---
title: "Taşınmaz mülkiyetinin konusu, kazanılması ve kaybı — Medeni Hukuk konu anlatımı"
course: "Medeni Hukuk"
law: "Türk Medeni Kanunu"
articles: "TMK m.704–717"
compiled: "2026-10-21"
jurisdiction: "TR"
source: "https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/tasinmaz-mulkiyetinin-konusu-kazanilmasi-ve-kaybi"
publisher: "Hukuksal Eğitim"
language: "tr"
---

# Taşınmaz mülkiyetinin konusu, kazanılması ve kaybı

Medeni Hukuk › Eşya hukuku › Mülkiyet › Taşınmaz mülkiyeti — [Medeni Hukuk](https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk)

## Kısaca

TMK m.704, taşınmaz mülkiyetinin hangi malvarlığı değerleri üzerinde kurulabileceğini sınırlı sayıyla belirler: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. TMK m.705, taşınmaz mülkiyetinin hangi hallerde tescil anında, hangi hallerde tescilden önce kazanılacağını ve tescilden önce kazanılan mülkiyetin tasarrufa elverişli hâle gelme koşulunu düzenler.

## Kapsam

Bu konu, Türk Medeni Kanunu m.704–717 hükümlerini kapsar: taşınmaz mülkiyetinin konusu, tescil, 1.Hukukî işlem, işgal, yeni arazi oluşması, sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar, tescili isteme hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kaybı.

- [TMK m.704 — Taşınmaz mülkiyetinin konusu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-704)
- [TMK m.705 — Tescil](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-705)
- [TMK m.706 — 1.Hukukî işlem](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-706)
- [TMK m.707 — İşgal](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-707)
- [TMK m.708 — Yeni arazi oluşması](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-708)
- [TMK m.709](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-709)
- [TMK m.710](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-710)
- [TMK m.711](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-711)
- [TMK m.712](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-712)
- [TMK m.713](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-713)
- [TMK m.714](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-714)
- [TMK m.715 — Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-715)
- [TMK m.716 — Tescili isteme hakkı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-716)
- [TMK m.717 — Taşınmaz mülkiyetinin kaybı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-717)

## [TMK m.704 — Taşınmaz mülkiyetinin konusu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-704)

Madde, taşınmaz mülkiyetinin hangi malvarlığı değerleri üzerinde kurulabileceğini sınırlı sayıyla belirler: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. Kapsamı, taşınmaz mülkiyetinin bu üç kategoriye tanınan mülkiyet hakkı olduğu ölçüde, Medeni Kanun bakımından taşınmaz sayılacak şeyler olarak belirlemektedir. Hüküm, Medeni Kanun'un taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm kurallarının konusunu tanımlar ve kanunun başka bir yerinde taşınmaz sayılan şeylerin Medeni Kanun bakımından taşınmaz sayılıp sayılmayacağını da bu sınırlı listeye göre belirler. Madde, taşınır ve taşınmaz ayrımının genel tanımını yapmaz; yerinde sabit olma ölçütü ile taşınmazın tanımı ders ve şerh düzeyinde bu maddeye bağlanır ancak metinde yer almaz. Mülkiyetin kazanılma yolları (tescil, zilyetlik, işgal, kamulaştırma) düzenlemez (m.705-m.709). Taşınmaz mülkiyetinin sınırları, hava ve arz katmanları ile yapı ve bitkilere ilişkin kurallar düzenlemez (m.718 ve devamı). Tapu siciline kayıt zorunluluğu düzenlemez (m.998). Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin resmi şekil kuralı düzenlemez (m.706).

### Taşınmaz mülkiyetinin konusu: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Arazi**: Medeni Kanun bakımından taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan ilk kategoridir. Madde metninde tanımlanmamıştır; yerinde sabit olan ve bir yerden başka yere nakledilemeyen yeryüzü parçasını ifade eder. Arazi üzerindeki yapılar ve bitkiler bu tanımın içinde değildir, ayrı hükümlere tabidir.
- **Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar**: Arazi üzerinde kurulu olup tapu kütüğünde kendi sayfasına kaydedilebilen, bağımsız ve sürekli nitelikteki ayni haklardır. Bağımsızlık ve süreklilik ölçütleri birlikte aranır; yalnız bir sayfaya kayıtlı olması yeterli değildir. Bu kategorideki haklar taşınmaz sayılır ve tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilir.
- **Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölüm**: Kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazda, kat mülkiyeti kütüğüne ayrı kayıt konusu olarak tescil edilmiş mülkiyet birimidir. Kat mülkiyetinin kurulmamış olması ya da bölümün kütüğe kaydedilmemiş olması bu kategoriye girmesini engeller.
- **Medeni Kanun bakımından taşınmaz**: Yalnızca m.704'te sayılan üç kategoriye giren şeylerdir. Başka bir kanunda taşınmaz sayılan bir şey, bu sınırlı listede yer almıyorsa Medeni Kanun bakımından taşınmaz değildir. Gemi bunun tipik örneğidir.

### Taşınmaz mülkiyetinin konusu: hangi şartlar aranır?

- Mülkiyet konusu malın m.704'te sayılan üç kategoriden birine girmesi gerekir: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hak ya da kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölüm.
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen hakkın bağımsız ve sürekli nitelikte olması gerekir; bu nitelik taşımayan ayni haklar bu kategoriye girmez.
- Taşınmaz sayılacak bir şeyin başka bir kanunda taşınmaz olarak düzenlenmiş olması tek başına yeterli değildir; m.704'teki kategorilerden birine girmesi aranır.

### Taşınmaz mülkiyetinin konusu: hangi sonuçları doğurur?

- Bir şey m.704'teki üç kategoriden birine giriyorsa taşınmaz mülkiyetinin konusu olur ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin kazanma, devir ve sınırlama kuralları ona uygulanır.
- Bir şey m.704'teki kategorilere girmiyorsa, başka bir kanunda taşınmaz olarak düzenlenmiş olsa bile Medeni Kanun bakımından taşınmaz değildir ve taşınır mülkiyeti kurallarına tabidir.
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilmemiş ya da bağımsız ve sürekli nitelik taşımayan bir hak, bu maddeye göre taşınmaz mülkiyetinin konusu olmaz.
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı olmayan bir bağımsız bölüm, bu kategoride sayılmaz.

### Arazi ile bağımsız ve sürekli haklar arasındaki fark nedir?

- Arazi, yeryüzünün yerinde sabit bir parçasıdır ve mülkiyeti doğrudan toprak üzerindedir.
- Bağımsız ve sürekli haklar, başkasının arazisi üzerinde kurulmuş ayni haklardır; örneğin üst hakkı gibi.

Sonuç: Arazi kendiliğinden taşınmazdır; ayni hak ise tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilmek ve bağımsız ile sürekli olmak koşuluyla taşınmaz sayılır. Kayıt ve nitelik sağlanmazsa hak m.704 kapsamına girmez.

### Tapu kütüğünde ayrı sayfa ile kat mülkiyeti kütüğü arasındaki fark nedir?

- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kayıtlı haklar, arazi dışındaki bağımsız ayni hakların kendi kayıt birimidir.
- Kat mülkiyeti kütüğündeki bağımsız bölüm, bir arsa veya binanın kat mülkiyetine konu edilmiş parçasıdır.

Sonuç: İki kategori farklı kütüklere bağlıdır; her biri m.704'te ayrı bir kalem olarak sayılmıştır. Biri diğerinin yerine geçmez.

### Medeni Kanun bakımından taşınmaz ile başka kanunda taşınmaz arasındaki fark nedir?

- Medeni Kanun bakımından taşınmaz, yalnızca m.704'te sayılan üç kategoriye giren şeylerdir.
- Başka kanunlarda taşınmaz gibi işlem gören şeyler, örneğin gemi, hava aracı ya da bazı taşıtlar, bu listede yer almaz.

Sonuç: Bu tür şeyler Medeni Kanun'un taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümlerine tabi olmaz; taşınır mülkiyeti hükümleri uygulanır. Gemilerde ayrı sicil rejimi için Türk Ticaret Kanunu'na bakılır.

### Taşınmaz mülkiyetinin konusu: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Başka bir kanunda taşınmaz olarak düzenlenen bir şeyi, örneğin gemiyi, Medeni Kanun bakımından da taşınmaz saymak; m.704 sınırlı sayıdır ve bu tür şeyler Medeni Kanun'un taşınmaz hükümlerine tabi değildir.
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kayıtlı olmasını yeterli görüp bağımsız ve sürekli nitelik aramamak; her iki koşul birlikte aranmalıdır.
- Kat mülkiyeti kurulmamış bir taşınmazın bölümlerini kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölüm gibi değerlendirmek; yalnız kütüğe kayıtlı bölümler bu kategoriye girer.
- Bu maddeyi taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ya da sınırları hakkında bağımsız bir kural gibi okumak; kazanma tescil kurallarıyla, sınırlar ise m.718 ve devamıyla belirlenir.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen üst hakkının, bağımsız ve sürekli nitelikte olduğu anlaşıldığında m.704 kapsamında taşınmaz olarak değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Vergi Dava Daireleri Kurulu, 2020/379 E., 2021/1481 K., 03.11.2021)
- Üst hakkının bağımsız ve sürekli nitelikte olması halinde hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebileceği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/403 E., 2023/2627 K., 16.05.2023)
- m.704'te sayılan kategorilerin taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturduğu ve bu sayımın m.998 ile birlikte okunduğu kabul edilmektedir. (6. Daire, 2021/7054 E., 2023/6258 K., 20.06.2023; 4. Daire, 2022/1025 E., 2023/2102 K., 11.04.2023)

### Nasıl ispat edilir?

- Bir şeyin m.704 kapsamında taşınmaz olduğunu iddia eden taraf, bunun arazi, ayrı sayfaya kayıtlı bağımsız ve sürekli hak ya da kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölüm olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
- Bu ispat, tapu kütüğü kaydı, kat mülkiyeti kütüğü kaydı ya da hakkın bağımsız ve sürekli nitelikte olduğunu gösteren belgelerle yapılır; tapu kaydı en güçlü delildir.
- Karşı taraf, şeyin m.704 kapsamına girmediğini ya da başka bir kanun uyarınca taşınır sayıldığını ileri sürerse bu savunmayı ispatlamakla yükümlü olur; örneğin gemi siciline kayıtlı bir geminin taşınır olduğu savunması sicil kaydı ile ispatlanır.
- Bağımsız ve sürekli nitelik iddiası, hakkın kuruluş belgesi ve tapu kaydının içeriği incelenerek değerlendirilir; kaydın varlığı tek başına nitelik için yeterli kabul edilmez.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.998: Maddede sayılan şeylerin tapu siciline taşınmaz olarak kaydedileceğini düzenler; m.704 ile birlikte okunduğunda kayıt yükümlülüğünün kapsamını belirler.
- 4721 m.705: Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı kuralını koyar; m.704'teki konuların mülkiyetinin nasıl edinileceğini gösterir.
- 4721 m.706: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekle tabi olduğunu düzenler; m.704'teki konular üzerindeki devir işlemlerini bağlar.
- 4721 m.826: Üst hakkına ilişkin hükümleri içerir; üst hakkının bağımsız ve sürekli bir hak olarak m.704 kapsamında taşınmaz sayılabilmesi bu maddeyle birlikte değerlendirilir.
- 4721 m.718: Taşınmaz mülkiyetinin kapsamına, yani hava ve arz katmanları ile yapı ve bitkilere ilişkin sınırları düzenler.

## [TMK m.705 — Tescil](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-705)

Madde, taşınmaz mülkiyetinin hangi hallerde tescil anında, hangi hallerde tescilden önce kazanılacağını ve tescilden önce kazanılan mülkiyetin tasarrufa elverişli hâle gelme koşulunu düzenler. Tescil ilkesi ile tescilden önce kazanma hallerinin ayrımı bu maddenin konusudur. Kural, taşınmaz mülkiyetinin tüm malikleri ve taşınmaz mülkiyetinin kazanıldığı her hukuki ilişki bakımından uygulanır. Madde, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmenin şekline ilişkin kuralı düzenlemez (m.706). Taşınmazın kapsamını ve taşınmaz sayılan şeyleri düzenlemez (m.704). Tescilin kurucu veya açıklayıcı niteliği ile tapu sicilinin olumlu ve olumsuz hükümleri ve iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması ayrı maddelerde düzenlenmiştir (m.1023, m.1024). Mülkiyetin kazanılmasına bağlı olarak gerçekleşen kamulaştırma, zamanaşımı ve diğer özel kazanma hallerinin ayrıntılı koşulları kendi maddelerinde yer alır (m.708, m.712, m.713).

### Tescil: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Tescil (kurucu)**: Taşınmaz mülkiyetinin doğmasını sağlayan, tapu siciline yapılan tescildir. Geçerli bir kazanma sebebine dayanmalıdır; geçerli bir sebep olmadan yapılan tescil yolsuz sayılır.
- **Tescilden önce kazanma**: Mülkiyetin tapu siciline tescil yapılmadan, kanunda sayılan hallerde doğmasıdır. Bu hallerde tescil kurucu değil açıklayıcı bir işlev görür.
- **Açıklayıcı tescil**: Mülkiyeti zaten kazanılmış olan malikin, tapu siciline adının yazılmasını sağlayan tescildir. Malike tasarruf imkânı verir ve üçüncü kişilere karşı hakkı görünür kılar.
- **Tasarruf işlemi**: Mülkiyetin devri, taşınmaz üzerinde irtifak hakkı veya rehin kurulması gibi taşınmaz üzerindeki hakkı doğrudan etkileyen işlemlerdir. Madde bu işlemlerin tescile bağlı olduğunu belirtir.
- **Kanunda öngörülen diğer haller**: Maddede sayılan dokuz hal dışında, başka kanun hükümleriyle tescilden önce kazanma öngörülen durumlardır. Örneğin mal rejimi sözleşmesi, vakfın tescili, şirket birleşmesi ve sermaye olarak ayni hak konulması bu kapsamda sayılır; ancak bunlar bu maddede değil ilgili kanunlarda düzenlenmiştir.

### Tescil: hangi şartlar aranır?

- Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için kural olarak tapu siciline tescil yapılmalıdır.
- Tescil, geçerli bir kazanma sebebine dayanmalıdır; sebebi bulunmayan tescil mülkiyet doğurmaz.
- Mülkiyetin tescilden önce kazanılması için madde metninde sayılan hallerden birinin (miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma) veya kanunda öngörülen başka bir hâlin gerçekleşmiş olması gerekir.
- Tescilden önce kazanılan mülkiyetin tasarruf işlemlerine konu olabilmesi için mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması şarttır.

### Tescil: hangi sonuçları doğurur?

- Taşınmaz mülkiyeti, tapu siciline tescil yapılmadıkça kural olarak doğmaz.
- Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma veya kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır.
- Tescilden önce kazanılan mülkiyette malik, tescil yapılana kadar taşınmazı devredemez, üzerinde irtifak hakkı veya rehin kuramaz.
- Tescil yapıldığında malik tasarruf yetkisini kazanır.
- Tescil, geçerli bir kazanma sebebine dayanmıyorsa mülkiyet doğurmaz.
- Tescilden önce kazanılan mülkiyet, tescil yapılmadığı sürece üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez ve iyi niyetli üçüncü kişiler korunur.

### Tescille kazanma ile tescilden önce kazanma arasındaki fark nedir?

- Kural olarak mülkiyet tapu siciline tescille doğar; tescil bu durumda kurucu niteliktedir.
- Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescil beklenmeden doğar; tescil açıklayıcı niteliktedir.

Sonuç: Tescilden önce kazanılan hallerde malik tasarruf işlemi yapamaz; tescil sonrasında tasarruf yetkisi kazanır. Tescil, bu hallerde hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini de sağlar.

### Mülkiyetin kazanılması ile tasarruf yetkisi arasındaki fark nedir?

- Tescilden önce kazanılmış mülkiyet, malike mülkiyet hakkının tanıdığı hak ve sorumlulukları verir.
- Tasarruf işlemleri (devir, irtifak ve rehin kurma) için tapuya tescil yapılmış olması gerekir.

Sonuç: Malik tescilden önce de mülkiyetin sağladığı hakları kullanabilir, ancak bu hakları devredemez ya da taşınmaz üzerinde ayni hak kuramaz.

### Madde metninde sayılan haller ile kanunda öngörülen diğer haller arasındaki fark nedir?

- Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma maddede açıkça sayılmıştır.
- Mal rejimi sözleşmesi, vakıf tescili, tüzel kişiliğin sona ermesi ve şirket birleşmesi gibi haller başka kanun hükümlerine dayanır.

Sonuç: Her iki grupta da mülkiyet tescilden önce doğar; ancak ikinci grupta kazanmanın koşulları ilgili kanun maddesinde aranır.

### Kanun kuralı ile tapu memuruna yönelik düzen hükmü arasındaki fark nedir?

- Madde metninde tasarrufun tescile bağlı olduğu kuralı yer alır.
- Uygulamada bu hüküm tapu sicil memurlarına yönelik bir düzen hükmü olarak yorumlanmaktadır.

Sonuç: Tescil yapılmadan malik bir şekilde tasarruf etmişse işlem geçerli kabul edilmektedir; buna karşın tapu memuru tescil yapmaktan kaçınmalıdır.

