan alacaklı ispatlar; beyanın yapılmadığını ileri süren borçlu, süre dolduğunu ve bildirimin tebliğ edildiğini ispatlamalıdır. - Malzemede bu madde için yargı kararı bulunmadığından ispat yükünün dağılımına dair uygulama örneği yoktur; ispat kuralı madde yapısından türetilmiştir. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - 4721 m.888: Borçlunun kurtulması için alacaklının bildirim ve beyan dengesini kuran ana hükümdür; bu maddedeki bildirim mekanizmasının dayanağıdır. - 6098 sayılı Kanun m.195: Borcun üstlenilmesi sözleşmelerinin genel hükümlerini düzenler; bu maddedeki TMK düzeni ile birlikte değerlendirilir. - 6098 sayılı Kanun m.202: Ticari işletme ve malvarlığı devirlerinde borç geçişi için ayrı bildirim ve duyuru düzenini getirir; bu madde ile karşılaştırmalı olarak ele alınır. ## [TMK m.891 — Alacağın devri](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-891) Madde, ipotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinde, devrin geçerliliğinin tapu siciline tescile bağlı olmadığını düzenler. Madde, ipotekli alacağın devrini tescil şartından ayırarak geçerlilik koşulunu belirler. Alacağın devrinin genel şartlarını, şeklini ve sonuçlarını Türk Borçlar Kanunu'na bırakır. Maddede ipotek sicil değişikliğinin (tescilin) yapılma usulü ve süresi düzenlenmemiştir. Ayrıca ipoteğin devri için tapu siciline tescilin hangi hallerde zorunlu olduğu, alacağın devrinin borçlu bakımından sonuçları ve alacak devrinin şekil şartı bu maddede yer almaz; bunlar için TBK m.183-194 ile tapu siciline ilişkin kurallar esas alınır. ### Alacağın devri: hangi kavramlar bilinmeli? - **İpotekle güvence altına alınmış alacak**: Alacaklının alacağının teminatı olarak taşınmaz üzerinde ipotek kurulmuş olan alacaktır. Madde, bu niteliği taşıyan alacağın devrini konu alır. - **Tapu siciline tescil**: Taşınmaz üzerindeki ayni hakların ve bunların değişikliklerinin tapu kütüğüne kaydedilmesidir. Madde, alacağın devrinin geçerliliğinin bu tesciline bağlı olmadığını belirtir; tescil devrin geçerliliğinden ayrı bir işlemdir. - **Alacağın devri**: Mevcut bir alacağın alacaklısının, devredenden devralana sözleşmeyle değişmesidir. Devrin genel kuralları TBK m.183 vd.'de düzenlenmiştir; ipotekli alacakta bu genel kurallara madde ile tescil şartı getirilmemesi eklenir. ### Alacağın devri: hangi şartlar aranır? - İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinde, devir sözleşmesinin geçerli olabilmesi için alacağın devredenin tasarruf yetkisi altında bulunması gerekir. - Devir sözleşmesinin, alacağın devrine ilişkin genel geçerlilik şartlarını (TBK m.184'teki yazılı şekil dahil) taşıması gerekir. - Devrin geçerliliği için devrin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması aranmaz; tescil, devrin geçerliliğinin koşulu değildir. - Tescil yapılmamış olsa bile devir, taraflar arasında geçerli sonuç doğurur. ### Alacağın devri: hangi sonuçları doğurur? - İpotekli alacağın devri, tapu siciline tescil yapılmadan da geçerlidir. - Tescil yapılmamış olması, devrin tarafları arasındaki geçerliliğini etkilemez. - Madde, tescilin gerekli olup olmadığını değil, yalnızca devrin geçerliliğini düzenler; tescil ihtiyacı ayrıca değerlendirilir. ### Alacağın devri ile ipoteğin tapuya tescili arasındaki fark nedir? - Alacağın devri, alacaklının alacağını başkasına devrettiği tasarruf işlemidir ve madde uyarınca geçerliliği tescile bağlı değildir. - İpoteğin tapu siciline tescili, taşınmaz üzerindeki ayni hakkın sicile işlenmesi işlemidir ve bu madde kapsamında değildir. Sonuç: Tescil yapılmadan da alacağın devri geçerli olur; tescil eksikliği devrin geçersizliğine değil, sicil durumunun güncellenmesi gerekliliğine yol açar. ### Alacağın devri: sık yapılan hatalar nelerdir? - Tapu kütüğüne tescil yapılmadığı için ipotekli alacağın devrinin geçersiz olduğunu kabul etmek. - Ipotekli alacağın devrini ipoteğin tescil koşullarıyla karıştırmak; madde yalnızca alacağın devrinin geçerliliğini düzenler. - Devir sözleşmesinin şekil şartını (TBK m.184) ipotekli alacakta tescil şartıyla değiştirmek; yazılı şekil ayrıca aranır. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - İpotekli alacağın devrinde tescilin devrin geçerliliğinin unsuru olmadığı, uygulamada kabul edilmektedir. (Konya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 2022/1559 E., 2023/2546 K., 22.12.2023; Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2022/1477 E., 2023/1455 K., 28.09.2023) - İpotek kurulmasına ilişkin genel düzenlemenin 881 ilâ 897 maddeleri arasında yer aldığı ve ipoteğe ilişkin kavramın kanunda tanımlanmadığı belirtilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2022/76 E., 2023/544 K., 31.05.2023) ### Nasıl ispat edilir? - Alacağın devrinin geçerliliğini ileri süren taraf, devir sözleşmesinin varlığını ve yazılı şekle uyulduğunu ispatlamakla yükümlüdür. - Devir sözleşmesi, yazılı belge ile ispatlanır; devredenin imzası yeterlidir. - Tescilin yapılmamış olmasına dayanarak devrin geçersizliğini ileri süren taraf, bu iddiasını ispat etmek zorundadır; tescil eksikliği tek başına geçersizlik sebebi sayılmaz. - Devredenin alacak üzerinde tasarruf yetkisinin bulunduğunu iddia eden taraf, bu yetkiyi ispatlar. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - 4721 m.881: İpotek kurulmasına ilişkin genel düzenlemeyi içerir; ipotekli alacağın hangi ipotekle güvence altında olduğunu belirler. - 4721 m.892: İpoteğin devrine ilişkin özel düzenleme; alacak devri ile ipoteğin birlikte geçişini ayrıca düzenler. - 6098 sayılı Kanun m.183: Alacağın devrine ilişkin genel düzenlemenin başladığı maddedir; devrin genel şartları ve sonuçları buradan ve izleyen maddelerden çıkar. - 6098 sayılı Kanun m.184: Alacağın devri sözleşmesinin yazılı şekle tabi olduğunu düzenler; ipotekli alacak devrinde de bu şekil şartı aranır. ## [TMK m.892 — Tescile tâbi olmayan kanunî ipotek](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-892) TMK m.892, kanuni ipotek haklarının doğumunun tapu siciline tescile bağlı olup olmadığını düzenler. Kural olarak kanuni ipotek haklarının doğumu tescile bağlı değildir; kanun aksini öngörürse tescil gerekir. Hüküm, tescile tabi olmayan kanuni ipotek haklarını ve bu hakların tescilinin açıklayıcı niteliğini kapsar. Hüküm, taraflar arasındaki sözleşmeyle kurulan ipoteğe, yani tescilin kurucu olduğu ipotek hakkına uygulanmaz; bu konu tescil ilkesi kapsamındadır. Maddenin kanuni ipoteklerin sıra, paylaştırma ve borç nakli gibi