---
title: "Taşınmaz yükü — Medeni Hukuk konu anlatımı"
course: "Medeni Hukuk"
law: "Türk Medeni Kanunu"
articles: "TMK m.839–849"
compiled: "2026-10-21"
jurisdiction: "TR"
source: "https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/tasinmaz-yuku"
publisher: "Hukuksal Eğitim"
language: "tr"
---

# Taşınmaz yükü

Medeni Hukuk › Eşya hukuku › Sınırlı aynî haklar › İrtifak hakları ve taşınmaz yükü — [Medeni Hukuk](https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk)

## Kısaca

MK 839, taşınmaz yükünün tanımını, yükün unsurlarını ve yükün türlerinden birini (kişi lehine ile taşınmaz lehine taşınmaz yükü ayrımının dayanağını) düzenler. TMK m.841, taşınmaz yükünün türlerinden kamu hukukundan doğan taşınmaz yükünün tapu kütüğüne tescil edilip edilmeyeceğini düzenler. TMK m.842, bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan taşınmaz yükü hakkında irat senedine ilişkin hükümlerin uygulanacağını düzenler.

## Kapsam

Bu konu, Türk Medeni Kanunu m.839–849 hükümlerini kapsar: konusu, tescil ve kazanma, kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükü, güvence amacıyla kurulma, genel olarak, zamanaşımı, alacaklının hakkının niteliği, yükün niteliği.

- [TMK m.839 — Konusu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-839)
- [TMK m.840 — Tescil ve kazanma](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-840)
- [TMK m.841 — Kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükü](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-841)
- [TMK m.842 — Güvence amacıyla kurulma](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-842)
- [TMK m.843 — Genel olarak](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-843)
- [TMK m.844](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-844)
- [TMK m.845](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-845)
- [TMK m.846](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-846)
- [TMK m.847 — Zamanaşımı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-847)
- [TMK m.848 — Alacaklının hakkının niteliği](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-848)
- [TMK m.849 — Yükün niteliği](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-849)

## [TMK m.839 — Konusu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-839)

MK 839, taşınmaz yükünün tanımını, yükün unsurlarını ve yükün türlerinden birini (kişi lehine ile taşınmaz lehine taşınmaz yükü ayrımının dayanağını) düzenler. Yük, malike yalnız taşınmazla sorumlu olmak üzere bir şey verme ya da yapma borcu yükler; hak sahibi olarak başka bir taşınmazın maliki de gösterilebilir. Madde, yükün konusunu sınırlayan ölçütü ve irat senedi ile kamu hukukundan doğan yükler için saklı tutmayı içerir. Kurala yalnız taşınmaz malikleri ve taşınmaz yükü lehine kurulan hak sahipleri bakımından bakılır. Maddenin düzenlemediği konular: taşınmaz yükünün devri ve yeni malike geçişi (m.849), yükün terkini ve sona ermesi (m.843-846), kamu hukukundan doğan taşınmaz yükleri (m.841), irat senedi (m.910 ve devamı) ve tapuya tescil usulü (m.1024 ve devamı).

### Konusu: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Taşınmaz yükü**: Bir taşınmazın malikini, yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere, diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmak borcu altına sokan sınırlı aynî haktır. Borç kişisel bir borç gibi görünse de yükün varlığı taşınmazın güvencesine bağlıdır.
- **Yüklü taşınmaz (hadim taşınmaz)**: Üzerine yük konulan ve edim borcunun güvencesini oluşturan taşınmazdır. Yükü taşıyan taşınmazın malikinin edim borcu, bu taşınmazla sınırlıdır.
- **Hak sahibi (yararlanan)**: Yükten doğan alacak hakkının sahibidir. Gerçek ya da tüzel kişi olabilir; ya da başka bir taşınmazın malikidir.
- **Kişi lehine taşınmaz yükü**: Hak sahibinin belirli bir kişi olduğu yük türüdür. Hak sahipliği bir kişiye bağlıdır ve aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ya da mirasçılara geçer.
- **Taşınmaz lehine taşınmaz yükü**: Hak sahipliğinin başka bir taşınmazın mülkiyetine bağlandığı yük türüdür. Bu yükün devri, yararlanan taşınmazın mülkiyetinin devriyle birlikte yapılır.
- **İrat senedi**: Maddede saklı tutulan, yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden bağımsız süreklilik gösteren edimlerle ilgili özel bir taşınmaz yükü türüdür. Edim sınırlamasından ayrıca değerlendirilir.
- **Ekonomik ihtiyaç ve ekonomik nitelik ölçütü**: Yükün konusunun, yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan ya da yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olması gerektiğini belirten sınırdır. Kişisel ihtiyaçlar bu ölçüte uymaz.

### Konusu: hangi şartlar aranır?

- Yükü doğuran kişinin bir taşınmazın maliki olması ve yükün bu taşınmazla sınırlı sorumluluk getirmesi gerekir; malik kişisel olarak sınırsız sorumlu olmaz.
- Yükün konusu bir şey verme ya da bir şey yapma borcu olmalıdır; salt olumsuz bir edim (kaçınma) bu yükün konusu olamaz.
- Yükün konusu, yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan ya da yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olmalıdır; bu ölçüt irat senedi ve kamu hukukundan doğan taşınmaz yükleri için saklıdır.
- Hak sahibi, bir gerçek ya da tüzel kişi olabileceği gibi başka bir taşınmazın maliki de olabilir.
- Yük, tapu kütüğüne tescil edilmiş olmalıdır; tescil ile yük aynî nitelik kazanır.

### Konusu: hangi sonuçları doğurur?

- Yük geçerli kurulduğunda yüklü taşınmazın malikinin edim borcu doğar ve bu borç yalnız taşınmazla sınırlıdır.
- Yükün konusu olumsuz bir edim ise yük taşınmaz yükü olarak kurulmaz.
- Yükün konusu ekonomik ölçütü karşılamıyorsa, irat senedi veya kamu hukuku dışında kalan yük bu maddeye dayanılarak geçerli kurulamaz.
- Yüklü taşınmaz el değiştirdiğinde yükümlülük kendiliğinden yeni malike geçer (MK m.849/1 ile bağlantılı olarak).

### Kişi lehine ile taşınmaz lehine taşınmaz yükü arasındaki fark nedir?

- Kişi lehine yükte hak sahibi belirli bir gerçek ya da tüzel kişidir ve hak sahipliği kişiye bağlıdır.
- Taşınmaz lehine yükte hak sahipliği başka bir taşınmazın mülkiyetine bağlıdır.

Sonuç: Kişi lehine yük aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer; taşınmaz lehine yükün devri, yararlanan taşınmazın mülkiyetinin devriyle birlikte yapılmalıdır.

### Edim sınırlı yük ile irat senedi ve kamu hukuku yükü arasındaki fark nedir?

- Genel kurala göre yükün konusu yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan ya da yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan edim olmalıdır.
- İrat senedi ve kamu hukukundan doğan taşınmaz yükleri, bu ölçüte bağlı kalmadan saklı tutulmuştur.

Sonuç: Kamu hukukundan doğan yükler ve irat senedi bu sınırın dışında kalabilir; özel hukuk yüklerinde ise ekonomik ölçüt aranır.

### Olumlu edim ile olumsuz edim arasındaki fark nedir?

- Taşınmaz yükünün konusu bir şey verme ya da bir şey yapma olmalıdır.
- Kaçınma gibi olumsuz edimler bu yükün konusu olamaz.

Sonuç: Olumsuz yükümlülükler taşınmaz yükü olarak kurulamaz; bu tür yükümlülükler ayrı bir sözleşmeyle düzenlenmelidir.

### Konusu: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Taşınmaz yükünü kişisel bir alacak ilişkisi gibi değerlendirmek; yük, taşınmazla güvence altına alınmış çift nitelikli bir haktır.
- Yükün konusunun olumsuz bir edim (kaçınma) olabileceğini varsaymak; madde yalnız verme ya da yapma edimlerini kabul eder.
- Ekonomik ölçütü irat senedi ve kamu hukuku yükleri için de aynen uygulamak; madde bu yükleri saklı tutmuştur.
- Kişi lehine ile taşınmaz lehine yükün devir kurallarını birbirine karıştırmak; birincisi tek başına devredilebilir, ikincisi yararlanan taşınmazın devriyle birlikte geçer.

### Nasıl ispat edilir?

- Taşınmaz yükünün varlığını ileri süren taraf, yükün tapu kütüğüne tescil edildiğini ve yükün bu maddedeki unsurları taşıdığını ispatla yükümlüdür; yazılı tescil kaydı bu bakımdan başlıca delildir.
- Yükün konusunun ekonomik ölçüte uygun olmadığını ileri süren taraf, edimin yüklü taşınmazın ekonomik niteliğini aşan bir kişisel ihtiyaç olduğunu ispatlamalıdır.
- İrat senedi ya da kamu hukuku yükü olduğunu savunan taraf bu niteliği belgeyle göstermelidir; böyle bir belge yoksa ekonomik ölçüt genel kural olarak uygulanır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [4721 sayılı Kanun m.841](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-841): Kamu hukukundan doğan taşınmaz yüklerini düzenler; bu madde ile irat senedi saklı tutularak yükün konusu ölçütünün dışında bırakılmıştır.
- [4721 sayılı Kanun m.843](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-843): Taşınmaz yükünün taşınmazın tümüyle yok olması hâlinde kendiliğinden sona ermesini düzenler; kapsam dışında olan sona erme konusunu tamamlar.
- [4721 sayılı Kanun m.849](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-849): Yüklü taşınmaz el değiştirdiğinde yükümlülüğün yeni malike geçişini düzenler; madde 839'un uygulamasında sorumluluğun kimde olacağını belirler.
- [4721 sayılı Kanun m.910](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-910): İrat senedi kurumunu düzenler; madde 839 üçüncü fıkranın saklı tuttuğu irat senedi bu hükümlere tabidir.

