Türk Medeni Kanunu 731. maddesi, Hukuksal Eğitim mevzuat kütüphanesinde tam metin olarak yayımlanmıştır. Aşağıda maddenin tam metni, maddeyle eşleşen yüksek mahkeme kararları ve bu maddeden çıkmış sınav soruları yer alır. Ham metin için adresin sonuna /raw ekleyin.
Madde Metni
Madde 731-Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.
Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.
II. Devir hakkının kısıtlamaları
1. Yasal önalım hakkı
a. Önalım hakkı sahibi
Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları
5 karar eşleşti
7. Hukuk Dairesi, 2022/4978 E., 2023/5942 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varKayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
darenin taşınmaz üzerinde mülkiyet veya ayni hak sahibi olmadığı halde, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 134 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesi uyarınca ihalenin feshini dava etme hakkına sahip kılındığını, kaldı ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 731 inci maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olacağı
7. Hukuk Dairesi 2022/4978 E. , 2023/5942 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/815 E., 2021/951 K.
KARAR : Usulden ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ürgüp Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/233 E., 2021/220 K.
Taraflar arasındaki yargılamanın iadesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın usulden reddine karar verilmiştir.
Kararın, yargılamanın iadesini talep eden davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, yargılamanın iadesini talep eden davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; iptali istenen hükmün davalısı adına kayıtlı iken dürüstlük ve iyi niyet kurallarına aykırı olarak kanun hükümlerine dolanmak maksadıyla, 6100 sayılı Kanun'un 375/1-H hükmü hilafına hileli davranışlarla tescili sağlanan dava konusu taşınmazların tapu kaydının iptalini gerektiği, 5403 sayılı Kanun'un 8/Ç maddesi uyarınca aktif husumet ehliyetine sahip olduğunu, 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu'nun amacının belirtildiği 1. madde kapsamında tarım arazilerinin parçalanmasının ve küçülmesinin önlenmesinin amaçlandığı 2 ve 6. maddelerinde bu önlemin ne şekilde alınacağının açıkça belirtildiği, iptali istenen hükümde dayanılan hükümsüz inançlı işlem sözleşmesinin Türk Medeni Kanunu'nun 706 ıncı maddesine aykırı olduğu, 3083 ve 5403 sayılı Kanunlar kapsamında mülkiyet ilişkisi bulunmadığı halde tarım arazilerinin bütünlüğünün korunmasına müteallik dava açma zaruriyeti doğduğundan bahisle Ürgüp Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/977 Esas, 2018/19 Karar sayılı hükmünün iptalini talep ettikleri ve hüküm ile tapu kaydı iptal edilip yeniden tescil edilen taşınmazın eski maliki üzerine tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde, davacının aktif dava açma ehliyeti olmadığını ve yargılamanın iadesi sebeplerinin bulunmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 376 ıncı madde düzenlemesi dikkate alındında, yargılamanın iadesinin (hükmün iptalini) ancak ilgili iptali isteyen davanın tarafları ile taraflardan birisinin alacaklıları, aleyhine hüküm verilen tarafın yerine geçenler, borçluları veya yerine geçmiş oldukları kimselerce istenebileceği, davacının iş bu dosyanın tarafı ya da taraflardan birinin alacaklısı ve ya aleyhine hüküm verilen tarafın yerine geçen olmadığı, yine hükmün iptali talep gerekçelerinin de Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 375 inci maddesinde tahditi olarak sayılan hiç bir sebebe dayanmadığı, bu durumda hükmün iptalini isteyenin davada aktif dava ehliyetinin bulunmadığı gerekçesi ile davanın aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde yargılamanın yenilenmesini talep eden davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; dava dilekçesindeki beyanlarını tekrarla, davalı idarenin kanun gereği taraf sıfatını, dolayısıyla da hükmün iptalini isteme yetkisine haiz olduğunu, idarenin, görevini yerine getirmesini engelleyen hükmün ve sonucunda oluşan tapunun iptali gerektiğini, tapu sicilindeki ilgili vasfını taşımakta olan idarenin taşınmaz üzerinde mülkiyet veya ayni hak sahibi olmadığı halde, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 134 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesi uyarınca ihalenin feshini dava etme hakkına sahip kılındığını, kaldı ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 731 inci maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olacağını, bu nedenle tapuda şerh bulunmasa dahi İdarenin, toprağın korunmasına yönelik dava ehliyetine sahip olduğu hususu tartışmasız olduğunu, bölünemez büyüklükte bir tarım arazisinin dava konusu edildiğini belirterek, İlk Derece Mahkemesinin, 28.05.2021 tarihli, 2018/233 Esas, 2021/220 Karar sayılı kararının kaldırılması ve 23.01.2018 tarihli, 2017/397 Esas 2018/19 Karar sayılı eski hükmünün iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yargılamanın iadesini talep eden davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde yargılamanın iadesini talep eden davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili, istinaf dilekçesindeki nedenler ile temyiz isteminde bulunularak kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tapu iptal ve tescil istemli davada davanın kabulüne dair verilen hükmün yargılamanın iadesi yoluyla iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı yasasının amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek olup anılan yasada 30.04.2014 tarihli 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle bazı yeni düzenlemeler yapılmıştır. (30.4.2014-6537/1. m)
Kanunun “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır. (31.01.2007-5578/2. m)
Yapılan düzenlemelerle, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı hüküm altına alınmıştır. (30/4/2014-6537/4.m)
Kanunun 3. maddesinde; mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi, dikili tarım arazisi, marjinal tarım arazisi, asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü ayrı ayrı tanımlanmıştır. (30.4.2014-6537/3.m)
Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasanın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumlu bulunmaktadır.
2. Öte yandan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 376.maddesi uyarınca "Davanın taraflarından birisinin alacaklıları veya aleyhine hüküm verilen tarafın yerine geçenler, borçluları veya yerine geçmiş oldukları kimselerin aralarında anlaşarak, kendilerine karşı hile yapmaları nedeniyle hükmün iptalini isteyebilirler". Bu hükümle kanun koyucu, hükmün taraflarının muvazaa yaparak üçüncü kişiler aleyhine kesin hüküm elde etmelerini önlemeyi amaçlamıştır.
3. Değerlendirme
Somut olaya gelince; iptali istenen hükme esas dava dosyasında 35 adet davacı dava konu taşınmazlarda inanç sözleşmesi yapıldığından bahisle tapu iptali ile davacılar adına tescili talep edilmiştir.
Dava konusu taşınmazlar tarla ve bahçe vasfında olup davalı adına tam hisse ile kayıtlıdır. İptali istenen yargılamada, davalı tapu kayıt maliki davayı kabul ettiğini bildirmiş, mahkemece davalının kabul beyanı nedeniyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hüküm, tarafların kararı istinaf etmemesi üzerine kesinleşmiştir.
Hükmün kesinleşmesi üzerine ... vekili, bölünemez büyüklük kuralına aykırı olarak dava konusu tarım arazisinin davacılar adına tesciline dair hükmün iptali ile davalı ilk kayıt maliki adına tescilini talep etmiştir.
Hal böyle olunca mahkemece 5403 sayılı Kanunun ilgili maddeleri üzerinde durulmaksızın davalının davayı kabulü hükme esas alınarak tapu iptali ve tescil talebinin kabulü ile davacılar adına tescile karar verilmesi halinde kamu yararı amacıyla getirilen ve kamu düzenine ilişkin olan "bölünemez büyüklük" kuralı ihlal edilmiş olmakta, davacılar ve davalı iyiniyet kuralına aykırı olarak kanun maddesini dolanmak suretiyle tarım arazilerinin bölünmesine sebebiyet vermektedir.
