Türk Medeni Kanunu Madde 706

3. Hukuk Dairesi, 2023/2133 E., 2023/2289 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varİstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi

tam metni aç

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası;

3. Hukuk Dairesi 2023/2133 E. , 2023/2289 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/341 E., 2023/57 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2018/822 E., 2020/230 K. Taraflar arasında birleştirilerek görülen menfi tespit ve alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı ... Bankasının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I.DAVA 1.Davacı, davalı şirket ile 15.11.2016 tarihinde akdedilen sözleşme ile İstanbul İli ... İlçesi Merkez Mahallesi 6087 Ada 13 Parsel Elexia 2. Kat 14 no'lu bağımsız bölümün 674.904,00 TL'ye satımının kararlaştırıldığını, sözleşme gereği 3 adet toplam 189.500,00 TL tutarındaki nama yazılı senetlerin davalı şirkete teslim edildiğini, satış bedelinin kalanı için davalı bankadan 484.404,00 TL tutarında 100 ay vadeli kredi kullandığını, sözleşme gereği taşınmazın teslim tarihinin 15.11.2018 olarak kararlaştırılmasına rağmen yapının durumu göz önüne alındığında tesliminin mümkün olmadığını, davalı şirkete verdiği senetlerden 30.11.2016 tarihli 75.200,00 TL tutarlı ve 15.11.2017 tarihli 38.100,00 TL tutarlı olanların ödemesini gerçekleştirdiğini ve senetleri geri aldığını, ancak 15.11.2018 tarihli ve 76.200,00 TL tutarlı senetin halen davalıda olduğunu, davalıya toplamda 597.404,00 TL ödeme yaptığını ileri sürerek; 76.200,00 TL bedelli senete ihtiyati tedbir konulmasını, davalı şirkete borç bulunmadığının tespitini, senetin iptalini ve tarafına iadesini istemiştir. 2. Birleşen Bakırköy 3. Tüketici Mahkemesi'nin 2019/798 E. sayılı dosyası ile davacı; davalı bankaya 12.11.2019 tarihinden her ay olmak üzere 14.04.2025 tarihine kadar ödenecek aylık 4.844,00 TL'lik kredi ödemesinin durdurulmasını, dava sonunda toplamda 166.495,00 TL'lik kredi sebebi ile davalı bankaya borçlu olmadığının tespitini, davalılara ödenen toplam 278.997,36 TL'nin avans faiziyle birlikte denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanarak iadesini istemiştir. II. CEVAP 1. Davalı banka, bağlı kredi ilişkisi bulunmadığından banka hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, davacının kendisine tanınan seçimlik haklarını bugüne kadar kullanmadığını, iş bu davayı ikame etmeden önce davalı inşaat firmasına ve bankaya bir başvuruda bulunmadığını, davacının diğer davalı ile akdetmiş olduğu sözleşmede belirtilen teslim süresinin henüz dolmadığını, davacının bankaya yapmış olduğu ödemelerin yasal faizi ile iadesine ilişkin talebinin kabul edilmesinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. 2. Davalı şirket; taraflar arasında resmi şekilde düzenleme şeklinde satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi akdedildiğini, şirkete yapılan ödemelerin araştırılması gerektiğini, davacının kredi borçlarının bitmediğini ve sözleşmeye konu ödemelerini eksiksiz olarak yerine getirmediğini, şirketin elinde olmayan mücbir sebeplerden dolayı oluşan aksaklıklardan sorumlu tutulmasının kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda projenin henüz tamamlanmadığı, betonarme niteliği taşıdığı, duvar örüm ve dış cephe işlerinin yapılmamış olduğu ayrıca projenin halen başka bir şirket tarafından yürütüldüğü, kat irtifakı kurulmadığı, arsa niteliği taşıdığı, buna göre sözleşmede belirtildiği şekilde tesliminin mümkün olmadığı, davacıya kullandırılan kredinin bağlı kredi olduğu, dava tarihine göre davacının sözleşme kapsamında her iki davalıya toplamda 278.997,36 TL ödeme yaptığı, sözleşmenin ifa edilmemesinden dolayı davacının her iki davalıdan ödemiş olduğu bedeli denkleştirici adalet ilkesi gereğince davalı banka yönünden davacıya kullandırmış olduğu kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere müştereken ve müteselsilen talep edebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne, davacı ile davalı inşaat firması arasındaki 15.11.2016 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacı ile davalı banka arasındaki kredi sözleşmelerinin ayrı ayrı iptali ile asıl dava yönünden 76.200,00 TL tutarındaki senedin iptaline ve bu senetten dolayı davacının davalı inşaat firmasına borçlu olmadığının tespitine, senedin bedelsiz olarak davacıya iadesine, birleşen dava yönünden davacının ödemiş olduğu 278.997,36 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi gereği hesaplanan 361.751,66 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte (davalı bankanın sorumluluğunun kullandırmış olduğu kredi limiti ile sınırlı olmak üzere) her iki davalıdan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davacının her iki sözleşmeden dolayı davalılara borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı banka; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılmadığını, davanın banka yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davacının ilgili yasal mevzuat ile kendisine tanınan sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanma talebinde bulunmamış olduğuna ilişkin itirazlarının yerel mahkemece dinlenmediğini, davacının diğer davalı inşaat firması ile akdetmiş olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen teslim tarihinin geçmiş olduğuna ilişkin iddiasının yerel mahkemece eksik inceleme sonucu kabul edildiğini, davacının teslim süresi dolmamış olan sözleşmeden kendi iradesi ile dönmesi neticesinde iade alabileceği tutarın yapmış olduğu ödemelerin tamamı olmadığını, gerek yasal mevzuat gerek davacı ile diğer davalı inşaat firması arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümleri uyarınca satıcının kusuru olmaksızın sözleşmeden dönme hakkını kullanan alıcı-davacının cezai şart ödeme yükümlülüğünün mevcut olduğunu, hükmedilen karşı vekelat ücreti, kullandırılan krediye faiz işletilmesi noktasında yapılan hatalar sebebiyle kararın kaldırılması gerektiğini belirterek istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının banka aleyhine olan kısımlarının kaldırılmasına, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın banka yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafça karar tarihi itibarıyla sözleşmeye konu borcun ifa edilmediği, akte tahammül süresi de dikkate alındığında ifa imkansızlığının gerçekleştiği, davacının kullanmış olduğu kredinin bağlı kredi niteliğinde olduğu gerekçesiyle istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı banka, istinaf itirazlarını tekrarlayarak kararın bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümün teslim edilmemesi üzerine davalı bankanın davacıya kullandırdığı kredi nedeniyle sorumlu olup olmadığına ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir. 2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237 nci maddesi (BK'nın 213 üncü) "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklindedir. 3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir." şeklindedir. 4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3 üncü maddesi "Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir. 5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." şeklindedir. 6. TBK'nın 112 nci maddesi (BK'nın 96 ncı maddesi) "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür." şeklindedir. 7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 30 uncu maddesi "(1) Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir. (2) Ekonomik birliğin varlığı; a) Satıcı veya sağlayıcının tüketici için krediyi finanse ettiği; b) Üçüncü bir tarafça finanse edilmesi durumunda, kredi verenin kredi sözleşmesinin imzalanması veya hazırlanması ile ilgili olarak satıcı veya sağlayıcının hizmetlerinden yararlandığı, c) Belirli bir mal veya hizmetin verilmesinin kredi sözleşmesinde açıkça belirtildiği, durumlarından en az birinin varlığı hâlinde kabul edilir. (3) Tüketicinin mal veya hizmet tedarikine ilişkin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer. (4) Bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumludur." şeklindedir. 8.TKHK'nın 35/2 nci maddesi "Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 ... maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır." şeklindedir. 3. Değerlendirme 1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29 uncu (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 22) maddesinden ... bir "ön sözleşme" niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK'nın 237 nci (BK'nın 213) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resmen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK'nın 112 nci (BK'nın 96) maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebileceği kuşkusuzdur. 2. Somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 02.09.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya ... ve davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değerine hükmedilmesini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedelin güncellenmiş değerini "denkleştirici adalet" ilkesi ve taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir. 3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalı Bankadan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı Bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir. 4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve bağlı krediyi veren Banka tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumlu olurlar. 5. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın ... davacıya davalı banka tarafından kullandırılan kredi niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte bağlı kredi limitiyle sorumlu tutulmasının yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, davalı Bankanın temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 19.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