## [TMK m.840 — Tescil ve kazanma](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-840)

TMK m.840, taşınmaz yükünün (irtifak hakları ve şerh gibi taşınmaz üzerindeki yüklerin) tapu siciline tescil yoluyla kurulmasında, tescile yazılacak değerin belirlenmesinde ve dönemsel edimli yüklerde sicile yazılacak miktarın hesabında uygulanır. Ayrıca taşınmaz yükünün tescil dışı ve zamanaşımı yoluyla kazanılmasında taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanmasını öngörür. Maddenin uygulanması, tapu siciline kayıtlı taşınmazlar ve bu taşınmazlar üzerinde kurulan yükler bakımından söz konusudur. Madde, taşınmaz yükünün kurulma sebebini, yükün içeriğini ve tesis sözleşmesinin şeklini düzenlemez (m.841 ve m.842 ile ilgili hükümler). Tescile bağlı olmayan ayni hakların kazanılma hallerini, mülkiyetin kazanılmasına ilişkin ayrıntılı hükümleri (m.705 vd.) ve zamanaşımı şartlarını da düzenlemez.

### Tescil ve kazanma: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Taşınmaz yükü**: Bir taşınmazın malikine karşı, taşınmazın belirli bir kişiye ya da belirli bir taşınmaza yararlı bir edimde bulunma yükümlülüğünü doğuran ayni nitelikteki sınırlı ayni haktır. Madde metninde yalnızca tescil ve değer hükümleri yer alır; yükün içeriği bu maddede belirlenmez.
- **Tescil**: Taşınmaz yükünün kurulmasında, tapu kütüğünün ilgili sayfasında yapılan kayıt işlemidir. Bu maddeye göre tescil, yükün kurulması için şarttır.
- **Yükün değeri**: Tescilde gösterilen, Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş miktardır. Sicile yazılan bu miktar, yükün ekonomik değerini gösterir ve taşınmazın değerinden bağımsız olarak belirlenebilir.
- **Dönemsel edim**: Belirli dönemlerde, örneğin yıllık olarak yerine getirilmesi gereken edimdir. Bu tür yüklerde sicile yazılacak miktar, aksi kararlaştırılmadıkça yıllık edimin hesaplanan bir katı alınarak belirlenir.

### Tescil ve kazanma: hangi şartlar aranır?

- Taşınmaz yükünün kurulabilmesi için tapu kütüğüne tescil yapılması zorunludur; tescil olmadan yük kurulmuş sayılmaz.
- Tescilde yükün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilmelidir.
- Dönemsel edimli yüklerde sicile yazılacak miktar, taraflar aksini kararlaştırmamışlarsa yıllık edimlerin yirmi katı olarak belirlenmelidir.
- Aksine bir hüküm bulunmadığı sürece taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanmalıdır.

### Tescil ve kazanma: hangi sonuçları doğurur?

- Tescil yapılmadan taşınmaz yükü kurulmuş olmaz.
- Tescilde yükün değeri gösterilmezse, sicil kaydının eksik kalacağı ve yükün kuruluşunda eksiklik bulunacağı kabul edilmelidir.
- Dönemsel edimli yükte aksi kararlaştırılmamışsa sicile yazılacak miktar yıllık edimlerin yirmi katıdır.
- Taraflar dönemsel edimli yükte yirmi katı dışında bir miktarı kararlaştırabilir; bu durumda kararlaştırılan miktar sicile yazılır.
- Aksine hüküm yoksa taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler (m.705 vd.) geçerlidir.
- Maddede aksine hüküm, yalnızca taraflar veya kanun tarafından getirilebilir; bu hüküm bulunduğu sürece üçüncü fıkra uygulanmaz.

### Tescil zorunluluğu ile tescilden önce kazanma arasındaki fark nedir?

- Taşınmaz yükünün kurulması: fıkranın birinci cümlesi uyarınca tescil şarttır ve kurucu niteliktedir.
- Taşınmaz yükünün kazanılması: üçüncü fıkra gereğince mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır, dolayısıyla miras, mahkeme kararı, cebri icra gibi hallerde tescilden önce kazanma mümkündür.

Sonuç: Kurucu tescil yapılmadan yük doğmaz; ancak mülkiyetteki tescilden önce kazanma hallerinin yükte de uygulanabileceği, üçüncü fıkra ile kabul edilmiştir.

### Genel hal ile dönemsel edimli yük arasındaki fark nedir?

- Dönemsel olmayan yüklerde sicile yazılacak miktar, yükün değeri olarak taraflarca belirlenen tutardır.
- Dönemsel edimli yüklerde sicile yazılacak miktar, aksi kararlaştırılmamışsa yıllık edimlerin yirmi katıdır.

Sonuç: Dönemsel edimli yükte tescil miktarı kendiliğinden yıllık edimin yirmi katına göre hesaplanır; taraflar farklı bir miktar kararlaştırabilir.

### Yetkili sicil bakımından Türk parası ile yabancı para arasındaki fark nedir?

- Sicile Türk parası ile yazılan miktar.
- Sicile yabancı para ile yazılan miktar.

Sonuç: Her iki para birimi de tescilde kullanılabilir; para birimi seçimi kayıt değerini değiştirmez, yalnızca kaydın ifade biçimini belirler.

### Tescil ve kazanma: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Dönemsel edimli yükte sicil miktarını yıllık edimin tamamı veya tek katı olarak hesaplamak; kanun yirmi katını öngörür.
- Tescil zorunluluğunu sözleşmenin kurulmasıyla karıştırmak; tescil olmadan kurucu etki doğmaz.
- Üçüncü fıkrayı mülkiyet hükümlerinin tümünün yük için aynen uygulanacağı biçiminde okumak; yalnızca aksine hüküm bulunmadığında ve kıyasen uygulanır.
- Yabancı para ile belirlenen miktarı Türk parasına çevirmeden sicile yazmak veya bu seçimin kayıt değerini değiştirdiğini sanmak.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Vakıf şerhinin taşınmaz yükü niteliğinde olduğu ve bu nedenle m.840/3 uyarınca değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/2267 E., 2021/178 K., 02.03.2021)
- Vakıf şerhinin taşınmaz yükü olarak m.840/3'ün kapsamında değerlendirildiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/4165 E., 2024/3379 K., 11.06.2024)
- Taşınmaz yükünün kazanılması ve tescili bakımından m.840/3'ün mülkiyete ilişkin hükümlere yollama yaptığı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/16 E., 2023/2495 K., 11.05.2023)
- m.840/son ile yapılan yollamanın, taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde mülkiyet hükümlerinin kıyasen uygulanmasını sağladığı kabul edilmektedir. (14. Hukuk Dairesi, 2018/3288 E., 2021/3519 K., 26.05.2021)

### Nasıl ispat edilir?

- Taşınmaz yükünün tescil ile kurulduğunu iddia eden taraf, tapu kütüğündeki tescil kaydını ibraz ederek ispat yükü altındadır.
- Dönemsel edimli yükte sicile yazılan miktarın yirmi kat hesabına uygun olduğunu ileri süren taraf, yıllık edim miktarını gösteren sözleşme veya belgeyi sunmakla yükümlüdür.
- Taraflar aksini kararlaştırdıklarını iddia ediyorlarsa, bu kararlaştırmayı yazılı bir belge ile ispatlamalıdır; aksi hâlde m.840/2'deki yirmi kat kuralı uygulanır.
- Tescilden önce kazanma iddiasında bulunan taraf, miras, mahkeme kararı veya cebri icra gibi kazanma sebebini belgelerle ispat etmelidir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.705: Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılmasını ve tescilden önce kazanılma hallerini düzenler; m.840/3 gereği yük bakımından da uygulanır.
- 4721 m.706: Taşınmaz üzerindeki ayni hak sözleşmelerinin resmi şekle bağlılığını düzenler; tescilin hukuki sebebine ilişkin şekil koşulunu tamamlar.
- 4721 m.841: Taşınmaz yükünün tescil zorunluluğunun istisnalarını ve kanun hükmüyle kurulan yüklerdeki tescil ilişkisini düzenler.
- 4721 m.708: Yeni oluşan arazinin devlete geçmesi gibi tescilden önce kazanma hallerinde mülkiyete ilişkin hükümlerin uygulanmasına örnek oluşturur.