Her ne kadar davalının davayı kabulü ve hükmü istinaf etmemesi üzerine tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne dair hüküm kesinleştirilmiş olsa da; davacılar ve davalı arasında bu danışıklı durumu yasanın koruması söz konusu olmayacağından ...'nın yargılamanın yenilenmesini kamu yararı adına talep etme hakkı bulunduğunun kabulü gerekmektedir.
Bu nedenle İlk Derece Mahkemesinin yargılanmasının yenilenmesi talep eden davacının, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 376. maddesinde yer alan "aleyhine hüküm verilen tarafın yerine geçen" olmadığı gerekçesiyle yargılamanın yenilenmesini isteme hakkı bulunmadığından aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, İlk Derece Mahkemesi hükmünün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
1. Davacı vekilinin temyiz itirazının kabulüyle Bölge Adliye Mahkemesi Kararının KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,04.12.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.
Diğer kararlar (4)
7. Hukuk Dairesi, 2022/719 E., 2023/3125 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varİstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
tam metni aç
4721 sayılı Kanun'un 731 inci maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
7. Hukuk Dairesi 2022/719 E. , 2023/3125 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : İpsala Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi uyarınca ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..
Belli edilen günde davalı ... Tarım İşletmeleri Anonim Şirketi adına Av. ... ve Av. ... ile karşı taraftan davacılar adına Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. İşin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen 06.06.2023 Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 414 ada 1 parsel sayılı taşınmazın maliki ve tasarruf edeni olduğunu, davalı tarafından müvekkiline ait taşınmaz ile sınırdaş olan 414 ada 9 parsel sayılı taşınmazın 31.12.2015 tarihli ve 6741 yevmiye numaralı satış işlemiyle satın alındığını belirterek, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca 414 ada 9 parsel sayılı taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmaza yönelik olarak eldeki davanın açılmasının 5403 sayılı Kanun'un amacına aykırı olduğunu, taşınmazın bulunduğu yerde yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün 50 dönüm olduğunu, dava konusu taşınmazın ise 101.453,80 metrekare yüzölçümüne sahip olduğunu, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede müvekkiline ait pek çok tarım arazisinin mevcut olduğunu, ayrıca bu bölgede toplulaştırma işlemi yapıldığını ve dava konusun taşınmazın bu şekilde oluştuğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıya ait taşınmaz ile davaya konu taşınmazın ayrı ayrı tarımsal bütünlük arz ettikleri, davacının davaya konu taşınmaza yönelik ön alım hakkını kullanmasında haklı bir sebebin bulunmadığı ve dürüstlük ilkesine aykırı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; somut olayda 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesine dayalı ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteme koşullarının oluştuğunu, İlk Derece Mahkemesi gerekçesinin Kanun'un lafzına ve ruhuna aykırı olduğunu, usuli kazanılmış haklarının ihlal edildiğini beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Kanun'un aramadığı ve düzenlemediği koşullar gözetilerek, 5403 sayılı Kanun hükümleri yorumlanmak suretiyle davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmaz ile davacının taşınmazının sınırdaş olmadığını, taşınmazların sulama kanalıyla ayrıldığını, taşınmazların toplulaştırma işlemiyle oluştuğunu, dava konusu taşınmazın yüz ölçümünün kanunda belirtilen yeterli gelirli tarımsal arazi tanımına uyduğunu, Yargıtay 14 . Hukuk Dairesinin emsal nitelikteki kararların da dikkate alınarak kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın satışına yönelik olarak davacının 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım hakkını kullanıp kullanamayacağı, davaya konu taşınmazın asgari tarımsal arazi büyüklüğünü sağlaması nedeniyle davacının ön alım hakkını kullanmasının Kanun'un amacına ve dürüstlük ilkesine aykırılık teşkil edip etmediği noktalarında toplanmaktadır.
2. İlgili Hukuk
1. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun (5403 sayılı Kanun);
a) "Amaç" kenar başlıklı 1 inci maddesi şöyledir:
"Bu Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.
b) "Tanımlar" kenar başlıklı 3 üncü maddesinin ilgili bölümleri şöyledir:
h) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü: Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünü,
ı) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü: Bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini,İfade eder."
2. 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (6537 sayılı Kanun) ile değişik 5403 sayılı Kanun'un 8 inci maddesi 3 üncü fıkrasının ilgili bölümü şöyledir:
"Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz..."
3. 28.10.2020 tarihinde kabul edilen ve 04.11.2020 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun'un (7255 sayılı Kanun) 20 inci maddesi ile yürürlükten kaldırılan 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrası şöyledir:
''Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.
Ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.''
4. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun);
a)"Dürüst davranma" kenar başlıklı 2 inci maddesi şöyledir:
"Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
"
b)"Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları" üst başlıklı ve "Genel olarak" kenar başlıklı 731 inci mddesi şöyledir:
"Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.
Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez."
C)"Ön alım hakkı sahibi" kenar başlıklı 732 inci maddesi şöyledir:
"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. "
d)"Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" kenar başlıklı 733 üncü maddesi şöyledir:
" Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Ön alım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."
e)"Kullanılması" kenar başlıklı 734 üncü maddesi ise şöyledir:
"Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
3. Değerlendirme
4721 sayılı Kanun'un 731 inci maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal ön alım hakkını düzenleyen 4721 sayılı Kanun'un 732 inci maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.
Kanundan kaynaklanan ön alım hakkının doğması ve kullanılması için, tapu siciline şerh edilmesi gerekli değildir. Ön alım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır.
4721 sayılı Kanun'un 733 üncü maddesi uyarınca, yapılan pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı davalı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile pay satın alan davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
4721 sayılı Kanun'un sistemine göre, yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için pay satışı yapılan taşınmazın paylı mülkiyete tâbi olması ve pay satışının, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. Kural bu olmakla birlikte, 15/05/2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanun ile 5403 sayılı Kanun'a 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenmiştir.
Bu maddeyle, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip oldukları; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanun'da yer alan ön alım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. 5403 sayılı Kanun'un, komşu parsel maliklerine tanıdığı önalım hakkının amacı, 4721 sayılı Kanun ile benzerlik gösterse de aynı olduğu söylenemez.
6537 sayılı Kanun ile getirilen kısıtlamalar, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin arttırılması amaçlanmaktadır.
Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.
Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan önalım hakkına ilişkin kanun hükümlerinin yorumunda ve uygulamasında, mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi gerekir. Bu yapılırken, ön alım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin araştırılması gerekir. Satışı yapılan her tarımsal arazi hakkında, büyüklüğü ne olursa olsun, komşu tarım arazisi malikinin ön alım hakkını kullanılabileceğini kabul etmek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü haiz bir tarım arazisinin maliki tarafından istenilen kişiye, gerçek değeri üzerinden devredilmesine engel olur. Böyle bir uygulama, mülkiyetin devri konusundaki kısıtlama hükmünün mülkiyet hakkının özüne aykırı olacak şekilde genişletilmesi anlamına gelir.
Kanun bir bütün olarak nazara alındığında, kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığı, belirlenen büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin komşu tarım arazileriyle birleştirilmesini hedeflediği açıktır.
