Türk Borçlar Kanunu 323. maddesi, Hukuksal Eğitim mevzuat kütüphanesinde tam metin olarak yayımlanmıştır. Aşağıda maddenin tam metni, maddeyle eşleşen yüksek mahkeme kararları ve bu maddeden çıkmış sınav soruları yer alır. Ham metin için adresin sonuna /raw ekleyin.
Madde Metni
MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
IV. Kiralananın kullanılmaması
1. Genel olarak
Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları
45 karar eşleşti
11. Hukuk Dairesi, 2020/6780 E., 2022/904 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varBÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 11.HUKUK DAİRESİ
Kiracılık hakkı sadece, işletmeyi işleten kişinin (davalı) kiracı olduğu durumlarda söz konusu olup işletme dolayısıyla kiracılık hakkı Türk Hukukunda özel bir düzenlemeye tabi tutulmadığından bu konuda 6098 sayılı TBK hükümlerinin uygulanması gerekmektedir. 6098 sayılı TBK 323 maddesinde “kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği” düzenlenmiştir
11. Hukuk Dairesi 2020/6780 E. , 2022/904 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 11.HUKUK DAİRESİ
Taraflar arasında görülen davada Alanya 3. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 04.04.2019 tarih ve 2018/208 E- 2019/222 K. sayılı kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, istinaf isteminin esastan reddine dair Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi'nce verilen 07.07.2020 tarih ve 2019/1270 E- 2020/806 K. sayılı kararın duruşmalı olarak Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, 6100 sayılı Kanun'un 369. maddesi gereğince miktar veya değer söz konusu olmaksızın duruşmalı olarak incelenmesi gereken dava ve işlerin dışında bulunduğundan duruşma isteğinin reddiyle dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçeler, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
Davacı vekili, taraflar arasında Alara Star Otel içerisindeki marketin işletme hakkının davacıya devrinin kararlaştırıldığını, davacının devir bedeli için banka havalesi ile 70.000,00 TL'yi 08.05.2017 tarihinde, 12.500,00 TL'yi 20.11.2017 tarihinde ödediğini, ayrıca davacı adına Mustafa Bardakçı'nın da davalıya 05.09.2017 tarihinde, 15.000,00 TL ödeme yaptığını, bu ödeme ile ilgili haklarını davacıya temlik ettiğini, böylece davalıya toplam 97.500,00 TL ödeme yapıldığını, ancak devrin gerçekleşmediğini, otel yönetimine yapılan başvurunun da sonuçsuz kaldığını, davalının bu arada müvekkiline hitaben sahte faturalar düzenlediğini, faturalara itiraz edildiğini, ödemelerin iadesi için icra takibi başlatılmış ise de, takibin itiraz ile durduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile % 20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, taraflar arasındaki market devrine ilişkin anlaşma gereği devrin gerçekleştiğini, tacir olan davacının devir gerçekleşmeden devir bedelini ödemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, müvekkilinin de devir gereği mallara ilişkin fatura düzenlediğini, devir gerçekleşmesi üzerine davacının 2017 sezonu boyunca marketi işlettiğini, hatta marketin sonraki işleticisine davacı tarafından devredildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince, tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında akdi ilişki tartışmasız olduğundan davalının işletmenin devrinin gerçekleştiğine ilişkin tanık dinletilebileceği, tanık anlatımları ile devrin tesliminin gerçekleştiği, davacının yemin deliline dayanmadığı gerekçesi ile, davanın reddine karar verilmiştir.
Karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur
Bölge Adliye Mahkemesince, tüm dosya kapsamına göre, davacı tarafça davalının otel yönetimi ile kira sözleşmesinin devamını sağlayacağı yönünde bir taahhütte bulunduğunun ileri sürülmediği, davacının özgür iradesi ile sözleşme yaptığı, anlaşma sonrası devir ve teslimin gerçekleştiği, İlk Derece Mahkemesinin kararı usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Yapılan yargılama ve saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları gözetildiğinde İlk Derece Mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik olmadığının anlaşılmasına, taraflar arasında market devrine ilişkin yazılı sözleşme bulunmamasına, davacı tarafından her ne kadar devri taahhüt edilen marketin teslimi yapılmadığı ileri sürülmüş ise de davacı temyiz dilekçesinde marketi bir süre çalıştırdığını kabul etmiş olmasına davacının taraflar arasındaki sözleşme gereği ilk taksit ödemesini 08.05.2017, ikinci taksit ödemesini ise davalının fatura tarihi olan 30.10.2017 tarihinden sonra 20.11.2017’de yapmış olmasına göre yapılan istinaf başvurusunun HMK'nın 353/b-1 maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varıldığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz istemlerinin reddi ile Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın HMK'nın 370/1. maddesi uyarınca ONANMASINA, HMK'nın 372. maddesi uyarınca işlem yapılmak üzere dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, aşağıda yazılı bakiye 26,30 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, 08/02/2022 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Taraflar arasında ihtilafa konu, dava dışı 3. kişinin maliki olduğu Alara Star Hotel isimli otel işletmesi bünyesinde yer alan ve davalının kiracı olduğu market işletmesinin, 6102 sayılı TTK 15 maddesi ile halen yürürlükte bulunan 21 Temmuz 2007 tarih ve 2007/12362 sayılı Esnaf Kararnamesi hükümlerine göre “ esnaf işletmesi” niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır.