### Tescil: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Tescilden önce kazanılan mülkiyeti, tescil yapılmadan tasarrufa elverişli saymak; tasarruf için tapuya tescil gerektiğini gözden kaçırmak.
- Kanunda sayılan halleri kapalı sayı olarak kabul etmek; mal rejimi, vakıf veya şirket birleşmesi gibi başka kanunlardaki tescilden önce kazanma hallerini yok saymak.
- Tescilin her durumda kurucu olduğunu varsaymak; tescilden önce kazanma hallerinde tescili kurucu nitelikte görmek.
- Geçerli bir kazanma sebebi olmadan yapılan tescili mülkiyet doğuran bir tescil saymak.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında kural olarak tescilin kurucu olduğunu, bu kuralın 705. maddenin birinci fıkrasına dayandığını kabul etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2024/361 E., 2025/337 K., 21.05.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2023/953 E., 2024/504 K., 09.10.2024)
- Hukuk Genel Kurulu, 705. maddenin 1. fıkrasındaki tescil kuralını taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında temel ilke olarak uygulamaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2005/288 E., 2005/352 K., 25.05.2005; Hukuk Genel Kurulu, 2023/871 E., 2024/286 K., 29.05.2024)
- Mahkemeler, tescilden önce kazanılan mülkiyette tapuda tescil yapılana kadar tasarruf işlemlerinin geçersiz olduğu yönünde değerlendirme yapmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/1113 E., 2023/1167 K., 29.11.2023; Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi, 2023/104 E., 2025/298 K., 21.03.2025)

### Nasıl ispat edilir?

- Taşınmaz mülkiyetinin tescil ile kazanıldığını iddia eden taraf, tapu kütüğündeki tescili veya tescile dayanan kazanma sebebini ispatlamakla yükümlüdür.
- Tescilden önce kazanma iddiasında bulunan taraf, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal veya kamulaştırma gibi kazanma sebebinin varlığını belgelerle ispatlamalıdır.
- Tapu kütüğündeki tescilin doğru olduğunu ve bir aynî hakka karşılık geldiğini iddia eden taraf, tescilin olumlu hükmüne dayanır; aksini iddia eden taraf karinenin çürütülmesini ispatlamakla yükümlüdür.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.704: Taşınmaz mülkiyetinin konusunu (arazi, kat mülkiyeti bağımsız bölümü, tapuda ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar) belirler; bu maddedeki tescil kuralı bu taşınmazlara uygulanır.
- 4721 m.706: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmenin resmi şekle bağlı olmasını düzenler; tescilin dayanacağı geçerli sebebin şekil koşulunu oluşturur.
- 4721 m.708: Yeni oluşan arazi mülkiyetinin Devlet tarafından tescilden önce kazanılmasını öngörür; madde 705'in kanunda öngörülen diğer hallerinden biridir.
- 4721 m.712: Olağan zamanaşımı ile mülkiyet kazanmayı düzenler; tescilden önce kazanma hallerinden biridir ve tescilin yokluğunda iyi niyetli kişinin mülkiyet kazanabilmesine olanak tanır.
- 4721 m.713: Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanmayı düzenler; tescilden önce kazanma halidir.
- 4721 m.1023: Tapu siciline güven ilkesini ve iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasını düzenler; tescilden önce kazanılan mülkiyetin üçüncü kişilere karşı sonucunu belirler.
- 4721 m.1024: Geçerli bir kazanma sebebine dayanmayan tescilin yolsuz olduğunu düzenler; tescilin kurucu etkisinin koşulunu tamamlar.
- 4721 m.763: Kat mülkiyetinde bağımsız bölümlerin tescilinin etkilerini düzenler; kat mülkiyeti bağımsız bölümlerinin kazanılmasında tescil kuralının uygulandığı bağlamı verir.

## [TMK m.706 — 1.Hukukî işlem](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-706)

TMK m.706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerlilik şekline ilişkin genel kuralı koyar; bu sözleşmelerin resmî şekilde yapılmadıkça geçersiz olduğunu belirtir. Madde ayrıca ölüme bağlı tasarruflar ile mal rejimi sözleşmelerinin kendilerine özgü şekil kurallarına tabi olduğunu hatırlatır. Kurala, taşınmaz mülkiyetini devre yönelik sözleşmeler bakımından uygulanır. Maddenin kendisi süre, tutar veya ayrıntılı şekil koşullarını göstermez; resmî şeklin nasıl sağlanacağı ve tapu tesciline ilişkin kurallar başka hükümlerde yer alır. Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılması (m.705), taşınır mülkiyetinin devri ve zilyetlik kuralları, ölüme bağlı tasarrufların ayrıntılı şekil koşulları, mal rejimi sözleşmelerinin şekil ve tescil kuralları, taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni haklar ile bunların kuruluş şekli bu maddede düzenlenmez.

### 1.Hukukî işlem: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Resmî şekil**: Sözleşmenin resmî memur önünde düzenlenmesini ifade eder. Taşınmaz devrinde geçerlilik şartıdır; yalnızca ispat aracı değildir.
- **Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme**: Taraflardan birinin taşınmaz üzerindeki mülkiyeti diğerine geçirmeyi üstlendiği borçlandırıcı sözleşmedir. Satım sözleşmesi bunun tipik örneğidir. Yalnızca mülkiyet geçişini doğrudan yaratan tapu sicili işlemi bu kavramın kapsamına girmez; o tescil işlemidir.
- **Ölüme bağlı tasarruf**: Tasarruf sahibinin ölümünden sonra hüküm doğuran tek taraflı işlemdir. Vasiyetname bunun örneğidir. Maddedeki ayrı şekil rejimi bu işlemler için geçerlidir ve ayrıntıları ilgili maddelerde düzenlenir.
- **Mal rejimi sözleşmesi**: Evlilik birliğinde eşlerin mal ilişkilerini düzenleyen sözleşmedir. Kendine özgü şekil koşullarına tabidir ve bu şekil de maddenin ayrı bir hükmüyle işaret edilir.

### 1.Hukukî işlem: hangi şartlar aranır?

- Sözleşmenin taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlaması gerekir; taşınmaz mülkiyetinin bir taraftan diğer tarafa geçmesi konusunda borç doğurması yeterlidir.
- Sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmiş olması gerekir; resmî şekle uyulmayan devir sözleşmesi geçerli olmaz.
- Sözleşme ölüme bağlı bir tasarruf veya mal rejimi sözleşmesi değilse genel resmî şekil kuralı uygulanır; bu iki tür sözleşme için kendi özel şekil kuralları aranır.

### 1.Hukukî işlem: hangi sonuçları doğurur?

- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme resmî şekilde yapılmamışsa geçersizdir.
- Resmî şekle uyulmadan yapılan devir sözleşmesi, tarafları bağlamaz ve taraflara devir borcu doğurmaz.
- Ölüme bağlı tasarruflar ile mal rejimi sözleşmeleri için maddede belirtilen kendilerine özgü şekil kuralları uygulanır; bu sözleşmelerin genel devir şekline bağlanması gerekmez.
- Madde, taraflar arasında resmî şekle aykırı bir sözleşmenin geçerliliğini kurtaracak bir istisna öngörmez; geçersizliğin giderilmesi için şeklin sonradan tamamlanması gerekir.

### Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşme ile ölüme bağlı tasarruf arasındaki fark nedir?

- Taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik borçlandırıcı sözleşmelerdir; taraflar arasında karşılıklı irade uyuşması gerekir.
- Ölüme bağlı tasarruf, tasarruf sahibinin tek taraflı iradesine dayanır ve ölümünden sonra hüküm doğurur.

Sonuç: Her ikisi için resmî şekil söz konusu olsa da, ölüme bağlı tasarrufların şekli kendi özel hükümlerinde ayrıca düzenlenmiştir ve genel devir sözleşmesi şekli bunlara doğrudan uygulanmaz.

### Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşme ile mal rejimi sözleşmesi arasındaki fark nedir?

- Taşınmaz devir sözleşmesi, mülkiyeti bir kişiden diğerine geçirmeyi konu alır.
- Mal rejimi sözleşmesi, evlilik sırasında eşlerin mal ilişkilerini düzenler ve bu sözleşme taşınmaz devrinin tek başına konusu değildir.

Sonuç: Mal rejimi sözleşmesi kendi özel şekil kurallarına tabidir; bu nedenle taşınmaz devrine ilişkin resmî şekil kuralı ile aynı şekilde değerlendirilmez.

### Sözleşmeden doğan borç ile tapu siciline tescil arasındaki fark nedir?

- Resmî şekilde yapılan devir sözleşmesi, tarafları devir borcu altına sokar.
- Mülkiyetin fiilen geçmesi, tapu siciline tescil işlemi ile gerçekleşir.

Sonuç: Resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçerli olmaz; tescil de geçerli bir sözleşmeye dayanmadıkça mülkiyeti geçirmez.

### 1.Hukukî işlem: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Taşınmaz devrine ilişkin resmî şekle uymayan sözleşmeyi, tarafların karşılıklı edimi yerine getirdiği gerekçesiyle geçerli saymak; bu durumda geçersizlik sonucu değişmez.
- Resmî şekil koşulunu yalnızca ispat kuralı olarak yorumlamak; m.706 geçerlilik şartı koyar.
- Ölüme bağlı tasarruf ve mal rejimi sözleşmesi için genel taşınmaz devir şeklini doğrudan uygulamak; bu işlemler kendi özel şekil kurallarına tabidir.
- Resmî şekil eksikliğinin tescille kendiliğinden giderildiğini düşünmek; tescil geçerli bir sözleşmeye dayanmıyorsa mülkiyeti geçirmez (m.705 ile birlikte okunmalıdır).

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Resmî şekle uyulmadan yapılan taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olduğu ve tarafları bağlamadığı kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2023/2190 E., 2026/725 K., 09.04.2026; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2026/725 E., 2026/905 K., 02.04.2026)
- Resmî şekil koşulunun taşınmaz satışında zorunlu olduğu, bu şekle ilişkin kuralın Noterlik Kanunu ve Tapu Kanunu hükümleriyle birlikte uygulandığı kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2023/2190 E., 2026/725 K., 09.04.2026; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2026/725 E., 2026/905 K., 02.04.2026)
- Taşınmaz devrine ilişkin sözleşmenin resmî şekilde yapılmasının, sözleşmenin geçerlilik şartı olduğu ve bu şekil eksikliğinin tarafların sözleşmeye dayanarak ispat yoluyla giderilemeyeceği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2024/43 E., 2024/76 K., 07.02.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2023/1073 E., 2025/85 K., 26.02.2025)
- Eski kararlarda m.706'nın yorumunda resmî şeklin geçerlilik şartı olduğu, tarafların bu şekil eksikliğini sonradan sözleşme ile tamamlayamayacağı vurgulanmıştır. (Hukuk Genel Kurulu, 2011/528 E., 2011/571 K., 28.09.2011; Hukuk Genel Kurulu, 2010/290 E., 2010/328 K., 16.06.2010)

### Nasıl ispat edilir?

- Taşınmaz devrine ilişkin sözleşmenin geçerliliğini ileri süren taraf, sözleşmenin resmî şekilde (tapu memuru veya noter önünde) düzenlendiğini belgeyle ispatlamak zorundadır.
- Resmî şekle uyulmadığını ileri süren taraf, bu aykırılığı tapu kaydı veya resmî belge yokluğu ile gösterebilir; tanık beyanı resmî şekil yerine geçmez.
- Sözleşmenin ispatında yazılı belge esastır; resmî şekil yerine yazılı özel belge veya tanık gösterilmesi, geçerlilik eksikliğini gidermez.
- Ölüme bağlı tasarruf ya da mal rejimi sözleşmesinin geçerliliğini iddia eden taraf, bu işlemlere özgü şekil koşulunun sağlandığını ilgili belgeyle ispatlamalıdır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [4721 sayılı Kanun m.705](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-705): Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılması kuralını koyar; m.706'daki geçerli sözleşme şartı ile birlikte okunarak tescilin geçerli bir sebebe dayanması gerektiği ortaya çıkar.
- [4721 sayılı Kanun m.716](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-716): Mal rejimi sözleşmesinin şekil ve tescil kurallarını düzenler; m.706'daki mal rejimi sözleşmesi ayrımının uygulanmasında dikkate alınır.
- [4721 sayılı Kanun m.705](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-705): Tescilden önce kazanma hallerini sayar; bu hallerde resmî şekil koşulu aranmadan mülkiyet geçebilir, bu nedenle m.706 ile sınırlarının ayrılması gerekir.

## [TMK m.707 — İşgal](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-707)

Tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazların işgal yoluyla mülkiyet kazanılmasının koşulunu ve tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından işgal yolunun kapalı olduğunu düzenler. Kuralın konusu, tapulu taşınmazda malikin istemiyle kaydın terkin edilmesi ile tapusuz taşınmazda işgalin yasak olmasıdır. Kural, sahipsiz taşınmaz arayan kişilerin tümü bakımından, yani işgal yoluyla kazanma iddiasında bulunan herkes için uygulanır. Madde, işgalin genel kavramını, işgale konu olabilecek taşınmazların sınırını, zilyetliğin şartlarını ve işgalin sonuçlarını düzenlemez; bunlar işgal ve kazanma koşulları bakımından ayrı hükümlere ve uygulamaya bırakılmıştır. Tapu siciline ilişkin terkin işleminin usulü (m.1026 ve sonrası), tescilsiz kazanmanın öteki halleri (m.712 vd. ve m.713 vd.) ve bu kazanmaya bağlı tescil ve iptal davalarının süreleri ile usulü bu maddenin kapsamı dışındadır.

### İşgal: hangi kavramlar bilinmeli?

- **İşgal**: Maliki bulunmayan, yani sahipsiz bir taşınmazda malik olma iradesiyle zilyetlik kurulmasıdır. Kazanma tescilden önce ve aslen gerçekleşir.
- **Terkin**: Tapu kütüğündeki bir kaydın silinmesidir. Bu maddede terkin, malikin istemiyle yapılmış olmalıdır; malikin adının sicilde çizilmiş olması ve terkinin bu isteğe dayanması gerekir.
- **Sahipsiz taşınmaz**: Tapuda kaydı bulunan ama malikinin mülkiyet hakkını terk ederek kaydın silinmesini istediği için sicile göre malik bulunmayan taşınmazdır. Sicilde malikin kim olduğu anlaşılamıyorsa bu nitelik kazanılmış sayılmaz.
- **Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz**: Tapu kütüğüne hiç kaydedilmemiş taşınmazdır. Bu tür taşınmazda işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
- **Taşınmaz**: Bu bağlamda işgale konu olabilecek taşınmaz, arazi ve kat mülkiyetine konu bağımsız bölümle sınırlıdır. Taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar işgal konusu olamaz.

### İşgal: hangi şartlar aranır?

- Taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması gerekir; kayıtsız taşınmazda işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
- Taşınmazın kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olması gerekir; malikin mülkiyet hakkını terk ederek terkin talebinde bulunması ve bu talebe dayanarak terkinin yapılması zorunludur.
- Terkinin malikin istemiyle yapıldığı, tapu sicilinden anlaşılmalıdır; sicilde adı çizilmiş olmakla birlikte terkinin nedeni anlaşılamıyorsa ya da malikin adı çizilmemişse taşınmaz sahipsiz sayılmaz.
- Taşınmaz üzerinde başka birinin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır; maliki bulunan taşınmazda işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
- Taşınmaz, işgale konu olabilecek nitelikte olmalıdır; yani arazi veya bağımsız bölüm olmalıdır, paylı mülkiyette pay ya da kayıtlı bağımsız haklar işgal konusu olamaz.

### İşgal: hangi sonuçları doğurur?

- Tapulu taşınmazda kaydın malikin istemiyle terkin edilmiş olması halinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılabilir.
- Kaydın terkini malikin istemi dışında yapılmış ya da nedeni sicilden anlaşılamıyorsa işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
- Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazda işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
- Maliki bulunan taşınmazda işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
- Kaydı malikin istemiyle terkin edilmemiş bir taşınmazda zilyetlik kurulmuş olsa bile, bu zilyetlik işgal yoluyla mülkiyet doğurmaz.

### Tapulu taşınmaz ile tapusuz taşınmaz arasındaki fark nedir?

- Tapu kütüğüne kayıtlı taşınmaz, ancak kaydı malikin istemiyle terkin edilmiş olduğunda işgale açılır.
- Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazda kayıt yoktur ve sahipsizlik sicilden anlaşılamaz.

Sonuç: Tapusuz taşınmazda işgal yoluyla mülkiyet hiçbir koşulda kazanılamaz; tapulu taşınmazda ise yalnızca malikin terkin isteğiyle sicilde sahipsizlik görünmesi halinde kazanma söz konusu olabilir.

### Sicilde adı çizilmiş malik ile terkin nedeni anlaşılamayan kayıt arasındaki fark nedir?

- Malikin adı çizilmiş ve terkin nedeni malikin istemi olarak sicilden anlaşılıyorsa taşınmaz sahipsiz sayılır.
- Malikin adı çizilmiş olmakla birlikte terkinin nedeni anlaşılamıyorsa ya da adı çizilmemişse, sicilde malik kim olduğu belirsizdir.

Sonuç: Sahipsizlik sicilden anlaşılamadığı için işgal yoluyla kazanma gerçekleşmez.

### Maliki bulunan taşınmaz ile maliki bulunmayan taşınmaz arasındaki fark nedir?

- Üzerinde başkasının mülkiyet hakkı bulunan taşınmaz işgale elverişli değildir.
- Maliki bulunmayan taşınmaz ise yalnızca tapu kaydı koşulları yerine gelirse işgale elverişlidir.

Sonuç: Maliki bulunmayan her taşınmazın işgal yoluyla kazanılabileceği sonucu çıkmaz; kayıt koşulu ayrıca aranır.