Davalı tarafından satın alınan ve davaya konu taşınmazın büyüklüğünün 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu hatta 5403 sayılı Kanun'un 8/A maddesinde belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün de üzerinde olduğu anlaşıldığından, bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmamaktadır. 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesinde belirtildiği gibi; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesinin davanın reddine yönelik kararı yerindedir. Bölge Adliye Mahkemesince, davacı tarafın istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne ilişkin kararı doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL'nin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.06.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 sayılı Yasa ile yapılan değişikliğe dayalı, tarımsal arazilerde satış halinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkına ilişkindir.
Dava konusu Edirne ili, .... ilçesi, .... Mahallesi, 414 ada 9 parsel sayılı tarla vasfındaki taşınmaz 31.12.2015 tarihinde satışa konu olmuş, sınırdaş tarımsal arazi maliki davacı tarafından süresi içerisinde belirtilen yasanın 8/i maddesi gereğince yasal önalım hakkı dava açılarak kullanılmıştır.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 sayılı Yasa ile 30.04.2014 tarihinde değişiklik yapılarak, arazinin parçalanarak bütünlüğünün bozulmasını engellemek amacıyla sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanınmıştır. Yasanın metninde ve gerekçesinde önalım hakkı ile ilgili Türk Medeni Kanunu hükümlerine atıf yapılmış, farklı bir koşul getirilmemiştir. Bu nedenle tarımsal arazinin devri halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri dava yolu ile önalım hakkını kullanabileceklerdir. Ön alım hakkını kullanan birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine tarımsal arazinin devrine karar verileceği yasanın 8/İ-2.bent son cümlesi ile belirtilmiş ise de önalım hakkını kullanan sınırdaş tarımsal arazi malikinin birden fazla olmaması halinde tarımsal bütünlük oluşturması gerektiğine dair bir koşul konulmamıştır.
Sayın çoğunluğun, yasanın metninden anlaşılmayan ve sadece birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin ön alım hakkını kullanması halinde izlenecek yöntemin genişletici yorum ile ön alım hakkını kullanan arazi malikinin birden fazla olmadığı durumda da davacıya ait taşınmazın davaya konu edilen taşınmaz ile tarımsal bütünlük oluşturması gerektiği şeklinde bozma gerekçesine katılamamaktayız. Hükmün onanması gerektiği görüşündeyiz.
Hukuk Genel Kurulu, 2019/798 E., 2022/730 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf var... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
tam metni aç
“…4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 731. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
Hukuk Genel Kurulu 2019/798 E. , 2022/730 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
1. Taraflar arasındaki “önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi tarafından davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, bölge adliye mahkemesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369. maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373. maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek temyiz eden davalı vekilinin duruşma talebinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili 21.06.2016 tarihli dava dilekçesinde; müvekkilinin ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, 122 ada, 2 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın 121.068 m2 büyüklüğünde olduğunu, davalının ise yine tarım arazisi niteliğindeki komşu 3 parsel sayılı taşınmazı 31.12.2014 tarihinde 300.000TL bedelle satın aldığını, ancak 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrası uyarınca önalım hakkına sahip olan müvekkiline noter bildirimi yapmadığını, davacının satışı 10.06.2016 tarihinde öğrendiğini ve ön alım hakkını kullanmak isteğini belirterek, önalım hakkı nedeniyle davalıya ait taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; 5403 sayılı Kanun’un amacının tarım arazilerinde toprak bütünlüğünün korunması olduğunu, müvekkilinin dava konusu taşınmaz yakınında çok sayıda başka tarlalarının bulunduğunu ve büyük bir çiftçi olduğunu, taşınmazın kendilerine satılan fiyat üzerinden öncelikle davacıya satılmak üzere teklif edildiğini ancak çok pahalı bularak satın almak istemediğini, taşınmazın bulunduğu mevkide tarla dönüm fiyatlarının 25.000TL civarında olduğunu, davalı müvekkilinin de dönümü 15.000TL’den olmak üzere toplam 2.727.240TL ödeyerek taşınmazı satın aldığını, ancak tapuda bedelin 300.000TL gösterildiğini, davacının da bunu fırsat bilerek satışı çok daha önce öğrenmesine rağmen menfaat temin etmek için eldeki davayı açtığını, oysa ki 5403 sayılı Kanun’da sınırdaş tarımsal arazi maliklerine tanınan önalım hakkının gerçek amacının bu şekilde rant sağlanması olmadığını, aksine ulaşılmak istenen amacın tarımsal bütünlük olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
6. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.07.2017 tarihli ve 2016/257 E., 2017/298 K. sayılı kararı ile; 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip oldukları, tarımsal arazi sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı, önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği, aynı maddenin üçüncü fıkrasında da önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağının düzenlendiği, bu kapsamda davacıya ait taşınmazın dava konusu taşınmazla tarımsal bütünlük arz edip etmediğinin önem taşıdığı, ziraat bilirkişisinden alınan 17.05.2017 tarihli raporda, 5403 sayılı Kanun kapsamında hazırlanan Tarımsal Arazi Büyüklükleri Cetvelinde, ... İlçesinde yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün “sulu tarımda 65 dekar” olarak belirlendiği, davaya konu 122 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 181.816,00 m2 olduğu, önalım hakkını kullanmak isteyen davacıya ait 122 ada 2 parsel sayılı taşınmazın ise 121.068,00 m2 olduğu, bu şekilde her iki taşınmazın da tek başlarına 65 dekarın üzerinde büyüklüğe sahip olduğu, bu doğrultuda ayrı ayrı tarımsal bütünlük arz ettikleri, ayrıca davaya konu 3 parselde tarla ziraatı, 2 parselde ise bahçe ziraatı yapıldığı ve sonuç olarak davacıya ait taşınmazla dava konusu taşınmaz arasında tarımsal bütünlük bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı:
7. İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili tarafından süresi içinde istinaf yoluna başvurulmuştur.
8. ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 05.04.2018 tarihli ve 2017/1764 E., 2018/633 K. sayılı kararı ile; cetvelde belirlenen tarımsal arazi büyüklüğünün Tarım Bakanlığı ile İlçe Tarım Müdürlükleri tarafından arazi büyüklüklerinin belirlenmesinde kullanılan bir ölçüt olduğu, bu nedenle önalım hakkının kullanılmasında bir kriter olarak değerlendirilemeyeceği, belirlenen bu ölçütün üzerinde bir miktar olsa bile tarımsal arazi satışlarında diğer sınırdaşların önalım hakkını kullanabileceği, ayrıca davalı tarafından dönümü 15.000TL üzerinden olmak üzere toplamda 2.727.240TL bedel ödenerek dava konusu taşınmazın satın alındığı, tapuda düşük miktarda harç ödemek adına satış bedelinin 300.000TL olarak gösterildiği ileri sürülmüş ise de davalının üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağı, önalım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile ödenen harç ve masraflardan ibaret olduğu, mahkemece bu bedel üzerinden önalım hakkının davacıya kullandırılması gerekirken davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusu kabul edilerek ilk derece mahkemesi kararı kaldırılmış ve 306.000TL bedel üzerinden davanın kabulüne oy çokluğu ile karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
9. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
10. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 15.01.2019 tarihli ve 2018/3645 E., 2019/339 K. sayılı kararı ile;
“…4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 731. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal önalım hakkını düzenleyen 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Kanundan kaynaklanan önalım hakkının doğması ve kullanılması için, tapu siciline şerh edilmesi gerekli değildir. Önalım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır.
