Türk Borçlar Kanunu 301. maddesi, Hukuksal Eğitim mevzuat kütüphanesinde tam metin olarak yayımlanmıştır. Aşağıda maddenin tam metni, maddeyle eşleşen yüksek mahkeme kararları ve bu maddeden çıkmış sınav soruları yer alır. Ham metin için adresin sonuna /raw ekleyin.
Madde Metni
MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları
12 karar eşleşti
6. Hukuk Dairesi, 2015/6863 E., 2016/2522 K.
yüksek eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varSulh Hukuk Mahkemesi
ak kayıtlı olup, kat maliklerinden işyeri açılması için izin alınması gerektiğinin belirtildiğini, kat maliklerinden muvafakat alınamaması neticesinde işyerinin mühürlenmesine karar verildiğini, 02/12/2013 tarihli ihtarname ile kiralananın TBK'nın 301 maddesine gereğince teslim edilmesinin davalıdan talep edildiğini, müvekkilinin kira sözleşmesinin geçerli olduğu düşünülerek Eylül 2012 ile Haziran
6. Hukuk Dairesi 2015/6863 E. , 2016/2522 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Alacak
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira sözleşmesinin feshi ile ödenen kira ve aidat bedellerinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında düzenlenen 04/09/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait taşınmazın güzellik salonu olarak işletilmek üzere kiralandığını, işletme ruhsatının alınabilmesi için yapılan başvuru sonucunda, dava konusu taşınmazın mesken olarak kayıtlı olup, kat maliklerinden işyeri açılması için izin alınması gerektiğinin belirtildiğini, kat maliklerinden muvafakat alınamaması neticesinde işyerinin mühürlenmesine karar verildiğini, 02/12/2013 tarihli ihtarname ile kiralananın TBK'nın 301 maddesine gereğince teslim edilmesinin davalıdan talep edildiğini, müvekkilinin kira sözleşmesinin geçerli olduğu düşünülerek Eylül 2012 ile Haziran 2013 tarihleri arasında 10 aylık kira bedeli olarak toplam 17.500 TL kira ödemesi ve aynı dönem için 2.500 TL aidat ödemesi yaptığını, sözleşmenin feshi halinde, sözleşme başlangıçtan bu yana geçersiz olduğundan kira ve aidat ödemelerinin müvekkiline iadesi gerektiğini belirterek sözleşmenin feshi ile müvekkilinin ödediği 20.000 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 301.maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanununun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.
TBK.nun 304.maddesinde kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. TBK.nun 305.maddesine göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
Olayımıza gelince, davada dayanılan ve hükme esas alınan 04/09/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, kiralananın TBK 301. maddesine uygun teslim edilmediğini belirterek sözleşmenin başlagıcından itibaren ödediği kira ve aidat bedellerinin iadesini talep etmekte ise de kendisine tanınan seçimlik haklarından hiçbirisini kullanmamış, sözleşmeyi feshetmemiş, kira indirimi davası açmamış, kiralanan taşınmazı dava tarihinden sonra 04/02/2014 tarihinde teslim etmiştir. Bu durumda, davacı kiracının tahliye tarihine kadar kira ve aidat ödeme yükümlülüğü devam ettiğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 30/03/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Diğer kararlar (4)
3. Hukuk Dairesi, 2022/131 E., 2022/1724 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varBURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ
tam metni aç
2- 6098 sayılı TBK'nın 301. maddesine göre;
3. Hukuk Dairesi 2022/131 E. , 2022/1724 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE
MAHKEMESİ : BANDIRMA SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; yurtdışından ithal ettiği dökme çeltik emtiasının 24/09/2014 başlangıç tarihli sözleşme ile davalıya ait çelik siloya depolandığını, ancak çelik siloya depolanan çeltikte kızışmaya bağlı bozulmalar meydana geldiğini, bunun üzerine Bandırma Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/54 D. İş sayılı dosyasında mahallinde yapılan keşif neticesinde bilirkişiler tarafından depolarda yeterli havalandırmanın yapılmamasına bağlı olarak çeltik ürününün kızışma yaparak sıcaklık ve neminin yükseldiğinin ve üründe sararma (lekelenme) meydana geldiğinin, küf kokusunun oluştuğunun, ürünün değerinin piyasa fiyatından daha aşağı bir değere düştüğünün tespit edildiğini ileri sürerek; şu an için miktarı belirsiz olan zararının tespiti ile şimdilik 100.000 TL maddi tazminatın ticari faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş, yargılama sırasında dava değerini 576.307,20 TL olarak belirtmiştir.