### İşgal: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Tapulu taşınmazda malikin adının sicilden çizilmiş olmasını yeterli saymak; terkinin malikin isteğiyle yapıldığının ve nedeninin anlaşılması gerektiğini gözden kaçırmak.
- Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazda zilyetlik süresinin dolmasını işgal yoluyla kazanma için yeterli görmek; bu taşınmazda işgal kazanma yolunun tamamen kapalı olduğunu unutmak.
- Maliki bulunmayan her taşınmazın işgal ile kazanılabileceğini düşünmek; kayıt koşulunun ayrıca aranması gerektiğini atlamak.
- Paylı mülkiyette payı ya da kayıtlı bağımsız hakları işgal konusu saymak.
- Terkin nedeni anlaşılamayan sicil kaydını sahipsizlik kabul etmek.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Cevap dilekçesinde davanın husumetten reddi gerektiği, işgal yoluyla mülkiyetin m.707 gereği mümkün olmadığı savunulmuş ve bu savunmanın tapulu taşınmazın sicil durumuna bağlı olduğu değerlendirilmiştir. (8. Hukuk Dairesi, 2024/2246 E., 2025/6877 K., 24.11.2025)

### Nasıl ispat edilir?

- Tapulu taşınmazda işgal yoluyla kazanmayı ileri süren taraf, kaydın malikin istemiyle terkin edildiğini tapu sicilinden ispatlamak zorundadır.
- Terkinin malik isteğine dayandığı, tapu kütüğündeki terkin kaydı ile ispatlanır; sicilde adı çizilmiş olması tek başına yeterli değildir, terkin nedeni de anlaşılmalıdır.
- Taşınmazın tapusuz olduğunu ileri süren taraf, taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmadığını tapu sicil kayıtlarıyla ortaya koyar; bu durumda işgal yoluyla kazanma savunması başarısız olur.
- Kazanma iddiasında bulunan taraf, sicilin sahipsizliği gösterdiğini ispatlamadan zilyetliğin varlığını tek başına ileri süremez.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.704: Taşınmazların neler olduğunu belirler; işgale konu olabilecek varlıkların (arazi ve bağımsız bölüm) sınırı bu tanımla çizilir.
- 4721 Türk Medeni Kanunu m.712: Tapusuz taşınmazda kazanmanın öteki hallerini düzenler; bu maddenin tapusuz taşınmazda işgali kapatmasının karşılığını oluşturur.

## [TMK m.708 — Yeni arazi oluşması](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-708)

TMK m.708, sahipsiz yerlerde birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle yeniden oluşan, yararlanmaya elverişli arazinin Devlete ait olmasını düzenler. Devletin bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilmesi ve kendi arazisinden kopan toprak parçalarının malikinin geri alma hakkı da aynı maddededir. Madde, sahipsiz yer niteliğini belirleyen MK m.715 bakımından ve özel mülkiyete tabi yerlerde oluşan yeni arazinin maliki bakımından uygulanmaz. Arazi kaymasının sınır değişikliği doğurup doğurmayacağı (m.709), heyelan bölgelerinde sınır (m.710) ve sınırın yeniden belirlenmesi (m.711) düzenlemez. Tescilsiz kazanma hâllerinin tapu sicili üzerindeki etkisi ile zamanaşımı yoluyla kazanma (m.713 ve devamı) bu maddenin kapsamı dışındadır.

### Yeni arazi oluşması: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Yeni arazi**: Doğal veya yapay bir süreçle, daha önce var olmayan ve sürekli bir varlık gösteren toprak parçasıdır. Her an yeniden su altında kalabilecek bir toprak parçası yeni arazi sayılmaz.
- **Sahipsiz yer**: Özel mülkiyete konu olmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerdir. Madde, yalnız bu nitelikteki yerlerde oluşan yeni arazi bakımından uygulanır (m.715 ile bağlantılı).
- **Yararlanmaya elverişli arazi**: Tarıma elverişli olması gerekmeyen, kendisinden başka biçimde yararlanılabilecek durumdaki arazidir. Tarıma elverişlilik aranmaz, yararlanma olanağı yeterlidir.
- **Arazi kaybı (kayba uğrayan malik)**: Yeni arazinin oluşmasına bağlı olarak arazisinden kopan ya da bu sebeple arazisi kaybolan kişidir. Devletin araziyi öncelikle bu kişiye devredebilmesi için aranan sıfattır.
- **Geri alma hakkı**: Kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malikin, kopan toprak parçalarını geri alabilmesi hakkıdır. Bir yıllık ve on yıllık süreye bağlıdır ve toprakların başka araziyle ayrılmaz bir bütün oluşturmasıyla sona erer.
- **Kamusal sakınca**: Yeni arazinin kıyı gibi Devletin hüküm ve tasarrufu altında kalması gereken yerlerden olması hâlidir. Bu sakınca bulunduğunda öncelikli devir yapılamaz.

### Yeni arazi oluşması: hangi şartlar aranır?

- Yeni bir arazinin birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi bir sebeple oluşmuş olması gerekir; oluşum doğal olay olabileceği gibi insan emeğiyle de gerçekleşebilir.
- Arazinin sahipsiz bir yerde oluşmuş olması gerekir; özel mülkiyete tabi yerde oluşan arazi bakımından m.708 değil m.684 ve m.709 uygulanır.
- Oluşan toprak yararlanmaya elverişli olmalıdır; tarıma elverişlilik aranmaz, ancak her an yeniden su altında kalabilecek bir alan sürekli varlık göstermediğinden yeni arazi sayılmaz.
- Yeni arazinin kendi arazisinden kopmuş toprak parçalarından oluştuğu ileri sürülüyorsa geri alma hakkı için kopan parçanın malik arazisinden ayrıldığı ispat edilmelidir.
- Devletin öncelikli devrinde kamusal bir sakınca bulunmamalıdır; kıyı gibi Devletin hüküm ve tasarrufunda kalması gereken yerler devre konu olamaz.
- Geri alma hakkı kullanılırken kopan toprak parçalarının malik arazisiyle birleşerek ayrılmaz bir bütün oluşturmamış olması gerekir.

### Yeni arazi oluşması: hangi sonuçları doğurur?

- Sahipsiz yerde yararlanmaya elverişli yeni arazi oluştuğunda arazi Devlete ait olur; Devlet bu mülkiyeti tescilden önce aslen kazanır.
- Devlet, kamusal sakınca yoksa arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine öncelikle devredebilir.
- Kopan toprak parçalarının malikinin ispatı hâlinde malik bir yıl ya da on yıl içinde geri alma hakkını kullanabilir.
- Geri alma süresi geçtiğinde ya da toprak malik arazisiyle ayrılmaz bütün oluşturduğunda geri alma hakkı kalmaz.
- Yeni arazi özel mülkiyete tabi bir yerde oluşmuşsa m.708 uygulanmaz; arazi içinde bulunduğu taşınmazın malikine geçer.
- Oluşan arazi yararlanmaya elverişli değilse sahipsiz arazi olarak m.715 uyarınca Devletin hüküm ve tasarrufu altına girer.
- Tescilsiz kazanma niteliği taşıdığından Devletin mülkiyeti tapu siciline tescil olmadan doğar; tescil yalnızca açıklayıcı niteliktedir.

### Sahipsiz yer ile özel mülkiyete tabi yer arasındaki fark nedir?

- Yeni arazinin Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yerde oluşması.
- Yeni arazinin özel mülkiyete tabi bir taşınmazın içinde ya da bitişiğinde oluşması.

Sonuç: Sahipsiz yerde Devlete ait olur (m.708); özel mülkiyete tabi yerde ise içinde bulunduğu arazinin maliki edinir (m.684, m.709 ile bağlantılı).

### Yararlanmaya elverişli arazi ile elverişsiz arazi arasındaki fark nedir?

- Kendisinden yararlanılabilecek durumdaki yeni toprak parçası.
- Yararlanmaya elverişli olmayan, her an yeniden su altında kalabilecek toprak parçası.

Sonuç: Elverişli arazi Devlete ait olur; elverişsiz olan sahipsiz arazi sayılıp m.715 uyarınca Devletin hüküm ve tasarrufu altına girer.

### Öncelikli devir ile genel devir arasındaki fark nedir?

- Kamusal sakınca bulunmadığı hâlde Devletin arazisi kayba uğrayana ya da bitişik arazi malikine öncelikle devretmesi.
- Kamusal sakınca bulunması ya da devrin yapılmaması hâlinde arazinin Devlet mülkiyetinde kalması.

Sonuç: Devir ancak kamusal sakınca yokken yapılabilir; aksi hâlde Devlet arazi üzerinde mülkiyetini korur.

### Kısa süreli geri alma ile uzun süreli geri alma arasındaki fark nedir?

- Malikin durumu öğrendiği tarihten başlayan bir yıllık süre.
- Oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayan on yıllık süre.

Sonuç: Hangisi önce dolarsa geri alma hakkı sona erer; bu süreler birlikte işler.

### Geri alma hakkı var ile yok arasındaki fark nedir?

- Kopan toprak parçalarının malik arazisinden ayrılabilir durumda kalması.
- Kopan parçaların başka arazi ile kaynaşıp ayrılmaz bir bütün oluşturması.

Sonuç: Ayrılmaz bütün oluşmuşsa malik geri alma hakkını kullanamaz.

### Yeni arazi oluşması: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Yeni arazinin oluşmasını yalnız doğal olaya bağlamak; m.708 insan emeğiyle oluşan araziyi de kapsar, doğal olay aranmaz.
- Tarıma elverişlilik şartı aramak; m.708 için yararlanmaya elverişlilik yeterlidir, tarıma elverişlilik aranmaz.
- Özel mülkiyete tabi yerde oluşan araziyi m.708 uyarınca Devlete ait saymak; bu durumda m.684 ve m.709 uygulanır.
- Bir yıllık ve on yıllık süreleri birbirinden bağımsız ya da yalnız biri geçerli sayarak hesaplamak; iki süre birlikte işler ve hangisi önce dolarsa hak sona erer.
- Malikin geri alma hakkını kullanabilmesi için tescil şartı aramak; m.708 tescilsiz kazanma hâli oluşturur.
- Kopan toprağın ayrılmaz bir bütün oluşturduğu hâlde geri alma hakkının hâlâ devam ettiğini kabul etmek; bu durumda hak kullanılamaz.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yeni arazinin Devlet mülkiyetine geçebilmesi için oluşumun sahipsiz bir yerde gerçekleşmiş olmasının ayrıca ortaya konulması gerektiği kabul edilmektedir. (8. Hukuk Dairesi, 2022/6244 E., 2023/3982 K., 03.07.2023; 1. Hukuk Dairesi, 2021/5230 E., 2022/7509 K., 14.11.2022)
- Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde (kıyı, göl, nehir yatağı gibi) oluşan arazi bakımından Hazinenin mülkiyet iddiasının m.708 ile birlikte özel kanunlara da dayandırıldığı görülmektedir. (1. Hukuk Dairesi, 2021/5230 E., 2022/7509 K., 14.11.2022)
- Nehir yatağının değişmesi sonucu oluşan araziye ilişkin uyuşmazlıklarda, arazinin doğal afetle mi yoksa taşınmazın içinden geçen akarsu sebebiyle mi oluştuğunun kadastro kayıtlarıyla birlikte değerlendirildiği kabul edilmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2023/11388 E., 2024/5606 K., 08.05.2024; 1. Hukuk Dairesi, 2022/3252 E., 2023/7182 K., 05.12.2023)
- Yeni arazinin ilk sahibi Devlet olsa da zilyetlik iddiasıyla kazanma talebinin, arazinin sahipsiz ve dolgu niteliğine göre ayrıca incelendiği kabul edilmektedir. (1. Hukuk Dairesi, 2021/5230 E., 2022/7509 K., 14.11.2022; 14. Hukuk Dairesi, 2012/5782 E., 2012/6921 K., 15.05.2012)
- Bitişik arazi malikine veya kayba uğrayana devrin uygulanabilmesi için kamusal sakınca bulunmadığının somut olarak belirlenmesi gerektiği kabul edilmektedir. (1. Hukuk Dairesi, 2022/4153 E., 2024/1445 K., 22.02.2024)

### Nasıl ispat edilir?

- Geri alma hakkını ileri süren malik, kopan toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispatla yükümlüdür; ispat yükü maliktedir. Bu ispat tapu kaydı, kadastro tutanağı, bilirkişi raporu ve keşif ile yapılabilir.
- Malik, durumu öğrendiği tarihi (bir yıllık süre için) ve oluşumun gerçekleştiği tarihi (on yıllık süre için) ispat etmelidir; süre savunmasını karşı taraf (Devlet) ileri sürerse süreyi aşıldığını o ispatlar.
- Devletin mülkiyet iddiasında, arazinin sahipsiz bir yerde ve yararlanmaya elverişli olarak oluştuğunu ispat yükü Devlettedir; bu ispat için kadastro, uydu görüntüsü ve bilirkişi raporu kullanılır.
- Arazinin özel mülkiyete tabi yerde oluştuğunu savunan taraf (örneğin bitişik malik) bunu tapu kaydı ve kadastro verileriyle ispatlamalıdır; yazılı kayıt bulunmadığında tanık beyanı yetersiz kalabilir.
- Kamusal sakınca bulunmadığı yönündeki iddia, devir talep eden tarafça ileri sürülür ve kamusal yarar niteliğinin bulunmadığı bilirkişi ya da ilgili idari kurum görüşüyle ortaya konur.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.715: Sahipsiz yer kavramını ve Devletin hüküm ve tasarrufunu belirler; m.708 yalnız bu yerlerde oluşan arazi için uygulanır.
- 4721 m.684: Özel mülkiyete tabi yerde oluşan yeni arazinin, içinde bulunduğu arazinin bütünleyici parçası olarak malikine geçmesini sağlar.
- 4721 m.709: Arazi kaymasında sınırın değişmemesi ve kayan toprağın sürüklenen şey olarak hangi hükme tabi olacağını belirler.
- 4721 m.710: Heyelan bölgelerinde arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesinin uygulanmamasını düzenler.
- 4721 m.711: Arazi kayması nedeniyle sınırın gerçeği yansıtmaması hâlinde sınırın yeniden belirlenmesini düzenler.
- 4721 m.752: Kayma ile geçen toprak ve ağacın sürüklenen şey olarak düzenlendiği hükümdür (m.709/2 atfı).
- 4721 m.774: Kayma ile geçen toprak ve ağacın sürüklenen şey olarak düzenlendiği hükümdür (m.709/2 atfı).
- 4721 m.776: Toprağın geçtiği arazi ile karışıp birleşmesi hâlinde uygulanacak karışma ve birleşme hükmüdür (m.709/2 atfı).

## [TMK m.709](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-709)

Bu madde, arazi kayması (heyelan) sonucu bir taşınmazdan diğerine geçen arazi parçalarının ve diğer cisimlerin akıbetini düzenler. Kaymanın taşınmazlar arasındaki sınırları değiştirmeyeceği ilkesini koyar ve kayan parçalar hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümlerin uygulanacağını öngörür. Kayma sonucu geçen parçaların maliklerinin iadeyi ya da bedelini nasıl talep edeceğini ayrıca düzenlemez; bu hususlar TMK m.709 ve atıf yapılan hükümler ile genel mülkiyet hukuku kurallarına göre çözülür. Sınır belirlemesi, tapu sicilinin düzeltilmesi ve kamu hukuku kaynaklı önlemler bu maddenin kapsamı dışındadır (ör. TBK m.69-70 kapsamındaki tehlike ve yapı sorumluluğu, bu maddede değil ilgili borçlar hukuku hükümlerinde düzenlenmiştir).

### m.709: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Arazi kayması (heyelan)**: Eğimli bir arazinin doğal etkilerle bütün ya da bir parçasının aşağı yöne hareket etmesi olayıdır. Kaymanın sonucu olarak bir taşınmazdan diğerine geçen toprak parçaları bu maddenin konusunu oluşturur.
- **Sınır değişikliği**: Taşınmazların birbirinden ayrılan çizgisinin, yani sınırın değişmesi anlamına gelir. Madde, kaymanın sınır değişikliği sonucunu doğurmadığını açıkça belirtir; kayan parça ile sınır arasında doğrudan bağ kurmaz.
- **Sürüklenen şeyler**: Kayma sırasında bir taşınmazdan diğerine taşınan, arazi parçası dışındaki cisimlerdir. Madde bunlar hakkında sürüklenen şeylere ilişkin hükümlerin uygulanacağını öngörür; ayrıntılı kurallar ilgili maddede bulunur.
- **Karışma**: Farklı kişilere ait malların birbirine karışması hâlidir. Kayan toprak ve cisimlerin komşu taşınmazın malıyla karışması durumunda madde karışmaya ilişkin hükümlerin uygulanmasını öngörür.

### m.709: hangi şartlar aranır?

- Bir arazi kaymasının gerçekleşmiş olması gerekir.
- Kayma sonucunda arazi parçalarının veya başka cisimlerin bir taşınmazdan diğerine geçmiş olması gerekir.
- Kaymanın sınır değişikliğine yol açmayacağı kabul edilmelidir; geçişin sonucu olarak taşınmazlar arasındaki sınır kendiliğinden değişmez.
- Geçen parça ve cisimler bakımından sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümlerin uygulanabilmesi için bu parça ve cisimlerin hangi taşınmazdan hangisine geçtiğinin belirlenmiş olması gerekir.

