Türk Medeni Kanunu Madde 732

7. Hukuk Dairesi, 2024/1669 E., 2024/3049 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAsliye Hukuk Mahkemesi

tam metni aç

ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi, 438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası ile 4721 sayılı TMK’nın 732 nci, 733’üncü ve 734’üncü maddeleri.

7. Hukuk Dairesi 2024/1669 E. , 2024/3049 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/177 E., 2023/297 K. DAVA TARİHİ : 12.10.2009 KARAR : Kısmen kabul, kısmen ret Taraflar arasındaki irtifak hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve kâl davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda Dairemizce Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir. Mahkeme kararı bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; Genel Müdürlüklerine bağlı 154 kV, Ambarlı-Yıldıztepe I (1-2) ... 47-48 direkleri arasında davalıların maliki olduğu 2858 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davalılar tarafından tehlikeli ve irtifak haklarını ihlal eder şekilde inşaat yapıldığının tespit edildiğini, inşaatın müvekkili lehine olan irtifak hakkını tehlikeye düşürdüğünü, ayrıca can ve mal güvenliğini de tehdit ettiğini belirterek, el atmanın önlenmesini ve yapının tecavüzlü kısmının yıkılmasına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Bir kısım davalılar vekili, davaya konu edilen inşaatın 20 yıl önce tamamlandığını, söz konusu elektrik hattının da 30 yıl önce kurulduğunu, davacının bakım yapmaması sebebiyle tellerin sarktığını, ayrıca davacı lehine taşınmazda böyle bir irtifak hakkının da bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 24.11.2015 tarihli ilamı ile men’i müdahale davasının kabulüne; davalı ... aleyhine açılan davanın kabulü ile 2858 ada 12 parsel üzerinde kurulu 26 No.lu bağımsız bölüm ile ilgili yatayda (bina ön cephesinden) soldan 6,43 m², sağdan 11,25 m² arasında kalan yamuk alan, düşeyde giriş kotundan yukarı 7 metreden yukarısı (4,57 m²) kesilip atılacak bu kottan yukarıda 2. kat + teras katı + çatı katı toplam yıkılıp atılması gerekli alan 110 m² olan bu yerin tecavüzünün önlenmesine, tecavüzlü kısımların kâl'ine, kâl masrafı olan 7.253,00 TL'nin bu davalıdan alınmasına ve davacının diğer davalılar aleyhine açılan davasının ispat edilememesi nedeniyle reddine dair verilen karara karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Birinci Bozma Kararı Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 21.12.2020 tarihli ve 2017/2719 E., 2020/8667 K. sayılı ilamı ile taraf teşkilinin sağlanması gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. B. Mahkemece Birinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemece, 05.10.2021 tarihli kararı ile; davanın, davalı ... ile dahili davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... yönünden kabulüne; dava konusu 2858 ada 12 parsel üzerinde kurulu 22 numaralı binada yatay binanın tüm alanı, binanın giriş kotundan itibaren ise 7 metresi kalacak şekilde yukarısından itibaren 1,19 metrenin irtifak hakkını ihaleninden dolayı 26 numaralı binada ise yatayda (bina ön cephesinden) soldan 6,43 metre, sağdan 11,25 metre arasında kalan yamuk alan ile düşeyde giriş kotundan yukarı 7 metreden yukarısı olan 4,57 metrenin irtifak hakkına ihlalinden dolayı el atmanın önlenmesine, el atılan kısımların kaline, kâl masraflarının infaz aşamasında dikkate alınmasına, davanın, davalılar ..., ..., ..., ... ve ... yönünden reddine karar verilmiştir. C. İkinci Bozma Kararı 1. Mahkemenin 05.10.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili ve davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Dairemizin 28.11.2022 tarihli, 2022/3716 Esas, 2022/7241 Karar sayılı ilamı ile; mahkemece dava konusu 2858 ada 12 parsel sayılı taşınmazın tapu kayıt malikleri hakkında dava kabul edilmiş olmasına rağmen söz konusu taşınmazda tapu kayıt maliki olan ... hakkında hüküm tesis edilmemesi, yine dava konusu 2858 ada 12 parsel sayılı taşınmazda tapu kayıt maliki olmayan davalılar hakkında davanın reddine karar verilmiş olmasına rağmen tapu kayıt maliki olmayan davalılar ..., ... ve ... hakkında hüküm tesis edilmemesinin doğru olmadığı gerekçesiyle hükmün yeniden bozulmasına karar verilmiştir. D. Mahkemece İkinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin 08.06.2023 tarihli ve 2023/177 Esas, 2023/297 Karar sayılı kararı ile; davanın, davalı ... ile dahili davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... yönünden kabulü ile dava konusu 2858 ada 12 parsel üzerinde kurulu 22 nolu binada yatay binanın tüm alanı, binanın giriş kotundan itibaren ise 7 metresi kalacak şekilde yukarısından itibaren 1,19 metrenin irtifak hakkını ihlalinden ve 26 No.lu binada ise yatayda (bina ön cephesinden) soldan 6,43 metre, sağdan 11,25 metre arasında kalan yamuk alan ile düşeyde giriş kotundan yukarı 7 metreden yukarısı olan 4,57 metrenin irtifak hakkına ihlalinden dolayı el atmanın önlenmesine, elatılan kısımların kâl’ine, kâl masraflarının infaz aşamasında dikkate alınmasına, davalılar ..., ..., ..., ... ve ..., ..., ..., ... yönünden reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Bir kısım davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalıların haksız el atmalarının söz konusu olmadığını, dava konusu taşınmazların çok eski tarihlerde yapıldığını, davalılarca yaptırılmadığını, kasıtlı olarak arza bir tecavüzün bulunmadığını, davacının iddialarının asılsız olduğunu, bugüne kadar herhangi bir zarar ve tehlikenin meydana gelmediğini, can ve mal güvenliği tehlikesinin neden kaynaklandığı ve gerçekleşip gerçekleşmediğinin davacı tarafından ortaya konulmadığını ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, irtifak hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve kal istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi, 438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası ile 4721 sayılı TMK’nın 732 nci, 733’üncü ve 734’üncü maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı ve irtifak hakkına temyiz edenlerden ...’ın müdahale ettiğinden elatmanın önlenmesi ve yıkıma karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre; bir kısım davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Bir kısım davalılar vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