3. Hukuk Dairesi, 2023/1229 E., 2023/2292 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varİstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi

tam metni aç

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası;

3. Hukuk Dairesi 2023/1229 E. , 2023/2292 K. "İçtihat Metni" İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/742 E., 2022/2740 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 2. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2019/220 E., 2020/971 K. Taraflar arasındaki menfi tespit, sözleşmenin feshi ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı, davalı inşaat firması ile İstanbul 10. Noterliğinin 17.02.2017 tarih ve 2599 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre davalı tarafça İstanbul ili ... İlçesi, Yeşilkent Mah. 2945 ada, 49 parselde F2 Blok 13. Kat ve 243 nolu bağımsız bölümün toplamda 283.592,00 TL bedelle satılmasının kararlaştırıldığını, sözleşmesindeki teslim tarihinin sözleşmenin imza tarihinden itibaren 24 ay olduğunu, bu sürenin 17.02.2019 tarihinde dolduğunu, ancak yaklaşık 6000 konutun bulunduğu projede halen kaba inşaatın bitirilmediğini, inşaatın tamamlanması için ... bir zaman ve ciddi harcama yapılması gerektiğini, sözleşmenin ifasının artık kendisi için anlamsız ve sürenin beklenilmesinin katlanılamaz bir hal aldığını ileri sürerek; 51.600,00 TL bedelli 25.02.2019 vadeli senet nedeniyle davalı inşaat firmasına borçlu olmadığının tespitini, davalı bankaya 15.03.2019 tarihinden her ay olmak üzere 15.07.2025 tarihine kadar ödenecek aylık 2.061,92 TL'lik kredi ödemesinin tedbir kararı ile durdurulmasını, dava sonunda toplamda 158.767,84 TL kredi sebebi ile davalı bankaya borçlu olmadığının tespitini, davalılara ödediği 73.224,16 TL'nin denkleştirici adalet kuralları gereğince ulaştığı değerin avans faiziyle birlikte iadesini istemiş, 29.08.2020 tarihli dilekçe ile talebini 93.120,20 TL'ye yükseltmiştir. II. CEVAP Davalı yüklenici şirket; taraflar arasında resmi şekilde düzenleme şeklinde satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi akdedildiğini, şirkete yapılan ödemelerin araştırılması gerektiğini, davacının kredi borçlarının bitmediğini ve sözleşmeye konu ödemelerini eksiksiz olarak yerine getirmediğini, şirketin elinde olmayan mücbir sebeplerden dolayı oluşan aksaklıklardan sorumlu tutulmasının kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. Davalı banka; bağlı kredi ilişkisi bulunmadığından banka hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, davacının kendisine tanınan seçimlik haklarını bugüne kadar kullanmadığını, iş bu davayı ikame etmeden önce davalı inşaat firmasına ve bankaya bir başvuruda bulunmadığını, davacının diğer davalı ile akdetmiş olduğu sözleşmede belirtilen teslim süresinin henüz dolmadığını, davacının bankaya yapmış olduğu ödemelerin yasal faizi ile iadesine ilişkin talebinin kabul edilmesinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda projenin henüz tamamlanmadığı, betonarme niteliği taşıdığı, duvar örüm ve dış cephe işlerinin yapılmamış olduğu, ayrıca projenin halen başka bir şirket tarafından yürütüldüğü, kat irtifakı kurulmadığı, arsa niteliği taşıdığı, buna göre sözleşmede belirtildiği şekilde tesliminin mümkün olmadığı, davacıya kullandırılan kredinin bağlı kredi olduğu, sözleşmenin ifa edilmemesinden dolayı davacının her iki davalıdan ödemiş olduğu bedeli denkleştirici adalet ilkesi gereğince müştereken ve müteselsilen talep edebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne, davacı ve davalı yüklenici şirket ile arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile diğer davalı banka ile imzalanan kredi sözleşmesin iptaline, 93.120,20 TL'nin dava tarihinden itibaren itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalılardan (davalı banka yönünen davacının kullandığı kredi miktarı ile sınırlı olmak kaydıyla) müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, kredi sebebi ile davacının davalı bankaya 158.767,84 TL, 25.02.2019 vadeli ve 51.600,00 TL bedelli senet nedeniyle davalı yüklenici şirkete borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka ve davalı yüklenici şirket tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı banka; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılmadığını, davanın banka yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davacının ilgili yasal mevzuat ile kendisine tanınan sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanma talebinde bulunmamış olduğuna ilişkin itirazlarının yerel mahkemece dinlenmediğini, davacının diğer davalı inşaat firması ile akdetmiş olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen teslim tarihinin geçmiş olduğuna ilişkin iddiasının yerel mahkemece eksik inceleme sonucu kabul edildiğini, davacının teslim süresi dolmamış olan sözleşmeden kendi iradesi ile dönmesi neticesinde iade alabileceği tutarın yapmış olduğu ödemelerin tamamı olmadığını, gerek yasal mevzuat gerek davacı ile diğer davalı inşaat firması arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümleri uyarınca satıcının kusuru olmaksızın sözleşmeden dönme hakkını kullanan davacının cezai şart ödeme yükümlülüğünün mevcut olduğunu, hükmedilen karşı vekelat ücreti, kullandırılan krediye faiz işletilmesi noktasında yapılan hatalar sebebiyle kararın kaldırılması gerektiğini belirterek istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının banka aleyhine olan kısımlarının kaldırılmasına, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın banka yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı yüklenici şirket; mahkemenin, davacının, davanın değerini fahiş bir şekilde artırma talebinin kabulü ile yargılamaya devam etmesinin yasa ve usule aykırı olduğunu, İlk Derece Mahkemesi tarafından denkleştirici adalet prensibi gereğince hüküm tesis edilmesinin taraflar arasında akdedilen sözleşmeye, yasaya ve emsal kararlara aykırı olduğunu, hatalı bilirkişi raporu kapsamında verilen kararın ortadan kaldırılması gerektiğini, dava konusu gayrimenkulün teslimindeki gecikmenin