## [TMK m.841 — Kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükü](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-841)

Madde, taşınmaz yükünün türlerinden kamu hukukundan doğan taşınmaz yükünün tapu kütüğüne tescil edilip edilmeyeceğini düzenler. Kural olarak kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükünün tescilsiz doğacağını, kanunun yalnızca taşınmaz yükünün kurulmasını isteme yetkisi verdiği hallerde ise yükün ancak tescille doğacağını belirtir. Kime uygulandığı bakımından, yüklü taşınmazın maliki ile kamu tüzel kişisi arasındaki kamu hukuku kaynaklı yükümlülükleri kapsar. Taşınmaz yükünün genel kurulma ve kazanılma usulünü (m.839, m.840), özel hukuk kaynaklı taşınmaz yükünün kurulmasını, yükün terkinini (m.845, m.846), yüklü taşınmaz malikinin borçlarını (m.849) ve zamanaşımını (m.847) düzenlemez; bu konular ilgili maddelerde yer alır.

### Kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükü: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Kamu hukukundan doğan taşınmaz yükü**: Taşınmaz malikine, taşınmazı dolayısıyla kanunen yüklenmiş ve bir kamu tüzel kişisine karşı bir şey verme ya da yapma edimini içeren taşınmaz yüküdür. Özel hukuk sözleşmesinden değil kamu hukuku kurallarından doğar.
- **Tescil**: Taşınmaz yükünün tapu kütüğüne yüklü taşınmazın sayfasına yapılan kayıttır. Kural olarak kamu hukuku taşınmaz yükünün doğumu için gerekli değildir, ancak kanun yalnızca yükün kurulmasını isteme hakkı tanıyorsa doğum için zorunludur.
- **Kanunun yalnızca kurulmasını isteme yetkisi**: Kanunun kamu tüzel kişisine doğrudan bir taşınmaz yükü değil, taşınmaz yükünün tesisini talep etme hakkı tanıdığı hâldir. Bu hâlde alacaklının talebi üzerine tescil yapılmadıkça yük doğmaz.
- **Aksine hüküm**: Kanunun, kamu hukuku taşınmaz yükünün tescilini zorunlu kılan özel bir düzenlemesidir. Varsa genel kuralın yerine bu özel hüküm uygulanır.

### Kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükü: hangi şartlar aranır?

- Yükün kamu hukukundan kaynaklanması gerekir; yani yük bir kanun hükmü uyarınca taşınmaz maliki üzerinde doğmuş olmalıdır.
- Yükün bir kamu tüzel kişisi veya kuruma karşı olduğu ve malike taşınmazı dolayısıyla yüklendiği anlaşılmalıdır.
- Kanunda aksine bir tescil hükmü bulunmamalıdır; aksi halde o özel hüküm uygulanır.
- Kanun kamu tüzel kişisine doğrudan yükü doğurmuşsa tescil aranmaksızın yük doğar.
- Kanun yalnızca taşınmaz yükünün kurulmasını isteme yetkisi veriyorsa, yükün doğması için tapu kütüğüne tescil yapılmış olmalıdır.

### Kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükü: hangi sonuçları doğurur?

- Aksine hüküm yoksa kamu hukukundan doğan taşınmaz yükü tapu kütüğüne tescil edilmeden doğar.
- Kanun yalnızca taşınmaz yükünün kurulmasını isteme yetkisi tanımışsa, yük tescil ile doğar ve tescilden önce yük bulunmaz.
- Tescil zorunlu olduğu hâlde yapılmamışsa, kamu tüzel kişisi yükün varlığına dayanamaz; alacaklı önce tescili talep etmek zorundadır.
- Madde tescilin kurucu olup olmadığını hükme bağladığından, tescilin kamu yükünde kural olarak açıklayıcı nitelik taşıdığı söylenebilir.

### Kanunun doğrudan yük koyması ile yalnızca kurulma talebi hakkı tanıması arasındaki fark nedir?

- Kanun doğrudan kamu tüzel kişisi lehine bir taşınmaz yükü kuruyorsa, yük kanun hükmüyle kendiliğinden doğar.
- Kanun yalnızca yükün kurulmasını talep hakkı veriyorsa, ilgili kişinin talebi ve tescil gerekir.

Sonuç: İlk halde tescil olmadan yük doğar; ikinci halde yük ancak tescille doğar.

### Kamu hukuku taşınmaz yükü ile özel hukuk taşınmaz yükü arasındaki fark nedir?

- Kamu hukuku taşınmaz yükü kanundan doğar ve özel kanunlardaki kendine özgü kurallara tabidir.
- Özel hukuk taşınmaz yükü sözleşme veya ölüme bağlı tasarrufla kurulur ve tesisen kazanmada tescil gerekir.

Sonuç: Kamu hukuku yükünde kural olarak tescil aranmaz; özel hukuk yükünde ise tescil kurucu niteliktedir (m.840).

### Kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükü: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kamu hukuku taşınmaz yükünü her hâlde tescil ile doğmuş saymak; kural tescilsiz doğumdur.
- Kanunun yalnızca kurulma talebi tanıdığı hâli ile doğrudan yük koyduğu hâli birbirine karıştırmak.
- Özel hukuk taşınmaz yükündeki tescil kuralını (m.840) kamu hukuku yüküne aynen uygulamak.
- Aksine hükmün varlığını kanun metninde aramadan tescil zorunluluğunu varsaymak.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Kamu hukundan doğan taşınmaz yükünün tescilsiz doğduğu, tescilin ancak kanunun yalnızca kurulma talebi tanıdığı hâllerde zorunlu olduğu kabul edilmektedir.

### Nasıl ispat edilir?

- Kamu tüzel kişisi, taşınmaz yükünün kanun hükmüne dayandığını ve kendisi lehine doğduğunu ispatla yükümlüdür; yükün kaynağı kanundur, bu nedenle ilgili kanun hükmü gösterilmelidir.
- Kanunun yalnızca kurulma talebi tanıyıp tanımadığı kanun metninden belirlenir; tescil zorunluluğunu iddia eden taraf bu hükmü ortaya koymalıdır.
- Yükün tescil edilmediği durumda, kanun doğrudan yük koymuşsa tescil yokluğu yükü ortadan kaldırmaz; malik bu hâlde yükü tescilsizliğe dayanarak reddedemez.
- Kanunun yalnızca kurulma talebi tanıdığı hâlde tescil yapılmamışsa, yük doğmamıştır ve bu durum yüklü taşınmaz maliki tarafından ileri sürülebilir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.839: Taşınmaz yükünün genel tanımını ve kişiye bağlı veya eşyaya bağlı çeşitlerini düzenler; m.841 bu genel çerçevenin kamu hukuku kaynaklı özel bir türünü ayırır.
- 4721 m.840: Taşınmaz yükünün tescille kazanılmasını ve tesciline ilişkin hükümleri düzenler; m.841'deki aksine hüküm bu maddedeki tescil kuralından ayrılmayı sağlar.
- 4721 m.716: Taşınmaz yükü kurma borcu doğuran sözleşmeye rağmen malikin tescil talebinde bulunmaması hâlinde alacaklının dava yoluyla kurulma hükmü isteyebilmesini sağlar; m.841 II'deki tescil zorunluluğu bağlamında ilgilidir.
- 4721 m.706: Taşınmaz yükü kurma sözleşmesinin resmi şekle tabi olmasını düzenler; tescil talebinin dayandığı geçerli hukuki sebep bakımından ilgilidir.
- 5516 sayılı, bataklıkların kurutulmasına ve kurutulan arazilere ilişkin Kanun m.9: Kanunun kamu hukuku taşınmaz yükünü tescil edilecek bir yük olarak öngördüğü örnektir; m.841 II kapsamında tescil zorunluluğunu gösterir.

## [TMK m.842 — Güvence amacıyla kurulma](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-842)

TMK m.842, bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan taşınmaz yükü hakkında irat senedine ilişkin hükümlerin uygulanacağını düzenler. Madde, taşınmaz yükü (irat yükü) ile irat senedi arasında kanun düzeyinde bir bağ kurar ve yükün kapsamını güvence amacıyla kurulan para alacağı ile sınırlar. Taşınmaz yükünün kuruluşu, şekli, tescili, sona ermesi ve irat senedinin ayrıntılı hükümleri bu maddede yer almaz; maddenin yaptığı iş, bu hükümlerin yüke uygulanmasını sağlamaktır. Maddenin yalnızca para alacağını güvence altına alan taşınmaz yüklerine ilişkin olduğu, başka amaçla kurulan yüklere uygulanmadığı açıktır. Taşınmaz yükünün ayni hak niteliği ve tapuya şerh gibi konular bu maddenin dışında kalır.

### Güvence amacıyla kurulma: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Taşınmaz yükü**: Bir taşınmazın maliki lehine, taşınmazın belirli bir kişiye ya da alacaklıya belirli edimleri yapması yükümlülüğünü doğuran sınırlı ayni haktır. Bu madde kapsamında yük, bir para alacağının güvencesi olarak kurulmuş olmalıdır.
- **Güvence amacı**: Yükün kuruluş amacının, var olan bir para alacağının ödenmesini sağlamak olmasıdır. Amaç başka bir ilişkiden doğan bir borç değil, para alacağıdır; bu amaç yoksa madde uygulanmaz.
- **İrat senedi**: Kanunda ayrıntılı düzenlenen, irat borçlusunun belirli dönemlerde bir edimi ödediği borç ilişkisidir. Madde, taşınmaz yükünün bu senedin hükümlerine tabi kılınmasını sağlar.

