---
title: "Vergi değerleri — Vergi ve Vergi Usul Hukuku konu anlatımı"
course: "Vergi ve Vergi Usul Hukuku"
law: "Vergi Usul Kanunu"
articles: "VUK m.299–312"
compiled: "2026-10-21"
jurisdiction: "TR"
source: "https://www.hukuksalegitim.com/konu/vergi-ve-vergi-usul-hukuku/tahmin-esasi-ve-gayrisafi-irat"
publisher: "Hukuksal Eğitim"
language: "tr"
---

# Vergi değerleri

Vergi ve Vergi Usul Hukuku › VUK › Değerleme — [Vergi ve Vergi Usul Hukuku](https://www.hukuksalegitim.com/konu/vergi-ve-vergi-usul-hukuku)

## Kısaca

VUK m.299, binaların vergi değerine esas alınan gayrisafi iratlarının nasıl tahmin edileceğini düzenler. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 300. maddesi, bir binanın yıllık gayrisafi iradının (kira geliri) nasıl takdir edileceğini düzenler. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 301. maddesi, gayrisafi iratların hangi dönemde yıllık olarak tahmin edileceğini düzenler. VUK m.302, gayrisafi irat tahmininde kullanılacak rayiç değerin hangi zamanın piyasa koşullarına göre belirleneceğini düzenler.

## Kapsam

Bu konu, Vergi Usul Kanunu m.299–312 hükümlerini kapsar: tahmin esası, gayrisafi irat, yıllık irat, rayiç, giderler, döşemesiz tahmin, mütemmimat, ifraz ve şüyu, irat ve kıymet münasebeti, arazi kıymeti, kıymet rayiçleri, kıymet - kira münasebeti, arazide kira.

- [VUK m.299 — Tahmin esası](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-299)
- [VUK m.300 — Gayrisafi irat](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-300)
- [VUK m.301 — Yıllık irat](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-301)
- [VUK m.302 — Rayiç](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-302)
- [VUK m.303 — Giderler](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-303)
- [VUK m.304 — Döşemesiz tahmin](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-304)
- [VUK m.305 — Mütemmimat](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-305)
- [VUK m.306 — İfraz ve şüyu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-306)
- [VUK m.307 — İrat ve kıymet münasebeti](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-307)
- [VUK m.308 — Tahmin esası](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-308)
- [VUK m.309 — Arazi kıymeti](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-309)
- [VUK m.310 — Kıymet rayiçleri](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-310)
- [VUK m.311 — Kıymet - kira münasebeti](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-311)
- [VUK m.312 — Arazide kira](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-312)

## [VUK m.299 — Tahmin esası](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-299)

Bu madde, binaların vergi değerine esas alınan gayrisafi iratlarının nasıl tahmin edileceğini düzenler. Tahmin, tahrir ve tadilat komisyonlarınca yapılır ve hesap esasları Vergi Usul Kanununun ilgili bölümünde yazılı kurallara bağlanmıştır. Madde, binaların vergi değerinin hesabının tümünü, komisyonların kuruluşunu ve itiraz usulünü düzenlemez; bu konular ilgili diğer maddelerde yer alır. Madde ayrıca gayrisafi iratların ne zaman yeniden tahmin edileceğini, vergi değerinin yenilenmesini ve bina dışındaki taşınmazların değerlemesini de düzenlemez.

### Tahmin esası: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Gayrisafi irat**: Bir binanın kiralanması veya kullanılmasıyla elde edilebilecek yıllık brüt gelir anlamına gelen, vergi değerinin tahmininde esas alınan ölçüdür. Maddenin kendisi tanımını vermez; tanım ve hesap yöntemi bölümün diğer hükümlerine bağlıdır.
- **Tahrir komisyonu**: Binaların gayrisafi iratlarını tahmin etmekle görevli komisyondur. Komisyonun görevi bina bazında tahmin yapmaktır.
- **Tadilat komisyonu**: Tahmin edilmiş gayrisafi iratların sonradan düzeltilmesi veya yeniden değerlendirilmesi gerektiğinde görev yapan komisyondur. Tahrir komisyonundan ayrı bir görev alanı vardır.
- **Vergi değeri**: Bina için vergilendirmede esas alınan değerdir. Gayrisafi iratlar bu değerin hesabında bir girdi olarak kullanılır; madde vergi değerinin kendisini hesaplamaz.

### Tahmin esası: hangi şartlar aranır?

- Tahmin konusunun bir bina olması gerekir; madde arsa ve diğer taşınmazları kapsamaz.
- Gayrisafi iratların vergi değerine esas tutulacak olması gerekir.
- Tahminin tahrir ve tadilat komisyonları tarafından yapılması gerekir.
- Tahminin bu bölümde yazılı esaslara uygun yapılması gerekir.

### Tahmin esası: hangi sonuçları doğurur?

- Gayrisafi iratlar, komisyonlarca bu bölümde yazılı esaslara uygun olarak tahmin edilir.
- Tahmin bu esaslara uygun yapılmamışsa, tahminin bu kısmı hukuka uygun sayılmaz.
- Madde, komisyon kararının kesinleşme usulünü veya itiraz yolunu düzenlemez; bu konular ilgili diğer hükümlere bağlıdır.

### Tahrir komisyonu ile tadilat komisyonu arasındaki fark nedir?

- Tahrir komisyonu gayrisafi iratları ilk kez tahmin eden organdır.
- Tadilat komisyonu mevcut tahminin gözden geçirilmesi ve değiştirilmesi için görev yapar.

Sonuç: Her iki komisyonun yetkisi tahmin işinin farklı aşamalarına bağlıdır; madde ikisini birlikte anarak aynı esasa bağlar.

### Tahmin esası: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Maddeyi tek başına okuyarak gayrisafi iratın hesap yöntemini bulmaya çalışmak; yöntem bu maddede değil, devamındaki hükümlerde yer alır.
- Tahrir ve tadilat komisyonlarının görevlerini birbirine karıştırmak; ilk tahmin ile sonradan yapılan düzeltme farklı işlemlerdir.
- Maddeyi arsa ya da bina dışındaki taşınmazlara uygulamak; madde yalnızca binaları kapsar.

### Nasıl ispat edilir?

- Gayrisafi iratın tahmininin usulüne uygun yapıldığını gösterme yükü, tahmini yapan komisyonun kararına dayanan idaredir.
- Tahminin esaslara uygunluğu, komisyon kararı, bina bilgileri ve bölümde yazılı hesap esaslarına dair belgelerle ortaya konur.
- Tahminin esaslara aykırı olduğunu ileri süren mükellef, bu aykırılığı somut verilerle göstermek zorundadır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- [213 sayılı Kanun m.300](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-300): Gayrisafi iratların tahmininde uygulanacak esasları ve hesap yöntemini bu madde ve devamındaki hükümler belirler; m.299 bu esasların uygulanacağı çerçeveyi çizer.

## [VUK m.300 — Gayrisafi irat](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-300)

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 300. maddesi, bir binanın yıllık gayrisafi iradının (kira geliri) nasıl takdir edileceğini düzenler. Maddenin konuları; gayrisafi iradın tanımı, kiranın emsal normal kiralara uygunluğunun denetlenmesi ve emsal kiraya uygun bulunmadığında takdirde gözetilecek ölçütlerdir. Ölçütler arasında mahalde cari kira seviyesi, aynı nevi binaların getirisi, mevki, büyüklük, kullanış durumu, asansör ve kalorifer gibi donanım, kullanış tarzı yer alır. Fabrika, değirmen ve imalathane iratlarında sabit istihsal tesisatının da dikkate alınmasını kapsar. Madde, bina sahibinin gerçek kira geliri dışındaki bir gelirin takdirine ilişkin genel çerçeveyi çizer; kiranın dışında elde edilen diğer gelirler ile vergi tarh usulünü düzenlemez. Maddenin uygulandığı kişi, bina sahibi ve bina üzerinden gelir elde eden mükelleflerdir. Gelir vergisinin oranları, beyan ve tarh süreçleri ile vergi ziyaı cezaları bu maddede düzenlenmez; bunlar ilgili diğer VUK ve GVK hükümlerinde yer alır.

### Gayrisafi irat: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Gayrisafi irat**: Binanın bir yıl içinde getirdiği brüt kira geliridir. Maddeye göre bu, binanın bulunduğu mahalde cari normal kiralara göre sahibinin kiraya verdiğinde alabileceği kira bedeline eşittir.
- **Normal kira**: Normal şartlar içinde ve genel olarak binanın bulunduğu mahalde cari olan kira seviyesidir. Olağanüstü koşullardan doğan, bir kişiye özgü kira bedelleri bu kapsamda değerlendirilmez.
- **Emsal kira**: Aynı nitelikteki binalar için mahalde oluşmuş normal kira düzeyidir. Bina kirası bu düzeye uygun bulunursa beyan edilen kira esas alınır.
- **Sabit istihsal tesisatı**: Fabrika, değirmen ve imalathanelerde bulunan, üretim için kalıcı biçimde yerleştirilmiş tesisattır. Bu tür binalarda irat takdirinde bu tesisat da nazara alınır.

### Gayrisafi irat: hangi şartlar aranır?

- Takdir konusu bina kiraya verilmiş olmalı ve kira bedeli, binanın bulunduğu mahaldeki normal kiralara uygun olmalıdır; bu durumda beyan edilen kira bedeli esas tutulur.
- Kira bedeli emsal normal kiralara uygun bulunmadığında gayrisafi irat, maddede sayılan yedi ölçüte göre takdir edilmelidir.
- Takdirde mahalde genel olarak cari kira seviyesi, aynı nevi binaların getirdiği irat, binanın mevkii, büyüklüğü, kat sayısı ile her kattaki oda ve daire adedi birlikte gözetilmelidir.
- Takdirde binanın dahili taksimatına göre kullanış durumu ve mamurluk derecesi, asansör ve kalorifer tesisatının bulunup bulunmadığı ile kullanış tarzı dikkate alınmalıdır.
- Fabrika, değirmen ve imalathane iratının takdirinde binada bulunan sabit istihsal tesisatı da nazara alınmalıdır.