### m.709: hangi sonuçları doğurur?

- Kayma sebebiyle sınırlar değişmez; taşınmazların tapu sınırları olduğu gibi kalır.
- Kayan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ilişkin hükümler uygulanır.
- Karışma hâli oluşmuşsa karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.
- Madde, kayan parçanın sahibinin bu parçaya yeniden kavuşmasına veya bedel almasına ilişkin ayrıntılı bir hüküm içermez; bu sonuçlar uygulanacak genel hükümlerden çıkar.

### Sınır değişikliği ile sürüklenen şeylere ilişkin hükümler arasındaki fark nedir?

- Kayma sonucu taşınmazın sınırının değiştiği kabul edilir.
- Madde uyarınca kayma sınır değişikliği doğurmaz; geçen parça sınır hükümlerine göre değil, sürüklenen şeylere ilişkin hükümlere göre değerlendirilir.

Sonuç: Kayan parça bakımından taşınmazın tapu sınırı korunur ve parçanın hukuki durumu ayrı kurallara bağlanır.

### Sürüklenen şeyler ile karışma arasındaki fark nedir?

- Geçen cisim, ayrılabilir ve kendi başına bir eşya niteliğinde olan şeydir.
- Karışma, geçen malların birbirine bağlanarak veya karışarak ayırt edilemez hâle gelmesidir.

Sonuç: Hangi hükmün uygulanacağı, cismin ayrılabilir olup olmadığına göre belirlenir.

### Kayan parçanın geçtiği taşınmaz ile kayan parçanın kaynağı arasındaki fark nedir?

- Kaymadan önce parçanın bulunduğu taşınmaz, kaynak taşınmazdır.
- Parçanın geçtiği yeni taşınmaz, hedef taşınmazdır.

Sonuç: Mülkiyetin hangi taşınmazdan hangisine geçtiği bu ayrıma göre tespit edilir.

### m.709: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kayma sonucu sınırların değiştiğini varsaymak; madde açıkça sınır değişikliğini reddeder.
- Kayan parçayı doğrudan taşınmaz parçası gibi değerlendirmek; madde bu parçayı sürüklenen şeylere ilişkin hükümlere bağlar.
- Sürüklenen şeylere ilişkin hükümler ile karışmaya ilişkin hükümleri birbirinden ayırmamak.

### Nasıl ispat edilir?

- Kayma sonucu bir parçanın taşınmazdan diğerine geçtiğini iddia eden taraf, bu geçişi ve kayma olayını ispatlamakla yükümlüdür.
- Geçişin kayma sonucu olduğu, keşif, bilirkişi raporu ve yerinde inceleme ile ispat edilebilir.
- Karışma iddiasında bulunan taraf, malların ayırt edilemez biçimde birleştiğini ispatla yükümlüdür.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.709: Bu maddenin kendi metni, sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtir; bu hükümlerin içeriği ayrıca kanunda düzenlenmiştir.
- 6098 sayılı Kanun m.69: Tehlikeli yapı ve tesislerden doğan zararlar konusunda sorumluluğu düzenler; toprak kayması nedeniyle yapının oluşturduğu tehlike bakımından ilgili olabilir.
- 6098 sayılı Kanun m.70: Tehlikeye maruz kalan kişinin tehlikenin giderilmesini talep etme hakkını düzenler; arazi kaymasının tehlikesi bakımından uygulanabilir.

## [TMK m.710](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-710)

TMK m.710, arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesinin (m.709 gereğince kaymanın sınırı değiştirmediği kuralının) heyelan bölgesi olarak belirlenen yörelerde uygulanmayacağını düzenler. Ayrıca bu yörelerin belirlenmesinde arazinin yapısının gözetileceğini ve bir taşınmazın bu tür bir yörede bulunduğunun ilgililere uygun biçimde bildirilip tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılacağını hükme bağlar. Kanun, heyelan bölgesi ilan usulünün hangi makam tarafından, hangi ölçütlerle ve hangi ayrıntıda yapılacağını bu maddede göstermez; sınırın yeniden belirlenmesinin usulünü ve sınır belirlemesine ilişkin genel hükümleri ise bu maddede düzenlemez (m.737 ve devamı). Maddenin uygulandığı taşınmazlar, yetkili makamca heyelan bölgesi olarak belirlenen yörelerdeki taşınmazlardır.

### m.710: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Heyelan bölgesi**: Yetkili makamlarca, arazinin yapısı göz önünde tutularak kayma riski nedeniyle bu nitelikte belirlenen yöre. Bölgenin belirlenmesi maddenin kendi hükmüne bağlı bir idari işlemdir; madde ölçütlerini ayrıntılı göstermez.
- **Arazi kayması ilkesi**: Kaymanın sınırı değiştirmediği, yani kayan toprakla birlikte taşınmaz sınırının korunduğu genel kuraldır. Bu madde bakımından ilke, heyelan bölgesi olarak belirlenen yörelerde uygulanmaz.
- **Beyanlar sütunu**: Tapu kütüğünde taşınmazın nitelikleri ve hukuki durumuna ilişkin bilgilerin yazıldığı bölüm. Taşınmazın heyelan bölgesinde bulunduğu bu sütuna işlenir.

### m.710: hangi şartlar aranır?

- Yetkili makamın yöreyi heyelan bölgesi olarak belirlemiş olması gerekir.
- Belirleme yapılırken yöredeki arazinin yapısının göz önünde tutulmuş olması gerekir.
- Taşınmazın bu yörede bulunduğunun ilgililere uygun biçimde bildirilmesi gerekir.
- Bildirimin yapılmasının ardından taşınmazın durumunun tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılması gerekir.
- Yukarıdaki koşullar gerçekleşmişse arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi bu taşınmaz bakımından uygulanmaz.

### m.710: hangi sonuçları doğurur?

- Taşınmaz yetkili makamca belirlenmiş heyelan bölgesinde bulunuyorsa arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi o taşınmaz bakımından uygulanmaz.
- Taşınmazın heyelan bölgesinde bulunduğu ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır.
- Taşınmaz heyelan bölgesi dışında kalıyorsa madde kaymanın sınır değişikliği doğurmadığı genel kuralını bozmaz.
- Madde, heyelan bölgesi olarak belirlenmiş yöre dışında kalan taşınmazlara ilişkin bir yaptırım veya sınır değişikliği hükmü içermez.

### Genel kural ile heyelan bölgesi arasındaki fark nedir?

- Heyelan bölgesi dışındaki taşınmazlarda kaymanın sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi aynen işler.
- Yetkili makamca heyelan bölgesi olarak belirlenen yörede bulunan taşınmazda bu ilke uygulanmaz.

Sonuç: Heyelan bölgesindeki taşınmazda kayma sonucu sınırın değişmesi mümkün hale gelir ve sınırın yeniden belirlenmesi gündeme gelir.

### Bölgenin belirlenmesi ile taşınmazın bildirilmesi arasındaki fark nedir?

- Yörenin heyelan bölgesi olarak belirlenmesi, arazinin yapısının göz önünde tutulduğu idari bir değerlendirmedir.
- Taşınmazın bu yörede bulunduğunun ilgililere bildirilmesi ve tapuya yazılması, belirlenmiş bölgenin taşınmaza uygulanmasını sağlayan ayrı bir adımdır.

Sonuç: Yöre belirlense de bildirim ve tapu beyanı yapılmadıkça, madde metnindeki bildirim ve kayıt koşulu eksik kalır.

### m.710: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Heyelan bölgesi belirlenmiş olmasını, taşınmazın tapu beyanlar sütununa işlenmesi koşulu aranmadan yeterli saymak.
- Yöre heyelan bölgesi olarak belirlendi diye, her taşınmazda kayma sonucu sınır değişmiş sayılması; maddede yalnızca ilkenin uygulanmadığı ifade edilir, otomatik sınır değişikliği öngörülmez.
- Bildirim ve tapu beyanı koşulunu yetkili makamın belirlemesi ile karıştırmak; bunlar ayrı adımlardır.

### Nasıl ispat edilir?

- Heyelan bölgesi belirlemesinin varlığını ve taşınmazın bu yörede kalıp kalmadığını ileri süren taraf bunu ispatlar; belirleme işlemi ilgili yetkili makamın kararı ile belgelenir.
- Taşınmazın bu yöreye bildirildiği ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldığı tapu kaydı ile ispat edilir.
- Heyelan bölgesi dışında olduğunu ya da kaymanın sınırı değiştirdiğini ileri süren taraf, bu iddiayı taşınmazın kayıt ve bilirkişi incelemesi ile ortaya koyar.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [4721 sayılı Kanun m.709](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-709): Maddenin uygulamaya konu olduğu temel ilkeyi, yani arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı kuralını içerir; m.710 bu kuralın istisnasını oluşturur.
- [4721 sayılı Kanun m.737](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-737): Sınırın yeniden belirlenmesine ilişkin hükümleri içerir; heyelan bölgesindeki taşınmazlarda sınır belirlemesi gündeme geldiğinde ilgili olan kurallardır.

## [TMK m.711](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-711)

TMK m.711, sınırın arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmaması hâlinde sınırın yeniden belirlenmesini ve bu durumda ortaya çıkan fazlalık ile eksikliklerin denkleştirilmesini düzenler. Hüküm, arazi kayması nedeniyle sınırın gerçeği yansıtmadığı taşınmazlar bakımından ve bu taşınmaz maliki tarafından uygulanır. Maddede sınır belirlenmesinin usulü, kadastro mahkemesi veya tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin ayrıntılar yer almaz. Kadastro sırasındaki tespit hatalarına ve tapu siciline yapılacak düzeltmelere ilişkin hükümler (tapu sicili düzeltmesi, sınırın kadastro yoluyla düzeltilmesi) bu maddede değil, tapu mevzuatında ve ilgili özel düzenlemelerde yer alır. Kazandırıcı zamanaşımı ve olağan zamanaşımı (m.638 vd.) da bu maddenin konusu değildir.

### m.711: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Arazi kayması**: Doğal etkenler veya yamaçtaki toprak hareketi sonucunda bir taşınmazın toprağının zamanla bir komşu taşınmaz yönüne doğru kayması olgusudur. Maddenin uygulanabilmesi için sınırın bu kaymadan dolayı gerçeği yansıtmıyor olması gerekir.
- **Sınırın gerçeği yansıtmaması**: Tapu sınırının fiilen zilyetlikteki ya da gerçek durumdaki arazi sınırıyla uyuşmamasıdır. Yalnızca kayıt ile zilyetlik arasındaki uyuşmazlık yeterli değildir, uyuşmazlığın arazi kaymasından kaynaklanması gerekir.
- **Fazlalık ve eksiklik**: Sınır yeniden belirlendiğinde bir taşınmazın gerçek alanının tapudaki alandan fazla ya da az çıkması hâlleridir. Bu farklar birbirine karşı mahsup edilerek denkleştirilir.
- **Denkleştirme**: Taşınmazlar arasındaki fazlalık ve eksikliklerin karşılıklı olarak dengelenmesidir. Denkleştirme sınırın yeniden belirlenmesinin sonucu olarak yapılır ve ayrıca bir bedel ödenmesini gerektirmez.

### m.711: hangi şartlar aranır?

- Sınırın, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyor olması gerekir.
- Sınırın yeniden belirlenmesini isteyen kişinin ilgili taşınmazın maliki olması gerekir.
- Yeniden belirleme sonucunda fazlalık veya eksiklik ortaya çıkmış olmalıdır; denkleştirme ancak bu durumda gündeme gelir.
- Taraflar arasında sınırın yeniden belirlenmesi, gerçeği yansıtmayan sınırın düzeltilmesi amacıyla yapılmalıdır.

### m.711: hangi sonuçları doğurur?

- Sınır arazi kayması nedeniyle gerçeği yansıtmıyorsa taşınmaz maliki sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir.
- Yeniden belirleme sonucunda ortaya çıkan fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir.
- Sınır gerçeği yansıtmıyor ama arazi kayması sebebi yoksa bu madde uygulanmaz ve yeniden belirleme isteği bu temele dayanamaz.
- Maddede yeniden belirlemenin hangi mercii tarafından ve hangi usulle yapılacağı açıkça düzenlenmemiştir.

### Arazi kayması ile diğer sınır uyuşmazlıkları arasındaki fark nedir?

- Sınırın arazi kayması nedeniyle gerçeği yansıtmadığı hâllerde m.711 uygulanır ve sınır yeniden belirlenir.
- Kadastro hatası, tecavüz veya sınır anlaşmazlığı gibi arazi kaymasından kaynaklanmayan hâllerde bu madde değil, ilgili tapu ve kadastro hükümleri ya da genel mülkiyet koruma araçları gündeme gelir.

Sonuç: Yalnızca arazi kaymasından doğan uyuşmazlıklarda m.711'in yeniden belirleme ve denkleştirme yolu açılır.

### Fazlalık ile eksiklik arasındaki fark nedir?

- Yeniden belirleme sonucunda bir taşınmazın alanı tapudakinden fazla çıkmışsa bu fazlalık söz konusudur.
- Aynı yeniden belirleme sonucunda bir taşınmazın alanı tapudakinden eksik çıkmışsa bu eksiklik söz konusudur.

Sonuç: Fazlalık ve eksiklikler birbirine karşı denkleştirilir; maddede bu denkleştirme için ayrı bir bedel ödenmesi öngörülmemiştir.

### m.711: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Sınır uyuşmazlığının tümünü arazi kayması sayıp m.711'i her tecavüz iddiasında uygulamak; oysa bu madde yalnızca kayma kaynaklı uyuşmazlıklara ilişkindir.
- Denkleştirmeyi bir bedel ödeme yükümlülüğü gibi değerlendirmek; maddede fazlalık ve eksikliklerin karşılıklı mahsubu öngörülmüştür.
- Yeniden belirleme isteğini kadastro hatası kapsamında değerlendirip m.711'e dayanmak; hukuki dayanakların ayrı tutulması gerekir.
- Maddenin kapsamını tapu sicilinin düzeltilmesi usulüyle karıştırmak.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Mahkemeler, sınırın gerçeği yansıtmadığı iddiasında arazi kaymasının gerçekten meydana gelip gelmediğini somut olarak araştırmaktadır. (16. Hukuk Dairesi, 2013/11893 E., 2014/444 K., 31.01.2014)
- Fazlalık ve eksikliklerin denkleştirilmesinde taşınmazların gerçek kullanım durumunun ve pafta bilgilerinin birlikte değerlendirildiği kabul edilmektedir. (16. Hukuk Dairesi, 2013/11893 E., 2014/444 K., 31.01.2014)

### Nasıl ispat edilir?

- Yeniden belirleme isteyen taraf, sınırın arazi kayması nedeniyle gerçeği yansıtmadığını ispatlamakla yükümlüdür.
- Kadastro paftası, imar paftası, uzman bilirkişi raporu ve yerinde keşif gibi delillerle arazi kaymasının varlığı ve sınırın gerçek durumu ortaya konulur.
- Karşı taraf, sınırın kadastro ile belirlendiğini veya kaymanın bulunmadığını savunursa bu savunmayı ispatla yükümlüdür.
- Denkleştirme yapılırken fazlalık ve eksikliklerin miktarı ilgili bilirkişi ölçümleriyle tespit edilir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.638: Kazandırıcı zamanaşımına ilişkin genel hüküm olup, m.711'in ardından gelen düzenleme başlığıyla bağlantılıdır; m.711'in kendisi zamanaşımı hükmü içermez.

## [TMK m.712](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-712)

TMK m.712, tapu kütüğüne geçerli bir hukuki sebep olmaksızın malik olarak yazılan kişinin, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız, aralıksız ve iyiniyetle on yıl sürdürmesi halinde, bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemeyeceğini düzenler; bu, olağanüstü zamanaşımı niteliğinde bir kazanma yoludur. Hüküm, sicilde yolsuz olarak malik görünen kişiler bakımından uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular: olağan zamanaşımı ile taşınmaz kazanımı (m.713), tapu kaydının düzeltilmesi ve tescil iptali davaları (Tapu Sicili Tüzüğü ve TMK m.1023 çerçevesi), çift tapu halinde kazanım (m.1023), kadastro tespitinden doğan hak düşürücü süreler (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12) ve taşınır mallarda zilyetlikle kazanım (m.1023 ve sonrası hükümler).

### m.712: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Yolsuz tescil**: Gerçek hak durumuna uymayan, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tapu siciline malik olarak yazılma durumudur. Kadastro sırasındaki bir yanlışlıktan doğmuş olması yolsuzluğu ortadan kaldırmaz.
- **Olağanüstü zamanaşımı**: Kazanma koşullarının tam sağlanmadığı hallerde, tapu siciline dayanan ve zilyetliği on yıl süren kişiye mülkiyeti kazandıran zamanaşımı türüdür. Sicilde malik görünmek ve iyiniyet bu kazanmanın dayanağıdır.
- **Davasız zilyetlik**: Asıl malik veya üçüncü kişi tarafından, tapu kaydının düzeltilmesi ya da gerçek durumun ihkakı yönünde dava açılmamış olmasıdır. Dava dışı ihtar veya itirazlar ile bu şart aynı ölçüde kesilmiş sayılmaz; metinde bu ayrım açıkça yer almaz.
- **İyi niyet**: Tapu siciline malik olarak yazılan kişinin, kendisinden beklenen özeni gösterdiği halde tescilin yolsuzluğunu bilmemesidir. Yolsuzluğu bilen veya gerekli özeni göstermeyen kişi iyi niyetli sayılmaz ve iyi niyetin on yıl boyunca varlığı gerekir.
- **Aralıksız zilyetlik**: Zilyetliğin on yıl boyunca kesintiye uğramadan sürmesidir. Zilyetliğin dolaylı biçimde, örneğin kiracı aracılığıyla sürmesi aralıksızlığı bozmaz.