### Güvence amacıyla kurulma: hangi şartlar aranır?

- Yükün bir taşınmaz üzerinde kurulmuş olması gerekir.
- Yükün kuruluş amacının bir para alacağını güvence altına almak olması gerekir.
- Bu koşullar birlikte gerçekleştiğinde irat senedine ilişkin hükümlerin yüke uygulanması gerekir.

### Güvence amacıyla kurulma: hangi sonuçları doğurur?

- Bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan taşınmaz yükü hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır.
- Güvence amacı taşımayan taşınmaz yüklerinde bu madde uygulanmaz.
- Maddenin uygulanabilmesi için irat senedine ilişkin ayrıntılı hükümlerin ayrıca incelenmesi gerekir; bu madde yalnızca atıf niteliğindedir.

### Para alacağını güvence altına alan yük ile başka amaçla kurulan yük arasındaki fark nedir?

- Kuruluş amacı bir para alacağının güvencesi olan taşınmaz yükü, bu madde kapsamındadır.
- Başka bir amaçla, örneğin bakım veya başka bir edim için kurulan taşınmaz yükü, güvence amacı taşımadığından bu maddenin kapsamı dışındadır.

Sonuç: Yalnız birinci grupta irat senedi hükümleri yüke uygulanır; ikinci grupta bu maddeye dayanılamaz.

### Güvence amacıyla kurulma: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Taşınmaz yükünün her türüne irat senedi hükümlerinin uygulanacağını sanmak; madde yalnızca para alacağı güvencesi amacıyla kurulan yükü kapsar.
- Maddenin kendi başına yükün kuruluş, şekil ve tescil kurallarını düzenlediğini varsaymak; bu konular bu maddede yer almaz.
- Güvence amacını yalnızca yükün tapu kaydından çıkarmak; amacın sözleşme ve diğer belgelerle de ortaya konulması gerekir.

### Nasıl ispat edilir?

- Taşınmaz yükünün güvence amacıyla kurulduğunu iddia eden taraf, yükün kuruluş amacını ve bu amaca dayanan para alacağını ispatlamakla yükümlüdür.
- Yükün kuruluş amacı, yük sözleşmesi ve tapu kaydındaki beyanlar ile ispat edilir.
- Yükün güvence amacı taşımadığını savunan karşı taraf, başka bir amaç bulunduğunu ispatlamakla yükümlüdür.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.843: İrat senedine ilişkin genel hükümleri içerir; bu madde ile taşınmaz yüküne uygulanacak hükümlerin kapsamını belirler.

## [TMK m.843 — Genel olarak](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-843)

Bu madde taşınmaz yükünün (TMK m.832 vd. kapsamında) hangi hallerde sona ereceğini düzenler. Yükün tescilin terkiniyle veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona ermesini kurar. Ayrıca feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebeplerinin yüklü taşınmaz malikine hak sahibinden tescilin terkinini isteme yetkisi vereceğini söyler. Madde, sözleşmeli sona erme ve temsil ya da kira gibi kişisel ilişkilere ilişkin sona erme hükümlerini içermez.

### Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Tescilin terkini**: Taşınmaz yükünün tapu siciline yapılan kayıtının silinmesidir. Yük, tescilin terkini ile sona erdiğinde tapu sicili ile gerçek durum uyumlu hale getirilir.
- **Feragat**: Yük hakkı sahibinin hakkından vazgeçmesi işlemidir. Feragat, yüklü taşınmaz malikine hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir.
- **Yükten kurtarma**: Yüklü taşınmazın malikinin, yük hakkı sahibine bir bedel ya da başka bir karşılık ödeyerek yükü sona erdirmesidir. Maddede yalnızca bir sona erme sebebi olarak anılır; şartları bu maddede düzenlenmemiştir.

### Genel olarak: hangi şartlar aranır?

- Yükün sona ermesi için tapu siciline yükün terkini kaydı yapılmış olmalıdır.
- Yüklü taşınmazın tamamen yok olması hâlinde yük, tescilin terkinine gerek kalmaksızın sona erer.
- Feragat, yükten kurtarma ya da diğer bir sona erme sebebi bulunuyorsa, yüklü taşınmaz malikinin hak sahibinden terkini isteme yetkisi doğmuş olur.

### Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

- Tescilin terkini gerçekleştiğinde taşınmaz yükü sona erer.
- Yüklü taşınmaz tamamen yok olduğunda yük kendiliğinden sona erer.
- Feragat, yükten kurtarma veya diğer sona erme sebeplerinin varlığında yüklü taşınmaz malikine hak sahibinden tescilin terkinini isteme yetkisi verilir.
- Malikin terkin isteme yetkisi, sona erme sebebinin gerçekleşmesine bağlıdır; sebep yoksa bu yetki doğmaz.

### Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Yükün tescilin terkini olmadan sona ereceğini varsaymak; madde tescilin terkinini sona erme yolu olarak açıkça saymaktadır.
- Feragat veya yükten kurtarmanın yükü kendiliğinden sona erdirdiğini sanmak; bu hallerde yalnızca malike terkin isteme yetkisi doğar.
- Maddede düzenlenmeyen yükten kurtarma şartlarını bu maddeden çıkarmaya çalışmak.

### Nasıl ispat edilir?

- Yükün tescilin terkiniyle sona erdiğini ileri süren taraf, tapu siciline terkin kaydının yapıldığını tapu kaydıyla ispatlar.
- Taşınmazın tamamen yok olduğunu ileri süren malik, yok oluşu resmi kayıt veya bilirkişi raporu gibi delillerle ispatlar.
- Feragat veya yükten kurtarma iddiasını ileri süren taraf, bu işlemin yazılı biçimde yapıldığını ve karşılığın ödendiğini belgeyle ispatlar.

## [TMK m.844](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-844)

Bu madde, ipotek alacaklısının yüklü taşınmazın malikinden yükten kurtarılmasını isteyebileceği üç hâli düzenler: taşınmazın alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek biçimde bölünmesi, malikin değeri düşürüp yerine başka güvence göstermemesi ve malikin birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemesi. Madde, sözleşmeyle yetkili kılınmış alacaklı ile kanundaki bu hâllerde talepte bulunan alacaklı bakımından uygulanır ve isteğin yöneltildiği kişi yükümlü malik olarak belirlenir. Maddenin başlığında yer alan "yükümlünün yetkisi" ibaresi, yükten kurtarma sonrasında malikin yetkisini düzenleyen hükümlerin bu maddede yer almadığını gösterir; bu konular ayrıca düzenlenmemiştir. Yükün kuruluşu, sona ermesi ve paraya çevirme yolu gibi konular bu maddede düzenlenmez ve ayrıca ilgili taşınmaz yük hükümlerine bakılmalıdır.

### m.844: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Yükten kurtarma**: Alacaklının, yüklü taşınmazın malikinden, taşınmazın üzerindeki yükün kaldırılmasını isteyebilmesi yetkisidir. Bu madde kapsamında alacaklı, yükün tümünü değil, taşınmazın yükten kurtarılmasını talep eder.
- **Sözleşmeyle yetkili kılınmış alacaklı**: Taraflar arasında yapılan sözleşmeyle, alacaklının yükten kurtarma istemini kanuni hâller dışında da kullanabilmesi için verilmiş yetkidir. Bu yetki yalnızca sözleşmede açıkça yer almışsa kullanılabilir.
- **Yüklü taşınmazın bölünmesi**: Taşınmazın, üzerindeki yükün teminat niteliğini zayıflatacak biçimde parçalara ayrılmasıdır. Maddeye göre bu bölünmenin alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürmesi gerekir; her bölünme yeterli değildir.
- **Değer düşüklüğü ve yerine güvence**: Malikin, yüklü taşınmazın değerini azaltması ve bunun karşılığında alacaklıya başka bir teminat sunmamasıdır. Maddenin uygulanması için hem değerin düşmesi hem de yeni güvencenin gösterilmemesi birlikte aranır.
- **Edimlerin yerine getirilmemesi**: Malikin, kendi borcu olarak üstlendiği ödemelerin birbiri ardına üç yıl boyunca yapılmamasıdır. Bu hâlde süre bakımından yalnızca ardışık üç yıllık bir ihmal aranır.

### m.844: hangi şartlar aranır?

- Alacaklının, sözleşmeyle yükten kurtarma yetkisi almış olması veya maddedeki kanuni hâllerden birinin gerçekleşmiş olması gerekir.
- Yüklü taşınmazın, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüş olması gerekir.
- Malikin yüklü taşınmazın değerini düşürmüş olması ve bunun karşılığında yerine başka bir güvence göstermemiş olması gerekir.
- Malikin birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemiş olması gerekir.
- İstek, taşınmazın malikine yöneltilmelidir; alacaklı, yükü kuran ya da taşınmazı elinde bulunduran kişiye karşı değil, malike karşı bu hakkını kullanır.