### Gayrisafi irat: hangi sonuçları doğurur?

- Bina kiraya verilmiş ve kira bedeli emsale uygun bulunmuşsa, bu bedel gayrisafi irat olarak esas tutulur.
- Kira bedeli emsale uygun bulunmazsa ya da bina kiraya verilmemişse, madde metnindeki ölçütlere göre gayrisafi irat takdir edilir.
- Takdir yapılırken maddede sayılan ölçütlerin tümü birlikte değerlendirilir.
- Fabrika, değirmen ve imalathanelerde sabit istihsal tesisatı takdire dahil edilir.

### Gerçek kira ile takdir edilen irat arasındaki fark nedir?

- Bina kiraya verilmiş ve kira bedeli emsal normal kiralara uygunsa, sözleşmedeki kira bedeli gayrisafi irat olarak esas alınır.
- Kira bedeli emsale uygun değilse, madde metnindeki yedi ölçüte dayanılarak irat takdir edilir.

Sonuç: Beyan edilen kira bedeli ile takdir edilen irat arasında fark oluşabilir; kiranın emsale uygunluğu takdirde belirleyici ölçüttür.

### Genel bina ile fabrika, değirmen ve imalathane arasındaki fark nedir?

- Genel binalarda irat takdiri, yukarıdaki genel ölçütlere göre yapılır.
- Fabrika, değirmen ve imalathane iratında ayrıca içerdeki sabit istihsal tesisatı da dikkate alınır.

Sonuç: Bu tür işyerlerinde takdir kapsamı, bina dışındaki sabit tesisat değerini de içerir.

### Gayrisafi irat: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kira bedelini doğrudan sözleşmedeki rakam olarak almak, emsale uygunluk denetimini atlamak.
- Takdirde yalnız mahalle kira seviyesine bakıp, madde metnindeki diğer altı ölçütü (mevki, büyüklük, donanım, kullanış tarzı vb.) hesaba katmamak.
- Fabrika, değirmen veya imalathanelerde sabit istihsal tesisatını takdire dahil etmeyi unutmak ya da genel binalara bu hükmü uygulamak.

### Nasıl ispat edilir?

- Gayrisafi irat takdirinde, takdiri yapan idare bina ve mahalle ilişkin ölçütleri dayanak göstermelidir; bu ölçütlerin varlığını ortaya koyma yükü idaredetir.
- Kiranın emsale uygun olduğunu ileri süren mükellef, sözleşme ve kira bedeli belgeleriyle bu iddiayı ispatlamalıdır.
- Mahalde cari normal kira seviyesi, emsal binaların kiralarına ilişkin belgeler ve bilirkişi incelemesiyle ortaya konabilir.
- Sabit istihsal tesisatının değerinin takdire dahil edilmesi, tesisatın binada bulunduğunun ispatına bağlıdır.

## [VUK m.301 — Yıllık irat](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-301)

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 301. maddesi, gayrisafi iratların hangi dönemde yıllık olarak tahmin edileceğini düzenler. Madde iki hâli kapsar: mevsimlik kiraya verilen veya mütat olarak mevsimlik ikamet edilen binaların ilgili süreye ait iratları ile yılın belli zamanlarında işleyen değirmenler, belli mevsimlerde çalışan fabrika ve imalathaneler ile mevsimlik işleyen otel, banyo ve plaj gibi gayrimenkullerin işletme süresine ait iratları. Kural, gayrisafi irat tespitinde kullanılacak zaman birimini belirler ve mükellefin gelir vergisi matrahına ilişkin hesabın dayanağıdır. Madde, iratların tahsil zamanını, vergi tutarını veya oranını düzenlemez; bu konular gelir vergisi mevzuatında (örneğin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun ilgili hükümlerinde) yer alır. Maddenin kapsamı yalnızca gayrisafi iratın zaman esasını kapsar; mevsimlik olmayan binalar ve yıllık süreye bağlı olmayan diğer iratlar bakımından uygulanmaz.

### Yıllık irat: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Gayrisafi irat**: Gayrimenkulden elde edilen, masraf ve giderler düşülmeden önceki kira veya işletme geliri olarak anlaşılır. Maddede tanımı yapılmamış olup yalnızca tahmin edilecek zaman birimi bakımından ele alınır.
- **Yıllık tahmin**: Gayrisafi iratın bir yıllık süreye göre hesaplanması ve değerlendirilmesidir. Mevsimlik olmayan iratlar bu esasa göre tahmin edilir.
- **Mevsimlik kiraya verilme veya mütat ikamet**: Binanın yılın yalnızca belli bir bölümünde kiraya verilmesi ya da olağan kullanım olarak yılın belli döneminde ikamet edilmesidir. Bu hâlde iratlar, kiraya verilen veya ikamet edilen süreye ait olduğu hâlde yıllık sayılır.
- **İşletme süresi**: Değirmen, fabrika, imalathane, otel, banyo ve plaj gibi tesislerin yılın belli zamanlarında veya mevsimlerinde fiilen çalıştığı dönemdir. Bu dönemdeki iratlar, yıllık sayılır.

### Yıllık irat: hangi şartlar aranır?

- Gayrisafi iratın bir gayrimenkulden elde edilmiş olması gerekir.
- Gayrimenkulün mevsimlik kiraya verilmiş veya mütat olarak mevsimlik ikamet edilen bir bina olması ya da yılın belli zamanlarında işleyen, belli mevsimlerde çalışan veya mevsimlik işleyen bir tesis olması gerekir.
- Mevsimlik kiralama veya ikamet hâlinde iratın, kiralama veya ikamet süresine ait olması gerekir.
- Tesis hâlinde iratın işletme süresine ait olması gerekir.
- Yukarıdaki mevsimlik hâllerin dışında kalan iratlar bakımından yıllık tahmin esası uygulanır; bu hâllerde ayrı bir dönem esası getirilemez.

### Yıllık irat: hangi sonuçları doğurur?

- Gayrisafi iratlar yıllık tahmin edilir.
- Mevsimlik kiraya verilen veya mütat ikamet edilen binaların ilgili süreye ait iratları yıllık sayılır.
- Yılın belli zamanlarında işleyen değirmenlerin ve belli mevsimlerde çalışan fabrika ile imalathanelerin işletme süresine ait iratları yıllık sayılır.
- Mevsimlik işleyen otel, banyo, plaj gibi gayrimenkullerin işletme süresine ait iratları yıllık sayılır.
- Madde, mevsimlik olmayan iratlar bakımından ayrı bir tahmin esası getirmez.
- Maddenin dayandığı hesap, gelir vergisi bakımından yıllık matrahın tespitinde kullanılır.

### Genel kural ile mevsimlik irat arasındaki fark nedir?

- Mevsimlik olmayan gayrimenkullerden elde edilen gayrisafi iratlar, esas olarak yıllık tahmin edilir.
- Mevsimlik kiraya verilen veya mütat ikamet edilen binaların ve mevsimlik işleyen tesislerin iratları, kiralama veya işletme süresine ait olduğu hâlde yıllık sayılır.

Sonuç: Mevsimlik iratlar için ayrı bir dönem hesabı yapılmaz; kiralama veya işletme süresi bir yıl gibi değerlendirilir.

### Mevsimlik bina ile mevsimlik tesis arasındaki fark nedir?

- Birinci fıkra, mevsimlik kiraya verilen veya mütat ikamet edilen binaları düzenler.
- İkinci fıkra, yılın belli zamanlarında işleyen değirmenler ile mevsimlik çalışan fabrika, imalathane ve otel, banyo, plaj gibi tesisleri düzenler.

Sonuç: Her iki hâlde de iratlar yıllık sayılır; ancak ikinci fıkra tesislerin işletme süresine bağlanmıştır, bina kiralamasında ise kiralama süresine bağlanmıştır.

### Yıllık irat: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Mevsimlik kiraya verilen binanın iratını tüm yıla yaymak; madde bu iratları kiralama süresine ait sayar.
- Mevsimlik olmayan bir gayrimenkulü bu maddeye dayanarak dönemsel hesaplamak; madde yalnızca belirtilen hâlleri kapsar.
- Değirmen, fabrika veya otel gibi tesislerde işletme süresi ile fiili kira dönemini karıştırmak.

### Nasıl ispat edilir?

- Mevsimlik kiralama veya ikamet iddiasını ileri süren taraf, binanın yılın belli bölümünde kiraya verildiğini ya da mütat olarak o dönemde ikamet edildiğini kanıtlamakla yükümlüdür.
- Tesisin yılın belli zamanlarında işlediğini ileri süren taraf, işletme dönemini gösteren belge ve kayıtlarla ispat yapar.
- Mevsimlik olmadığını savunan taraf, iratların yıl boyunca elde edildiğini kendi kayıtlarıyla göstermelidir.

## [VUK m.302 — Rayiç](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-302)

Bu madde, gayrisafi irat tahmininde kullanılacak rayiç değerin hangi zamanın piyasa koşullarına göre belirleneceğini düzenler. Hüküm, binanın bulunduğu yerde genel tahrir ya da mevzii tadilat başlaması hâlinde ve ferdi tadilatta uygulanır. Maddeyi, gayrisafi iratların vergi tarhına esas alınması bakımından vergi mükellefleri ve tahmin yapan idare açısından okumak gerekir. Madde, gayrisafi iratın hesaplanma yöntemini, tahmin dışı kalan irat türlerini, genel tahrir ve mevzii tadilatın usul ve esaslarını düzenlemez; bu konular ilgili diğer maddelerde yer alır. Ayrıca bu maddenin, rayiç değerin tespiti için kullanılacak tahmin yönteminin ayrıntılarını ve tahmin itirazı usulünü de içermediği görülmektedir.