mücbir sebepten kaynaklandığını, davacı tarafın usulüne uygun haklı ve geçerli bir fesih iradesinin bulunmadığını, ilk derece mahkemesi tarafından söz konusu bedele avans faizi uygulanmasına hükmedilmişse de söz konusu dava ticari dava olmadığından ve davacı yan tacir olmadığından fahiş faize hükmedilmiş olduğunu, ilk derece mahkemesi tarafından artırılan kısma artırıldığı tarihten itibaren faiz hükmedilmesi gerekirken tüm bedele dava tarihinden itibaren faize hükmedildiğini, şirket ile bankanın müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu şeklindeki iddia ve taleplerin kabulünün mümkün olmadığını, davalı bankaya ve müvekkil şirkete yapılan ödemelerin ayrı ayrı hesaplanması gerekirken bu durumun hesap edilmeden karar verilmesinin kabulünün mümkün olmadığını belirterek yerel mahkeme kararının ortadan kaldırılmasına, davanın tümü ile reddine karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince yerinde yapılan bilirkişi incelemesine göre dava konusu taşınmazın natamam vaziyette olduğu, proje kapsamında bulunan ... işlerin tamamlanmamış olduğu, şantiye sahasında devam eden inşai faaliyetin bulunmadığının inşaat bilirkişisi raporunda belirtildiği, bu anlamda teslim ve sözleşmenin ifasının mümkün olmadığı, karşı taraf davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin sözleşme hükümlerini yerine getirmediği, bu nedenle davacının ödemiş olduğu bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek talep edebileceği, yine davalı bankadan kullanılan bağlı kredi kapsamında davacı tarafından ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek talep edebileceği, diğer davalı bankadan kullanılan kredi bağlı kredi niteliğinde olduğundan davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlulukları bulunduğu, ancak davalı bankanın dava harçlarından muaf olmasına rağmen dava harçlarından sorumluluğuna hükmedilmesinin yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle davalının istinaf isteminin kısmen kabulü ile kararın harç yönünden kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kabulüne, davalı bankanın harçtan muaf tutulmasına karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Banka temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı, istinaf itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümün teslim edilmemesi üzerine davalı bankanın davacıya kullandırdığı kredi nedeniyle sorumlu olup olmadığına ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir. 2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237 nci maddesi (BK'nın 213 üncü) "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklindedir. 3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir." şeklindedir. 4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3 üncü maddesi "Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir. 5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." şeklindedir. 6. TBK'nın 112 nci maddesi (BK'nın 96 ncı maddesi) "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür." şeklindedir. 7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 30 uncu maddesi "(1) Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir. (2) Ekonomik birliğin varlığı; a) Satıcı veya sağlayıcının tüketici için krediyi finanse ettiği; b) Üçüncü bir tarafça finanse edilmesi durumunda, kredi verenin kredi sözleşmesinin imzalanması veya hazırlanması ile ilgili olarak satıcı veya sağlayıcının hizmetlerinden yararlandığı, c) Belirli bir mal veya hizmetin verilmesinin kredi sözleşmesinde açıkça belirtildiği, durumlarından en az birinin varlığı hâlinde kabul edilir. (3) Tüketicinin mal veya hizmet tedarikine ilişkin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer. (4) Bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumludur. Tüketicinin bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde bağlı kredi de bu oranda indirilir ve ödeme planı buna göre değiştirilir. Tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, o güne kadar yapmış olduğu ödemenin iadesi hususunda satıcı, sağlayıcı ve kredi veren müteselsilen sorumludur." şeklindedir. 8.TKHK'nın 35/2 nci maddesi "Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 ... maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır. " şeklindedir. 3. Değerlendirme 1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29 uncu (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 22) maddesinden ... taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK'nın 237 nci (BK'nın 213) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK'nın 112 nci (BK'nın 96). maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur. 2. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 17.02.2017 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya ..., davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değerine hükmedilmesini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir. 3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalıdan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir. 4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumludur. 5. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın ... davacıya davalı banka tarafından kullandırılan kredi, niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte sorumlu tutulmasının yerinde olduğu ve özellikle davalı banka yargı harçlarından muaf olmadığı halde Bölge Adliye Mahkemesince hükümde muaf tutulduğu, ancak harcın diğer davalı yüklenici şirkete yüklendiği ve bu yönden bir temyiz itirazının da bulunmadığının anlaşılmasına göre, davalı bankanın temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 19.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

8. Hukuk Dairesi, 2014/27384 E., 2015/178 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf var

tam metni aç

tapuya kayıtlı olan taşınmazlara ilişkin taksim sözleşmesinde, paylı mülkiyete geçilmekle taşınmazlar miras bırakanların terekesinden çıktığından ve elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olmadığından, payın temliki resmi şekilde yapılması (TMK.m.706, 6098S.