ayrıntılarını düzenlemediği; bunların ilgili maddelerde (m.865, m.867, m.876, m.893) yer aldığı ayrıca belirtilmelidir. ### Tescile tâbi olmayan kanunî ipotek: hangi kavramlar bilinmeli? - **Kanuni ipotek**: Doğrudan kanun hükmü gereğince, bir alacağı teminat altına almak için taşınmaz üzerinde kendiliğinden doğan ipotek hakkıdır. Kurulmasında taraf iradesi değil kanun hükmü esas alınır. - **Tescile tabi olmayan kanuni ipotek**: Hakkın doğumu için tapu siciline tescil gerekmeyen, kanunun doğrudan oluşturduğu ipotek türüdür. Tescil yapılabilir, ancak bu tescil yalnızca açıklayıcı niteliktedir. - **Tescile tabi kanuni ipotek**: Kanunda kendisine dayanılan ancak doğumu için tapu siciline tescil gereken kanuni ipotek türüdür. Bu haklarda tescil hakkın kurulması için kuruculuk taşır. - **Açıklayıcı tescil**: Hakkın doğumunu sağlamayan, yalnızca var olan ipoteğin sicilde görünürlüğünü sağlayan tescildir. Tescil yapılmasa da hak doğmuştur. - **Tapu siciline tescil**: Taşınmaz üzerindeki ayni hakların resmî olarak kaydedildiği işlemdir. Kanuni ipotek bakımından tescilin kurucu mu açıklayıcı mı olduğu, ilgili kanuni ipotek türüne göre değişir. ### Tescile tâbi olmayan kanunî ipotek: hangi şartlar aranır? - Hakkın kanuni ipotek niteliğinde olması, yani doğrudan kanun hükmüne dayanması gerekir. - Kanunda bu ipotek türü için tescili doğum şartı olarak öngören açık bir hüküm bulunmaması gerekir; aksi halde m.892 uygulanmaz ve tescil gerekir. - Kanuni ipoteğin doğduğu tarihte ilgili alacağın ve kanunda öngörülen koşulların gerçekleşmiş olması gerekir. - Hakkın tapu siciline tescil edilmemiş olması, doğumu için engel oluşturmaz; ancak tescil istenirse bu yapılabilir. ### Tescile tâbi olmayan kanunî ipotek: hangi sonuçları doğurur? - Tescile tabi olmayan kanuni ipotek hakkı, kanunun öngördüğü alacağın doğumuyla birlikte tapu siciline tescil gerekmeksizin doğar. - Tescile tabi olmayan kanuni ipoteklerde tescil yapılırsa bu tescil yalnızca açıklayıcı niteliktedir ve hakkın doğumunu sağlamaz. - Kanun aksini öngörmüşse, yani tescile tabi kanuni ipotek söz konusuysa, hakkın doğumu için tapu siciline tescil gerekir ve tescil olmadan hak doğmaz. - Tescil yapılmamış olması, kanuni ipoteğin doğduğu alacağın varlığını ve kanunun öngördüğü sırayı etkilemez. - Üçüncü kişiler kanundan doğan bu ipotek haklarından haberdar olmadıklarını ileri süremezler. ### Tescile tabi olmayan kanuni ipotek ile tescile tabi kanuni ipotek arasındaki fark nedir? - Tescile tabi olmayan kanuni ipoteklerde hak, kanunun doğrudan doğurduğu alacakla kendiliğinden doğar. Örneğin m.865, m.867 ve m.876 kapsamındaki haklar bu gruptadır. - Tescile tabi kanuni ipoteklerde hakkın doğumu için tapu siciline tescil gerekir. Bu haklar m.893 ve benzeri hükümlerde düzenlenir ve hak sahibine tescil talep hakkı tanır. Sonuç: Tescile tabi olmayan haklarda tescil yapılmadan da hak doğar ve üçüncü kişiler kanundan kaynaklandığı için bu hakları ileri süremezler. Tescile tabi kanuni ipotekte ise tescil yapılmadan hak doğmaz. ### Kanuni ipotek ile sözleşmeyle kurulan ipotek arasındaki fark nedir? - Kanuni ipotek, taraf iradesi yerine doğrudan kanun hükmüne dayanır. - Sözleşmeyle kurulan ipotekte ise taraflar arasında rehin sözleşmesi ve tescil birlikte aranır. Sonuç: Bu madde yalnızca kanuni ipotek bakımından tescilin doğum şartı olmadığını belirler; sözleşmeli ipotek için tescil zorunluluğu geçerlidir. ### Tescile tâbi olmayan kanunî ipotek: sık yapılan hatalar nelerdir? - Tescile tabi olmayan kanuni ipoteği tescil yapılmadığı için doğmamış saymak; hak kanun gereği doğar, tescil ise açıklayıcıdır. - Tescilin açıklayıcı niteliğini her kanuni ipotek için geçerli saymak; m.893 kapsamındaki haklarda tescil kurucudur. - Madde hükmünü sözleşmeyle kurulan ipoteğe de uygulamak; bu madde yalnızca kanuni ipotekleri kapsar. - Tescile tabi olmayan kanuni ipotek ile tescile tabi kanuni ipoteği birbirine karıştırmak ve tescil koşulunu yanlış aramak. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Yargıtay ve bölge adliye mahkemeleri, tescile tabi olmayan kanuni ipotek haklarını m.892 çerçevesinde tanımlamakta ve tescilin bu haklarda açıklayıcı nitelik taşıdığını kabul etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023) - Mahkemeler, ipotek kavramını ve düzenlemesini m.881-897 arasında aramakta, ancak kanun koyucunun ipoteğin tanımını vermediğini belirtmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2021/59 E., 2023/233 K., 22.03.2023) - Mahkemeler, kanuni ipoteğin doğmasının kanunda öngörülen alacağın varlığına bağlı olduğunu ve tescilin bu aşamada aranmadığını uygulamada gözetmektedir. (İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2024/532 E., 2025/938 K., 23.12.2025) ### Nasıl ispat edilir? - Tescile tabi olmayan kanuni ipotek hakkını ileri süren taraf, bu hakkın kanunun öngördüğü bir alacağa dayandığını ispatlamakla yükümlüdür. - Alacağın varlığı ve kanunda öngörülen koşulların gerçekleştiği, senet, sözleşme, bilirkişi raporu veya fiili durum gibi delillerle ispatlanır. - Tescilin varlığı ya da yokluğu, tapu kütüğü kayıtlarıyla ispatlanır; ancak tescilin yokluğu tek başına hakkın doğmadığı anlamına gelmez. - Karşı taraf, kanuni ipoteğin doğmadığını ya da kanunda öngörülen koşulun gerçekleşmediğini ileri sürerse, bu savunmayı kendisi ispatlamalıdır. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - 4721 m.865: Taşınmazın değerinin malikin kusuru ile azalması halinde rehinli alacaklının gerekli tedbirlerin masraflarına ilişkin tescile tabi olmayan öncelikli ipotek hakkını düzenler; m.892'nin uygulama örneğidir. - 4721 m.867: Taşınmazın değerinin malikin kusuru olmadan azalması halinde önleyici tedbir masraflarını güvence altına alan tescile tabi olmayan ipotek hakkını düzenler. - 4721 m.876: Alacaklının malik ödemediği için sigorta primlerini ödemesi halinde doğan tescile tabi olmayan ipotek hakkını düzenler. - 4721 m.893: Satıcı, elbirliği ortakları ve yapı alacaklıları için doğan tescile tabi kanuni ipotek haklarını düzenler; m.892 bu hakların tescile bağlı olduğu durumda uygulanmaz. - 4721 m.888: Borcun nakli sonucunda borç ve ipotek bakımından yeni malike ilişkin hükümleri içerir; ayrı bir konu olduğundan m.892 kapsamında değildir. ## [TMK m.893 — Hâller](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-893) TMK m.893, tescile bağlı kanunî ipotek haklarından üç alacaklı grubuna, yani satıcıya, elbirliği ortaklığında paylaşmadan doğan alacaklar bakımından birlikte mirasçılara veya diğer elbirliği ortaklarına ve yapı işinde malzeme ya da emek karşılığı alacak doğan alt yüklenici ile zanaatkârlara, kanunî ipotek hakkının tescilini isteme yetkisi verir ve bu yetkiden önceden feragat edilemeyeceğini düzenler. Maddede tescilin hangi usulle yapılacağı, ipoteğin derecesi, tapu siciline yapılacak şerh ve güvence kapsamı ayrıntılı olarak yer almaz. Maddenin kişilere ve ilişkilere uygulanması, satıcının, ortakların ve yüklenicilerin bu hakkı kullanabilmesi için somut ilişkinin varlığına bağlıdır. Tescile bağlı olmayan kanunî ipotekler (m.865, m.867, m.876) ile tescil süresini belirleyen m.894 ve kanunî ipoteğin sonuçlarını düzenleyen m.895 bu maddenin kapsamı dışındadır. Ayrıca tescil talebinin usulü ve tapu memurunun işlemi ile ipoteğin paraya çevrilmesi de düzenlenmemiştir. ### Hâller: hangi kavramlar bilinmeli? - **Tescile bağlı kanunî ipotek**: Kanunun öngördüğü alacak doğduğunda kendiliğinden değil, tapu siciline tescille doğan kanunî ipotek türüdür. Tescil yapılmadıkça ipotek hakkı oluşmaz; hak sahibi önce tescili istemek zorundadır. - **Tescil isteme hakkı**: Hak sahibinin tapu memurundan ipoteğin tescilini talep edebilmesini sağlayan, tescil ile ipotek hakkını doğuran bir yenilik doğurucu haktır. Bu hak, malikin rızasını gerektirmez. - **Satıştan doğan alacak**: Taşınmazın satış bedelinin ödenmemiş kısmından doğan alacaktır. Satıcı, bu alacağı için taşınmazın kendisine ait olan kısmı üzerinde ipotek tescil ettirebilir. - **Elbirliği ortaklığında paylaşmadan doğan alacak**: Elbirliği ortaklığının paylaşılması sırasında, bir ortağın diğerine karşı denkleştirme veya bedel gibi nedenlerle sahip olduğu alacaktır. Bu alacak taşınmaz paylaşılırken ortaya çıkmış olmalıdır. - **Alt yüklenici ve zanaatkâr**: Bir taşınmazda yapı veya başka işi malzeme vererek ya da vermeksizin emekle yürüten ve bu iş karşılığında malik ya da yükleniciden alacaklı olan kişilerdir. - **Feragat yasağı**: Alacaklının, kanunî ipotek hakkının tescilini isteme yetkisinden önceden vazgeçmesinin geçersiz olmasıdır. Yasak yalnızca önceden yapılan feragat içindir; alacak doğduktan sonra yapılan feragat bu yasağın kapsamında değildir. ### Hâller: hangi şartlar aranır? - Alacaklının, satıştan, elbirliği ortaklığının paylaşılmasından veya taşınmaz üzerindeki yapı ve işten doğan alacaklardan birine dayanması gerekir. - Satıcı, satış bedelinin ödenmemiş kısmı için satılan taşınmaz üzerinde tescil isteyebilir; bu alacağın satış sözleşmesinden doğmuş olması gerekir. - Elbirliği ortaklığına giren taşınmazda, paylaşmadan doğan alacağı olan birlikte mirasçılar veya diğer elbirliği ortakları tescil isteyebilir. - Alt yüklenici veya zanaatkârın, taşınmaz üzerindeki yapı veya diğer işte malzeme verip vermediğine bakılmaksızın emek sarf etmiş olması ve bu nedenle malik ya da yükleniciden alacaklı bulunması gerekir. - Alacaklının bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmiş olmaması gerekir; önceden yapılan feragat geçersizdir. ### Hâller: hangi sonuçları doğurur? - Yukarıdaki alacaklılar tescil isteyebilir; tescil yapılmadıkça kanunî ipotek hakkı doğmaz ve yalnızca alacak kişisel nitelikte kalır. - Alacaklı önceden feragat etmişse bu feragat geçersizdir; alacaklı sonradan tescil isteyebilir. - Madde, tescilin sonucu olan ipotek derecesini ve güvence kapsamını düzenlemez; bu konular m.894 ve m.895 ile belirlenir. - Kanunî ipotek hakkı kanunun öngördüğü alacak doğunca değil, tescille doğar; bu nedenle tescil yapılmadan ipotek kuruluş tarihi kazanılmaz. ### Satıcı / Elbirliği ortakları / Alt yüklenici ve zanaatkâr: fark nedir? - Satıcı, taşınmazın satışından doğan bedel alacağını güvence altına almak için ipotek ister. Taşınmazın satış sözleşmesine dayanır. - Elbirliği ortakları ile alt yüklenici ve zanaatkâr, sırasıyla paylaşma ve yapı işinden doğan alacağa dayanır. Taşınmazın kendisi bu alacakların kaynağı değildir. Sonuç: Her üç grup da 893 kapsamında tescil isteyebilir; ancak her birinde alacağın kaynağı farklıdır ve tescil için bu kaynağın ispat edilmesi gerekir. ### Malik ile yüklenici arasındaki alacak ile alt yüklenici ile zanaatkârın alacağı arasındaki fark nedir? - Alt yüklenici ve zanaatkâr, taşınmaz üzerinde iş yaptığı için malikten veya yükleniciden alacaklıdır. - Malik ile yüklenici arasındaki iş ilişkisinden doğan alacak bu fıkrada değil, sözleşmesel alacak olarak kalır. Sonuç: Yalnızca taşınmaz üzerinde emek sarf eden alt yüklenici veya zanaatkâr bu fıkraya göre tescil isteyebilir. ### Hâller: sık yapılan hatalar nelerdir? - Satıştan doğan alacağı ile elbirliği paylaşmasından doğan alacağı birbirine karıştırmak; her biri için ayrı alacak kaynağının ispatlanması gerektiğini gözden kaçırmak. - Alt yüklenici ile malik ya da yüklenici arasındaki sözleşmesel ilişkiyi, taşınmaz üzerinde doğrudan emek sarf eden zanaatkârın durumu ile aynı saymak. - Önceden yapılan feragatin geçerli olduğunu varsaymak; oysa bu feragat geçersizdir. - Tescil isteme hakkını, kanunî ipoteğin kendiliğinden doğduğu biçiminde yorumlamak; tescil olmadan ipotek hakkının doğmadığını gözden kaçırmak. - Tescile bağlı olmayan kanunî ipotek hallerini (m.865, m.867, m.876) bu maddenin kapsamına dahil etmek. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Satıcının bakiye satış bedeli alacağını teminat altına almak için tapu iptali ve tescil talebi ile birlikte açılan davalarda, alacağın 893/1 kapsamında kanunî ipotek olarak tescil edilmesi istenmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023) - Yapı alacaklısı (inşaatçı) ipoteği taleplerinde, hem 893/3 hem de 895 hükümlerine dayanılarak tescil istenmekte ve davalar bu iki maddeye göre incelenmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2022/1236 E., 2022/1639 K., 22.12.2022; Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2021/1372 E., 2022/251 K., 24.02.2022) - Kanunî ipotek tescili talepleri, alacağın doğup doğmadığının belgelerle gösterilmesine bağlı olarak değerlendirilmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2022/1236 E., 2022/1639 K., 22.12.2022; Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2021/1372 E., 2022/251 K., 24.02.2022) - Mahkemeler 893 hükmünü somut alacağın niteliğine göre (satış, paylaşma veya yapı) ayrı ayrı uygulamaktadır. (Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi, 2025/1751 E., 2025/1781 K., 31.12.2025; Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi, 2025/644 E., 2025/711 K., 02.06.2025) - Kanunî ipotek