### Rayiç: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Gayrisafi irat**: Bir mükellefin mülkünden veya bir hakkından elde ettiği, giderlerinin düşülmediği brüt gelirdir. Madde, bu gelirin tahminine esas alınacak değer zamanını belirler.
- **Cari rayiç**: Tahmin yapıldığı dönemde piyasada oluşan emsal değerdir. Madde bu değerin hangi yılın rayici olacağını belirler; tadilatın yapıldığı yılın rayici esas alınır.
- **Genel tahrir**: Bir yerdeki binaların topluca yeniden değerlendirilmesi işlemidir. Genel tahrir yapılan bir yerde, maddedeki cari rayiç kuralı uygulanır.
- **Mevzii tadilat**: Belirli bir bölge veya yörede sınırlı kapsamlı yapılan değer güncelleme işlemidir. Tadilat, genel tahrirden farklı olarak yalnız belirli bir yerde yapılır.
- **Ferdi tadilat**: Tek bir binaya ilişkin olarak yapılan değer güncellemesidir. Bu hâlde de cari rayiç, tadilatın yapıldığı yılın rayici olarak alınır.

### Rayiç: hangi şartlar aranır?

- Gayrisafi iratın bir binaya ilişkin olarak tahmin edilmesi gerekmelidir.
- Binanın bulunduğu yerde genel tahrir veya mevzii tadilata başlanmış olmalı ya da ferdi tadilat yapılmış olmalıdır.
- Tahminde kullanılacak değerin, genel tahrir veya mevzii tadilata başlanan ya da ferdi tadilatın yapıldığı yılın cari rayici olması gerekmektedir.

### Rayiç: hangi sonuçları doğurur?

- Genel tahrir veya mevzii tadilata başlanmışsa, gayrisafi irat tahmininde cari rayiç esas alınır.
- Ferdi tadilat yapılmışsa, tadilatın yapıldığı yılın cari rayici esas alınır.
- Bu hâllerin dışında, maddede öngörülen cari rayiç kuralı uygulanmaz.

### Genel tahrir veya mevzii tadilat ile ferdi tadilat arasındaki fark nedir?

- Binanın bulunduğu yerde genel tahrir ya da mevzii tadilata başlanması, yerel ölçekli bir değer güncellemesidir.
- Ferdi tadilat ise yalnız o binada yapılan tadilattır.

Sonuç: Her iki halde de tahminde cari rayiç esas alınır; ancak cari rayicin yılı, genel tahrir veya mevzii tadilata başlanan yıl ya da ferdi tadilatın yapıldığı yıl olarak belirlenir.

### Rayiç: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Genel tahrir veya mevzii tadilat ile ferdi tadilat hallerini birbirine karıştırmak; her iki halde de cari rayicin yılının farklı belirlendiğini göz ardı etmek.
- Tadilatın yapıldığı yılı, tadilatın tamamlandığı veya kayda geçtiği yılla karıştırmak; maddenin dayandığı yıl, tadilatın yapıldığı yıldır.

### Nasıl ispat edilir?

- Gayrisafi irat tahminine itiraz eden mükellef, binanın bulunduğu yerde genel tahrir veya mevzii tadilata başlandığını ya da ferdi tadilat yapıldığını ileri sürüyorsa, bu durumu belgeleriyle ispatlamakla yükümlüdür.
- Genel tahrir veya mevzii tadilat başlangıcı ile ferdi tadilatın yapıldığı yıl, ilgili idari belgelerle ve tadilat kayıtlarıyla ortaya konulabilir.
- Tahmin eden idare, tahmin edilen rayicin cari rayiç olduğunu ve uygulanan yılın doğru seçildiğini gösterme yükümlülüğünü taşır.

## [VUK m.303 — Giderler](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-303)

Madde, gayrisafi iradın tahmininde vergi, resim ve harçlar için indirim yapılamayacağı kuralını koyar. Ayrıca komisyonlarca kira sözleşmeleri incelenirken su, elektrik, ısıtma ve benzeri giderlerin kiraya verence üstlenildiğinin görülmesi halinde kira bedelinin bu giderler çıktıktan sonra dikkate alınacağını düzenler. Kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülüklerini ödeme borcu (TBK m.302) ile kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu (TBK m.303) madde metninde yer almaz; bunlar Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde kiracının yan giderlerden sorumluluğu (TBK m.341) ile kiracının olağan temizlik ve bakım giderlerini ödemesi (TBK m.317) de bu maddede düzenlenmez. Maddenin ilgili olduğu kişi, gayrisafi iradın tespitinde komisyonlarca yapılan değerlendirmedir.

### Giderler: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Gayrisafi irat**: Mükellefin mülkünden ya da kiralanan taşınmazdan elde ettiği brüt gelir tutarıdır. Maddedeki indirim yasağı bu brüt tutar üzerinden hesaplamada geçerlidir.
- **İndirim**: Brüt gelirden hesap aşamasında düşülen gider veya kalem anlamındadır. Madde, vergi, resim ve harçların bu tutardan düşülmesini yasaklar.
- **Komisyon**: Gayrisafi iradın takdirinde görev yapan, kira sözleşmelerini inceleyen kurul anlamındadır. Madde bu komisyonların kira sözleşmesindeki gider üstlenmelerini değerlendirme yetkisine ilişkin özel bir kural koyar.
- **Yan giderler**: Kiralananın kullanımıyla ilgili su, elektrik, ısıtma gibi giderlerdir. Maddede yalnızca kiraya verence üstlenilmiş olup olmadığı önemlidir; bu giderlerin kira bedelinden düşülmesi için taraflar arasında bu yönde bir kayıt bulunması gerekir.

### Giderler: hangi şartlar aranır?

- Gayrisafi irat tahmin edilirken vergi, resim ve harç tutarlarının indirim olarak düşülmemesi gerekir.
- Kira sözleşmelerinin komisyonlarca incelenmesi sırasında su, elektrik, ısıtma ve benzeri giderlerin kiraya veren tarafından üstlenildiğinin görülmesi gerekir.
- Bu giderlerin kiraya veren tarafından üstlenildiği tespit edilmişse kira bedelinin, bu giderler çıkarıldıktan sonra nazara alınması gerekir.

### Giderler: hangi sonuçları doğurur?

- Gayrisafi irat tahmininde vergi, resim ve harçlar için indirim yapılamaz.
- Komisyon, kira sözleşmesinde su, elektrik, ısıtma ve benzeri giderlerin kiraya verence üstlenildiğini görürse kira bedelini bu giderler çıktıktan sonra dikkate alır.
- Kiraya verence üstlenilmediği anlaşılan giderler kira bedelinden düşülmez.

### Vergi, resim ve harç ile kiraya verence üstlenilen yan giderler arasındaki fark nedir?

- Vergi, resim ve harçlar gayrisafi iradın tahmininde indirim olarak düşülemez.
- Su, elektrik, ısıtma ve benzeri giderler kiraya verence üstlenilmişse komisyon bunları kira bedelinden çıkararak değerlendirir.

Sonuç: Vergi ve harçlar için indirim yasağı mutlaktır; yan giderler için ise kiraya verenin üstlenmesi koşuluyla kira bedelinden düşülme imkânı tanınır.

### Giderler: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Vergi, resim ve harçları gayrisafi iradın tahmininde indirim olarak düşmek; madde bunu açıkça yasaklar.
- Su, elektrik ve ısıtma giderlerini, kiraya verenin üstlendiğine dair kayıt bulunmadan kira bedelinden düşmek.
- Maddedeki kira bedelinden düşme kuralını, komisyon incelemesi dışındaki kira ilişkilerine genellemek.

### Nasıl ispat edilir?

- Kira bedelinden yan giderlerin düşülmesini isteyen taraf, giderlerin kiraya veren tarafından üstlenildiğini kira sözleşmesi veya başka yazılı belge ile ispatlamalıdır.
- Vergi, resim ve harçların indirim olarak düşülmesi talebinde bulunan taraf, bu kalemlerin indirim olarak düşülebileceğini ileri sürmelidir; kanun bu tür indirimi açıkça yasakladığından ispat yükü bu tarafa düşer.
- Komisyonun incelemesinde kira sözleşmesinin metni esas delildir; sözleşmede giderlerin kiraya verene ait olduğuna dair kayıt yoksa üstlenme iddiası kanıtlanamamış sayılır.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 6098 m.302: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin kiraya verene ait olduğunu düzenler; bu nedenle bu kalemler kiracının ödediği kira bedelinden çıkarılmaz.
- 6098 m.303: Kiraya verenin kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanma borcunu düzenler; maddedeki kira bedelinden düşme hükmünün dayanağıdır.
- 6098 m.341: Konut ve çatılı işyeri kiralarında su, ısıtma ve aydınlatma gibi kullanma giderlerinin kiracıya ait olduğunu düzenler; bu kurallar madde kapsamındaki kira bedeli değerlendirmesiyle birlikte okunur.

## [VUK m.304 — Döşemesiz tahmin](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-304)

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 304. maddesi, vergilendirme ölçüleri arasında gayrisafi irat tespitinde esas alınacak binayı belirler. Maddeye göre gayrisafi irat, değirmen, fabrika ve imalathane tesisatı hariç olmak üzere döşemesiz binaya göre belirlenir. Madde, gayrisafi irat tespitinin hangi bina niteliği esas alınarak yapılacağını düzenler; döşemeli bina ile tesisat ve makinelerin ayrı değerlendirilmesine ilişkin ayrıntılı kurallar bu maddede yer almaz. Madde yalnızca gayrisafi irat bakımından uygulanır ve diğer vergi ölçülerini kapsamaz. Maddenin düzenlemediği konular arasında gayrisafi irat dışındaki matrah tespit yöntemleri, takdir komisyonu usulü ve gelir vergisine ilişkin genel hükümler yer alır; bu konular ayrı maddelerde düzenlenmiştir.

