--- title: "Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları — Medeni Hukuk konu anlatımı" course: "Medeni Hukuk" law: "Türk Medeni Kanunu" articles: "TMK m.731–736" last_amended: "2025-12-24" compiled: "2026-10-21" jurisdiction: "TR" source: "https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/tasinmaz-mulkiyetinin-kisitlamalari" publisher: "Hukuksal Eğitim" language: "tr" --- # Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları Medeni Hukuk › Eşya hukuku › Mülkiyet › Taşınmaz mülkiyeti › Taşınmaz mülkiyetinin içeriği ve kısıtlamaları — [Medeni Hukuk](https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk) ## Kısaca TMK m.731, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarının tapuya tescil edilmeden etkili olmasını, bu kısıtlamaların ortadan kaldırılmasının veya değiştirilmesinin şartlarını ve kamu yararına konulan kısıtlamaların kaldırılamayacağını düzenler. TMK m.732, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabilmesini düzenler. ## Kapsam Bu konu, Türk Medeni Kanunu m.731–736 hükümlerini kapsar: genel olarak, sözleşmeden doğan önalım hakkı, alım ve geri alım hakları. - [TMK m.731 — Genel olarak](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-731) - [TMK m.732](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-732) - [TMK m.733](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-733) - [TMK m.734](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-734) - [TMK m.735 — Sözleşmeden doğan önalım hakkı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-735) - [TMK m.736 — Alım ve geri alım hakları](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-736) ## [TMK m.731 — Genel olarak](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-731) Bu madde, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarının tapuya tescil edilmeden etkili olmasını, bu kısıtlamaların ortadan kaldırılmasının veya değiştirilmesinin şartlarını ve kamu yararına konulan kısıtlamaların kaldırılamayacağını düzenler. Kısıtlamalar, malikin hukuki işlemle kendi iradesiyle sınırladığı yetkileri değil, kanundan doğan sınırlamaları konu alır. Madde, komşuluk hukukundan doğan belirli kısıtlamaların (taşkınlık, kazı ve yapı, bitkiler, doğal akan su, zorunlu geçit gibi) ayrıntılı kurallarını düzenlemez; bunlar TMK m.737 vd. hükümlerindedir. Yasal önalım hakkı ve diğer devir hakkı kısıtlamalarının ayrıntıları da bu maddede yer almaz ve kendi maddelerinde düzenlenmiştir. Kısıtlamanın ihlali halinde doğan sorumluluk (TMK m.730) ile kısıtlamaya bağlı tapu tescil ve iptal davaları da bu maddenin kapsamı dışındadır. ### Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli? - **Kanundan doğan kısıtlama**: Malikin yetkilerini doğrudan kanun hükmüyle sınırlayan, bir kişi lehine aynî hak doğurmayan düzenlemelerdir. Malik ya da sınırlı aynî hak sahiplerinin tapu kaydı olmaksızın bunlara katlanması gerekir. - **Tescile bağlı olmayan etki**: Kanundan doğan kısıtlamaların tapu siciline kaydedilmese bile etkili olması ilkesidir. Kısıtlama tapu kütüğünde görünmese de malik ve sınırlı aynî hak sahipleri bakımından bağlayıcıdır. - **Şerh**: Tapu kütüğünde ilgili kayda eklenen, kısıtlamanın ortadan kaldırılmasına veya değiştirilmesine ilişkin sözleşmenin varlığını gösteren kayıttır. Bu madde kapsamında kısıtlamanın kaldırılması veya değiştirilmesi geçerlilik şartı olarak şerhi gerektirir. - **Kamu yararı kısıtlaması**: Kamu yararı gözetilerek konulmuş kısıtlamalardır. Bunlar taraflar arasında yapılacak bir sözleşmeyle kaldırılamaz ve değiştirilemez. ### Genel olarak: hangi şartlar aranır? - Taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir kısıtlamanın kanundan doğmuş olması gerekir; malikin kendi iradesiyle yaptığı işlemle konulan sınırlamalar bu hükmün kapsamında değildir. - Kanundan doğan kısıtlamanın tapu kütüğüne tescil edilmiş olması, etkili olabilmesi için şart değildir. - Kısıtlamanın ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi için bu konuda bir sözleşme yapılmalıdır. - Bu sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi zorunludur. - Sözleşmenin tapu kütüğündeki ilgili kayda şerh verilmesi gerekir; şerh verilmemiş kaldırma veya değiştirme sonuç doğurmaz. - Kamu yararı için konulan kısıtlamalar hiçbir sözleşmeyle kaldırılamaz ve değiştirilemez; bu hal için resmî şekil ve şerh şartı aranmaz, işlem tamamen yasaktır. ### Genel olarak: hangi sonuçları doğurur? - Kanundan doğan taşınmaz mülkiyeti kısıtlamaları tapu kütüğüne kaydedilmemiş olsalar bile etkilidir ve malik ile sınırlı aynî hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir. - Kısıtlamanın kaldırılması veya değiştirilmesi için resmî şekle uygun bir sözleşme yapılmadıkça hüküm doğmaz. - Resmî şekle uygun sözleşme yapılmış olsa bile tapu kütüğündeki kayda şerh verilmedikçe kaldırma veya değiştirme sonucu doğmaz. - Kamu yararı için konulan kısıtlamalar, sözleşmeyle ya da şerhle kaldırılamaz veya değiştirilemez. - Kamu yararı kısıtlamasına aykırı sözleşme kaydı geçersizdir. - Hükmün emredici nitelikte olduğu, tarafların bu konudaki düzenlemelerle şekil ve şerh şartını değiştiremeyeceği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/719 E., 2023/3125 K., 06.06.2023) ### Kanundan doğan kısıtlama ile malik iradesiyle konulan sınırlama arasındaki fark nedir? - Kanundan doğan kısıtlamalar doğrudan kanundan doğar ve tapu kaydına bağlı değildir. - Malikin sözleşmeyle kendi yetkilerini sınırlaması (örneğin tapuda ya da sözleşmede yapılan taahhütler) ise irade işlemi sonucu doğar. Sonuç: Bu madde yalnızca kanundan doğan kısıtlamalar için tescilsiz etkiyi düzenler; irade işlemleri ayrı bir rejime tabidir. ### Kamu yararı kısıtlaması ile özel yarar kısıtlaması arasındaki fark nedir? - Kamu yararı için konulan kısıtlamalar, üçüncü fıkra uyarınca kaldırılamaz ve değiştirilemez. - Komşuluk veya özel yararı koruyan kanundan doğan kısıtlamalar ise ikinci fıkradaki şekil ve şerh şartıyla kaldırılabilir veya değiştirilebilir. Sonuç: Özel yarar kısıtlamasında resmî şekil ve şerh şartına uyulursa kaldırma geçerli olur; kamu yararı kısıtlamasında böyle bir işlem geçersizdir. ### Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir? - Kanundan doğan kısıtlamanın tapuya tescil edilmediği için etkisiz olduğunu saymak; oysa bu madde tescilsiz etkiyi açıkça kabul eder. - Kısıtlamanın kaldırılmasında yalnızca yazılı sözleşmenin yeterli olduğunu düşünmek; resmî şekil ve tapu kütüğüne şerh birlikte aranır. - Şerh verilmesini sözleşmenin geçerlilik koşulu yerine yalnızca bir kayıt işlemi saymak; bu madde şerhi kaldırma ve değiştirme için bağlayıcı kılmaktadır. - Komşuluk kısıtlamaları ile kamu yararı kısıtlamalarını aynı rejime tabi tutmak; kamu yararı kısıtlamaları hiçbir yolla kaldırılamaz. - Kendi iradesiyle konulan sınırlamaları bu maddenin kapsamında saymak; madde yalnızca kanundan doğan kısıtlamaları düzenler. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Tapu kütüğünde görünmeyen kanundan doğan kısıtlamaların bağlayıcılığı, tescil yokluğunda da malik ve diğer hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/719 E., 2023/3125 K., 06.06.2023) - Kanundan doğan kısıtlamalar tapu sicilinin güvenliğine dayanılarak ileri sürülemez; bu ilke yasal önalım ve devir kısıtlamaları gibi hallerde de uygulanmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2019/798 E., 2022/730 K., 24.05.2022) - Tapu iptali ve tescil istemine dayanan davalarda bu maddeye dayanılarak kanundan doğan devir kısıtlamasının varlığı incelenmektedir. (8. Hukuk Dairesi, 2025/3628 E., 2025/5309 K., 14.07.2025) - Devir hakkı kısıtlamaları ile ilgili uyuşmazlıklarda bu hükmün ilgili kısıtlama maddeleriyle birlikte değerlendirildiği görülmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/4978 E., 2023/5942 K., 04.12.2023) ### Nasıl ispat edilir? - Kanundan doğan bir kısıtlamaya dayanan kişi, kısıtlamanın kanundan kaynaklandığını ileri sürer ve bunu kanun hükmüyle ispatlar; tapu kaydının bulunmaması bu ispat yükünü ortadan kaldırmaz. - Kısıtlamanın kaldırılmasını ya da değiştirilmesini ileri süren taraf, resmî şekle uygun bir sözleşmenin varlığını ispatlamakla yükümlüdür; bu ispat resmî senetle yapılır. - Sözleşmenin tapu kütüğündeki kayda şerh verildiğini ileri süren taraf, tapu kütüğü kaydı ile bu ispatı yapar. - Kamu yararına konulmuş bir kısıtlamanın kaldırıldığını savunan taraf, bunun kamu yararı kısıtlaması olmadığını ispatlamakla yükümlüdür. - Sözleşmenin şekle veya şerhe uygun olmadığını ileri süren karşı taraf, bu eksikliği tapu kaydı ve belgelerle gösterebilir. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - 4721 m.730: Kısıtlamaya aykırı kullanımın zarar doğurması hâlinde malikin sorumluluğunu düzenler; bu maddedeki kısıtlamaların ihlali bu sorumluluğa yol açar. - 4721 m.737: Taşkınlık yasağı gibi komşuluk kısıtlamalarını düzenleyen, bu maddedeki tescilsiz etki ilkesinin uygulandığı kısıtlamalardan biridir. - 4721 m.744: Mecra irtifakı dışındaki doğrudan kısıtlamaların niteliğini belirleyen ve kanundan doğan kısıtlamaların kapsamını tamamlayan hükümdür. - 4721 m.194: Aile konutunun devri ve sınırlanması üzerindeki kısıtlamayı düzenler; bu maddenin konusu olan kanundan doğan kısıtlamaların başka bir örneğidir. - 4721 sayılı Kanun: Devir hakkı kısıtlamaları (yasal önalım hakkı gibi) bu maddenin ardından gelen hükümlerde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. ## [TMK m.732](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-732) Madde, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabilmesini düzenler. Hakkın kime tanındığı ve satışın hangi durumda bu hakkı doğurduğu maddenin konusudur. Hüküm, taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisine uygulanır. Maddede önalım hakkının kullanım usulü, bildirim yükümlülüğü, süreleri ve bedel ödeme koşulları yer almaz; bunlar ilgili diğer maddelerde düzenlenmiştir. Hakkın kullanılmasının yasaklandığı ya da feragat edilebildiği haller ile hak düşürücü süre, 733 ve 734. maddelerde yer alır (m.733, m.734). Paylı mülkiyetin kuruluşu, paydaşların pay oranları ve yönetim ilişkileri de bu maddenin konusu değildir (m.699 vd.). ### m.732: hangi kavramlar bilinmeli? - **Önalım hakkı**: Paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların o payı satış koşullarıyla kendi lehlerine satın alabilmesini sağlayan kanuni haktır. Hak, sözleşmeden değil doğrudan kanundan doğar. - **Paylı mülkiyet**: Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olduğu mülkiyet biçimidir. Önalım hakkı yalnız taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyette söz konusudur. - **Pay satışı**: Paydaşın, taşınmazdaki kendi payını bütün olarak ya da bir kısmını üçüncü kişiye devretmesidir. Satışın tamamı ya da kısmi olması hakkın varlığını değiştirmez. ### m.732: hangi şartlar aranır? - Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir. - Bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satmış olması gerekir; satış tam pay için de kısmi pay için de yapılabilir. - Satışın paydaşlar dışında bir üçüncü kişiye yapılmış olması gerekir. - Önalım hakkını kullanan diğer paydaşın, satış yapılan paydaş dışındaki paydaş olması gerekir. ### m.732: hangi sonuçları doğurur? - Paydaş dışı üçüncü kişiye pay satıldığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. - Satış tam pay için yapılmış olsa da kısmi pay için yapılmış olsa da hak doğar. - Paydaşlar bu hakkı kullanmazsa satış üçüncü kişi lehine geçerliliğini korur. - Hakkın kullanılması, satış koşullarıyla payın diğer paydaşa geçmesini sağlar; kullanım usulü ve bedel ödeme m.733 ve m.734 kapsamında belirlenir. ### Tam pay satışı ile kısmi pay satışı arasındaki fark nedir? - Paydaşın payının tamamını satması, paydaşlık ilişkisinin tümüyle üçüncü kişiye geçmesi anlamına gelir. - Paydaşın payının yalnız bir bölümünü satması, satılan kısmın üçüncü kişiye geçmesi anlamına gelir. Sonuç: Madde her iki hâli de açıkça kapsar; önalım hakkı her iki durumda da doğar. ### Paydaşa satış ile paydaş dışı üçüncü kişiye satış arasındaki fark nedir? - Pay zaten bir paydaşa devrediliyorsa, bu devir paydaşlar arasında olduğu için önalım hakkının konusu olmaz. - Pay paydaş olmayan bir üçüncü kişiye devrediliyorsa, maddenin koşulu gerçekleşir. Sonuç: Önalım hakkı yalnız paydaş dışı üçüncü kişiye yapılan satışta doğar. ### m.732: sık yapılan hatalar nelerdir? - Önalım hakkını yalnız tam pay satışına bağlamak; madde kısmi pay satışını da kapsar. - Paydaşa yapılan devri de önalım konusu saymak; hak yalnız paydaş dışı üçüncü kişiye satışta doğar. - Önalım hakkını sözleşmeden doğan bir hak gibi yorumlamak; hak kanundan doğar. - Kullanım süresi ve bildirim koşullarını bu madde metninden çıkarmaya çalışmak; bunlar m.733 ve m.734'te yer alır. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Önalım hakkının kanundan doğduğu ve paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşa payı öncelikle satın alma imkânı verdiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/1029 E., 2023/1184 K., 29.11.2023) - Önalım hakkının taşınmazın malikleri olan paydaşlara tanındığı kabul edilmektedir. (Genel Kurul, 2018/13305 E., 15.12.2021) - Maddenin m.733 ve m.734 ile birlikte değerlendirildiği, hakkın kullanılmasının bu maddeler çerçevesinde ele alındığı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/218 E., 2025/30 K., 12.02.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2024/447 E., 2025/400 K., 25.06.2025) - Maddenin hem tam hem kısmi pay satışını kapsadığı, paydaşın payını kısmen devretmesinin de önalım hakkını doğurduğu kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/711 E., 2023/436 K., 10.05.2023) ### Nasıl ispat edilir? - Önalım hakkını ileri süren paydaşın, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olduğunu tapu kaydıyla ispatlaması gerekir. - Bir paydaşın payını üçüncü kişiye sattığını satış sözleşmesi ya da tapu kaydıyla ispat etmesi gerekir; satışın paydaş dışı kişiye yapıldığı da bu belgelerle gösterilir. - Satış sözleşmesinin varlığı ve tarihi, tapu kaydı veya resmi senet ile ispatlanır; tanık beyanı bu belgelerin yerini tutmaz. - Karşı taraf, satışın paydaşa yapıldığını ya da hakkın kullanılmadığını ileri sürerse bu savunmasını ispatla yükümlüdür. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - 4721 m.733: Önalım hakkının kullanılmasının yasaklandığı ve feragat edilebildiği halleri düzenler; m.732 kapsamındaki hakkın sınırını çizer. - 4721 m.734: Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hak düşürücü süre ve bildirim koşullarını düzenler; m.732'de doğan hakkın kullanımını sınırlar. - 4721 m.699: Paylı mülkiyetin genel hükümlerini düzenler; m.732 bu rejimin içinde uygulanır. ## [TMK m.733](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-733) TMK m.733, paylı mülkiyette yasal önalım hakkının kullanılmasını sınırlayan hâlleri, önalım hakkından feragatin şeklini ve tapu şerhini, satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini ve önalım hakkının düşme sürelerini düzenler. Madde, paydaşlar arasındaki yasal önalım hakkına ilişkin olup, paylı mülkiyet ilişkisinde bir paydaşın payını üçüncü kişiye satışında uygulanır. Madde, önalım hakkının doğma koşullarını, hakkın kullanım usulünü ve kullanılmasına ilişkin ayrıntılı hesabı düzenlemez; bu konular TMK m.732 ve m.734 ile ilgilidir. Önalım davasının açılış usulü, dava yoluyla ileri sürülme biçimi ve yargılama kuralları bu maddenin kapsamı dışındadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ile ilgili hükümler de bu maddede yer almaz. ### m.733: hangi kavramlar bilinmeli? - **Yasal önalım hakkı**: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşın satışa katılarak payı kendisi edinebilmesini sağlayan hakkıdır. Hak, kanundan doğar ve satış bedeli ile koşulların aynı şekilde karşılanmasına bağlıdır. - **Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satış**: 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca yapılan satışlardır. Bu satışlarda önalım hakkı kullanılamaz; kanun bu satışları önalım hakkının dışında tutar. - **Cebrî artırmayla satış**: Mahkeme veya icra organı eliyle, borçlunun malının zorla açık artırma yoluyla satılmasıdır. Bu satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz. - **Önalım hakkından feragat**: Önalım hakkından genel feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir; belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. - **Noter aracılığıyla bildirim**: Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter yoluyla bildirilmesidir. Bu bildirim, önalım hakkının üç aylık süresinin başlangıcını belirleyen olgudur. - **Düşme süresi**: Önalım hakkının kullanılmadan geçmesiyle hakkın sona erdiği süredir. Üç aylık süre bildirim tarihine, bir yıllık süre ise satış tarihine bağlıdır ve hangisi önce dolarsa hak düşer. ### m.733: hangi şartlar aranır? - Paylı mülkiyette bir paydaşın payının üçüncü kişiye satılmış olması gerekir; satış, Devlet İhale Kanunu kapsamında veya cebrî artırmayla yapılmamış olmalıdır. - Önalım hakkı sahibi olan diğer paydaş, satışın kendisine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde hakkını kullanmalıdır. - Satışın üzerinden bir yıl geçmeden önalım hakkı kullanılmış olmalıdır; bir yıl geçtikten sonra bildirim yapılmış olsa dahi hak düşmüş olur. - Önalım hakkından feragat yapılmışsa, feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. - Belirli bir satış için yapılan feragat yazılı şekle tabidir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir. ### m.733: hangi sonuçları doğurur? - Devlet İhale Kanunu kapsamındaki veya cebrî artırmayla yapılan satışta önalım hakkı doğmaz ve kullanılamaz. - Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi, üç aylık sürenin başlangıcını oluşturur. - Üç ay geçtiğinde veya satışın üzerinden bir yıl geçtiğinde, hangisi önce gerçekleşirse, önalım hakkı düşer. - Geçerli bir feragat yapılmışsa, feragat eden paydaş önalım hakkını kullanamaz. - Feragat resmî şekilde yapılmamış veya tapu kütüğüne şerh verilmemişse, feragatin hukuki sonuç doğurup doğurmayacağı tartışmalıdır; metin bu durumda açık bir sonuç bağlamamıştır. ### Devlet İhale Kanunu satışı ile ferdi satış arasındaki fark nedir? - 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satış, ihale usulüyle gerçekleşir. - Paydaşın payını serbestçe üçüncü kişiye satması, bu kapsamda değildir. Sonuç: İhale kapsamındaki