7. Hukuk Dairesi, 2023/3493 E., 2024/86 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAnkara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

tam metni aç

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2, 732, 733 ve 734 üncü maddeleri,

7. Hukuk Dairesi 2023/3493 E. , 2024/86 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/1766 E., 2023/1296 K. KARAR : Davanın kabulüne İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara Batı 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/407 E., 2021/77 K. Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.01.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, taşınmazın 4700/14591 hissesinin önceki malik ... tarafından 14.11.2017 tarihinde 500.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını ancak söz konusu satışın müvekkiline haber verilmediğini, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek; dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı 4700/14591 hissenin müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı ile dava dışı ... (davalıyı temsilen) arasında düzenlenen 08.11.2017 tarihli harici satış protokolü gözetildiğinde; davacının satıştan haberdar olduğunu, davacının dava konusu satışın gerçekleşmesinde aracı olduğunu, satıcının temsilcisi sıfatıyla hareket ettiğini, dava konusu payın satışına onay verdiği gibi, kendisinin de bir miktar payını satmayı vadettiğini, davacının sözleşme dışına çıkılmayacağı kanaati uyandırdığını, ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu, davacının ön alım hakkından feragat ettiğinin kabulü gerektiğini, davacının satıcının hissesi üzerinde hak iddia etmediğini, davacının muhasebecesine satışını teklif ettiği payı için 720.000,00 TL ödendiğini, dava konusu pay satışı için ise satıcıya ödeme yapıldığını, ayrıca davacının davalı tarafından yapılan imar işlemleri için davalıya verdiği vekaletnamenin satış için onay verdiğinin göstergesi olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının dava konusu satıştan haberinin olduğu ayrıca satışın gerçekleşmesinde bizzat aracı olarak satışa onay gösterdiği, tanık ...'in beyanına göre davacının başından sonuna kadar sürecin içinde olduğu, protokolü imzalayanlardan ... 'nun parayı elden teslim alan ...'nun davacının çalışanı olduğunu ifade ettiği, tanık ...'nın beyanına göre ise davacının satıştan ve süreçten haberinin olduğu, davalı vekilinin itirazlarının haklı ve yerinde olduğu, davacı tarafından ön alım hakkının kullanılmak istenmesinin dürüstlük ilkesi ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili istinaf dilekçesinde; olayda menfaati bulunan tanık beyanlarının dikkate alınmaması gerektiğini, protokolün başka bir işe ilişkin olduğunu, protokolde imzası bulunan ...'un davalı ile ilgisi olmadığını, Serkan'ın davacının çalışanı olmadığını, imar işlemleri için verilen vekaletnamenin esas alınmasının hatalı olduğunu, protokolün gerçersiz olduğunu, davacının satıştan ancak noter bildirimyle haberdar olabileceğini, mahkemenin gerekçesinin hatalı olduğunu, fiili taksim bulunmadığını, imza incelemesi yapılması gerektiğini beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmaza ilişkin olarak davacının katıldığı satış vaadi sözleşmesi davalının savunmaları doğrultusunda olsa da davalı kooperatifin adi yazılı satış sözleşmesine dayandığı ve resmi satışa yönelik dosya kapsamında bir iddia ve ispatının bulunmadığı, resmi şekilde düzenlenmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve satış vaadi sözleşmesinin dışında olan dava dışı paydaş ...'dan hisse satın alan davalıya karşı ön alım hakkının kullanılmasında bir usulsüzlük bulunmadığı, Kanun'un verdiği bir hakkın kullanılması nedeniyle ön alım hakkını kullanmasında davacının kötüniyetli olduğunun ileri sürülemeyeceği, davanın süresi içerisinde açıldığı, Mahkemece tapuda gösterilen satış bedeli, tapu harç ve masrafları toplamı üzerinden ön alım hakkının tanınması gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne İlk Derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; protokolü, davacının satıştan haberdar olduğunu göstermek amacıyla sunduklarını, geçerli olup olmadığının önemi bulunmadığını, ...'un protokolün içeriğini hatırlamamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, protokole göre davacının satıştan haberdar olduğunu, tarafların eylemli paylaşım yaptığını, davacının kötü niyetli olduğunu, davacının bu satışa muvafakat ettiğini, gerekçenin hatalı olduğunu, İlk Derece Mahkemesinin tespitlerinin hukuka uygun olduğunu, davacının protokol ile ön alım hakkından vazgeçtiğini, davacının satış bedelinin resmi senette düşük gösterilmesi nedeniyle bu davayı açtığını beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2, 732, 733 ve 734 üncü maddeleri, 2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 Esas, 1951/6 Karar sayılı kararı, 3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı kararı, 4.Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı kararı. 3. Değerlendirme 1. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle ön alım hakkı ve hukukî niteliğine ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır. Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal ön alım hakkı tanınmıştır. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Ön alım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup YİBHGK 1951/1 E, 1951/6 K. sayılı kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiş, YİBHGK 1949/13 E, 1951/5 K sayılı kararında ise ön alım hakkının hukukî niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukukî vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır. Yasal ön alım hakkı, 4721 sayılı Kanun'un "Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları" başlıklı ikinci ayrımında, “II. Devir hakkının kısıtlamaları 1. Yasal ön alım hakkı” alt başlıkları altında “a. Ön alım hakkı sahibi” başlıklı 732; “b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlıklı 733 ve “c. Kullanılması” başlıklı 734 üncü maddelerinde düzenlenmiştir. 2.Ön alım hakkına ilişkin genel açıklamalardan sonra uyuşmazlığa esas teşkil eden dürüstlük ilkesi hakkında açıklama yapılması gerekmektedir. 4721 sayılı Kanun'un "Dürüst davranma" başlıklı 2 inci maddesinde, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağı düzenlenmiştir. Diğer taraftan, YİBHGK 1949/17 E, 1951/1 K sayılı kararında da;“Vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötüniyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağı ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötüniyetin bu durumda mahkemece resen nazara alınabileceği” kabul edilmiştir. 3. Bu aşamada, ön alım hakkının 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesine aykırı kullanılması halinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin bazı Yargıtay içtihatlarına değinmekte yarar vardır. Yargıtay'ın yerleşen içtihatlarına göre; ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.04.1985 tarihli ve 4561 Esas, 5504 Karar sayılı ilamında, velayet altındaki çocuklarının paylarını üçüncü kişiye sattıktan sonra, velinin, bu payları aynı bedelle tekrar kendi adına satın almak istemesinin ön alım hakkının kötüye kullanılması olduğu belirtilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.03.1980 tarihli ve 978/6-1101 Esas, 1420 Karar sayılı ilamında ise, henüz kat irtifakı kurulmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş inşa edilmekte olan apartmanda, davacının kendisi gibi, belirli bir daireyi satın aldığını bildiği davalı hakkında ön alım davası açmasının ve 240.000 lira bedelle alınan yeri 35.000,00 TL lira ile ele geçirmek istemesinin iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı belirtilmiştir. 4. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı, dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazda satıcı ... tarafından 14.11.2017 tarih 45371 yevmiye numaralı satış işlemiyle davalıya satılan hissenin ön alım hakkı nedeniyle adına tescilini istemiştir. Davalı ise 08.11.2017 tarihli protokol ve Ankara 53. Noterliği 04.06.2018 tarihli ve 15603 yevmiye numaralı vekaletname gözetildiğinde davacının ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu savunmuştur. Dosya içeriği ve toplanan delillere göre; davacının 29.12.2009 tarihli ve 42956 yevmiye numaralı satış ve ipotek işlemiyle 6961/14591 pay sahibi olduğu dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazda; 31.10.2013 tarihli ve 37633 yevmiye numaralı satış ve birleştirme işlemiyle davacı adına vekaleten Serkan Kilcioğlu'nun 2930/14591 pay satın aldığı, aynı satış işlemiyle dava dışı satıcı ...'