### Döşemesiz tahmin: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Gayrisafi irat**: Bir mükellefin mülkiyetindeki bina veya tesisten elde edilebilecek brüt kira geliri olarak vergilendirmede esas alınan tutardır. Madde, bu tutarın hesaplanmasında binanın döşemesiz hâline göre değer biçilmesini öngörür.
- **Döşemesiz bina**: Yalnızca yapı bileşenlerinden oluşan, döşeme ve mefruşat gibi kullanıma yönelik unsurlar eklenmeden değerlendirilen bina niteliğidir. Gayrisafi iratın bu niteliğe göre belirlenmesi kuraldır.
- **Değirmen, fabrika ve imalathane tesisatı**: Üretim amacıyla kullanılan ve binanın dışında değerlendirilen makine ve tesisat bütünüdür. Bu tesisat, gayrisafi iratın döşemesiz bina esasına göre hesaplanmasının dışında tutulmuştur.

### Döşemesiz tahmin: hangi şartlar aranır?

- Gayrisafi iratın tespit edileceği yapının bina niteliğinde olması gerekir.
- Yapının döşemesiz bina olarak değerlendirilmesi esas alınmalıdır.
- Yapı değirmen, fabrika veya imalathane tesisatı niteliğinde ise bu tesisat döşemesiz bina esasının dışında tutulmalıdır.
- Tesisat hariç tutulduğunda gayrisafi irat binanın döşemesiz değeri üzerinden belirlenmelidir.

### Döşemesiz tahmin: hangi sonuçları doğurur?

- Gayrisafi irat, değirmen, fabrika ve imalathane tesisatı dışındaki binalarda döşemesiz bina esasına göre belirlenir.
- Değirmen, fabrika veya imalathane tesisatı varsa gayrisafi irat bu tesisat esas alınmadan hesaplanır.
- Madde emredici nitelikte bir ölçü koyduğu için vergilendirmede bu esasa aykırı yöntem uygulanamaz.

### Döşemesiz bina ile değirmen, fabrika ve imalathane tesisatı arasındaki fark nedir?

- Genel kural olarak gayrisafi irat döşemesiz bina esasına göre belirlenir.
- Değirmen, fabrika ve imalathane tesisatı bu genel kuralın dışında tutulmuştur.

Sonuç: Üretim tesisatı içeren yapılarda gayrisafi irat, tesisat değeri döşemesiz bina hesabına dahil edilmeden tespit edilir.

### Döşemesiz tahmin: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Tesisat içeren bir yapıda gayrisafi iratı döşemesiz bina esasına göre hesaplamak yerine, tesisat değerini de katarak tespit yapmak.
- Maddenin yalnızca gayrisafi irat için geçerli olduğunu göz ardı edip diğer vergi ölçülerine doğrudan uygulamak.

### Nasıl ispat edilir?

- Gayrisafi iratın tespitinde yapının değirmen, fabrika veya imalathane tesisatı içerip içermediğini ortaya koyma yükü, bu hususu ileri süren tarafa aittir.
- Yapının niteliği, ruhsat, iskân, keşif veya bilirkişi raporu gibi belgelerle ispat edilir.
- Tesisat bulunduğu iddiasını ileri süren taraf, bu tesisatın varlığını ve kullanım amacını belgeyle ortaya koymalıdır.

## [VUK m.305 — Mütemmimat](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-305)

213 sayılı Kanun m.305, binaya bağlı arazinin bina ile birlikte değerlendirileceği hâlleri düzenler: belediye ve köy sınırları içindeki binaların mütemmimatı olan arazi, ticaret ve sanata tahsis edilmiş ve aynı işte kullanılan arazinin irat takdirinde binaya tabi olması ile bina ile sınırlanmış ve kullanış tarzı itibarıyla binayla birlik teşkil eden avlu, bahçe ve sair arazinin binanın mütemmimatı sayılması. Hüküm, bina ve arazinin birlikte vergilendirilmesi bakımından emlak vergisi takdirine ilişkin uygulamada esas alınır. Arazinin ayrı bir vergi konusu olarak değerlendirilme koşullarını, vergi oranlarını ve bina vergisinin hesap usulünü düzenlemez; bunlar emlak vergisi mevzuatında ve bina tanımına ilişkin hükümlerdedir. Maddenin kendi içinde bir süre veya sınır öngörmediğini de belirtmek gerekir.

### Mütemmimat: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Mütemmimat**: Bir şeyin tamamlayıcısı olan, onunla birlikte kullanılan ve ona bağlı olan unsurdur. Bu maddede bina ile birlikte değerlendirilen arazi için kullanılan kavramdır; arazinin binadan ayrı bir taşınmaz olarak değerlendirilmediği anlamına gelir.
- **İrat takdiri**: Taşınmazın gelirine (kira değerine) göre vergi matrahının belirlenmesi usulüdür. Maddenin B bendindeki arazinin binaya tabi olmasının hukuki sonucu, bu takdir sırasında arazinin bina ile birlikte irat esasına göre değerlendirilmesidir.
- **Ticaret ve sanata tahsis edilmiş arazi**: Yerinin ne olduğuna bakılmaksızın ticaret veya sanat faaliyetine ayrılmış arazidir. Arazinin ticari bir binayla aynı işte kullanılması şarttır; yalnızca ticari amaçla ayrılmış olması yeterli sayılmaz.
- **Bina ile sınırlanmış arazi ve kullanış tarzı birliği**: Arazinin bina ile fiziki olarak sınırlanmış olması ve bina ile birlikte kullanılması durumudur. Hem sınırlanma hem de kullanış tarzı birliğinin bir arada bulunması gerekir; yalnızca komşuluk yeterli değildir.
- **Avlu, bahçe ve sair arazi**: Binanın çevresinde bulunan ve bina ile birlikte kullanılan açık alanların maddedeki adlandırmasıdır. Bunların binanın mütemmimatı sayılması için yukarıdaki sınırlanma ve kullanış birliği koşulu aranır.

### Mütemmimat: hangi şartlar aranır?

- Arazinin belediye sınırları içinde bir binanın işgal ettiği saha dahilinde ya da belediye teşkilatı bulunmayan yerde köyü oluşturan binanın işgal ettiği saha dahilinde bulunması gerekir (A bendi).
- Ticaret veya sanata tahsis edilmiş arazinin, bu tahsisle birlikte aynı işte kullanılması gerekir; bu arazi yerin türüne bakılmaksızın değerlendirilir (B bendi).
- Arazinin irat takdirinde binaya tabi olması için taşınmazın irat esasına göre değerlendirilmesi gerekir.
- Avlu, bahçe ve benzeri arazinin bina ile sınırlanmış olması gerekir.
- Avlu, bahçe ve benzeri arazinin kullanış tarzı itibarıyla bina ile birlik teşkil etmesi gerekir; yalnızca sınırlanma bu sonucu doğurmaz.
- Yukarıdaki koşullar birlikte gerçekleştiğinde arazi binanın mütemmimatı sayılır ve bina ile birlikte değerlendirilir.

### Mütemmimat: hangi sonuçları doğurur?

- Birinci fıkra kapsamındaki arazi irat takdirinde binaya tabi olur ve bina ile birlikte değerlendirilir.
- Ticaret veya sanata tahsis edilmiş ve aynı işte kullanılan arazi, yerinin ne olduğuna bakılmaksızın binaya tabi olur.
- Bina ile sınırlanmış ancak kullanış tarzı itibarıyla binayla birlik teşkil etmeyen avlu veya bahçe, binanın mütemmimatı sayılmaz.
- Koşullar gerçekleşmediğinde arazi binaya tabi olmaz ve ayrı bir taşınmaz olarak değerlendirilmesi gerekir.

### A bendi ile B bendi arasındaki fark nedir?

- A bendi, belediye sınırları içindeki ya da köyü oluşturan binaların işgal ettiği saha dahilindeki araziyi kapsar. Ölçüt, arazinin binanın işgal ettiği saha içinde bulunmasıdır.
- B bendi, yerin türü ne olursa olsun ticaret ve sanata tahsis edilmiş arazi için geçerlidir. Ölçüt, arazinin ticari veya sanat faaliyetine tahsisi ve aynı işte kullanılmasıdır.

Sonuç: A bendinde arazinin binanın işgal ettiği saha ile ilişkisi aranır; B bendinde ise yer sınırlaması olmaksızın tahsis ve kullanım birliği aranır. İki bentte de arazi irat takdirinde binaya tabi olur.

### Bina mütemmimatı arazi ile bina ile sınırlı ve birlik teşkil eden arazi arasındaki fark nedir?

- Birinci fıkradaki arazi, binanın işgal ettiği saha veya ticari tahsisle bağlanır. Bu araziler kullanım şekline bağlı olmaksızın kanunen binaya tabi sayılır.
- Son fıkradaki avlu, bahçe ve sair arazi yalnızca bina ile sınırlanmış olması yetmeyip kullanış tarzı itibarıyla da binayla birlik oluşturmalıdır.

Sonuç: Son fıkradaki arazi için ek bir kullanım birliği koşulu aranır; bu koşul sağlanmazsa arazi binanın mütemmimatı sayılmaz.