Davalı; davacı ile 24/09/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmenin 6. maddesi gereğince kiracının malın evsafından kaynaklı sorunlar karşısında önlem almakla yükümlü olduğunu, kiralama süresinin 1 ay olmasına rağmen depolanan çeltiğin bir aydan fazla süre depoda tutulduğunu ve davacı tarafından gerekli kontrollerin yapılmadığını, davacının koruyucu önlemleri almadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; taraflar arasında geçerli kira sözleşmesinin 6. maddesine göre; kiraya verenin siloya konulan malın evsafından ve yapısından kaynaklanan bozulmalardan, böceklenmelerden ve sair hasar ve ziyandan sorumlu tutulamayacağının, kiracının malın evsafından kaynaklı sorunlar karşısında önlem almakla mükellef olduğunun, siloya konulan malın fire miktarından kiraya verenin sorumlu olmadığının, kiracının depolayacağı malı sigortalatmakla mükellef olduğunun, deprem, sel, yağmur, yangın, fırtına, kar ve benzeri tabii afetlerden dolayı silo içerisindeki mala gelecek zararlardan kiraya verenin sorumlu olmadığının kararlaştırılmış olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- 6098 sayılı TBK'nın 301. maddesine göre; kiraya veren, kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde; kiracı, TBK'nın 304. maddesi gereğince borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Aynı Kanun'un 308. maddesine göre ise kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 24/09/2014 başlangıç tarihli ve bir ay süreli (bir ay arttırım öngören) kira sözleşmesinin 1. maddesinde; kiralanan yerin çeltik depolamak amacıyla kiralandığı, 6. maddesinde ise; sevkiyatın kiracı firmanın elemanı tarafından yapılacağı, kiraya verenin siloya konulan malın evsafından ve yapısından kaynaklanan bozulmalardan, böceklenmelerden ve sair hasar ve ziyanlardan sorumlu tutulamayacağı, kiracının malın evsafından kaynaklı sorunlar karşısında önlem almakla mükellef olacağı, siloya konulan malın fire miktarından kiraya verenin sorumluluğunun olmayacağı, deprem, sel, yağmur, yangın, fırtına, kar ve benzeri tabii afetlerden dolayı silo içerisindeki mala gelecek zararlardan kiraya verenin sorumlu olmayacağı hususları düzenlenmiştir.
Dosyada yer alan bilirkişi raporlarında; depolanan üründe meydana gelen zararın kaynağına yönelik olarak yapılan tespitlere göre, depolama şartlarının uygun özellikler taşımadığı, depolamanın yapıldığı tarihler itibariyle oluşacak nemi engelleyecek şekilde havalandırma yapılmadığı, depoda iklimlendirme ünitesinin bulunmadığı, iklimlendirme ünitesinin bulunması halinde silonun fanının çalıştırılması ve gerekli havalandırmanın yapılması suretiyle sıcaklık artışının önlenebileceği ve kızışma nedeniyle bozulmaların meydana gelmeyeceği belirtilmiştir. Bahsi geçen bilirkişi raporlarına göre; depoya konulan üründe meydana gelen zararın, malın evsafından kaynaklanmadığı, depodaki yetersiz havalandırmadan ve havalandırma sistemi hatalarından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
Davalı kiraya veren; kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere, kiralanana çeltik ürününün depolanacağını bilmektedir ve TBK'nın 301. maddesi uyarınca da kiralananı saklama koşullarına uygun hâlde bulundurmakla mükelleftir. Nitekim yargılama sırasında dinlenen davalı tanıkları da depo ısılarının kendileri tarafından ölçüldüğünü, depolarda ısınma tespit edildiğinde transfer yöntemiyle siloların havalandırılmasının sağlandığını belirterek, depolardaki havalandırma işleminin kiraya veren tarafından üstlenildiğine işaret edecek şekilde beyanlarda bulunmuşlardır.