Kaldı ki bu konuda taraflar arasında bir uyuşmazlıkta bulunmamaktadır.
Davacı, market işletmesini davalıdan devraldığını, 97.500, 00 TL bedel ödediğini, davalı ile otel arasında kira sözleşmesinin var olduğunu, ancak davalının alt kiracı olarak devir yetkisinin bulunmadığını, bu nedenle market işletmesi devrinin geçerli olmadığını bildirerek sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ödediğinin iadesini istemekte,
Davalı ise market işletmesinin davalıya devredildiğini, davalının bir dönem işletmeyi çalıştırdığını ancak beklentilerini karşılamaması üzerine dava açtığını, işletmedeki tüm ürünlerin, demirbaşların ve mecurun davacıya teslim edildiği beyanla davanın reddini savunmaktadır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık esnaf işletmesi devrinin usulüne uygun olup olmadığına ilişkindir.
Devir sözleşmesinin, aksi öngörülmemişse duran malvarlığını, işletme değerini, kiracılık hakkını, diğer fikri mülkiyet haklarını ve sürekli olarak işletmeye özgülenen mal varlığı unsurlarını içerdiği kabul edilmektedir.
Kiracılık hakkı sadece, işletmeyi işleten kişinin (davalı) kiracı olduğu durumlarda söz konusu olup işletme dolayısıyla kiracılık hakkı Türk Hukukunda özel bir düzenlemeye tabi tutulmadığından bu konuda 6098 sayılı TBK hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.
6098 sayılı TBK 323 maddesinde “kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği” düzenlenmiştir.
İşletme devri esnasında, kiracılık hakkınında devrinde kiraya verenin yazılı rızası bulunduğunun isbatı, davalı (kiracı) tarafa ait olup bu hususun yazılı delille ispatlanması gerekmektedir.
Yargılama süresince ispat külfeti kendisine düşen davalı taraf bu hususu yazılı delillerle isbat edebilmiş değildir.
Kaldı ki davacı, davanın başından beri davalının kiracılık hakkının devrinin yasak olduğu iddiasına dayanmaktadır.
Davalı tanıklarının, davacının işletmeyi çalıştırdığı döneme ilişkin beyanları, kiralayan otel sahibi ile kiracı davalı arasındaki kira sözleşmesinin geçerli olduğu döneme ilişkin olup, yeni dönem otel sahibinin mecuru başkasına kiralamış olması nedeniyle kiralayanın, taraflar arasındaki işletme devrinde, kira ilişkisi yönünden rızasının olmadığını göstermektedir.
Bu halde işletme devri geçerli olmadığından taraflar aldıklarını birbirlerine iade ile yükümlüdürler.
Davacının, işletmeyi kullandığı süre ve istifade ettiği veya istifade etmeyi ihmal eylediği menfaatlerin ödediği bedelden mahsup edilerek bakiyesi yönünden davalının icra takibine itirazının iptaline karar verilmesi gerekirken, TBK 323 maddesi açık hükmüne rağmen davalının tanık beyanlarına itibar edilerek yazılı şekilde davanın reddedilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğundan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması yerine yazılı şekilde onanmasına ilişkin sayın çoğunluk görüşüne karşıyım.
Diğer kararlar (4)
3. Hukuk Dairesi, 2024/653 E., 2025/264 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varKayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
tam metni aç
Kiraya veren haklı bir neden olmaksızın devre karşı çıkamaz" hükmü düzenlenmiş olup, gerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 322 ve 323. maddeleri, gerekse kira sözleşmesinin (3.) maddesi uyarınca davacı tarafça davalı kiraya verenin yazılı muvafakati alınmak suretiyle kiralananın üçüncü kişiye devredilmiş olduğu hususunun ispatlanamadığı, bu sebeple taraflar arasında yapılmış olan k
3. Hukuk Dairesi 2024/653 E. , 2025/264 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/235 E., 2023/2252 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/66 E., 2021/710 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalı ile 01.03.2016 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ile dava konusu iş yerinin müvekkili tarafından beş yıllığına kiralandığını, akabinde aynı yıl içinde kiralananın davalının da bilgisi dahilinde dava dışı üçüncü kişiye devredildiğini, bahse konu iş yerinin kira bedellerinin de devralan şahıs tarafından ödendiğini, müvekkili şirketin 2016 yılında iş yerini devrederek taşınmazı tahliye ettikten sonra, müvekkili ile davalı arasında hukuki bir ilişki kalmamasına karşın, davalının sözleşmeyi müvekkili şirkete iade etmediğini, ayrıca müvekkili şirket aleyhine tahliye kararı verildiğini, müvekkilinin bir başkasına teslim edip tahliye ettiği taşınmaza ait kira bedellerinden sorumlu bulunmadığını ileri sürerek; öncelikle müvekkili aleyhinde başlatılan icra takibinin durdurulmasını ve müvekkilinin sözleşmeye konu iş yerinde kiracı olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; kiracılık ilişkisinin devredildiği belirtilen şahsın kira sözleşmesinin kefili olduğunu, bu nedenle ödenmeyen bedellerin sözleşmenin kefili tarafından ödendiğini, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin (3.) maddesinde kira ilişkisinin devrinin yasaklandığını, devir olması halinde bu hususun yazılı muvafakat şartına bağlandığını, ancak böyle bir muvafakatin söz konusu olmadığını, kira ilişkisinin halen ayakta olduğunu, hatta taşınmaza ilişkin abonelik bilgilerinin sorgulanmasında kiralananın davacı tarafa ait olduğunun açıkça ortaya çıkacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalandığı belirtilen kira sözleşmesi incelendiğinde, kiracının, kiralananını kısmen veya tamamen 3. kişilere ancak kiraya verenin yazılı muvafakatı ile devir edebileceği, kiraya verenin haklı bir neden olmaksızın devire karşı çıkamayacağı hususlarının kararlaştırılmış olduğu, davacı tarafça söz konusu devire ilişkin kiraya verenin yazılı muvafakatının alındığına ilişkin herhangi