### m.844: hangi sonuçları doğurur?

- Üç hâlden birinin gerçekleşmesi ve alacaklının bunu kanıtlaması hâlinde, alacaklı malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir.
- Sözleşmeyle yetki bulunan alacaklı, kanuni hâller gerçekleşmese de bu yetkiye dayanarak yükten kurtarma isteğinde bulunabilir.
- Taşınmazın bölünmesi alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürmüyorsa, birinci hâl gerçekleşmiş sayılmaz ve bu nedenle istek yöneltilemez.
- Malik değeri düşürmüş olsa da yerine başka bir güvence göstermişse, ikinci hâl gerçekleşmez ve yükten kurtarma isteği bu hâle dayanamaz.
- Malikin ihmali üç yıldan kısa sürerse üçüncü hâl gerçekleşmez; bu durumda istek yalnızca diğer hâllerden birine dayanabilir.
- Yükten kurtarma, alacaklıya yükün kaldırılması yönünde bir sonuç doğurur; alacaklının bu istemi, taşınmazın malikine yöneltilmesi gerektiğinden, yükü kuran eşe ya da başka kişilere karşı ileri sürülemez.

### Sözleşmeyle yetki ile kanuni hâller arasındaki fark nedir?

- Alacaklının sözleşmeyle yükten kurtarma yetkisi aldığı hâl, yetkinin kaynağı taraflar arasındaki anlaşmadır.
- Kanunun üç hâlinden birinin gerçekleştiği durumda alacaklı yetki olmasa da istekte bulunabilir; yetkinin kaynağı kanundur.

Sonuç: Sözleşmeyle yetki yoksa yalnızca maddedeki üç hâl varsa istek yöneltilebilir; sözleşmeyle yetki varsa ayrıca bu yetkinin kapsamına bakılır.

### Bölünme ile değer düşüklüğü arasındaki fark nedir?

- Bölünme hâlinde sorun taşınmazın fiziksel ya da hukuki parçalanmasıdır.
- Değer düşüklüğü hâlinde sorun taşınmazın ekonomik değerinin azalmasıdır ve malikin güvence göstermemesi aranır.

Sonuç: Her iki hâlde de alacaklının haklarının tehlikeye düşmesi esastır; ancak bölünmede tehlikenin önemli ölçüde olması, değer düşüklüğünde ise yeni güvencenin yokluğu ön plandadır.

### Güvence sunma ile sunmama arasındaki fark nedir?

- Malik değer düşüklüğüne rağmen başka bir güvence göstermişse, değer düşüklüğü hâli gerçekleşmiş sayılmaz.
- Malik güvence göstermezse ve değer düşmüşse, yükten kurtarma isteği doğar.

Sonuç: Yeni güvencenin gösterilmesi istemi engeller; gösterilmemesi istemin koşulu olur.

### Kısa süreli ihmal ile üç yıllık ihmal arasındaki fark nedir?

- Malikin tek bir edimi ya da kısa süreli gecikmesi, maddenin üçüncü bendi bakımından yeterli değildir.
- Birbiri ardına üç yıl boyunca edimlerin yerine getirilmemesi, üçüncü bendin koşulunu oluşturur.

Sonuç: Üç yıldan kısa süren ihmal yükten kurtarma istemine dayanak olamaz; üç yıllık ardışık ihmal bu istemi doğurur.

### m.844: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Üç yıllık süreyi ardışık olmayan toplam ihmal olarak hesaplamak; madde ardışık üç yılı aradığı için araya giren ödemeler süreyi keser.
- Bölünmenin her hâlde yükten kurtarma sebebi sayılması; madde yalnızca alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşüren bölünmeyi yeterli görür.
- Değer düşüklüğünü tek başına yeterli saymak; güvence gösterilmişse ikinci hâl gerçekleşmez.
- Sözleşmeyle yetkiyi kanuni hâllerle karıştırmak; sözleşmeyle yetki kanuni hâllerin dışında ayrı bir dayanak oluşturur.
- İsteği yükü kuran kişiye değil malike yöneltmek gerektiğini gözden kaçırmak.

### Nasıl ispat edilir?

- Yükten kurtarma isteğinde bulunan alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılındığını ya da maddedeki üç hâlden birinin gerçekleştiğini ispatla yükümlüdür.
- Sözleşmeyle yetki, yazılı sözleşme ve taraflar arasındaki anlaşmanın içeriğiyle ispatlanır.
- Taşınmazın bölünmesi, tapu kaydı ve taşınmazın durumunu gösteren belgelerle ispatlanır; malik bölünmenin alacaklının haklarını tehlikeye düşürmediğini savunursa bu savunmayı kendisi ispatlamalıdır.
- Değer düşüklüğü, bilirkişi incelemesi veya değerleme raporu ile ispatlanır; malik yerine güvence gösterdiğini savunuyorsa bu güvenceyi belgelemelidir.
- Üç yıllık ardışık edim ihmali, ödeme belgeleri ve edim takvimi ile ispatlanır; malik ödemeleri yaptığını belgelerle göstermelidir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 sayılı Kanun: Madde, taşınmaz yükleri (ipotek ve benzeri ayni haklar) hakkında düzenleme yapan Türk Medeni Kanunu'nun bir parçasıdır; ilgili yük hükümlerine bakılması gerekir.

## [TMK m.845](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-845)

TMK m.845, yüklü taşınmaz malikinin (yükümlünün) taşınmazı yükten kurtarma talebini hangi hallerde yapabileceğini düzenler. Sözleşmeyle yetki verilmesi, alacaklının kuruluş sözleşmesine uymaması ve otuz yıl geçmesi bu hakkın dayanakları olarak sayılır. Otuz yıl sonrası satın alma yetkisinin bir yıl önceden bildirime bağlanması ve süresiz irtifakların yükten kurtarılamayacağı kuralı da bu maddededir. Hak, yüklü taşınmaz maliki bakımından kurulmuştur; yük alacaklısının kendi yükten kurtarma talebi ve yükün kurulması, ayrıca çözülme ve sona erme halleri bu maddenin kapsamında değildir. Yükten kurtarma bedelinin belirlenmesi ve ödenmesi, taşınmaz yükünün kurulmasına ilişkin ayrıntılar ile yük alacaklısının yükten kurtarma talebi (m.844) başka maddelerde düzenlenmiştir.

### m.845: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Taşınmaz yükünden kurtarma**: Sermaye değerinin yük alacaklısına verilmesi suretiyle taşınmaz üzerindeki yükün tamamen kaldırılmasıdır. Kaynakta bu yol sona erme sebebi olarak ele alınmaktadır.
- **Yükümlü**: Taşınmaz üzerindeki yükü taşıyan, yani yüklü taşınmazın malikidir. Madde, hakkı bu kişiye tanır.
- **Satın alma yetkisi**: Yükümlünün, otuz yıl geçtikten sonra yükü alacaklıya bedel ödeyerek satın alabilmesini ifade eder. Bu yetkinin kullanılması alacaklıya bir yıl önceden bildirimle olur.
- **Süresiz irtifak**: Taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulmuş irtifaktır. Bu tür irtifak, madde uyarınca yükten kurtarılamaz.

### m.845: hangi şartlar aranır?

- Yükümlünün, taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilmesi için sözleşmeyle bu yetkinin kendisine tanınmış olması veya kanunda sayılan hallerden birinin gerçekleşmesi gerekir.
- Alacaklının, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymaması kanuni hallerden biri olarak aranır.
- Satın alınmamak kaydıyla ya da otuz yıldan fazla süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş olması gerekir.
- Otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi için alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesi gerekir.
- İrtifak taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulmuşsa yüklü taşınmazın bu yükten kurtarılması istenemez; bu olumsuz koşul aşılamaz.

### m.845: hangi sonuçları doğurur?

- Sözleşmeyle yetki tanınmışsa ya da alacaklı sözleşmeye uymuyorsa yükümlü taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir.
- Yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmişse, satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla süreli kurulmuş olsa dahi, yükümlü yükten kurtarma talep edebilir.
- Otuz yıl geçtikten sonra yükümlü satın alma yetkisini kullanmak istiyorsa alacaklıya bir yıl önceden bildirimde bulunmak zorundadır.
- Bildirim yapılmadan satın alma yetkisi kullanılırsa madde gereğince yetkinin kullanılması için koşul gerçekleşmemiş olur.
- Süresiz irtifak niteliğinde kurulmuş irtifakta yüklü taşınmazın yükten kurtarılması istenemez.
- Madde yükten kurtarma bedelinin miktarını belirlemez; bedel ayrı bir hüküm ve değerlendirme konusudur.

### Sözleşmeyle yetki ile kanuni haller arasındaki fark nedir?

- Yükümlünün yükten kurtarma yetkisi taraflar arasındaki sözleşmeden doğar. Bu halde kanunda sayılan koşullara bakılmaz.
- Kanuni hallerde yetki doğrudan kanundan gelir ve madde metninde sayılan koşulların varlığı aranır.

Sonuç: Sözleşmeyle tanınmış yetki varsa madde metnindeki otuz yıl ve alacaklı aykırılığı koşulları aranmadan talep yapılabilir.

### Satın alınmamak kaydıyla kurulan yük ile otuz yıldan fazla süreli yük arasındaki fark nedir?

- Satın alınmamak kaydıyla kurulan yükte kural, yükün kurulmasından otuz yıl geçmesidir.
- Otuz yıldan fazla süre için kurulan yükte de sürenin geçmesi aynı otuz yıl eşiğine bağlanmıştır.