Buna göre, ilk derece mahkemesince, kiralanandaki havalandırma sistemi hatalarından ve eksikliklerinden kaynaklı, davacının uğradığı zararın tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenle 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 02/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
6. Hukuk Dairesi, 2014/7118 E., 2015/3622 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAnkara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
tam metni aç
Ltd.Şti.'nin ana giriş kapısının karşısına ruhsatsız olarak inşa edilen yapıya taşındığını, bu işletmenin de dışarıya masa koyarak faaliyette bulunduğunu, döner, çorba, satışı paket servisi yaptığını bu durumun 6098 sayılı B.K. 301,304, 307 maddelerine açıkça aykırı olduğunu, müvekkilinin seçimlik hakkını akdin feshi değil, kiranın tenzili yolunda kullanıldığını belirterek, 26.250,00 TL olarak öde
6. Hukuk Dairesi 2014/7118 E. , 2015/3622 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 09/04/2014
NUMARASI : 2012/1343-2014/533
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tenzili ve istirdat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava,kiralananda sonradan çıkan ayıp nedeniyle kira parasının tenzili ve istirdat istemine ilişkindir. Mahkemece, kira parasının 13/11/2012 tarihinden itibaren 6.562,50 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin 27/01/2012 tarihli kira sözleşmesi uyarınca, Dr. Abdurrahman Yurtaslan Onkoloji Eğitim ve Araştırma Hastanesinde yer alan "C... A...Kafeterya ve Lokanta'nın kiracısı olduğunu, üçer aylık dönemler halinde 26.250,00 TL kira ödenen taşınmazın, 06/03/2012 tarihli "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı" ile faaliyetini sürdürdüğünü, kira akdinin yapılmasının hemen sonrasında hastaneye ait Bekleme Salonunda Kantin Ruhsatı ile faaliyet gösteren işyerinde, davalının göz yumması ile önce köfte, döner, çorba satışı yapılmasının, dışarıya masa konulmasının, ardından da paket servisi verilecek şekilde ruhsat verilmesinin sağlandığını, ayrıca hastane içinde kantin ruhsatı ile çalışma gerçekleştiren A..... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti.'nin ana giriş kapısının karşısına ruhsatsız olarak inşa edilen yapıya taşındığını, bu işletmenin de dışarıya masa koyarak faaliyette bulunduğunu, döner, çorba, satışı paket servisi yaptığını bu durumun 6098 sayılı B.K. 301,304, 307 maddelerine açıkça aykırı olduğunu, müvekkilinin seçimlik hakkını akdin feshi değil, kiranın tenzili yolunda kullanıldığını belirterek, 26.250,00 TL olarak ödenen kiranın akde aykırı davranılması nedeniyle 8.750,00 TL 'ye tenziline fazladan ödenen 52.500,00 TL'nin ödeme tarihlerinden geçerli avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.Mahkemece,Davanın kısmen kabülü ile, kira sözleşmesinde davalının yakın çevrede aynı faaliyette yer işletilmemesine ilişkin taahhüdünün bulunmadığı, sözleşmenin 8. Maddesinde sözleşmeden sonra ortaya çıkan kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler hariç kira bedelinin indirilmesinin istenemeyeceği kararlaştırılmış ise de ; sözleşme sonrasında baştaki koşulların değişmiş olduğu, yakın çevrede benzer faaliyette bulunan işletmelerin olması sebebiyle davacının kar kaybının oluştuğu durumun davalıya 30/10/2012 tarihli yazı ile bildirildiği, 7/11/2012 tarihli cevabi yazı ile davalı tarafça aykırılık bulunmadığının ileri sürüldüğü BK 305 maddesi uyarınca kiralananla ilgili koşulların değişmiş olduğu gözetilerek 13/11/2012 tarihinden itibaren 6.562,50 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine, karar verilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; dava konusu taşınmazın davacı tarafından 27/01/2012 tarihli ve yer tesliminden itibaren üç yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık 105.000,00 TL bedelle kafeterya-lokanta olarak kullanılmak üzere kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı vekili dava dilekçesinde ,dava dışı A... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti. İle V... Eğitim Öğretim Turizm Kırtasiye Ltd.Şti. tarafından işletilen işyerlerinin kendi kira sözleşmelerinde belirlenen amaca aykırı olarak kullanıldığını ve bu duruma kiraya verenin müdahale etmemesinin müvekkilinin zararına neden olduğunu belirterek kira parasının tenzil edilerek belirlenmesini talep etmiştir. Dava tarihi itibarı ile geçerli olan ve TBK 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.TBK 305. maddesine göre davacı, kiralanan sonradan ayıplı olması durumunda kiraya verenden ayıpların giderilmesini ve ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını yada zararının giderilmesini isteyebilir. Aynı madeninin son fıkrasında ise önemli ayıp durumunda kira sözleşmesinin feshini isteyebileceği düzenlenmiştir. Davacı kira sözleşmesinin feshini istememiştir. Davacının dava tarihinden itibaren kiralananda sonradan meydana gelen ayıp oranında indirim istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece dava dışı A....Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti. İle V... Eğitim Öğretim Turizm Kırtasiye Ltd.Şti.lerine ait bilanço ve gelir tabloları bilirkişi aracılığıyla incelenerek dava dışı şirketlerin karında meydana gelen artışların her iki şirketin kiralanan alan dışında faaliyete başlamaları ile faaliyetlerinin kantin dışına çıkması ve paket servisine başlanmış olmasından kaynaklandığı ve A.... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti.nin 2012 yılında brüt ve net satışlarının yedi kat arttığı bunun davacının kar kaybına neden olduğu belirtilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile kira parasının tenziline karar verilmiştir.Sadece anılan şirketlerin bilanço ve gelir tablolarında inceleme yapılarak davacı kiracının kâr kaybının olduğu sonucuna ulaşmak mümkün değildir.Mahkemece dava dışı şirketlerin belirlendiği aynı usulle davacı kiracının da kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 27/01/2012 tarihinden dava tarihine kadar olan kâr değişikliği de belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile kira parasının tenziline karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda (2) No'lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13/04/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi, 2022/8000 E., 2023/674 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varBursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
tam metni aç
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren;
3. Hukuk Dairesi 2022/8000 E. , 2023/674 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1928 E., 2022/1872 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/564 E., 2021/560 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; ... Merkez Pelitözü Köyü sınırları içerisinde bulunan Gölpark olarak adlandırılan gölet ve mesire alanının, ... İl Özel İdaresine tahsisli iken davalı ... ile ... İl Özel İdaresi arasında yapılan protokol çerçevesinde davalı ... Başkanlığına devir ve tahsis edildiğini, kira sözleşmesine konu olan Yel Değirmeni ve Seyir Terası olarak Pelitözü Göleti (Gölpark) ve Mesire Alanında hizmet veren mecurun daha önceki tarihte de kiralamaya konu olduğunu, kiralananın