satışta önalım hakkı kullanılamaz; ferdi satışta ise hak doğar ve kullanılabilir. ### Cebrî artırma ile gönüllü satış arasındaki fark nedir? - Cebrî artırmayla yapılan satış, icra veya mahkeme eliyle gerçekleşir. - Paydaşın kendi iradesiyle yaptığı satış, gönüllü satıştır. Sonuç: Cebrî artırmada önalım hakkı kullanılamaz; gönüllü satışta hak kullanılabilir. ### Üç aylık süre ile bir yıllık süre arasındaki fark nedir? - Üç aylık süre, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten işler. - Bir yıllık süre, satışın yapıldığı tarihten işler ve bildirimden bağımsızdır. Sonuç: Hangi süre önce dolarsa önalım hakkı o süre sonunda düşer; bildirimin geç yapılması bir yıllık sürenin sonunu değiştirmez. ### Satıştan önce feragat ile satıştan sonra feragat arasındaki fark nedir? - Satıştan önce yapılan feragat, henüz doğmamış bir satışa ilişkin olarak yazılı şekilde yapılır. - Satıştan sonra yapılan feragat, gerçekleşmiş satış bakımından yapılır. Sonuç: Her iki durumda da belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tâbidir; resmî şekil ve tapu şerhi yalnızca önalım hakkından genel feragat için gerekir. ### m.733: sık yapılan hatalar nelerdir? - Üç aylık süreyi, paydaşın satışı öğrendiği tarihten başlatmak; süre bildirim tarihine bağlıdır ve öğrenme tarihi süreyi başlatmaz. - Bir yıllık süreyi bildirim tarihinden saymak; bu süre satışın yapıldığı tarihten işler ve bildirimin geç yapılması bu sonucu değiştirmez. - Noter aracılığıyla bildirim yapılmadan üç aylık süreyi işlemiş saymak; bildirim yapılmamışsa üç aylık süre başlamamış olur. - Feragatin sözlü veya tapu şerhi olmadan yapılmasını geçerli saymak; m.733 resmî şekil ve tapu şerhini zorunlu kılar. - Devlet İhale Kanunu veya cebrî artırmayla yapılan satışta önalım hakkı bulunduğunu varsaymak; bu satışlarda hak kullanılamaz. - Madde değişikliği öncesi kararlarda önalım hakkının kullanılamayacağı satışlara ilişkin ilkelerin doğrudan uygulanabileceğini varsaymak; 24/12/2025 tarihli değişiklikle yalnız birinci fıkra değiştirilmiş ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar da eklenmiştir. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Yasal önalım süresinin başlangıcı için noter aracılığıyla yapılan bildirimin aranması ve bu bildirim yapılmadan, paydaşın satışı başka yolla öğrenmiş olsa dahi süre işlemeye başlamaz kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2005/358 E., 2005/470 K., 21.09.2005; Hukuk Genel Kurulu, 2005/230 E., 2005/244 K., 13.04.2005) - Üç aylık sürenin noter bildirimine bağlandığı, ancak bir yıllık sürenin satış tarihinden başladığı ve bu sürenin bildirimden bağımsız olarak dolduğu kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2024/447 E., 2025/400 K., 25.06.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2022/890 E., 2023/1223 K., 13.12.2023) ### Nasıl ispat edilir? - Önalım hakkını ileri süren paydaş, satışın noter aracılığıyla kendisine bildirildiğini ve bildirim tarihini ispatlamakla yükümlüdür; bildirim yazısı ve noter tebliği bu amaçla kullanılır. - Önalım hakkının üç ay içinde kullanıldığını, paydaş dava veya bildirim yoluyla ispatlamalıdır; süre hesabında bildirimin tarihi belirleyicidir. - Satışın yapıldığı tarih, tapu kaydı ve satış sözleşmesi ile ispat edilir; bir yıllık sürenin dolup dolmadığı bu belgelerle belirlenir. - Feragatin varlığını ileri süren taraf, resmî şekle uygun yazılı feragat belgesini ve tapu kütüğüne şerhin yapıldığını ispatlamakla yükümlüdür; şerh tapu kaydından görülür. - Önalım hakkının Devlet İhale Kanunu veya cebrî artırma kapsamında olduğunu ileri süren taraf, satışın bu türden olduğunu ihale belgesi veya icra dosyası ile ispatlar. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - [4721 sayılı Kanun m.732](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-732): Yasal önalım hakkının paylı mülkiyetteki doğumunu ve kapsamını düzenler; m.733 bu hakkın kullanılmasına ilişkin sınırları ve süreleri belirler. - [4721 sayılı Kanun m.734](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-734): Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin ayrıntılı usul ve bedel kurallarını içerir; m.733'teki süre ve bildirim koşulları ile birlikte uygulanır. - 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu: İhale yoluyla yapılan satışları tanımlar; m.733 bu satışları önalım hakkı dışında tutar. ## [TMK m.734](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-734) Madde, kanundan doğan önalım hakkının (paylı mülkiyette pay satışında diğer paydaşların ön alım hakkı) dava yoluyla nasıl kullanılacağını düzenler. Maddenin birinci fıkrası önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını belirtir. İkinci fıkra, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkimce belirlenmesini, önalım hakkı sahibinin bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmasını ve yatırılan bedelin hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla ilgilisine ödenmesini düzenler. Madde, önalım hakkının doğum koşullarını, satışta bildirim yükümlülüğünü, hak düşürücü sürelerini ve pay satışının geçerliliğini düzenlemez (m.732, m.733, m.735). Tapu sicilinde şerhi, paydaşlar arası sözleşmesel önalım hakkını, kat mülkiyeti ve tarım arazilerine ilişkin özel ön alım düzenlemelerini bu madde kapsamında değerlendirmek gerekmez. ### m.734: hangi kavramlar bilinmeli? - **Önalım hakkı**: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların aynı koşullarla payı satın alabilmesini sağlayan kanuni haktır. Bu madde hakkın doğumunu değil, kullanılış biçimini düzenler. - **Dava yoluyla kullanma**: Önalım hakkının, satın alma beyanıyla değil, alıcıya karşı açılan dava ile gerçekleştirilmesidir. Dava, payın önalım hakkı sahibi adına tescilini amaçlar. - **Rayiç bedel**: Dava konusu payın dava tarihindeki piyasa değeri olarak hâkimce belirlenen bedeldir. Bu bedel, alıcının ödediği bedelle bağlı değildir; hâkim tarafından gecikmeksizin tespit edilir. - **Kesin süre**: Hâkimin, önalım hakkı sahibine bedeli yatırması için verdiği süredir. Süre kesin olduğundan, içinde yerine getirilmeyen yükümlülük tescil kararının verilmesini