Türk Medeni Kanunu 733. maddesi, Hukuksal Eğitim mevzuat kütüphanesinde tam metin olarak yayımlanmıştır. Aşağıda maddenin tam metni, maddeyle eşleşen yüksek mahkeme kararları ve bu maddeden çıkmış sınav soruları yer alır. Ham metin için adresin sonuna /raw ekleyin.
Madde Metni
Madde 733- (Değişik birinci fıkra:24/12/2025-7571/35 md.) 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.[37]
c. Kullanılması
Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları
14 karar eşleşti
6. Hukuk Dairesi, 2011/3110 E., 2011/8002 K.
yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAsliye Hukuk Mahkemesi
Türk Medeni Kanunu’nun 733 / 3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
6. Hukuk Dairesi 2011/3110 E. , 2011/8002 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
KARAR TARİHİ :24.12.2010
ÜÇÜNCÜ ŞAHIS :
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık,önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin 3159 Ada 1 ve 2 No’lu parsellerin paydaşlarından olup 26.6.2009 ve 5.11.2009 tarihlerinde davalıya pay satışı yapılmış olduğunu, satış işleminin müvekkiline bildirilmemiş olup, önalım hakkını kullanmak istediğini, önalım bedelini yatırmaya hazır olduğunu belirterek, davalı adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, taşınmazlardaki intikal işlemi ile pay satışlarının aynı resmi senetle düzenlenmiş olup, davacının satışlardan haberdar olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733 / 3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 3159 Ada 1 ve 2 No’lu parsellerde bir kısım paylar 26.6.2009 ve 5.11.2009 tarihlerinde 20.000 TL ve 30.000 TL bedelle davalıya satılmış, davacı da 4.8.2010 tarihinde açtığı işbu dava ile önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 1.1.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Anılan yasanın 733 / 3 maddesinde yukarda açıklandığı üzere satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda geçerli olan kural “öğrenme” olgusu değil “bildirim” olgusudur. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil
3110/8002 -2-
noter aracılığı ile yapılacak bildirimdir. Madde metninde “bildirilir” şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin “bildirimden” başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir. Bir başka deyişle yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre satışın önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığı ile bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Bu hüküm emredici nitelikte olup Hukuk Genel Kurulu’nun 13.4.2005 gün ve 2005 / 6-230 esas 2005 / 244 karar sayılı kararı da bu doğrultudadır. Davalı söz konusu payların satın alındığına ilişkin resmi senette aynı zamanda bir kısım payların intikal işlemlerinin de yapılmış olması nedeniyle davacının da resmi senette imzasının bulunduğunu, beyan etmiş ve mahkemece de bu gerekçe ile 3 aylık süre içerisinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, yasada bildirimin noter aracılığı ile yapılacağının düzenlenmesi karşısında davacının intikal işlemi nedeniyle resmi senette imzasının bulunması Türk Medeni Kanunu’nun 733 / 3 maddesi hükmü gereğince üç aylık hak düşürücü süreyi başlatmaz. Davacıya yasanın aradığı şekilde noter aracılığı ile bir bildirim yapılmadığından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan usulüne uygun bir bildirim olmadığından satıştan itibaren iki yıl içinde 4.8.2010 tarihinde açtığı dava süresindedir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.'nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13.7.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Diğer kararlar (4)
7. Hukuk Dairesi, 2023/3493 E., 2024/86 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAnkara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
tam metni aç
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2, 732, 733 ve 734 üncü maddeleri,
7. Hukuk Dairesi 2023/3493 E. , 2024/86 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1766 E., 2023/1296 K.
KARAR : Davanın kabulüne
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara Batı 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/407 E., 2021/77 K.
Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.01.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, taşınmazın 4700/14591 hissesinin önceki malik ... tarafından 14.11.2017 tarihinde 500.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını ancak söz konusu satışın müvekkiline haber verilmediğini, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek; dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı 4700/14591 hissenin müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı ile dava dışı ... (davalıyı temsilen) arasında düzenlenen 08.11.2017 tarihli harici satış protokolü gözetildiğinde; davacının satıştan haberdar olduğunu, davacının dava konusu satışın gerçekleşmesinde aracı olduğunu, satıcının temsilcisi sıfatıyla hareket ettiğini, dava konusu payın satışına onay verdiği gibi, kendisinin de bir miktar payını satmayı vadettiğini, davacının sözleşme dışına çıkılmayacağı kanaati uyandırdığını, ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu, davacının ön alım hakkından feragat ettiğinin kabulü gerektiğini, davacının satıcının hissesi üzerinde hak iddia etmediğini, davacının muhasebecesine satışını teklif ettiği payı için 720.000,00 TL ödendiğini, dava konusu pay satışı için ise satıcıya ödeme yapıldığını, ayrıca davacının davalı tarafından yapılan imar işlemleri için davalıya verdiği vekaletnamenin satış için onay verdiğinin göstergesi olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının dava konusu satıştan haberinin olduğu ayrıca satışın gerçekleşmesinde bizzat aracı olarak satışa onay gösterdiği, tanık ...'in beyanına göre davacının başından sonuna kadar sürecin içinde olduğu, protokolü imzalayanlardan ... 'nun parayı elden teslim alan ...'nun davacının çalışanı olduğunu ifade ettiği, tanık ...'nın beyanına göre ise davacının satıştan ve süreçten haberinin olduğu, davalı vekilinin itirazlarının haklı ve yerinde olduğu, davacı tarafından ön alım hakkının kullanılmak istenmesinin dürüstlük ilkesi ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; olayda menfaati bulunan tanık beyanlarının dikkate alınmaması gerektiğini, protokolün başka bir işe ilişkin olduğunu, protokolde imzası bulunan ...'un davalı ile ilgisi olmadığını, Serkan'ın davacının çalışanı olmadığını, imar işlemleri için verilen vekaletnamenin esas alınmasının hatalı olduğunu, protokolün gerçersiz olduğunu, davacının satıştan ancak noter bildirimyle haberdar olabileceğini, mahkemenin gerekçesinin hatalı olduğunu, fiili taksim bulunmadığını, imza incelemesi yapılması gerektiğini beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmaza ilişkin olarak davacının katıldığı satış vaadi sözleşmesi davalının savunmaları doğrultusunda olsa da davalı kooperatifin adi yazılı satış sözleşmesine dayandığı ve resmi satışa yönelik dosya kapsamında bir iddia ve ispatının bulunmadığı, resmi şekilde düzenlenmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve satış vaadi sözleşmesinin dışında olan dava dışı paydaş ...'dan hisse satın alan davalıya karşı ön alım hakkının kullanılmasında bir usulsüzlük bulunmadığı, Kanun'un verdiği bir hakkın kullanılması nedeniyle ön alım hakkını kullanmasında davacının kötüniyetli olduğunun ileri sürülemeyeceği, davanın süresi içerisinde açıldığı, Mahkemece tapuda gösterilen satış bedeli, tapu harç ve masrafları toplamı üzerinden ön alım hakkının tanınması gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne İlk Derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; protokolü, davacının satıştan haberdar olduğunu göstermek amacıyla sunduklarını, geçerli olup olmadığının önemi bulunmadığını, ...'un protokolün içeriğini hatırlamamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, protokole göre davacının satıştan haberdar olduğunu, tarafların eylemli paylaşım yaptığını, davacının kötü niyetli olduğunu, davacının bu satışa muvafakat ettiğini, gerekçenin hatalı olduğunu, İlk Derece Mahkemesinin tespitlerinin hukuka uygun olduğunu, davacının protokol ile ön alım hakkından vazgeçtiğini, davacının satış bedelinin resmi senette düşük gösterilmesi nedeniyle bu davayı açtığını beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2, 732, 733 ve 734 üncü maddeleri,
2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 Esas, 1951/6 Karar sayılı kararı,
3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı kararı,
4.Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı kararı.