Kanunun 733. maddesi uyarınca, yapılan pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı davalı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile pay satın alan davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Türk Medenî Kanununun sistemine göre, yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için pay satışı yapılan taşınmazın paylı mülkiyete tâbi olması ve pay satışının, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. Kural bu olmakla birlikte, 15/05/2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa, 8. maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenmiştir.
Bu maddeyle, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip oldukları; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanunda yer alan önalım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. 6403 sayılı Kanunun, komşu parsel maliklerine tanıdığı önalım hakkının amacı, 4721 sayılı Kanunla benzerlik gösterse de aynı olduğu söylenemez.
6403 sayılı Kanunun;
1- Amaç” başlıklı 1. maddesinde; Kanunun amacı, tarım arazilerini sınıflandırmak, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini belirlemek ve bölünmelerini önlemek, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek olarak sayılmış,
2- “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinde, “asgari tarımsal arazi büyüklüğü” kavramı, üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğü olduğu ifade edilmiş,
3- “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. maddesinin üçüncü fıkrasında; asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazilerinde, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği; Bakanlığın asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabileceği; tarım arazilerinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği ve hisselendirilemeyeceği belirtilmiştir.
6537 sayılı Kanunla getirilen kısıtlamalar, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin arttırılması amaçlanmaktadır.
Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.
Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan önalım hakkına ilişkin kanun hükümlerinin yorumunda ve uygulamasında, mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi gerekir. Bu yapılırken, önalım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin araştırılması gerekir. Satışı yapılan her tarımsal arazi hakkında, büyüklüğü ne olursa olsun, komşu tarım arazisi malikinin önalım hakkını kullanılabileceğini kabul etmek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü haiz bir tarım arazisinin maliki tarafından istenilen kişiye, gerçek değeri üzerinden devredilmesine engel olur. Böyle bir uygulama, mülkiyetin devri konusundaki kısıtlama hükmünün mülkiyet hakkının özüne aykırı olacak şekilde genişletilmesi anlamına gelir.
Kanun bir bütün olarak nazara alındığında, kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığı, belirlenen büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin komşu tarım arazileriyle birleştirilmesini hedeflediği açıktır.
Davalı tarafından satın alınan ve davaya konu taşınmazın niteliği mahkemece yapılan keşif sonucu aldırılan bilirkişi raporunda tespit edilmemiş ise de 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu hatta Kanunun 8/A maddesinde belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün de çok üzerinde olduğu anlaşıldığından, bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmamaktadır. 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde belirtildiği gibi; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Açıklanan nedenlerle, ilk derece mahkemesinin davanın reddine yönelik kararı yerindedir. Bölge Adliye Mahkemesince, davacı tarafın istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne ilişkin kararı doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir...” gerekçesiyle karar oy çokluğu ile bozulmuştur.
Direnme Kararı:
11. ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 19.06.2019 tarihli ve 2019/340 E., 2019/1096 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi ile oy çokluğuyla direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
12. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
13. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun amacı ve önalım hakkına konu taşınmaz ile davacıya ait sınır taşınmazın büyüklükleri dikkate alındığında, somut olayda 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında tanınan önalım hakkı koşullarının oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. ÖN SORUN
14. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesinden önce; sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanıyan 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının, direnme kararının verildiği tarihten sonra 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7255 sayılı Gıda, ... Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun’un 20. maddesi ile yürürlükten kaldırıldığı gözetildiğinde, anılan Kanun’daki değişikliğin eldeki davada uygulanmasının gerekip gerekmediği, varılacak sonuca göre sınırdaş taşınmaz maliki olan davacının önalım hakkının bulunup bulunmadığı hususu ön sorun olarak ele alınıp tartışılmıştır.
15. Davanın dayanağını oluşturan ve sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanıyan 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrası; “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir” hükmünü taşımakta iken, anılan düzenleme 28.10.2020 tarihinde kabul edilen 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesi ile yürürlükten kaldırılmış, yürürlükten kaldıran düzenleme 04.11.2020 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu durumda 7255 sayılı Kanun’un 31. maddesinin (b) bendi uyarınca, Kanun’un yayımladığı 04.11.2020 tarihinden itibaren sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkından bahsedilmesi mümkün değildir.
16. Sınırdaş tarımsal arazi maliklerine sağlanan önalım hakkının yürürlükten kaldırılmasının nedeni bu hakkın kötüye kullanılmasından doğan mağduriyetlerin önlenmesidir. Bu durum kanun koyucu tarafından 7255 sayılı Kanun’un 20. madde gerekçesinde “Sınırdaş arazi sahibinin önalım hakkı uygulaması tarımsal bütünlüğün korunması amacıyla düzenlenmiş olmasına rağmen, söz konusu hakkın süreç içerisinde kötüye kullanılarak tarım arazilerinin gerçek değerinin altında elde edilebildiği bir usul olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Netice olarak, sınırdaş tarım arazileri için getirilen önalım hakkı, beklenilen faydadan daha çok çiftçilerin mağduriyetlerine neden olmuştur. Bu nedenle, madde ile, sınırdaş arazi sahibinin ön alım hakkını düzenleyen 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılmaktadır” şeklinde açıklanmıştır.
17. 7255 sayılı Kanun ile sınırdaş arazi maliklerine tanınan önalım hakkı yürürlükten kaldırılmış ise de kanunların geçmişe etki yasağı gereğince, 04.11.2020 tarihinden önce kazanılmış haklar geçerliliğini koruyacağından, önalım hakkına dayanarak kesinleşmiş mahkeme kararları ile arazinin mülkiyetini kazanan sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin mülkiyet hakkı korunacaktır. Ancak yapılan değişikliğin derdest davalara etkisi hakkında Kanun’da açık bir hüküm bulunmadığından, eldeki davada ön sorunun çözümü için sözü edilen hükmün zaman bakımından uygulanması konusu üzerinde durulmalıdır.
18. Toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni sağlamak ve hatta kanun koyucunun keyfi hareketlerine engel olmak için, öğretide kanunların geriye yürümemesi esası kabul edilmiştir. Buna göre, gerek Özel Hukuk ve gerekse Kamu Hukuku alanında kural olarak her kanun, ancak yürürlüğe girdiği tarihten sonra meydana gelen olaylara ve ilişkilere uygulanır; yürürlük tarihinden önce gerçekleşen olaylara ve ilişkilere uygulanmaz. Bu ilke ile güdülen amaç; hukukî güvenliği temin etmek, kişileri ancak işlemi yaptıkları sırada yürürlükte olan kurallara göre sorumlu tutmak, böylece kazanılmış haklara saygıyı ve kazanılmış hakların korunmasını sağlamaktır. Zira hukukî güvenlik; hukuk devletinin temel taşlarındandır. Hukukî güvenlik ilkesi, herkesin bağlı olacağı hukuk kurallarını önceden bilmesi, tutumunu ve davranışlarını buna göre güvenle düzene sokabilmesi anlamına gelir. Kişilerin davranışlarını düzenleyen kurallar onlara güvenlik sağlamalıdır. Bu güvenliğin sağlanabilmesi her şeyden önce, devletin kendi koyduğu hukuk kurallarına kendisinin uymasına bağlıdır.