8. Hukuk Dairesi 2014/27384 E. , 2015/178 K. "İçtihat Metni" Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tapu iptali ve tescil .. ile .. ve .. aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 18.12.2013 gün ve 391/446 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü: KARAR Davacı vekili; vekil edeni ve davalıların kardeş olduklarını, anne ve babalarından kalan taşınmazlara ilişkin aralarında rızai taksim sözleşmesi yaptıklarını, sözleşmeye göre birçok taşınmazın intikalini sağladıklarını ancak, sözleşme gereği vekil edenine düşen 1800 parsel sayılı taşınmazın intikalinin sağlanmadığını açıklayarak; dava konusu 1800 parsel sayılı taşınmazda davalılara ait hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile vekil edeni adına tescilini istemiştir. Davalılar vekili; davacının kötü niyetli olduğunu, taraflar arasındaki taksime konu 1011 parsel sayılı taşınmazda iki adet bina yapılması halinde 1800 parselin davacıya ait olacağı şeklinde anlaştıklarını ancak 1011 parsel sayılı taşınmazda yasal olarak iki adet bina yapılmasının mümkün olmadığını bu nedenle anlaşmanın geçersiz olduğunu açıklayarak, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne, .. taşınmazın davalılar adına 1/3'er oranda tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi üzerine; hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamından; Mahkemece; TMK'nun 676. maddesinde yer alan yasal düzenleme açıklanarak, davaya konu taksim sözleşmesinde, 1011 parsel sayılı taşınmazda iki ayrı ev yapılabilmesinin mümkün olması koşulunun yer almadığı, bunun aksine yazılı delil de sunulmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de, Mahkemenin bu görüşüne katılma olanağı bulunmamaktır. Şöyle ki, davaya konu 1800 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapu kayıtlarının incelenmesinde; ... ve... ½'şer hisse ile tapulama nedenine dayalı olarak 07.01.1969 tarihinde tapuya tescil edildiği,...'in ölümü ile, 25.06.2009 tarihinde payının mirasçılara intikal etmesi nedeni ile ... adına 1/8'er hisseli olarak tescil edildiği, 06.07.2009 yılında mirasçılar arasında 9099 yevmiye nolu resmi senet ile yapılan taksim neticesinde .. adına tam hisse şeklinde tescil edildiği ve ...'in ölümünden sonra 09.11.2012 tarih 13761 yevmiye nolu senetle bütün mirasçıların katılımı ile intikal işlemi yapılarak .... adına 1/3'er hisse ile tapuya tescil edildiği anlaşılmaktadır. Davacı, tarafların ortak miras bırakanlarına ait mirasın, tüm mirasçılar arasında taksim edildiğini iddia etmektedir. TMK'nun 676.maddesi hükmüne göre; tapulu taşınmazlara ilişkin paylaşma sözleşmesinin geçerliliği tüm mirasçıların katılımı ile yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Ancak; mirasçılar adına paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı olan taşınmazlara ilişkin taksim sözleşmesinde, paylı mülkiyete geçilmekle taşınmazlar miras bırakanların terekesinden çıktığından ve elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olmadığından, payın temliki resmi şekilde yapılması (TMK.m.706, 6098S. TBK.m 237) gerekeceğinden, tüm mirasçıların katılımıyla da yapılsa bu sözleşmeye değer verilemez. Somut olaya gelince, dosya arasında mevcut " taksim sözleşmesidir" başlıklı sözleşmenin incelenmesinde; miras bırakanlar ...'den kalan taşınmazların paylaşımına ilişkin olduğu ve adı geçen miras bırakanların tüm mirasçılarının sözleşmede yer aldığı anlaşılmaktadır. Sözleşmenin hangi tarihte düzenlendiği senet üzerinde belirtilmemiştir. Her ne kadar davaya konu taksim sözleşmesinin tarihi belirtilmemiş ise de; dosya içeriğine toplanan delillere göre sözleşmenin, davacı ve davalılar tarafından 09.11.2012 tarihinde tapuda gerçekleştirilen intikal tarihinden önce yapılmış olduğu kabul edilmelidir. Bütün mirasçıların rızası ile tapuda gerçekleştirilen intikal işlemi ile tarafların taksim sözleşmesindeki iradelerinden döndüklerinin kabul edilmesi gerekecektir. Bundan ayrı, sözleşmenin 09.11.2012 tarihinden sonra yapıldığı kabul edilecek olsa dahi, az yukarıda açıkladığımız üzere, taşınmazın sözleşme tarihinde miras bırakanların terekesine dahil olmadığı, davacı ve davalılar adına paylı olarak tapuda kayıtlı bulunduğu anlaşıldığından, bütün mirasçıların katılımı ile yapılmış olsa bile davacıların davasına dayanak olan taksim sözleşmesinin geçerli olduğundan bahsedilmesi mümkün olmayacaktır. Bu durumda, bahsi geçen taksim sözleşmesinin; dava konusu taşınmazda intikal işleminin gerçekleştirildiği tarih olan 09.11.2012 tarihinden önce ya da sonra yapılmış olması durumları değerlendirildiğinde gerçersiz olduğunun kabulü gerekir. Hal böyle olunca; yukarıda açıklanan olgular karşısında; davacının dayandığı miras taksim sözleşmesinin TMK'nun 676. ve 706 maddeleri ile 6098 saylı TBK'nun 237. maddeleri uyarınca geçersiz olduğudan ve miras taksim sözleşmesi hükmünde bulunmadığından, Mahkemece; davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır. Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile Yerel Mahkeme hükmünün 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesi yollaması ile halen yürürlükte bulunan 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK'nun 388/4., HMK m.297/ç) ve 440/I. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve 170,80 TL peşin harcın istek halinde davalılara iadesine 12.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

8. Hukuk Dairesi, 2014/6935 E., 2014/18281 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAsliye Hukuk Mahkemesi

tam metni aç

Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki İşlem” başlıklı 706. maddesinde: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