### m.712: hangi şartlar aranır?

- Taşınmaz, tapu kütüğünde kişinin adına malik olarak yazılmış olmalıdır ve bu tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmamalıdır (yolsuz tescil).
- Tapuda malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerinde zilyetliğe sahip olmalıdır; zilyetlik doğrudan ya da dolaylı biçimde sürdürülebilir.
- Zilyetlik on yıl süreyle aralıksız sürdürülmelidir.
- Zilyetlik davasız olmalıdır; asıl malik veya bir üçüncü kişi tarafından kaydın düzeltilmesi davası açılmamış olmalıdır.
- Zilyet, on yıl boyunca iyiniyetli olmalıdır; tescilin yolsuzluğunu bilmemeli ve gerekli özeni göstermiş olmalıdır.
- Sicilde malik görünen kişi, taşınmaza başka bir malik sıfatıyla zilyet olan kimse (gerçek malik veya gasıp) bulunmadığı sürece bu koruma yararlanabilir; aksi halde m.712 uygulanmaz.
- Bu koşullar birlikte gerçekleştiğinde mülkiyet kazanılır ve kazanılan mülkiyete itiraz edilemez.

### m.712: hangi sonuçları doğurur?

- Yolsuz tescil edilmiş taşınmazda tapuda malik görünen kişi, davasız, aralıksız ve iyiniyetle on yıl zilyet kalırsa mülkiyeti kazanır.
- Kazanılan mülkiyet hakkına itiraz edilemez; asıl malik veya üçüncü kişi bu mülkiyeti sonradan tapu kaydına dayanarak iptal ettiremez.
- Zilyetlik, asıl malik tarafından kaydın düzeltilmesi davası açılmasıyla kesilirse, on yıllık süre tamamlanmamışsa mülkiyet kazanılamaz.
- Yolsuz tescil bulunmuyor veya zilyet tescil sahibi değilse, m.712'ye dayanılarak mülkiyet kazanılamaz.
- Zilyet, tescilin yolsuzluğunu bilir veya gerekli özeni göstermemişse, süre dolsa bile m.712'den yararlanamaz.
- Sicilde malik görünen kişi, taşınmazı başka bir malik sıfatıyla kullanan kişinin zilyetliğine karşı bu hükme dayanamaz.
- Madde, tapu siciline dayalı kazanımı düzenlediğinden, sicil dışı bir hukuki sebeple geçerli bir tescil varsa uygulanmaz.

### Olağan zamanaşımı (m.713) ile olağanüstü zamanaşımı (m.712) arasındaki fark nedir?

- m.713 uyarınca olağan zamanaşımında, taşınmazın yalnız tapuya kaydının yolsuz olarak yazılmış olması ve kazanan kişinin adının sayfaya yazılı olması yeterli değildir; iyiniyet ve tescil şartı farklı biçimde aranır.
- m.712 uyarınca olağanüstü zamanaşımında, tapu siciline malik olarak yazılan kişinin zilyetliği on yıl davasız ve aralıksız sürdürmesi ve iyiniyetli olması gerekir.

Sonuç: Her iki hükümde süre ve iyiniyet koşulları farklı biçimde düzenlenmiştir; m.712 kapsamında kazanma için on yıllık süre ve iyiniyetli zilyetlik aranır.

### Yolsuz tescil ile gerçek hak durumu arasındaki fark nedir?

- Tapuda malik görünen kişinin tescili geçerli bir sebebe dayanmıyorsa yolsuz tescil vardır ve m.712 bu kişiye koruma sağlar.
- Tescil gerçek hak durumuna uygun ise, yani geçerli bir sebebe dayanıyorsa m.712 uygulanmaz; mülkiyet zaten tescile göre kazanılmıştır.

Sonuç: Tescil yolsuz değilse zamanaşımı ile kazanma sorunu doğmaz; yolsuzluk varsa m.712 gündeme gelir.

### Sicilde malik görünen zilyet ile başka malik sıfatıyla zilyet arasındaki fark nedir?

- Sicilde malik görünen kişi taşınmaza zilyet ise (doğrudan ya da kiracı gibi dolaylı zilyetlik yoluyla) m.712 koruması sağlanır.
- Taşınmaza malik sıfatıyla başka bir kişi (sicilde yazılı olmayan gerçek malik veya gasıp) zilyet ise sicilde malik görünen kişi m.712'den yararlanamaz.

Sonuç: Zilyetlik başka bir malik sıfatıyla kullanılıyorsa on yıllık sürenin işlemesi için gerekli koşul oluşmaz.

### İyi niyetli zilyet ile kötü niyetli veya özensiz zilyet arasındaki fark nedir?

- Tescilin yolsuzluğunu bilmeyen ve kendisinden beklenen özeni gösteren kişi iyi niyetli sayılır.
- Yolsuzluğu bilen ya da bilmemesi gerekli özeni göstermemekten kaynaklanan kişi iyi niyetli sayılmaz.

Sonuç: İyi niyet on yıllık sürenin tamamında bulunmalıdır; sonradan kötü niyetli olunursa kazanma gerçekleşmez.

### Zilyetliğin yolsuz tescilden önce veya sonra başlaması: fark nedir?

- Zilyetlik yolsuz tescilden sonra kazanılmışsa, zamanaşımı zilyetliğin kazanıldığı tarihten işlemeye başlar.
- Zilyetlik yolsuz tescilden önce kazanılmışsa, zamanaşımı tescil tarihinden işlemeye başlar.

Sonuç: Sürenin başlangıcı, iki koşuldan (yolsuz tescil ve zilyetlik) sonuncusunun gerçekleştiği tarihtir.

### Tek zilyet ile ardıl zilyetler arasındaki fark nedir?

- Tek zilyet, kendi zilyetlik süresini esas alır.
- Önceki zilyedin süresi, m.712 şartlarını taşıyorsa, sonraki zilyet tarafından kendi süresine eklenebilir; mirasçılar da miras bırakanın süresini ekleyebilir.

Sonuç: Süre toplamı, ardıl zilyetlik ve mirasçılık halinde on yılın tamamlanmasında etkili olur.

### m.712: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Sicilde kişinin adının yazılı olması yeterlidir sanmak; m.712 için ayrıca yolsuz tescil, zilyetlik ve iyiniyetin birlikte bulunması gerekir.
- On yıllık süreyi tescil tarihinden saymak; yolsuz tescilden önce zilyetlik kazanılmışsa süre tescil tarihinden, sonra kazanılmışsa zilyetliğin başladığı tarihten işler, iki şartın birleşimi esastır.
- Kiracı aracılığıyla dolaylı zilyetliği aralıksızlık bakımından kesinti saymak; fer'i zilyetlik asli zilyedin zamanaşımına engel değildir.
- Başka bir malik sıfatıyla zilyet olan (gerçek malik veya gasıp) varken sicilde malik görünen kişinin m.712'den yararlanabileceğini sanmak.
- Yolsuzluğu sonradan öğrenen zilyedin iyiniyetinin süre boyunca devam ettiğini varsaymak; iyiniyetin tüm süre boyunca bulunması gerekir.
- Kadastro kaynaklı yolsuz tescilde m.712 süresi ile 3402 sayılı Kanun'daki hak düşürücü süreyi karıştırmak.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yolsuz tescil ile zilyetlik şartları birlikte gerçekleşmedikçe on yıllık süre işlemeye başlamaz; zamanaşımının başlangıcı iki şartın birleştiği tarihtir. (Hukuk Genel Kurulu, 2005/402 E., 2005/460 K., 13.07.2005)
- Tapuda malik görünen kişinin, zilyetliğinin davasız olduğu kabul edilmek için asıl malikin kayıt düzeltilmesi davası açmadığının ve sürenin kesintisiz geçtiğinin araştırılması gerekir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2019/1076 E., 2021/725 K., 18.05.2021)
- Yolsuz tescil nedeniyle tescil sahibinin on yıllık süre sonunda kazanım hakkı, yolsuz tescilin düzeleceği ve tapu kaydının gerçek mülkiyet iddiasına dönüşeceği gerekçesiyle kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2019/1076 E., 2021/725 K., 18.05.2021)
- Yolsuz tescile dayanan kişinin m.712 kapsamında kazanımı, tescil sahibinin iyiniyeti ve zilyetliğin dava ile kesilmediği hallerde kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/606 E., 2024/95 K., 14.02.2024)
- Sicil düzeltimi davası ile olağanüstü zamanaşımına dayanan davanın birbirine karıştırılmaması, dava konusu taşınmazda m.712 ve m.713 kapsamındaki iddiaların ayrı değerlendirilmesi gerektiği yönünde uygulanmaktadır. (5. Hukuk Dairesi, 2024/1090 E., 2024/10711 K., 26.12.2024)
- Zamanaşımı savunması öne sürüldüğünde ilk derece mahkemelerinin m.712 uyarınca ret verirken süre hesabını ve koşulların tamamını ayrıca değerlendirdiği görülmektedir. (1. Hukuk Dairesi, 2024/3651 E., 2026/1611 K., 03.03.2026)

### Nasıl ispat edilir?

- Kazanımı ileri süren taraf, yolsuz tescili, kendi adına tescili ve on yıllık zilyetliği ispatla yükümlüdür.
- Yolsuz tescil, tapu kütüğü kayıtlarıyla ispatlanır; tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayandığını iddia eden karşı taraf bu sebebi ispatlar.
- Zilyetlik süresi ve aralıksızlık, tanık beyanı, kira sözleşmesi, vergi ve aidat kayıtları gibi belgelerle ispatlanabilir.
- Asıl malik veya üçüncü kişi, zilyetliğin dava ile kesildiğini ya da zilyedin iyiniyetinin bulunmadığını iddia ederse bu savunmayı kendisi ispatlar.
- Davasızlık koşulunun varlığı, dava dosyası kayıtları ile ispatlanır; dava açıldığı halde kesinleşmemiş olsa dahi zilyetliğin kesildiği iddia edilebilir (metinde açıkça düzenlenmemiştir, uygulamadan çıkarılmıştır).

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [4721 sayılı Kanun m.713](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-713): Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını düzenler; m.712 ile aynı kazanma sonucunu, daha kısa süre ve farklı koşullarla bağlar.
- [4721 sayılı Kanun m.1023](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-1023): Çift tapu hallerinde kazanım koşullarını düzenler; m.712'nin ardıl zilyetlik ve süre eklenmesi tartışmalarında karşılaştırma noktasıdır.
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12: Kadastro tespitine karşı açılacak davalar için hak düşürücü süre belirler; yolsuz tescilin kadastrodan doğduğu hallerde bu süre ile m.712 arasındaki ilişki gündeme gelir.

## [TMK m.713](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-713)

TMK m.713, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazların olağanüstü zilyetlik yoluyla (yirmi yıl, davasız ve aralıksız, malik sıfatıyla) mülkiyetinin kazanılmasını ve bu kazanımın tescil davası yoluyla tapuya yansıtılmasını düzenler. Ayrıca tapuda malik gözüken kişinin maliki belli olmayan veya yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazların zilyedine tanınan aynı yolu, tescil davasının hasımlarını, ilan usulünü, itiraz süresini, mülkiyetin kazanılma anını, karardaki zorunlu unsurları ve özel kanun saklılığını kapsar. Kural, taşınmazın zilyetliğini fiilen ve malik sıfatıyla kuran herkese, yani davacı zilyede uygulanır. Maddenin kapsamı dışında kalan konular arasında, tapu siciline ilişkin genel düzenlemeler ile tescilin düzeltilmesi ve iptali (4721 sayılı Kanun'un tescil ve kayıt düzenine ait ayrı hükümleri), kadastro tespiti sürecindeki itiraz ve kazanım (3402 sayılı Kadastro Kanunu), orman ve kamu malları ile ilgili özel rejimler ve bu hakkın tescilden sonraki dava yolları yer alır.

### m.713: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı**: Malik sıfatıyla ve aralıksız zilyetliğin yirmi yıl sürmesi halinde, zilyedin iyiniyet veya tapu kaydına güven aramaksızın mülkiyeti kazanmasıdır. Kazanım tescil kararıyla değil, koşulların gerçekleştiği anda gerçekleşir.
- **Zilyetlik**: Taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyetin kurulmasıdır. Maddenin aradığı zilyetlik, malik sıfatıyla ve davasız kurulmuş olmalıdır; sadece fiilî kullanım yetmez.
- **Davasız zilyetlik**: Zilyetliğin, süre içinde zilyede karşı mülkiyet veya zilyetliğe dayanan bir davayla kesintiye uğratılmamış olmasıdır.
- **Tescil davası**: Kazanılmış mülkiyetin tapu kütüğüne yansıtılması için açılan, mülkiyetin kazanılmasını değil tescilini isteyen dava türüdür. Hasım olarak Hazine, ilgili kamu tüzel kişileri veya tapuda malik görünen kişinin mirasçıları gösterilir.
- **Gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmaz**: Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazdır. Bu ikinci durumda sürenin hesabına dair ölçüt, maddedeki yirmi yıl önce ibaresiyle bağlıdır.
- **İlan**: Mahkemenin davanın konusunu bir gazete ve bir internet haber sitesinde, ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa duyurmasıdır. İlan, itiraz süresinin başlangıcını belirler.
- **İtiraz**: Son ilandan başlayarak üç ay içinde, zilyedin koşullarının gerçekleşmediğini ileri sürerek ve bunu ispatlayarak yapılan karşı beyandır. Yerinde görülmeyen itiraz, kazanımı engellemez.
- **Krokili tescil kararı**: Kararda taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümünün belirtilmesi ile uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokinin karara eklenmesidir.

### m.713: hangi şartlar aranır?

- Taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmaması veya maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan ya da yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı bulunması gerekir.
- Davacının taşınmazın tamamı, bir parçası veya payı üzerinde malik sıfatıyla zilyet olması gerekir.
- Zilyetliğin yirmi yıl süreyle aralıksız ve davasız sürmüş olması gerekir.
- Tescil davasının Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine ya da varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılması gerekir.
- Davanın konusunun mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde de elverişli vasıtalarla, uygun zaman aralıklarında en az üç kez duyurulması gerekir.
- Son ilandan başlayarak üç ay içinde zilyedin koşullarının gerçekleşmediğini ileri süren ve bunu ispatlan bir itirazın bulunmaması ya da itirazın yerinde görülmemesi gerekir.
- Davacının iddiasının mahkemece ispatlanmış olması gerekir.
- Kararda taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümünün belirtilmesi ve krokinin karara eklenmesi gerekir.
- Özel kanun hükümlerinin saklı tutulması, yani bu yolun özel bir kanunla ayrılmış hallerde uygulanmaması gerekir.

### m.713: hangi sonuçları doğurur?

- Yirmi yıllık koşullar gerçekleştiğinde mülkiyet, tescil kararı beklenmeksizin zilyede geçer ve önceki malikin hakkı sona erer.
- Zilyet, taşınmazın tamamı, bir parçası veya payı üzerinde tescil isteyebilir.
- Süre içinde zilyetliğin kesintiye uğraması, davasız olmayan bir zilyetlik veya malik sıfatının bulunmaması hâlinde koşullar gerçekleşmez ve mülkiyet kazanılmaz.
- Üç aylık itiraz süresi içinde yerinde bir itiraz yapılır ve ispat edilirse zilyet mülkiyet kazanamaz.
- Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilir.
- Krokisiz veya zorunlu unsurları eksik karar, tapu kütüğüne tescil için uygun olmaz.
- Özel kanun hükümleri saklı olduğundan, bu yolla kazanım özel bir kanunun öngördüğü hallerde ayrıca değerlendirilir.

### Birinci fıkra ile ikinci fıkra arasındaki fark nedir?

- Birinci fıkrada zilyet, kayıtsız taşınmazı tapu siciline hiç kaydı bulunmayan bir taşınmazda yirmi yıl zilyetlikle kazanır.
- İkinci fıkrada taşınmaz tapuda kayıtlıdır ancak malik tapudan anlaşılamamakta veya gaiplik kararı verilmiş kişi adına görünmektedir.

Sonuç: İkinci fıkradaki zilyet, tescil davasının ve ilan usulünün aynı şekilde işlemesi bakımından taşınmazın tamamının bölünmesinde sakınca olmayan bir parçası ile sınırlı davranabilir; birinci fıkrada taşınmazın tamamı, parçası veya payı istenebilir.

### Mülkiyetin kazanılması ile tescil kararı arasındaki fark nedir?

- Mülkiyet, kazanılma koşullarının gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
- Tapu kütüğüne tescil, mahkeme kararıyla yapılır ve ilan sonrasında karar verilir.

Sonuç: Kazanım tescilden önce gerçekleşir; tescil kararı bildirici niteliktedir ve kazanım anı, önceki malikin mülkiyeti kendiliğinden sona erdiği andır.

### Davacı zilyet ile itiraz eden arasındaki fark nedir?

- Davacı zilyet, kazanılmış mülkiyetin tescilini isteyen kişidir.
- İtiraz eden, zilyedin koşullarının gerçekleşmediğini ileri sürerek mülkiyet hakkına dayanır.

Sonuç: İtiraz yerinde bulunup ispatlanırsa mülkiyet kazanılmaz; itiraz edenin kendi adına tescil istemesi ise ayrı bir istihkak iddiası gerektirir.