engeller. - **Nemalandırılmak üzere yatırma**: Bedelin hâkimin belirlediği yere, getiri sağlanacak biçimde konulmasıdır. Yatırılan bedel hükmün kesinleşmesine kadar bu yerde kalır ve nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. - **Tapu giderleri**: Pay devrine ilişkin tapu harç ve masrafları olup alıcıya düşen kısmı, önalım hakkı sahibi tarafından bedelle birlikte yatırılır. ### m.734: hangi şartlar aranır? - Önalım hakkı sahibinin, paylı mülkiyette bir paydaşın payının üçüncü kişiye satıldığını öğrenmiş ve bu satışa dayanan önalım hakkını doğurmuş olması gerekir. - Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılmalıdır; satın alma beyanı tek başına sonuç doğurmaz. - Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmelidir. - Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmalıdır. - Yatırma yükümlülüğü verilen kesin süre içinde yerine getirilmemişse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. ### m.734: hangi sonuçları doğurur? - Önalım hakkı sahibi, rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde yatırırsa payın onun adına tesciline karar verilebilir. - Kesin süre içinde yatırma yapılmazsa önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. - Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. - Hüküm kesinleşmeden bedel ilgiliye ödenmez; hâkimin belirlediği yerde nemalandırılır. - Dava reddedilirse yatırılan bedelin ilgilisine nemalarıyla ödenmesi, hükmün kesinleşmesi ile belirlenir. ### Dava açma ile bedel yatırma arasındaki fark nedir? - Önalım hakkı sahibinin dava açması, hakkı dava yoluyla kullanmasının ilk adımıdır. - Bedelin yatırılması, hâkimin verdiği kesin süre içinde yapılan ikinci ve zorunlu adımdır. Sonuç: Dava açmak tek başına tescil için yeterli değildir; kesin süre içinde yatırma yapılmazsa tescil kararı verilemez. ### Rayiç bedel ile alıcının ödediği bedel arasındaki fark nedir? - Yatırılacak tutar, hâkimin dava konusu payın rayiç bedeli olarak belirlediği değerdir. - Alıcının sözleşmede ödediği satış bedeli, yatırılacak tutarın doğrudan ölçüsü değildir. Sonuç: Hâkim rayiç bedeli belirlemeli; satış bedelinin rayiçten farklı olması yatırılacak tutarı değiştirmez. ### Yatırılan bedel ile kesinleşmeden önceki durum arasındaki fark nedir? - Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesine kadar hâkimin belirlediği yerde bekler. - Hükmün kesinleşmesi, bedelin ilgilisine ödenmesi için gerekli andır. Sonuç: Bedel, kesinleşmeden önce alıcıya ödenmez; kesinleşme ile birlikte nemalarıyla ödenir. ### m.734: sık yapılan hatalar nelerdir? - Hâkimin belirlediği rayiç bedel yerine alıcının ödediği satış bedelini esas almak; yatırılacak tutar rayiç bedel üzerinden hesaplanmalıdır. - Kesin süreyi kaçırmak ve tescil kararının verilebileceğini varsaymak; süre içinde yatırma yapılmazsa tescile karar verilemez. - Yatırılan bedeli hüküm kesinleşmeden alıcıya ödemek; bedel, hükmün kesinleşmesine kadar yerinde nemalandırılır. - Tapu giderlerini yalnızca bedele dahil etmek ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırma kapsamından çıkarmak; alıcıya düşen tapu giderleri de yatırılmalıdır. - Dava açmayı yeterli görüp bedel yatırmayı unutmak; önalım hakkı dava ile kullanılır ancak yatırma yükümlülüğü ayrıca yerine getirilmelidir. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Önalım davasında rayiç bedelin bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi ve bu bedelin hâkim tarafından tespit edilmesi uygulamada kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/3103 E., 2026/742 K., 12.02.2026) - Kanundan doğan önalım hakkının kullanılmasında kanun hükümlerinin 732 ila 735. maddeler arasında birlikte değerlendirilmesi kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2020/271 E., 2022/1341 K., 19.10.2022) - Önalım hakkı sahibinin bedel yatırma yükümlülüğünün hâkimin verdiği süre içinde yerine getirilmesi, tescil kararının ön koşulu olarak kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2009/221 E., 2009/265 K., 17.06.2009) ### Nasıl ispat edilir? - Asıl talebi ileri süren önalım hakkı sahibi, hakkının doğduğunu, yani paylı mülkiyet ve pay satışını, tapu kaydı ve satış belgeleriyle ispatlamakla yükümlüdür. - Dava konusu payın rayiç bedeli, hâkimin atayacağı bilirkişi raporu ile belirlenir; taraflar bu konuda delil gösterebilir. - Önalım hakkı sahibi, belirlenen bedeli kesin süre içinde yatırdığını makbuzla ispatlar; yatırma yapılmadığını ise alıcı ve mahkeme kayıtları ortaya koyar. - Alıcı, satışın geçersizliği veya hakkın düştüğü savunmasını yaparsa bu savunmanın vakıalarını kendisi ispatlamakla yükümlüdür. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - 4721 m.732: Önalım hakkının kanundan doğan hâlini ve hakkın sahibini düzenler; bu maddedeki dava ve bedel yükümlülüğü o hakkın kullanılmasına ilişkindir. - 4721 m.733: Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin ön alım hakkı kapsamı ve birden çok hak sahibi arasında öncelik ile ilgilidir; bu madde ile birlikte değerlendirilir. - 4721 m.735: Önalım hakkının kullanılma süresi ve bildirim gibi hak düşürücü koşulları düzenler; dava yoluyla kullanmanın süre sınırını bu madde ile birlikte belirler. ## [TMK m.735 — Sözleşmeden doğan önalım hakkı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-735) Madde, tapu kütüğüne şerh verilmiş sözleşmeden doğan önalım hakkının hangi koşullarla ve hangi süre içinde üçüncü kişilere karşı kullanılabileceğini, şerhin etkisinin sona ereceği süreyi ve yasal önalım hükümlerinin sözleşmeden doğan önalım hakkına kıyasen uygulanmasını düzenler. Hak, taşınmazın malikine ve şerh sonrası kazanan her malike karşı ileri sürülebilir. Maddede yer almayan konular: önalım sözleşmesinin kurulması ve şekli, sözleşmede ön alım süresinin en çok on yıl olarak kararlaştırılması (TBK m.237 vd. ve 735 dışında TMK kuralları), devredilebilirlik ve miras yoluyla geçiş (TBK m.239), yasal önalım hakkının kendisi (TMK m.732-734), ve satışa ilişkin bildirim yükümlülüğü ile hak sahibinin kullanım usulü (TBK m.240-242). ### Sözleşmeden doğan önalım hakkı: hangi kavramlar bilinmeli? - **Sözleşmeden doğan önalım