19. Hukuk devletinde devlet, hukuk güvenliğini sağlamakla yükümlüdür. Hukukî güvenlik ilkesi kural olarak yasaların geriye yürütülmemesini gerekli kılar. “Yasaların Geriye Yürümezliği İlkesi” uyarınca yasalar kural olarak yürürlük tarihlerinden sonraki olay, işlem ve eylemlere uygulanmak üzere çıkarılırlar. Yürürlüğe giren yasaların geçmişe ve kesin nitelik kazanmış hukuksal durumlara etkili olamaması hukukun genel ilkelerinden “Kazanılmış Hakların Korunması” ilkesinin gereğidir.
20. Anayasa Mahkemesinin 19.12.1989 tarihli ve 1989/14 Esas, 1989/49 Karar sayılı kararında da; “bir hukuk kuralının yürürlüğü sırasında, bu kurala uygun biçimde tüm sonuçları ile kesin olarak edinilmiş hakların korunması Hukuk Devletinin gereği olduğu” vurgulamıştır.
21. Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya gelindiğinde; davacı ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 122 ada 2 parsel sayılı taşınmazda pay sahibi iken, aynı yerde bulunan ve dava dışı üçüncü kişilere ait olan 122 ada 3 parsel sayılı taşınmaz 31.12.2014 tarihinde davalı tarafından satın alınmıştır. Her iki taşınmaz da tapu kaydında “tarla” vasfıyla kayıtlı ve tarım arazisi niteliğindedir. Ancak yapılan satış, alıcı veya satıcılar tarafından komşu tarım arazisi maliki olan davacıya noter aracılığı ile bildirilmemiş, eldeki dava satışın üzerinden iki yıl geçmeden 21.06.2016 tarihinde açılmıştır.
22. Önalım hakkına konu tarımsal arazinin resmî satışının gerçekleştiği tarihte yürürlükte olan ve sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanıyan 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrası gereğince davacının önalım hakkını kullanarak eldeki davayı açtığı kuşkusuzdur. Tarımsal arazinin resmî satışının yapılması ile yürürlükte olan kanun maddesi uyarınca önalım hakkının doğduğu açıktır. Bu nedenle Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu tarafından, hakkın doğduğu ve kullanılabilir hâle geldiği tarihten sonra yürürlüğe giren ve mevcut hakta değişiklik öngören kanunda yapılan değişikliğin önceye etkili olacağına dair açık bir kanun hükmü bulunmadıkça geçmişe etkili olarak uygulanamayacağı, böyle bir durumun hukukî güvenlik ve öngörülebilirlik ilkelerine aykırı olacağı gibi maddi hukuka ilişkin kanun maddelerinde yapılan değişikliklerde derhal uygulanma ilkesinin de söz konusu olmadığı, aksi hâlde kazanılmış hakların zarar göreceği, böyle olunca somut olayda kanun değişikliğinden önce yapılan tarımsal arazi satışı bakımından 7255 sayılı Gıda, ... Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun’un 20. maddesinin uygulanma imkânının bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
23. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinin üçüncü fıkrasında önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümlerinin esas alınacağının öngörüldüğü, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) ile yürürlükten kaldırılan 743 sayılı Medeni Kanunu’nda ise önalım (şuf’a) hakkı, satışı ve onun esaslı unsurlarını öğrenen paydaş tarafından kullanma beyanıyla vücut bulan yenilik doğurucu bir hak olarak kabul edildiğinden, bu hak dava açılarak kullanılabildiği gibi hakkın kullanılacağını ortaya koyan ve muhatabına iletilen bir irade açıklaması ile de kullanılabilmekte iken eski kanunda kabul edilen bu sistemin ortaya çıkardığı bir takım aksaklıklar nedeniyle 4721 sayılı TMK’nın değişiklik çalışmaları sırasında önalım hakkı üzerinde özellikle durularak sistem değişikliğine gidilerek, bu hakkın eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir bir hak hâline getirildiği, bu nedenle önalım hakkının dava dışında kullanılmasının olanaklı olmadığı, önalım davasının hukukî nitelikçe yenilik doğuran bir dava, dava sonucunda verilecek kararın da yenilik doğuran bir karar olduğunun gözetilmesi gerektiği, bu bağlamda ön sorun değerlendirildiği takdirde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım haklarını ancak dava açarak kullanabildikleri, yenilik doğuran (inşaî) hükümlerin aksine anlaşma olmadıkça geçmişe etkili olmayacağı, TMK’nın 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen önalım hakkı bakımından aksine bir husus bulunmadığından hakkın kullanılması için açılan dava sonucunda verilen hükmün de ileriye etkili sonuç doğuracağı, mülkiyet hakkı önalım davasının kabulü ve inşai nitelikteki bu hükmün kesinleşmesi ile kazanılacağından ortada henüz tüm sonuçlarıyla kesin olarak edinilmiş bir haktan söz edilemeyeceği, hakkın ve davanın bu niteliği gereğince kanunların geriye yürümezliği ilkesinin uygulanamayacağı, davanın dayanağını oluşturan kanun maddesini yürürlükten kaldıran 7255 sayılı Kanun’un 20. madde gerekçesinin de aynı yönde olduğu, tarımsal arazi malikinin önalım hakkının doğmuş olmasının tek başına yeterli olmadığı, bu hakkın yenilik doğurucu ve ileriye etkili nitelikteki hükmün kesinleşmesine kadar devamı gerektiği, önalım hakkı tanıyan hükmün ise davadan sonra ancak kararın kesinleşmesinden önce tamamen sona erdirildiği, dolayısıyla karar tarihi itibariyle tapu iptali ve tescile ilişkin kurucu nitelikteki hükme esas alınacak bir yasa maddesinin bulunmadığı, böyle olunca eldeki derdest dosyada ön sorunun bulunduğu ve 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesine göre karar verilmesi gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmediği gibi somut olayda tarımsal arazinin resmî satışının yapıldığı 31.12.2014 tarihinde davacının 122 ada 2 parsel sayılı taşınmazda tam malik olmayıp paydaş olduğu, bu itibarla dava tarihinde bile önalım hakkına sahip olmadığı, dava tarihinde bulunmayan bir hakka ise sonradan yapılan kanun değişikliğinin etki etmesinin düşünülemeyeceği gözetildiğinde, ön sorunun bu değişik gerekçe ile bulunmadığı yönünde ileri sürülen görüş de Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
24. Tüm bu açıklamalar karşısında ön sorunun da bulunmadığına oy çokluğuyla karar verilerek, işin esasının incelenmesine geçilmiştir.
IV. GEREKÇE
25. Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinin ikinci fıkrası kapsamında önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
26. Bilindiği üzere TMK’nın 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen önalım (şuf’a) hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan sınırlamalarından biridir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlarından birinin payını kısmen veya tamamen paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren ve dava yoluyla kullanılabilen (TMK m.734/1) bir haktır.
27. Tarım arazilerinin bölünmesini önlenmek ve ekonomik bir şekilde işletilebilmesini sağlamak amacıyla 03.07.2005 tarihli 5403 sayılı Kanun çıkarılmış, 30.04.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 5. maddesi ile de 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ bendi eklenerek, ikinci fıkrasında tarım arazisinin üçüncü bir kişiye satılması hâlinde sınırdaş tarım arazisi sahibine önalım hakkı tanınmıştır.