bir belge ve delil sunulmadığı gerekçesiyle, ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiş; kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; dava konusunun kullanma hakkının devrine ilişkin olup bu konuda Kanunda açık bir düzenleme bulunmadığını, Mahkemece devir ile birlikte kiraya veren ile kullanma hakkını devralan arasında doğrudan sözleşme ilişkisi meydana geleceği hususunun göz ardı edildiğini, devir ile birlikte yasa gereği kiraya verene karşı sorumluluğunun kalmadığını, ayrıca davalı tarafça devir hususunun bilinmekte olduğunu, sunulan delillerin Mahkemece değerlendirilmediğini, müvekkili şirketin adresi ile davaya konu kira sözleşmesinde belirtilen adresin farklı olduğunu, müvekkilinin hiç oturmamış olduğu, bir başkasına teslim edip tahliye ettiği bir yerin kira bedellerinden sorumlu tutulmasının haksız ve hukuki mesnetten uzak olduğunu, davalının kötüniyetli olup verilen kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kiracılık ilişkisinin devri nedeniyle menfi tespit ve kiracı olmadığının tespiti istemine ilişkindir.
Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye ve dava konusu taşınmazın davalı tarafça 01.03.2016 tarihinde 5 yıllığına davacı şirkete kiralanmış olduğu, sözleşmesinin (3.) maddesinde "Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü kişilere devredemez, ancak kiraya verenin yazılı muvafakati ile devredebilir. Kiraya veren haklı bir neden olmaksızın devre karşı çıkamaz" hükmü düzenlenmiş olup, gerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 322 ve 323. maddeleri, gerekse kira sözleşmesinin (3.) maddesi uyarınca davacı tarafça davalı kiraya verenin yazılı muvafakati alınmak suretiyle kiralananın üçüncü kişiye devredilmiş olduğu hususunun ispatlanamadığı, bu sebeple taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin ayakta olduğu ve davacının halen kiracı sıfatını taşıdığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
15.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi, 2023/2510 E., 2024/1874 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varİstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
tam metni aç
a Dair Kanun’un geçici 2 nci maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Kanun’un 53 üncü maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354 ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu
3. Hukuk Dairesi 2023/2510 E. , 2024/1874 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
Taraflar arasında birleştirilerek görülen irtifak hakkı bedelinin tespiti davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve duruşma istemli olarak davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmıştır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davacı tarafın duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçelerinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Davacı vekili asıl davada; davalı idare tarafından Kadıköy- Caferağa Mah, 39 pafta, 303 ada 17 parsel sayılı, 2.335 m² yüzölçümlü ve tamamı Hazine adına kayıtlı olan taşınmazın, Yat Turizmi ve Yelken sporlarının teşviki amacı ile lokal, kulüp binası ve tesisler yapılmak üzere 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıl süree ile davacının kullanımına tahsis edildiğini, davalı idare tarafından 04.08.2015 tarihli ve 76292 sayılı yazı ile davacıdan 19. yıl irtifak bedeli olarak 700.500,00 TL ve %6 kat’i teminat farkı olarak da 35.644,00 TL bedel talep edildiğini, davacının bu bedellere ve belirlenme şekline itirazda bulunarak yeniden bedelin değerlendirilmesini istediğini, ayrıca davacının yaptığı itirazlar çerçevesinde belirlediği 117.195,00 TL irtifak hakkı bedelini tüm itiraz hakları saklı kalmak kaydı ile 06.08.2015 tarihinde davalı idareye ödediğini, davalı idare tarafından yeniden yapılan değerlendirme sonucunda gönderilen 05.02.2016 tarihli dilekçe ile bu kez irtifak hakkı bedelinin 544.055,00 TL, kat’i teminat farkı bedeli ve gecikme zammının ise 26.257,20 TL olarak belirlendiğinin ve ödenen tutardan mahsubu ile 426.859,42 TL’nin ödenmesinin talep edildiğini, taraflarcaa imzalanan irtifak hakkı sözleşmesinin 6. maddesi uyarınca irtifak hakkı bedellerinin her üç yılda bir rayice göre belirlenmesi gerekirken bu dikkate alınmayarak oldukça yüksek bir rayiç belirlendiğini, ayrıca irtifak hakkı bedeli üzerinden kat’i teminat alınmasının hukuki dayanağı olmadığını ileri sürerek; 19. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, ayrıca bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davacı vekili birleşen 2016/333 E. sayılı davada; 20. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
3. Davacı vekili birleşen 2017/481 E. sayılı davada; 21. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
4. Davacı vekili birleşen 2018/120 E. sayılı davada; 22. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
5. Davacı vekili birleşen 2019/412 E. sayılı davada; 23. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterle göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili asıl ve birleşen davalarda; davacı lehine 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıllığına irtifak hakkı tesis edildiğini, 11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren değişikliklere birlikte Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik dikkate alınarak irtifak hakkı bedellerinin belirlendiğini savunarak, davaların reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. İlk Derece Mahkemesinin 17.12.2019 tarihli ve 2016/78 E., 2019/625 K. sayılı kararıyla; asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın;
