Türk Borçlar Kanunu 346. maddesi, Hukuksal Eğitim mevzuat kütüphanesinde tam metin olarak yayımlanmıştır. Aşağıda maddenin tam metni, maddeyle eşleşen yüksek mahkeme kararları ve bu maddeden çıkmış sınav soruları yer alır. Ham metin için adresin sonuna /raw ekleyin.
Madde Metni
MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla
1. Genel olarak
Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları
64 karar eşleşti
6. Hukuk Dairesi, 2014/12814 E., 2014/13453 K.
yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varBursa 2. İcra Hukuk Mahkemesi
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde;
6. Hukuk Dairesi 2014/12814 E. , 2014/13453 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa 2. İcra Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 14/10/2014
NUMARASI : 2014/247-2014/615
İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı alacaklı tarafından, davalı borçlu hakkında, kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli olarak başlatılmış olan icra takibine davalı borçlunun itirazı üzerine davacı alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen 1.8.2012 tarihli kira sözleşmesinin 8. maddesinde aynı kira dönemi içinde iki kira bedelinin ödenmemesi ve erken tahliye halinde gelecek kiraların muaccel olacağı koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; dosya kapsamından kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olmadığının anlaşılması halinde ; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek, değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılması, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirası yönünden alacak isteğinin reddine karar verilmesi; Tacir olması durumunda ise, hakkında TBK.nun 346.maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilerek, itirazın tahliye tarihine kadar işleyen aylar yönünden kaldırılması, tahliye tarihinden sonraki istek erken tahliye nedeniyle uğranılan kira (kaybı) tazminatı niteliğinde bulunup yargılamayı gerektireceğinden, bu aylar kirası yönünden alacak isteğinin reddi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Karar bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Diğer kararlar (4)
6. Hukuk Dairesi, 2014/2076 E., 2014/2913 K.
yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varİzmir 2. Sulh Hukuk Mahkemesi
tam metni aç
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde;
6. Hukuk Dairesi 2014/2076 E. , 2014/2913 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İzmir 2. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 25/06/2013
NUMARASI : 2012/1186-2013/749
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, temerrüt nedeni ile tahliye ve kira alacağı istemine ilişkindir. Mahkemece, tahliye isteminin kabulüne, kira alacağı isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından alacağa ilişkin temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Davalılardan Faik'in 05/01/2012 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı bulunduğunu,aylık kira bedellerinin her ayın beşinci günü mesai bitimine kadar ödeneceği ve aylık kira parasının biri ödenmez ise dönem sonuna kadar kiraların muaccel olacağının kararlaştırıldığını, davalının ödenmeyen aylar kirası ile sözleşme gereği muaccel olan dönem sonuna kadar kiraların ödenmesi için ihtar keşide edildiği halde yasal sürede ödenmediğinden davalının temerrüde düştüğünü belirterek temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsilini istemiştir. Davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen 05/01/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın lokanta işyeri olarak kiralandığı anlaşılmaktadır. Davacı 2012 yılı Haziran, Temmuz ayları kirası ödenmediğinden ve sözleşmenin 4. maddesindeki muacceliyet şartı gereğince dönem sonuna kadar olan kira bedelleri toplamı 42.000 TL alacaktan davalının yapmış olduğu 6.992,00 TL'nin mahsubu ile 35.008,00 TL'nin tahsilini istemiştir. Sözleşmenin özel şartlarının 4.maddesinde "bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiraların muaccel olacağı" koşuluna yer verildiği görülmekte ise de;dosya kapsamından kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346.maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin dava tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K.
yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varSulh Hukuk Mahkemesi
tam metni aç
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde;
Hukuk Genel Kurulu 2017/1289 E. , 2021/1314 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 24.08.2012 tarihli ve aylık 1.500TL kira bedelli bir yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü müvekkilinin banka hesabına yatırılacağının kararlaştırıldığını, davalının 2012 yılının (doğrusu 2013 yılı) Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödemediğini ve kendisine iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiğini, Haziran ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 10 Temmuz 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ve Temmuz ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 02 Ağustos 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise ancak kira sözleşmesinin bittiği tarihten sonra 26.08.2013 tarihinde ödediğini, davalının kiralanan taşınmazı hâlen kullandığını ileri sürerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/2. maddesi gereğince kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının ihtara konu ettiği kira bedellerinin müvekkili tarafından ödendiğini, davacının dayandığı TBK’nın 352/2. maddesinin aynı Kanun’un 315. maddesi ile birlikte değerlendirilmesinin gerektiğini, kiracının kira bedelini belirlenen vadeden sonra fakat otuz günlük mehil süresi içerisinde yatırması hâlinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, TBK’nın 352. maddesine göre verilen ihtarlar neticesinde kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermeyeceğini, davacı tarafın müvekkilinden kaynaklanan herhangi bir zararı bulunmadığı gibi dava açılmasında hukukî yararın da bulunmadığını, Konya 3. Noterliğinin 09.07.2013 tarihli ve 13454 yevmiye numaralı ihtarnamesinde açıklandığı üzere davacının, müvekkilinin Selçuklu Belediyesinden alacağı ruhsat başvurusunun olumsuz sonuçlanması için verdiği dilekçe nedeniyle müvekkiline ruhsat verilmediğini, müvekkilinin kiralananda mesleki faaliyetini yapmasının davacı tarafından engellendiğini, müvekkilinin işyerini çalıştıramadığından yapmış olduğu masraflar ile davacıya aksatmadan ödediği kiralar nedeniyle mağdur olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.12.2013 tarihli ve 2013/1166 E., 2013/1548 K. sayılı kararı ile; tarafların iddialarının ve ibraz ettikleri delillerin değerlendirildiği, bir kira dönemi içerisinde davalı tarafın iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.03.2014 tarihli ve 2014/2484 E., 2014/2629 K. sayılı kararı ile; “…Dava, iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7. maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 24.3.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kiralanan davalı tarafından S.P.A. Terapi Güzellik Şifa Merkezi olarak işyeri amaçlı kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde kira ödemelerinden herhangi bir zamanında ödenmediği takdirde o yıla ait kalan kira paralarının tamamının muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Dosya içeriğinden kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin buna göre yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.03.2015 tarihli ve 2015/134 E., 2015/306 K. sayılı kararı ile; Özel Daire, davalının tacir olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtmiş ise de, davalı tarafın dava dilekçesinin tebliğ edilmesinden itibaren yargılama aşamasında kendisinin tacir olduğu yönünde herhangi bir iddia ve savunmada bulunmadığı, kira sözleşmesindeki iki haklı ihtarın kendisi açısından geçerli olmadığı yönünde bir itirazının da bulunmadığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK) göre hukuk mahkemesinin ceza yargılamasında olduğu gibi re’sen araştırma yükümlülüğünün bulunmadığı, ayrıca davalının tacir olup olmadığını araştırmayı gerektirecek kanuni bir zorunluluğun da olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda mahkemece, davalı kiracının tacir olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği buradan varılacak sonuca göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.
13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
16. Bu aşamada “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye" davaları hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
17. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olma” kavramına yer verilmiştir.
18. Daha önce de belirtildiği gibi kira sözleşmesinde kiracının esas edimi kiralananın kullanımı karşılığında ödemeyi üstlendiği kira bedelidir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314). Ödeme günü geçmesine rağmen kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kiraya verene TBK’nın 315. maddesi uyarınca temerrüt ihtarında bulunarak verilecek sürede ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi fesih yetkisi tanınmıştır. Kiracının bu temerrüt ihtarıyla verilen sürede ödemeyi yapması hâlinde, TBK’nın 315. maddesi gereğince kiraya verenin kira sözleşmesini fesih yetkisi yoksa da kanun koyucu, TBK’nın 352/2. maddesindeki düzenleme ile kiracının kira bedelini her defasında temerrüt ihtarıyla ödemesi durumuna karşı kiraya vereni koruyarak bu “ihtar ile ödeme” nin suistimal edilmesini önlemek istemiştir. Genel itibariyle her iki düzenlemenin (TBK m. 315 ve m. 352/2) kiracının sözleşmeyle ödemeyi üstlendiği kira parasını ödememe ya da (ihtarın tebliğinden sonra olmak üzere) geç ödeme sebebine dayandığını söyleyebiliriz.
19. İhtarın kira bedelinin belirli bir ifa zamanında ödenmemesi nedeniyle gönderilmiş olmasıyla kiraya verenin haklı sayılması gerekir. İki haklı ihtarın aynı kira süresi içinde yapılması bir ön şart olarak sayılmaktadır. Aynı kira süresinden anlaşılması gereken ise, kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli olduğunda taraflarca kararlaştırılmış olan bu süre, kira sözleşmesi bir yıl ise bu ilk bir yıl ve TBK’nın 347/1. maddesi uyarınca birer yıl yenilemelerde uzayan birer yıllarda, bir yıldan daha uzun süreli kiralarda ise kiranın başlangıç tarihine göre hesaplanabilecek olan birer kira yılı veya bir kira yılını aşan sürenin anlaşılması gerekir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1304-1305).
20. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306).
21. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 24.08.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü davacı kiraya verenin banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılmıştır. Davalının 2013 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödememesi üzerine, davacı tarafından Haziran ayına ait kira bedeli için 10.07.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ihtarname, Temmuz ayına ait kira bedeli için ise 02.08.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilmiştir. Davalının, Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise 26.08.2013 tarihinde ödediği anlaşılmaktadır. Bu durumda kiracının, kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan sürede ödemediği, kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesine sebebiyet verdiği ve keşide edilen ihtarların yukarıda belirtilen şartları taşıdığı sonucuna varılmış olup, mahkemece iki haklı ihtar nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir.