28. Yukarıda aynen yer alan (15. bent) 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında, tarım arazilerinde önalım hakkının hangi şartlarda kullanılacağı düzenlenmiş ve böylelikle komşu tarım arazileri birleştirilerek tarımsal bütünlüğün sağlanması amaçlanmıştır. Belirtilen önalım hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce ortada tarım arazi niteliği taşıyan taşınmazlar ile bu taşınmazlar arasında bir sınır komşuluğu bulunması gerektiği açıktır. Zira, sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin yasal önalım hakkının konusu, tarımsal arazilerdir. TMK’da düzenlenen yasal önalım hakkı, taşınmazlardaki paylı mülkiyet ilişkisine dayanmakta iken, 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinde düzenlenen önalım hakkı sınırdaşlık ilişkisine dayalı bir haktır. Maddenin son fıkrasındaki yollama nedeniyle, önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır. Bu çerçevede, önalım hakkının kullanılabilmesi bakımından satışın sınırdaş tarımsal arazi maliklerine bildirilmesi, bildirimin şekli, önalım hakkının dava yoluyla kullanılması, önalım davasının açılması için öngörülen süreler ile önalım bedeli hakkında TMK’nın 732 ve devamındaki hükümlerinin uygulanacağında kuşku bulunmamaktadır.
29. Tarımsal arazilerin üçüncü kişilere satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkına sahip olduğu ilgili Kanun’da ifade edilmiştir. Dolayısıyla öncelikli olarak, araziler arasında bir sınır komşuluğu bulunması ve sınırdaş arazinin tarımsal arazi niteliğini haiz olması gerekmektedir. Öte yandan, üçüncü kişilere satılan tarımsal arazide birden fazla sınırdaş malik bulunması durumunda, tarımsal bütünlük arz eden arazi maliki lehine önalım hakkına hükmedilecektir. Yargılama sürecinde re’sen araştırılacağı üzere; tarımsal bütünlüğün tespitinde yürütülen tarımsal faaliyetin türü gibi hususlar da göz önüne alınır. Ancak, tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler tarafından önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
30. Açıklanan bu koşullar dışında, 5403 sayılı Kanun’da önalım hakkına sahip olduğu belirtilen “sınırdaş tarımsal arazi malikleri” ifadesinden ne anlaşılması gerektiği ve bu bağlamda özellikle paylı mülkiyete konu bir tarım arazisinin bulunması hâlinde paydaşların önalım hakkını kullanıp kullanamayacakları hususunun da açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Hemen yukarıda değinildiği gibi tarım arazilerinde getirilen önalım hakkı ile tarımsal bütünlüğün sağlanması amaçlanmış olup, paylı mülkiyette bu bütünlük sağlanamayacağından, paylı tarım arazisi ile diğer tarım arazilerinin sınırdaş olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle, paylı tarım arazilerindeki paydaşlar, sınırdaş arazilerin satılması durumunda önalım hakkını kullanamaz
31. Nitekim, tarım arazilerinde sınırdaş maliklerin önalım hakkını düzenleyen maddenin Anayasaya aykırı olduğu iddiası Anayasa Mahkemesi tarafından incelenmiş ve 30.10.2014 tarih, 2014/133 E., 2014/165 K. sayılı kararda; “…5403 sayılı Kanun'un 8/İ maddesinin dava konusu ikinci fıkrasıyla tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanınmaktadır. Kuralda, tarımsal arazinin satılmasından söz edilmiş olup hissenin satılması ifadesine yer verilmediğinden, önalım hakkının sadece arazinin (parselin) bütünüyle satılması hâlinde mevcut olduğu, tarım parselinin hissesinin bir bölümünün satılması durumunda geçerli olmadığı sonucuna ulaşılmaktadır.
Önalım hakkı, malikin malını bir üçüncü kişiye satması halinde hak sahibine, tek taraflı bir beyanla o malın alıcısı olma yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. TMK hükümlerine göre, müşterek mülkiyette, paydaşlardan birinin hissesini diğer paydaşlar dışındaki üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların, kanunda öngörülen sürede dava açmak ve hâkimin belirlediği süre içinde satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderini ödemek suretiyle satılan hisseyi devralma hakları bulunmaktadır.
Müşterek maliklere önalım hakkı tanınmasının amacı, paylı mülkiyet beraberliğine yabancıların girmesini engellemek, paydaşlar arasında işletme bakımından devamlı anlaşmazlık yaratması nedeniyle kullanışlı olmayan paylı mülkiyet ilişkisinin belirli bir müddet sonra ortadan kalkmasını sağlamak ve arazinin küçülmesini önlemektir.
Önalım hakkının, müşterek malikin hissesini dilediği kişiye satmasını engellemesi nedeniyle bir mülkiyet kısıtlaması niteliğinde olduğu açıktır. Ancak yukarıda belirtilen ve kamu yararına dönük olduğu açık olan amaçlarla, birçok ülkede müşterek maliklere önalım hakkı tanınmaktadır.
Dava konusu kuralda, müşterek malik konumunda bulunmayan sınırdaş tarımsal arazi malikine de önalım hakkı tanınmaktadır. Maddenin gerekçesinden, amacın, tarımsal arazilerin (işletmelerin) büyümesini sağlamak olduğu anlaşılmaktadır.
Anayasa'da önalım hakkını müşterek mülkiyete münhasır kılan herh
14. Hukuk Dairesi, 2018/3645 E., 2019/339 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf var... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
tam metni aç
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 731. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
14. Hukuk Dairesi 2018/3645 E. , 2019/339 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21.06.2016 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 06.07.2017 tarihli hükmün ... Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince istinaf talebi haklı bulunarak davanın kabulüne karar verildikten sonra, kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı tarafından istenilmesi üzerine tayin olunan 15.01.2019 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davalı vekili Av. ... ile davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra taraf vekillerinin temyiz beyanları alındı ve açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-K A R A R-
Dava, 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinde düzenlenen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde dava konusu 122 ada 3 parsel sayılı taşınmaza sınır olan 122 ada 2 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalı tarafından dava konusu taşınmazın 31.12.2014 tarihinde satın alındığını belirterek 5403 sayılı Yasa'dan kaynaklı önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.
Davalı vekili, davacının önalım hakkının bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, 5403 sayılı Yasa kapsamında hazırlanan Tarımsal Arazi Büyüklükleri Cetveli'nde ... ilçesinde, yeterli gelirle tarımsal arazi büyüklüğünün sulu tarımda 65 dekar olarak belirlendiği, davacı ve davalıya ait her iki taşınmazın da tek başlarına 65 dekarın üzerinde olduğu, ayrı ayrı tarımsal bütünlük arz ettikleri gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin istinaf istemi üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince oy çokluğu ile "...davalı, ... ilçesi için öngörülen 65 ve 140 dekarın üzerinde tarla satın almış, tarımsal büyüklük itibariyle kritere uygun, ancak; davalının satın aldığı taşınmaz ile sınırdaş tarımsal arazisi bulunmadığından önalım hakkı bulunmamaktadır. Yasanın düzenlemesinde, tarım arazilerinin asgari limiti belirlenmiş, tarımsal arazi satışında diğer sınırdaş paydaş önalım hakkını kullanarak mevcut arazisi ve satın aldığı arazi ile bütünlük oluşturarak daha geniş bir tarım arazisine kavuşmaktadır. 1 sayılı cetvelde tarımsal arazi büyüklük, Tarım Bakanlığı ve İlçe Tarım Müdürlüğünün tarımsal arazilerin belirlenmesinde kullanılan bir ölçüttür. Davalı, belirlenen ölçütün üzerinde miktar itibariyle olsa bile tanımsal arazi satın alması durumunda diğer sınırdaşların önalım hakkını kullanma hakkı mevcuttur. Nitekim, davacı satılan tarımsal araziye sınırdaş olup, önalım hakkını kullanmıştır..." gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvuru talebinin kabulü ile İDM kararının kaldırılmasına, dava konusu ... Köyü 122 ada 3 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan payının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, önalım bedeli olarak ... Vakıflar Bankasına yatırılan 306.000,00TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 731. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal önalım hakkını düzenleyen 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Kanundan kaynaklanan önalım hakkının doğması ve kullanılması için, tapu siciline şerh edilmesi gerekli değildir. Önalım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır.