2015 yılı 19. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 373.600,00TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,
2016 yılı 20. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 394.446,88 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,
2017 yılı 21. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 409.554,20 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,
2018 yılı 22. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 513.700,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,
2019 yılı 23. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 635.601,01 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. Bölge Adliye Mahkemesinin 24.11.2021 tarihli ve 2020/429 E., 2021/2862 K. sayılı kararıyla; ".. Mahkemece aldırılan bilirkişi raporlarıyla emsal değerlendirmeleri yapılarak 3 yıllık dönem başlangıçları için değer belirlendiği, ancak emsal alınan taşınmazların durumu ile yat ve yelken kulübü olarak kullanılabilecek rekreatif alan olarak belirlenmiş olması nedeniyle imar durumundaki kısıtlılığın değerlendirilmemiş olduğu, davacının eski kiracı niteliğinde olduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılmamış olmasının da hatalı olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği uyarınca davalı idarenin davacıdan kati teminat bedeli altında ek yükümlülük getiren ödemeler talep etmesinin de yerinde olmadığı..." gerekçesiyle, kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
3. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; eldeki davada davacının talebinin, davalının irtifak bedelinin tespitine ilişkin söz konusu bu hakkını kötüye kullanmak suretiyle fahiş olarak tespit ettiği irtifak bedelinin indirilmesi, başka bir ifade ile davalının bu davranışına hakimin müdahalesi istemini de kapsadığı, bu nedenle davada öncelikle davalının bu konudaki takdir hakkının üst sınırının belirlenmesi gerekli olduğu, belirlenecek bu miktara göre de, hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığının değerlendirilmesi gerektiği, olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırının, irtifak bedelinin yeniden belirleneceği 2015 yılı irtifak bedelinin; sözleşmenin 6. maddesi kapsamında taşınmazların konumu ve özellikleri dikkate alınarak rayiç bedel esas alınmak suretiyle belirlenmesinde duraksamaya yer olmadığı, taşınmazın irtifak bedelinin tespiti için mahallinde keşif yapıldığı, idare tarafından belirlenen irtifak bedelinin önceki yılların belirlenen irtifak bedellerinin üstünde olduğu, alınan kök ve ek raporlar kapsamında asıl ve birleşen davalara konu yılların irtifak hakkı bedellerinin belirlendiği, yükümlülükler arasında olmadığından belirlenen bu bedellere kati teminat ve farkı eklenemeyeceği, sözleşme devam ederken değişen yönetmeliğe göre davacı aleyhine karar verilmeyeceği, tarafların bağlı olduğu sözleşmeye göre karar verilmesi gerektiği, emsal 1 ve emsal 2 olarak kullanılan taşınmazların zemin+4 kat kısmen ticaret ve konut alanı yapılaşmasına sahip olduğu, bu özelliklerin benzediği, emsallerin 2015 yılı itibariyle birim arsa değer aralığı 4.000,00 TL/m²-17.000,00 TL/m² olduğu, dava konusu taşınmazın imar durumundan dolayı 1973 yılı onaylı imar planına göre inşaat alanın yapılaşmasını tamamladığı, dolayısıyla meri imar planına göre bir kısıtlılığın görünmediği, ilave yapılar açısından kısıtlı olması gerektiği, ayrıca dava konusu taşınmazın; denize sıfır konumda, özel bir tesis olduğu bilinen, ticari konum, ticari sirkülasyon, yat ve yelken kulübü kullanımı, kulüp üyeliği hizmetleri, yeme içme vs bir çok aktivite içeren özel bir tesis olduğu, mevcut imar durumu ile ticari değerinin artı değer içerdiği, her ne kadar taraflar değer hesabına itiraz etmişlerse de emsallere dayanarak hesaplama yapıldığı, 2015 yılı itibariyle değer olarak m² birim bedelinin 8.000,00 TL, 2018 yılı itibariyle 11.000,00 TL olarak tespit edildiği, davacının eski kiracı niteliğinde olduğu gözetilerek %10 oranında hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğinden bahisle; asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın;
2015 yılı 19. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 336.240,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,
2016 yılı 20. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 355.002,19 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,
2017 yılı 21. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 368.598,78 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,
2018 yılı 22. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 462.330,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine,
2019 yılı 23. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 572.040,91 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; dava konusu taşınmaz yönünden birçok kısıtlılık nedeni bulunduğunu, tespit edilen değerin fahiş olduğunu, dava konusu taşınmazın 2015 ve 2018 değerlendirme tarihlerindeki m² birim fiyatının, taşınmazın değerine etki eden hususlar yeterince değerlendirilmeksizin tespit edildiğini, emsal alınan taşınmaz örnekleri arasında da oldukça fark bulunduğunu, bu hususlar nedeniyle raporların hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; Defterdarlık Uzmanları Denetim Koordinatörlüğü tarafından yapılan inceleme neticesinde düzenlenen 26.01.2016 tarihli ve 2016/06-03 sayılı Değerleme Raporu ile taşınmazın irtifak hakkı bedeline esas m² birim rayiç değerinin 11.650,00 TL’den, toplam satış bedelinin 27.202.750.00 TL, yıllık irtifak hakkı bedelinin ise taşınmazın satış değerinin %2’si olan 544.055.00 TL olabileceğinin ayrıntılı olarak belirlendiğini, dolayısıyla