hakkı**: Malikin taşınmazını üçüncü bir kişiye satması halinde, önalım sözleşmesinin lehtarına satışa katılma ve taşınmazı kendisi adına alma yetkisi veren, sözleşmeye dayanan hak. Kanundan değil malikin iradesinden doğar. - **Tapu şerhi**: Önalım hakkının tapu kütüğüne işlenmesi. Şerh, hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar; şerhsiz hak yalnızca sözleşmenin tarafları arasında etkilidir. - **Şerhin etkisi**: Şerhin üçüncü kişilere karşı hakkı koruyan etkisi. Madde metnine göre bu etki her durumda şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer. - **Olağan (sınırsız) önalım**: Tapu şerhinde kullanma koşulları belirtilmemişse söz konusu olan önalım türü. Bu halde üçüncü kişinin satışındaki koşullar esas alınır. - **Nitelikli (sınırlı) önalım**: Tapu şerhinde kullanma koşullarının belirtildiği önalım türü. Hak yalnız şerhte yazılı koşullar gerçekleştiğinde kullanılabilir. - **Her malike karşı kullanılabilirlik**: Şerhten sonra taşınmazın mülkiyetini kazanan kişilere karşı da hakkın ileri sürülebilmesi. Şerhin üçüncü kişilere karşı etkisinin sonucudur. ### Sözleşmeden doğan önalım hakkı: hangi şartlar aranır? - Önalım hakkının tapu kütüğüne şerh edilmiş olması gerekir; şerhsiz sözleşmeden doğan hak üçüncü malike karşı bu maddeye dayanarak kullanılamaz. - Şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmemiş olmalıdır; on yıl geçtiğinde şerhin etkisi kendiliğinden sona erer. - Hakkın kullanılması, şerhte belirtilen süre içinde yapılmalıdır. - Şerhte belirtilen koşullar gerçekleşmiş olmalıdır. Kütükte koşullar belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. - Hak, taşınmazın malikine karşı değil, şerh sonrası mülkiyeti kazanan her malike karşı kullanılır; bu yönden kullanım, şerhin üçüncü kişilere karşı etkisine dayanır. - Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkı bakımından da geçerli olmalıdır. ### Sözleşmeden doğan önalım hakkı: hangi sonuçları doğurur? - Şerh verilmiş ve şerhte belirtilen süre ile koşullar gerçekleşmişse hak, taşınmazı satın alan kişiye ve sonradan mülkiyeti kazanan her malike karşı kullanılabilir. - Şerhte koşullar belirtilmemişse üçüncü kişiyle yapılan satıştaki koşullar esas alınır ve hak bu koşullarla kullanılır. - Şerhin verildiği tarihten on yıl geçtiğinde şerhin etkisi sona erer; bu durumda şerh sonrası kazanan üçüncü kişilere karşı hak ileri sürülemez. - Şerh yoksa hak üçüncü malike karşı bu maddeye dayanılarak kullanılamaz; hak yalnız sözleşmenin tarafları arasında etkilidir. - Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkı bakımından da uygulanır; bu hükümlere aykırı sözleşme kayıtlarının geçerliliği madde metninde düzenlenmemiştir. ### Olağan önalım ile nitelikli önalım arasındaki fark nedir? - Şerhte kullanma koşulları belirtilmemişse olağan (sınırsız) önalım söz konusudur. - Şerhte koşullar belirtilmişse nitelikli (sınırlı) önalım söz konusudur ve hak yalnız bu koşullar altında kullanılabilir. Sonuç: Olağan önalımda üçüncü kişinin satış koşulları esas alınır; nitelikli önalımda şerhteki koşullar belirleyicidir. ### Şerhli hak ile şerhsiz hak arasındaki fark nedir? - Tapu kütüğüne şerh verilmiş sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullarda her malike karşı kullanılabilir. - Şerh verilmemiş önalım hakkı ise üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez; yalnızca sözleşmenin tarafları arasında etkilidir. Sonuç: Şerh, hakkın üçüncü malikler bakımından kullanılabilirliğinin ön koşuludur. ### Şerhin etkisi ile hakkın sözleşmedeki süresi arasındaki fark nedir? - Şerhin etkisi, her durumda şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer. - Sözleşmede kararlaştırılan önalım süresi ise şerhte belirtilen süre ile bağlıdır ve TBK'nin ilgili hükmü çerçevesinde yorumlanır. Sonuç: Sözleşmede daha uzun bir süre öngörülmüş olsa bile, şerhin üçüncü kişilere karşı etkisi on yılı aşamaz. ### Yasal önalım ile sözleşmeden doğan önalım (kullanım ve vazgeçme) arasındaki fark nedir? - Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler kanundan doğan önalım hakkı için düzenlenmiştir. - Sözleşmeden doğan önalım hakkı da bu hükümlere 735/III uyarınca tabidir. Sonuç: Kullanım ve vazgeçmeye ilişkin kurallar her iki önalım türü için aynı şekilde uygulanır. ### Sözleşmeden doğan önalım hakkı: sık yapılan hatalar nelerdir? - Tapu şerhinin on yıllık süresini sözleşmede kararlaştırılan daha uzun süreye göre hesaplamak; şerhin etkisi her durumda on yılla sınırlıdır. - Şerhsiz sözleşmeden doğan önalım hakkını üçüncü kişilere karşı kullanılabilir saymak; hak yalnız taraflar arasında geçerlidir. - Şerhte koşullar belirtilmemişken koşulsuz bir hak olduğunu varsaymak; kütükte koşul yoksa üçüncü kişinin satış koşulları esas alınmalıdır. - Yasal önalım hakkı için öngörülen süreleri (TMK 733) doğrudan sözleşmeden doğan hakka uygulamak; 735/III yalnızca kullanım ve vazgeçme hükümlerini kıyasen bağlar, süreleri değil. - Şerhin on yıl dolmasının hakkı kendiliğinden düşürdüğünü söylemek; madde yalnızca şerhin etkisinin sona ereceğini düzenler. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Sözleşmeden doğan önalım hakkı kanundan değil malikin iradesinden doğan iradi bir kısıtlama olarak ele alınmakta, bu nedenle üçüncü kişi bakımından yalnızca şerh yoluyla etkili kılınabilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/4513 E., 2025/2381 K., 05.05.2025) - Tapu şerhinin on yıllık etkisinin, kira ilişkisinin on yılı aşıp devam etmesi halinde de süre dolduğunda sona erdiği yönünde değerlendirme yapılmaktadır. (7. Hukuk Dairesi, 2024/4513 E., 2025/2381 K., 05.05.2025) - Önalım hakkının kullanılması, kanundan doğan önalım hükümleri ile birlikte 4721 sayılı Kanun'un 732 ve 735. maddeleri çerçevesinde dava yoluyla gerçekleştirilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/314 E., 2024/3177 K., 04.06.