Kanunun 733. maddesi uyarınca, yapılan pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı davalı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile pay satın alan davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Türk Medenî Kanununun sistemine göre, yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için pay satışı yapılan taşınmazın paylı mülkiyete tâbi olması ve pay satışının, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. Kural bu olmakla birlikte, 15/05/2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa, 8. maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenmiştir.
Bu maddeyle, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip oldukları; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanunda yer alan önalım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. 6403 sayılı Kanunun, komşu parsel maliklerine tanıdığı önalım hakkının amacı, 4721 sayılı Kanunla benzerlik gösterse de aynı olduğu söylenemez.
6403 sayılı Kanunun;
1- Amaç” başlıklı 1. maddesinde; Kanunun amacı, tarım arazilerini sınıflandırmak, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini belirlemek ve bölünmelerini önlemek, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek olarak sayılmış,
2- “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinde, “asgari tarımsal arazi büyüklüğü” kavramı, üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğü olduğu ifade edilmiş,
3- “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. maddesinin üçüncü fıkrasında; asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazilerinde, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, ... tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği; Bakanlığın asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabileceği; tarım arazilerinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği ve hisselendirilemeyeceği belirtilmiştir.
6537 sayılı Kanunla getirilen kısıtlamalar, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin arttırılması amaçlanmaktadır.
Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.
Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan önalım hakkına ilişkin kanun hükümlerinin yorumunda ve uygulamasında, mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi gerekir. Bu yapılırken, önalım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin araştırılması gerekir. Satışı yapılan her tarımsal arazi hakkında, büyüklüğü ne olursa olsun, komşu tarım arazisi malikinin önalım hakkını kullanılabileceğini kabul etmek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü haiz bir tarım arazisinin maliki tarafından istenilen kişiye, gerçek değeri üzerinden devredilmesine engel olur. Böyle bir uygulama, mülkiyetin devri konusundaki kısıtlama hükmünün mülkiyet hakkının özüne aykırı olacak şekilde genişletilmesi anlamına gelir.
Kanun bir bütün olarak nazara alındığında, kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığı, belirlenen büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin komşu tarım arazileriyle birleştirilmesini hedeflediği açıktır.
Davalı tarafından satın alınan ve davaya konu taşınmazın niteliği mahkemece yapılan keşif sonucu aldırılan bilirkişi raporunda tespit edilmemiş ise de 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu hatta Kanunun 8/A maddesinde belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün de çok üzerinde olduğu anlaşıldığından, bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmamaktadır. 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde belirtildiği gibi; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Açıklanan nedenlerle, ilk derece mahkemesinin davanın reddine yönelik kararı yerindedir. Bölge Adliye Mahkemesince, davacı tarafın istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne ilişkin kararı doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle ve HMK 371. maddesi uyarınca ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 2.037,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 15.01.2019 tarihinde oy çokluğu kesin olarak karar verildi.
(Muhalif) (Muhalif)
KARŞI OY
Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 sayılı Yasa ile yapılan değişikliğe dayalı, tarımsal arazilerde satış halinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkına ilişkindir.
Dava konusu ... İli ... İlçesi, ... Mahallesi, 122 ada 2 Nolu tarla vasfındaki taşınmaz 31.12.2014 tarihinde satışa konu olmuş, sınırdaş tarımsal arazi maliki davacı tarafından süresi içerisinde belirtilen yasanın 8/i maddesi gereğince yasal önalım hakkı dava açılarak kullanılmıştır.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 sayılı Yasa ile 30.04.2014 tarihinde değişiklik yapılarak, arazinin parçalanarak bütünlüğünün bozulmasını engellemek amacıyla sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanınmıştır. Yasanın metninde ve gerekçesinde önalım hakkı ile ilgili Türk Medeni Kanunu hükümlerine atıf yapılmış, farklı bir koşul getirilmemiştir. Bu nedenle tarımsal arazinin devri halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri dava yolu ile önalım hakkını kullanabileceklerdir. Önalım hakkını kullanan birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine tarımsal arazinin devrine karar verileceği yasanın 8/İ-2.bent son cümlesi ile belirtilmiş ise de önalım hakkını kullanan sınırdaş tarımsal arazi malikinin birden fazla olmaması halinde tarımsal bütünlük oluşturması gerektiğine dair bir koşul konulmamıştır.
Sayın çoğunluğun, yasanın metninden anlaşılmayan ve sadece birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkını kullanması halinde izlenecek yöntemin genişletici yorum ile önalım hakkını kullanan arazi malikinin birden fazla olmadığı durumda da davacıya ait taşınmazın davaya konu edilen taşınmaz ile tarımsal bütünlük oluşturması gerektiği şeklinde bozma gerekçesine katılamamaktayız. Hükmün onanması gerektiği görüşündeyiz.
14. Hukuk Dairesi, 2016/11391 E., 2019/8460 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAsliye Hukuk Mahkemesi
tam metni aç
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 731. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
14. Hukuk Dairesi 2016/11391 E. , 2019/8460 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 13/02/2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28/04/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
\_ K A R A R \_
Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, ... ili, ... ilçesi, Köybucağı Köyü, Yeniköy 127 ada 4 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından satın alındığını, davacıların 127 ada 12 parsel sayılı taşınmaz malikleri olduklarını, her iki taşınmazın tarım arazisi ve sınırdaş nitelikte olduğunu, sınırdaş tarım arazisi malikleri olarak önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 731. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal önalım hakkını düzenleyen 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Kanundan kaynaklanan önalım hakkının doğması ve kullanılması için, tapu siciline şerh edilmesi gerekli değildir. Önalım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır.
Kanunun 733. maddesi uyarınca, yapılan pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı davalı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile pay satın alan davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Öanlım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Türk Medenî Kanununun sistemine göre, yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için pay satışı yapılan taşınmazın paylı mülkiyete tâbi olması ve pay satışının, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. Kural bu olmakla birlikte, 15/05/2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa, 8. maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenmiştir.
Bu maddeyle, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip oldukları; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanunda yer alan önalım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. 5403 sayılı Kanunun, komşu parsel maliklerine tanıdığı önalım hakkının amacı, 4721 sayılı Kanunla benzerlik gösterse de aynı olduğu söylenemez.
5403 sayılı Kanunun;
1) Amaç” başlıklı 1. maddesinde; Kanunun amacı, tarım arazilerini sınıflandırmak, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini belirlemek ve bölünmelerini önlemek, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek olarak sayılmış,
2) “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinde, “asgari tarımsal arazi büyüklüğü” kavramı, üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğü olduğu ifade edilmiş,
3) “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. maddesinin üçüncü fıkrasında; asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazilerinde, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği; Bakanlığın asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabileceği; tarım arazilerinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği ve hisselendirilemeyeceği belirtilmiştir.