tahliyesinden sonra davalı ile aralarında 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde yapılan ihale sonucunda 01.03.2020 başlangıç tarihli ve 120 ay süreli kira sözleşmesi imzalandığını, bundan sonra davalının Basit Tamir ve Tadil Formu içeriğinde yer alan unsurlar dahilinde yasal izinle kira sözleşmesi amacına uygun tadil, tamir ve güçlendirme çalışmalarına başlayarak 336.300 TL'lik masraf yaptığını, ... Orman İşletme Müdürlüğünün 18.06.2020 tarihli yazısı ile kiralananın 10 gün içinde yıkılması hususunun bildirilmesi sonrasında kiralananın kaçak ve gecekondu bir yapı olarak vasıflandırılarak dava dışı ... İl Özel İdaresi tarafından yıktırıldığını, yıkım işleminde hiçbir kusurunun bulunmadığını, yapının yok olması nedeniyle davalı Belediyenin kiralananı teslim borcunu yerine getirmemesi nedeniyle yatırım maliyet gideri kadar zarara uğradığını ileri sürerek; zararına karşılık olmak üzere 336.300 TL'nin yıkım tarihi olan 29.06.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; kiralananın yapımı ve yıkımının dava dışı ... İl Özel İdaresi tarafından gerçekleştirildiğinden husumet itirazında bulunduklarını, davacı ile kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra yapının deforme olduğu gözetilerek ihale ekinde yer alan projeye göre tadilata başlanmasından sonra dava dışı İl Özel İdaresi tarafından 29.06.2020 tarihinde İmar Kanunu'na aykırı şekilde yıkıldığını, önceki yıllarda İl Özel İdaresi tarafından cafe- restoran olarak kiralanan Yel Değirmeni isimli yapının kaçak olduğunun bilinemeyeceğini, kusuru bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafından kiralanana yapılacak tadilat ve tamirat işlerine ilişkin davalıdan yazılı izin alındığı, kiralananın yıkılmasında davacı kiracının herhangi bir kusurunun olmadığı, kiraya verenin kiralananı sözleşmede kararlaştırılan şekilde kiracının kullanımına hazır şekilde bulundurmadığı gerekçesiyle; 18.04.2021 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne, 326.491,25 TL'nin 29.06.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
1.İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; kiralananın izinsiz ve kaçak olarak inşa edildiğini bilme imkanının olmadığını, sözleşmenin imzalanmasından önce kiralananın davacı tarafça görülüp incelenmesi imkanı bulunduğunu, kiralananda tadilat yapılması gerektiğini bilerek sözleşmeyi imzaladığını, kiralananın davacıya teslim edildiğini, zarardan dava dışı ... İl Özel İdaresinin sorumlu olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı Belediyenin, kira sözleşmesi uyarınca kiralananı teslim borcunu yerine getirdiği ancak kira süresi boyunca kullanıma elverişli halde bulundurma yükümlülüğünü yerine getiremediği, kiralananın yıkılarak yok olması nedeniyle sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği ve sona erdiği, bu itibarla kiracının yıkım nedeniyle uğramış olduğu menfi zararı kiraya verenden talep etmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesindeki iddialarını tekrarlayarak kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; kiralananın, kira süresi bitmeden yıkılmış olması nedeniyle uğranılan maddi zararın tazmini istemine ilişkindir.
2.İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının aynı Kanun'un 123. ve 125. maddeleri ile 306. maddesi dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Ayrıca aynı Kanun'un 309. maddesi uyarınca bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.