### Mütemmimat: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Arazinin aynı parselde bulunmasını tek başına bina mütemmimatı sayılması için yeterli görmek; kullanım birliğini ayrıca araştırmak gerekir. (9. Daire, 2021/4304 E., 2023/4169 K., 31.10.2023)
- B bendinde yer sınırlaması aramak; B bendi yerin türünden bağımsız uygulanır.
- Son fıkradaki avlu ve bahçede yalnızca fiziki sınırlanmayı yeterli saymak; kullanış tarzı birliği de aranmalıdır.
- A bendindeki saha ölçütünü ticari tahsisli araziye de uygulamak; B bendinde ticari tahsis ve aynı işte kullanım aranır.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Emlak vergisi uygulamasında, bina ile birlikte kullanılan arazinin binaya tabi olup olmadığı arazinin kullanım amacı ve binayla fiziki ilişkisi birlikte değerlendirilerek belirlenmektedir. (9. Daire, 2021/4304 E., 2023/4169 K., 31.10.2023)
- Bir arazinin ticari binayla aynı parselde bulunması tek başına yeterli kabul edilmemekte; arazinin gerçekten ticari işletmede kullanılıp kullanılmadığı araştırılmaktadır. (9. Daire, 2021/4304 E., 2023/4169 K., 31.10.2023)

### Nasıl ispat edilir?

- Arazinin binaya tabi olduğunu ileri süren taraf, arazinin binanın işgal ettiği saha içinde olduğunu veya ticari tahsis ve aynı işte kullanımını ispatlamalıdır; bu amaçla kadastro kaydı, imar durumu ve yerinde keşif kullanılabilir.
- Arazinin zirai veya başka bir amaçla kullanıldığını ileri süren taraf, bu kullanımı tarla kaydı, ziraat belgesi veya yerinde tespit ile ispatlamalıdır.
- Binayla sınırlanma ve kullanış birliği koşulu için fiili kullanımın tespiti esas alınır; sadece kayıtlardaki parsel bilgisi bu birliği kendiliğinden ispat etmez. (9. Daire, 2021/4304 E., 2023/4169 K., 31.10.2023)

## [VUK m.306 — İfraz ve şüyu](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-306)

Bu madde, bir çatı altındaki bina kısımlarının ve sahipleri arasında ifraz ve taksim edilmiş binaların müfrez kısımlarının irat (kira getirisi) tahmininin nasıl yapılacağını düzenler. Madde, bu kısımlar için irat tahmininin ayrı ayrı yapılmasını öngörür ve ifraz edilmemiş ama fiilen paylaşılmış binalarda genel heyet üzerinden tahmin yapılmasını kabul eder. Maddenin uygulanması vergi tahmini ve irat takdiri bakımından bina sahipleri ve bina kısımlarını kullanan ya da kiraya veren kişiler açısından söz konusudur. Madde, iradın hangi yöntemle takdir edileceğini, kira bedellerinin ne şekilde hesaplanacağını veya vergi oranlarını düzenlemez (ilgili hesap usulleri için ilgili vergi kanunları ve maliye mevzuatı incelenmelidir). Mülkiyetin ifrazı, taksimi ve tapu işlemleri ile paylı mülkiyetin giderilmesi de bu maddenin konusu değildir (Tapu Kanunu ve Medeni Kanun hükümleri).

### İfraz ve şüyu: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Bina kısmı**: Bir çatı altında bulunan, ancak kullanış tarzı ve kapıları ayrı olan birimlerdir. Bina kısmı, tapuda ayrı bir bağımsız bölüm olup olmamasına bakılmaksızın kullanım ve giriş bağımsızlığına göre belirlenir.
- **Müfrez kısım**: Sahipleri arasında ifraz ve taksim edilmiş binaların her bir sahibine düşen ayrılmış kısmıdır. Kısmın müfrez sayılması için binanın maliklerarası resmi bölüşümün yapılmış olması gerekir.
- **İrat tahmini**: Bina kısımlarının sağladığı gelirin, yani kira getirisinin takdir edilmesidir. Tahmin, kısım bazında ayrı yapılır ve bina bütününe ilişkin genel bir takdire dönüştürülmez.
- **Şayian tasarruf**: Binanın ifraz edilmeden, paydaşlar arasında fiilen kullanım bakımından bölüşülmüş olmasıdır. Bu hâlde irat binanın genel heyeti itibarıyla tahmin edilir.

### İfraz ve şüyu: hangi şartlar aranır?

- Bina kısımlarının irat tahmininin ayrı ayrı yapılabilmesi için kısımların bir çatı altında bulunması ve kullanış tarzı ile kapılarının ayrı olması gerekir.
- Müfrez kısım üzerinden tahmin yapılabilmesi için binanın sahipleri arasında resmen ifraz ve taksim edilmiş olması gerekir.
- Binanın ifraz edilmeden yalnızca şayian tasarruf edilmesi hâlinde, ayrı kısım tahmini yerine binanın genel heyeti itibarıyla irat tahmini yapılması gerekir.

### İfraz ve şüyu: hangi sonuçları doğurur?

- Bir çatı altında bulunan ve kullanış tarzı ile kapıları ayrı olan bina kısımları için irat ayrı ayrı tahmin edilir.
- İfraz ve taksim edilmiş binanın müfrez kısımları için de irat ayrı ayrı tahmin edilir.
- İfraz edilmeden şayian tasarruf edilen binaların iradı, binanın genel heyeti itibarıyla tek olarak tahmin edilir.
- Kısımların ayrılık koşulunu taşımadığı hâllerde bu madde uyarınca ayrı tahmin yapılamaz ve binanın bütünü için genel tahmin yolu izlenir.

### Bina kısmı ile müfrez kısım arasındaki fark nedir?

- Bir çatı altında bulunup kullanış tarzı ve kapıları ayrı olan kısımlardır. Ayrılık fiziki kullanım ve giriş düzenine dayanır.
- Sahipleri arasında ifraz ve taksim edilmiş binanın kısmıdır. Ayrılık hukuki bir bölüşüme dayanır.

Sonuç: Her iki hâlde de irat ayrı ayrı tahmin edilir; ancak müfrez kısım, sahiplerarası ifraz işlemine dayandığından kapsam bakımından ayrı bir kategoride değerlendirilir.

### Ayrı tahmin ile genel heyet üzerinden tahmin arasındaki fark nedir?

- Kısımların ayrı kullanılıp ayrı kapılarının bulunduğu veya ifraz edilmiş olduğu hâllerde her kısım için ayrı irat takdir edilir.
- İfraz edilmeden yalnızca şayian tasarruf edilen binada, paydaşların bölünmemiş bina üzerinde fiilen paylaşım yaptığı hâllerde irat binanın tamamı için takdir edilir.

Sonuç: Şayian tasarruf hâlinde kısım bazında ayrı takdir yapılamaz; irat binanın genel heyeti esas alınarak tek bir tutar olarak belirlenir.

### İfraz ve şüyu: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Tapuda ayrı bağımsız bölüm olmasını, kullanış tarzı ve kapı ayrılığı yerine koymak; kriter fiili kullanım ve giriş ayrılığıdır.
- Şayian tasarruf edilen binada her paydaşın kullandığı kısmı ayrı kısım gibi takdir etmek; bu hâlde genel heyet esas alınır.
- Müfrez kısım ile ifrazı yapılmamış bina kısmını birbirine karıştırmak; müfrez kısım için sahiplerarası ifraz ve taksim şarttır.

### Nasıl ispat edilir?

- Ayrı irat tahmini talep eden tarafın, kısımların kullanış tarzı ve kapıları bakımından ayrı olduğunu veya binanın ifraz ve taksim edildiğini ortaya koyması gerekir.
- Ayrılığın varlığı yapı ruhsatı, kat irtifakı veya tapu kaydı gibi resmi belgeler ve yerinde keşif ile ispatlanabilir.
- Binanın yalnızca şayian tasarruf edildiğini ileri süren taraf, genel heyet üzerinden tahmin yapılması gerektiğini ispatlamakla yükümlüdür.

## [VUK m.307 — İrat ve kıymet münasebeti](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-307)

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 307. maddesi, tahrir (genel tahrir ve tadilat) sırasında bir binanın gayrisafi iradını tahmin etmek için yeterli vasıta ve karine bulunmadığı hallerde binanın safi iradının nasıl belirleneceğini düzenler. Düzenlediği konular, satış değerinin esas alınması, safi irat oranı ve bu yolla safi iradı belirlenen binalarda indirim yapılmamasıdır. Madde, tahrir işlemini yürüten vergi idaresi bakımından ve binaların vergilendirilmesinde uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular şunlardır: gayrisafi iradın tespitinde kullanılacak diğer vasıta ve karineler, tahrir işleminin usulü ve takdir yetkisi (ilgili mevzuatta ayrıca düzenlenir), binanın kiraya verilmesi ya da işletilmesi halinde elde edilen gerçek gelirin beyanı ve buna ilişkin gelir vergisi hükümleri.

### İrat ve kıymet münasebeti: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Tahrir**: Vergi idaresinin mükellefin taşınmazlarını ve bunlardan elde edilen iradı genel olarak saptadığı işlemdir. Madde, genel tahrir ve tadilat sırasında uygulanır.
- **Gayrisafi irat**: Binadan elde edilen brüt kira veya işletme geliridir. Madde, bu tutarın vasıta ve karineyle belirlenemediği hallerde devreye girer.
- **Safi irat**: Gayrisafi iradan giderlerin indirilmesiyle bulunan tutardır. Madde, satış değerinin yüzde onunu safi irat olarak kabul eder.
- **Kıymet tahmini**: Binanın satılması halinde elde edilecek bedelin tahmin edilmesidir. Safi iradın tespitinde ara değer olarak kullanılır.
- **Kafi vasıta ve karine**: Gayrisafi iradı güvenle tahmin etmeye yarayan belge, kayıt veya emarelerdir. Bunların yeterli olmadığı hallerde madde uygulanır.

### İrat ve kıymet münasebeti: hangi şartlar aranır?

- Tahrir işlemi genel tahrir veya tadilat niteliğinde olmalıdır.
- Bina bakımından gayrisafi iradı tahmin etmek için kafi vasıta ve karine bulunmamalıdır.
- Binanın satılması halinde elde edilecek kıymet tahmin edilmelidir.
- Tahmin edilen kıymetin yüzde onu safi irat olarak kabul edilmelidir.
- Bina yılın belli zamanlarında kiraya verilen veya çalıştırılan bir bina olsa dahi, bu yolla tespit edilen safi iradan herhangi bir indirim yapılmamalıdır.