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2024/1051 E., 2024/1814 K., 27.03.2024; 2022/135 E., 2023/30 K., 16.02.2023) - Yasal önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkı arasında kullanım ve vazgeçme bakımından kıyas yapılmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2020/271 E., 2022/1341 K., 19.10.2022) ### Nasıl ispat edilir? - Önalım hakkını ileri süren kişi, sözleşmenin varlığını, tapu kütüğünde şerhin bulunduğunu ve şerhin on yıllık süre içinde olduğunu ispatlamakla yükümlüdür; bunun için önalım sözleşmesi ile tapu kaydı kullanılır. - Şerhte koşullar belirtilmişse, davacı bu koşulların gerçekleştiğini ispat etmelidir; koşullar belirtilmemişse üçüncü kişiyle yapılan satışın koşulları ortaya konularak ispat edilir. - Karşı taraf, şerhin on yılın dolması nedeniyle etkisini yitirdiğini savunuyorsa, şerh tarihini gösteren tapu kaydı ile bu savunmayı ispatlamakla yükümlüdür. - Satışın üçüncü kişiye yapıldığı ve koşulları, satış sözleşmesi ve tapu kaydı ile ispatlanır; bu belgelerin yokluğu halinde tanık dinletilebilir ancak tapu kaydı üstün delildir. - Yasal önalım hükümlerinin kıyasen uygulanması nedeniyle vazgeçme veya kullanım iddialarını öne süren taraf, bu iddiasını yazılı belgeyle ispatlamalıdır. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - 4721 m.732: Yasal önalım hakkını düzenler; 735/III uyarınca kullanım ve vazgeçme hükümleri bu maddeden sözleşmeden doğan hakka da uygulanır. - 4721 m.733: Yasal önalım hakkının kullanım süresini (üç ay ve iki yıl) belirler; 735/III yoluyla sözleşmeden doğan hakkın kullanılmasına da kıyasen uygulanır. - 4721 m.734: Yasal önalım hakkının dava yoluyla kullanılmasını düzenler; sözleşmeden doğan hakkın da dava yoluyla kullanılmasının dayanağıdır. - 4721 m.1009: Tapuya şerh verilen hakkın sonradan kazanılan hak sahiplerine karşı ileri sürülebilmesini düzenler; 735/I'in üçüncü kişilere karşı etkisinin tamamlayıcısıdır. - 6098 m.239: Sözleşmeden doğan önalım hakkının devredilebilirliğini ve miras yoluyla geçişini düzenler; bu madde kapsamına girmez. - 6098 m.240-242: Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması, koşulları ve hükümlerini düzenler; 735 bu konuları ayrıca düzenlemez. - 6098 m.237: Önalım sözleşmesinin şekli ve sözleşmeden doğan önalım hakkının kurulmasına ilişkin genel hükümleri içerir. ## [TMK m.736 — Alım ve geri alım hakları](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-736) Madde, tapu siciline şerh verilmiş alım ve geri alım haklarının şerhte belirtilen süre içinde kimlere karşı kullanılabileceğini ve şerhin etkisinin en çok ne kadar süreyle devam edeceğini düzenler. Hak, şerh edilmesi halinde her malike karşı ileri sürülebilir. Madde, alım ve geri alım haklarının kuruluşunu, sözleşme şeklini, devredilebilirliğini ve kullanılma biçimini düzenlemez; bunlar sırasıyla alım sözleşmesi (TMK m.1009 ve TBK m.237-239 çerçevesinde) ve geri alım hakkına ilişkin hükümlerle birlikte değerlendirilir. Taşınmaz üzerinde tapu siciline şerh ve şerhin kapsamı Tapu Kanunu hükümlerine de bağlıdır. Ayrıca alım hakkının mirasçılara geçişi (TMK m.1009 ve miras hukuku), sözleşmeden doğan önalım hakkı ve tapu sicilinde şerhin koşulları bu maddenin kapsamı dışındadır. ### Alım ve geri alım hakları: hangi kavramlar bilinmeli? - **Alım hakkı**: Hak sahibine, tek taraflı irade beyanıyla taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi veren, kurucu yenilik doğuran bir haktır. Kullanıldığında malikle hak sahibi arasında satış sözleşmesi kurulur. - **Geri alım hakkı**: Taşınmazını bir başkasına devreden kişiye, tek taraflı irade beyanıyla o taşınmazı geri alabilme yetkisi veren kurucu yenilik doğurucu bir haktır. Geri alma bedeli açıkça kararlaştırılmamışsa, taşınmaz satılırken ödenen bedel esas alınır. - **Şerh**: Hakkın tapu kütüğüne kaydedilerek üçüncü kişilere karşı duyurulmasıdır. Şerhin etkisi, şerhte belirtilen süre ile ve her hâlde şerh tarihinden itibaren on yıl ile sınırlıdır. - **Her malike karşı kullanılabilme**: Şerh sayesinde hakkın, taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesidir. Şerh yoksa hak yalnızca sözleşmenin tarafı olan malike ve onun külli halefine karşı ileri sürülebilir. - **İfaya zorlama davası**: Malik devir borcunu ifa etmediğinde hak sahibinin mülkiyetin kendisine ait olduğuna karar verilmesini istediği dava türüdür. Kararın kesinleşmesiyle mülkiyet tescil olmaksızın kazanılır. ### Alım ve geri alım hakları: hangi şartlar aranır? - Alım veya geri alım hakkının geçerli bir sözleşmeyle kurulmuş ve taşınmaz için resmi şekle uygun biçimde yapılmış olması gerekir. - Hakkın tapu siciline şerh edilmiş olması gerekir; şerh yoksa hak yalnız sözleşmenin tarafı olan malike ve külli halefine karşı ileri sürülebilir. - Hakkın kullanılması, şerhte belirtilen süre içinde yapılmış olmalıdır. - Hakkın kullanılması, şerhte belirtilen süre içinde bulunduğu sırada taşınmazın hangi malik adına kayıtlı olduğuna bakılmaksızın her malike karşı mümkün olmalıdır. - Şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmemiş olmalıdır; on yıl geçmişse şerh, şerhte belirtilen süre ne olursa olsun etkisini yitirir. - Hak kullanılırken tek taraflı irade beyanının malike ulaştırılmış olması gerekir. ### Alım ve geri alım hakları: hangi sonuçları doğurur? - Şerh edilmiş alım veya geri alım hakkı, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. - Şerhin etkisi, şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçtiğinde her durumda sona erer. - Şerhte belirtilen süre geçmiş ya da on yıl dolmuşsa hak, taşınmazın sonraki malikine karşı kullanılamaz. - Şerh yoksa hak yalnız sözleşmenin tarafı olan malike ve onun külli halefine karşı ileri sürülebilir. - Şerhli hakkın kullanılması, kullanan ile malik arasında satış ilişkisi doğurur; bu ilişki şerhin etkisi sona ermeden kurulmuş olmalıdır. ### Şerhli hak ile şerhsiz hak arasındaki fark nedir? - Tapu siciline şerh edilmiş alım veya geri alım hakkı, taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. - Şerh edilmemiş hak yalnız sözleşmenin tarafı olan malike ve onun külli halefine karşı kullanılabilir. Sonuç: Şerhli hakkın kullanılması, taşınmazın üçüncü kişiye geçmiş olmasına rağmen hak sahibine mülkiyet kazandırabilir. ### Şerhte belirtilen süre ile on yıllık azami süre arasındaki fark nedir? - Şerhte belirtilen süre, hakkın şerh etkisinin devam edeceği süredir. - On