ın daya konu 4700/14591 hisseyi edindiği anlaşılmıştır. Davalının savunmasında sözü geçen 08.11.2017 tarihli "Gayrimenkul Satış Protokolü" başlıklı ... ve ... 'nun imzasını taşıyan belgede, "Alıcı:... Satıcı: ... Ankara İli Etimesgut Mahallesi Bağlıca Mahallesindeki 47135 ada 1 parselde bulunan 14.591metre kare arsanın 7.344 metre karesini 5.875,200 TL bedelle satışına anlaşmışlardır. Alıcı ... 200.000 TL kapora olarak vermiştir. 10.11.2017 tarihine kadar 2.000.000 TL daha verilecektir. Geriye kalan bakiye de 15.01.2018 tarihine kadar tamamlanacaktır. Buna karşılık satıcı 4.700 metre kare tapuyu 10.11.2017 tarihinde yine geriye kalan tapuyu 05.01.2018 tarihinde devredecektir." ibarelerine yer verilmiştir. Anılan belgeye ekli ikinci sayfada ise," Okul taahhüdü 12 derslik olarak ... tarafından yapılacaktır. Planlama İçin yatırılacak ücret 300.000 TL olarak düzeltilecektir. Kat karşılığı olarak arsa ...'na verilecektir. 09.11.2017 tarihinde 720.000 TL elden teslim aldım." ibareleri ve 31.10.2013 tarihli resmi senette davacı adına vekaleten işlem yapan ...'nun imzası yer almaktadır. Anılan protokolde alıcı sıfatıyla işlem yapan ... 'nun davalı kooperatif yönetim kurulunun 25.10.2017 tarihli ve 2017/16 Karar sayılı kararıyla dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazın %50 hissesinin adlarına alınması hususunda yetkilendirildiği görülmüştür. Yine, davalının savunmasında belirtilen Ankara 53. Noterliği 04.06.2018 tarihli ve 15603 yevmiye numaralı vekaletname ile davacının davalı kooperatif temsilcilerini dava konusu taşınmazla ilgili imar planı vb. işlemlerin yapılması hususunda vekil tayin ettiği anlaşılmıştır. Davacı ve davalı tanığı olarak dinlenen ve protokolde imzası bulunan ... ; emlak işi ile uğraştığını, protokole imza attığını, içeriğini hatırlamadığını, davalı kooperatifin kendisini vekil tayin ettiğinden haberi olmadığını beyan etmiştir. Davalı tanığı ... ise; davacının satıcı ...'ın hissesini metre karesi 800,00 TL bedelle alacağını söylediğini, davacıya satıcının ve davacının bir kısım payının davalı kooperatife satılması karşılığında imar düzenlemesinin kooperatif tarafından yaptırılması ve taşınmaz üzerinde yapılacak inşaatın davacı tarafından yaptırılmasının teklif edildiğini, davacının bu teklifi kabul ettiğini, taraflar arasında 08.11.2017 tarihli protokolün düzenlendiğini, davacının bu protokol yapılırken satıcı ... adına hareket ettiğini, davacının muhasebecisine 720.000,00 TL ödendiğini beyan etmiştir. 5. Açıklanan yasal düzenlemeler, ilkeler, yargısal kararlar ve dosya içeriği birlikte değerlendirildiğinde; 08.11.2017 tarihli protokol içeriği, 04.06.2018 tarihli vekaletneme ve tanık anlatımları ve tüm dosya kapsamına göre; davacının satış öncesi pazarlık işlemlerinde dava konusu taşınmazda davaya konu payın davalıya satışına onay verdiği, başka bir ifadeyle satıcının hissesi üzerinde hak iddia etmediği, olayların oluş şekli nazara alındığında davacının ön alım hakkının kullanmasında paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek amacı olduğunun söylenemeyeceği gibi; davacının 08.11.2017 tarihli protokolle metre karesi 800,00 TL bedelle satmayı vadettiği taşınmazı, metre karesi yaklaşık 107,00 TL bedelle 4721 sayılı Kanun'un 733 üncü maddesinde düzenlenen iki yıllık hak düşürücü sürenin son günü ön alım hakkını kullanarak almak istemesi 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesinde yer alan dürüstlük ilkesi ile bağdaşmaz ve kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye edilemez. Diğer taraftan; taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan sınırlandırmalarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek derecede ön alım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Hal böyle olunca; davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğundan hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.01.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi. KARŞI OY Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, tüm dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.