### İrat ve kıymet münasebeti: hangi sonuçları doğurur?

- Kafi vasıta ve karine bulunmadığında, binanın satılması halinde elde edilecek kıymet tahmin edilir.
- Tahmin edilen kıymetin yüzde onu safi irat olarak kabul edilir.
- Kafi vasıta ve karine bulunduğunda bu yöntem uygulanmaz ve gayrisafi irat o vasıta ve karinelerle tespit edilir.
- Yılın belli zamanlarında kiraya verilen veya çalıştırılan binalarda dahi, madde ile tespit edilen safi iradan indirim yapılmaz.
- Madde yalnızca tahrir ve tadilat işlemlerinde uygulanır; diğer vergilendirme işlemlerinde doğrudan bağlayıcı değildir.

### Vasıtalı tespit ile madde 307 yöntemi arasındaki fark nedir?

- Gayrisafi irat kira sözleşmesi, beyan veya emsal gibi kafi vasıta ve karinelerle belirlenebiliyorsa, gelir o yolla tespit edilir.
- Kafi vasıta ve karine bulunmadığında binanın satış kıymeti tahmin edilir ve bu kıymetin yüzde onu safi irat sayılır.

Sonuç: Madde 307 yalnızca vasıta ve karinenin yetersiz olduğu hallerde, yedek bir yöntem olarak uygulanır.

### Kiraya verilen veya çalıştırılan bina ile diğer binalar arasındaki fark nedir?

- Yılın belli zamanlarında kiraya verilen veya işletilen binalar, madde kapsamında safi irat tespitinde özel olarak değerlendirilir.
- Sürekli kiralanan ya da kullanılan binalar, genel tahrir kurallarına tabidir.

Sonuç: Madde metnine göre bu tür binalarda da bulunan safi irattan indirim yapılmaz; mevsimlik kullanım kiraya verilmesini indirim gerekçesi yapmaz.

### İrat ve kıymet münasebeti: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Kafi vasıta ve karine bulunduğu halde madde 307 yöntemini doğrudan uygulamak.
- Yüzde onluk oranı satış değeri yerine başka bir tutar üzerinden hesaplamak.
- Yılın belli zamanlarında kiraya verilen binada, kiralama süresine bağlı olarak safi iradan indirim yapmak.

### Nasıl ispat edilir?

- Tahrir işlemini yürüten idare, gayrisafi iradı tespit edebilecek kafi vasıta ve karinenin bulunmadığını ortaya koymakla yükümlüdür.
- Binanın satış kıymeti, idarenin tahmin ettiği değer üzerinden tespit edilir; mükellef bu değerin hatalı olduğunu ileri sürerek karşı delil sunabilir.
- Kafi vasıta ve karinenin varlığı, kira sözleşmeleri, beyanlar ve emsal bilgileri gibi belgelerle ispat edilebilir.

## [VUK m.308 — Tahmin esası](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-308)

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 308. maddesi, arazinin vergi değerine esas tutulan kıymetlerinin tahmininde uygulanacak usulü, yani tahrir ve tadilat komisyonlarının bu kıymetleri hangi esaslara göre belirleyeceğini düzenler. Hüküm, vergi değeri tespiti yapan tahrir ve tadilat komisyonları ile arazi kıymetlerinin tahmini bakımından uygulanır. Maddenin tahmin esaslarının ayrıntısını, komisyonların kuruluşunu, çalışma usulünü ve vergi değerine itiraz yolunu düzenlemediği; bunların için ilgili diğer bölümlere bakılması gerektiği kabul edilir. Bina ve diğer yapıların değer tespiti ile vergi değerinin kesinleşmesi ve dava yolu bu maddenin kapsamı dışındadır.

### Tahmin esası: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Tahrir ve tadilat komisyonları**: Arazinin vergi değerinin tespiti için kurulan ve kıymet tahminini yapan komisyonlardır. Maddenin uygulayıcısı bu komisyonlardır.
- **Vergi değerine esas kıymet**: Arazinin vergilendirmede esas alınan değeridir. Madde, bu değerin tahminine ilişkindir ve tahminin hangi esaslara göre yapılacağını bağlar.

### Tahmin esası: hangi şartlar aranır?

- Tahmin işleminin tahrir veya tadilat komisyonları tarafından yapılması gerekir.
- Tahminin 213 sayılı Kanun'un ilgili bölümünde yazılı esaslara uygun olarak yapılması gerekir.

### Tahmin esası: hangi sonuçları doğurur?

- Arazinin vergi değerine esas kıymetleri, tahrir ve tadilat komisyonlarınca kanunda yazılı esaslara göre tahmin edilir.
- Tahmin, komisyonların dışındaki bir organ tarafından yapılmış olsa da kanunda öngörülen esaslara bağlı kalmak zorundadır.

### Tahmin esası: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Maddeyi, tahminin usulünü ve esaslarını ayrıntılı düzenleyen hüküm gibi okuyup, esasların içeriğini bu madde metninden çıkarmaya çalışmak; madde yalnız komisyonlara yollama yapar.

### Nasıl ispat edilir?

- Vergi değerinin tahminine itiraz eden mükellef, tahminin maddede öngörülen esaslara uyulmadan yapıldığını ispatlamakla yükümlüdür.
- Tahminin esaslarına uyulup uyulmadığı, komisyon kararı ve tahmin dayanağı belgelerle ortaya konulur.

## [VUK m.309 — Arazi kıymeti](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-309)

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 309. maddesi, arazi kıymetinin tahmininde esas alınacak ölçütleri ve tahmin edilecek değerin niteliğini düzenler. Tahmin edilecek değer "alelade alım-satım kıymeti" olarak tanımlanır; ölçütler arazinin bulunduğu yörenin satış değer seviyesi, aynı nevi arazilerin satış kıymetleri, mevki, tarımsal verimlilik, büyüklük ve meskün yerlere ya da ulaşım noktalarına yakınlıktır. Madde, vergi takdiri sırasında arazi kıymetini tespit eden idare ve takdir kurullarının değerlemesi için bağlayıcı bir çerçeve çizer. Maddenin uygulanması, arazinin hangi kişi veya ilişki bakımından vergilendirildiğine bağlı değildir. Madde, arazi dışındaki taşınmazların (bina, konut) değerlemesini düzenlemez. Ayrıca vergi takdirine itirazın usulünü, değerleme raporunun düzenlenmesini ve icra hukukunda haciz aşamasındaki kıymet takdirini düzenlemez; bunlar ilgili usul ve icra mevzuatında yer alır.

### Arazi kıymeti: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Alelade alım-satım kıymeti**: Arazinin normal şartlar altında, taraflardan birinin özel bir zorlamasının bulunmadığı serbest piyasa satışında elde edilebilecek bedeli ifade eder. Olağanüstü koşullarla yapılan, zorunlu satış veya özel bir yakınlık nedeniyle oluşan fiyatlar bu kıymetin kapsamında değerlendirilmez.
- **Arazi satış kıymetleri seviyesi**: Arazinin bulunduğu bölgede, normal şartlar dahilinde ve genel olarak oluşan arazi satış fiyatlarının düzeyidir. Tek tek satışlar değil, bölgesel genel fiyat seviyesi esas alınır.
- **Aynı nevi arazi**: Tarımsal kullanım amacı, niteliği ve yapısı itibarıyla karşılaştırılabilir olan arazilerdir. Karşılaştırma yapılırken arazinin cins ve nev'inin aynı olması aranır.
- **Mevki**: Arazinin coğrafi konumu ve bulunduğu çevrenin özelliklerinin değerlendirmeye esas alınan yönüdür. Konumun kıymete etkisi, yerleşim ve ulaşım durumuna göre farklılaşır.
- **Yetiştirme kuvveti ve sulaklık derecesi**: Tarımda kullanılan arazinin verimlilik gücünü ve sulama imkanlarıyla ilgili durumunu gösteren ölçütlerdir. Bu ölçütler yalnızca tarım arazisi için değerlendirmeye alınır.
- **Meskün yer, iskele ve istasyon yakınlığı**: Yerleşim yerlerine, iskelelere ve istasyonlara uzaklığın arazi kıymetine etkisini ifade eden ölçüttür. Yakınlık ne kadar fazlaysa bu ölçüt kıymeti o oranda yükseltici bir etken olarak değerlendirilir.

### Arazi kıymeti: hangi şartlar aranır?

- Tahmin edilecek kıymetin alelade alım-satım kıymeti olarak belirlenmesi gerekir.
- Kıymet tahmininde, arazinin bulunduğu birlikte arazi satış kıymetlerinin seviyesinin normal şartlar dahilinde ve genel surette dikkate alınması gerekir.
- Aynı nevi arazilerin satış kıymetlerinin karşılaştırmaya esas alınması gerekir.
- Arazinin mevkiinin değerlendirmeye alınması gerekir.
- Tarımda kullanılan arazide yetiştirme kuvveti, sulaklık derecesi ve tarımın nev'inin dikkate alınması gerekir; bu ölçüt tarım dışı arazide uygulanmaz.
- Arazinin büyüklük ve küçüklüğünün değerlendirmeye alınması gerekir.
- Meskün yerlere, iskele ve istasyonlara yakınlığın değerlendirmeye alınması gerekir.
- Maddede sayılan esasların hepsinin birlikte ve somut olay bakımından değerlendirilmesi gerekir; madde kıymeti belirleyen tek bir ölçütü tek başına yeterli saymaz.

### Arazi kıymeti: hangi sonuçları doğurur?

- Madde uyarınca tahmin edilen kıymet, arazinin alelade alım-satım kıymeti olarak vergi takdirinde kullanılır.
- Maddede sayılan ölçütlerden birine uyulmaması, kıymet tahmininin maddeye aykırı olmasına ve takdirin hukuka uygun sayılmamasına yol açar.
- Tarım dışı arazide tarımsal verimlilik ölçütlerinin uygulanmaması, kıymetin hesaplanmasında bu ölçütlerin dikkate alınmadığı anlamına gelmez; yalnızca bu ölçütler arazinin niteliğine uymadığında değerlendirilmez.
- Maddedeki ölçütlerin tümünün kullanılması zorunlu olabileceği gibi, arazinin niteliğine göre bazı ölçütlerin ağırlığı değişebilir.