müvekkili idarece irtifak hakkı bedellerinin, hukuka uyarlı ve hakkaniyet ilkeleri gözetilerek tespit edildiğini, bu nedenle irtifak bedellerinin tayin ve tespitine ilişkin huzurdaki davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, kaldı ki Mahkemece, belirlenen irtifak hakkı bedellerinden hak ve nesafet kurallarına aykırı olarak fahiş miktarda indirim yapıldığını ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece daha önceki kaldırma kararı doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapıldığı, tespit edilen irtifak bedelinden %10 hakkaniyet indirimi yapıldığı, yapılan tespitler ve alınan bilirkişi raporlarının dayanak sözleşmeye ve yerleşik uygulama uygun olduğu gbi hüküm kurmaya da elverişli bulunduğu, tarafların karşılıklı olarak tespit edilen bedele yaptıkları itirazın yerinde olmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Taraf vekilleri; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık; irtifak sözleşmesi uyarınca, irtifak hakkı bedellerinin tespiti ile bu bedele kati teminat farkı bedeli adı altında ek yükümlülük getirilemeyeceğinin tespiti istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) "Dürüst davranma" başlıklı 2 nci maddesi,
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 26, 339 ve 344 üncü maddeleri,
3. 11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile değiştirilen Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in (Yönetmelik) 12 ve 14 üncü maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Yukarıda yer verilen Yönetmelik’in değiştirilen 12 nci maddesi uyarınca, emsal taşınmazlar değerlendirilerek rayiç bedelin ve sonrasında %2’si oranında irtifak bedelinin belirlenmesi, bu bedelden davacının eski kiracı olması nedeniyle %10 oranında indirim yapılarak ödenmesi gereken irtifak bedelinin tespit edilmiş olması ayrıca davalı idare tarafından kati teminat ve farkı istenemeyeceğinin belirlenmesi usul ve kanuna uygun bulunduğundan; taraf vekillerinin asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının reddi ile İlk Derece Mahkemesi kararının onanmasına, davalı Hazinenin birleşen davalara yönelik sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Kanun'un 344 üncü maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı (7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.
3. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'un Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un 2 nci maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2 nci maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Kanun’un 53 üncü maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354 ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir. 7161 sayılı Kanunun 59 uncu maddesi ile 6217 sayılı Kanunun geçici 2 nci maddesine eklenen fıkra ile “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü getirilmiştir.
4. Somut uyuşmazlıkta; taraflar arasında Hazine adına kayıtlı dava konusu taşınmazın, bir özel hukuk tüzel kişisi olan davacı dernek tarafından 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıl süreyle kullanımı konusunda irtifak hakkı sözleşmesi düzenlendiği ve bu hakkın tapuya tescil edildiği, davacı ... Derneğinin iktisadi işletmesi olan Moda Turistik Otel ve Tesisleri Ltd. Şti. ile birlikte taşınmazı irtifak hakkı ile kullandığı, dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır.
5. Taraflarca imzalanan irtifak hakkı sözleşmesinin 6. maddesinde; irtifak bedelinin 3 yılda bir günün rayicine göre yeniden takdir edileceği, ara yıllarda ise her yılın aralık ayının Yeniden Değerleme Oranında artışlı olarak ödeneceği kararlaştırılmış ise de; 11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik ile değiştirilen Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12 nci maddesinde; taşınmazın irtifak hakkı tesisinde rayiç bedelinin %2'sinin tespit edileceği, 14 üncü maddesinde ise; bir yıldan uzun süreli irtifak hakkı sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedellerinin, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (2019 yılından itibaren TÜFE 12 aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranında) artırılacağı belirtilmiştir. Bu durumda, anılan Yönetmelik hükümlerine göre irtifak bedelinin belirleneceğinde duraksama bulunmamaktadır.
6. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesinin emredici hükmü ile Yönetmelik’in 14 üncü maddesi hükmü gözetilerek, birleşen davalara konu irtifak bedellerinin; asıl davada belirlenen irtifak bedeline, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksinin (2019 yılından itibaren TÜFE 12 aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranının) uygulanması suretiyle tespit edilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, birleşen davalar hakkında verilen kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesince asıl dava hakkında verilen kararın aynı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
3. Davalı vekilinin, İlk Derece Mahkemesince birleşen davalar hakkında verilen karara yönelik sair temyiz itirazının reddine,
4. İlk Derece Mahkemesince birleşen davalar hakkında verilen kararın aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA,Peşin olarak yatırılan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,10.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi, 2023/580 E., 2023/2545 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf var... Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
tam metni aç
yeri kiralarında, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin yürürlüğü 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir.