Sonuç: Her iki durumda da kurulmadan itibaren otuz yıl geçmesi, yükten kurtarma talebinin dayanağı olur.

### Otuz yıl öncesi ile otuz yıl sonrası satın alma yetkisi arasındaki fark nedir?

- Otuz yıl dolmadan yükümlünün satın alma yoluyla yükten kurtulması kanuni koşula bağlanmış değildir.
- Otuz yıl geçtikten sonra satın alma yetkisi kullanılacaksa alacaklıya bir yıl önceden bildirim yapılması zorunludur.

Sonuç: Bildirim yapılmadan otuz yıl sonrası satın alma yetkisinin kullanılması bu maddeye göre mümkün görünmemektedir.

### Süreli irtifak ile süresiz irtifak arasındaki fark nedir?

- Taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulan irtifakta, yükün kurulmasının üzerinden süre geçmiş olsa bile yükten kurtarma istenemez.
- Süresi belirli veya sona erdirilebilir biçimde kurulmuş yükte madde metnindeki koşullar aranır.

Sonuç: Süresiz nitelikteki irtifakta otuz yıl sonunda dahi yükten kurtarma talebi yapılamaz.

### m.845: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Otuz yıl sonrasında bildirim süresinin de geçmiş olduğunu saymak; bildirim yükümlülüğü ayrı bir koşuldur ve satın alma yetkisinin kullanımı için aranır.
- Süresiz irtifakı da otuz yıl geçince yükten kurtarılabilir saymak; maddenin son fıkrası bu yolu kapatmıştır.
- Yükten kurtarma bedelini bu maddeden hesaplamaya çalışmak; madde bedelin miktarını ve hesap yöntemini düzenlemez.
- Otuz yıl eşiğini sözleşmeyle yetki verilmiş hallere de uygulamak; sözleşmeyle yetki halinde bu süre aranmaz.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yükten kurtarma sonucu taşınmaz yükü sermaye değerinin alacaklıya verilmesi yoluyla ortadan kalkar; bu nedenle yük alacaklısının hakkını koruyan bir bedel belirlenmesi gerekir.
- Kaynakta irtifak hakkı sözleşmesinin uyarlanması ve irtifakın çözülmesi, yükten kurtarmadan ayrı bir yol olarak ele alınmakta ve iki kurumun birbirinden ayrı şartlara tabi olduğu vurgulanmaktadır.

### Nasıl ispat edilir?

- Yükümlü, sözleşmeyle yükten kurtarma yetkisinin tanındığını ileri sürüyorsa bu yetkinin varlığını tapu kaydı veya sözleşme metniyle ispatlamalıdır.
- Alacaklının kuruluş sözleşmesine uymadığını ileri süren yükümlü, bu aykırılığı sözleşme ve fiili durumla ispatlamakla yükümlüdür.
- Yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçtiğini iddia eden yükümlü, tapu kaydındaki kuruluş tarihini ispatlamalıdır.
- Otuz yıl sonrası satın alma yetkisini kullanan yükümlü, alacaklıya bir yıl önceden bildirimde bulunduğunu yazılı belgeyle ispatlamalıdır; bildirimin yapılmadığını ileri süren alacaklı bunu iddia eder.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.844: Yük alacaklısının taşınmazı yükten kurtarma talebini düzenler; m.845 ise aynı konuda yüklü taşınmaz malikinin hakkını düzenler.
- 4721 m.785: Yüklü taşınmaz maliki bakımından irtifakın çözülmesini yarar kıstasına bağlayan genel hüküm olarak zikredilmektedir; m.845 ile ayrı koşullar getirir.

## [TMK m.846](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-846)

Madde, gerçek değeri düşük olduğunu ispat etme hakkı saklı kalmak kaydıyla, yükten kurtarma (taşınmaz yükü) işleminin hangi değer üzerinden yapılacağını düzenler. Hükmün kapsamı, taşınmaz yükünün tapu kütüğünde gösterilen değeridir. Madde, taşınmaz yükünün kurulmasını, yükün içeriğini, yükten kurtarma borcunun doğumunu ve yükün sona erme koşullarını düzenlemez; bunlar taşınmaz yükü hükümlerinin diğer maddelerinde yer alır. Madde, yalnızca taşınmaz yükünün değerini esas alan yükten kurtarma hesabını konu alır.

### m.846: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Taşınmaz yükü**: Bir taşınmazın sahibinin, belirli bir kişiye veya alacaklıya taşınmazın gelirlerinden ya da taşınmazdan belirli bir edimi yapma yükü altında bulunduğu, taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı aynî haktır. Madde bu yükün değeri üzerinden hesaplama yapılmasını öngörür.
- **Yükten kurtarma**: Taşınmaz yükünün taşınmazın maliki tarafından sermaye karşılığında sona erdirilmesi işlemidir. Hesap, yükün değeri üzerinden yapılır.
- **Tapu kütüğünde gösterilen miktar**: Taşınmaz yükünün tapu siciline kaydedilen değeridir. Yükten kurtarma bedelinin hesabında esas alınan değerdir; kayıtta yer alan tutar, tarafların kabulüne dayanır ve bu nedenle gerçek değerden farklı olabilir.
- **Gerçek değer**: Taşınmaz yükünün piyasadaki fiilî değeridir. Tapu kaydındaki değerden daha düşük olduğu ispat edilebilir; bu ispat hakkı maddede saklı tutulmuştur.

### m.846: hangi şartlar aranır?

- Taşınmaz üzerinde geçerli bir taşınmaz yükünün bulunması gerekir.
- Yükten kurtarma işleminin taşınmazın maliki ile yük alacaklısı arasında gerçekleştirilmesi gerekir.
- Yükten kurtarma bedelinin, taşınmaz yükünün tapu kütüğünde gösterilen miktarı esas alınarak belirlenmesi gerekir.
- Gerçek değerin tapu kaydındaki miktardan düşük olduğu ileri sürülüyorsa, bu iddianın ispatlanması durumunda hesabın gerçek değer üzerinden yapılması gerekir.

### m.846: hangi sonuçları doğurur?

- Yükten kurtarma, tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden gerçekleştirilir.
- Gerçek değerin daha düşük olduğunu ispat etme hakkı saklıdır; bu ispat yapılırsa hesap gerçek değer üzerinden yapılır.
- Gerçek değer ispat edilemezse, tapu kaydındaki miktar esas alınır.

### Tapu kaydındaki değer ile gerçek değer arasındaki fark nedir?

- Tapu kütüğünde gösterilen miktar, taşınmaz yükünün kayıtlı değeridir ve yükten kurtarma hesabında varsayılan esas değerdir.
- Gerçek değer, taşınmaz yükünün fiilî piyasa değeridir ve ispatlanması halinde hesabın dayanağı olabilir.

Sonuç: Maliki, tapu kaydındaki değerin gerçeği yansıtmadığını ispatlarsa, yükten kurtarma bedeli kayıttaki miktar yerine daha düşük gerçek değer üzerinden hesaplanır.

### m.846: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Gerçek değer ispat hakkını tapu kaydındaki miktarın kesin değeri gibi kabul etmek; maddedeki saklı tutmayı göz ardı etmek.
- Gerçek değeri, tapu kaydı yerine doğrudan piyasa tahminiyle belirlemek; ispat yükünü ihmal etmek.
- Yükten kurtarma ile taşınmaz yükünün kurulması veya sona ermesi koşullarını bu madde kapsamında aramak.

### Nasıl ispat edilir?

- Gerçek değerin tapu kaydındaki miktardan düşük olduğunu ileri süren taraf, bu iddiayı ispatla yükümlüdür; ispat için bilirkişi incelemesi gibi değerleme delilleri kullanılabilir.
- Tapu kütüğündeki kayıt, yükten kurtarma hesabında esas alınan değerdir; kaydın dışında bir değer ileri süren taraf, bunu yazılı veya bilirkişi delilleriyle ortaya koymalıdır.
- Karşı tarafın tapu kaydındaki miktarı savunması durumunda, kayıt esas alınır ve gerçek değerin daha düşük olduğu ispat edilmediği sürece hesap bu miktar üzerinden yapılır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.846: Bu maddenin kendisidir; taşınmaz yükünün yükten kurtarmasında hesabın tapu kaydındaki değer üzerinden yapılacağını düzenler.

## [TMK m.847 — Zamanaşımı](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-847)

TBK m.847, taşınmaz yükünün zamanaşımına tabi olup olmadığını ve muaccel hale gelmiş edimlerin hangi andan itibaren zamanaşımına tabi olacağını düzenler. Taşınmaz yükünün zamanaşımına tabi olmadığını, muaccel edimlerin ise borçlunun kişisel borcu haline geldiği tarihten itibaren zamanaşımına girdiğini belirtir. Hüküm, taşınmaz yükü sahibi ile yük kapsamındaki edimlerin borçlusu ve alacaklısı arasındaki ilişkiye uygulanır. Taşınmaz yükünün kuruluşunu, şekil ve tesciline ilişkin koşulları, yükün sona ermesini ve yükten doğan alacakların paraya çevrilmesi yollarını düzenlemez; bunlar TMK'nın taşınmaz yüküne ilişkin diğer hükümlerinde yer alır. Genel zamanaşımı süreleri ve başlangıcı (TBK m.147-149) ile zamanaşımının kesilmesi ve durması da bu maddenin kapsamı dışındadır.