### Tarım arazisi ile tarım dışı arazi arasındaki fark nedir?

- Tarımda kullanılan arazide yetiştirme kuvveti, sulaklık derecesi ve tarımın nev'i ölçütleri değerlendirmeye girer.
- Tarımda kullanılmayan arazide bu ölçütler doğrudan uygulanmaz; mevki, büyüklük ve yakınlık gibi diğer ölçütler öne çıkar.

Sonuç: Aynı arazi için takdir edilecek kıymetin hesaplama ölçütleri arazinin kullanım durumuna göre farklılaşır.

### Genel bölge seviyesi ile aynı nevi arazinin satış kıymetleri arasındaki fark nedir?

- Bölgenin genel arazi satış kıymeti seviyesi, bölgedeki genel piyasa düzeyini gösterir.
- Aynı nevi arazinin satış kıymetleri, niteliği özdeş arazilerin fiyatlarını ayrı bir karşılaştırma ölçütü olarak gösterir.

Sonuç: İki ölçüt birlikte kullanılarak hem genel piyasa düzeyi hem de nev'i benzer arazinin özgül fiyatı dikkate alınır.

### Alelade alım-satım kıymeti ile olağanüstü koşullu satış arasındaki fark nedir?

- Normal şartlarda ve genel surette oluşan piyasa fiyatı alelade alım-satım kıymetidir.
- Zorunlu satış ya da olağanüstü bir baskıyla yapılan satış, normal piyasa şartlarını yansıtmaz.

Sonuç: Olağanüstü koşullarla yapılan satışlar kıymet tespitinde doğrudan esas alınmaz.

### Arazi kıymeti: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Arazinin kıymetini tek bir ölçüte, örneğin yalnızca mevkiye ya da yalnızca büyüklüğe dayanarak belirlemek; madde birden çok esası birlikte gözetmeyi gerektirir.
- Tarım dışı arazide tarımsal verimlilik ölçütlerini esas alarak hesap yapmak; bu ölçütler yalnızca tarımda kullanılan arazi için geçerlidir.
- Olağanüstü koşullarla yapılmış bir satışı emsal alarak alelade alım-satım kıymetini belirlemek.
- Bölgesel genel satış seviyesini dikkate almadan yalnızca birkaç tekil satış örneğine dayanmak.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Arazi kıymetinin tespitinde bilirkişi ve takdir kurullarının, bölgesel satış seviyesi ile aynı nevi arazinin satış örneklerini birlikte değerlendirdiği kabul edilmektedir.
- Haciz ve satış aşamasındaki kıymet takdirine ilişkin Yargıtay uygulamasında, takdirin piyasa değerini yansıtmasının aranması ve olağanüstü koşulların dikkate alınmaması gerektiği kabul edilmektedir.

### Nasıl ispat edilir?

- Kıymet tahminine itiraz eden taraf, takdirin maddedeki ölçütlere uygun yapılmadığını ispatlamakla yükümlüdür.
- Bölgesel satış seviyesi ve aynı nevi arazinin satış kıymetleri, tapu satış kayıtları ve emsal satış belgeleriyle ispatlanır.
- Mevki, büyüklük ve yakınlık gibi nitelikler, keşif, harita ve bilirkişi raporuyla ispatlanır.
- Tarım arazisinde yetiştirme kuvveti ve sulaklık derecesi, bilirkişi incelemesi ve uzman görüşüyle ispatlanır.
- Takdirin olağanüstü koşullu bir satışa dayandığını ileri süren taraf bu durumu ispatlamakla yükümlüdür.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 213 m.309: Maddenin kendisidir; arazi kıymetinin tahmini ve tahmin esasları bu maddede düzenlenmiştir.

## [VUK m.310 — Kıymet rayiçleri](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-310)

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 310. maddesi, arazi kıymetinin tahmininde hangi tarihteki satış kıymetlerinin esas alınacağını düzenler. Genel tahrir veya mevzii tadilat hallerinde tadilatın başladığı yılın, ferdi tadilat hallerinde ise tadilatın yapıldığı yılın cari satış kıymetleri esas tutulur. Hüküm arazi kıymetinin tahmini ile ilgilidir ve tahmin yöntemine ilişkin diğer ayrıntıları kapsamaz. Madde, arazi dışındaki (bina, makine, emtia gibi) kıymetlerin takdirini düzenlemez. Tahmin usulünün genel çerçevesi, takdir komisyonlarının kuruluşu ve itiraz yolları bu maddede yer almaz. Kıymet tespitine ilişkin usul ve itiraz süreleri de bu maddenin konusu değildir.

### Kıymet rayiçleri: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Genel tahrir**: Arazi kıymetlerinin bir bölge veya ülke genelinde topluca yeniden tespit edilmesi işlemidir. Tek bir taşınmaza değil, geniş bir alana yayılan toplu tespiti ifade eder.
- **Mevzii tadilat**: Belirli bir yöreyle sınırlı olarak arazi kıymetlerinin güncellenmesi işlemidir. Genel tahrirden farklı olarak kapsamı sınırlı bir bölgeyle kısıtlıdır.
- **Ferdi tadilat**: Tek bir arazinin kıymetinin, o arazi bakımından yapılan bireysel düzeltmesidir. Yöre geneline değil, tekil taşınmaza ilişkindir.
- **Cari satış kıymeti**: Tadilatın yapıldığı yıl itibarıyla arazinin piyasadaki satış değeridir. Maddenin esas aldığı ölçüt budur.

### Kıymet rayiçleri: hangi şartlar aranır?

- Arazi kıymetinin tahmin edilmesi gerekir; madde yalnız arazi kıymetleri bakımından uygulanır.
- Tahmin, genel tahrir veya mevzii tadilat kapsamında yapılıyorsa, esas alınacak tarih bu tadilatın başladığı yıl olarak belirlenmelidir.
- Tahmin, ferdi tadilat kapsamında yapılıyorsa, esas alınacak tarih tadilatın yapıldığı yıl olarak belirlenmelidir.
- Tahminde, belirlenen yılın cari satış kıymetleri esas alınmalıdır.

### Kıymet rayiçleri: hangi sonuçları doğurur?

- Genel tahrir veya mevzii tadilat yapılıyorsa, arazi kıymetinin tahmininde tadilatın başladığı yılın cari satış kıymetleri esas tutulur.
- Ferdi tadilat yapılıyorsa, tadilatın yapıldığı yılın cari satış kıymetleri esas tutulur.
- Madde, bu yıl dışındaki bir tarihin satış kıymetlerinin esas alınmasına imkân tanımaz.

### Genel tahrir-mevzii tadilat ile ferdi tadilat arasındaki fark nedir?

- Genel tahrir veya mevzii tadilat, geniş bir alanı ya da bir yöreyi kapsayan toplu güncellemedir.
- Ferdi tadilat, tek bir arazinin kıymetine yönelik bireysel düzeltmedir.

Sonuç: Toplu tadilatta tadilatın başladığı yılın, ferdi tadilatta ise tadilatın yapıldığı yılın satış kıymetleri esas alınır. Hangi yılın esas alınacağı tadilatın türüne göre değişir.

### Kıymet rayiçleri: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Ferdi tadilat ile genel tahrir ya da mevzii tadilatı karıştırarak, ferdi tadilatta da tadilatın başladığı yılı esas almak.
- Tadilatın yapıldığı yılı, tahminin yapıldığı yıl ile karıştırmak; maddenin esas aldığı tarih tadilat yılıdır.
- Cari satış kıymeti yerine başka bir dönemin (örneğin tahmin tarihinden önceki yılın) kıymetini esas almak.

### Nasıl ispat edilir?

- Arazi kıymetinin tahmininde esas alınan yılın tespiti, tadilatın türünün (genel tahrir, mevzii tadilat ya da ferdi tadilat) ortaya konmasına bağlıdır; bu tespit, tadilatın yapıldığını gösteren resmi kayıtlarla yapılır.
- Tadilatın başladığı ya da yapıldığı yılı ileri süren taraf, bu iddiayı ilgili tadilat kaydıyla ispatlamakla yükümlüdür.
- Cari satış kıymetlerinin belirlenmesinde, ilgili yılın satış verilerinin dayanağı olan belgeler esas alınır; bu belgelerin ortaya konulmaması durumunda tahmine itiraz eden taraf, tahminin hatalı olduğunu göstermekle yükümlüdür.

## [VUK m.311 — Kıymet - kira münasebeti](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-311)

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 311. maddesi, genel tahrir ve tadilat sırasında arazinin alım veya satım kıymetinin tespit edilemediği hallerde o yerin kiraya verilmesi durumunda getireceği kira tahmininin ve bunun on katının arazinin kıymeti olarak kabul edilmesini düzenler. Maddenin uygulanması vergi tahririne tabi arazileri kapsar. Maddede süre, oran dışında kira tahmini ile kıymet arasındaki hesap ilişkisi dışında bir ayrım yapılmaz. Kira sözleşmesinin kiralananın el değiştirmesi, 3. kişinin sınırlı ayni hak kazanması veya Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri bu maddede düzenlenmez; bunlar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310 ve 311 maddelerinde yer alır. Arazinin alım-satım değerinin doğrudan tespiti ile vergi tahririnin usulü ve itirazları da bu maddenin konusu değildir.

### Kıymet - kira münasebeti: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Genel tahrir ve tadilat**: Vergi tahriri, arazilerin vergilendirilmesi için değerlerinin belirlenmesi amacıyla yapılan genel çalışmadır. Madde, bu çalışma sırasında arazinin kıymetinin tespit edilmesine ilişkin özel bir yöntemi düzenler.
- **Alım-satım kıymeti**: Arazinin piyasada alınıp satılırken görebileceği bedeldir. Madde, bu kıymetin tayin edilemediği hallerde devreye girer; kıymetin tayin edilebilmesi maddenin uygulanmasının ön koşuludur.
- **Kira tahmini**: Arazinin kiraya verilmesi halinde elde edilecek kira bedelinin tahmin edilmesidir. Bu tahmin, arazinin kıymetini hesaplamak için esas alınan ara değerdir.