8. Hukuk Dairesi 2014/6935 E. , 2014/18281 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tapu iptali ve tescil (Esasen alacak) ... ile ... ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali ve tescil (esasen alacak) davasının reddine dair ... Anadolu 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 03.10.2013 gün ve 333/566 sayılı hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 14.10.2014 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden davacı vekili Avukat ... ve karşı taraftan davalılardan ... bizzat geldi. Başka kimse gelmedi. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Davacı ... vekili, davacı ile davalıların muris ...'in mirasçıları olduklarını, muristen kalan taşınmazların öncelikle mirasçılık belgesine göre intikallerinin yapıldığını, sonra kendi aralarında fiili taksim ve denkleştirme gereği paylaşmaya başladıklarını, bu paylaşıma göre ...’daki ortak binanın satılarak parasının paylaşıldığını, yine ...’da 4 katlı binanın mirasçılardan ...’e satıldığını ve ...’in ...’daki tüm paylarını diğer mirasçılara devrettiğini, ...’deki dairenin anne ... adına tescil edildiğini, Kızıltoprak’taki dairenin ...’a, ...’deki dairenin de ...’e satış gösterildiğini, son üç dairenin değerleri oldukça fazla olduğu için dava konusu taşınmazın bulunduğu yer, bina kalitesi ve diğer eksikleri nedeniyle diğerlerine göre değeri oldukça düşük olduğundan dava konusu binadaki hak sahiplerinin denkleştirme gereği binanın apartman daireleri girişindeki 1 ve 2 nolu taşınmazları davacıya sattıklarını, davacının değerler tam denkleşmemişse de sorun çıkarmadığını, bu şekilde dava konusu satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, 1 ve 2 nolu dairelerin satış vaadi gereği davacı tarafından teslim alınarak kiraya verildiğini, davacının asker dönüşü tapuda 1 ve 2 nolu dairelerin tapusunu almak istediğini ancak davalıların bazen işlerini bazen belediyedeki bazı sorunları ileri sürerek devre yanaşmadıklarını, davalılardan ...’in de payını davacı yerine diğer mirasçılara devrettiğini, oysa 1 ve 2 nolu dairelerdeki miras haklarının noterde düzenlenen 23.01.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışının vaat edildiğini, 5396 ada 12 parsel üzerinde iki paralel binada toplam 16 bağımsız bölüm bulunduğunu, bunlardan giriş kapısına göre sağ ve soldaki 1 ve 2 numaralı dairelerin dava konusu yapıldığını açıklayarak tüm talepleri bakımından ayrı ayrı olmak üzere fazlaya,dava açmaya ve ıslaha dair hakları saklı kalmak üzere ... 16. Noterliği'nin 23.01.2002 tarihli düzenleme şeklinde satış sözleşmesine istinaden öncelikle, mirasçılardan ...’in satış vaadi sözleşmesine aykırı olarak ... İlçesi 5396 ada 12 parselde davacının 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler üzerindeki hakkını vermeden paylarını diğer mirasçılara devretmesi sebebiyle 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlere denk gelen diğer mirasçılara yapılan satışın iptali ile bu kısmın davacı adına tesciline, 23.01.2002 tarihli satış sözleşmesine istinaden 5396 ada 12 parselin daire kısmının giriş kapısına göre sağ ve solundaki 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin davalılardan alınarak davacı adına tesciline, bağımsız bölümlerin tescili mümkün değilse 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler üzerinde paylarını devreden davalıların tüm taşınmaz içindeki paylarından 1 ve 2 nolu taşınmaza düşen kısmın tespiti ile davalılardan alınarak davacı adına tesciline karar verilmesini istemiş, 15.01.2009 tarihli açıklama dilekçesinde de, öncelikle 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin davalılardan alınarak davacı adına tesciline, terditli olarak da tapuda arsa olarak göründüğünden bağımsız bölümlerin iptal ve tescili kabul edilmez ise tüm talepleri bakımından ayrı ayrı olmak üzere fazlaya dair ve ıslaha dair hakları saklı kalmak şartı ile 23.01.2002 tarihli satışa istinaden 5396 ada 12 parseldeki daire kısmından giriş kapısına göre 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin tüm taşınmaz içerisindeki her birinin pay oranı tespit edilerek bu bağımsız bölümlere düşen arsa payı oranında davalılardan alınarak davacı adına tescil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Yargılama sırasında davalıların taşınmazı 12.01.2009 tarihinde başkalarına devrettiğini tapu kayıtlarından öğrendiklerini açıklayarak Mahkemenin ara kararı üzerine 31.05.2011 tarihli dilekçe ile seçimlik haklarını tazminat yönünde kullandıklarını, 1 ve 2 nolu taşınmazların davacı adına tesciline engel oldukları 12.01.2009 tarihi itibarıyla gerçek zararının tespiti ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş, harcını da yatırdığı 11.07.2012 tarihli dilekçe ile talebini 400.000 TL'nin aynen ifanın mümkün olmadığı ve taşınmazın 3. kişilere satıldığı 12.01.2009 tarihinden itibaren faizi ile davalılardan tahsili şeklinde ıslah etmiştir. Davacı vekili 30.11.2012 tarihli dilekçesinde, ıslah edilen bedel 400.000 TL'den davalı ...’e düşen kısımla ilgili herhangi bir talepleri bulunmadığını, davalılardan ...’den 133.333,33 TL'nin ...’dan da 133.333,33 TL alacak talebinde bulunduklarını bildirmiştir. Davalı ... vekili, öncelikle satış vaadi sözleşmesinin miras taksim sözleşmesinden önce miras paylaşımına ilişkin yapılan bir sözleşme olduğunu, miras kalan tüm malların paylaşımının ve intikalinin miras paylaşımına göre yapıldığını, miras sözleşmesi ile mirasçıların birbirlerini gayrikabili rücu ibra ettiklerini, davacının kötüniyetli olup dava konusu taşınmazda kiracıların ödediği kira ile ilgili davalı ...’in ihtarına verdiği 27.06.2008 tarihli cevapta yıllar önce yapılan taksim anlaşması, satışlar ve fiili uygulamada hangi bölümlerin kime ait olduğunun belli durumda bulunduğunu kabul ettiğini, taşınmazın tapuda arsa olup mirasçıların miras hisseleri ve taksim sözleşmesine göre malik olduklarını, üzerindeki kaçak ve kamu düzenine aykırı binanın ekonomik değerinden bahsedilemeyeceğini açıklayarak davanın reddini savunmuştur. Davalı ..., tarihsiz miras taksim sözleşmesi sunarak dava konusu taşınmazda satış vaadi düzenlendiği sırada 5 kişinin hissedar olmasına rağmen üç kişinin satış vaadinde bulunduğunu, hissedarlardan ...'in satış vaadinde bulunmadığını, arsa tapusu olduğundan daireler ve işyerlerinin resmi olarak bölünmediklerini, herkesin kiracıları olduğunu, iyiniyetlerinden dolayı davacının iki daireden fazladan kira aldığını, dava dilekçesinde yazılı diğer dört parça yerin herkesin rızası ve imzası ile karşılıklı olarak tapuda devredildiğini ve konu ile ilgileri olmadığını, davacıya muristen kalan nakit yaklaşık 40 milyarın elden verildiğini, ...’taki özel okul masraflarının 7 yıl