TBK Madde 12I. Genel kural

Tapuda kendi adına kayıtlı bir konutun maliki (M), alıcı (A) ile 2.500.000 TL bedel karşılığında satış için anlaşmıştır. Taraflar, bir emlak ofisinde, "Taşınmaz Satış Sözleşmesi" başlığı altında adi yazılı bir belge düzenlemiş ve imzalamışlardır. Sözleşmeye göre, (A) sözleşme anında 100.000 TL peşinat ödemiş ve tapu devrinin bir ay içinde yapılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmede ayrıca, "Taraflardan birinin kusurlu olarak sözleşmeden cayması halinde, diğer tarafa 200.000 TL cezai şart ödeyecektir." şeklinde bir hükme yer verilmiştir. Kararlaştırılan devir tarihinden önce konutun değerinin piyasada beklenmedik şekilde artması üzerine (M), devir işleminden vazgeçtiğini (A)’ya bildirmiş ve aldığı 100.000 TL'yi iade etmeyi teklif etmiştir. (A) ise sözleşmenin geçerli olduğunu ileri sürerek tapu devrini, bu mümkün olmazsa ödediği peşinat ile cezai şartın kendisine ödenmesini talep ederek dava açmıştır. Bu hukuki uyuşmazlığa ilişkin Yargıtay içtihatları ve ilgili kanun hükümleri göz önüne alındığında, aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

1. A) Satış sözleşmesi şekle aykırı olduğu için geçersiz olsa da, sözleşmeye duyulan güvenle kararlaştırılan cezai şart hükmü bağımsız bir taahhüt niteliğinde olduğundan, (M)’nin bu bedeli ödemesi gerekir.
2. B) Tapuda kayıtlı taşınmazın devrini konu alan sözleşme, kanunda öngörülen resmi şekle uyulmadığından kesin hükümsüzdür. Asıl sözleşme geçersiz olduğundan, fer'i nitelikteki cezai şart da geçersiz olup, (A) yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödediği 100.000 TL’nin iadesini talep edebilir.
3. C) (M)’nin sırf taşınmazın değerinin artması nedeniyle sözleşmeden dönmesi Türk Medeni Kanunu m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder; bu nedenle hâkim, şekil eksikliğini göz ardı ederek sözleşmenin ayakta tutulmasına ve tapunun (A) adına tesciline karar vermelidir.
4. D) Taraflar arasındaki adi yazılı sözleşme, bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yorumlanmalı ve (M)'nin ifadan kaçınması nedeniyle (A) lehine uğradığı müspet zararın tazminine hükmedilmelidir.
5. E) Sözleşmenin geçersizliği (M) tarafından ileri sürülemeyeceğinden, (A) seçimlik hakkını kullanarak ya tapu devrini ya da ödediği peşinat ile birlikte cezai şartın tamamının ödenmesini talep edebilir.