3. Değerlendirme
1. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle ön alım hakkı ve hukukî niteliğine ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır.
Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal ön alım hakkı tanınmıştır.
Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Ön alım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup YİBHGK 1951/1 E, 1951/6 K. sayılı kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiş, YİBHGK 1949/13 E, 1951/5 K sayılı kararında ise ön alım hakkının hukukî niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukukî vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır.
Yasal ön alım hakkı, 4721 sayılı Kanun'un "Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları" başlıklı ikinci ayrımında, “II. Devir hakkının kısıtlamaları 1. Yasal ön alım hakkı” alt başlıkları altında “a. Ön alım hakkı sahibi” başlıklı 732; “b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlıklı 733 ve “c. Kullanılması” başlıklı 734 üncü maddelerinde düzenlenmiştir.
2.Ön alım hakkına ilişkin genel açıklamalardan sonra uyuşmazlığa esas teşkil eden dürüstlük ilkesi hakkında açıklama yapılması gerekmektedir.
4721 sayılı Kanun'un "Dürüst davranma" başlıklı 2 inci maddesinde, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağı düzenlenmiştir.
Diğer taraftan, YİBHGK 1949/17 E, 1951/1 K sayılı kararında da;“Vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötüniyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağı ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötüniyetin bu durumda mahkemece resen nazara alınabileceği” kabul edilmiştir.
3. Bu aşamada, ön alım hakkının 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesine aykırı kullanılması halinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin bazı Yargıtay içtihatlarına değinmekte yarar vardır.
Yargıtay'ın yerleşen içtihatlarına göre; ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.04.1985 tarihli ve 4561 Esas, 5504 Karar sayılı ilamında, velayet altındaki çocuklarının paylarını üçüncü kişiye sattıktan sonra, velinin, bu payları aynı bedelle tekrar kendi adına satın almak istemesinin ön alım hakkının kötüye kullanılması olduğu belirtilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.03.1980 tarihli ve 978/6-1101 Esas, 1420 Karar sayılı ilamında ise, henüz kat irtifakı kurulmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş inşa edilmekte olan apartmanda, davacının kendisi gibi, belirli bir daireyi satın aldığını bildiği davalı hakkında ön alım davası açmasının ve 240.000 lira bedelle alınan yeri 35.000,00 TL lira ile ele geçirmek istemesinin iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı belirtilmiştir.
4. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı, dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazda satıcı ... tarafından 14.11.2017 tarih 45371 yevmiye numaralı satış işlemiyle davalıya satılan hissenin ön alım hakkı nedeniyle adına tescilini istemiştir. Davalı ise 08.11.2017 tarihli protokol ve Ankara 53. Noterliği 04.06.2018 tarihli ve 15603 yevmiye numaralı vekaletname gözetildiğinde davacının ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu savunmuştur.
Dosya içeriği ve toplanan delillere göre; davacının 29.12.2009 tarihli ve 42956 yevmiye numaralı satış ve ipotek işlemiyle 6961/14591 pay sahibi olduğu dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazda; 31.10.2013 tarihli ve 37633 yevmiye numaralı satış ve birleştirme işlemiyle davacı adına vekaleten Serkan Kilcioğlu'nun 2930/14591 pay satın aldığı, aynı satış işlemiyle dava dışı satıcı ...'ın daya konu 4700/14591 hisseyi edindiği anlaşılmıştır.