7. Hukuk Dairesi, 2023/946 E., 2024/1027 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAntalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

tam metni aç

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733, 734 üncü maddeleri,

7. Hukuk Dairesi 2023/946 E. , 2024/1027 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/1856 E., 2022/2632 K. KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Manavgat 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/223 E., 2021/118 K. Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne, davalı ... adına kayıtlı 1/4 payın iptali ile davacı adına tesciline, depo edilen ön alım bedeli olan 255.000,00 TL'nin kararın kesinleşmesi ve talep halinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; bedelde muvazaa iddiasına da dayanarak 899 ada 24 parselde ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; bedelde muvazaa ve fiili taksim savunmasında bulunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının muvazaa iddiasını ispatlayacak herhangi bir delilinin ya da tanık beyanının mevcut olmadığı, tanıkların beyanları incelendiğinde duyumlara yönelik olduğu; davalının fiili taksim savunması yönünden ise davacının ne de davalıya hisse devrinde bulunan ... 'in taşınmazda fiilen kullandığı bir alanın mevcut olmadığı gerekçeleriyle davanın kabulüne dava konusu 899 ada 24 parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 1/4 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davaya konu taşınmazın dava tarihindeki değerinin müvekkilin taşınmazı edinmiş olduğu 14.08.2017 tarihindeki değerinden 5 kat fazla olduğu ön alım bedelinin rayiç piyasa değerinden belirlenmesi gerektiğini, davacı tarafın sebepsiz zenginleştiğini, Taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafın bedelde muvazaa iddiasının ispatlanamadığı, keşif ve aldırılan bilirkişi raporları, dinlenen tanık beyanları ve tüm dosya kapsamı göz önünde tutularak taşınmazda fiili taksimin bulunmadığı, davalı taraf taşınmazı satın aldığına ilişkin davacı tarafa TMK'nın 733 üçüncü maddesine göre Noter bildirimi yapmadığından objektif değer artışı savunmasında da bulunamayacağı gibi yasanın tanıdığı iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde davacı taraf davasını açtığından, davacı tarafın TMK'nın 2 nci maddesi uyarınca kötü niyetli olduğunun da kabul edilemeyeceği gerekçeleriyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri İstinaf başvuru dilekçesindeki sebeplerle hüküm temyiz edilmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733, 734 üncü maddeleri, 3. Ön alım davasına konu olan payın bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. 4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir. 3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Dosyadaki bilgi ve belgeler kapsamı ile yapılan incelemede, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığı anlaşılmıştır. 3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.02.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.

7. Hukuk Dairesi, 2022/719 E., 2023/3125 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varİstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

tam metni aç

Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal ön alım hakkını düzenleyen 4721 sayılı Kanun'un 732 inci maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.