### Zamanaşımı: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Taşınmaz yükü**: Bir taşınmaz malikinin, taşınmazın belirli bir kişiye ya da yararına bir edimde bulunma yükümlülüğü altına girdiği, taşınmaza bağlı ayni nitelikli bir yükümlülüktür. Yükün asıl sorumlusu taşınmazın malikidir.
- **Muaccel edim**: Vadesi gelmiş, alacaklının artık ifasını isteyebileceği edimdir. Muacceliyet, zamanaşımının işlemeye başlaması için aranan ön koşuldur.
- **Kişisel borç**: Taşınmaza bağlı yükümlülüğün, taşınmaz maliki sıfatından bağımsız olarak borçlunun şahsına ait hale gelmiş borç durumudur. Muaccel edim bu noktadan itibaren zamanaşımına tabi olur.

### Zamanaşımı: hangi şartlar aranır?

- Taşınmaz yükünden doğan bir edimin söz konusu olması gerekir.
- Yükten doğan edimin muaccel olması gerekir.
- Muaccel edimin borçlunun kişisel borcu haline gelmiş olması gerekir; zamanaşımı bu tarihten itibaren işlemeye başlar.
- Taşınmaz yükünün kendisi, yani taşınmaza bağlı ayni yükümlülük yönü, zamanaşımına tabi tutulamaz.

### Zamanaşımı: hangi sonuçları doğurur?

- Taşınmaz yükünün kendisi zamanaşımına uğramaz.
- Muaccel edimler, borçlunun kişisel borcu haline geldiği tarihten itibaren zamanaşımına tabi olur.
- Kişisel borç haline gelmemiş, dolayısıyla muaccel olmayan edimler bakımından zamanaşımı işlemeye başlamaz.
- Zamanaşımına uğrayan edimin ifası mahkeme yoluyla zorlanamaz; borçlu zamanaşımı def'ini ileri sürerek ödemekten kaçınabilir.

### Taşınmaz yükü ile muaccel edimin kişisel borca dönüşmesi arasındaki fark nedir?

- Taşınmaz yükünün kendisi taşınmazla bağlantılıdır ve zamanaşımına tabi değildir.
- Yükten doğan ve vadesi gelmiş edimler, borçlunun kişisel borcu haline geldiği andan itibaren zamanaşımına tabi olur.

Sonuç: Taşınmaz yükü bakımından zamanaşımı ileri sürülemez; ancak muaccel ve kişisel borç haline gelmiş edimler için zamanaşımı işlemeye başlar.

### Zamanaşımı: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Taşınmaz yükünün tamamını zamanaşımına tabi saymak; madde yalnız muaccel edimler bakımından zamanaşımı işlemeye başlayacağını öngörür.
- Muaccel edimin zamanaşımını, edimin muaccel olduğu tarihten değil, yükün kurulduğu tarihten başlatmak.
- Kişisel borç haline gelme anını muacceliyet anıyla karıştırmak; bu iki tarih aynı olmayabilir.

### Nasıl ispat edilir?

- Taşınmaz yükünün varlığı ve taşınmaza bağlı olduğu, yük alacaklısı tarafından tapu kaydı gibi resmi belgelerle ispatlanır.
- Edimin muaccel olduğu ve kişisel borç haline geldiği tarihin tespiti, alacaklı tarafından ispat yükü altındadır.
- Zamanaşımı def'ini ileri süren borçlu, edimin muaccel olmadığını veya kişisel borç haline gelmediğini ispatlamakla yükümlü olur; zamanaşımı süresinin dolduğu tarih belgelerle gösterilir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.149: Zamanaşımı süresinin alacağın muaccel olduğu andan başlayacağı genel kuralını koyar; m.847 bu genel kuralın taşınmaz yükünden doğan edimlere özgü tamamlayıcısıdır.
- 4721 m.146: Genel zamanaşımı süresini düzenler; m.847'de söz konusu edimlere uygulanacak süreyi belirler.
- 4721 m.147: Beş yıllık zamanaşımına tabi özel alacakları sayar; taşınmaz yükünden doğan edimlerin bu kapsamda sayılıp sayılmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

## [TMK m.848 — Alacaklının hakkının niteliği](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-848)

Madde, taşınmaz yükünün niteliğini ve bu yükün süre bakımından kişisel borca dönüşmesini düzenler. Taşınmaz yükü alacaklıya kişisel bir alacak hakkı vermez; yalnızca yüklü taşınmazın değerinden alacağını elde etme yetkisi tanır. Her edimin muaccel olmasından itibaren üç yıl geçince edimin kişisel borç haline geldiği ve taşınmazın güvencesi olma niteliğini yitirdiği kuralını koyar. Madde taşınmaz yükünün kuruluşunu, kapsamını ve paraya çevirme usulünü düzenlemez; bunlar yükün kurulmasına ve paraya çevrilmesine ilişkin diğer maddelerde yer alır. Ayrıca yükün tescili, yüklü taşınmazın devri ve sorumluluğun kapsamı da bu maddenin dışındadır.

### Alacaklının hakkının niteliği: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Taşınmaz yükü**: Bir taşınmazın değerinden, belirli edimlerin yerine getirilmesi için alacaklıya tanınan ayni nitelikteki güvencedir. Alacaklıya taşınmaz üzerinde doğrudan bir hakimiyet vermez.
- **Kişisel borç hâline gelme**: Edimin muaccel olmasından itibaren üç yıl geçince, edim taşınmaza bağlı güvenceden kopar ve yalnızca borçlunun şahsi borcu olarak kalır. Bu geçişte taşınmazın güvence işlevi sona erer.
- **Muaccel olma**: Edimin ifa zamanının gelmiş olması hâlidir. Üç yıllık sürenin başlangıç anı, her edimin kendi muaccel olma tarihidir.

### Alacaklının hakkının niteliği: hangi şartlar aranır?

- Taşınmaz yükünün geçerli biçimde kurulmuş ve yüklü taşınmazın ayni güvence olarak bağlanmış bulunması gerekir.
- Yükle güvence altına alınan edimin muaccel olmuş bulunması gerekir.
- Muaccel olma tarihinden itibaren üç yıl geçmiş olmalıdır; bu sürenin geçmesiyle edim kişisel borç hâline gelir.

### Alacaklının hakkının niteliği: hangi sonuçları doğurur?

- Taşınmaz yükü alacaklıya borçluya karşı kişisel bir alacak hakkı vermez.
- Her edim muaccel olmasından itibaren üç yıl geçince kişisel borç hâline gelir.
- Üç yıl geçince taşınmaz, o edimin güvencesi olmaktan çıkar.
- Üç yıl geçmeden muaccel olmuş edim, yüklü taşınmazın değerinden karşılanabilir.

### Taşınmaz yükü ile kişisel alacak hakkı arasındaki fark nedir?

- Taşınmaz yükünde alacaklı, yüklü taşınmazın değerinden alacağını elde etme yetkisine sahiptir.
- Kişisel alacak hakkında alacaklı yalnızca borçludan edimi isteyebilir.

Sonuç: Taşınmaz yükü alacaklıya kişisel bir alacak hakkı sağlamaz; bu nedenle yükün sağladığı yetki, borçluya karşı kişisel talep olarak değil taşınmaz değeri üzerinden paraya çevirme yetkisi olarak işler.

### Süre dolmadan edim ile üç yıl geçtikten sonra edim arasındaki fark nedir?

- Muaccel olmasından üç yıl geçmemiş edim, taşınmaz yükünün güvencesi altındadır.
- Muaccel olmasından üç yıl geçmiş edim, kişisel borç hâline gelmiş ve taşınmaz güvencesinden çıkmıştır.

Sonuç: Üç yıl geçtikten sonra alacaklı taşınmazın değerinden değil, yalnızca borçlunun kişisel malvarlığından alacağını isteyebilir.

### Alacaklının hakkının niteliği: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Taşınmaz yükünü kişisel alacak hakkı gibi değerlendirmek; yükün sağladığı yetkinin taşınmaz değeri üzerinden olduğunu gözden kaçırmak.
- Üç yıllık süreyi her edim için sözleşmenin kuruluşundan değil, edimin muaccel olmasından saymak.
- Üç yıl geçtiğinde yükün tümüyle düştüğünü sanmak; madde yalnızca o edimin güvencesinin sona ermesini öngörür, diğer edimlerin güvencesi ayrıca değerlendirilmelidir.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yüklü taşınmazın yasal takyit olarak yeni maliki bağladığı ve taşınmaz yükünün tapu kaydında bulunması hâlinde yeni malikin bu yükle bağlı olduğu kabul edilmektedir.