### Hasım olarak Hazine / diğer kamu tüzel kişileri / mirasçılar: fark nedir?

- Hazine, davada zorunlu hasımdır.
- Diğer kamu tüzel kişileri ve tapuda malik görünen kişinin mirasçıları, taşınmazla ilgileri bulunduğu ölçüde hasım olur.

Sonuç: Hazinenin davaya dahil edilmemesi taraf teşkilinin eksikliği olur; mahkeme esasa geçemez.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Mülkiyetin kazanılma anı, koşulların gerçekleştiği andır; tescil kararının bildirici niteliği üzerinde durulmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/1113 E., 2023/1167 K., 29.11.2023)
- Tescil davasında Hazinenin hasım olarak davaya dahil edilmemesi, taraf teşkilinin eksikliği sayılmakta ve esasa girilmesine engel görülmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/349 E., 2023/359 K., 26.04.2023)
- Zilyedin süreyi tamamlamak için önceki zilyetlerin süresini birleştirmesi (zilyetliğin devri) kabul edilmekte; devrin geçerli bir satış senedine dayanması aranmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2019/464 E., 2022/309 K., 15.03.2022; Hukuk Genel Kurulu, 2019/251 E., 2022/269 K., 08.03.2022)
- Önceki zilyetlerin süresi, zilyetlik zincirinin kopmaması koşuluyla birleştirilebilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2019/464 E., 2022/309 K., 15.03.2022; Hukuk Genel Kurulu, 2019/251 E., 2022/269 K., 08.03.2022)
- Tapu kaydına bağlı olmayan ve kadastro yoluyla kazanım sürecinde değerlendirilen taşınmazlarda m.713'ün uygulanıp uygulanmayacağı tartışılmış, ikisinin birbirinden bağımsız yollar olduğu vurgulanmıştır. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/349 E., 2023/359 K., 26.04.2023)
- İptal edilen düzenleme (ölmüş kişi adına kayıtlı taşınmazlar) kapsamında verilen kararlar, yürürlükteki metin çerçevesinde yeniden değerlendirilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1671 E., 2019/973 K., 01.10.2019)

### Nasıl ispat edilir?

- Asıl talebi ileri süren zilyet, yirmi yıllık zilyetliğin aralıksız, davasız ve malik sıfatıyla sürdüğünü ispatlamakla yükümlüdür; bu, tanık, keşif ve tapu kayıtlarıyla yapılabilir.
- Taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmadığını ya da malikin tapudan anlaşılamadığını veya gaiplik kararı bulunduğunu zilyet ispat eder; ilgili tapu kaydı ve gaiplik kararı belgeleri bu konuda esas delildir.
- Zilyedin önceki zilyetlerden gelen süreyi birleştirmek istemesi hâlinde, zilyetlik zincirinin ve devrin geçerli olduğu yazılı belgelerle (satış senedi gibi) gösterilmelidir.
- İtiraz eden, zilyedin koşullarının gerçekleşmediğini ileri sürer ve bunu ispatlamakla yükümlüdür; kesintinin veya davanın varlığı karşı tarafça kanıtlanır.
- Hazine ve diğer ilgili kamu tüzel kişileri, taşınmazın kamuya ait olduğunu veya orman ve kamu malı niteliğini ileri sürerek kendi yükümlülüklerini ispatlar.
- İtiraz eden kendi adına tescil istiyorsa, mülkiyet hakkını ayrıca istihkak iddiasıyla ispatlamak zorundadır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [4721 sayılı Kanun m.705](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-705): Tapuya kayıtlı taşınmazlarda mülkiyet kazanımının tescilini düzenler; m.713 ise kayıtsız taşınmazlar ve belirli kayıtlı taşınmazlar için istisnai tescil yolunu açar.
- [4721 sayılı Kanun m.706](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-706): Tapu siciline güvenin ve tescilin sonuçlarını düzenler; m.713 kararı ile tescil edilen kazanımın tapu kaydına yansıtılması bu hükümle birlikte değerlendirilir.
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.14: Kadastro tespiti sırasında zilyetliğe dayalı kazanım ve itiraz usulünü düzenler; m.713 ile kadastro yoluyla kazanım ayrı işler ve birbirinin yerine geçmez.

## [TMK m.714](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-714)

Madde, kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında hangi kuralların uygulanacağını belirler; bu konularda Borçlar Kanunu'nun zamanaşımına ilişkin hükümlerine kıyasen başvurulacağını öngörür. Maddenin kapsamı, kazandırıcı zamanaşımı (edinici zamanaşımı) ile sınırlıdır ve Türk Medeni Kanunu'nun mülkiyet veya zilyetlik hükümlerinde yer alan kazandırıcı zamanaşımı rejiminin süre işleyişine ilişkindir. Madde, kazandırıcı zamanaşımının koşullarını, kazanma süresinin uzunluğunu ve kazanma sonucunu düzenlemez; bunlar TMK'nın ilgili mülkiyet ve zilyetlik maddelerinde yer alır. Ayrıca alacak zamanaşımının genel süreleri, sürelerin işlemesine ilişkin özel hükümler ve zamanaşımının def'i olarak ileri sürülmesi usulü bu maddenin kapsamında değildir; bunlar Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerinde düzenlenmiştir.

### m.714: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Kazandırıcı zamanaşımı**: Bir kimsenin, belirli bir süre boyunca malvarlığı değeri üzerinde kanunda öngörülen koşullarla fiilî egemenlik kurması sonucunda hakkı kazanmasını sağlayan zamanaşımı türüdür. Hakkın yitirilmesine değil, kazanılmasına yol açar.
- **Sürenin hesaplanması**: Zamanaşımı süresinin hangi andan başlayacağının ve hangi kurallara göre sayılacağının belirlenmesidir. Madde bu konuda Borçlar Kanunu'na kıyas yapılmasını öngörür.
- **Sürenin kesilmesi**: Zamanaşımı süresi işlemeye başladıktan sonra, kanunda belirtilen bir olay gerçekleştiğinde sürenin sıfırlanarak yeniden işlemeye başlamasıdır.
- **Sürenin durması**: Süre işlemekte iken belirli bir engelin varlığı nedeniyle işlemenin geçici olarak durması ve engel ortadan kalkınca kalan süreden devam etmesidir.
- **Kıyas yoluyla uygulama**: Kanunda doğrudan düzenlenmemiş bir konuda, benzer durumlar için öngörülmüş hükümlerin benzer biçimde uygulanmasıdır. Madde, Borçlar Kanunu'nun zamanaşımı hükümlerinin bu yolla uygulanacağını belirtir.

### m.714: hangi şartlar aranır?

- Uygulanacak olayın kazandırıcı zamanaşımına ilişkin olması, yani malvarlığı değerinin fiilî egemenlik yoluyla kazanılmasının söz konusu olması gerekir.
- Sürenin hesaplanması, kesilmesi veya durması sorununun bu kapsamda ortaya çıkması gerekir.
- Bu konularda Borçlar Kanunu'nun zamanaşımına ilişkin hükümlerinin kıyas yoluyla uygulanacağı kabul edilmelidir.
- Kazandırıcı zamanaşımına ilişkin özel bir TMK hükmü varsa, öncelikle o hükmün uygulanması gerekir; kıyas ancak boşluk bulunduğunda devreye girer.

### m.714: hangi sonuçları doğurur?

- Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında Borçlar Kanunu'nun zamanaşımına ilişkin hükümleri uygulanır.
- Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin kesilmesinde Borçlar Kanunu'nun zamanaşımına ilişkin hükümleri uygulanır.
- Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin durmasında Borçlar Kanunu'nun zamanaşımına ilişkin hükümleri uygulanır.
- Madde doğrudan bir süre belirlemediğinden, somut sürelerin ve bunların başlangıç anlarının belirlenmesi Borçlar Kanunu'ndaki karşılık gelen hükümlere bağlıdır.
- Kıyas yoluyla uygulama, Borçlar Kanunu'nun kazandırıcı zamanaşımının yapısına uymayan hükümleri bakımından sınırlı kalabilir; bu durumda uyarlama gerekir.

### Kazandırıcı zamanaşımı ile alacak zamanaşımı arasındaki fark nedir?

- Kazandırıcı zamanaşımında amaç, zilyetlik yoluyla bir hakkın kazanılmasıdır ve süre dolunca hak kendiliğinden doğar.
- Alacak zamanaşımında ise bir alacağın borçlu tarafından ödenmesi talep edilemez hâle gelir ve süre dolunca hak sona ermez, yalnız dava ile istenemez.

Sonuç: Madde yalnız kazandırıcı zamanaşımına kıyas yoluyla Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanmasını öngördüğünden, alacak zamanaşımı rejimi bu maddeyle doğrudan belirlenmez; iki rejim birbirinden ayrı tutulmalıdır.

### m.714: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kazandırıcı zamanaşımı ile alacak zamanaşımı kurallarını karıştırarak, alacak zamanaşımına ilişkin sürelerin kazandırıcı zamanaşımına doğrudan uygulanabileceğini sanmak.
- Madde 714'ü kazandırıcı zamanaşımının kendisini düzenleyen bir hüküm gibi okumak; oysa madde yalnız süre işleyişine ilişkin kıyası düzenler.
- Kıyas yapılırken Borçlar Kanunu hükmünün kazandırıcı zamanaşımının yapısına uymadığı durumlarda da aynen uygulanabileceğini varsaymak.
- Önce TMK'nın özel hükümlerine bakmadan doğrudan Borçlar Kanunu'na başvurmak; özel hükümler varsa önce onlar uygulanmalıdır.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin kesilmesi ve durması bakımından Borçlar Kanunu hükümlerinin kıyas yoluyla uygulanabileceği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2005/401 E., 2007/72 K., 14.02.2007; İçtihatları Birleştirme BGK, 2005/1 E., 2007/1 K., 19.01.2007)

### Nasıl ispat edilir?

- Kazandırıcı zamanaşımına dayanan tarafın, zilyetliğin kanunda öngörülen süre boyunca ve kanuna uygun biçimde devam ettiğini ispat yükü altındadır.
- Sürenin kesilmesi veya durması iddiasını ileri süren taraf, bu olgunun gerçekleştiğini ispatlamalıdır; zamanaşımının kesildiğini savunan kişi bu savunmanın dayanağını gösterir.
- Zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi, tapu kaydı, tanık beyanı ve zilyetliğin fiilî niteliğini gösteren belgelerle ispatlanabilir.
- Zamanaşımı def'i olarak ileri sürülmediği sürece hâkim bu hususu kendiliğinden dikkate almaz; bu nedenle savunmanın açıkça ileri sürülmesi gerekir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 sayılı Kanun: Kazandırıcı zamanaşımının koşullarını ve sonucunu düzenleyen TMK hükümlerinin bütünüdür; madde 714 bu hükümlerin süre işleyişine ilişkin boşluklarını doldurur.

## [TMK m.715 — Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-715)

Bu madde, sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunmasını, yararı kamuya ait sular, kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar bakımından özel mülkiyete konu olamayacağı karinesini ve bu malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılmasının özel kanun hükümlerine bırakılmasını düzenler. Madde, Devletin ve diğer kamu tüzel kişilerinin sahip olduğu kamu malları ile sahipsiz yerler bakımından uygulanır; kişilerin özel mallarına ilişkin hükümler kapsamında değildir. Maddenin düzenlemediği konular: sahipsiz taşınır eşyanın sahiplenilmesi (m.768 ve m.778 gibi taşınır kazanım hükümleri), bulunmuş eşya (m.buluntu hükümleri, m.749 ve devamı), terk yoluyla mülkiyetin sona ermesi (m.778 ve m.717) ile kamulaştırma ve tapu sicilinin kapsamı bu maddede düzenlenmez.

### Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Sahipsiz yerler**: Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde bulunmayan ve niteliği gereği özel mülkiyete konu olamayan yerleri ifade eder. Burada sahipsizlik, özel hukuk anlamında sahibi bulunmamayı değil, mülkiyet dışı kalmayı anlatır.
- **Yararı kamuya ait mallar**: Kamu yararına, kamunun ortak kullanımına ya da kamusal yarara hizmet etmek üzere ayrılmış olan ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan mallardır. Bu niteliğin kazanılması, malın kamu hizmetine tahsis edilmiş olmasına bağlıdır.
- **Devletin hüküm ve tasarrufu**: Devletin bu malar üzerinde üstün yetkilerle düzenleme yapması anlamına gelir. Uygulamada kamu mülkiyeti ile eş anlamda kullanılmaktadır.
- **Aksi ispat karinesi**: Yararı kamuya ait sular, kayalar, tepeler, dağlar, buzullar ile tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynakların özel mülkiyette olmadığını varsayan, aksinin ispatlanabileceği bir karinedir. Karşı taraf, bu yerlerin özel mülkiyette olduğunu ispat ederek karineyi çürütebilir.
- **Özel kanun hükümleri**: Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılmasını düzenleyen, Medeni Kanun dışındaki mevzuattır. Bu alanda Medeni Kanunun genel hükümleri yerine özel düzenlemeler uygulanır.
- **Kamu malı**: Kamu tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan ve kamunun ortak ve genel kullanımına ya da yararlanmasına tahsis edilmiş taşınır ve taşınmaz mallardır. Bir malın kamu malı sayılması, kamu hizmetine tahsis edilmiş olmasına bağlıdır; idareye ait her mal kamu malı değildir.

### Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar: hangi şartlar aranır?

- Malın sahipsiz yer veya yararı kamuya ait mal niteliğini taşıması gerekir; bu nitelik malın doğal yapısından ya da kamusal amaca tahsisinden kaynaklanabilir.
- Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular, kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynakların kimsenin mülkiyetinde olmadığı kabul edilir; bu karine bu mallar için aranan başlangıç koşuludur.
- Bu mallar üzerinde özel mülkiyet kurulamaz; istisna, yalnızca özel kanunla açıkça öngörülen hâllerdir.
- Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların edinilmesi, idaresi, muhafazası, faaliyete geçirilmesi ve kullanımı, özel kanunda yer alan kurallara bağlı olmalıdır; Medeni Kanunun genel kazanım hükümleri bu mallara doğrudan uygulanmaz.
- Devletin hüküm ve tasarrufu bulunduğunun ve malın kamusal amaçla kullanıldığının tespit edilmesi gerekir; kamu yararı varsa özel düzenlemeyle özel mülkiyet kurulabilir, bu durumda da düzenleme özel kanunda yer almalıdır.

### Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar: hangi sonuçları doğurur?

- Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular, kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar kimsenin mülkiyetinde sayılır.
- Bu mallar hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz; özel mülkiyet kurulmasına yönelik işlemler geçersiz kalır.
- Özel kanun ile kamu yararı gerektirdiği ölçüde, tarıma elverişli olmayan yerlerin ya da sahipsiz malların özel mülkiyete konu yapılmasına izin verilebilir; bu durumda özel düzenleme esas alınır.
- Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanunlara göre yürütülür.
- Malın tarıma elverişli duruma gelmesi ve ekonomik verim sağlaması hâlinde özel mülkiyete tabi olabileceği, bu durumun özel kanun ve ilgili hükümlerle belirlenmesi gerektiği kabul edilir.
- Karine çürütülmediği sürece, bu mallar üzerinde kişisel bir kazanım (zilyetlik, kazandırıcı zamanaşımı veya benzeri) ileri sürülemez.

### Sahipsiz yer ile sahipli eşya arasındaki fark nedir?

- Sahipsiz yer, özel mülkiyete konu olmayan ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan mal niteliğindedir.
- Sahipli eşya, fiilen bir kimsenin mülkiyetinde bulunan eşyadır; sahipsiz eşya ise özel mülkiyete konu olabilen fakat fiilen kimseye ait olmayan eşyadır.

Sonuç: Sahipsiz yerlerde kamu mülkiyeti ve özel düzenleme esastır; sahipsiz taşınır eşyanın sahiplenilmesi ise ayrı hükümlere tabidir ve bu madde kapsamında değildir.

### Aksi ispatlanmadıkça kamu malı karinesi ile kesin kamu malı arasındaki fark nedir?

- Yararı kamuya ait sular, kayalar, tepeler, dağlar gibi tarıma elverişli olmayan yerler için kanun aksi ispatı mümkün bir karine koyar.
- Kamunun ortak kullanımına tahsis edilmiş orta malı niteliğindeki mallar ise tahsis işlemi veya örf ve âdetle kamu malı niteliği kazanır.

Sonuç: Karineye dayanan yerlerde özel mülkiyet iddiası ispatla çürütülebilir; tahsisle kamu malı olan yerlerde ise tapuda özel mülkiyet bulunsa dahi kamu malı niteliği ayrıca değerlendirilir.

### Genel kazanım hükümleri ile özel kanun hükümleri arasındaki fark nedir?

- Medeni Kanunun genel kazanım ve mülkiyet hükümleri özel mülkiyete konu mallarda uygulanır.
- Sahipsiz yer ve yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanunlarla düzenlenir.

Sonuç: Bu mallar bakımından Medeni Kanunun genel kazanım hükümleri doğrudan uygulanmaz; özel kanundaki kurallar uygulanır.

### Kamu malı ile devletin özel malı arasındaki fark nedir?

- Kamu malı, kamu hizmetine veya kamunun ortak kullanımına tahsis edilmiş maldır ve kamusal amaçla bağlıdır.
- Devletin özel malı, kamu hizmetine tahsis edilmemiş, gelir amacıyla bulundurulan mallardır.

Sonuç: Kamu malı niteliğindeki mallar devredilemez, haczedilemez ve zamanaşımıyla kazanılamaz; özel mallar bakımından ise özel hukuk ve mali düzenlemeler ağırlıklı olarak uygulanır.

### Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Sahipsiz yerleri sahipsiz taşınır eşya gibi değerlendirip sahiplenme yoluyla mülkiyet kazanılabileceğini düşünmek; bu madde kamu mülkiyetini ve özel kanun rejimini öngörür.
- Aksi ispatlanmadıkça karinesini kesin kabul ederek özel mülkiyet iddiasını baştan reddetmek; karine tapu veya kazanım belgeleriyle çürütülebilir.
- Kamu malı ile Devletin özel malını karıştırmak; kamu hizmetine tahsis edilmemiş mallar kamu malı sayılmaz.
- Tahsis kararı olmadığı için orta malı niteliğinin bulunmadığını varsaymak; kadim kullanım ve örf ve âdet yoluyla da orta malı niteliği doğabilir.
- Kamu malı üzerinde zamanaşımıyla kazanım talebini kabul etmek; bu mallar kazandırıcı zamanaşımına konu olamaz.
- Özel kanun hükümlerini gözden kaçırarak Medeni Kanunun genel kazanım hükümlerini bu mallara uygulamak; kazanım, bakım, korunma ve işletme özel kanunlara tabidir.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yüksek mahkeme kararlarında, 715. maddenin birinci fıkrasındaki Devletin hüküm ve tasarrufu ilkesi ile ikinci fıkradaki aksi ispat karinesinin birlikte ele alındığı ve sahipsiz yer ile yararı kamuya ait malların kamu malı olarak nitelendirildiği görülmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2015/149 E., 2016/302 K., 09.03.2016; Hukuk Genel Kurulu, 2015/101 E., 2016/301 K., 09.03.2016)
- Orta malı niteliğindeki meraların ve kadimden beri kamunun yararlandığı taşınmazların özel mülkiyete konu olamayacağı, bu yerlerin tescile tabi olmadığı kabul edilmektedir. (Ceza Genel Kurulu, 2015/1010 E., 2017/189 K., 28.03.2017; Ceza Genel Kurulu, 2015/971 E., 2017/191 K., 28.03.2017)
- Kamunun ortak kullanımına açık olan ve kamu yararına hizmet eden yerlerin, sahipsizlik ve kamu malı niteliğinin 715. maddeye dayanarak değerlendirildiği kabul edilmektedir. (Ceza Genel Kurulu, 2016/1442 E., 2017/196 K., 28.03.2017; Ceza Genel Kurulu, 2016/192 E., 2017/195 K., 28.03.2017)
- Kamu malı niteliğindeki mallara ilişkin uyuşmazlıkların, bu maddenin ve özel kanunların birlikte değerlendirilmesiyle çözüldüğü görülmektedir. (Ceza Genel Kurulu, 2016/1442 E., 2017/196 K., 28.03.2017; Ceza Genel Kurulu, 2016/192 E., 2017/195 K., 28.03.2017)

### Nasıl ispat edilir?

- Kamu malı veya sahipsiz yer olduğunu öne süren taraf, malın bu niteliğini ispatlamakla yükümlüdür; malın yararı kamuya ait olduğunu veya tarıma elverişli olmayan bir yer olduğunu gösteren belge, keşif ve bilirkişi incelemesi kullanılabilir. (Ceza Genel Kurulu, 2016/1442 E., 2017/196 K., 28.03.2017)
- Yararı kamuya ait sular, kayalar, tepeler ve benzeri yerler hakkında aksi ispatlanmadıkça kimsenin mülkiyetinde olmadığı karinesi vardır; özel mülkiyet iddiasında bulunan kişi, tapu kaydı, kadastro tutanağı veya kazanım belgesi ile karineyi çürütmekle yükümlüdür. (Hukuk Genel Kurulu, 2015/149 E., 2016/302 K., 09.03.2016; Hukuk Genel Kurulu, 2015/101 E., 2016/301 K., 09.03.2016)
- Orta malı niteliği, tahsis işlemi veya örf ve âdet yoluyla belirlendiğinden, tahsis kararı, belediye kayıtları ve yerel kullanım tanıkları birlikte değerlendirilir; kadim kullanım iddiası tanıklarla ispatlanabilir. (Ceza Genel Kurulu, 2015/1010 E., 2017/189 K., 28.03.2017; Ceza Genel Kurulu, 2015/971 E., 2017/191 K., 28.03.2017)
- Özel mülkiyet iddiasını savunan karşı taraf, malın özel düzenlemeyle özel mülkiyete konu yapıldığını ya da tarıma elverişli hale getirildiğini göstermekle yükümlüdür; bu ispat olmadan özel mülkiyet karinesi kurulamaz. (Ceza Genel Kurulu, 2016/192 E., 2017/195 K., 28.03.2017)

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [4721 sayılı Kanun m.708](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-708): Tarıma elverişli olmayan yerlerin ekonomik verim sağlaması ve tarıma elverişli duruma gelmesi hâlinde Devletin özel mülkiyetine tabi olmasını düzenler; 715. maddedeki sahipsizlik karinesinin pratik sonucunu tamamlar.
- [4721 sayılı Kanun m.717](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-717): Taşınmaz mülkiyetinin tapu siciline bağlı terkini ile sahipsizleşme yolunu gösterir; kamu malı karinesi ile tescil ilişkisini ayırt etmeye yarar.
- [4721 sayılı Kanun m.768](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-768): Av hayvanları ve ehlileştirilmiş hayvanların sahipsizleşmesini düzenler; bu madde sahipsiz taşınır eşya hükümleri olarak ayrı alanda kalır.
- [4721 sayılı Kanun m.778](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-778): Taşınırlarda terk iradesiyle mülkiyetin sona ermesini düzenler; sahipsiz taşınır eşya ile 715. maddedeki sahipsiz yer kavramlarının ayrılmasında başvurulur.
- 4734 sayılı Kanun: Kamu malı niteliğindeki mallardan kamu yararına yapılan kamulaştırma ve bu malların idari yargıdaki uyuşmazlıkları bakımından ilgili özel düzenlemedir; 715. maddedeki özel kanun ayrımının bir örneğini oluşturur.

## [TMK m.716 — Tescili isteme hakkı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-716)

TMK m.716, mülkiyetin kişisel hak dayanağıyla hükmen geçirilmesini (tescile isteme davasını) ve bazı kazanım hallerinde tescilin doğrudan yapılmasını düzenler. Birinci fıkra, mülkiyetin kazanılmasına esas bir hukuki sebebe dayanan kişisel hak sahibinin malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilmesini kapsar. İkinci fıkra, taşınmazda işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayalı kazanımlarda tescilin doğrudan yapılabilmesini; üçüncü fıkra ise eşler arası mal rejimi dolayısıyla oluşan değişikliklerin eşlerden birinin istemiyle doğrudan tescilini düzenler. Maddenin kişisel olarak kimlere uygulanacağı, fıkralar arasındaki ayrım ve ilgili kazanım hâlleri bu alanın kapsamındadır. Madde, hasım gösterilecek kişileri, ilanı, itiraz usulünü ve zilyetlikle kazanmayı (TMK m.713 ve devamı) düzenlemez; bu konular zilyetlikle kazanma (m.713-m.714) ve ilan ile itiraz (m.713 devamı, ilgili hükümler) başlığında ele alınır. Tapu siciline ilişkin istem, şerh ve tescil usulü Tapu Sicili Tüzüğü ile TMK'nın tapu sicili hükümlerinde düzenlenir; tescil talebinin geri alınması ve tapu sicilini düzeltme davası da bu maddenin kapsamı dışındadır.

### Tescili isteme hakkı: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Hükmen geçirme (hükmen tescil)**: Malikin tescile razı olmaması hâlinde, kişisel hak sahibinin mahkeme kararıyla mülkiyetin kendi adına tescilini sağlamasıdır. Karar kesinleştiğinde tapu siciline mahkeme kararına dayanılarak tescil yapılır.
- **Mülkiyetin kazanılmasına esas hukuki sebep**: Mülkiyetin geçmesini doğuran borç ilişkisi ya da benzeri geçerli bir hukuki nedendir; satış vaadi veya satış sözleşmesi bunun örneğidir. Bu sebep, tescil için gerekli tasarruf işleminin yerini tutmaz; yalnızca kişisel hakkın dayanağını oluşturur.
- **Kişisel hak (tescil talebi hakkı)**: Malike karşı, mülkiyetin tescili için talepte bulunma yetkisi veren borç ilişkisinden doğan haktır. Bu hak ayni hak niteliğinde değildir; malikin kaçınması hâlinde mahkeme yoluyla ayni hakka dönüşür.
- **Doğrudan tescil**: Malikin rızası veya mahkeme kararı aranmadan, belirtilen kazanım hâllerinde tapu siciline yapılan tescildir. Kazanımın kanundan ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararından doğduğu hâllerde uygulanır.
- **Mal rejimi dolayısıyla değişiklik**: Eşler arasındaki mal rejiminin, taşınmazın mülkiyetinde eşlerden birinin yararına bir değişiklik doğurmasıdır. Bu değişiklik eşlerden birinin istemiyle doğrudan tapuya işlenir.

### Tescili isteme hakkı: hangi şartlar aranır?

- Tescil isteyen kişinin mülkiyetin kazanılmasına esas bir hukuki sebebe dayanan kişisel bir hakka sahip olması gerekir (birinci fıkra).
- Malikin tescile kaçınmış olması gerekir; kaçınma hâli, malikin tescil için gereken işlemi yapmamasıyla ortaya çıkar ve mahkemeye başvuru bu hâlde mümkün olur.
- Mülkiyetin hükmen geçirilmesi için talebin hâkimden, yani dava yoluyla istenmesi gerekir.
- Doğrudan tescil hâlinde kazanımın, taşınmazın işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararı yoluyla gerçekleşmiş olması gerekir (ikinci fıkra).
- Eşler arası mal rejimi kaynaklı doğrudan tescilde, değişikliğin taşınmazın mülkiyetinde meydana gelmiş olması ve eşlerden birinin istemde bulunması gerekir (üçüncü fıkra).
- Tescil işleminin yapılabilmesi için tapu siciline ilişkin şekil ve belge koşullarının (hukuki sebep ve tasarruf yetkisinin belgelenmesi) sağlanmış olması gerekir.

### Tescili isteme hakkı: hangi sonuçları doğurur?

- Birinci fıkradaki kişisel hak sahibi, malik kaçınırsa hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir ve kesinleşen karar tescil yerine geçer.
- Malikin tescile razı olması hâlinde mahkemeye gitmeye gerek kalmaz; tescil malikin beyanı üzerine yapılır.
- İkinci fıkradaki hâllerde (işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra, mahkeme kararı) kazanan kişi tescili doğrudan yaptırabilir; malikin rızası aranmaz.
- Üçüncü fıkrada mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler eşlerden birinin istemiyle tapuya doğrudan işlenir.
- Kişisel hakka dayanan talep, geçerli bir hukuki sebep bulunmadığında dayanaktan yoksun kalır ve hükmen geçirme sonucu doğmaz.
- Doğrudan tescil hâllerinde kazanım gerçekleşmemişse ya da sayılan hâllerden biri yoksa, bu fıkralardan tescil talep edilemez; kişi birinci fıkraya göre dava açmak zorundadır.
- Tescil talebinin tapu siciline işlenmesi için hukuki sebep ve tasarruf yetkisinin belgelenmesi gerekir; belge bulunmazsa tescil yapılmaz.

### Hükmen geçirme ile doğrudan tescil arasındaki fark nedir?

- Birinci fıkradaki hükmen geçirme, malikin kaçınmasına bağlı olarak dava yoluyla tescil sağlar; kişisel hak sahibi malike karşı açılan bir dava ile hareket eder.
- İkinci ve üçüncü fıkradaki doğrudan tescilde mahkemeye başvurmadan, tapu siciline başvuru ile tescil yapılır; kazanım zaten kanun, miras, kamulaştırma veya kesinleşmiş karar gibi bir olaya dayanır.

Sonuç: Birinci fıkrada tescil bir dava sonucunda gerçekleşir; ikinci ve üçüncü fıkrada ise malikin rızası veya dava aranmaksızın doğrudan tescil yapılabilir.

### Birinci fıkra ile ikinci fıkra arasındaki fark nedir?

- Birinci fıkra, kişisel hakka dayanan kazanımı kapsar; kazanan kişi malike karşı bir talep hakkına sahiptir.
- İkinci fıkra, kazanımın bizzat kanundan, olaydan veya kesinleşmiş karardan doğduğu hâlleri kapsar; burada kişisel hak aracılığı gerekmez.

Sonuç: Birinci fıkra yalnızca kişisel hak sahibine tanınan tescil talebi yolunu açar; ikinci fıkra ise sayılan kazanım hâllerinde tescilin doğrudan yapılmasını sağlar.

### Taşınmaz ile taşınmaz dışı mülkiyet arasındaki fark nedir?

- İkinci fıkra açıkça taşınmaz mülkiyetini ve tapu siciline tescili düzenler.
- Birinci fıkra ise taşınmaz ile sınırlı olmayan genel bir hükümdür.

Sonuç: Doğrudan tescil yolu taşınmazlar bakımından ikinci fıkra ile açıkça tanınmıştır; taşınmaz dışındaki mülkiyet geçişlerinde bu fıkranın doğrudan uygulanması söz konusu değildir.

### Tescili isteme hakkı: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Birinci fıkradaki hükmen geçirme davasını, ikinci fıkradaki doğrudan tescil hâlleriyle karıştırmak; her kazanımda dava açılması gerektiğini sanmak.
- Doğrudan tescil hâllerini sınırsız saymak; işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra ve mahkeme kararı dışındaki kazanımlar için ikinci fıkraya dayanmak.
- Kişisel hakka dayanan talebi ayni hak sanmak; talep hakkının malik üzerinde kişisel bir hak olduğunu gözden kaçırmak.
- Malikin kaçınmasını varsaymak; kaçınmanın ispat edilmeden hükmen geçirme davası açılamayacağını unutmak.
- Üçüncü fıkrayı mal rejimi dışındaki mülkiyet değişikliklerine uygulamak; yalnız eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla oluşan değişikliklerde doğrudan tescilin geçerli olduğunu gözden kaçırmak.
- Hukuki sebep ve tasarruf yetkisinin belgelenmesi gerektiğini atlamak; doğrudan tescil hâlinde bile belge eksikliğinin tescili engelleyebileceğini göz ardı etmek.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Tescile isteme davasının, satış vaadi sözleşmesine dayanan alıcının malike karşı açtığı dava olarak kabul edildiği görülmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2010/386 E., 2010/427 K., 29.09.2010)
- Dava tarihinde yürürlükte bulunan hükme göre açılan tapu iptali ve tescil davasının, borçlunun temerrüdü sonucu aynen ifa niteliğinde olduğu kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/331 E., 2024/15 K., 24.01.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2010/386 E., 2010/427 K., 29.09.2010)
- Satış kararı tarihinde taşınmazın borçlu adına kayıtlı olmasının, kesinleşmiş bir tescil kararıyla taşınmazın yeni malike hükmen geçmesine engel olmadığı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/331 E., 2024/15 K., 24.01.2024)
- Taşınmazın işgal yoluyla kazanılması hâlinde doğrudan tescilin, ikinci fıkra uyarınca mahkeme kararı aranmaksızın yapılabileceği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2010/696 E., 2011/15 K., 02.02.2011)
- Hükmen geçirme davasında kesinleşen kararın tapu siciline tescil için yeterli olduğu kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2021/406 E., 2023/743 K., 30.03.2023)

### Nasıl ispat edilir?

- Hükmen geçirme davasını açan kişi, mülkiyetin kazanılmasına esas olan hukuki sebebi (satış vaadi, satış sözleşmesi gibi) yazılı belgeyle ispatlamak zorundadır; ispat yükü davacıdadır.
- Malikin tescile kaçındığını göstermek için, tescil talebinin malike yapıldığı ve reddedildiği ya da yanıt verilmediği belgelerle (ihtar, yazışma) ispat edilmelidir.
- Doğrudan tescil talebinde bulunan kişi, işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra ya da mahkeme kararı gibi kazanım olayını ilgili resmi belgeyle (mirasçılık belgesi, kamulaştırma kararı, kesinleşmiş karar) ispatlamalıdır.
- Eşler arası mal rejimi kaynaklı doğrudan tescilde, mal rejiminin ve değişikliğin resmi belgelerle (evlilik kütüğü, mal rejimi sözleşmesi, mahkeme kararı) ispatlanması gerekir.
- Malikin savunması, sebebin geçersizliği veya tescil talebinin şartlarının yerine gelmediği yönünde ise, bu savunmayı ileri süren malik ispat yükü altındadır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.713: Zilyetlikle kazanmada tescil davası ve hasım gösterimi bu maddeye göre yürütülür; m.716 ise zilyetlikle kazanma dışındaki hâlleri düzenler.
- 4721 m.1010: Çekişmeli hakların korunması şerhi bakımından tescile isteme davasının şerhi bu hükme dayanır.
- 4721 m.1013: Tescilin, kural olarak malikin yazılı beyanı üzerine yapılacağını belirtir; doğrudan tescil hâllerinde bu beyan aranmaz.
- 4721 m.1015: Tasarruf yetkisinin belgelenmesi koşuluyla tescil yapılabilmesini düzenler.
- 4721 m.1025: Tapu sicilinin düzeltilmesi davası, tescil yapıldıktan sonra tek yönlü dönüşün mümkün olmadığı hâllerde başvurulacak yoldur.