7. Hukuk Dairesi 2022/719 E. , 2023/3125 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi İLK DERECE MAHKEMESİ : İpsala Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi uyarınca ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.. Belli edilen günde davalı ... Tarım İşletmeleri Anonim Şirketi adına Av. ... ve Av. ... ile karşı taraftan davacılar adına Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. İşin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen 06.06.2023 Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 414 ada 1 parsel sayılı taşınmazın maliki ve tasarruf edeni olduğunu, davalı tarafından müvekkiline ait taşınmaz ile sınırdaş olan 414 ada 9 parsel sayılı taşınmazın 31.12.2015 tarihli ve 6741 yevmiye numaralı satış işlemiyle satın alındığını belirterek, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca 414 ada 9 parsel sayılı taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmaza yönelik olarak eldeki davanın açılmasının 5403 sayılı Kanun'un amacına aykırı olduğunu, taşınmazın bulunduğu yerde yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün 50 dönüm olduğunu, dava konusu taşınmazın ise 101.453,80 metrekare yüzölçümüne sahip olduğunu, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede müvekkiline ait pek çok tarım arazisinin mevcut olduğunu, ayrıca bu bölgede toplulaştırma işlemi yapıldığını ve dava konusun taşınmazın bu şekilde oluştuğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıya ait taşınmaz ile davaya konu taşınmazın ayrı ayrı tarımsal bütünlük arz ettikleri, davacının davaya konu taşınmaza yönelik ön alım hakkını kullanmasında haklı bir sebebin bulunmadığı ve dürüstlük ilkesine aykırı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; somut olayda 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesine dayalı ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteme koşullarının oluştuğunu, İlk Derece Mahkemesi gerekçesinin Kanun'un lafzına ve ruhuna aykırı olduğunu, usuli kazanılmış haklarının ihlal edildiğini beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Kanun'un aramadığı ve düzenlemediği koşullar gözetilerek, 5403 sayılı Kanun hükümleri yorumlanmak suretiyle davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmaz ile davacının taşınmazının sınırdaş olmadığını, taşınmazların sulama kanalıyla ayrıldığını, taşınmazların toplulaştırma işlemiyle oluştuğunu, dava konusu taşınmazın yüz ölçümünün kanunda belirtilen yeterli gelirli tarımsal arazi tanımına uyduğunu, Yargıtay 14 . Hukuk Dairesinin emsal nitelikteki kararların da dikkate alınarak kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın satışına yönelik olarak davacının 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım hakkını kullanıp kullanamayacağı, davaya konu taşınmazın asgari tarımsal arazi büyüklüğünü sağlaması nedeniyle davacının ön alım hakkını kullanmasının Kanun'un amacına ve dürüstlük ilkesine aykırılık teşkil edip etmediği noktalarında toplanmaktadır. 2. İlgili Hukuk 1. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun (5403 sayılı Kanun); a) "Amaç" kenar başlıklı 1 inci maddesi şöyledir: "Bu Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir. b) "Tanımlar" kenar başlıklı 3 üncü maddesinin ilgili bölümleri şöyledir: h) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü: Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünü, ı) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü: Bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini,İfade eder." 2. 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (6537 sayılı Kanun) ile değişik 5403 sayılı Kanun'un 8 inci maddesi 3 üncü fıkrasının ilgili bölümü şöyledir: "Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz..." 3. 28.10.2020 tarihinde kabul edilen ve 04.11.2020 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun'un (7255 sayılı Kanun) 20 inci maddesi ile yürürlükten kaldırılan 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrası şöyledir: ''Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.'' 4. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun); a)"Dürüst davranma" kenar başlıklı 2 inci maddesi şöyledir: "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. " b)"Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları" üst başlıklı ve "Genel olarak" kenar başlıklı 731 inci mddesi şöyledir: "Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez." C)"Ön alım hakkı sahibi" kenar başlıklı 732 inci maddesi şöyledir: "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. " d)"Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" kenar başlıklı 733 üncü maddesi şöyledir: " Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ön alım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer." e)"Kullanılması" kenar başlıklı 734 üncü maddesi ise şöyledir: "Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. 