6537 sayılı Kanunla getirilen kısıtlamalar, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin arttırılması amaçlanmaktadır.
Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.
Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan önalım hakkına ilişkin kanun hükümlerinin yorumunda ve uygulamasında, mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi gerekir. Bu yapılırken, önalım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin araştırılması gerekir. Satışı yapılan her tarımsal arazi hakkında, büyüklüğü ne olursa olsun, komşu tarım arazisi malikinin önalım hakkını kullanılabileceğini kabul etmek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü haiz bir tarım arazisinin maliki tarafından istenilen kişiye, gerçek değeri üzerinden devredilmesine engel olur. Böyle bir uygulama, mülkiyetin devri konusundaki kısıtlama hükmünün mülkiyet hakkının özüne aykırı olacak şekilde genişletilmesi anlamına gelir.
Kanun bir bütün olarak nazara alındığında, kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığı, belirlenen büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin komşu tarım arazileriyle birleştirilmesini hedeflediği açıktır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili 5403 sayılı yasanın 6537 sayılı yasa ile değişik 8. maddesinden kaynaklı önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur. Mahkemece, bu kanun kapsamında yukarıda değinilen şekilde gerekli incelemeler yapılarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile; hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.12.2019 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
(Muhalif) (Muhalif)
KARŞI OY
Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8/İ maddesine dayalı olarak, sınırdaş tarımsal arazi maliki tarafından açılan önalım davasıdır.
Davacılar 127 ada 12 parsel sayılı taşınmazın maliki olduklarını belirterek, 9/2/2015 tarihinde davalı tarafından satın alınan ve kendi taşınmazlarına sınırdaş bulunan 127 ada 4 parsel sayılı taşınmaz hakkında önalım talebinde bulunmuşlardır.
Davalı taraf cevap dilekçesinde, davacıların üç kişi olup, birlikte bir taşınmaza malik olduklarını ve davacılara düşen miktarın 5000 m2'den az olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazda paylı mülkiyetin söz konusu olmadığı, davalının tek başına malik olduğu ve taşınmazda tasarruf hakkının bulunduğu, anayasa ile korunan bu hak nedeniyle davacıların önalım hakkı kullanmalarının mümkün olmadığı gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Kural olarak, önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olarak bilinir.
6537 sayılı “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 5.maddesiyle 5403 sayılı Kanuna eklenen ve 15/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren, “Önalım hakkı” kenar başlıklı 8/İ maddesinde, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip oldukları; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin talebinin kabul edilebileceği hükmüne yer verilmiştir.
Dosya kapsamına ve 9/2/2015 tarihli resmi satış sözleşmesine göre; davalı, dava konusu 12846,72 m2 miktarlı 127 ada 4 parsel sayılı taşınmazla birlikte, bu taşınmaza komşu ancak dava konusu yapılmayan 13518,08 m2 miktarlı, 127 ada 6 parsel sayılı taşınmazı da satın almıştır.
Dosyada bulunan krokiye göre, davalının 127 ada 4 ve 6 parsel sayılı taşınmazları sınırdaş olup, davacıların maliki olduğu 127 ada 12 parsel sayılı taşınmaz da davalının bu taşınmazlarına sınırdaş bulunmaktadır.
Kanun koyucunun, 5403 sayılı Kanuna eklediği bu hükümle ne amaçladığına bakmak gerekir. Tarımsal bir arazinin, komşu arazi malikleri dışında birine satılması halinde, sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanınmasındaki amacın, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bulunan ve bu nedenle verimli kullanılamayan tarım arazilerinin, öncelikle sınırdaş arazi maliklerince satın alınması ve komşu arazilerin fiilen de olsa birleştirilerek, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne ulaştırılması suretiyle, ekonomik ve verimli tarımsal faaliyetin gerçekleştirilmesi olduğu anlaşılmaktadır.
Dava konusu tarafların sahip oldukları taşınmazların toplam miktarının ve bu taşınmazlara malik olan kişilerin sayısı nazara alındığında; davalının dava konusu 12846,72 m2 miktarlı 127 ada 4 parsel sayılı taşınmaz ile sınırındaki dava konusu yapılmayan 13518,08 m2 miktarlı, 127 ada 6 parsel sayılı taşınmaz olmak üzere, toplamda 26364,8 m2 miktarlı taşınmaza tek başına malik bulunduğu; davacıların ise üç kişi birlikte, 6191 m2 miktarlı 12 parsel sayılı taşınmaza malik oldukları, önalım taleplerinin kabulü halinde dava konusu tek kişinin malik olduğu 4 parsel sayılı taşınmazın da üç kişinin paylı mülkiyetine dönüşeceği ve davalının 127 ada 6 parsel sayılı taşınmazına yönelik dava açılmaması nedeniyle davalının buradaki mülkiyetinin devam edeceği anlaşıldığına göre, davacıların bu davayı açmalarında kanunun aradığı amaç gerçekleşmemiş olacaktır.
Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan sınırlandırılmalarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorum ve değerlendirmeler, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilemez. Bu durum karşısında, davacının önalım davası açmasında haklı bir gerekçesinin bulunduğundan bahsedilemeyeceğinden, davanın bu gerekçeyle reddedilmesi gerekirdi. Yerel mahkemece, davanın reddine karar verilmesi doğru ise de, davanın reddine yönelik gerekçe doğru değildir. Ancak bu husus, kararın bozulmasını ve yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, yerel mahkeme hükmünün yukarıda belirtilen gerekçeyle, hükmün gerekçesi düzeltilerek onanması görüşünde olduğumuzdan, sayın çoğunluğun hükmün belirtilen gerekçelerle bozulması yönündeki kararına katılamıyoruz.
Eşleştirme iki kanıta dayanır: kararın kendi metnindeki madde atfı ve şerh kitaplarının o kararı hangi maddenin altında bastığı. Otomatik üretilmiştir, hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ve sonraki içtihat değişikliklerini ayrıca denetleyin.
Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu
Genel
Kamu mallarının hukuki statüsü ve bu mallara uygulanan ilkeler göz önüne alındığında, aşağıdakilerden hangisi idare hukuku prensipleri açısından hatalı bir değerlendirme içermektedir?
A) Kamu malları, tahsis edildikleri kamu hizmetinin devamlılığı ilkesi gereğince, fiilen bu amaçla kullanıldıkları sürece haczedilemez.
B) Kamu malları üzerinde, tahsis amacına ve kamu hizmetinin niteliğine aykırı olmamak koşuluyla, idare tarafından özel hukuk kişileri lehine irtifak hakkı gibi sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.
C) Bir taşınmazın kamu malı hukuki statüsünü kazanması, bu niteliğin tapu siciline tescil edilmesiyle başlar ve bu tescil kurucu niteliktedir.
D) İdarenin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan farklı olarak kamu malları, kural olarak devir ve temlik edilemez, zaman aşımı yoluyla kazanılamaz.
E) Doğası gereği kamunun ortak kullanımına açık olan veya bir kamu hizmetinin görülmesine tahsis edilen mallar, bu niteliklerini fiilen kazandıkları anda kamu malı rejimine tabi olurlar.
Bu maddeyle ilgili 1 soru daha var!
Soruların tamamını çözmek, açıklamalı cevapları görmek ve Hukuksal Eğitim yapay zeka asistanı ile çalışmak için platforma katılın.