## [TMK m.717 — Taşınmaz mülkiyetinin kaybı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-717)

Madde, taşınmaz mülkiyetinin hangi hallerde sona ereceğini sayar: taşınmazın tamamen yok olması, terk ve terkin. Kamulaştırma yoluyla sona ermenin zamanının özel kanunla belirleneceğini de bağlar. Madde, taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasını düzenlemez; kazanma hâlleri için olağan ve olağanüstü zamanaşımı (m.713 ve m.714) ile tapu sicilinin düzeltilmesi ve terkinin usulü (TMK m.999 ve tapu sicili düzenlemeleri) ayrı maddelerde yer alır. Taşınmazın tanımı ve arazi mülkiyetinin kapsamı (m.704 ve m.705) bu maddenin konusu değildir. Mülkiyetin kaybı sonucunda sınırlı ayni hakların ve eşyaya bağlı borçların akıbeti de ayrı hükümlere bağlıdır.

### Taşınmaz mülkiyetinin kaybı: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Mutlak kayıp**: Taşınmaz üzerindeki mülkiyetin hukuken ortadan kalkması, yani bu mülkiyetin başka bir kişiye geçmeksizin sona ermesidir. Malik bir başkasına devretmeden mülkiyet sona erer.
- **Nisbi kayıp**: Mülkiyetin bir kişiden diğerine geçmesi nedeniyle önceki malik için sona ermesidir. Bu hâlde mülkiyet yeni malikte doğar, eski malik için sona erer.
- **Terk**: Malikin tek taraflı, yöneltilmesi gereken bir irade beyanıyla mülkiyet hakkından feragat etmesi ve mülkiyetin terkin ile sona ermesidir. Tapu idaresine karşı yapılan feragat beyanı aynı zamanda terkine muvafakat niteliğindedir.
- **Terkin**: Tapu sicilindeki mülkiyet kaydının silinmesidir. Terk hâlinde mülkiyet terkin ile sona erer; terkinden önce kayıp ile terkin arasındaki ayrım bu bağlamda önemlidir.
- **Taşınmazın tamamen yok olması**: Doğal olaylar sonucu taşınmazın bütünüyle ve sürekli olarak ortadan kalkmasıdır. Taşınmazın yeniden ortaya çıkması insan tecrübe ve takdirine göre imkânsız olmalıdır; yararlanma imkânının kaybolması tek başına yeterli değildir.
- **Kamulaştırma**: Kamu yararı için mülkiyetin devlete veya kamu kurumuna geçirilmesi işlemidir. Mülkiyetin hangi andan itibaren sona ereceği bu maddeye göre özel kanunla belirlenir.

### Taşınmaz mülkiyetinin kaybı: hangi şartlar aranır?

- Mülkiyetin doğrudan madde kapsamında sona ermesi için taşınmazın tamamen ve sürekli olarak yok olmuş bulunması gerekir; kısmi yok olmada mülkiyet devam eder.
- Terk yoluyla sona erme için malikin mülkiyet hakkından feragat eden tek taraflı, yöneltilmesi gereken bir irade beyanında bulunması ve bu beyanın tapu idaresine yapılması gerekir.
- Terk beyanında bulunan kişinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olması gerekir.
- Terkinin gerçekleşmesi için tapu sicilinde mülkiyet kaydının terkin edilmesi gerekir; mülkiyet bu kaydın silinmesiyle sona erer.
- Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin hangi anda sona ereceği özel kanuna göre belirlenmelidir; bu madde kendi başına bir an belirlemez.

### Taşınmaz mülkiyetinin kaybı: hangi sonuçları doğurur?

- Taşınmaz tamamen ve sürekli olarak yok olduğunda taşınmaz üzerindeki mülkiyet sona erer.
- Taşınmaz tamamen yok olduğunda mülkiyet dışındaki sınırlı ayni haklar ve eşyaya bağlı borçlar da sona erer.
- Taşınmaz tamamen yok olduğunda tapu sicilinde o taşınmaza açılmış sayfa kapatılır.
- Taşınmazın yalnızca kısmen yok olması hâlinde mülkiyet devam eder ve tapu sayfası kapatılmaz; vasfa ilişkin kayıtlar yeni ölçüme göre düzeltilir.
- Malik tek taraflı irade beyanıyla mülkiyetten feragat ederse mülkiyet terkin ile sona erer.
- Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin sona erme anı özel kanunla belirlenir ve bu anda sona erme gerçekleşir.
- Madde bağımsız bir hak düşürücü veya zamanaşımı süresi koymaz.

### Mutlak kayıp ile nisbi kayıp arasındaki fark nedir?

- Mutlak kayıpta mülkiyet hukuken ortadan kalkar ve başka bir kişiye geçmez. Taşınmazın yok olması ve terk bu gruba girer.
- Nisbi kayıpta mülkiyet bir kişiden diğerine geçer ve önceki malik için sona erer. Satış, bağış gibi devir hâlleri buna örnektir.

Sonuç: Mutlak kayıpta yeni malikin mülkiyeti aslen kazanılır ve önceki malikin hakkının devamı söz konusu değildir. Nisbi kayıpta yeni malik devralan niteliğindedir.

### Terk ile terkin arasındaki fark nedir?

- Terk, malikin feragat beyanıdır ve mülkiyetin sona ermesinin hukuki sebebidir.
- Terkin, tapu sicilindeki kaydın silinmesidir ve sona ermenin sicil bakımından gerçekleşmesidir.

Sonuç: Terk halinde mülkiyet terkin ile sona erer; terkinden önce ayrı bir kayıp anı tanınmaz. Arazinin denize kayması gibi hâllerde ise mülkiyet terkinden önce olaya bağlı olarak sona erer.

### Tamamen yok olma ile kısmen yok olma arasındaki fark nedir?

- Taşınmazın tamamen yok olmasında taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı konu bulamadığı için sona erer.
- Kısmi yok olmada taşınmaz varlığını sürdürür ve mülkiyet devam eder.

Sonuç: Tamamen yok olmada tapu sayfası kapatılır; kısmi yok olmada sayfa kapatılmaz, yalnız vasfa ilişkin kayıtlar yeni ölçüme göre düzeltilir.

### Yararlanma imkânının kaybı ile taşınmazın yok olması arasındaki fark nedir?

- Yararlanma imkânı kaybolmuş ama bu imkân yeniden elde edilebilen bir taşınmaz hâlidir, örneğin sel sonucu çamur ve taşla kaplanan arazi.
- Taşınmazın yok olmasında ise taşınmazın yeniden ortaya çıkması insan tecrübe ve takdirine göre imkânsızdır, örneğin devamlı su altında kalan arazi.

Sonuç: Yararlanma imkânının kaybı hâlinde mülkiyet devam eder; tamamen yok olma hâlinde mülkiyet sona erer.

### Genel hal ile kamulaştırma arasındaki fark nedir?

- Genel hâlde mülkiyetin sona ermesi bu maddedeki sebeplere ve bunların koşullarına bağlıdır.
- Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin hangi anda sona ereceği özel kanunla belirlenir.

Sonuç: Kamulaştırmada mülkiyetin sona erme anı için TMK m.717 tek başına yeterli değildir; özel kanun belirleyici olur.

### Taşınmaz mülkiyetinin kaybı: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Yararlanma imkânının kaybını taşınmazın tamamen yok olması saymak; oysa imkân yeniden elde edilebilen hâllerde mülkiyet devam eder.
- Kısmi yok olmada da tapu sayfasını kapatmak; kapatma yalnız tamamen yok olma hâlinde yapılır, kısmi yok olmada vasıf kayıtları düzeltilir.
- Terkin kararını mülkiyeti sona erdiren karar olarak vermek; doğru yol, sicil ile hukuki durum arasındaki uyumsuzluğu tapu iptali yoluyla gidermektir. (16. Hukuk Dairesi, 2015/13744 E., 2017/8153 K., 28.11.2017)
- Kamulaştırmada mülkiyetin sona erme anını bu madde ile belirlemeye çalışmak; anı özel kanun belirler.
- Terk beyanında tasarruf yetkisinin varlığını aramamak; feragat bir tasarruf işlemi olduğu için bu yetki aranmalıdır.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yüksek mahkeme uygulaması, taşınmazın tapu kaydının iptali yerine doğrudan terkin kararı verilmesini mülkiyeti sona erdiren bir işlem olarak ele alır ve bu tür kararın hukuka aykırı olduğunu kabul etmektedir. (16. Hukuk Dairesi, 2015/13744 E., 2017/8153 K., 28.11.2017)
- Tapuda mülkiyetin sona erdirilmesi için, mahkemenin mülkiyeti sona erdiren terkin yerine tapu iptali yoluna gitmesi gerektiği kabul edilmektedir. (16. Hukuk Dairesi, 2015/13744 E., 2017/8153 K., 28.11.2017)
- Taşınmazın tamamen yok olması iddiasında, taşınmazın yeniden ortaya çıkmasının imkânsız olup olmadığı somut olaya göre belirlenmelidir; yararlanma imkânının kaybı tek başına yok olma sayılmaz.

### Nasıl ispat edilir?

- Taşınmazın tamamen yok olduğunu iddia eden taraf, taşınmazın yeniden ortaya çıkmasının insan tecrübe ve takdirine göre imkânsız olduğunu ispatla yükümlüdür; bilirkişi raporu ve keşif bu konuda başlıca delildir.
- Terk iddiasında, feragat beyanının tapu idaresine yöneltilmiş ve tasarruf yetkisine sahip kişi tarafından yapılmış olduğunu iddia eden taraf ispat yükü altındadır; yazılı beyan ve tapu idaresi kayıtları esas delildir.
- Karşı taraf, taşınmazın kısmen yok olduğunu ya da yararlanma imkânının yeniden elde edilebileceğini savunursa, bu savunmasını ilgili bilirkişi incelemesiyle ispatlamalıdır.
- Kamulaştırma nedeniyle mülkiyetin sona erme anını ileri süren taraf, özel kanun hükmünü ve kamulaştırma işleminin kesinleşme tarihini belgelerle ispatlamalıdır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [4721 sayılı Kanun m.999](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-999): Tapu sicilinin düzeltilmesi ve kapatılmasına ilişkin esasları düzenler; taşınmazın tamamen yok olması hâlinde sayfa kapatılması ve terkin işleminin sicil tarafını bu hükme göre yürütülür.
- [4721 sayılı Kanun m.783](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-783): Taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona eren sınırlı ayni haklar arasında yer alan bir hakkın akıbetine ilişkindir.
- [4721 sayılı Kanun m.796](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-796): Taşınmazın tamamen yok olmasıyla sınırlı ayni hakların ve bağlı yükümlülüklerin sona ermesine ilişkin sonuçların bir örneğini oluşturur.
- [4721 sayılı Kanun m.843](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-843): İntifa hakkı gibi sınırlı ayni haklar bakımından taşınmazın yok olmasının sonucunu tamamlar.
- [4721 sayılı Kanun m.858](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-858): Taşınmazın tamamen yok olmasıyla eşyaya bağlı borçların sona ermesine ilişkin sonucu tamamlar.
- [4721 sayılı Kanun m.713](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-713): Mülkiyetin kazanılması hâllerinden biri olan olağan zamanaşımını düzenler; mülkiyetin kaybı ile kazanımı birbirinden ayrı ele alınmalıdır.
- [4721 sayılı Kanun m.714](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-714): Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımını düzenler; bu kazanım m.717'nin kaybettirdiği mülkiyetin karşılığıdır.

## Süreler

| Süre | Madde | Hüküm |
|---|---|---|
| on yıl | [m.708](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-708) | Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir. |
| on yıl | [m.712](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-712) | Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz… |
| yirmi yıl | [m.713](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-713) | Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne… |
| üç ay | [m.713](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-713) | Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. |

## Konuda geçen kararlar

- 2014/177 E., 2015/49 K., 14.05.2015 (m.704)
- Hukuk Genel Kurulu, 2024/361 E., 2025/337 K., 21.05.2025 (m.705)
- Hukuk Genel Kurulu, 2023/1073 E., 2025/85 K., 26.02.2025 (m.706, m.716)
- Hukuk Genel Kurulu, 2023/953 E., 2024/504 K., 09.10.2024 (m.705)
- Hukuk Genel Kurulu, 2023/871 E., 2024/286 K., 29.05.2024 (m.705)
- Hukuk Genel Kurulu, 2022/606 E., 2024/95 K., 14.02.2024 (m.712)
- Hukuk Genel Kurulu, 2024/43 E., 2024/76 K., 07.02.2024 (m.706)
- Hukuk Genel Kurulu, 2022/331 E., 2024/15 K., 24.01.2024 (m.716)
- Hukuk Genel Kurulu, 2022/1113 E., 2023/1167 K., 29.11.2023 (m.705, m.713)
- Hukuk Genel Kurulu, 2021/349 E., 2023/359 K., 26.04.2023 (m.713)
- Hukuk Genel Kurulu, 2019/464 E., 2022/309 K., 15.03.2022 (m.713)
- Hukuk Genel Kurulu, 2019/251 E., 2022/269 K., 08.03.2022 (m.713)
- Hukuk Genel Kurulu, 2021/729 E., 2022/165 K., 22.02.2022 (m.716)
- Hukuk Genel Kurulu, 2017/1671 E., 2019/973 K., 01.10.2019 (m.713)
- Ceza Genel Kurulu, 2016/1442 E., 2017/196 K., 28.03.2017 (m.715)
- Ceza Genel Kurulu, 2015/1010 E., 2017/189 K., 28.03.2017 (m.715)
- Ceza Genel Kurulu, 2015/971 E., 2017/191 K., 28.03.2017 (m.715)
- Ceza Genel Kurulu, 2016/192 E., 2017/195 K., 28.03.2017 (m.715)
- Hukuk Genel Kurulu, 2015/149 E., 2016/302 K., 09.03.2016 (m.715)
- Hukuk Genel Kurulu, 2015/101 E., 2016/301 K., 09.03.2016 (m.715)
- Hukuk Genel Kurulu, 2011/528 E., 2011/571 K., 28.09.2011 (m.706)
- Hukuk Genel Kurulu, 2010/696 E., 2011/15 K., 02.02.2011 (m.716)
- Hukuk Genel Kurulu, 2010/386 E., 2010/427 K., 29.09.2010 (m.716)
- Hukuk Genel Kurulu, 2010/274 E., 2010/356 K., 30.06.2010 (m.710)
- Hukuk Genel Kurulu, 2010/290 E., 2010/328 K., 16.06.2010 (m.706)
- Hukuk Genel Kurulu, 2005/401 E., 2007/72 K., 14.02.2007 (m.714)
- Hukuk Genel Kurulu, 2005/402 E., 2005/460 K., 13.07.2005 (m.712)
- Hukuk Genel Kurulu, 2005/288 E., 2005/352 K., 25.05.2005 (m.705)
- 1. Hukuk Dairesi, 2024/3651 E., 2026/1611 K., 03.03.2026 (m.712)
- 8. Hukuk Dairesi, 2024/2246 E., 2025/6877 K., 24.11.2025 (m.707)
- 5. Hukuk Dairesi, 2024/1090 E., 2024/10711 K., 26.12.2024 (m.712)
- 5. Hukuk Dairesi, 2023/11388 E., 2024/5606 K., 08.05.2024 (m.708)
- 1. Hukuk Dairesi, 2022/4153 E., 2024/1445 K., 22.02.2024 (m.708)
- 1. Hukuk Dairesi, 2022/3252 E., 2023/7182 K., 05.12.2023 (m.708)
- 1. Hukuk Dairesi, 2022/7488 E., 2023/4601 K., 19.09.2023 (m.717)
- 8. Hukuk Dairesi, 2022/6244 E., 2023/3982 K., 03.07.2023 (m.708)
- 6. Daire, 2021/7054 E., 2023/6258 K., 20.06.2023 (m.704)
- 7. Hukuk Dairesi, 2023/403 E., 2023/2627 K., 16.05.2023 (m.704)
- 4. Daire, 2022/1025 E., 2023/2102 K., 11.04.2023 (m.704)
- 1. Hukuk Dairesi, 2021/5230 E., 2022/7509 K., 14.11.2022 (m.708)
- Vergi Dava Daireleri Kurulu, 2020/379 E., 2021/1481 K., 03.11.2021 (m.704)
- 16. Hukuk Dairesi, 2015/13744 E., 2017/8153 K., 28.11.2017 (m.717)
- 16. Hukuk Dairesi, 2013/11893 E., 2014/444 K., 31.01.2014 (m.711)
- 14. Hukuk Dairesi, 2012/5782 E., 2012/6921 K., 15.05.2012 (m.708)
- İçtihatları Birleştirme BGK, 2005/1 E., 2007/1 K., 19.01.2007 (m.714)
- Genel Kurul, 2013/604 E., 10.12.2015 (m.713)
- İkinci Bölüm, 2013/614 E., 25.06.2014 (m.704)
- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2023/2190 E., 2026/725 K., 09.04.2026 (m.706)
- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2026/725 E., 2026/905 K., 02.04.2026 (m.706)
- Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi, 2024/1763 E., 2025/734 K., 15.09.2025 (m.712)
- Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi, 2023/104 E., 2025/298 K., 21.03.2025 (m.705)
- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2021/406 E., 2023/743 K., 30.03.2023 (m.716)
- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, 2019/1076 E., 2021/725 K., 18.05.2021 (m.712)

---

Bu metin eğitim amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Bağlayıcı olan madde metnidir; alıntılarken maddenin güncel hâlini teyit edin.
Kaynak: https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/tasinmaz-mulkiyetinin-konusu-kazanilmasi-ve-kaybi