3. Hukuk Dairesi 2023/580 E. , 2023/2545 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 8. Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflarca temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; 18.02.2013 tarihinde imzalanan 01.06.2013 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin, davalı tarafça sözleşmede belirlenen süre dolmadan 31.07.2014 tarihinde haksız olarak feshedildiğini, feshin 05.08.2014 tarihinde tebliğ edildiğini, anahtarların usulüne uygun olarak teslim edilmediğini ileri sürerek; kira sözleşmesinin sona erdiği tarih olan 05.02.2015 tarihinden taşınmazın yeniden kiraya verilme tarihi olan 01.09.2015 tarihine kadarki 7 aylık kira bedeli ile yeniden düşük bedelle kiraya verilme tarihinden, kalan sözleşme süresi olan 33 aylık kira geliri kaybı için sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmemesi nedeniyle oluşan zararlar için şimdilik 32.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 08.03.2019 havale tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 2.774.403,94 TL'ye artırmıştır.
II. CEVAP
Davalı; taşınmazı akaryakıt istasyonu olarak kiraladığını ancak akaryakıt sektöründeki olumsuzluklar nedeniyle talep edilen kira bedelinin ödeyemediğini, bu nedenle sözleşmenin usulüne uygun ve haklı olarak feshedildiğini, davacının anahtarları almaya yanaşmadığını, davacı tarafından açılan kira alacaklarına ilişkin davalar bulunduğunu, erken fesih nedeniyle tazminat koşulları oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının fesih ihtarını gönderdiği 05.08.2014 tarihine altı aylık fesih ihbar süresi eklenerek 05.02.2015 tarihine kadar olan 6 ay 5 günlük kira parası karşılığı 438.037,14 TL ile 05.02.2015 tarihi ile taşınmazın yeniden kiraya verildiği 01.09.2015 tarihine kadar olan 6 ay 25 günlük kira parası karşılığı 500.224,20 TL olmak üzere toplam 938.261,34 TL tazminatın davalıdan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı; davalının kira sözleşmesini süresinden önce haklı bir sebep olmadan feshettiğini, taşınmazın anahtarlarının ise teslim edilmediğini, bu nedenle kira sözleşmesinin devam ettiğini, talebinin kira sözleşmesinin devam ettiğinin kabul edildiği altı aylık yasal fesih bildirim süresinin sonu olan 05.02.2015 tarihi sonrasında kalan sözleşme süresi bakımından açılan kira geliri kaybı davası olduğunu, yapılan haksız fesih üzerine sözleşmenin devam etmesi nedeniyle kiracının sorumluluğunun makul kira tazminatı olarak isimlendirilmesinin hatalı olduğunu, davalının kira bedeli ödeme yükümlülüğünün devam ettiğini, davada 6 aylık fesih ihbar süresine ilişkin kira bedellerinin talep edilmediğini, bilirkişi raporunda bu hususun açıklandığını, kiralanan davalı tarafından geri verilmediği gibi taşınmazın tekrar benzer koşullarla kiraya verilemediğini, taşınmazın 01.09.2015 tarihinde tekrar kiraya verildiğini, ancak kira bedelinin davalı ile yapılan sözleşmedeki bedelin altında olduğunu, ciddi gelir kaybı oluştuğunu, bu nedenle davalının yeniden kiralama sonrasında kalan kira süresi boyunca kira geliri farkından sorumlu olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalı; davacının kısmi alacak davası açmasında hukuki yararı bulunmadığını, kira bedeli fahiş olduğu için sözleşmenin haklı olarak feshedildiğini, taşınmazın yeniden 15.000,00 TL ile kiraya verilmesi nedeniyle gerçek kira bedelinin 15.000,00 TL olduğunu, davacı tarafından fesih bildirimi için gereken yasal süreye isabet eden döneme ilişkin kira bedellerinin daha önceden talep edildiğini, farklı mahkemelerde davalar açıldığını, davanın derdestlik nedeniyle reddi gerektiğini, makul sürenin tespitinde hataya düşüldüğünü, emlak komisyonculuğu sözleşmesinin 05.01.2015 tarihinde imzalandığını, taşınmazın kısa bir süre içerisinde kiraya verilebilecek konumu bulunduğunu, alacak kalemlerinin zamanaşımına uğradığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 2015 yılı Ocak ayına kadar muaccel olan kira bedellerinin tahsiline yönelik açılan davaların davacı kiraya veren lehine karara çıktığı, İstinaf ve Yargıtay aşamalarının tamamlanarak kesinleştiği, İlk Derece Mahkemesince bu dönemlere ilişkin olarak yeniden karar verilmesinin yerinde olmadığı, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı erken tahliye etmesi durumunda anahtar teslim tarihine kadar olan süre bakımından kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumlu olacağı, somut olayda anahtar teslim tarihinin taşınmazın yeniden kiraya verildiği 01.09.2015 tarihi olarak kabul edilmesi gerektiği, davalının bu tarihe kadarki kira bedellerinden sorumlu olacağı, yine ıslah edilen miktar bakımından ıslah harcının yatırıldığı tarihten itibaren faize hükmedilmesi gerektiği, davacının dava dilekçesinde ticari avans faizi istemesine karşın İlk Derece Mahkemesince yasal faize hükmedilmesi nedeniyle kararın yanlış olduğu gerekçesiyle; tarafların istinaf talebinin kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm tesisi ile davanın kısmen kabulü ile davacının açtığı kira geliri ve kar mahrumiyeti kaybından kaynaklanan alacak davasının 500.224,20 TL yönünden kabulü ile alacağın 32.000,00 TL'sinin dava tarihinden, kalan miktarın ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı; istinaf sebeplerini tekrar etmiş, ayrıca Bölge Adliye Mahkemesince lehine hükmedilen vekalet ücretinin eksik hesaplandığını ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6353 sayılı Kanun ile değişik 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu ... yeri kiralarında, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin yürürlüğü 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Yürürlüğü ertelenen bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak; sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı Kanun) hükümleri uygulanacaktır.
2. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kural olarak kira süresinin sonuna kadar kiralayanın uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, 818 sayılı Kanun'un 98 inci maddesi atfıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44 üncü maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye (makul süre) ilişkin kira parasından ibarettir.
3. Karar tarihinde yürürlükte olan 2022 tarihli Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin "Tarifelerin Üçüncü Kısmına Göre Ücret" başlıklı 13 üncü maddesinin üçüncü fıkrası şöyledir: "Maddi tazminat istemli davanın kısmen reddi durumunda, karşı taraf vekili yararına bu Tarifenin üçüncü kısmına göre hükmedilecek ücret, davacı vekili lehine belirlenen ücreti geçemez.".
3. Değerlendirme
Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davaya konu edilen taşınmazın sözleşme süresi bitmeden erken tahliye edildiği, bu durumda davalının sorumluluğunun kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olduğu, anahtar teslimi ispat külfeti üzerinde olan kiracı tarafça bu husus ispat edilemediğinden kiralananın yeniden kiraya verildiği tarihin tahliye tarihi olarak kabul edilmesinde ve kiracının sorumluluğunun bu tarihe kadar olan kira bedeli ile sınırlı tutulmasında bir usulsüzlük bulunmadığı, kiralananın davacı kiraya veren tarafından yeniden kiraya verildiği tarihteki şartlar ve koşullar değerlendirilerek kira bedelinin belirlenmesinin hayatın olağan akışına uygun olduğu, her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince yeniden esas hakkında verilen karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan tarife yerine İlk Derece Mahkemesince verilen karar tarihinde yürürlükte bulunan tarife hükümleri uyarınca taraflar lehine vekalet ücretine hükmedilmesi doğru değil ise de; yukarıda belirtilen tarife hükmü uyarınca davalı lehine hükmedilecek vekalet ücretinin davacı lehine belirlenen ücreti geçemeyeceği, dolayısıyla bu durumun temyiz eden davalı aleyhine sonuç doğuracağının anlaşılmasına göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varSulh Hukuk Mahkemesi
tam metni aç
maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme se
Hukuk Genel Kurulu 2017/1289 E. , 2021/1314 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 24.08.2012 tarihli ve aylık 1.500TL kira bedelli bir yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü müvekkilinin banka hesabına yatırılacağının kararlaştırıldığını, davalının 2012 yılının (doğrusu 2013 yılı) Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödemediğini ve kendisine iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiğini, Haziran ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 10 Temmuz 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ve Temmuz ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 02 Ağustos 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise ancak kira sözleşmesinin bittiği tarihten sonra 26.08.2013 tarihinde ödediğini, davalının kiralanan taşınmazı hâlen kullandığını ileri sürerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/2. maddesi gereğince kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının ihtara konu ettiği kira bedellerinin müvekkili tarafından ödendiğini, davacının dayandığı TBK’nın 352/2. maddesinin aynı Kanun’un 315. maddesi ile birlikte değerlendirilmesinin gerektiğini, kiracının kira bedelini belirlenen vadeden sonra fakat otuz günlük mehil süresi içerisinde yatırması hâlinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, TBK’nın 352. maddesine göre verilen ihtarlar neticesinde kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermeyeceğini, davacı tarafın müvekkilinden kaynaklanan herhangi bir zararı bulunmadığı gibi dava açılmasında hukukî yararın da bulunmadığını, Konya 3. Noterliğinin 09.07.2013 tarihli ve 13454 yevmiye numaralı ihtarnamesinde açıklandığı üzere davacının, müvekkilinin Selçuklu Belediyesinden alacağı ruhsat başvurusunun olumsuz sonuçlanması için verdiği dilekçe nedeniyle müvekkiline ruhsat verilmediğini, müvekkilinin kiralananda mesleki faaliyetini yapmasının davacı tarafından engellendiğini, müvekkilinin işyerini çalıştıramadığından yapmış olduğu masraflar ile davacıya aksatmadan ödediği kiralar nedeniyle mağdur olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.12.2013 tarihli ve 2013/1166 E., 2013/1548 K. sayılı kararı ile; tarafların iddialarının ve ibraz ettikleri delillerin değerlendirildiği, bir kira dönemi içerisinde davalı tarafın iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.03.2014 tarihli ve 2014/2484 E., 2014/2629 K. sayılı kararı ile; “…Dava, iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7. maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 24.3.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kiralanan davalı tarafından S.P.A. Terapi Güzellik Şifa Merkezi olarak işyeri amaçlı kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde kira ödemelerinden herhangi bir zamanında ödenmediği takdirde o yıla ait kalan kira paralarının tamamının muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Dosya içeriğinden kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin buna göre yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.03.2015 tarihli ve 2015/134 E., 2015/306 K. sayılı kararı ile; Özel Daire, davalının tacir olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtmiş ise de, davalı tarafın dava dilekçesinin tebliğ edilmesinden itibaren yargılama aşamasında kendisinin tacir olduğu yönünde herhangi bir iddia ve savunmada bulunmadığı, kira sözleşmesindeki iki haklı ihtarın kendisi açısından geçerli olmadığı yönünde bir itirazının da bulunmadığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK) göre hukuk mahkemesinin ceza yargılamasında olduğu gibi re’sen araştırma yükümlülüğünün bulunmadığı, ayrıca davalının tacir olup olmadığını araştırmayı gerektirecek kanuni bir zorunluluğun da olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda mahkemece, davalı kiracının tacir olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği buradan varılacak sonuca göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.