22. Ne var ki, Özel Dairece bozma nedenine göre davanın esasına yönelik diğer temyiz itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme uygun olup davalı vekilinin sair yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
6. Hukuk Dairesi, 2014/13265 E., 2015/321 K.
yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAnkara 9. Sulh Hukuk Mahkemesi
tam metni aç
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde;
6. Hukuk Dairesi 2014/13265 E. , 2015/321 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 01/10/2014
NUMARASI : 2014/528-2014/1231
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair karar, davalı ve davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece; kiralananın tahliyesine ve alacağın kısmen kabulü ile 8.190-TL nin tahsiline karar verilmiş, karar davacı ve davalı vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde; Davalının 01.07.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracısı olduğunu, 2014 yılı Şubat ayı kirası 6.300-TL nin zamanında ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin 19. Maddesinde düzenlenen muacceliyet şartı gereği Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran ayları kirası ile birlikte toplam 31.500-TL kira alacağının ödenmesi için 27.02.2014 keşide tarihli ihtar gönderildiğini, davalı tarafından yapılan kısmi ödemelerin toplam 6.300-TL olduğunu, ancak borcun tamamının ödenmediğini, davalının halen 25.200-TL ödenmeyen kira borcu bulunduğunu, böylelikle temerrüt olgusunun gerçekleştiğini belirterek, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine ve bakiye 25.200-TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise ihtarname sonrası kısmi ödemeler yapılarak Şubat kirasının ödendiğini, muacceliyet hükmünün ise geçersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, Şubat 2014 kirası dışında ihtara konu aylardan Mart 2014 kirası ve davanın açıldığı tarihe kadar izleyen Nisan 2014 tarihine kadar 9 günlük kira bedeli 1.890 TL olmak üzere 8.190 TL alacağın işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline, dava tarihinde muaccel olmayan bakiye 21 gün Nisan 2014, Mayıs 2014 ve Haziran 2014 aylarına ilişkin kira alacağı talebinin reddine karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı kiracının temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacının alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında 01.07.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşme kiraya veren davacılar ile kiracı davalı ... Gıda San. Tic. Ltd. Şti arasında imzalanmıştır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 5.480-TL olduğu, her ayın 12’sinde peşin olarak ödeneceği, sözleşmenin özel şartlar 19. maddesinde ise, bir ayın kirası süresinde ödenmediği takdirde gelecek ayların kiralarının muacceliyet kespedeceği kararlaştırılmıştır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu
ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanun'unun
kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 19. maddesinde “bir ayın kirası süresinde ödenmediği takdirde gelecek ayların kiralarının muacceliyet kespedeceği’’ koşuluna yer verilmiştir. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davacı tarafından 27.02.2014
tarihinde keşide edilip 06.03.2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile, ödenmeyen 2014 yılı Şubat ayı kira parası yanında, muacceliyet şartı gereğince dönem sonuna kadarki kira paralarının ödenmesi istenmiş, dava ise 09.04.2014 tarihinde açılmıştır. Bu durumda mahkemece tacir olan kiracı-şirket hakkında TBK.nun 346.maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilerek muacceliyet şartı gereğince istenen kiralar yönünden muacceliyet koşulunun geçerli olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu konuda bir değerlendirme yapılarak muaccel hale gelen aylar kirası yönünden de davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle tahliyeye ilişkin hükmün ONANMASINA, 2 nolu bentte yazılı nedenlerle davacının alacağa yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün alacağa ilişkin olarak BOZULMASINA ve aşağıda yazılı temyiz giderinin
temyiz eden davalıdan alınmasına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz eden davacıya iadesine 15.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
6. Hukuk Dairesi, 2014/2484 E., 2014/2629 K.
yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varKonya 3. Sulh Hukuk Mahkemesi
tam metni aç
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde;
6. Hukuk Dairesi 2014/2484 E. , 2014/2629 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 24/12/2013
NUMARASI : 2013/1166-2013/1548
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 24.3.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kiralanan davalı tarafından s..... Terapi Güzellik Şifa Merkezi olarak işyeri amaçlı kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde kira ödemelerinden herhangi bir zamanında ödenmediği takdirde o yıla ait kalan kira paralarının tamanının muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Dosya içeriğinden kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin buna göre yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Eşleştirme iki kanıta dayanır: kararın kendi metnindeki madde atfı ve şerh kitaplarının o kararı hangi maddenin altında bastığı. Otomatik üretilmiştir, hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ve sonraki içtihat değişikliklerini ayrıca denetleyin.
Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu
Borçlar Hukuku Özel Hükümler
(A) ile (K) arasında yapılan konut kirası sözleşmesine, "Kiracı, kira bedelini zamanında ödemediği takdirde, geciken her gün için 100 TL ceza koşulu ödeyecektir" şeklinde bir hüküm konulmuştur. Bu hükmün geçerliliği nedir?
A) Hüküm geçerlidir, (A) ödemek zorundadır.
B) Hüküm, kiracı aleyhine değişiklik yasağı kapsamında geçersizdir.
C) Hüküm, ancak (K)'nin tacir olması durumunda geçerlidir.