Davalının savunmasında sözü geçen 08.11.2017 tarihli "Gayrimenkul Satış Protokolü" başlıklı ... ve ... 'nun imzasını taşıyan belgede, "Alıcı:... Satıcı: ... Ankara İli Etimesgut Mahallesi Bağlıca Mahallesindeki 47135 ada 1 parselde bulunan 14.591metre kare arsanın 7.344 metre karesini 5.875,200 TL bedelle satışına anlaşmışlardır. Alıcı ... 200.000 TL kapora olarak vermiştir. 10.11.2017 tarihine kadar 2.000.000 TL daha verilecektir. Geriye kalan bakiye de 15.01.2018 tarihine kadar tamamlanacaktır. Buna karşılık satıcı 4.700 metre kare tapuyu 10.11.2017 tarihinde yine geriye kalan tapuyu 05.01.2018 tarihinde devredecektir." ibarelerine yer verilmiştir. Anılan belgeye ekli ikinci sayfada ise," Okul taahhüdü 12 derslik olarak ... tarafından yapılacaktır. Planlama İçin yatırılacak ücret 300.000 TL olarak düzeltilecektir. Kat karşılığı olarak arsa ...'na verilecektir. 09.11.2017 tarihinde 720.000 TL elden teslim aldım." ibareleri ve 31.10.2013 tarihli resmi senette davacı adına vekaleten işlem yapan ...'nun imzası yer almaktadır. Anılan protokolde alıcı sıfatıyla işlem yapan ... 'nun davalı kooperatif yönetim kurulunun 25.10.2017 tarihli ve 2017/16 Karar sayılı kararıyla dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazın %50 hissesinin adlarına alınması hususunda yetkilendirildiği görülmüştür.
Yine, davalının savunmasında belirtilen Ankara 53. Noterliği 04.06.2018 tarihli ve 15603 yevmiye numaralı vekaletname ile davacının davalı kooperatif temsilcilerini dava konusu taşınmazla ilgili imar planı vb. işlemlerin yapılması hususunda vekil tayin ettiği anlaşılmıştır.
Davacı ve davalı tanığı olarak dinlenen ve protokolde imzası bulunan ... ; emlak işi ile uğraştığını, protokole imza attığını, içeriğini hatırlamadığını, davalı kooperatifin kendisini vekil tayin ettiğinden haberi olmadığını beyan etmiştir. Davalı tanığı ... ise; davacının satıcı ...'ın hissesini metre karesi 800,00 TL bedelle alacağını söylediğini, davacıya satıcının ve davacının bir kısım payının davalı kooperatife satılması karşılığında imar düzenlemesinin kooperatif tarafından yaptırılması ve taşınmaz üzerinde yapılacak inşaatın davacı tarafından yaptırılmasının teklif edildiğini, davacının bu teklifi kabul ettiğini, taraflar arasında 08.11.2017 tarihli protokolün düzenlendiğini, davacının bu protokol yapılırken satıcı ... adına hareket ettiğini, davacının muhasebecisine 720.000,00 TL ödendiğini beyan etmiştir.
5. Açıklanan yasal düzenlemeler, ilkeler, yargısal kararlar ve dosya içeriği birlikte değerlendirildiğinde; 08.11.2017 tarihli protokol içeriği, 04.06.2018 tarihli vekaletneme ve tanık anlatımları ve tüm dosya kapsamına göre; davacının satış öncesi pazarlık işlemlerinde dava konusu taşınmazda davaya konu payın davalıya satışına onay verdiği, başka bir ifadeyle satıcının hissesi üzerinde hak iddia etmediği, olayların oluş şekli nazara alındığında davacının ön alım hakkının kullanmasında paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek amacı olduğunun söylenemeyeceği gibi; davacının 08.11.2017 tarihli protokolle metre karesi 800,00 TL bedelle satmayı vadettiği taşınmazı, metre karesi yaklaşık 107,00 TL bedelle 4721 sayılı Kanun'un 733 üncü maddesinde düzenlenen iki yıllık hak düşürücü sürenin son günü ön alım hakkını kullanarak almak istemesi 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesinde yer alan dürüstlük ilkesi ile bağdaşmaz ve kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye edilemez. Diğer taraftan; taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan sınırlandırmalarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek derecede ön alım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Hal böyle olunca; davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.01.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, tüm dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.