kendileri tarafından karşılandığını, 5396 ada 12 parselin miras taksim sözleşmesine göre paylaşıldığını, hisselerin devredilip tapunun değiştiğini, davacının hakkı olsa idi satış yapmaması gerektiğini açıklayarak davanın reddini savunmuştur. Davalı ..., duruşmada, davacının oğlu olup davanın sonuçlanmasını istediğini, ayrıca kendisine çocukları ... ve ...'in aldığı daireyi de bedelsiz olarak ...'a verdiğini bildirmiştir. Mahkemece, davalı ... ... yönünden davanın feragat nedeniyle, diğer davalılar yönünden ise esastan reddine karar verilmesi üzerine hüküm, ... ... ve ...’la ilgili redde ilişkin bölümü yönünden davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Mahkeme red gerekçesinde; davanın satış vaadine dayandığı, tapu iptali ve tescil istekli açılmış ise de yargılama sırasında davalılara ait paylar üçüncü kişilere devredildiğinden tescil imkanı kalmadığı, davacı vekilinin seçimlik hakkını kullanarak davaya tazminat olarak devam edilmesini istediği, her ne kadar önce denkleştirici adalete göre ödenen paranın iadesi düşünülmüş ise de satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlendiği ve geçerli olduğu, ifa imkanı kalmadığı, BK’nın 96. maddesine göre gerçek zararın karşılanması gerektiği, bilirkişi tarafından 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin gerçek değerlerinin dava tarihi itibarıyla toplam 400.000 TL olarak belirlendiği, davacı vekilinin davalı ... yönünden bir talepleri olmadığını bildirmesi sebebiyle bu davalı yönünden feragat sebebiyle ret gerektiği, 70.000 TL değer ile açılan davada ıslah ile davalılardan ... ve ...’ten 133.333,33’er TL istendiği, davalılardan ... vekili tarafından ıslaha karşı zamanaşımı def’in de bulunulduğu, satış vaadi sözleşmesi tarihi ile ıslah tarihi arasında BK’nın 125. maddesinde yazılı 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiği, ... hakkındaki davanın ıslah edilen bölümü yönünden reddi gerektiği, ayrıca taraflar arasında miras taksim sözleşmesi bulunduğu, satış vaadi sözleşmesinin de bu taksim doğrultusunda düzenlendiği, itiraz edilmeyen taksim sözleşmesine göre murisin mirasının taksim edildiği, sözleşmenin 1. maddesinin tarafları bağlayacağı, miras taksim sözleşmesinde diğer taşınmazlarla ilgili bir açıklama olmadığı açıklanarak tüm davalılar yönünden de davanın reddi gerektiği kanaatine varılmış, yazılı şekilde hüküm kurulmuştur. Dava, ... 16. Noterliği'nin 23.01.2002 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan müspet zararın tazmini isteğine ilişkindir. Mahkeme gerekçesinde de açıklandığı üzere, davada önce tapu iptali ve tescil istenmiş ise de yargılama sırasında davalılara ait payların tapuda dava dışı gerçek kişilere devredilmesi üzerine Mahkemece davacı tarafa seçimlik hakkı hatırlatılmış, davacı vekili tarafından davaya tazminat yönünden devam edileceği bildirilmiş ve harcı da yatırılarak dava davalılar ... ve ... ...’den 133.333,33’er TL'nin tahsili şeklinde ıslah edilmiştir. Öncelikle; taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki nitelikleri, unsurları, tabi oldukları şekil şartları ve bu şartlara uyulmamasının sonuçları üzerinde durmakta yarar vardır: Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun, Türk hukuku'na getirdiği yeniliklerdendir ve daha çok da koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür. 818 sayılı Borçlar Kanunu, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Bu husus Kanun'un 11. maddesinin 1. fıkrasında açıkça belirtilmiş, ancak yasada tersine kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Nitekim, 11. maddenin 2. fıkrasında (6098 sayılı TBK m.12/2), yasaca bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır. Aynı Kanun'un “Akit Yapmak Vaadi” başlığını taşıyan 22. maddesinde ise; “Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur.” Hükmü yer almaktadır. Görülmektedir ki, bir akdin sıhhati hangi şekle tabi ise vaadinin bu şekle uyularak yapılması gerekir. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki İşlem” başlıklı 706. maddesinde: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir.” Düzenlemesi yer almaktadır. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 213. maddesinde de (6098 sayılı TBK m.237/2) sözleşmenin biçimi başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde(resen) yapılacağı kuralını getirmiştir. Bu açık hükümler göstermektedir ki, resmi senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satımları ile noterde düzenleme biçiminde (resen) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir. Burada Kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelerin “geçersizlik” müeyyidesine bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hakim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır. Diğer taraftan, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi (6098 sayılı TBK m.13) gereğince; yasaca yazılı olması gereken bir sözleşmenin değiştirilmesinin de yazılı olması gerekir. Şu kadar ki; bu sözleşmeye aykırı olmayan veya onu değiştirmeyen tamamlayıcı yan şartlar bu kuralın dışındadır. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin 7 ve 8. fıkralarında da; noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa,..tapuya tescil edilmezse bu şerhin tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re’sen terkin olunacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü verilmiştir. Özünde kendine özgü yapısıyla şahsi hak niteliğinde olan satış vaadi sözleşmeleri getirilen bu tapuya şerh olanağı ile güçlendirilmiş bulunmaktadır. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte “ayni tesir” kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da söz edilemez. Özetle ifade edilecek olursa; kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden (6098 sayılı TBK m.29) alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun 213. maddesi (6098 sayılı TBK m.237) ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'un 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir. Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaad borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez (Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.4, s.308) . Resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir. Hemen burada, ifa imkânsızlığı ile ilgili genel bir açıklama yapılmasında da yarar vardır; 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 20/I. maddesine (6098 sayılı TBK m.27) göre: “Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır.” Aynı şekilde, BK’nun 96. maddesi (6098 sayılı TBK m.112), “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur.” hükmünü taşımaktadır. Keza, BK’nun 117. maddesi (6098 sayılı TBK m.136) “Borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur.”, demek suretiyle, imkânsızlık kavramını düzenlemiştir. İmkânsızlık, ifa engeli sebeplerinden birini oluşturur. Gerçekten de, imkânsızlık, sürekli, kalıcı, temelli bir ifa engelidir. Bu niteliği ile imkânsızlık, temerrüdün karşıtıdır. İmkânsızlığın pratik önemi borçluya karşı aynen ifanın zorla sağlanamamasında ortaya çıkar (Serozan, Rona, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, 3.Cilt, 4.Bası, ... 