13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
16. Bu aşamada “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye" davaları hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
17. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olma” kavramına yer verilmiştir.
18. Daha önce de belirtildiği gibi kira sözleşmesinde kiracının esas edimi kiralananın kullanımı karşılığında ödemeyi üstlendiği kira bedelidir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314). Ödeme günü geçmesine rağmen kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kiraya verene TBK’nın 315. maddesi uyarınca temerrüt ihtarında bulunarak verilecek sürede ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi fesih yetkisi tanınmıştır. Kiracının bu temerrüt ihtarıyla verilen sürede ödemeyi yapması hâlinde, TBK’nın 315. maddesi gereğince kiraya verenin kira sözleşmesini fesih yetkisi yoksa da kanun koyucu, TBK’nın 352/2. maddesindeki düzenleme ile kiracının kira bedelini her defasında temerrüt ihtarıyla ödemesi durumuna karşı kiraya vereni koruyarak bu “ihtar ile ödeme” nin suistimal edilmesini önlemek istemiştir. Genel itibariyle her iki düzenlemenin (TBK m. 315 ve m. 352/2) kiracının sözleşmeyle ödemeyi üstlendiği kira parasını ödememe ya da (ihtarın tebliğinden sonra olmak üzere) geç ödeme sebebine dayandığını söyleyebiliriz.
19. İhtarın kira bedelinin belirli bir ifa zamanında ödenmemesi nedeniyle gönderilmiş olmasıyla kiraya verenin haklı sayılması gerekir. İki haklı ihtarın aynı kira süresi içinde yapılması bir ön şart olarak sayılmaktadır. Aynı kira süresinden anlaşılması gereken ise, kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli olduğunda taraflarca kararlaştırılmış olan bu süre, kira sözleşmesi bir yıl ise bu ilk bir yıl ve TBK’nın 347/1. maddesi uyarınca birer yıl yenilemelerde uzayan birer yıllarda, bir yıldan daha uzun süreli kiralarda ise kiranın başlangıç tarihine göre hesaplanabilecek olan birer kira yılı veya bir kira yılını aşan sürenin anlaşılması gerekir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1304-1305).
20. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306).
21. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 24.08.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü davacı kiraya verenin banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılmıştır. Davalının 2013 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödememesi üzerine, davacı tarafından Haziran ayına ait kira bedeli için 10.07.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ihtarname, Temmuz ayına ait kira bedeli için ise 02.08.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilmiştir. Davalının, Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise 26.08.2013 tarihinde ödediği anlaşılmaktadır. Bu durumda kiracının, kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan sürede ödemediği, kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesine sebebiyet verdiği ve keşide edilen ihtarların yukarıda belirtilen şartları taşıdığı sonucuna varılmış olup, mahkemece iki haklı ihtar nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir.
22. Ne var ki, Özel Dairece bozma nedenine göre davanın esasına yönelik diğer temyiz itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme uygun olup davalı vekilinin sair yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Eşleştirme iki kanıta dayanır: kararın kendi metnindeki madde atfı ve şerh kitaplarının o kararı hangi maddenin altında bastığı. Otomatik üretilmiştir, hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ve sonraki içtihat değişikliklerini ayrıca denetleyin.
Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu
Borçlar Hukuku Özel Hükümler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre, "işyeri kiralarında" kiracı, kira ilişkisini başkasına devretmek istediğinde kiraya verenin rızasıyla ilgili aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
A) Kiraya veren, hiçbir sebep göstermeksizin rıza vermekten kaçınabilir.
B) Kiraya verenin yazılı rızası şarttır ve kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
C) Kiraya verenin rızası aranmaz, devir serbesttir.
D) Kiraya verenin sözlü rızası yeterlidir.
E) Devir kural olarak yasaktır, hiçbir koşulda yapılamaz.
Bu maddeyle ilgili 3 soru daha var!
Soruların tamamını çözmek, açıklamalı cevapları görmek ve Hukuksal Eğitim yapay zeka asistanı ile çalışmak için platforma katılın.