7. Hukuk Dairesi, 2023/946 E., 2024/1027 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAntalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
tam metni aç
vazaa iddiasının ispatlanamadığı, keşif ve aldırılan bilirkişi raporları, dinlenen tanık beyanları ve tüm dosya kapsamı göz önünde tutularak taşınmazda fiili taksimin bulunmadığı, davalı taraf taşınmazı satın aldığına ilişkin davacı tarafa TMK'nın 733 üçüncü maddesine göre Noter bildirimi yapmadığından objektif değer artışı savunmasında da bulunamayacağı gibi yasanın tanıdığı iki yıllık hak düşürü
7. Hukuk Dairesi 2023/946 E. , 2024/1027 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1856 E., 2022/2632 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Manavgat 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/223 E., 2021/118 K.
Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne, davalı ... adına kayıtlı 1/4 payın iptali ile davacı adına tesciline, depo edilen ön alım bedeli olan 255.000,00 TL'nin kararın kesinleşmesi ve talep halinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; bedelde muvazaa iddiasına da dayanarak 899 ada 24 parselde ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; bedelde muvazaa ve fiili taksim savunmasında bulunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının muvazaa iddiasını ispatlayacak herhangi bir delilinin ya da tanık beyanının mevcut olmadığı, tanıkların beyanları incelendiğinde duyumlara yönelik olduğu; davalının fiili taksim savunması yönünden ise davacının ne de davalıya hisse devrinde bulunan ... 'in taşınmazda fiilen kullandığı bir alanın mevcut olmadığı gerekçeleriyle davanın kabulüne dava konusu 899 ada 24 parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 1/4 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davaya konu taşınmazın dava tarihindeki değerinin müvekkilin taşınmazı edinmiş olduğu 14.08.2017 tarihindeki değerinden 5 kat fazla olduğu ön alım bedelinin rayiç piyasa değerinden belirlenmesi gerektiğini, davacı tarafın sebepsiz zenginleştiğini,
Taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafın bedelde muvazaa iddiasının ispatlanamadığı, keşif ve aldırılan bilirkişi raporları, dinlenen tanık beyanları ve tüm dosya kapsamı göz önünde tutularak taşınmazda fiili taksimin bulunmadığı, davalı taraf taşınmazı satın aldığına ilişkin davacı tarafa TMK'nın 733 üçüncü maddesine göre Noter bildirimi yapmadığından objektif değer artışı savunmasında da bulunamayacağı gibi yasanın tanıdığı iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde davacı taraf davasını açtığından, davacı tarafın TMK'nın 2 nci maddesi uyarınca kötü niyetli olduğunun da kabul edilemeyeceği gerekçeleriyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
İstinaf başvuru dilekçesindeki sebeplerle hüküm temyiz edilmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733, 734 üncü maddeleri,
3. Ön alım davasına konu olan payın bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dosyadaki bilgi ve belgeler kapsamı ile yapılan incelemede, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığı anlaşılmıştır.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.02.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.
7. Hukuk Dairesi, 2022/3568 E., 2022/6836 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAsliye Hukuk Mahkemesi
tam metni aç
Türk Medeni Kanunu'nun 733/1. maddesi "Cebri artırmayla satışlarda ön alım ...
7. Hukuk Dairesi 2022/3568 E. , 2022/6836 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 07/06/2016 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15/03/2022 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Mahkemece, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamı doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılarak verilmiş olan karar usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14/11/2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Türk Medeni Kanunu'nun 733/1. maddesi "Cebri artırmayla satışlarda ön alım ... kullanılamaz." hükmünü içermektedir. Maddenin gerekçesi "Maddenin birinci fıkrası 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin üçüncü fıkrasından alınmıştır. Bununla ön alım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa ön alım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür. (...)" şeklindedir. Yani yasa koyucu, bu maddeyi ihdas ederken, sadece İcra ve İflas Kanunu'na göre yapılan satışları kast etmemiş, pay sahibinin kendi iradesine dayanmayan satışların da, bu madde kapsamında değerlendirilmesini öngörmüştür.
2886 sayılı Yasa'nın 1/1. maddesi "Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür." 2. maddesi ise "Bu Kanun'un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması esastır." şeklindedir.
Davaya konu taşınmazdaki hisse DSİ tarafından 2886 sayılı Yasa gereğince Açık Teklif Usulü ile satılmıştır. 2886 sayılı Yasa gereğince pay sahibi DSİ'nin başka bir yöntemle taşınmazı satması mümkün değildir. Bu durumda dava konusu payın, ihtiyari satışla satıldığının kabulüne de imkan bulunmamaktadır. Kamunun paydaş olduğu bu tür satışlarda ön alım hakkının kabul edilmesi, rekabetin ortadan kalkmasına, dolayısı ile kamu zararının doğmasına yol açacaktır. Ön alım hakkının kullanılması ihtimali olan satışlara üçüncü kişilerin ilgi göstermeyeceği izahtan varestedir.
TMK'nın 733/1. maddesi ve maddenin gerekçesi dikkate alındığında, 29/11/1939 tarih, 1938/17-57 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının somut olayda uygulanması ihtimali ortadan kalkmıştır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi için bozulması gerektiği kanaati ile sayın çoğunluğun onama yönündeki görüşüne iştirak etmiyorum.
Hukuk Genel Kurulu, 2012/855 E., 2013/376 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf var
tam metni aç
TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu 2012/855 E. , 2013/376 K.
* ÖNALIM (ŞUF'A) HAKKI
* HAZİNE PAYININ İHTİYARİ AÇIK ARTTIRMA İLE SATILMASI
* AÇIK ARTTIRMAYA KATILMAYAN PAYDAŞIN ÖNALIM HAKKINI KULLANMASI
* TÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 732
* TÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 733
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Elazığ 3.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 07.06.2011 gün ve 2011/1-193 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 16.01.2012 gün ve 2011/11257 E., 2012/134 K. sayılı ilamı ile;
(…Dava, önalım hakkı nedeniyle davalıya açık teklif ihale ile satılan payın iptali ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece kötü niyetli dava açıldığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, 3541 ada 3 nolu parseldeki 27/50 payın hazine tarafından 2886 sayılı yasa uyarınca açık teklif usulü ile yapılan ihale sonucunda 29.200-TL bedelle M.. Y..’a satıldığını, 25.12.2010 tarih ve 2441 sayılı makam onayı ile ihalenin onaylandığını, tapu kaydının henüz M.. Y.. adına devredilmediğini, şufa hakkını kullanarak açık teklif usulü ile ihale sonucunda yapılan satışın iptaline kendi adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir. Davalı Hazine vekili, pay satışını 2886 sayılı yasa gereği açık teklif usulü ile yapıldığını, davacının da ihaleye davet edildiğini, ihaleden haberdar olduğunu, hazineye husumet yöneltilmesinin doğru olmadığını bildirerek, hazine yönünden husumet nedeni ile davanın reddini ve davalı M.. Y.. ise, açık arttırma ile taşınmazdaki payı satın aldığını bildirerek, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, dava konusu 3541 ada 3 nolu parseldeki 27/50 payın hazine adına kayıtlı iken, 2886 sayılı yasa gereği açık arttırma ile ihale yapılıp 29.200-TL bedelle M.. Y..’a satıldığı, davacının da bu ihaleye davet edildiği, mahkemenin tedbir kararı olması nedeni ile hisse devir işleminin henüz yapılamadığı, davacının ihaleye katılması için usulüne uygun tebligat yapıldığı, ihale ile yapılan satış sonrası davacının önalım hakkının kullanmasının TMK.nun 2.maddesinde yazılı iyi niyet kuralına uygun olmadığı, hakkın kötüye kullanılmasının himaye görmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu 3451 ada 3 parsel sayılı taşınmazın paydaşlarından M.. H.. payını, 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. maddesi gereğince ihaleye çıkarması üzerine 22.12.2010 tarihinde yapılan açık artırma sonucu 29.500.