### Nasıl ispat edilir?

- Taşınmaz yükünden yararlanmak isteyen alacaklı, yükün tapu kaydında tesis edildiğini tapu kaydıyla ispatlar.
- Alacaklı, edimin muaccel olduğunu ve muaccellik tarihini sözleşme veya belgeyle ispatlar.
- Borçlu, üç yıllık sürenin dolduğunu ileri sürmek isterse muaccellik tarihini ve geçen süreyi belgeyle ortaya koymakla yükümlüdür; üç yılın geçtiğini bildiren savunma ile taşınmazın güvence dışında kaldığını ileri süren taraf bunu ispatlamalıdır.
- Yükün kapsamı tapu kaydından okunur; kayıtta bulunmayan bir güvencenin varlığını iddia eden taraf bunu ispatlamakla yükümlüdür.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.849: Taşınmaz yükünün kapsamını ve bağlandığı edimleri düzenler; bu maddeyle birlikte okunduğunda yükün güvence işlevi ortaya çıkar.

## [TMK m.849 — Yükün niteliği](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-849)

TMK m.849, taşınmaz yükünün yüklü taşınmazın malikinin değişmesi halinde yeni malike geçişini düzenler. Birinci fıkra, taşınmaz maliki değiştiğinde yeni malikin ek bir işleme gerek kalmaksızın yükün yükümlüsü olacağını öngörür. İkinci fıkra, yüklü taşınmazın bölünmesinin taşınmaz yüküne etkisi bakımından irat senedine ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtir. Madde, taşınmaz yükünün kurulmasını, tescil koşullarını, edimin içeriğini ve yükten kurtarmayı düzenlemez; bunlar sırasıyla m.839 ve m.844-846 kapsamındadır. Ayrıca yükün zamanaşımına tabi olmaması (m.851 ile ilgili hükümler) ve muaccel edimlerin zamanaşımı gibi konular bu maddenin dışındadır.

### Yükün niteliği: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Taşınmaz yükü**: Bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılan sınırlı aynî haktır. Edimin para ile ifade edilebilir olması ve taşınmazın ekonomik niteliğine ya da yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarına ilişkin olması gerekir.
- **Yeni malik**: Yüklü taşınmazın mülkiyetini devir, miras veya başka bir sebeple sonradan kazanan kişidir. Yükümlülük, yeni malikin kazanma sebebinden bağımsız olarak kendiliğinden ona geçer.
- **Eşyaya bağlı borç**: Borcun, borçlunun kişisi yerine taşınmazın malikliğine bağlandığı borç türüdür. Borçlu, taşınmazın o anki maliki olduğu için değişen malikle birlikte değişir.
- **Yüklü taşınmazın bölünmesi**: Yük altındaki taşınmazın birden fazla parsele ayrılmasıdır. Yükün bu parseller arasında nasıl dağıtılacağı, madde metnindeki atıf uyarınca irat senedine ilişkin bölünme hükümlerine tabidir.

### Yükün niteliği: hangi şartlar aranır?

- Geçerli bir taşınmaz yükünün bulunması gerekir; yük, tapu kütüğüne tescil edilerek kurulmuş olmalıdır (m.839 ve tescil koşulu).
- Yüklü taşınmazın malikliğinin devredilmesi veya başka bir sebeple yeni bir malike geçmesi gerekir.
- Yeni malik için ayrıca bir işlem yapılması gerekmez; yükümlülük devir işleminin sonucu olarak kendiliğinden doğar.
- Yüklü taşınmaz bölünmüşse, yükün parçalara dağıtılmasında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır.

### Yükün niteliği: hangi sonuçları doğurur?

- Taşınmazın maliki değiştiğinde yeni malik, ayrı bir işleme gerek kalmadan taşınmaz yükünün yükümlüsü olur.
- Yükümlülük, devir sözleşmesinde yeni malikin bunu üstlenmesine bağlı değildir; kanun gereğince doğar.
- Yüklü taşınmaz bölündüğünde yükün parçalara dağıtılması irat senedine ilişkin hükümlere göre yapılır.
- Yük tescil edilmemişse veya geçerli kurulmamışsa, malik değişikliği yükümlülük doğurmaz.

### Eşyaya bağlı yük ile kişisel yük arasındaki fark nedir?

- Eşyaya bağlı taşınmaz yükünde borçlu, zaman içinde taşınmazın o anki maliki olur; malik değişince yükümlülük yeni malike geçer.
- Kişisel taşınmaz yükünde borç, taşınmazın ekonomik yapısıyla sağlanabilecek türden bir edimden oluşmalıdır ve yükümlü taşınmaz malikidir.

Sonuç: Her iki durumda da malik değişikliğiyle yük yeni malike geçer; ancak kişisel yükte edimin içeriği ekonomik yapıya sınırlıdır.

### Muaccel borç ile yükün kendisi arasındaki fark nedir?

- Yüklü taşınmazın yükü, taşınmaz yükünün kendisi olup malik değişikliğiyle yeni malike geçer.
- Muaccel olmuş edimler borçlunun kişisel borcu haline gelir.

Sonuç: Yeni malike geçen yük ile önceki maliki bağlayan muaccel edimler birbirinden ayrılmalıdır; muaccel edimler kişisel borç olarak zamanaşımına tabidir.

### Yükün niteliği: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Malik değişikliğinin yükümlülüğü doğurmak için yeni malikin ayrıca kabulünün gerektiğini düşünmek; madde ek işlem aramaz.
- Yükün kişisel borç gibi devir sözleşmesiyle devredilebileceğini varsaymak; yükümlülük kanun gereğince kendiliğinden geçer.
- Bölünmede yükün parçalara dağıtılmasını genel ortaklık hükümlerine göre yapmak; m.849/2 gereği irat senedi hükümleri uygulanır.
- Muaccel edimlerle yükün kendisini birbirinden ayırmamak; muaccel borçların zamanaşımı ayrı değerlendirilir.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Yüklü taşınmazın devri veya tapuda yeni malik kaydı, yükün yeni malike kendiliğinden geçmesi için yeterlidir; ayrı bir taahhüt aranmaz.
- Yüklü taşınmazın yeni malikinin, yük hakkında tapu kaydının bulunması nedeniyle yükümlü olduğu kabul edilmektedir.
- Yük kaydına bağlı şerhin terkininin reddi, yükün yeni malik bakımından devam ettiğinin gösterilmesi nedeniyle yasaya uygun bulunmaktadır.

### Nasıl ispat edilir?

- Yükün varlığını ve tescilini iddia eden taraf, tapu kütüğü kaydını ibraz ederek bu durumu ispatlar.
- Yeni malikin yükümlülüğünü ileri süren alacaklı, taşınmazın devrini gösteren tapu kaydı ile yük kaydını birlikte sunmalıdır.
- Yeni malik, yükün tescilli olmadığını ya da kurulmadığını savunursa bu savunmayı tapu kaydıyla ispatlamak zorundadır.
- Bölünme sonrası yükün parçalara dağılımı iddiasında, bölünme işleminin tapu kaydıyla belgelenmesi gerekir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 4721 m.839: Taşınmaz yükünün tanımını ve edimin ekonomik niteliğe ilişkin sınırlarını verir; m.849 bu yükün devrini düzenler.
- 4721 m.842: Sermaye alacağının teminatı olarak kurulan yükte irat senedi hükümlerinin uygulanacağını belirtir; m.849/2'nin atıfı bağlamında önemlidir.
- 4721 m.844: Yük alacaklısının taşınmazı yükten kurtarma talebinin hallerini düzenler; malik değişikliğinin sonuçlarına ilişkin ek koruma sağlar.
- 4721 m.845: Yüklü taşınmaz malikinin yükten kurtarma hakkını düzenler; yükün devam eden durumu üzerinde etkilidir.
- 4721 m.846: Terkin halinde ödenecek tazminatın üst sınırını tapu kütüğündeki değer belirler; yükün yeni malike geçmesiyle birlikte uygulanır.
- 4721 m.908: İrat senedinde yüklü taşınmazın bölünmesini düzenler; m.849/2 uyarınca yük dağıtımında dolaylı olarak uygulanır.

## Süreler

| Süre | Madde | Hüküm |
|---|---|---|
| üç yılın | [m.844](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-844) | Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse. b. |
| otuz yıldan | [m.845](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-845) | Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise. |
| otuz yıl | [m.845](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-845) | Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise. |
| bir yıl | [m.845](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-845) | Otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesine bağlıdır. |
| üç yıl | [m.848](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/4721-sayili-turk-medeni-kanunu/madde-848) | Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar. |

## Konuda geçen kararlar

- Hukuk Genel Kurulu, 2017/2267 E., 2021/178 K., 02.03.2021 (m.840)
- Hukuk Genel Kurulu, 2011/396 E., 2011/463 K., 06.07.2011 (m.840)
- 7. Hukuk Dairesi, 2023/4165 E., 2024/3379 K., 11.06.2024 (m.840)
- 7. Hukuk Dairesi, 2023/2381 E., 2023/3453 K., 20.06.2023 (m.840)
- 7. Hukuk Dairesi, 2022/16 E., 2023/2495 K., 11.05.2023 (m.840)
- 14. Hukuk Dairesi, 2018/3288 E., 2021/3519 K., 26.05.2021 (m.840)

---

Bu metin eğitim amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Bağlayıcı olan madde metnidir; alıntılarken maddenin güncel hâlini teyit edin.
Kaynak: https://www.hukuksalegitim.com/konu/medeni-hukuk/tasinmaz-yuku