hükümleri Medeni Kanunun 881 ilâ 897 maddeleri arasındaki ipotek düzenlemesi içinde yorumlanmaktadır. (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025) ### Nasıl ispat edilir? - Tescil isteyen alacaklı, alacağın doğduğunu ve alacağın 893 fıkralarından birine girdiğini ispat yükü altındadır; ispat yükü alacaklıdadır. - Satıcı için satış sözleşmesi, bedel ödenmediğine dair belge ve taşınmazın satıldığını gösteren tapu kaydı delil olarak kullanılabilir. - Elbirliği ortakları için miras paylaşması veya ortaklık ilişkisini gösteren belgeler ve paylaşmada doğan denkleştirme alacağına ilişkin kayıtlar gerekir. - Alt yüklenici veya zanaatkâr, taşınmaz üzerindeki işi ve emeğini gösteren sözleşme, hakediş, fatura ve yapı belgeleri ile alacağını ispatlamalıdır. - Alacaklının önceden feragat ettiği savunmasını yapan malik ya da tapu tarafı, bu feragatin varlığını yazılı belge ile ispat etmelidir; önceden feragat geçersiz olduğundan bu savunma sonuç vermez. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - [4721 sayılı Kanun m.894](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-894): Tescil için kanunda öngörülen süreyi düzenler. Bu süre içinde tescil yapılmazsa hakkın kullanılamaması sonucu doğar. - [4721 sayılı Kanun m.895](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-895): Tescile bağlı kanunî ipoteğin sonuçlarını, yani derecesini ve sırasını düzenler; m.893'ün tescil isteme hakkı sonucunda uygulanır. - [4721 sayılı Kanun m.865](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-865): Tescile bağlı olmayan kanunî ipotek hallerinden biridir; m.893 kapsamına girmez. - [4721 sayılı Kanun m.867](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-867): Tescile bağlı olmayan kanunî ipotek hallerinden biridir; m.893 kapsamına girmez. - [4721 sayılı Kanun m.876](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-876): Sigorta primi ödemelerinden doğan tescile bağlı olmayan kanunî ipotek hallerini düzenler; m.893 kapsamı dışındadır. - [4721 sayılı Kanun m.829](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-829): Üst hakkında bedel alacağı için tescile bağlı kanunî ipotek öngörür; m.893 ile aynı nitelikte, ancak farklı kaynaklı bir haktır. ## [TMK m.894 — Satıcılar, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları bakımından](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-894) Madde, mirasçıların, satıcıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının tescil süresini düzenler. Kanunî ipotek hakkının mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerektiği kuralını koyar. Kapsam, bu kişilerin kanunî ipotek hakkına sahip olduğu hallerle sınırlıdır. Kanunî ipotek hakkının kurulmasını, sözleşmeli ipotek tescilini ve zanaatkâr ile yükleniciye tanınan kanunî ipotek tescilinin ayrıntılarını düzenlemez. Kanunî ipoteğin doğumu ve kapsamı (m.893 ve m.895 ve devamı), tescil talebinin hangi belgelerle yapılacağı ve tapu siciline ilişkin usul (Tapu Sicili Tüzüğü), elbirliği mülkiyetinin kuruluş ve tasfiyesi (m.702 vd. ile m.640 vd.) bu maddede yer almaz. ### Satıcılar, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları bakımından: hangi kavramlar bilinmeli? - **Kanunî ipotek**: Kanun gereği, taraflar arasında bir sözleşme yapılmasına gerek kalmaksızın doğan ipotek türüdür. Bu maddede konu edilen kanunî ipotekler, mirasçıların, satıcıların ve elbirliği ortaklarının lehine doğan ipoteklerdir. - **Mülkiyetin nakli**: Taşınmazın mülkiyetinin devralan kişiye geçtiği andır. Üç aylık tescil süresi bu andan itibaren işlemeye başlar. - **Elbirliği ortaklığı**: Birden fazla kişinin bir malda pay ayrımı olmaksızın, ortaklığın tasfiyesine kadar birlikte malik olduğu mülkiyet ilişkisidir. Bu maddede yer alan elbirliği ortakları, ortaklığa konu taşınmazın devrinden doğan kanunî ipotek bakımından sayılmıştır. - **Tapu kütüğüne tescil**: Kanunî ipotek hakkının taşınmaz üzerinde ayni hak olarak doğması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için gereken resmî kayıt işlemidir. Süresinde yapılmayan tescil, kanunî ipotek hakkını bu madde bakımından düşürür. ### Satıcılar, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları bakımından: hangi şartlar aranır? - Kanunî ipotek hakkının lehine doğduğu kişinin mirasçı, satıcı ya da diğer elbirliği ortağı sıfatını taşıması gerekir. - Kanunî ipoteğe konu olan taşınmazda mülkiyetin naklinin gerçekleşmiş olması gerekir. - Kanunî ipotek hakkının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir. - Tescilin, mülkiyetin naklinden sonra ve üç aylık süre içinde yapılmış olması gerekir; süre geçtikten sonra yapılan tescil bu madde kapsamında sayılmaz. ### Satıcılar, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları bakımından: hangi sonuçları doğurur? - Kanunî ipotek hakkı, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edildiğinde, hak ayni hak olarak kazanılmış olur. - Üç aylık süre içinde tescil yapılmazsa, kanunî ipotek hakkı bu madde uyarınca tescil edilemez; hak sahibi tescil yükümlülüğünü yerine getirmemiş olur. - Tescil yapılmayan kanunî ipotek, maddede belirtilen süre geçtikten sonra üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. ### Mirasçı-satıcı-elbirliği ortağı ile zanaatkâr ve yüklenici arasındaki fark nedir? - Madde metninde sayılan mirasçılar, satıcılar ve diğer elbirliği ortakları, mülkiyetin naklini izleyen üç aylık tescil süresine tabidir. - Zanaatkâr ve yükleniciler bakımından ise madde başlığı altında ayrı bir tescil düzenlemesi bulunduğu belirtilmiştir ve bu madde o kişileri kapsamaz. Sonuç: Bu maddedeki üç aylık süre, zanaatkâr ve yüklenicinin kanunî ipoteğine uygulanmaz; onların tescil süresi ayrı hükme göre belirlenir. ### Satıcılar, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları bakımından: sık yapılan hatalar nelerdir? - Zanaatkâr ve yükleniciye ait kanunî ipoteği bu maddedeki üç aylık süreye tabi saymak; bu kişiler için ayrı tescil hükmü uygulanır. - Üç aylık süreyi mülkiyetin naklinden değil, sözleşmenin yapılmasından ya da ipoteğin doğduğu tarihten saymak. - Süre geçtikten sonra yapılan tescili geçerli saymak; madde süreyi tescil için sınır olarak koyar. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda ortaklar arasındaki temliki tasarrufların geçerli olduğu ve mülkiyet durumunda değişiklik olmayacağı kabul edilmektedir. (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025) - Elbirliği ortaklığının kanunî ipotek tescilinin süresine ilişkin tartışmaların ipotek hükümlerinin genel çerçevesinde değerlendirildiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023; Hukuk Genel Kurulu, 2021/658 E., 2023/867 K., 27.09.2023) ### Nasıl ispat edilir? - Kanunî ipotek hakkına dayanan tarafın, tescilin mülkiyetin naklinden sonra üç ay içinde yapıldığını tapu kaydı ile ispatlaması gerekir. - Mülkiyetin naklinin tarihi, tapu sicilindeki devir işleminden ve ilgili belgelerden ispatlanır. - Tescilin süresinde yapılmadığını ileri süren taraf, tapu kaydındaki tescil tarihini ortaya koyarak bu savunmasını ispatlar. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - 4721 m.881: Taşınmaz rehninin bir çeşidi olan ipoteğin genel düzenlemesini içerir; bu madde, kanunî ipotek tescilinin süresini bu genel çerçevenin içinde belirler. - 4721 m.893: Kanunî ipoteğin kurulmasına ilişkin hükümleri içerir; bu madde ise kanunî ipoteğin tescil süresini belirler. - 4721 m.640: Miras ortaklığında mirasçıların birlikte hareket etme kuralını koyar; elbirliği ortaklarının mülkiyet ilişkisini anlamak için bağlantılıdır. ## [TMK m.895](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-895) Madde, zanaatkâr ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakkının tapu kütüğüne tescil edilebilmesi için zamanı, süreyi ve tescilin koşullarını düzenler. Tescilin hangi andan itibaren istenebileceği, tamamlanmadan sonra üç aylık tescil süresi, alacağın kabulü veya mahkeme kararına bağlanması ile malikin yeterli güvence göstermesi hâlleri bu kapsamdadır. Madde, kanunî ipoteğin kuruluşunu ve sıra durumunu düzenlemez; sıraya ilişkin konu maddenin ikinci kısmında (b. Sıra başlığı altında) yer alır ancak metinde ayrıntılı bir hüküm yoktur. Madde, ipoteğin genel hükümlerini (m.881 vd.) ya da yapı alacaklısı ipoteğini (m.893/3) ayrıntılı biçimde düzenlemez. Alacağın zamanaşımı ve sebepsiz zenginleşme gibi alacak hakkına ilişkin sorunlar da bu maddenin kapsamında değildir. ### m.895: hangi kavramlar bilinmeli? - **Kanunî ipotek**: Kanun gereği, tarafların sözleşmesi olmaksızın doğan ve tescil ile kazanılan ipotek türüdür. Burada zanaatkâr ve yüklenicinin alacağını güvence altına alır. - **Zanaatkâr ve yüklenici**: Bir malın üzerinde çalışma veya malzeme verme edimini üstlenen kişilerdir. Madde, bu edimi üstlenenlere kanunî ipotek hakkı tanır. - **Tescil**: Kanunî ipoteğin tapu kütüğüne işlenmesidir. Tescil, ipotek hakkının ortaya çıkması için yapılması gereken işlemdir ve madde, bu işlemin hangi koşullarda istenebileceğini belirler. - **Malik**: İpoteğe konu taşınmazın maliki, yani tescil işleminin yapılmasına karşı taraf olan kişidir. Malikin kabulü veya güvence göstermesi tescil koşullarına etki eder. ### m.895: hangi şartlar aranır? - Zanaatkâr veya yüklenicinin, bir taşınmaz üzerinde çalışma veya malzeme verme edimini yüklenmiş olması gerekir. - Tescil talebinin, bu çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklenilen andan itibaren yapılması gerekir. - Tescilin, yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir. - Alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır. - Malik yeterli güvence göstermemiş olmalıdır; güvence gösterilmişse tescil istenemez. ### m.895: hangi sonuçları doğurur? - Tescil, işin tamamlanmasından sonra üç ay içinde yapılmazsa madde gereğince tescil talep edilemez. - Alacağın malik tarafından kabul edilmesi veya mahkemece karara bağlanması şartı gerçekleşmezse tescil istenemez. - Malik yeterli güvence gösterirse yüklenicinin tescil talebi reddedilir ve kanunî ipotek tescili yapılmaz. - Tescil, çalışma veya malzeme vermenin yüklenildiği andan itibaren yapılabilir; bu andan önce tescil talep edilemez. - Malik güvence göstermeden ve alacak kabul edilmeden ya da karara bağlanmadan tescil yapılamaz. ### Zanaatkâr-yüklenici kanunî ipoteği ile malikin kabulü veya mahkeme kararı ile alacağın varlığı arasındaki fark nedir? - Alacağın malik tarafından kabul edilmiş olması ya da mahkemece karara bağlanmış olması halinde tescil istenebilir. - Alacağın ne malik tarafından kabul edildiği ne de mahkemece karara bağlandığı durumda tescil talebi, madde gereği dinlenemez. Sonuç: Tescil için alacağın varlığının kabulü veya kesinleşmiş yargı kararı şarttır; yüklenici ilk aşamada yalnızca alacağını ispatlayarak tescil talep edemez. ### Tescil hakkı ile malikin yeterli güvence göstermesi arasındaki fark nedir? - Malik yeterli güvence gösterdiğinde yüklenicinin tescil talebi reddedilir. - Malik yeterli güvence göstermediğinde tescil talep edilebilir. Sonuç: Güvence gösterilmesi, kanunî ipoteğin tescilini engelleyen bir savunma niteliğindedir ve ipotek yerine güvenceye dönüşür. ### m.895: sık yapılan hatalar nelerdir? - Üç aylık süreyi işin başlangıcından saymak; süre m.895 metnine göre işin tamamlanmasından başlar. - Alacağın varlığının kabul veya mahkeme kararı olmadan tescil talep edilebileceğini sanmak; bu şart açıkça aranmaktadır. - Malikin herhangi bir güvence göstermesini yeterli saymak; yalnızca yeterli güvence tescil talebini engeller. - Yapı alacaklısı ipoteği ile yüklenici ipoteğini özdeş saymak; bu madde yalnızca zanaatkâr ve yüklenicinin kanunî ipoteğini düzenler, m.893/3 ile birlikte okunmalıdır. - Tescil koşullarını genel ipotek hükümlerinden çıkarmaya çalışmak; m.895'in kendi koşulları ayrıca uygulanır. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Yüklenici ipoteğinin tescili için uygulamada m.893/3 ve m.895 birlikte dayanak gösterilmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2022/1236 E., 2022/1639 K., 22.12.2022; Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2021/1372 E., 2022/251 K., 24.02.2022; Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 2023/1731 E., 2023/1193 K., 20.11.2023) - Yüklenicinin alacağını kabul edilmiş veya mahkeme kararıyla belirlenmiş olarak ispat etmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2021/963 E., 2021/1134 K., 02.12.2021) - Yüklenici ipoteği şerhi talebinin, alacak sebepsiz zenginleşme gibi başka bir hukuki sebebe dayandırılarak yapılmasının kabul edilemeyeceği, talebin m.895 kapsamında değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2021/963 E., 2021/1134 K., 02.12.2021) - Kanunî ipoteğin, tescil talep edilen taşınmaz üzerinde ayni hak niteliğinde olduğu ve ipotek kurallarına tabi olduğu kabul edilmektedir. (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024) ### Nasıl ispat edilir? - Tescil talep eden zanaatkâr veya yüklenici, çalışma veya malzeme verme edimini yüklendiğini ve bu işin tamamlanma tarihini ispatla yükümlüdür; bu tarih üç aylık sürenin başlangıcını belirler. - Alacağın malik tarafından kabul edildiği yazılı belge veya kabul beyanı ile, mahkeme kararı ise kesinleşmiş ilam ile ispatlanır. - Malikin yeterli güvence gösterdiğini iddia eden taraf, bu güvencenin yeterliliğini ispatla yükümlüdür. - Tescil talebinin süresinde yapıldığı, işin tamamlanması tarihine göre tapu kaydı ve işin tamamlanma belgeleri ile gösterilir. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - [4721 sayılı Kanun m.893](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-893): Yapı alacaklısı ipoteği ve yüklenici ipoteğinin kapsamını düzenleyen maddedir; uygulamada m.895 ile birlikte okunur. - [4721 sayılı Kanun m.881](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-881): İpoteğin genel kuruluşunu ve ipotek türlerini düzenleyen başlangıç hükmüdür; m.895 kanunî ipoteğin tescil koşullarını ayrıca düzenler. ## [TMK m.896](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-896) Madde, kanuni ipotekten yararlanma bakımından zanaatkârlar ve yükleniciler arasındaki sıralama ilişkisini düzenler. Hakları farklı tarihlerde tescil edilmiş olsa bile bu kişilerin kendi aralarında aynı sırada sayılacağını öngörür. Kanuni ipotek sahiplerinin diğer alacaklılarla olan sıra ilişkisini, kanuni ipoteğin doğumunu, tescilini ve ön şartlarını düzenlemez (m.892-895 ve m.893 vd. ilgili hükümler). Kanuni ipoteğin tescil talebine ve tescil süresine ilişkin usul kurallarını da bu madde içermez (ilgili tapu ve ipotek hükümleri). Maddenin uygulandığı kişiler, taşınmaz üzerinde yapılan iş için emek veya malzeme katkısı bulunan zanaatkâr ve yüklenicilerdir. ### m.896: hangi kavramlar bilinmeli? - **Kanuni ipotek**: Kanun gereği, bir alacaklının talebi ve sözleşmesi aranmaksızın, kanunun belirlediği koşullarda taşınmaz üzerinde kendiliğinden doğan ipotek türüdür. Madde bu ipoteğin sıra ilişkisini konu alır. - **Zanaatkâr**: Bir taşınmazın yapımına, onarımına veya değiştirilmesine emeğiyle katılan kişidir. Maddede yüklenici ile birlikte anılır ve aynı sıra kuralına tabi tutulur. - **Yüklenici**: Taşınmaz üzerinde yapım veya onarım işini üstlenen ve bu iş karşılığında alacak kazanan kişidir. Zanaatkârla birlikte kanuni ipotekten yararlanma bakımından ayni sırada sayılır. - **Aynı sıra**: Birden fazla alacaklının ipotek hakkının aynı derecede bulunması ve bu nedenle aralarında önceliğin bulunmamasıdır. Bu durumda alacaklılar, taşınmazın paraya çevrilmesinden elde edilen bedeli alacakları oranında paylaşır. - **Tescil tarihi**: Kanuni ipotek hakkının tapu siciline kaydedildiği tarihtir. Maddeye göre zanaatkâr ve yüklenicilerin haklarının tescil tarihleri farklı olsa dahi sıra bakımından bu tarih belirleyici değildir. ### m.896: hangi şartlar aranır? - Alacaklının zanaatkâr veya yüklenici sıfatı taşıması gerekir; bu sıfat, taşınmaz üzerindeki yapım, onarım veya değiştirme işine emek ya da malzeme ile katılmış olmaktan kaynaklanmalıdır. - Alacaklının kanuni ipotek hakkının tapu siciline geçirilmiş olması gerekir; ancak madde, tescil tarihlerinin farklı olmasını sıra bakımından etkisiz kılar. - Birden fazla zanaatkâr veya yüklenicinin hakkı aynı taşınmaz üzerinde bulunmalıdır; bu durumda haklar birbiriyle ilişkilendirilir. - Zanaatkâr ve yüklenicilerin haklarının sırası, kendi aralarında aynı sıra olarak belirlenmelidir. - Zanaatkâr ve yüklenicilerin kendi aralarındaki sıra ilişkisi, bu maddenin kapsamı dışında kalan diğer alacaklıların haklarına karşı sıra durumunu değiştirmez. ### m.896: hangi sonuçları doğurur? - Zanaatkâr ve yüklenicilerin kanuni ipotekleri, tescil tarihleri farklı olsa bile kendi aralarında aynı sırada değerlendirilir. - Aynı sıradaki alacaklılar, taşınmazın paraya çevrilmesinden elde edilen bedeli alacakları oranında paylaşır. - Tescil tarihlerinin farklılığı, zanaatkâr ve yüklenicilerden birine kendi aralarında öncelik sağlamaz. - Maddede belirtilen aynı sıra kuralı, zanaatkâr ve yüklenici dışındaki alacaklılar için geçerli değildir. ### Tescil tarihine göre sıra ile aynı sıra kuralı arasındaki fark nedir? - Genel kural olarak aynı taşınmaz üzerindeki ipotek hakları tescil tarihine göre sıralanır; önce tescil edilen önce gelir. - Zanaatkâr ve yüklenicilerin hakları, tescil tarihleri farklı olsa dahi aynı sırada sayılır. Sonuç: Zanaatkâr ve yüklenicilerin hakları arasında tescil önceliği uygulanmaz; alacaklılar paraya çevirme bedelinden alacakları oranında pay alır. ### Zanaatkâr-yüklenici arası ile diğer kanuni ipotek sahipleri arasındaki fark nedir? - Zanaatkâr ve yüklenicilerin kendi aralarındaki ilişki bu madde ile düzenlenir. - Bu kişilerin diğer alacaklılara karşı sıra ilişkisi bu madde kapsamında değildir ve ayrı hükümlere tabidir. Sonuç: Madde yalnız zanaatkâr ve yükleniciler arasında aynı sırayı öngörür; diğer alacaklılarla olan sıra ilişkisi için başka kurallara bakılmalıdır. ### m.896: sık yapılan hatalar nelerdir? - Zanaatkâr ve yüklenicilerin haklarını tescil tarihine göre sıralamak; madde bu sıralamayı açıkça dışlamaktadır. - Aynı sıradaki alacaklılara tescil önceliğine göre tam ödeme yapmak; paylaşım oranında ödeme yapılması gerekir. - Maddeyi kanuni ipoteğin tüm sıra ilişkilerine uygulamak; madde yalnız zanaatkâr ve yüklenicilerin kendi aralarındaki ilişkiyi düzenler. - Kanuni ipotek ile sözleşmeli ipoteği karıştırmak ve maddenin sözleşmeye dayalı ipoteklere uygulanabileceğini varsaymak. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Kanuni ipotek ile ilgili kararlarda, ipoteğin taşınmaz üzerinde kendiliğinden doğduğu ve kanunda tanımının bulunmadığı belirtilmekte; kavramın kanunun ilgili hükümlerinden yorumlanması gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2022/76 E., 2023/544 K., 31.05.2023; Hukuk Genel Kurulu, 2021/59 E., 2023/233 K., 22.03.2023) - Ipotek hükümlerinin 881 ila 897. maddeler arasında düzenlendiği ve bu bölümdeki hükümlerin birlikte değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023; Hukuk Genel Kurulu, 2021/658 E., 2023/867 K., 27.09.2023) ### Nasıl ispat edilir? - Zanaatkâr veya yüklenici olarak aynı sırada yer almak isteyen alacaklı, taşınmaz üzerinde yaptığı iş veya sağladığı malzeme ile ilgili belgelerle katkısını ispatlamalıdır. - Alacaklının kanuni ipotek hakkının tapu siciline tescil edildiğini, tapu kaydı ile ispatlaması gerekir. - Diğer alacaklılar, sıra iddiasına karşı tescil tarihini veya alacağın varlığını itiraz olarak ileri sürebilir ve bunu tapu kaydı ile ispatlamalıdır. - Alacak miktarı ve bedelin paylaşımına ilişkin hesaplama, alacaklının sunduğu belgelerle yapılır. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - [4721 sayılı Kanun m.893](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-893): Kanuni ipotek ve tescil kurallarını düzenleyen maddelerden biridir; bu maddede aynı sıra kuralının önkoşullarını belirler. - [4721 sayılı Kanun m.894](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-894): Kanuni ipotekten yararlanacak zanaatkâr ve yüklenicilerin kapsamını düzenleyen ilgili hükümdür. - [4721 sayılı Kanun m.895](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-895): Kanuni ipoteğin tescil ve sıra ilişkisine ilişkin ilgili kuralları içerir. ## [TMK m.897](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-897) TMK m.897, yapı alacaklılarının (zanaatkâr ve yüklenicilerin) taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı karşısında korunmasını düzenler. Düzenlenen konular; satış bedelinin paylaştırılmasında yapı alacaklılarına önceki sıradaki ipotek alacaklılarının payından arsa değeri düşüldükten sonra kalan kısmın ayrılması, bu önceliğin kötüniyet koşuluna bağlanması, önceki sıradaki alacaklının rehin senedini devretmesi halinde doğan tazminat sorumluluğu ve işe başlanmasından sonra taşınmaza ipotekten başka rehin tescilinin yasaklanmasıdır. Hüküm, taşınmaz üzerinde yapı işi yapan zanaatkâr ve yükleniciler ile önceki sıradaki rehinli alacaklılar arasındaki ilişkiye uygulanır. Yapı alacaklısının ipotek kurma hakkını, ipoteğin genel kurulma şartlarını ve ipotekli alacağın paraya çevrilme usulünü düzenlemez (m.881-896 ve İcra ve İflas Kanunu). Yapı alacaklısının kendi alacağının teminat olarak ipotek tesisini talep etmesi, yüklenicinin arsa payı devri ve sözleşme hükümleri de bu maddenin kapsamı dışındadır (m.485 ve devamı, m.1008 ve Kat Mülkiyeti Kanunu ilgili hükümleri). ### m.897: hangi kavramlar bilinmeli? - **Yapı alacaklısı (zanaatkâr ve yüklenici)**: Taşınmaz üzerinde yapı işi gören, bu işe ilişkin emeği veya malzemesiyle alacak kazanan kişilerdir. Bu sıfat, işin taşınmaza değer kazandırmasına bağlıdır. - **Arsa değeri**: Satış bedelinden önceki sıradaki ipotek alacaklısının payına düşen tutarın hesabında, yapı işinden önceki arsanın değeri olarak ayrılan kısımdır. Yapı alacaklısının önceliği bu değerin üzerinde kalan artan para ile sınırlıdır. - **Artan para**: Satış bedelinden arsa değeri düşüldükten sonra, önceki sıradaki ipotek alacaklısına payı olarak kalan tutardır. Yapı alacaklıları bu tutardan alacaklarını alabilir. - **Kötüniyet / bilinebilirlik**: Taşınmaz üzerindeki yüklerin yapı alacaklılarının zararına olacağının önceki sıradaki alacaklılar tarafından bilinebilir olmasıdır. Önceliğin öne sürülebilmesi bu koşula bağlıdır. - **İşe başlanması**: Yapı işinin taşınmazda fiilen başlamasıdır. Bu andan itibaren ve bildirimle birlikte rehin tescil yasağı doğar. - **Beyanlar sütunu şerhi**: Tapu kütüğünün beyanlar sütununa yapılan kayıttır. Bildirim üzerine yazıldığında ipotekten başka rehin tescilini engeller. ### m.897: hangi şartlar aranır? - Satış bedelinin zanaatkâr ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamaması gerekir. - Yapı alacaklılarının önceliğinden yararlanabilmek için önceki sıradaki ipotek hakkı sahibinin payına düşen satış bedelinden arsa değerinin çıkarılmış olması gerekir. - Önceliğin öne sürülebilmesi için taşınmaz üzerindeki yüklerin yapı alacaklılarının zararına olacağının önceki sıradaki alacaklılar tarafından bilinebilir olması gerekir. - Rehin senetlerini devreden önceki sıradaki alacaklı, yapı alacaklılarının elde edemediği alacak miktarını tazmin etmelidir; bu sorumluluk için gerçeği bilmiş olma şartı aranmaz. - Taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilebilmesi için, işe başlandığının, hak sahibi, zanaatkâr veya yüklenicilerden birinin bildiriminin tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılmış olması gerekmez; yazılmışsa tescil yasağı doğar. - Tescil yasağı, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar devam eder. ### m.897: hangi sonuçları doğurur? - Satış bedeli yapı alacaklılarının alacaklarını tam olarak karşılıyorsa, önceki sıradaki ipotek alacaklısının payına bir etki yapılmaz. - Satış bedeli yapı alacaklılarının alacaklarını karşılamıyorsa, kalan kısım önceki sıradaki alacaklının payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para ile ödenir. - Yüklerin yapı alacaklılarının zararına olduğunun bilinebilir olmadığı hallerde önceliğe dayanılamaz. - Önceki sıradaki alacaklı rehin senetlerini devrederse, yapı alacaklılarının elde edemediği alacak miktarını tazmin etmekle yükümlü olur. - Bildirim beyanlar sütununa yazıldıktan sonra taşınmaz üzerinde ipotekten başka rehin tescil edilemez. - Tescil yasağı, işe başlanmasına ve bildirime dayanır; bildirimin tapuya yazılması yasağın doğması için gereklidir. ### Önceki sıradaki ipotek alacaklısı ile yapı alacaklısı arasındaki fark nedir? - Önceki sırada ipotekli alacağı bulunan alacaklı, satış bedelinden kendi payını öncelikle almak ister. - Yapı alacaklısı, taşınmaza kazandırdığı değer ölçüsünde önceliğe sahip olmak ister. Sonuç: Yapı alacaklısı, satış bedelinden arsa değeri düşüldükten sonra kalan artan para üzerinden alacağını alır; arsa değerinin üzerindeki kısım yapı alacaklılarına kalır. ### Kötüniyetli önceki alacaklı ile iyiniyetli önceki alacaklı arasındaki fark nedir? - Yüklerin yapı alacaklılarının zararına olacağını bilebilecek durumda olan alacaklı. - Bu bilgiye sahip olmayan ve bilebilecek durumda da bulunmayan alacaklı. Sonuç: Önceliğin öne sürülmesi yalnız bilinebilirlik halinde mümkündür. Bilinebilirlik yoksa önceki alacaklı önceliğe karşı korunur. ### Rehin senedi devreden alacaklı ile devretmeyen alacaklı arasındaki fark nedir? - Önceki sıradaki alacaklı rehin senetlerini devreder. - Önceki sıradaki alacaklı rehin senetlerini elinde tutar. Sonuç: Devreden alacaklı, devir yüzünden yapı alacaklılarının elde edemediği alacak miktarını tazmin eder. Gerçeği bilmiş olması aranmaz. ### İşe başlanması ve bildirim öncesi ile sonrası arasındaki fark nedir? - Bildirim tapu beyanlar sütununa yazılmadan önce rehin tescili yapılabilir. - Bildirim beyanlar sütununa yazıldıktan sonra taşınmaz üzerinde yalnız ipotek tescil edilebilir. Sonuç: Tescil yasağı, tescilin yapılabileceği süre sonuna kadar sürer ve ipotek dışındaki rehin türlerinin tesciline engel olur. ### m.897: sık yapılan hatalar nelerdir? - Yapı alacaklısının önceliğini satış bedelinin tamamı üzerinden hesaplamak; önceliğin yalnızca artan para ile sınırlı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. - Kötüniyet şartını her durumda aramak ya da hiç aramamak; önceliğin öne sürülmesi bilinebilirlik koşuluna bağlıdır. - Rehin senedi devrinde gerçeği bilme şartını aramak; devir sorumluluğu bu şarta bağlı değildir. - Bildirimin tapuya yazılmasını tescil yasağının dayanağı olarak görmemek; yasak, bildirimin beyanlar sütununa yazılmasıyla doğar. - Tescil yasağını süresiz sanmak; yasak, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar geçerlidir. - Maddedeki ipotek dışı rehin yasağını bütün rehin türleri için genel bir yasak saymak; yasak yalnızca ipotek dışındaki rehin türlerini kapsar. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Yapı alacaklılarının önceliği, ancak satış bedelinden arsa değeri düşüldükten sonra kalan artan para üzerinden ve yalnız dava yoluyla kullanılabilir. (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024) - Yapı alacaklılarının önceliği, taşınmazın yapı işleriyle kazandığı değer fazlası (ek değer) ile sınırlı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023) - Önceki sıradaki alacaklının kötüniyeti, yapı alacaklılarının bilmeleri gereken durumda olduğunu ispat etmeleri hâlinde kabul edilmektedir; kötüniyetin ispat yükü yapı alacaklılarına aittir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, 2020/2208 E., 2023/1545 K., 28.12.2023) - Rehin senedini devreden önceki sıradaki alacaklıda gerçeği bilme ya da bilmesi gerekme şartı aranmadan tazmin sorumluluğu doğduğu kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/658 E., 2023/867 K., 27.09.2023) - Bildirimden sonra yapılan iyiniyet iddiasının, tescil yasağı bakımından dinlenmeyeceği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/76 E., 2023/544 K., 31.05.2023) ### Nasıl ispat edilir? - Önceliği öne süren yapı alacaklısı, işin taşınmaza değer kazandırdığını, alacağının miktarını ve satış bedelinin alacağı karşılamadığını ispatlamakla yükümlüdür. - Önceki sıradaki ipotek alacaklısının kötüniyetini, yani yüklerin yapı alacaklılarının zararına olacağının bilinebilir olduğunu ispat yükü yapı alacaklılarına aittir. - Arsa değerinin belirlenmesinde bilirkişi raporu ve tapu kayıtları esas alınır; ek değer üzerinden hesap bu delillerle yapılır. - İşe başlanmasının ve bildirimin tapu beyanlar sütununa yazıldığının ispatı tapu kaydı ile yapılır; yasağın kapsamı tapu kaydından okunur. - Önceki alacaklının rehin senedi devrini ve devrin yapı alacaklılarının alacağını karşılamasını engellediğini, devri yapan alacaklı aleyhine ispat etmek gerekir. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - 4721 m.881-896: Taşınmaz rehninin genel hükümleri ve ipoteğin kuruluşudur. m.897, bu genel düzenleme içinde yapı alacaklılarına tanınan istisnai önceliği belirler. - 4721 m.1020: Maddenin üçüncü fıkrasında yapılan bildirim ve tescil yasağı sonrasında iyiniyet iddiasının kabul edilmemesi sonucu, m.1020 hükmüne işaret edilerek tapu sicili ilkeleri ile birlikte değerlendirilmektedir. - 4721 m.1011: Yapı alacaklılarına ilişkin tapu sicili ile ilgili hükümlerin uygulanmasında bağlantılıdır; yasağın tapu kütüğüne yansıtılması ile ilgilidir. ## Süreler | Süre | Madde | Hüküm | |---|---|---| | bir yıl | [m.888](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-888) | Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur. | | bir ay | [m.889](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-889) | Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir. | | bir yıl | [m.889](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-889) | Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir. | | bir yıllık | [m.890](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-890) | Alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi, tapu idaresince yapılan bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar. | | üç ay | [m.894](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-894) | Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir. | | üç ay | [m.895](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-895) | Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir. | ## Konuda geçen kararlar - Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024 (m.888, m.889, m.890, m.891, m.892, m.894, m.895, m.896, m.897) - Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023 (m.888, m.889, m.890, m.891, m.892, m.893, m.894, m.896, m.897) - Hukuk Genel Kurulu, 2021/658 E., 2023/867 K., 27.09.2023 (m.894, m.896, m.897) - Hukuk Genel Kurulu, 2022/76 E., 2023/544 K., 31.05.2023 (m.888, m.889, m.890, m.891, m.892, m.894, m.896, m.897) - Hukuk Genel Kurulu, 2021/59 E., 2023/233 K., 22.03.2023 (m.888, m.889, m.890, m.892, m.894, m.896) - 3. Hukuk Dairesi, 2023/4955 E., 2024/4314 K., 16.12.2024 (m.888) - Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2025/678 E., 2026/781 K., 24.04.2026 (m.889) - Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi, 2025/1751 E., 2025/1781 K., 31.12.2025 (m.893) - İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2024/532 E., 2025/938 K., 23.12.2025 (m.890, m.892) - Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi, 2025/644 E., 2025/711 K., 02.06.2025 (m.893) - Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025 (m.888, m.889, m.890, m.891, m.892, m.893, m.894, m.895, m.896, m.897) - İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, 2020/2208 E., 2023/1545 K., 28.12.2023 (m.897) - Konya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 2022/1559 E., 2023/2546 K., 22.12.2023 (m.891) - Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 2023/1731 E., 2023/1193 K., 20.11.2023 (m.895) - Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2022/1477 E., 2023/1455 K., 28.09.2023 (m.891) - Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2022/1236 E., 2022/1639 K., 22.12.2022 (m.893, m.895) - Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2021/1372 E., 2022/251 K., 24.02.2022 (m.893, m.895) - Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 2021/963 E., 2021/1134 K., 02.12.2021 (m.895) --- Bu metin eğitim amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Bağlayıcı olan madde metnidir; alıntılarken maddenin güncel hâlini teyit edin. Kaynak: https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/hukmu-kanuni-ipotek-ve-tescile-tabi-kanuni-ipotekler