-TL bedelle davalıya satmıştır. İhale 25.12.2010 tarihinde kesinleşmiş, ancak taşınmaz üzerinde tedbir kararı bulunduğundan davalı adına henüz tescili yapılamamıştır. Bu pay satışına yönelik olarak taşınmazın paydaşlarından davacı H.. E.. 03.01.2011 tarihinde açtığı dava ile önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Yapılan pay satışı davacıya Medeni Kanun’un 733/3.maddesi gereğince noter aracılığı ile bildirilmediğinden iki yıllık hak düşürücü süre içinde açılan dava süresindedir. Yargılama sonucu mahkemece pay satışı için yapılan ihalenin davacıya bildirildiğini, Medeni Kanun’un 2.maddesine göre kötü niyetli olarak önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilerek, davanın reddine karar verilmiş ise de, isteğe bağlı ihale ile yapılan satış sonucunda satın alınan paya ilişkin davacının önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, önalım hakkı nedeniyle davalıya açık teklif ihale ile satılan payın iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin Elazığ İli Merkez Aksaray Mah., Ada:3541, Parsel: 3 deki arsa vasfındaki taşınmazın 23/50 hissedarı olduğunu, 27/50 hissenin M.. H.. adına tapuda kayıtlı iken Elazığ Valiliği Defterdarlık Milli Emlak Müdürlüğü’nün bu hisseyi 22.12.2010 tarihinde 2886 Sayılı Kanuna göre açık teklif usulü ile 29.200,00.-TL üzerinden satışa çıkardığını, davalıya 29.500,00.-TL bedelle satıldığını belirterek, önalım hakkı nedeniyle dava konusu payın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, M.. Y.. vekili, davanın reddini istemiştir.
Davalı, Hazine vekili, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, davanın taşınmazı satın alan kişiye karşı açılması gerektiğini, 4706 sayılı Kanun’un "Doğrudan Satış" başlıklı 4. maddesinin (c) bendi ve aynı kanunun 7.maddesi gereğince satışın 2886 sayılı Kanun’un 45.maddesine göre açık teklif usulüyle yapıldığını, davacının da ihaleye katılmak üzere davet edildiğini ancak davacının ihaleye katılmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, davacının da ihaleden haber olduğu halde katılmadığını, daha sonradan önalım davası açmasının iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağını belirterek davanın reddine dair verdiği karar; Özel Dairece, metni yukarıda aynen yazılı gerekçe bozulmuş; yerel mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını davacı vekili temyize getirmektedir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 2286 sayılı Kanun’un 45.maddesi gereğince satılan paya karşı önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı; burada varılacak sonuca göre davacının talebinin kabul edilip edilmeyeceği noktalarında toplanmaktadır.
İşin esasına geçilmeden önce, ihtiyari açık artırma ile davalı M.. Y..’a satılan önalım hakkına konu payın henüz davalı adına tapuda intikal görmemiş olması karşısında önalım davasının açılıp açılamayacağı hususu önsorun olarak tartışılmıştır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)nun 732. maddesinde, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” aynı Kanun’un 734.maddesinde ise, “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” Denilmiştir.
Görüldüğü üzere “Önalım hakkı”nı düzenleyen ilgili maddelerde hep ‘satış’tan bahsedilmekte, önalım hakkının payın satışı ile doğacağı vurgulanmaktadır. Öteki deyişle, önalım hakkının kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin geçerli olarak kurulması yeterli olup payın davalı adına tapuda tescilini beklemeye gerek bulunmamaktadır. Nitekim YHGK’nun 06.02.1957 gün ve 1957/6-1-6 sayılı kararında da aynı husus kabul edilmiştir. Ayrıca görülmekte olan dava nedeniyle konulan tedbir nedeniyle dava konusu pay davalı adına tescil edilememiştir. Açıklanan gerekçelerden dolayı önsorun bulunmadığı çoğunluk tarafından kabul edilmiştir.