### Kıymet - kira münasebeti: hangi şartlar aranır?

- Genel tahrir veya tadilat çalışması yürütülmüş olmalıdır.
- Arazinin alım veya satım kıymetinin tayin edilemediği saptanmış olmalıdır.
- Arazinin kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bedelinin tahmin edilmiş olması gerekir.
- Arazinin kıymeti, tahmin edilen kira bedelinin on katı olarak kabul edilmelidir.

### Kıymet - kira münasebeti: hangi sonuçları doğurur?

- Alım-satım kıymeti tayin edilemediğinde arazinin kıymeti, kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira tahmininin on katı olarak kabul edilir.
- Alım-satım kıymeti tayin edilebiliyorsa madde uygulanmaz ve kira esaslı hesap yapılmaz.
- Madde yalnız genel tahrir ve tadilat sırasında uygulanır; bu çalışma dışında kıymet tespiti için doğrudan uygulanamaz.

### Alım-satım kıymetinin tayin edilebilmesi ile tayin edilememesi arasındaki fark nedir?

- Arazinin alım veya satım kıymeti tespit edilebiliyorsa, doğrudan bu kıymet esas alınır.
- Alım-satım kıymeti tespit edilemiyorsa, madde uyarınca kira tahmini ve on katı yöntemine başvurulur.

Sonuç: Yöntem seçimi tamamen kıymetin tayin edilebilirliğine bağlıdır; kira esaslı hesap yalnız bu yedek hâlde uygulanır.

### Kıymet - kira münasebeti: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Madde metninde yer almayan bir oranı (örneğin on katın dışında bir çarpanı) esas almak.
- Kira tahmininin alım-satım kıymeti yerine doğrudan vergi matrahı olarak kullanılabileceğini düşünmek; madde kira tahminini kıymete çeviren bir ara hesap kurar.
- Alım-satım kıymeti tayin edilebilen araziye bu maddeyi uygulamak; yöntem yalnız kıymetin tayin edilemediği hâlde devreye girer.
- Maddeyi Türk Borçlar Kanunu'ndaki kira sözleşmesinin el değiştirmesi hükmüyle karıştırmak; iki madde aynı konuyu düzenlemez.

### Nasıl ispat edilir?

- Kıymetin tayin edilemediğini ve kira esaslı yönteme başvurulmasının gerektiğini ileri süren idare olduğu için bu koşulun varlığını ispat yükü idaredir.
- Kira tahmininin dayanağı olarak kiralama emsali, bölge kira bilgileri gibi tahmini destekleyen belgeler tahrir kayıtlarında yer almalıdır; tahminin dayanaksız yapıldığı mükellef tarafından ileri sürülürse bunu gösterme yükü ileri süren tarafa aittir.
- Alım-satım kıymetinin tayin edilebildiğini savunan mükellef, bu kıymeti ortaya koyan emsal belgeleri sunmakla yükümlüdür.

## [VUK m.312 — Arazide kira](https://www.hukuksalegitim.com/mevzuat/213-sayili-vergi-usul-kanunu/madde-312)

Madde, taşınmaz kiralarında kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilebilmesini düzenler. Şerhin ön koşulunu ve şerh edilen kira sözleşmesinin tapu sicilinde hangi nitelikte görüneceğini kapsar. Madde, kiracının şerh sonrası yeni malike karşı ileri sürebileceği hakların ayrıntısını, şerhin kapsamını ve tapu sicil işlemlerinin usulünü düzenlemez. Kira sözleşmesinin el değiştirme hâlinde yeni malike geçmesi (m.310), satış nedeniyle kiralanın kiracı aleyhine tahliye sonucunu doğurup doğurmaması (m.351 ve ilgili maddeler) ve tapu sicil kayıtlarına ilişkin genel hükümler (Tapu Kanunu) bu maddenin kapsamı dışındadır.

### Arazide kira: hangi kavramlar bilinmeli?

- **Tapuya şerh**: Tapu kütüğüne bir hakkın varlığını gösteren kaydın işlenmesidir. Bu madde bakımından kiracının kiracılık hakkı, tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz üzerinde kayıt altına alınabilir.
- **Kiracılık hakkı**: Kira sözleşmesinden doğan ve kiraya verene karşı ileri sürülen şahsi nitelikteki kullanma hakkıdır. Şerh ile bu hak taşınmazın sicil kaydına bağlanır.
- **Şerh sözleşmesi**: Taraflar arasında yapılan ve şerh talebinin hukuki dayanağını oluşturan yazılı anlaşmadır. Tapu kütüğüne şerh, bu sözleşmenin bulunmasına bağlıdır.

### Arazide kira: hangi şartlar aranır?

- Şerh konusu taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekir; tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların kira sözleşmesi tapuya şerh edilemez.
- Şerhte, şerhin geçerli olduğu süre ile kullanma şartlarının gösterilmesi gerekir; kira sözleşmesinde bir süre belirlenmemişse tapu sicil müdürlüğü şerh talebini reddetmelidir.

### Arazide kira: hangi sonuçları doğurur?

- Şerh şartları birlikte gerçekleşirse kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir ve kiracı kiracılık hakkını yeni malike karşı ileri sürebilir.
- Şerh kaydı bulunduğunda kiraya veren taşınmazı devretse bile kira sözleşmesi şerh süresi boyunca yeni malike karşı etkili kalır.
- Şartlardan biri eksikse şerh talebi reddedilir ve kiracının hakkı şerh yoluyla korunamaz.
- Şerh sözleşmesi yapılmamışsa tapuya şerh için hukuki sebep bulunmadığından tapu sicil müdürlüğü kaydı yapmaz.

### Tapuya kayıtlı taşınmaz ile kayıtsız taşınmaz arasındaki fark nedir?

- Tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazlar, şerhe konu olabilir.
- Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar, kiraya verilmiş olsalar bile şerhe konu olamaz.

Sonuç: Kayıtsız taşınmazda kira sözleşmesi şerhedilemez; kiracı hakkını yalnızca nispi (şahsi) hak olarak elinde tutar.

### Süreli kira ile süresi belirlenmemiş kira arasındaki fark nedir?

- Kira sözleşmesinde süre belirlenmişse şerh süresi ilke olarak bu süre kadardır.
- Kira sözleşmesinde süre belirlenmemişse şerh süresi tespit edilemez.

Sonuç: Süresiz kira sözleşmesinde tapu sicil müdürlüğü şerh talebini reddetmelidir.

### Konut ve çatılı işyeri kirası ile diğer taşınmaz kiraları arasındaki fark nedir?

- Konut ve çatılı işyeri kiralarında şerh, yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye davası açmasına karşı kiracıya koruma sağlar (m.351 bağlantısı).
- Arsa, tarla gibi diğer taşınmaz kiralarında şerhin işlevi, kiracının yeni malike karşı hakkını koruma ile sınırlıdır.

Sonuç: Şerhin pratik önemi özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında artar.

### Arazide kira: sık yapılan hatalar nelerdir?

- Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz için kira sözleşmesinin şerhini mümkün saymak; şerh yalnız tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazlarla sınırlıdır.
- Kira sözleşmesinde süre belirlenmemişken şerhe izin vermek; bu durumda tapu sicil müdürlüğü talebi reddetmelidir.
- Şerhin, kira sözleşmesinin kendisinden bağımsız olarak kiracıya ayni hak verdiğini düşünmek; şerh, kiracılık hakkını kayda bağlar ancak onu ayni hakka dönüştürmez.

### Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

- Şerhin kapsamında kira sözleşmesinin süresi belirleyici kabul edilmektedir; süresiz kira sözleşmelerinde şerh talebinin reddedilmesi gerektiği belirtilmektedir.

### Nasıl ispat edilir?

- Şerh talebinde bulunan kiracı, taşınmazın tapuya kayıtlı olduğunu tapu kaydı ile ispatlamalıdır.
- Kira sözleşmesinin süresinin belirlenmiş olduğu, sözleşmenin yazılı metninden ispat edilmelidir; süre belirtilmemişse şerh talebinin reddi gerekir.
- Kiraya verenin şerhe itiraz etmesi hâlinde, şerh sözleşmesinin geçerliliği ve kapsamı hakkında ispat yükü şerh talep eden tarafa aittir.

### Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

- 6098 sayılı Kanun m.310: Kira sözleşmesinin kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malike geçmesini düzenler; şerh, bu geçişin yanında kiracının hakkını yeni malike karşı güçlendirir.
- 6098 sayılı Kanun m.311: Sınırlı ayni hak sahibinin de kira sözleşmesinin tarafı olmasını düzenler; şerhin sınırlı ayni hak sahibine karşı etkisinde dayanak oluşturur.
- 6098 sayılı Kanun m.351: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni malikin gereksinim nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmesini düzenler; şerh, bu tahliye yetkisine karşı kiracıya koruma sağlar.
- 6098 sayılı Kanun: Kiralananın ayıplarından ve kiraya verenin genel borçlarından doğan hükümler, şerh konusu kira ilişkisinin temel hukuki çerçevesini oluşturur.

## Konuda geçen kararlar

- 9. Daire, 2021/4304 E., 2023/4169 K., 31.10.2023 (m.305)
- 9. Daire, 2020/3724 E., 2020/6311 K., 29.12.2020 (m.305)
- 9. Daire, 2020/3059 E., 2020/6312 K., 29.12.2020 (m.305)

---

Bu metin eğitim amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Bağlayıcı olan madde metnidir; alıntılarken maddenin güncel hâlini teyit edin.
Kaynak: https://www.hukuksalegitim.com/konu/vergi-ve-vergi-usul-hukuku/tahmin-esasi-ve-gayrisafi-irat