yıllık süre, şerhte hangi süre belirtilmiş olursa olsun şerhin etkisini sona erdiren azami sınırdır. Sonuç: Şerhte on yıldan uzun süre yazılmış olsa bile şerhin etkisi on yılda sona erer. ### Alım hakkı ile geri alım hakkı arasındaki fark nedir? - Alım hakkı, taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini verir ve hak sahibi bu hakkı kullanarak satış ilişkisi kurar. - Geri alım hakkı, taşınmazı önceden devreden kişiye geri alma yetkisi verir ve geri alma bedeli açıkça kararlaştırılmamışsa devir bedeli esas alınır. Sonuç: Her iki hak da şerh edilebilir ve madde bakımından aynı süre sınırına tabidir; bedel belirlenmesi bakımından ayrılırlar. ### Alım ve geri alım hakları: sık yapılan hatalar nelerdir? - Şerhte belirtilen süreyi on yıldan uzun kabul etmek; on yıllık sınır şerhte yazılan süreden bağımsız olarak her durumda uygulanır. - Şerhin etkisinin on yıl sonra sona ermesini hakkın kendisinin sona ermesi olarak yorumlamak; madde yalnızca şerhin etkisinden söz eder. - Şerhin verildiği tarih yerine hakkın doğduğu veya sözleşmenin yapıldığı tarihi esas almak; on yıllık süre şerh tarihinden hesaplanır. - Şerh edilmemiş alım hakkını her malike karşı ileri sürülebilir saymak; bu hak yalnız sözleşmenin tarafı olan malike ve külli halefine karşı kullanılabilir. - Geri alım hakkında geri alma bedelini açıkça kararlaştırılmamış saymak; bu durumda taşınmazın satış bedeli esas alınır. ### Uygulamada nasıl yorumlanıyor? - Alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, hakkın şerhli olup olmadığı ve şerh süresinin geçip geçmediği dava konusu olarak incelenmektedir. (14. Hukuk Dairesi, 2021/659 E., 2021/1511 K., 04.03.2021; 14. Hukuk Dairesi, 2020/21 E., 2020/5522 K., 28.09.2020) - Alım hakkının kullanılmasıyla malik ile hak sahibi arasında satış ilişkisi kurulacağı ve bu ilişkiye dayalı alacak davalarının da alım sözleşmesinden doğan uyuşmazlık olarak görüldüğü kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/2697 E., 2024/3442 K., 12.06.2024) - Yüksek mahkeme kararlarında alım hakkının kullanılmasının dava yoluyla yapılmasının hak arama özgürlüğüyle bağlantılı tartışıldığı görülmektedir. (2003/34 E., 2007/94 K., 12.12.2007; 2024/152 E., 2025/116 K., 03.06.2025) ### Nasıl ispat edilir? - Alım veya geri alım hakkını ileri süren kişi, hakkın geçerli bir sözleşmeyle ve resmi şekilde kurulduğunu ispat yükü altındadır; bu belge tapu kaydı ve resmi senetle ispatlanır. - Hakkın tapu siciline şerh edildiğini ispat yükü hak sahibindedir; bu, tapu kaydının celbiyle ispatlanır. - Şerhte belirtilen sürenin geçmediğini ve on yılın dolmadığını gösterme yükü hak sahibindedir; şerh tarihi tapu kaydından anlaşılır. - Karşı taraf, sürenin geçtiğini veya şerhin bulunmadığını savunursa bu savunmasını tapu kaydı ve tapu sicili belgeleriyle ispatlar. ### Hangi maddelerle birlikte okunmalı? - 4721 m.1009: Alım hakkının kapsamına ilişkin bağlantılı hükümdür; alım hakkının tapuya şerhi ve hakkın kullanımı bakımından bu maddeyle birlikte okunur. - 4721 m.735: Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu siciline şerhini ve şerh süresini düzenler; bu maddeyle aynı süre sınırı yaklaşımını paylaşır. - 6098 m.237: Alım ve geri alım sözleşmelerinin geçerlilik şeklini düzenler; taşınmaz için resmi şekil koşulu bu maddenin uygulanması için ön koşuldur. - 6098 m.238: Sözleşmeden doğan önalım, geri alım ve alım haklarının en çok on yıl için kurulabileceğini ve tapu siciline şerh edilebileceğini düzenler; bu maddeyle uyumlu bir sınır getirir. - 6098 m.239: Alım ve geri alım haklarının devredilemeyeceğini, ancak mirasla geçtiğini düzenler; hakkın kullanımına konu olan kişi değişikliğini sınırlar. ## Süreler | Süre | Madde | Hüküm | |---|---|---| | üç ay | [m.733](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-733) | Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. c. | | bir yıl | [m.733](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-733) | Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. c. | | on yıl | [m.735](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-735) | Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. | | on yıl | [m.736](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-736) | Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. | ## Konuda geçen kararlar - 2025/93 E., 2025/153 K., 10.07.2025 (m.731) - 2024/152 E., 2025/116 K., 03.06.2025 (m.736) - 2022/135 E., 2023/30 K., 16.02.2023 (m.735) - 2003/34 E., 2007/94 K., 12.12.2007 (m.736) - Hukuk Genel Kurulu, 2024/447 E., 2025/400 K., 25.06.2025 (m.732) - Hukuk Genel Kurulu, 2023/218 E., 2025/30 K., 12.02.2025 (m.732) - Hukuk Genel Kurulu, 2022/890 E., 2023/1223 K., 13.12.2023 (m.732) - Hukuk Genel Kurulu, 2022/1029 E., 2023/1184 K., 29.11.2023 (m.732) - Hukuk Genel Kurulu, 2022/711 E., 2023/436 K., 10.05.2023 (m.732) - Hukuk Genel Kurulu, 2020/271 E., 2022/1341 K., 19.10.2022 (m.735) - Hukuk Genel Kurulu, 2019/798 E., 2022/730 K., 24.05.2022 (m.731) - 8. Hukuk Dairesi, 2025/3628 E., 2025/5309 K., 14.07.2025 (m.731) - 7. Hukuk Dairesi, 2024/4513 E., 2025/2381 K., 05.05.2025 (m.735) - 7. Hukuk Dairesi, 2023/2697 E., 2024/3442 K., 12.06.2024 (m.736) - 7. Hukuk Dairesi, 2024/314 E., 2024/3177 K., 04.06.2024 (m.735) - 7. Hukuk Dairesi, 2024/1051 E., 2024/1814 K., 27.03.2024 (m.735) - 7. Hukuk Dairesi, 2022/4978 E., 2023/5942 K., 04.12.2023 (m.731) - 7. Hukuk Dairesi, 2022/719 E., 2023/3125 K., 06.06.2023 (m.731) - 7. Hukuk Dairesi, 2021/7065 E., 2022/7665 K., 12.12.2022 (m.731) - 14. Hukuk Dairesi, 2021/659 E., 2021/1511 K., 04.03.2021 (m.736) - 14. Hukuk Dairesi, 2020/21 E., 2020/5522 K., 28.09.2020 (m.736) - Genel Kurul, 2018/13305 E., 15.12.2021 (m.732) - İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi, 2021/2087 E., 2023/530 K., 04.04.2023 (m.736) --- Bu konudaki maddelerde bilinen en yeni değişiklik: 24.12.2025 (m.733). Bu metin eğitim amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Bağlayıcı olan madde metnidir; alıntılarken maddenin güncel hâlini teyit edin. Kaynak: https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/tasinmaz-mulkiyetinin-kisitlamalari