İşin esasına gelince; önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu 3451 ada 3 parsel sayılı taşınmazın paydaşlarından M.. H.. payını, 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. maddesi gereğince ihaleye çıkarması üzerine 22.12.2010 tarihinde yapılan açık artırma sonucu 29.500.-TL bedelle davalıya satmıştır. İhale 25.12.2010 tarihinde kesinleşmiş, ancak taşınmaz üzerinde tedbir kararı bulunduğundan davalı adına henüz tescili yapılamamıştır. Bu pay satışına yönelik olarak taşınmazın paydaşlarından davacı H.. E.. 03.01.2011 tarihinde açtığı dava ile önalım hakkının tanınmasını istemiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)nun 733.maddesinde, “Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Denilmiştir. Görüldüğü üzere madde metninde sadece “cebri satışlarda” önalım hakkının kullanılamayacağı vurgulanmış, ihtiyari açık artırma suretiyle yapılan satışlar için önalım hakkının kullanılamayacağına dair ayrık bir düzenlemeye yer verilmemiştir.
Olayımızda da davaya konu payın ihtiyari açık artırma suretiyle devredildiği hususunda bir çekişme bulunmamaktadır.
Mahkemece, ihaleden haberdar olan davacının ihaleye katılmayıp daha sonradan önalım hakkını kullanması kötüniyetli olarak değerlendirilip direnme kararı verilmiştir.
26.12.1951 tarih ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, isteğe bağlı ihaleye katılıp pey süren ve sonradan ihaleden çekilen paydaşın, ihaleden sonra önalım hakkını kullanması mümkün olup bu kullanmada kötü niyet bulunduğu söylenemez.
Eldeki davada da her ne kadar davacı ihaleden haberdar olduğu halde ihaleye katılmayıp payı almamış ise de, bu hal davacıya yasa ile tanınmış önalım hakkını kullanmasına engel teşkil etmeyeceği gibi yukarıda belirtilen İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince de davacının kötüniyetli olduğunu göstermez.
Bu durumda, mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hatalı değerlendirme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla; Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacının temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen “ Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanun'un 440.maddesi uyarınca hükmün tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.03.2013 gününde ikinci görüşmede oybirliği ile karar verildi.
Eşleştirme iki kanıta dayanır: kararın kendi metnindeki madde atfı ve şerh kitaplarının o kararı hangi maddenin altında bastığı. Otomatik üretilmiştir, hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ve sonraki içtihat değişikliklerini ayrıca denetleyin.
Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu
Genel
İstanbul'da bulunan bir apartman dairesine paylı mülkiyet esasına göre malik olan kardeşler Kemal, Leyla ve Murat'tan Leyla, payını arkadaşı Nermin'e satarak tapuda devir işlemini tamamlamıştır. Bu hukuki duruma ilişkin aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?
A) Kemal ve Murat'ın rızası alınmadığı için Leyla'nın Nermin ile yaptığı satış işlemi geçersizdir ve Nermin adına yapılan tescil yolsuz tescil niteliğindedir.
B) Kemal ve Murat'ın yasal önalım hakkı doğmuştur, ancak bu hakkı ikisinden yalnızca biri kullanabilir; diğeri bu haktan feragat etmiş sayılır.
C) Leyla, payını Nermin'e kendi isteğiyle değil de bir borcundan ötürü yapılan cebrî icra satışı yoluyla devretmiş olsaydı dahi, Kemal ve Murat yasal önalım haklarını kullanabilirlerdi.
D) Yasal önalım hakkı, Kemal veya Murat'ın alıcı Nermin'e noter aracılığıyla göndereceği bir ihtarname ile kullanılmış olur.
E) Yasal önalım hakkının kullanılması, satışın bildirilmesinden itibaren üç aylık ve her halde satışın üzerinden bir yıllık hak düşürücü sürelere tabidir.
Bu maddeyle ilgili 6 soru daha var!
Soruların tamamını çözmek, açıklamalı cevapları görmek ve Hukuksal Eğitim yapay zeka asistanı ile çalışmak için platforma katılın.