2006, s. 163.). Diğer bir ifadeyle imkânsızlık, borçlanılan edimin ya baştan itibaren geçerli olarak doğmasını ya da sonradan borçlu veya diğer herhangi bir kimse tarafından objektif, sürekli ve kesin olarak yerine getirilmesini önleyen, fiili veya hukuki engellere verilen isim olarak tarif edilebilir (Eren, Fikret: age., s. 270.; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 6. Bası, ... 1988, s. 483.; İnan, Ali Naim, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 1984, s. 503; Ayan, Mehmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 3.Bası, Konya 2002, s. 325; Akıntürk, Turgut, Satım Akdinde Hasarın İntikali, Ankara 1966, s. 33; Velidedeoğlu, Veldet/Özdemir, Refet, Borçlar Kanunu Şerhi, Ankara 1987, s. 52; Oğuzman, Kemal/Öz, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, ... 2005, s. 77). İmkânsızlık, bir veya birden çok edimi kapsayabilir. Ayrıca, edimin ifasının imkânsızlığı, asli edimler yanında yan edimler için de söz konusu olabilir. İmkânsızlık genellikle edim sonucuna ilişkin olmalıdır. Ancak, bazı durumlarda imkânsızlık, edim fiiline ilişkin de olabilir. İmkânsızlık bir insan fiilinden veya tabiat olayından doğması yanında, mantıki, hukuki veya fiili sebeplerden de kaynaklanabilir (Eren Fikret, age., s. 295., s. 186.; Bucher, Eugen: Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil ohne Delicktrecht, Zürich 1988, s. 417). BK’nun 20. maddesine (6098 sayılı TBK m.27) göre, bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkânsızdır. Burada söz konusu olan imkânsızlık, başlangıçtaki, yani sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan imkânsızlıktır (objektif imkansızlık). Bu halde, konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkânsız olan sözleşme butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan itibaren geçersizdir. Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek için, imkânsızlık sözleşmenin konusu ile ilgili olmalı ve yalnız borçlu bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır. Batıl bir sözleşme baştan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Fakat, sözleşme yapılırken taraflardan biri imkânsızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve buna rağmen diğer tarafı bundan haberdar etmemişse, bu durumda karşı tarafın uğradığı menfi zararı karşılamakla yükümlüdür (Eren Fikret, age., s. 299.; Reisoğlu, Safa, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Bası, ... 2006, s.116; Serozan Rona, age , s. 162.; Tekinay/ Akman/ Burcuoğlu/ Altop, age., s. 1208). BK’nun 117. maddesine (6098 sayılı TBK m.136) göre, edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra imkânsız olursa ve bu imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur. Burada sözleşme, başlangıçtaki imkânsızlık gibi butlan yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır. Borçluyu borcundan kurtaran imkânsızlığın objektif veya sübjektif olması önemli değildir. Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif olsun, borçlunun kusuruna dayanmadıkça, borçlu borcundan kurtulur. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bundan sorumlu olur. Sonraki imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif mahiyette olsun, borçlunun kusuru söz konusu olursa, borçlu bundan sorumlu olur. Bu takdirde, borca aykırılığı konu alan BK’nun 96. maddesindeki genel hüküm uygulama alanı bulur (Eren Fikret, age., s. 298.; Oğuzman, Kemal/Öz, Turgut, s. 77.; Tekinay/ Akman/ Burcuoğlu/ Altop, s. 1210). İmkânsızlık; objektif-sübjektif imkânsızlık, başlangıçtaki-sonraki imkânsızlık, tam-kısmi imkânsızlık, sürekli-geçici imkânsızlık, borçlunun sorumlu olduğu imkânsızlık ve borçlunun sorumlu olmadığı imkânsızlık seklinde çeşitli türlere ayrılabilir (Borç İlişkisi Doğuran Sözleşmelerde Başlangıçtaki İmkânsızlık, Hüküm Ve Sonuçları Zeynep İpek Yücer, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi s. 22 vd.). Objektif imkânsızlık, BK’nun 20, 96. ve 117. maddelerinde (6098 sayılı TBK m.27, 112 ve 136) hüküm altına alınmıştır. Objektif imkânsızlık-sübjektif imkânsızlık ayrımı baştaki imkânsızlık halinde önem kazanmaktadır. Sonraki imkânsızlığın doğurduğu hukuki sonuçlar açısından, objektif imkânsızlık ile sübjektif imkânsızlık arasında bir fark bulunmamaktadır. BK’nun 20. maddesine (6098 sayılı TBK m.27) göre başlangıçtaki objektif imkânsızlık bir butlan sebebidir. Önemli olan, edimi sadece borçlunun mu, yoksa herkesin mi yerine getirip getiremeyeceğidir. Buna göre, eğer edim, borçlu da dahil üçüncü kişiler tarafından da yerine getirilemiyorsa, imkânsızlık objektiftir (Eren Fikret, age., s. 295.; Kılıçoğlu, age., s. 116.; Oğuzman/Öz, age., s. 76.; Dural, Sonraki İmkansızlık, s. 79.; Altunkaya, age., s. 110.; Başpınar, age., s. 119.; Altaş, age., s. 13.; Prof. Dr. Karaaslan, Hakan: Sürekli Borç İlişkileri ve Sürekli Borç İlişkilerinde İfa İmkansızlığı, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, ... 2003, s. 53.; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.4.1984 gün, 139 E., 426 K. sayılı ilamı). Yukarıda açıklandığı üzere, BK’nun 117. maddesinde (6098 sayılı TBK m.136) yer alan şekilde, borçluya yükletilemeyen sonraki imkânsızlık hallerinde borçlunun borcu sona ereceğinden, borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmesi gerekir. Henüz almadığı şeyleri ise isteme hakkından mahrum olur. Ancak, bu durumda da istisnai olarak BK’nun 117/II. maddesine (6098 sayılı TBK m.136) göre; taraflar aralarında yaptıkları sözleşme ile borçluya yüklenemeyen imkânsızlık halinde borçlunun karşı taraftan aldığı şeyleri muhafaza edeceğini kararlaştırabilirler. Ayrıca BK’nun, “Halin icabından veya hususi şartlardan mütevellit istisnaların maadasından, satılan şeyin nefi ve hasarı akdin inikadı anından itibaren alıcıya intikal eder.” şeklinde düzenlenen 183. maddesi (6098 sayılı TBK m.208) ve “ Uzun müddet için yapılan hizmet akdinde, işçi, hastalıktan, askerlikten veya bu gibi sebeplerden dolayı kusuru olmaksızın nispeten kısa bir müddet için işi ifa edemediği takdirde o müddet için ücret istemeye hakkı vardır” şeklinde hüküm altına alınan 328. maddesi (6098 sayılı TBK m.409), BK’nun 117. maddesine (6098 sayılı TBK m.136) istisna getiren özel hükümlerdir. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık halinde borçlunun kusuru söz konusu ise daha önce de belirtildiği gibi, BK’nun 96. maddesindeki (6098 sayılı TBK m.112) genel hüküm uygulanır. Bu durumda, borç sona ermez, borçlu, alacaklı zarara uğramışsa, bunu tazmin etmek zorunda kalır. İmkansızlık, borçlunun kusuruna dayanıp dayanmamasına değil, genel olarak borçlunun bu imkânsızlıktan sorumlu tutulup tutulmayacağına göre tasnif edilmelidir. Nitekim, BK’nun 117. maddesinde (6098 sayılı TBK m.136) kullanılan tabirler de bu görüşü desteklemektedir. Yani, kanun kusursuz olmayı değil, sorumlu olmamayı aramaktadır.( Eren Fikret, age., s. 1251.; Altunkaya, age., s. 139; Dural, Sonraki İmkansızlık, s. 110) Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.04.2010 gün ve 2010/15-193- 235 sayılı ilamı). Bilindiği gibi, genelde temlik borcu doğuran sözleşmelerden olan satım sözleşmelerinde satış konusu olan malın, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının malvarlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak veya üretilecek yahut hâsıl olacak şeyler de satışa konu teşkil edebilirler. Bir başka anlatımla, satıcı başkasına ait şeyleri de satabilir. Eğer satıcı başkasına ait şeyi satmış ve ifa zamanına kadar da o şey üzerinde tasarruf yetkisini elde edememişse ve bu yüzden borcunu yerine getiremiyorsa, ademi ifa nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir (818 sayılı BK. 96) (6098 sayılı TBK m.112). Kural olarak, başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez (Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C.4, s.308). Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi) davasının redde müncer olması, böyle bir satışın BK.’nun 20. maddesinde (6098 sayılı TBK m.27) öngörülen afakî imkânsızlık (objektif imkânsızlık) nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez. Çünkü, böyle bir sözleşme, “borç doğuran” bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkânsızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, BK.’nun 96. maddesi (6098 sayılı TBK m.112) gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir ceza şartı kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi yine BK.’nun 158. maddesi (6098 sayılı TBK m.179) uyarınca alıcı tarafından istenebilir (Yargıtay HGK.'nun, 22.12.1982 T., 13-1905 E., 966 K. sayılı ilamı). Diğer yandan, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi (6098 sayılı TBK m.146) hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması TMK'nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Borçlar Kanunu'nun 128. maddesine (6098 sayılı TBK m.149) göre; “müruruzaman, alacağın muaccel olduğu zamandan başlar; alacağın muacceliyeti bir ihbar vukuuna tabi ise müruruzaman bu haberin verilebileceği günden itibaren cereyan eder.” Görülüyor ki, kural zamanaşımı süresinin alacağın muaccel olduğu tarihten başlamasıdır. Alacağın muaccel olması, ifa zamanının gelmiş, ifaya engel bir durumun kalmamış olması demektir. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; Her ne kadar taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi noterde resmi şekilde düzenlendiğinden geçerli ve iki taraf için de borç doğurmakta olup, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 20/I. ve 96. maddeleri (6098 sayılı TBK m.27 ve 112) göre davalıların, sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirmemeleri sebebiyle davacının bundan doğacak müspet (gerçek) zararını gidermeleri gerektiği sonucu ortaya çıkmakta ise de, toplanan deliller, tanık beyanları, satış vaadi ve taksim sözleşmelerine konu 29.09.1998 tarihinde ölen muris Salih ... adına kayıtlı 5396 ada 12 parselde 20.05.1999 tarihinde tarafların da içinde yer aldığı mirasçılar adına yapılan miras payları oranında intikalden sonra taksim sözleşmesine uygun şekilde 25.02.2005 tarihinde mirasçılardan ...’in paylarını üç kardeşine, anne ...’in de 28.12.2005 tarihinde miras payını üç çocuğuna devretmeleri, sonrasında davacının da kendi payını önce kısmen sonra tamamen dava dışı gerçek kişilere satması, tapudaki tedavüllerin miras taksim sözleşmesine uygun olarak yerine getirilmesi karşısında tüm mirasçıların katılımı ile yapılan tarihsiz miras taksim sözleşmesinin davada dayanılan 23.01.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesinden sonra düzenlendiğinin, bu durumda da satış vaadi sözleşmesi ile taraflara yüklenen yükümlülüklerin, daha sonra tüm mirasçıların katılımı ve özgür iradeleri ile düzenlendiği anlaşılan ve tapuda da devirlere konu edilen miras taksim sözleşmesi ile ortadan kalktığının, tarafların miras taksim sözleşmesi ile satış vaadi sözleşmesinden caydıklarının (vazgeçtiklerinin), satış vaadi sözleşmesinin bozulduğunun kabulü gerekir. Artık tarafların ortak ve özgür iradeleri ile düzenlenen miras taksim sözleşmesi sebebiyle satış vaadi sözleşmesinden sonra davalıların kusuru olmaksızın ortaya çıkan imkansızlık nedeniyle davalılar borçlarından kurtulduklarından, davacı tarafın caydığı (vazgeçtiği) satış vaadi sözleşmesine dayanarak gerek mülkiyet gerek tazminat isteme hakkı ortadan kalkmış, davacı taraf lehine hüküm kurulma imkanı kalmamıştır. Diğer yandan; Davada dava konusu 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin davacı tarafın tasarrufuna verilerek kiralarının da davacı tarafça tahsil edilmesi karşısında zilyetlik davacı tarafa devredildiğinden davalıların zamanaşımı savunması az yukarıda açıklanan dürüst davranma kurallarına uygun düşmez. Aksi halde dahi imkansızlığın da en erken ancak davalıların tapudaki paylarını devrettikleri 2005 yılından itibaren hesaplanabileceği gözetildiğinde gerek dava ve ıslah tarihi itibarıyla akdin ifasının imkansız hale geldiği tarihten itibaren 10 yıllık zamanaşımının geçmediği de açıktır. Bu durumda Mahkemece satış vaadi sözleşmesinin miras taksim sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği kabul edilerek yazılı bir takım gerekçelerle davanın kısmen esastan, kısmen de zamanaşımından reddine karar verilmiş olması doğru değil ise de az yukarıda ayrıntılı şekilde açıklanan gerekçelerle Mahkemenin ret kararı sonucu itibarıyla doğru olduğundan, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun bulunan hükmün gerekçeleri değiştirilerek ONANMASINA, taraflarca HUMK'nın 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK'nın 440/I. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve aşağıda dökümü yazılı 24,30 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 0,90 TL'nin temyiz eden davalılardan alınmasına, 14.10.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 706

Madde Metni

Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları

Diğer kararlar (4)

Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu