Türk Borçlar Kanunu Madde 344

3. Hukuk Dairesi, 2023/4108 E., 2024/2037 K.

yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAnkara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

tam metni aç

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesi,

3. Hukuk Dairesi 2023/4108 E. , 2024/2037 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki hakem kararının iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bölge Adliye Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında 10.11.2008 tarihli ve 30 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kira ilişkisi devam ederken 2018 yılından itibaren kira artış oranının ne şekilde belirleneceği hususunda taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlığın çözümü amacıyla tahkim yoluna başvurulduğunu, hakem heyeti tarafından yapılan yargılama sonucunda verilen kararın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, Yüksek Planlama Kurulunun Kararı ile müvekkili İdarenin kira işlemlerindeki yetkisinin ihale şartnamesi ve kira sözleşmesinde yer alan hükümlerle sınırlandırıldığını, kira sözleşmesinde yer alan hükümlerde değişiklik yapma yetkisi bulunmayan müvekkilinin iradesine tabi olmayan işten kaynaklı uyuşmazlığın tahkime elverişli olmadığını, hakem kararının gerekçesiz olması nedeniyle kamu düzenine aykırı olduğu gibi esas hakkında verilen kararın da kamu düzenine aykırı olduğunu, karar verilirken tarafların eşitliği ve hukuki dinlenilme hakkına riayet edilmediğini, kararların somut ve açık olarak gerekçelendirilmesinin hukuki dinlenilme hakkının da bir gereği olduğunu ancak bu zorunlu unsurlar da yer almadığından kararın iptali gerektiğini, kararın sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde verilmediğini ileri sürerek; 25.11.2022 tarihli hakem heyeti kararının iptaline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; kira sözleşmesi hükümlerinin yorumlanıp uygulanmasına dair olması nedeniyle tahkime elverişli olduğunu hakem kurulu kararının gerekli ve yeterli gerekçeyi içerdiğini, gibi esas hakkındaki kararda kamu düzenine aykırı bir yön bulunmadığını, hakem kararının iptali nedenlerinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 439 uncu maddesinde belirtilmiş olduğunu, iptal davasına bakan mahkemeye hakem kararının yerindeliğini değerlendirerek, içerik ve hukuka uygunluk denetimi yapma görevinin yüklenmediğini, bunun tahkimin amacına aykırı olacağını, tahkim kararının aynı maddede tahdidi olarak sayılan iptal nedenlerinden hiçbirini taşımadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi sıfatıyla davaya bakan Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; uyuşmazlığın, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinden kaynaklanması nedeniyle tahkime elverişli olduğu, hakem heyeti tarafından maddi ve usul hukuku kurallarına göre değerlendirme yapılarak karar verildiği, taraflara tahkim yargılaması süresince eşit olarak iddia ve savunmalarını ve itirazlarını ileri sürme imkanı tanındığı, taraflarca da bu hakkın kullanılmış olduğu, hukuki dinlenilme hakkına aykırı davranılmadığı, hakemin hukuku doğru uygulayıp uygulamadığı, başka bir ifade ile kararın pozitif hukuk kurallarına göre isabetli olup olmadığı bir iptal sebebi olmadığından, işbu davada da inceleme kapsamı dışında olduğu, tarafların aralarındaki tahkim şartını içeren sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlığın, serbest iradeleri ile Devlet yargısı yerine tahkim yoluyla çözülmesini istemek suretiyle, maddi hukukun doğru uygulanıp uygulanmayacağı konusundaki riski de kabul etmiş sayıldığı, kararın süresinde verildiği, sözleşmedeki tahkim şartının geçerli olduğu, hakem kararının yeterli gerekçeyi içerdiği, esas hakkında verilen kararda kamu düzenine aykırılık bulunmadığı, gerek davacı tarafından ileri sürülen, gerekse resen dikkate alınacak olan, hakem kurulu kararının iptaline ilişkin nedenlerin mevcut olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. IV. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; sözleşme üzerinde müvekkilinin taraf iradesinin bulunmadığını, Yüksek Planlama Kurulunun kararı ile müvekkilinin kira işlemlerindeki yetkisinin ihale şartnamesi ve kira sözleşmesindeki hükümlerle sınırlandırıldığını, kira sözleşmesinde yer almayan hükümlerde değişiklik yapma yetkisi bulunmayan müvekkilinin iradesine tabi olmayan işten kaynaklı uyuşmazlığın tahkime elverişli olmadığını, davalının da aralarında bulunduğu kiracı ile müvekkili arasında düzenlenen kira sözleşmelerine 5460 sayılı ve 20.04.2022 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı ile kira sözleşmesindeki yıllık kiranın 01.01.2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere her takvim yılı başında TÜİK tarafından bir önceki yılın 12 aylık ortalamalara göre belirlenen Yİ-ÜFE ve TÜFE oranlarının aritmetik ortalaması oranında arttırılmasına karar verildiğini, bu kararın müvekkilinin kira sözleşmesi üzerinde herhangi bir iradesinin bulunmadığını gösterdiğini, 6100 sayılı Kanun'un 408 inci maddesinde iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığının belirtildiğini, kararın kamu düzenine aykırı olduğunu, hakem kararının gerekçesiz olması nedeniyle kamu düzenine aykırı olduğu gibi esas hakkında verilen sözleşmedeki “yıllık ÜFE” deyiminin endeksin on iki aylık ortalaması anlamına gelmediğini, TÜİK tarafından kullanılan şekilde anlam yüklenen sözleşme hükmünün hakem heyetince farklı anlama gelecek şekilde yorumlanmasının kamu düzenine aykırılık teşkil ettiğini, Bölge Adliye Mahkemesince; kararın pozitif hukuk kurallarına göre isabetli olup olmadığının iptal nedeni olmaması gerekçesiyle; inceleme kapsamı dışında olduğunun hüküm altına alındığını ancak kamu düzerine açık aykırılık teşkil eden kararın incelenmemesinin hukukun emredici kurallarına aykırı olup keyfiyet doğurduğunu, yargılamanın hızlanması ve dostane çözümü için tercih edilen tahkim yolunun, hukukiliğin dışında ve denetlenemez kararlar verilmesine neden olduğunu, hakem ücretlerinin kamu düzenine aykırı belirlendiğini, karar verilirken tarafların eşitliği ve hukuki dinlenilme hakkına riayet edilmediğini, hakem kurulunca savunmalarına neden itibar edilmediğine dair gerekçeli açıklamalar yapılmadığı gibi savunmalarından karar metninde bahsedilmediğini, kira sözleşmesinde bulunan tahkim şartının gerçersiz olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlığa ilişkin tahkim yargılamasında verilen hakem kararının iptali istemine ilişkindir 2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Kanun'un 408 ve 439 uncu maddeleri, 2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 üncü maddesi, 3. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2 nci maddesi. 3. Değerlendirme 1.Tahkim, özel hukuk alanına ilişkin uyuşmazlıkların bağımsız ve tarafsız hakemler eliyle ve yargısal yolla çözümü demektir. Tahkimin tanımı 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nda (HUMK) yer almazken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun’un 412 inci maddesinin 1 inci fıkrasında “Tahkim sözleşmesi, tarafların, sözleşme veya sözleşme dışı bir hukuki ilişkiden doğmuş veya doğabilecek uyuşmazlıkların tamamı veya bir kısmının çözümünün hakem veya hakem kuruluna bırakılması hususunda yaptıkları anlaşmadır.” şeklinde tanımlanmıştır. 2.4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu’nun 4 üncü maddesinde ise “ Tahkim anlaşması, tarafların, sözleşmeden kaynaklansın veya kaynaklanmasın aralarında mevcut bir hukukî ilişkiden doğmuş veya doğabilecek uyuşmazlıkların tümünün veya bazılarının tahkim yoluyla çözülmesi konusunda yaptıkları anlaşmadır.” şeklinde tanımlanmıştır. 3. Hukuki uyuşmazlık yabancılık unsuru içermiyorsa milli tahkim kurallarına tabi olur. 6100 sayılı Kanun’un 407 inci maddesinde “Bu Kısımda yer alan hükümler, 21/6/2001 tarihli ve 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanununun tanımladığı anlamda yabancılık unsuru içermeyen ve tahkim yerinin Türkiye olarak belirlendiği uyuşmazlıklar hakkında uygulanır.” hükmü ile milli tahkimde kriterler belirlenmiştir. Milli tahkime ilişkin hükümler 6100 sayılı Kanun’un 407- 444 maddeleri arasında düzenlenmiştir. 4. Milletlerarası Tahkim Kanunu, yabancılık unsuru taşıyan ve tahkim yerinin Türkiye olarak belirlendiği veya Milletlerarası Tahkim Kanunu hükümlerinin taraflar ya da hakem kurulunca seçildiği uyuşmazlıklar hakkında uygulanır. Milletlerarası Tahkim Kanunu’nun uygulanabilmesi için uyuşmazlığın yabancılık unsuru taşıması, tahkim yerinin Türkiye olması gerekmektedir. Milletlerarası tahkime ilişkin hükümler ise 4686 sayılı Miletlerarası Tahkim Kanunu’nda düzenlemiştir. 5. Uyuşmazlıkta tahkim yargılamasına başvurulabilmesi için taraflar arasında tahkim koşulu içeren bir sözleşmenin veya ayrı bir tahkim sözleşmesinin bulunması gerekir. Tahkim yargılamasının temelini oluşturan tahkim sözleşmesi, taraflar arasındaki sözleşmenin bir koşulu ya da ayrı bir sözleşme ile yazılı biçimde yapılabilir. Tahkim şartı veya anlaşmasının geçerli olabilmesi için tarafların, tahkim iradesini açıkladıkları tahkim şartı ya da sözleşmede tartışma ve karışıklığa neden olmayacak biçimde açık ve kesin olarak belirtmiş olmaları zorunludur. Taraflar sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların tümünün tahkim yoluyla çözülebileceğini kararlaştırabilecekleri gibi sadece bir bölümünün tahkim yoluyla çözülebileceğini de kararlaştırabilirler. 6. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 13.04.2018 tarihli ve 2016/2 Esas, 2018/4 Karar sayılı kararında “…Yargı, devletin temel fonksiyonlarından biridir ve kural olarak taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözüm yeri mahkemelerdir. Ancak özel hukuka ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde mahkemeler yerine hakemlere başvurulması konusunda sözleşme yapılabilir veya taraflarca bağıtlanan sözleşmelere bu yönde bir hüküm konulabilir (HMK m. 412/2). Özel hukukun taraflara tanıdığı irade serbestisi, kendisini sözleşme yapıp yapmamak, sözleşmenin karşı tarafını ve içeriğini belirlemek noktalarında gösterdiği gibi taraflar arasında çıkmış ve çıkması muhtemel uyuşmazlıkları hakemler eliyle çözmek noktasında da gösterir. Hakem kararı, devlet mahkemeleri tarafından verilen karar gibi bağlayıcıdır. Bu hâliyle tahkim, alternatif uyuşmazlık çözüm yollarından biridir…” şeklinde belirtildiği üzere hakem kararları bağlayıcı ve kesindir. 7. Uyuşmazlığın tahkim yolu ile çözülebilmesi için; tarafların uyuşmazlığın tahkim yolu ile çözümleneceği konusunda anlaşmış olmaları yanında uyuşmazlığın tahkime elverişli olması gerekir. Milli tahkime elverişlilik 6100 sayılı Kanun’un 408 inci maddesinde “Taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklardan veya iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar tahkime elverişli değildir.” şeklinde düzenlenmiştir. Tahkime elverişlilik, kamu düzenini ilgilendiren bir kavramdır. Uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığının kendiliğinden dikkate alınması gerektiği gibi HMK 'nun m.439/2-g uyarınca iptal sebebi olarak kabul edilmiştir. 8. Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişliliğini açıkça engelleyen kanuni bir düzenleme yoktur. Bu türden uyuşmazlıkların tahkime elverişli olup olmadığının tayininde, uyuşmazlık konusu olan işin taraf iradelerine tabi olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kiraya veren ve kiracı iradelerine tabi olmayan kamu düzenine ilişkin olan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar tahkime elverişli olarak kabul edilmez. (Doğan Ağırman; Milli &Milletlerarası Tahkim, Ankara 20022, s.189) Bu nedenle öncelikle kira sözleşmelerinin niteliği ve türlerine göre kira ilişkisinde ortaya çıkabilecek uyuşmazlık konusunun kiracı ve kiraya veren iradelerine tabi işlerden olup olmadığının belirlenmesi gerekir. 9. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak üç bölüm halinde düzenlemiştir. Kira sözleşmelerinden doğan haklar, şahsi hak niteliğindedir. Genel olarak kanuni düzenlemelerde kira türlerine göre farklılık göstermekle beraber kiracı zayıf taraf kabul edilerek korunmuştur. Ancak bu korunmanın derecesi tüm kira türleri için aynı değildir. 10. Genel hükümlere tabi (adi kira) kiralar; kira sözleşmesinin temel unsurlarını oluşturan, başka özel düzenleme kapsamında olmayan en geniş kapsamlı kira sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerin konusu daha çok, gelir getirmeyen, konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan taşınmazlar ile taşınır veya haklar oluşturmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler; kiralananın her türlü konut ve çatılı iş yeri olduğu, taşınmaz kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır. Kiralanan taşınmazın hem açık hem de kapalı alanı bulunduğunda ise kiralananın galip vasfının tespiti yapılarak uygulanacak hükümlerin belirlenmesi gerekir. Kiracının en çok korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği ) kira türü konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır. Ürün kirası ise ürün veren, gelir getiren bir malın veya hakkın kullanılması yanında semelerinden yararlanılmasının kiraya veren tarafından kiracıya devredildiği sözleşmedir. Ürün kirasının konusunu taşınır veya taşınmaz mallar oluşturabileceği gibi kullanılmaya veya yararlanılmaya elverişli olan haklar da oluşturabilir. Kira sözleşmesinde kira bedeli olarak işletmeden pay verilmesinin kararlaştırılması veya kiralananın tüm demirbaşlar ve mefruşatlarıyla kiralanması tek başına bu sözleşmenin ürün kirası olduğunu göstermez. Ürün kiralarında kira bedeli para olarak kararlaştırılabileceği gibi kiralanandan elde edilen ürünün belli bir payı ( iştiraklı kirada olduğu gibi ) da olabilir. 11.6098 sayılı Kanun’da, özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracıların korunmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kirası sözleşmeleri çerçevesinde, kiracının korunduğu hükümlere, Kanun’un özellikle 340, 343, 344, 345 ve 346 ncı madde düzenlemelerinde rastlanmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kiracıyı korumaya yönelik en katı düzenleme kira belirlemesine ilişkin TBK m.344 ' deki ilk yıl sonrası kira dönemleri kira bedelinin belirleme usul ve yöntemleriyle ilgili hükümdür. Özellikle adi kira ve ürün kirasında tarafların sözleşmede kiralama süresince ileriki kira dönemlerinde kira artışının nasıl belirleneceğine ilişkin sözleşmede belirledikleri şartlar ve kriterler (irade fesadı halleri hariç) geçerli olup tarafları bağlar. Bu kira türlerinde ileriki kira dönemlerine ilişkin kira tutarı veya kira alacağı konusunda taraflar arasında ihtilaf çıktığında mahkemece sözleşme hükümlerine göre inceleme yapılarak dava türüne göre (alacak, menfi tespit, itirazın iptali vs) hükme bağlanır. Hal bu ki yenilenen veya uzun süreli olan kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri kirası olduğunda ise ilk yıl sonrası kira dönemleri için kira belirlemesinde artış oran ve kriterleri sözleşmede taraflarca belirlenebilirse de sözleşmede belirlenen artış oranı TBK m. 344 de ki emredici düzenlemeye göre 01.01.2019 öncesinde "üretici fiyat endeksindeki artış oranı" bu tarih sonrasında ise " bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı" ndan daha yüksek olamaz. Kiracı tarafından bu sınır artış oranından daha yüksek olarak sözleşmede belirlenen artışa göre yapılan kira alacağı talebi kiracı tarafından kabul edilmediğinde veya kira tespiti talebinde bulunulduğunda sözleşmedeki artış oranı değil kanuni düzenlemedeki artış oranı uygulanır. Bu konuda TBK m.344 düzenlemesinin uygulamasını bir süreliğine bazı kira sözleşmeleri bakımından erteleme getiren 6217 sayılı kanunun Geçici 2 nci maddesindeki düzenleme de gözden uzak tutulmamalıdır. 12. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3 üncü maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu ile konut ve çatılı iş yeri kiraları için kira bedelinin tespitine ilişkin usul ve kriterler 343 vd. Maddelerinde düzenlenmiştir. Özellikle kira artış oranına üst sınır getiren söz konusu TBK 'nun 344. Madde hükmü konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde emredici niteliği ile uygulanmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni dönem kirası için artış oranı belirlemede taraflar tamamen serbest değildir. Bu özelliği nedeniyle konut ve çatılı iş yeri kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespiti uyuşmazlıkları tahkime elverişlilik kriteri taşımaz. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 02.12.2004 T. E. 2004/13018 , K. 2004/13409 gibi ) Aynı şekilde TBK m. 347/son ve m. 354 'deki düzenlemelere göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih ve tahliye sebepleri sınırlı sayıda ve emredici usule tabi olarak düzenlenmekle bu uyuşmazlıklarında tahkime elverişli olmadığı kabul edilir. (Ağırman, s.189) Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira alacağının tahsili ile tazminat talepli uyuşmazlık konularının taraf iradelerine tabi olan işlerden kabul edildiğinden tahkime elverişli olduğu kabul edilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.01.2024 T. 2023/5108 E., 2024/75 K gibi ). Diğer kira türleri bakımından elverişlilik değerlendirilmesinde uyuşmazlık konusu işin taraf iradelerine tabi olup olmadığı dikkate alınarak sonuca ulaşılacaktır. 13. Taraflar arasında düzenlenen 10.10.2008 başlangıç tarihli ve 30 yıl süreli kira sözleşmesinin (X.) maddesinde; “Taraflar arasında bu sözleşmenin yorumlanmasından, uygulanmasından, yerine getirilmesinden, feshinden çıkacak her türlü ihtilaflar hakem kararıyla çözülür.” düzenlemesiyle tahkim şartı yer almaktadır. Davalı kiracı tarafından, kira dönemleri itibariyle kira artış oranının ne şekilde belirleneceğine dair muarazanın giderilerek kira artış oranı ve geçmiş kira dönemlerinde olması gereken kira bedelinin tespiti ile kira bedelinden fazla ödemenin belirlenmesi için sözleşmede yer alan kira artış oranı ile davacı kiraya veren idare tarafın istemine konu kira artış oranın geçerli olup olmadığı ile buna bağlı olarak bu dönem için ödenmesi gereken kira alacağı önceki dönemde ödenen kira bedelinde yapılması gereken artış oranına bağlı olarak belirlenmesi konusunda taraflar arasında anlaşmazlık bulunduğundan bu uyuşmazlıkta tahkim başvurusunda bulunulmuştur. Tahkim önündeki bu uyuşmazlıkta, 2019-2020 kira döneminde sözleşmeye aykırı artış yapıldığı, devam eden kira dönemlerinde de aynı uygulamanın devam ettiği ileri sürülerek; kira artış oranın ne şekilde yapılacağı konusunda muarazanın giderilmesi, geçmiş dönem kira bedellerinin belirlenmesi ile fazla ödenen kira bedellerinin tespiti ile tahsilinin istenildiği, 25.11.2022 tarihli hakem kurulu kararıyla; kira bedellerinin artışının 12 aylık ortalama ÜFE oranında yapılması gerektiği, buna göre kiracıya fazla kira tahakkuku yapıldığı gerekçesiyle, 1.394.070,24 TL fazla kira ödemesinin kiraya verenden tahsiline ve bu şekilde muarazının giderilmesine karar verilmiştir. 14. İptali istenilen hakem kararı ile yargılama safahatının incelenmesinde; kiracının uyuşmazlığa, konut ve çatılı iş yeri kirasını düzenleyen hükümlerin uygulanmasını talep ettiği, kiraya verenin ise hasılat (ürün) kirasına ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiğini savunduğu, hakem heyetinin ise kiralamanın hasılat için yapıldığı gerekçesiyle uyuşmazlığa konut ve çatılı iş yeri kirasını düzenleyen hükümlerin uygulanması imkanının bulunmadığını belirtiği görülmüştür. 15. Somut olayda, tahkime elverişlilik bakımından yargılamanın konusunu oluşturan taraflar arasındaki kira sözleşmesinin türünün ve niteliğinin belirlenmesi en başta gelen temel uyuşmazlık konusu olduğu halde Bölge Adliye Mahkemesince bu konuda sonuca ulaşmaya yeterli olacak şekilde bir araştırma ve değerlendirmenin yapılmadığı görülmektedir. Yukarıda açıklandığı üzere, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişliliği konusunda, uyuşmazlık konusu işin tarafların iradelerine tabi olup olmadığının belirlenerek tahkime elverişlilik incelemesi yapılmak suretiyle sonuca ulaşılması gerekmekte olup bu durum öncelikle kiralananın niteliği ile buna göre kira türünün belirlenmesini zorunlu kılmaktadır. 16. Bu nedenle öncelikle yargılama konusunu oluşturan kira ilişkisinden kaynaklanan anlaşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığı belirlenmelidir. Uzun süreli olan kira sözleşmesinde müteakip kira yılları için kira bedeli artış oranı kararlaştırılması, artış oranının kararlaştırılmasında tarafların iradesinin geçerli olup olmadığı ile geçerli olduğunda nasıl uygulanacağı kira türleri bakımından farklılık arz etmektedir. Uzun süreli kira sözleşmesinin, adi kira veya ürün kirasına ilişkin olduğunun belirlenmesi halinde, anlaşmazlık konusu olan kira dönemi kira bedelinin sözleşme hükümlerine göre belirleneceği ve bu konuda sözleşmede düzenleme yapmanın taraf iradelerine bağlı olduğu açık olup bu yönde aksi bir düzenleme bulunmadığından tahkim yargılamasına elverişli olarak kabul edilmelidir. Kiralananın çatılı iş yeri vasfında olduğunun anlaşılması halinde ise kira artış oranının belirlenmesinde taraf iradeleri tam olarak geçerli olmadığından öncelikle uyuşmazlık konusu dönem için ödenecek artışlı kira bedeli sözleşmede tarafların kararlaştırdıkları artış oranı ilgili kanuni düzenlemedeki ( TBK m.344 ve 6217 sayılı kanunun geçici 2. Maddesi gibi ) artış oranlarından yüksek olmadığında geçerli olduğu , yüksek olduğunda ise kanundaki artış oranına göre artışlı kira bedeli belirlenip talebe konu dönem için fazla ödemenin olup olmadığı konusunda bir sonuca ulaşılacaktır. 17. Sonuç olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir. Kira tespitinde 18.11.1964 tarihli 2/4 E.,K. sayılı ve 21.11.1966 tarihli ve 19/10 E.,K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları ile, belirli süreli kira sözleşmelerinin uzayan kira dönemi için kira bedellerinin belirlenmesinde esas yönünden mahkemelerce dikkate alınacak kriterler ve dava açılmasında uyulacak usul kuralları belirlenmiş, ayrıca 21.11.1966 tarihli ve 19/10 E.K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile kira tespit davası açılması halinde hangi dönemden itibaren tespitin istenebileceği hususu karara bağlanmıştır. Yine 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesinde; artış oranına sınır getirilmiş olup kira tespitinde tarafların serbest tasarruf yetkisi kısıtlanmıştır. Dolayısıyla tahkim yargılamasına konu edilen dönem itibariyle ödenmesi gereken kiranın belirlenerek fazla ödeme yapılıp yapılmadığı belirleneceğine göre uyuşmazlıkta öncelikle tahkim yargılamasının mümkün olup olmadığının tespiti açısından uyuşmazlığa konu kira türü belirlemesi yapılmalı, kira sözleşme türüne göre kiralama konut ve çatılı işyeri kirası olduğunda bu kira türüne ilişkin kira tespitindeki emredici kanuni düzenlemeler dikkate alınıp davaya konu tahkim kararının iptali hususu HMK m. 408/1 ve m. 439/ 2-g uyarınca değerlendirilmelidir. Kiralama diğer kira türlerine ilişkin olduğunda ise uyuşmazlığın tahkim yargılamasına elverişli olduğu kabul edilmelidir. 18. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda açıklandığı üzere öncelikle kiralananın vasfı tespit edilerek buna göre kira türü belirlenip uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. V. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26.06.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

3. Hukuk Dairesi, 2023/2510 E., 2024/1874 K.

yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varİstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

tam metni aç

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 26, 339 ve 344 üncü maddeleri,

3. Hukuk Dairesi 2023/2510 E. , 2024/1874 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi Taraflar arasında birleştirilerek görülen irtifak hakkı bedelinin tespiti davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve duruşma istemli olarak davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmıştır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davacı tarafın duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçelerinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Davacı vekili asıl davada; davalı idare tarafından Kadıköy- Caferağa Mah, 39 pafta, 303 ada 17 parsel sayılı, 2.335 m² yüzölçümlü ve tamamı Hazine adına kayıtlı olan taşınmazın, Yat Turizmi ve Yelken sporlarının teşviki amacı ile lokal, kulüp binası ve tesisler yapılmak üzere 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıl süree ile davacının kullanımına tahsis edildiğini, davalı idare tarafından 04.08.2015 tarihli ve 76292 sayılı yazı ile davacıdan 19. yıl irtifak bedeli olarak 700.500,00 TL ve %6 kat’i teminat farkı olarak da 35.644,00 TL bedel talep edildiğini, davacının bu bedellere ve belirlenme şekline itirazda bulunarak yeniden bedelin değerlendirilmesini istediğini, ayrıca davacının yaptığı itirazlar çerçevesinde belirlediği 117.195,00 TL irtifak hakkı bedelini tüm itiraz hakları saklı kalmak kaydı ile 06.08.2015 tarihinde davalı idareye ödediğini, davalı idare tarafından yeniden yapılan değerlendirme sonucunda gönderilen 05.02.2016 tarihli dilekçe ile bu kez irtifak hakkı bedelinin 544.055,00 TL, kat’i teminat farkı bedeli ve gecikme zammının ise 26.257,20 TL olarak belirlendiğinin ve ödenen tutardan mahsubu ile 426.859,42 TL’nin ödenmesinin talep edildiğini, taraflarcaa imzalanan irtifak hakkı sözleşmesinin 6. maddesi uyarınca irtifak hakkı bedellerinin her üç yılda bir rayice göre belirlenmesi gerekirken bu dikkate alınmayarak oldukça yüksek bir rayiç belirlendiğini, ayrıca irtifak hakkı bedeli üzerinden kat’i teminat alınmasının hukuki dayanağı olmadığını ileri sürerek; 19. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, ayrıca bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davacı vekili birleşen 2016/333 E. sayılı davada; 20. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. 3. Davacı vekili birleşen 2017/481 E. sayılı davada; 21. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. 4. Davacı vekili birleşen 2018/120 E. sayılı davada; 22. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. 5. Davacı vekili birleşen 2019/412 E. sayılı davada; 23. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterle göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili asıl ve birleşen davalarda; davacı lehine 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıllığına irtifak hakkı tesis edildiğini, 11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren değişikliklere birlikte Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik dikkate alınarak irtifak hakkı bedellerinin belirlendiğini savunarak, davaların reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin 17.12.2019 tarihli ve 2016/78 E., 2019/625 K. sayılı kararıyla; asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın; 2015 yılı 19. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 373.600,00TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2016 yılı 20. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 394.446,88 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2017 yılı 21. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 409.554,20 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2018 yılı 22. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 513.700,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2019 yılı 23. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 635.601,01 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. 2. Bölge Adliye Mahkemesinin 24.11.2021 tarihli ve 2020/429 E., 2021/2862 K. sayılı kararıyla; ".. Mahkemece aldırılan bilirkişi raporlarıyla emsal değerlendirmeleri yapılarak 3 yıllık dönem başlangıçları için değer belirlendiği, ancak emsal alınan taşınmazların durumu ile yat ve yelken kulübü olarak kullanılabilecek rekreatif alan olarak belirlenmiş olması nedeniyle imar durumundaki kısıtlılığın değerlendirilmemiş olduğu, davacının eski kiracı niteliğinde olduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılmamış olmasının da hatalı olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği uyarınca davalı idarenin davacıdan kati teminat bedeli altında ek yükümlülük getiren ödemeler talep etmesinin de yerinde olmadığı..." gerekçesiyle, kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 3. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; eldeki davada davacının talebinin, davalının irtifak bedelinin tespitine ilişkin söz konusu bu hakkını kötüye kullanmak suretiyle fahiş olarak tespit ettiği irtifak bedelinin indirilmesi, başka bir ifade ile davalının bu davranışına hakimin müdahalesi istemini de kapsadığı, bu nedenle davada öncelikle davalının bu konudaki takdir hakkının üst sınırının belirlenmesi gerekli olduğu, belirlenecek bu miktara göre de, hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığının değerlendirilmesi gerektiği, olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırının, irtifak bedelinin yeniden belirleneceği 2015 yılı irtifak bedelinin; sözleşmenin 6. maddesi kapsamında taşınmazların konumu ve özellikleri dikkate alınarak rayiç bedel esas alınmak suretiyle belirlenmesinde duraksamaya yer olmadığı, taşınmazın irtifak bedelinin tespiti için mahallinde keşif yapıldığı, idare tarafından belirlenen irtifak bedelinin önceki yılların belirlenen irtifak bedellerinin üstünde olduğu, alınan kök ve ek raporlar kapsamında asıl ve birleşen davalara konu yılların irtifak hakkı bedellerinin belirlendiği, yükümlülükler arasında olmadığından belirlenen bu bedellere kati teminat ve farkı eklenemeyeceği, sözleşme devam ederken değişen yönetmeliğe göre davacı aleyhine karar verilmeyeceği, tarafların bağlı olduğu sözleşmeye göre karar verilmesi gerektiği, emsal 1 ve emsal 2 olarak kullanılan taşınmazların zemin+4 kat kısmen ticaret ve konut alanı yapılaşmasına sahip olduğu, bu özelliklerin benzediği, emsallerin 2015 yılı itibariyle birim arsa değer aralığı 4.000,00 TL/m²-17.000,00 TL/m² olduğu, dava konusu taşınmazın imar durumundan dolayı 1973 yılı onaylı imar planına göre inşaat alanın yapılaşmasını tamamladığı, dolayısıyla meri imar planına göre bir kısıtlılığın görünmediği, ilave yapılar açısından kısıtlı olması gerektiği, ayrıca dava konusu taşınmazın; denize sıfır konumda, özel bir tesis olduğu bilinen, ticari konum, ticari sirkülasyon, yat ve yelken kulübü kullanımı, kulüp üyeliği hizmetleri, yeme içme vs bir çok aktivite içeren özel bir tesis olduğu, mevcut imar durumu ile ticari değerinin artı değer içerdiği, her ne kadar taraflar değer hesabına itiraz etmişlerse de emsallere dayanarak hesaplama yapıldığı, 2015 yılı itibariyle değer olarak m² birim bedelinin 8.000,00 TL, 2018 yılı itibariyle 11.000,00 TL olarak tespit edildiği, davacının eski kiracı niteliğinde olduğu gözetilerek %10 oranında hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğinden bahisle; asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın; 2015 yılı 19. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 336.240,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2016 yılı 20. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 355.002,19 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2017 yılı 21. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 368.598,78 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2018 yılı 22. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 462.330,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2019 yılı 23. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 572.040,91 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri 1. Davacı vekili; dava konusu taşınmaz yönünden birçok kısıtlılık nedeni bulunduğunu, tespit edilen değerin fahiş olduğunu, dava konusu taşınmazın 2015 ve 2018 değerlendirme tarihlerindeki m² birim fiyatının, taşınmazın değerine etki eden hususlar yeterince değerlendirilmeksizin tespit edildiğini, emsal alınan taşınmaz örnekleri arasında da oldukça fark bulunduğunu, bu hususlar nedeniyle raporların hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir. 2. Davalı vekili; Defterdarlık Uzmanları Denetim Koordinatörlüğü tarafından yapılan inceleme neticesinde düzenlenen 26.01.2016 tarihli ve 2016/06-03 sayılı Değerleme Raporu ile taşınmazın irtifak hakkı bedeline esas m² birim rayiç değerinin 11.650,00 TL’den, toplam satış bedelinin 27.202.750.00 TL, yıllık irtifak hakkı bedelinin ise taşınmazın satış değerinin %2’si olan 544.055.00 TL olabileceğinin ayrıntılı olarak belirlendiğini, dolayısıyla müvekkili idarece irtifak hakkı bedellerinin, hukuka uyarlı ve hakkaniyet ilkeleri gözetilerek tespit edildiğini, bu nedenle irtifak bedellerinin tayin ve tespitine ilişkin huzurdaki davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, kaldı ki Mahkemece, belirlenen irtifak hakkı bedellerinden hak ve nesafet kurallarına aykırı olarak fahiş miktarda indirim yapıldığını ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece daha önceki kaldırma kararı doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapıldığı, tespit edilen irtifak bedelinden %10 hakkaniyet indirimi yapıldığı, yapılan tespitler ve alınan bilirkişi raporlarının dayanak sözleşmeye ve yerleşik uygulama uygun olduğu gbi hüküm kurmaya da elverişli bulunduğu, tarafların karşılıklı olarak tespit edilen bedele yaptıkları itirazın yerinde olmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Taraf vekilleri; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemişlerdir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık; irtifak sözleşmesi uyarınca, irtifak hakkı bedellerinin tespiti ile bu bedele kati teminat farkı bedeli adı altında ek yükümlülük getirilemeyeceğinin tespiti istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) "Dürüst davranma" başlıklı 2 nci maddesi, 2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 26, 339 ve 344 üncü maddeleri, 3. 11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile değiştirilen Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in (Yönetmelik) 12 ve 14 üncü maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Yukarıda yer verilen Yönetmelik’in değiştirilen 12 nci maddesi uyarınca, emsal taşınmazlar değerlendirilerek rayiç bedelin ve sonrasında %2’si oranında irtifak bedelinin belirlenmesi, bu bedelden davacının eski kiracı olması nedeniyle %10 oranında indirim yapılarak ödenmesi gereken irtifak bedelinin tespit edilmiş olması ayrıca davalı idare tarafından kati teminat ve farkı istenemeyeceğinin belirlenmesi usul ve kanuna uygun bulunduğundan; taraf vekillerinin asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının reddi ile İlk Derece Mahkemesi kararının onanmasına, davalı Hazinenin birleşen davalara yönelik sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir. 2. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Kanun'un 344 üncü maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı (7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. 3. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'un Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un 2 nci maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2 nci maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Kanun’un 53 üncü maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354 ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir. 7161 sayılı Kanunun 59 uncu maddesi ile 6217 sayılı Kanunun geçici 2 nci maddesine eklenen fıkra ile “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü getirilmiştir. 4. Somut uyuşmazlıkta; taraflar arasında Hazine adına kayıtlı dava konusu taşınmazın, bir özel hukuk tüzel kişisi olan davacı dernek tarafından 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıl süreyle kullanımı konusunda irtifak hakkı sözleşmesi düzenlendiği ve bu hakkın tapuya tescil edildiği, davacı ... Derneğinin iktisadi işletmesi olan Moda Turistik Otel ve Tesisleri Ltd. Şti. ile birlikte taşınmazı irtifak hakkı ile kullandığı, dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. 5. Taraflarca imzalanan irtifak hakkı sözleşmesinin 6. maddesinde; irtifak bedelinin 3 yılda bir günün rayicine göre yeniden takdir edileceği, ara yıllarda ise her yılın aralık ayının Yeniden Değerleme Oranında artışlı olarak ödeneceği kararlaştırılmış ise de; 11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik ile değiştirilen Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12 nci maddesinde; taşınmazın irtifak hakkı tesisinde rayiç bedelinin %2'sinin tespit edileceği, 14 üncü maddesinde ise; bir yıldan uzun süreli irtifak hakkı sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedellerinin, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (2019 yılından itibaren TÜFE 12 aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranında) artırılacağı belirtilmiştir. Bu durumda, anılan Yönetmelik hükümlerine göre irtifak bedelinin belirleneceğinde duraksama bulunmamaktadır. 6. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesinin emredici hükmü ile Yönetmelik’in 14 üncü maddesi hükmü gözetilerek, birleşen davalara konu irtifak bedellerinin; asıl davada belirlenen irtifak bedeline, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksinin (2019 yılından itibaren TÜFE 12 aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranının) uygulanması suretiyle tespit edilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, birleşen davalar hakkında verilen kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesince asıl dava hakkında verilen kararın aynı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, 3. Davalı vekilinin, İlk Derece Mahkemesince birleşen davalar hakkında verilen karara yönelik sair temyiz itirazının reddine, 4. İlk Derece Mahkemesince birleşen davalar hakkında verilen kararın aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA,Peşin olarak yatırılan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,10.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

3. Hukuk Dairesi, 2024/970 E., 2024/3821 K.

yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf var

tam metni aç

6098 sayılı Kanun’un 313, 314 ve 344 üncü maddeleri,

3. Hukuk Dairesi 2024/970 E. , 2024/3821 K. "İçtihat Metni" BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ KARARLARI ARASINDAKİ UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE DAİR YARGITAY İLAMI I. BAŞVURU Başvurucu Bandırma Sulh Hukuk Mahkemesi; aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. ve Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairelerince harcın aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiğine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince ise harcın yıllık kira farkı üzerinden alınmasına karar verildiğini ileri sürerek, bu uyuşmazlığın giderilmesini talep etmişlerdir. II. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 12.12.2024 tarihli ve 2023/18 E. sayılı kararıyla; kira tespit davalarında harca esas değerin aylık kira bedel farkı üzerinden mi, yıllık kira bedeli farkı üzerinden mi alınması gerektiğine ilişkin uyuşmazlık konusunda; - 492 sayılı Harçlar Kanunu'nda (492 sayılı Kanun) kira tespit davasında harca esas dava değerini açıklayan özel bir düzenleme bulunmadığı, - 492 sayılı Kanun'un 17 nci maddesinde tahliye davaları için yıllık kira bedeli üzerinden harç alınacağının düzenlendiği, - 492 sayılı Kanun'un 43 üncü maddesinde kiralarda sözleşmedeki süreye göre kira karşılığının toplamı ya da bir yıllık kira tutarı toplamı üzerinden nispi harç alınacağının düzenlendiği, -Kira tespit davalarında uygulanacak esasları belirleyen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı kararında harca esas değer yönünden herhangi bir açıklama bulunmadığı, -Yargıtay ilgili daireleri tarafından harca esas değerin aylık kira farkı olarak kabul edilmesinde dayanak kabul edilen 07.07.1965 tarihli ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının yalnızca davanın sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemelerinden hangilerinde görüleceği hususunda açıklama içerip harca esas değer konusunda herhangi bir düzenleme içermediği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra anılan içtihadı birleştirme kararının uygulanmasının mümkün olmadığı, -6098 sayılı Kanun’un 347 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca "aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış" sayılan sözleşmede, bu bir yıllık dönem içinde ödenmesi gereken kiranın tamamı uyuşmazlık konusu olduğuna göre mahkemece belirlenen kira parasının bir yıl için uygulanacağı, -Bir yıllık kira parasının; yıllık, altı aylık veya aylık ödenmesinin bu durumu değiştirmediği, -Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9 uncu maddesi ile kira tespiti davalarında dava değerinin yıllık kira bedeli farkı olarak belirlenmiş olduğu, -Kira tespitine ilişkin mahkeme kararında karar ve ilam harcına esas kabul edilen dava değerinde aylık kira farkı esas alınır iken, vekâlet ücreti konusunda yıllık kira farkının esas alınmasının çelişki oluşturduğu, -Yargıtay uygulamalarında benzer nitelikli kira uyarlama davalarında harca esas dava değeri yıllık kira farkı olarak kabul edilmesine rağmen, kira tespit davalarında harca esas dava değerinin aylık kira farkı olarak kabul edilmesinin çelişki oluşturduğu, -Yargıtay ve bölge adliye mahkemeleri uygulamalarında temyiz ve istinaf sınırının yıllık kira farkı olarak kabul edilmesine rağmen, harca esas dava değerinin aylık kira farkı olarak kabul edilmesinin çelişki oluşturduğu, -Harcın kamu düzeninden olup harca esas değerin eksik olarak belirlenmesinin harç kaybına neden olması ve bu nedenle aylık kira farkı esas alınacak ise bunun açık bir yasal düzenlemeye ihtiyaç duyması göz önünde bulundurularak, kira tespiti davalarında harca esas alınacak değerin tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden belirlenmesi gerektiği kabul edilerek, uyuşmazlığın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin kararı doğrultusunda giderilmesi gerektiği yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun'un 35 inci maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir. III. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR A. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 16.02.2023 tarihli ve 2022/3467 E., 2023/476 K. sayılı kararı Eskişehir 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 28.09.2022 tarihli ve 2022/488 E., 2022/2874 K. sayılı dosyasında; davacı kiracı tarafından aylık net 8.000,00 TL + stopaj olarak ödenmekte olan kira parasının 01.03.2019 tarihinden itibaren 10.000,00 TL olarak tespitinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulü ile 01.03.2019 ila 25.03.2019 tarihleri arasındaki 25 günlük kira bedelinin 12.318,33 TL+stopaj olarak tespitine karar verildiği, karara karşı davalı kiraya verenler tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; “...25 günden sonrası için kira tespit kararının uygulama imkanı bulunmadığından, harç yargılama giderlerine ilişkin hesaplamanın 25 günlük fark kira bedeli üzerinden yapılması gerektiği (…) Bu nedenlerle; dava alacak davası olmadığından kira bedelinin brüt olarak aylık kira bedeli üzerinden tespitine karar verilmesi hatalı …” olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 01.03.2019-01.03.2020 tarihleri arasında aylık kira bedelinin brüt 18.477,50 TL olduğunun tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine, alınması gereken 124,12 TL (fark kira bedeli üzerinden hesap edilen) harcın peşin alınan 819,72 TL'den mahsubu ile kalan 695,60 TL harcın davacıya iadesine, kesin olarak karar verilmiştir. B. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 16.12.2022 tarihli ve 2021/483 E., 2022/2467 K. sayılı kararı Antalya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 12.12.2020 tarihli ve 2019/1045 E., 2020/1163 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren tarafından aylık 1.350,00 TL olarak ödenmekte olan kira parasının 01.09.2019 tarihinden itibaren 3.500,00 TL olarak tespitinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 01.09.2019 tarihinden itibaren net 2.646,00 olarak tespitine karar verildiği, karara karşı taraflarca istinaf yoluna başvurulması üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; “...Mahkemece hüküm altına alınan bir aylık kira bedeli farkı üzerinden karar ve ilam harcı alınması, bakiye fazla yatan harcın davacıya iadesi gerekirken, hükmolunan aylık kira bedeli ile mevcut ödenen kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık değeri üzerinden fazla karar ve ilam harcına hükmedilmesi usul ve kanuna aykırı olup, harç kamu düzenini ilgilendirdiğinden istinaf sebebi yapılmasa dahi HMK'nın 355. maddesi gereğince Dairemizce re'sen değerlendirilmesi gerekmektedir.…” gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulüne, kesin olarak karar verilmiştir. C. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 04.02.2019 tarihli ve 2018/1261 E., 2019/271 K. sayılı kararı Bursa 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 27.03.2018 tarihli ve 2017/1690 E., 2018/744 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren tarafından aylık 7.200,00 TL olarak ödenmekte olan kira parasının 01.08.2017 tarihinden itibaren 10.800,00 TL olarak tespitinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 01.08.2017 ila 31.12.2018 tarihlerine münhasır olmak üzere net 6.600,00 TL olarak tespitine karar verildiği, karara karşı davalı kiracı tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının 01.08.2017 – 31.12.2017 tarihleri arası için kira bedelinin net 6.600,00 TL olarak belirlenmesi hususunda bir kabulünün bulunmadığı, Mahkemece 01.08.2017 tarihinde başlayan bir yıllık dönem için kira tespiti gerekirken 01.08.2017-31.12.2018 tarihleri arasındaki kiranın tespitine karar verilerek kira dönemlerinin resen değiştirilmesinin mümkün olmadığı, kiralananın işyeri olması nedeniyle brüt kira bedelinin tespitinin gerektiği, ayrıca kira tespiti davalarında harca esas alınacak değerin tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden belirlenmesi gerektiğinden bahisle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile 01.08.2017 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 8.075,00 TL olarak tespitine, kesin olarak karar verilmiştir. IV. GEREKÇE A. Uyuşmazlık Benzer olaylarda Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. ve Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Daireleri ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki uyuşmazlık; aylık kira parasının tespiti istemiyle açılan davalarda, karar ve ilam harcının; aylık kira farkı üzerinden mi yoksa yıllık kira farkı üzerinden mi alınması gerektiği noktasında toplanmaktadır. B. İlgili Hukuk 1. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın (Anayasa) 73 üncü maddesinin üçüncü fıkrası, 2. 492 sayılı Kanun’un 17 nci maddesi, 3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun (YİBHGK); - 18.11.1964 tarihli ve 1964/2 E. 1964/4 K., - 07.07.1965 tarihli ve 1965/5 E., 1965/5 K., - 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K., - 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararları, 4. 6098 sayılı Kanun’un 313, 314 ve 344 üncü maddeleri, 5. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin (Tarife) 9 uncu maddesi. C. Değerlendirme 1. Anayasa’nın “VI. Vergi ödevi” başlıklı 73 üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre; “Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır.”. Buna göre, bir kamu hizmetinden dolayı harç alınabilmesi; bu hizmetin kanunla belirlenmesine ve bu hususla ilgili harç alınmasına ilişkin düzenlemelerin de kanunda yer almasına bağlıdır. Harçlar konusunda genel düzenleme içeren 492 sayılı Kanun'un gerekçesinde harcın tanımı “fertlerin özel menfaatlerine ilişkin olarak, kamu kurumları ve hizmetlerinden yararlanmaları karşılığında yaptıkları ödemelerdir.” biçiminde yapılmıştır. 2. Anayasa’nın yukarıda açıklanan 73 üncü maddesi hükmünün; vergi, resim ve harç gibi parasal yükümlülüklerin veya bunlardan bağışıklığın, kapsam ve içeriğinin hiçbir kuşkuya yer vermeyecek biçimde ve açıkça gösterilmesi amacına yönelik bulunduğu bellidir. O hâlde harca ilişkin bir kanun hükmünün yorumu ve uygulanmasında, bu ilke ve amaç gözden uzak tutulmamalıdır. Aksi hâlde kişi ve kurumların yasal dayanağı olmayan bir yükümlülük altına alınmaları veya Devletin önemli bir gelir kaynağından yoksun bırakılması gibi, kanun koyucunun amacına aykırı ve sakıncalı sonuçların doğmasına yol açılmış olur. 3. Kira bedelinin belirlenmesi davaları ile ilgili olarak 492 sayılı Kanun’da özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu kararında yer verilen “Tahliye davalarında değer:” başlıklı 17 nci madde, kiralanan taşınmazların tahliyesi davalarında alınacak karar ve ilam harcına ilişkin düzenlemeyi içermektedir. Söz konusu maddeye göre; “Gayrimenkulün tahliyesi davalarında, yazılı mukavele olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır.”. Yine aynı kararda yer verilen 492 sayılı Kanun’un 43 üncü maddesi ise noter harçlarına ilişkindir. 4. Uyuşmazlığa konu kira bedelinin tespiti davaları; 6098 sayılı TBK öncesi Anayasa Mahkemesinin, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un (6570 sayılı Kanun) 2 ve 3 üncü maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte kanunda doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir. 5. Uygulamada birliği sağlayan YİBHGK’nın 18.11.1964 tarihli ve 1964/2 E. 1964/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararıyla; “...Taşınmaz mal kiralarına ilişkin 6570 sayılı Yasanın 2 inci ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali kararının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akti süresinin, sözü edilen iptal kararının yürürlüğe girmesinden sonraki bir tarihte sona ermesi dolayısıyla başlayan yeni dönemde, aktin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerinin yenilenmiş olduğuna, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tespit edilecek olağan rayiç ve bu tespit edilemezse ekonomi esasları ve hak ve nasafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hâkim tarafından doldurulması gerektiğine...” karar verilmiştir. Diğer bir anlatımla; kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle, yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır. 6. Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda görevli mahkemeyi belirleyen YİBHGK’nın 07.07.1965 tarihli ve 1965/5 E., 1965/5 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararının ilgili bölümü şöyledir; “...6570 sayılı Kanunun kabul ettiği ilkelerde gerek kira parası ve gerekse tahliye davaları özellikle ve öncelikle bitirilmesi öngörülmüştür. Bir davanın öncelikle bitirilmesi en kısa ve en az külfetli yargılama usüllerinin uygulanması ile ve davayı en az masrafla görülmesini sağlayacak yargı yerine getirmekle mümkün olur. Bu yönden tespit davalarında görevin aylık kira parası göz önünde tutularak belli edilmesi sözü edilen kanunun ilkelerine ve amacına uygun düşer. Aylık kira parası üzerinden yapılan sözleşmelerin süreleri ne olursa olsun tarafların aylık kira parasını ön planda tuttukları bir gerçektir. Aylık kira parasının tespitine ilişkin davada aylık kira parasına bakılarak görevi belirtmek nizam niteliğinde de uygun olur. Sonuç: Gayrimenkul kiralarına ait 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş olması dolayısıyla aylık kira parasının belirtilmesi için kiralayan veya kiracı tarafından açılacak tespit davalarında aylık kira parası göz önünde tutularak asliye ve sulh hukuk mahkemelerinin görevlerinin belli edilmesi gerektiğine ...” 7. YİBHGK’nın 21.11.1966 tarihli ve 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme kararıyla; kira bedelinin tespiti davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar (ihtar) gönderilmesinin şart olmadığı, kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira bedelinin tespiti için her zaman dava açılabileceği, tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağının istek bulunmadıkça kararda gösterilemeyeceği, aksi durumun taleple bağlılık ilkesine aykırı düşeceği, kira akdinin başladığı tarih ve kira süresi belli oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağının kendiliğinden meydana çıkacağı, kiracının yeni kira ile hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı konusunda kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve yeni kira bedelinin işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hâkimden isteyebileceği, bu takdirde hâkim kira bedelini tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını kararda göstermek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır. 8. Öte yandan, YİBHGK’nın 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararının gerekçesinde de yer verildiği üzere; kira bedelinin tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğmaktadır. 9. Yukarıda açıklanan İçtihadı Birleştirme kararları doğrultusunda oluşan Yargıtay uygulamasına göre; kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir, kira bedelinin tespiti ile ilgili yöntemleri taraflar belirleyemez; hâkim bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilkeler dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir. Bu ilkelere bağlı olarak, kira bedelinin tespiti davalarına bakan Yargıtay 3. Hukuk ve (Kapatılan) 6. Hukuk Dairelerince; 492 sayılı Kanunda özel bir düzenleme bulunmaması, kiracıların korunması esası ve uygulamada genellikle kira bedelinin aylık ödenmesi göz önünde tutularak, karar ve ilam harcının; aylık kira bedelinin tespiti davalarında hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden, yıllık kira bedelinin tespiti davalarında ise hükmedilen yıllık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan yıllık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir. 10. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren ve kira bedelinin tespiti davalarına ilişkin düzenleme getiren 6098 sayılı Kanun’un kira sözleşmelerine ilişkin genel gerekçesinin ilgili bölümü şöyledir; “…Esas itibarıyla, 818 sayılı Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri göz önünde tutulmakla birlikte, ülkemizde son derece yaygın bir uygulama alanı olan 18/5/1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri de, Tasarı metnine alınmıştır. Çünkü, Tasarının yasalaşması durumunda, hem 818 sayılı Borçlar Kanununun hem de 6570 sayılı Kanunun yürürlükten kaldırılması öngörülmektedir. Ancak, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren uyuşmazlıklara ilişkin olarak, Türk hukuk uygulamasının çözümleri de göz önünde tutulmuştur. 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, Tasarıda da, kiracıların korunması esası gözetilerek düzenleme yapılması benimsenmiştir. Nitekim, çağdaş hukuk sistemlerinde, meselâ, Fransa, Almanya ve İsviçre’de yasal değişiklikler yapılarak, kiracının korunmasına özel önem verildiği görülmektedir. (…) Kiracı lehine koruma, bir yandan, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi imkânlarının sınırlı olması, diğer yandan, yenilenen veya süresi uzatılan kira sözleşmelerinde, kira bedellerinin, uyuşmazlık hâlinde belirli ölçütlerden yararlanılarak belirlenmesi biçiminde ortaya çıkmaktadır…”. 11. 6098 sayılı Kanun’un “Kira bedelini ödeme borcu” üst başlıklı 313 üncü maddesine göre; “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”. 12. Aynı Kanun’un “İfa zamanı” başlıklı 314 üncü maddesi; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” hükmünü içermekte olup, madde gerekçesinde; sözleşmede ifa zamanı kararlaştırılmamışsa, uygulamada genellikle, kira bedelinin aylık olarak ödendiği göz önünde tutularak, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin altı ayda bir ödeneceğine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 257 nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne gerek duyulmadığı, bu nedenle tasarının tek fıkradan ibaret olduğu belirtilmiştir. 13. 6098 sayılı Kanun’un kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344 üncü maddesinin gerekçesinde; 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlandığı belirtilmiş olup, maddenin ilgili bölümü şöyledir; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”. 14. 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesindeki düzenleme, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2 nci maddesi uyarınca, kiracının tacir olduğu kira bedelinin belirlenmesi davalarında sekiz yıl süreyle uygulanamamıştır. Eş söyleyişle, 01.07.2012 ila 01.07.2020 tarihine kadarki dönemde, kiracının tacir olduğu davalarda, 6570 sayılı Kanun ile yukarıda yer verilen Yargıtay içtihadı Birleştirme kararları ve bu doğrultuda yerleşen Yargıtay uygulamaları uyarınca kira bedelinin tespiti yoluna gidilmiştir. 15. Tarifenin “Nafaka, kira tespiti ve tahliye davalarında ücret” başlıklı 9 uncu maddesi şöyledir; “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.” 16. Yapılan bu açıklamalar ışığında uyuşmazlık değerlendirildiğinde; istinaf incelemesine tabi tutulan davaların dayandığı kira sözleşmelerinde kira bedellerinin aylık olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu nedenle yenilenen dönemde kira bedellerinin 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesi uyarınca tespitinin istenildiği anlaşılmaktadır. Davaların açıklanan bu niteliği ile 492 sayılı Kanunda bu davalar ile ilgili bir düzenleme bulunmadığı hususu, kira bedelinin tespiti davaları hususunda yerleşen Yargıtay uygulamalarını göz önünde tutan ve kiracıların korunması esasını benimseyen 6098 sayılı Kanun’un 314 ve 344 üncü maddeleri ile birlikte değerlendirildiğinde; aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiği ortadadır. 17. Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri ile gerekçeleri göz önüne alındığında; aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcının, aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiği yönünde yerleşen Yargıtay uygulamasının, 6098 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra da devam etmesine engel bir hal bulunmadığı anlaşılmaktadır. Buna bağlı olarak; aksi yöndeki uygulamalar, eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davaların tarafı bulunan kiracının, yasal dayanağı olmayan bir yükümlülük altına girmesi sonucunu da doğuracaktır. 18. Bu itibarla, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. ve Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Daireleri ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar verilmiştir. V. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Aylık kira bedelinin tespiti istemiyle açılan davalarda karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiğine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. ve Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Daireleri ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine, 2. Dosyanın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine, 3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine, 25.11.2024 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.

3. Hukuk Dairesi, 2024/969 E., 2024/3820 K.

yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf var

tam metni aç

6098 sayılı Kanun’un 313, 314 ve 344 üncü maddeleri,

3. Hukuk Dairesi 2024/969 E. , 2024/3820 K. "İçtihat Metni" BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ KARARLARI ARASINDAKİ UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE DAİR YARGITAY İLAMI I. BAŞVURU Başvurucular Avukat ... ve Avukat ... 26.12.2023 tarihli dilekçeleriyle; aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesince harcın aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiğine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince ise harcın yıllık kira farkı üzerinden alınmasına karar verildiğini ileri sürerek, bu uyuşmazlığın giderilmesini talep etmişlerdir. II. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 12.12.2024 tarihli ve 2023/19 E. sayılı kararıyla; kira tespit davalarında harca esas değerin aylık kira bedel farkı üzerinden mi, yıllık kira bedeli farkı üzerinden mi alınması gerektiğine ilişkin uyuşmazlık konusunda; - 492 sayılı Harçlar Kanunu'nda (492 sayılı Kanun) kira tespit davasında harca esas dava değerini açıklayan özel bir düzenleme bulunmadığı, - 492 sayılı Kanun'un 17 nci maddesinde tahliye davaları için yıllık kira bedeli üzerinden harç alınacağının düzenlendiği, - 492 sayılı Kanun'un 43 üncü maddesinde kiralarda sözleşmedeki süreye göre kira karşılığının toplamı ya da bir yıllık kira tutarı toplamı üzerinden nispi harç alınacağının düzenlendiği, -Kira tespit davalarında uygulanacak esasları belirleyen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı kararında harca esas değer yönünden herhangi bir açıklama bulunmadığı, -Yargıtay ilgili daireleri tarafından harca esas değerin aylık kira farkı olarak kabul edilmesinde dayanak kabul edilen 07.07.1965 tarihli ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının yalnızca davanın sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemelerinden hangilerinde görüleceği hususunda açıklama içerip harca esas değer konusunda herhangi bir düzenleme içermediği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra anılan içtihadı birleştirme kararının uygulanmasının mümkün olmadığı, -6098 sayılı Kanun’un 347 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca "aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış" sayılan sözleşmede, bu bir yıllık dönem içinde ödenmesi gereken kiranın tamamı uyuşmazlık konusu olduğuna göre mahkemece belirlenen kira parasının bir yıl için uygulanacağı, -Bir yıllık kira parasının; yıllık, altı aylık veya aylık ödenmesinin bu durumu değiştirmediği, -Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 9 uncu maddesi ile kira tespiti davalarında dava değerinin yıllık kira bedeli farkı olarak belirlenmiş olduğu, -Kira tespitine ilişkin mahkeme kararında; karar ve ilam harcına esas kabul edilen dava değerinde aylık kira farkı esas alınır iken, vekâlet ücreti konusunda yıllık kira farkının esas alınmasının çelişki oluşturduğu, -Yargıtay uygulamalarında benzer nitelikli kira uyarlama davalarında harca esas dava değeri yıllık kira farkı olarak kabul edilmesine rağmen, kira tespit davalarında harca esas dava değerinin aylık kira farkı olarak kabul edilmesinin çelişki oluşturduğu, -Yargıtay ve bölge adliye mahkemeleri uygulamalarında temyiz ve istinaf sınırının yıllık kira farkı olarak kabul edilmesine rağmen, harca esas dava değerinin aylık kira farkı olarak kabul edilmesinin çelişki oluşturduğu, -Harcın kamu düzeninden olup harca esas değerin eksik olarak belirlenmesinin harç kaybına neden olması ve bu nedenle aylık kira farkı esas alınacak ise bunun açık bir yasal düzenlemeye ihtiyaç duyması göz önünde bulundurularak, kira tespiti davalarında harca esas alınacak değerin tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden belirlenmesi gerektiği kabul edilerek, uyuşmazlığın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin kararı doğrultusunda giderilmesi gerektiği yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun'un 35 inci maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir. III. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR A. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 01.07.2020 tarihli ve 2019/3384 E., 2020/903 K. sayılı kararı Akhisar Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.10.2018 tarihli ve 2017/1662 E., 2018/2029 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren tarafından aylık 1.100,00 TL olarak ödenmekte olan kira parasının 28.07.2016 tarihinden itibaren 3.500,00 TL olarak tespitinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 28.07.2016 tarihinden itibaren 1.525,00 TL olarak tespitine karar verildiği, karara karşı davalı kiracı tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; “...Kira artırımı için ihtarname davalıya 25.4.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davanın 28.07.2016-28.07.2017 tarihleri arasında açılması gerekirken 19.10.2017 tarihinde bir sonraki dönem (28.07.2017-28.07.2018) içerisinde açılmıştır. 28.07.2016 tarihinde başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; yargılama sırasında 28.07.2017 tarihinde yeni dönem başladığından mahkemece 28.07.2017 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini isteyip istemediği ve kira parasının ne kadar olmasını talep ettiği hususu davacı taraftan sorularak tespit istemesi halinde yargılama yapılarak yeni dönem için davanın esası hakkında karar verilmesi, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Kabule göre de, işyeri kira bedelinin brüt olarak hesaplanması gerekir. Ayrıca kabul edilen yıllık fark üzerinden ilam harcı alınması doğru değildir. Kira tespit davalarında, talep edilen aylık kira bedeli ile tespit edilen kira bedeli arasındaki bir aylık fark üzerinden ilam harcı alınması gerekir. Eldeki davada kira bedeli 1.100,00 TL'den 3.500,00 TL'ye çıkarılması talep edilmiştir. Ödenen kira bedelinin brütü (1.100:0,80=1.375) 1.375 TL talep edilen miktarın brütü 4.375,00 TL'dir. Dava değeri 3.000,00 TL'dir. Mahkemece net 1.525,00 TL kabul edildiğinden brütü (1525:0,08=1.906,25)1.906,25TL'dir. Kabul miktarı (1.906,25-1.375=581,25) 581,25 TL'dir. Mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli arasındaki fark olan 581,25 TL üzerinden ilam harcı alınması gerekirken, yıllık fark üzerinden ilam harcı alınması gerekirken, yıllık fark üzerinden alınması hatalı olmuştur...” gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, kesin olarak karar verilmiştir. B. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 06.02.2019 tarihli ve 2018/1223 E., 2019/277 K. sayılı kararı Ayvalık Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.03.2018 tarihli ve 2015/781 E., 2018/197 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren tarafından aylık 700,00 TL olarak ödenmekte olan kira parasının 01.10.2015 tarihinden itibaren 2.000,00 TL olarak tespitinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 01.10.2015 tarihinden itibaren 1.400,00 TL olarak tespitine karar verildiği, karara karşı davalı kiracı tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince resen emsal araştırması yapılmadığı, mülk bilirkişisi tarafından düzenlenen raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığı, davalının eski kiracı olması nedeniyle yapılan hak ve nesafet indiriminin yüksek takdir edildiği, yargılama giderlerinin açık bir şekilde gösterilmediği, ayrıca tespit edilen kira parası farkının bir yıllık tutarı yerine bir yıllık kira parası üzerinden harca ve vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, kesin olarak karar verilmiştir. IV. GEREKÇE A. Uyuşmazlık Benzer olaylarda İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki uyuşmazlık; aylık kira parasının tespiti istemiyle açılan davalarda karar ve ilam harcını,; aylık kira farkı üzerinden mi yoksa yıllık kira farkı üzerinden mi alınması gerektiği noktasında toplanmaktadır. B. İlgili Hukuk 1. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın (Anayasa) 73 üncü maddesinin üçüncü fıkrası, 2. 492 sayılı Kanun’un 17 nci maddesi, 3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun (YİBHGK); - 18.11.1964 tarihli ve 1964/2 E. 1964/4 K., - 07.07.1965 tarihli ve 1965/5 E., 1965/5 K., - 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K., - 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararları, 4. 6098 sayılı Kanun’un 313, 314 ve 344 üncü maddeleri, 5. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin (Tarife) 9 uncu maddesi. C. Değerlendirme 1. Anayasa’nın “VI. Vergi ödevi” başlıklı 73 üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre; “Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır.”. Buna göre; bir kamu hizmetinden dolayı harç alınabilmesi, bu hizmetin kanunla belirlenmesine ve bu hususla ilgili harç alınmasına ilişkin düzenlemelerin de kanunda yer almasına bağlıdır. Harçlar konusunda genel düzenleme içeren 492 sayılı Kanun'un gerekçesinde harcın tanımı “fertlerin özel menfaatlerine ilişkin olarak, kamu kurumları ve hizmetlerinden yararlanmaları karşılığında yaptıkları ödemelerdir.” biçiminde yapılmıştır. 2. Anayasa’nın 73 üncü maddesi hükmünün; vergi, resim ve harç gibi parasal yükümlülüklerin veya bunlardan bağışıklığın, kapsam ve içeriğinin hiçbir kuşkuya yer vermeyecek biçimde ve açıkça gösterilmesi amacına yönelik bulunduğu bellidir. O hâlde harca ilişkin bir kanun hükmünün yorumu ve uygulanmasında, bu ilke ve amaç gözden uzak tutulmamalıdır. Aksi hâlde kişi ve kurumların yasal dayanağı olmayan bir yükümlülük altına alınmaları veya Devletin önemli bir gelir kaynağından yoksun bırakılması gibi, kanun koyucunun amacına aykırı ve sakıncalı sonuçların doğmasına yol açılmış olur. 3. Kira bedelinin belirlenmesi davaları ile ilgili olarak 492 sayılı Kanun’da özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu kararında yer verilen “Tahliye davalarında değer:” başlıklı 17 nci madde, kiralanan taşınmazların tahliyesi davalarında alınacak karar ve ilam harcına ilişkin düzenlemeyi içermektedir. Söz konusu maddeye göre; “Gayrimenkulün tahliyesi davalarında, yazılı mukavele olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır.”. Yine aynı kararda yer verilen 492 sayılı Kanun’un 43 üncü maddesi ise noter harçlarına ilişkindir. 4. Uyuşmazlığa konu kira bedelinin tespiti davaları; 6098 sayılı TBK öncesinde Anayasa Mahkemesinin, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un (6570 sayılı Kanun) 2 ve 3 üncü maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte kanunda doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir. 5. Uygulamada birliği sağlayan YİBHGK’nın 18.11.1964 tarihli ve 1964/2 E. 1964/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararıyla; “...Taşınmaz mal kiralarına ilişkin 6570 sayılı Yasanın 2 inci ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali kararının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akti süresinin, sözü edilen iptal kararının yürürlüğe girmesinden sonraki bir tarihte sona ermesi dolayısıyla başlayan yeni dönemde, aktin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerinin yenilenmiş olduğuna, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tespit edilecek olağan rayiç ve bu tespit edilemezse ekonomi esasları ve hak ve nasafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hâkim tarafından doldurulması gerektiğine...” karar verilmiştir. Diğer bir anlatımla; kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır. 6. Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda görevli mahkemeyi belirleyen YİBHGK’nın 07.07.1965 tarihli ve 1965/5 E., 1965/5 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararının ilgili bölümü şöyledir; “...6570 sayılı Kanunun kabul ettiği ilkelerde gerek kira parası ve gerekse tahliye davaları özellikle ve öncelikle bitirilmesi öngörülmüştür. Bir davanın öncelikle bitirilmesi en kısa ve en az külfetli yargılama usüllerinin uygulanması ile ve davayı en az masrafla görülmesini sağlayacak yargı yerine getirmekle mümkün olur. Bu yönden tespit davalarında görevin aylık kira parası göz önünde tutularak belli edilmesi sözü edilen kanunun ilkelerine ve amacına uygun düşer. Aylık kira parası üzerinden yapılan sözleşmelerin süreleri ne olursa olsun tarafların aylık kira parasını ön planda tuttukları bir gerçektir. Aylık kira parasının tespitine ilişkin davada aylık kira parasına bakılarak görevi belirtmek nizam niteliğinde de uygun olur. Sonuç: Gayrimenkul kiralarına ait 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş olması dolayısıyla aylık kira parasının belirtilmesi için kiralayan veya kiracı tarafından açılacak tespit davalarında aylık kira parası göz önünde tutularak asliye ve sulh hukuk mahkemelerinin görevlerinin belli edilmesi gerektiğine ...” 7. YİBHGK’nın 21.11.1966 tarihli ve 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme kararıyla; kira bedelinin tespiti davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar (ihtar) gönderilmesinin şart olmadığı, kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira bedelinin tespiti için her zaman dava açılabileceği, tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağının istek bulunmadıkça kararda gösterilemeyeceği, aksi durumun taleple bağlılık ilkesine aykırı düşeceği, kira akdinin başladığı tarih ve kira süresi belli oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağının kendiliğinden meydana çıkacağı, kiracının yeni kira ile hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı konusunda kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve yeni kira bedelinin işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hâkimden isteyebileceği, bu takdirde hâkim kira bedelini tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını kararda göstermek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır. 8. Öte yandan, YİBHGK’nın 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararının gerekçesinde de yer verildiği üzere; kira bedelinin tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğmaktadır. 9. Yukarıda açıklanan İçtihadı Birleştirme kararları doğrultusunda oluşan Yargıtay uygulamasına göre; kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir, kira bedelinin tespiti ile ilgili yöntemleri taraflar belirleyemez; hâkim bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilkeler dışına çıkılması, eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir. Bu ilkelere bağlı olarak, kira bedelinin tespiti davalarına bakan Yargıtay 3. Hukuk ve (Kapatılan) 6. Hukuk Dairelerince; 492 sayılı Kanunda özel bir düzenleme bulunmaması, kiracıların korunması esası ve uygulamada genellikle kira bedelinin aylık ödenmesi göz önünde tutularak, karar ve ilam harcının; aylık kira bedelinin tespiti davalarında hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden, yıllık kira bedelinin tespiti davalarında ise hükmedilen yıllık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan yıllık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir. 10. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren ve kira bedelinin tespiti davalarına ilişkin düzenleme getiren 6098 sayılı Kanun’un kira sözleşmelerine ilişkin genel gerekçesinin ilgili bölümü şöyledir; “…Esas itibarıyla, 818 sayılı Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri göz önünde tutulmakla birlikte, ülkemizde son derece yaygın bir uygulama alanı olan 18/5/1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri de, Tasarı metnine alınmıştır. Çünkü, Tasarının yasalaşması durumunda, hem 818 sayılı Borçlar Kanununun hem de 6570 sayılı Kanunun yürürlükten kaldırılması öngörülmektedir. Ancak, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren uyuşmazlıklara ilişkin olarak, Türk hukuk uygulamasının çözümleri de göz önünde tutulmuştur. 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, Tasarıda da, kiracıların korunması esası gözetilerek düzenleme yapılması benimsenmiştir. Nitekim, çağdaş hukuk sistemlerinde, meselâ, Fransa, Almanya ve İsviçre’de yasal değişiklikler yapılarak, kiracının korunmasına özel önem verildiği görülmektedir. (…) Kiracı lehine koruma, bir yandan, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi imkânlarının sınırlı olması, diğer yandan, yenilenen veya süresi uzatılan kira sözleşmelerinde, kira bedellerinin, uyuşmazlık hâlinde belirli ölçütlerden yararlanılarak belirlenmesi biçiminde ortaya çıkmaktadır…”. 11. 6098 sayılı Kanun’un “Kira bedelini ödeme borcu” üst başlıklı 313 üncü maddesine göre; “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”. 12. Aynı Kanun’un “İfa zamanı” başlıklı 314 üncü maddesi; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” hükmünü içermekte olup, madde gerekçesinde; sözleşmede ifa zamanı kararlaştırılmamışsa, uygulamada genellikle kira bedelinin aylık olarak ödendiği göz önünde tutularak, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin altı ayda bir ödeneceğine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 257 nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne gerek duyulmadığı, bu nedenle tasarının tek fıkradan ibaret olduğu belirtilmiştir. 13. 6098 sayılı Kanun’un kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344 üncü maddesinin gerekçesinde; 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlandığı belirtilmiş olup, maddenin ilgili bölümü şöyledir; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”. 14. 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesindeki düzenleme, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2 nci maddesi uyarınca, kiracının tacir olduğu kira bedelinin belirlenmesi davalarında sekiz yıl süreyle uygulanamamıştır. Eş söyleyişle, 01.07.2012 ila 01.07.2020 tarihine kadarki dönemde, kiracının tacir olduğu davalarda 6570 sayılı Kanun ile yukarıda yer verilen Yargıtay içtihadı Birleştirme kararları ve bu doğrultuda yerleşen Yargıtay uygulamaları uyarınca kira bedelinin tespiti yoluna gidilmiştir. 15. Tarifenin “Nafaka, kira tespiti ve tahliye davalarında ücret” başlıklı 9 uncu maddesi şöyledir; “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.” 16. Yapılan bu açıklamalar ışığında uyuşmazlık değerlendirildiğinde; istinaf incelemesine tabi tutulan davaların dayandığı kira sözleşmelerinde kira bedellerinin aylık olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu nedenle yenilenen dönemde kira bedellerinin 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesi uyarınca tespitinin istenildiği anlaşılmaktadır. Davaların açıklanan bu niteliği ile 492 sayılı Kanunda bu davalar ile ilgili özel bir düzenleme bulunmadığı hususu, kira bedelinin tespiti davaları hakkında yerleşen Yargıtay uygulamalarını göz önünde tutan ve kiracıların korunması esasını benimseyen 6098 sayılı Kanun’un 314 ve 344 üncü maddeleri ile birlikte değerlendirildiğinde; aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiği ortadadır. 17. Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri ile gerekçeleri göz önüne alındığında; aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcının, aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiği yönünde yerleşen Yargıtay uygulamasının, 6098 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra da devam etmesine engel bir hal bulunmadığı anlaşılmaktadır. Buna bağlı olarak; aksi yöndeki uygulamalar, eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davaların tarafı bulunan kiracının, yasal dayanağı olmayan bir yükümlülük altına girmesi sonucunu da doğuracaktır. 18. Bu itibarla, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar verilmiştir. V. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Aylık kira bedelinin tespiti istemiyle açılan davalarda karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiğine, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine, 2. Dosyanın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine, 3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine, 25.11.2024 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 344

Madde Metni

Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları

Diğer kararlar (4)

Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu

Bu maddeyle ilgili 5 soru daha var!