3. Değerlendirme 4721 sayılı Kanun'un 731 inci maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal ön alım hakkını düzenleyen 4721 sayılı Kanun'un 732 inci maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Kanundan kaynaklanan ön alım hakkının doğması ve kullanılması için, tapu siciline şerh edilmesi gerekli değildir. Ön alım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır. 4721 sayılı Kanun'un 733 üncü maddesi uyarınca, yapılan pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı davalı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile pay satın alan davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. 4721 sayılı Kanun'un sistemine göre, yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için pay satışı yapılan taşınmazın paylı mülkiyete tâbi olması ve pay satışının, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. Kural bu olmakla birlikte, 15/05/2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanun ile 5403 sayılı Kanun'a 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenmiştir. Bu maddeyle, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip oldukları; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanun'da yer alan ön alım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. 5403 sayılı Kanun'un, komşu parsel maliklerine tanıdığı önalım hakkının amacı, 4721 sayılı Kanun ile benzerlik gösterse de aynı olduğu söylenemez. 6537 sayılı Kanun ile getirilen kısıtlamalar, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin arttırılması amaçlanmaktadır. Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir. Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan önalım hakkına ilişkin kanun hükümlerinin yorumunda ve uygulamasında, mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi gerekir. Bu yapılırken, ön alım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin araştırılması gerekir. Satışı yapılan her tarımsal arazi hakkında, büyüklüğü ne olursa olsun, komşu tarım arazisi malikinin ön alım hakkını kullanılabileceğini kabul etmek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü haiz bir tarım arazisinin maliki tarafından istenilen kişiye, gerçek değeri üzerinden devredilmesine engel olur. Böyle bir uygulama, mülkiyetin devri konusundaki kısıtlama hükmünün mülkiyet hakkının özüne aykırı olacak şekilde genişletilmesi anlamına gelir. Kanun bir bütün olarak nazara alındığında, kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığı, belirlenen büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin komşu tarım arazileriyle birleştirilmesini hedeflediği açıktır. Davalı tarafından satın alınan ve davaya konu taşınmazın büyüklüğünün 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu hatta 5403 sayılı Kanun'un 8/A maddesinde belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün de üzerinde olduğu anlaşıldığından, bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmamaktadır. 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesinde belirtildiği gibi; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesinin davanın reddine yönelik kararı yerindedir. Bölge Adliye Mahkemesince, davacı tarafın istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne ilişkin kararı doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL'nin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 06.06.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. KARŞI OY Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 sayılı Yasa ile yapılan değişikliğe dayalı, tarımsal arazilerde satış halinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkına ilişkindir. Dava konusu Edirne ili, .... ilçesi, .... Mahallesi, 414 ada 9 parsel sayılı tarla vasfındaki taşınmaz 31.12.2015 tarihinde satışa konu olmuş, sınırdaş tarımsal arazi maliki davacı tarafından süresi içerisinde belirtilen yasanın 8/i maddesi gereğince yasal önalım hakkı dava açılarak kullanılmıştır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 sayılı Yasa ile 30.04.2014 tarihinde değişiklik yapılarak, arazinin parçalanarak bütünlüğünün bozulmasını engellemek amacıyla sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanınmıştır. Yasanın metninde ve gerekçesinde önalım hakkı ile ilgili Türk Medeni Kanunu hükümlerine atıf yapılmış, farklı bir koşul getirilmemiştir. Bu nedenle tarımsal arazinin devri halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri dava yolu ile önalım hakkını kullanabileceklerdir. Ön alım hakkını kullanan birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine tarımsal arazinin devrine karar verileceği yasanın 8/İ-2.bent son cümlesi ile belirtilmiş ise de önalım hakkını kullanan sınırdaş tarımsal arazi malikinin birden fazla olmaması halinde tarımsal bütünlük oluşturması gerektiğine dair bir koşul konulmamıştır. Sayın çoğunluğun, yasanın metninden anlaşılmayan ve sadece birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin ön alım hakkını kullanması halinde izlenecek yöntemin genişletici yorum ile ön alım hakkını kullanan arazi malikinin birden fazla olmadığı durumda da davacıya ait taşınmazın davaya konu edilen taşınmaz ile tarımsal bütünlük oluşturması gerektiği şeklinde bozma gerekçesine katılamamaktayız. Hükmün onanması gerektiği görüşündeyiz.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 732

Madde Metni

Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları

Diğer kararlar (4)

Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu

Bu maddeyle ilgili 1 soru daha var!