2.Kira sözleşmelerinde, sözleşmenin konusunu oluşturan şeyin (kiralananın) yıkılması, yok olması veya ortadan kalkması kiraya veren yönünden ifa imkansızlığı sonucunu doğurur. İfa imkansızlığının söz konusu olduğu hallerde borcun aynen yerine getirilmesi imkanı ortadan kalktığından kira ilişkisinin devam ettiğinden söz edilemez. Kiraya verenin kusurlu davranışları sonucu oluşan imkansızlık hallerinde kiracı bu yüzden uğradığı zararın tazminini isteyebilir.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
2. Temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, davalı, kiralananın kaçak olduğunu bilme ihtimali bulunmadığını savunmuş ise de kiralamanın 2886 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde yapılmış olması ve bir kamu kurumu olan davalı ... tarafından sağlanan güvenin hukuken korunması gerektiğinden bu savunmaya itibar edilemeyeceği, dolayısıyla davalı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerin kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmadığı anlaşılmıştır.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370
inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine
gönderilmesine,16.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varSulh Hukuk Mahkemesi
tam metni aç
TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına
Hukuk Genel Kurulu 2017/1289 E. , 2021/1314 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 24.08.2012 tarihli ve aylık 1.500TL kira bedelli bir yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü müvekkilinin banka hesabına yatırılacağının kararlaştırıldığını, davalının 2012 yılının (doğrusu 2013 yılı) Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödemediğini ve kendisine iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiğini, Haziran ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 10 Temmuz 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ve Temmuz ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 02 Ağustos 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise ancak kira sözleşmesinin bittiği tarihten sonra 26.08.2013 tarihinde ödediğini, davalının kiralanan taşınmazı hâlen kullandığını ileri sürerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/2. maddesi gereğince kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının ihtara konu ettiği kira bedellerinin müvekkili tarafından ödendiğini, davacının dayandığı TBK’nın 352/2. maddesinin aynı Kanun’un 315. maddesi ile birlikte değerlendirilmesinin gerektiğini, kiracının kira bedelini belirlenen vadeden sonra fakat otuz günlük mehil süresi içerisinde yatırması hâlinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, TBK’nın 352. maddesine göre verilen ihtarlar neticesinde kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermeyeceğini, davacı tarafın müvekkilinden kaynaklanan herhangi bir zararı bulunmadığı gibi dava açılmasında hukukî yararın da bulunmadığını, Konya 3. Noterliğinin 09.07.2013 tarihli ve 13454 yevmiye numaralı ihtarnamesinde açıklandığı üzere davacının, müvekkilinin Selçuklu Belediyesinden alacağı ruhsat başvurusunun olumsuz sonuçlanması için verdiği dilekçe nedeniyle müvekkiline ruhsat verilmediğini, müvekkilinin kiralananda mesleki faaliyetini yapmasının davacı tarafından engellendiğini, müvekkilinin işyerini çalıştıramadığından yapmış olduğu masraflar ile davacıya aksatmadan ödediği kiralar nedeniyle mağdur olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.12.2013 tarihli ve 2013/1166 E., 2013/1548 K. sayılı kararı ile; tarafların iddialarının ve ibraz ettikleri delillerin değerlendirildiği, bir kira dönemi içerisinde davalı tarafın iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.03.2014 tarihli ve 2014/2484 E., 2014/2629 K. sayılı kararı ile; “…Dava, iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7. maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 24.3.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kiralanan davalı tarafından S.P.A. Terapi Güzellik Şifa Merkezi olarak işyeri amaçlı kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde kira ödemelerinden herhangi bir zamanında ödenmediği takdirde o yıla ait kalan kira paralarının tamamının muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Dosya içeriğinden kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin buna göre yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.03.2015 tarihli ve 2015/134 E., 2015/306 K. sayılı kararı ile; Özel Daire, davalının tacir olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtmiş ise de, davalı tarafın dava dilekçesinin tebliğ edilmesinden itibaren yargılama aşamasında kendisinin tacir olduğu yönünde herhangi bir iddia ve savunmada bulunmadığı, kira sözleşmesindeki iki haklı ihtarın kendisi açısından geçerli olmadığı yönünde bir itirazının da bulunmadığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK) göre hukuk mahkemesinin ceza yargılamasında olduğu gibi re’sen araştırma yükümlülüğünün bulunmadığı, ayrıca davalının tacir olup olmadığını araştırmayı gerektirecek kanuni bir zorunluluğun da olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda mahkemece, davalı kiracının tacir olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği buradan varılacak sonuca göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.
13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
16. Bu aşamada “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye" davaları hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
17. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olma” kavramına yer verilmiştir.
18. Daha önce de belirtildiği gibi kira sözleşmesinde kiracının esas edimi kiralananın kullanımı karşılığında ödemeyi üstlendiği kira bedelidir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314). Ödeme günü geçmesine rağmen kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kiraya verene TBK’nın 315. maddesi uyarınca temerrüt ihtarında bulunarak verilecek sürede ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi fesih yetkisi tanınmıştır. Kiracının bu temerrüt ihtarıyla verilen sürede ödemeyi yapması hâlinde, TBK’nın 315. maddesi gereğince kiraya verenin kira sözleşmesini fesih yetkisi yoksa da kanun koyucu, TBK’nın 352/2. maddesindeki düzenleme ile kiracının kira bedelini her defasında temerrüt ihtarıyla ödemesi durumuna karşı kiraya vereni koruyarak bu “ihtar ile ödeme” nin suistimal edilmesini önlemek istemiştir. Genel itibariyle her iki düzenlemenin (TBK m. 315 ve m. 352/2) kiracının sözleşmeyle ödemeyi üstlendiği kira parasını ödememe ya da (ihtarın tebliğinden sonra olmak üzere) geç ödeme sebebine dayandığını söyleyebiliriz.
19. İhtarın kira bedelinin belirli bir ifa zamanında ödenmemesi nedeniyle gönderilmiş olmasıyla kiraya verenin haklı sayılması gerekir. İki haklı ihtarın aynı kira süresi içinde yapılması bir ön şart olarak sayılmaktadır. Aynı kira süresinden anlaşılması gereken ise, kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli olduğunda taraflarca kararlaştırılmış olan bu süre, kira sözleşmesi bir yıl ise bu ilk bir yıl ve TBK’nın 347/1. maddesi uyarınca birer yıl yenilemelerde uzayan birer yıllarda, bir yıldan daha uzun süreli kiralarda ise kiranın başlangıç tarihine göre hesaplanabilecek olan birer kira yılı veya bir kira yılını aşan sürenin anlaşılması gerekir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1304-1305).
20. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306).
21. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 24.08.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü davacı kiraya verenin banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılmıştır. Davalının 2013 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödememesi üzerine, davacı tarafından Haziran ayına ait kira bedeli için 10.07.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ihtarname, Temmuz ayına ait kira bedeli için ise 02.08.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilmiştir. Davalının, Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise 26.08.2013 tarihinde ödediği anlaşılmaktadır. Bu durumda kiracının, kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan sürede ödemediği, kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesine sebebiyet verdiği ve keşide edilen ihtarların yukarıda belirtilen şartları taşıdığı sonucuna varılmış olup, mahkemece iki haklı ihtar nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir.
22. Ne var ki, Özel Dairece bozma nedenine göre davanın esasına yönelik diğer temyiz itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme uygun olup davalı vekilinin sair yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Eşleştirme iki kanıta dayanır: kararın kendi metnindeki madde atfı ve şerh kitaplarının o kararı hangi maddenin altında bastığı. Otomatik üretilmiştir, hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ve sonraki içtihat değişikliklerini ayrıca denetleyin.
Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu
Borçlar Hukuku Özel Hükümler
Tacir (A), bir iş merkezinde ofis olarak kullanmak üzere (K)'dan bir taşınmaz kiralamıştır. 10 yıl süreli kira sözleşmesinin "Giderler" başlıklı maddesinde, "Kiracı, kiralananın ısıtma, soğutma, aydınlatma ve su gibi kullanımından doğan tüm işletim giderlerini ve ortak alan gider payını ödemeyi kabul ve taahhüt eder." hükmü bulunmaktadır. Sözleşmede başkaca bir düzenleme olmamasına rağmen, kiraya veren (K), binanın Emlak Vergisi ile Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) priminin kiralanana isabet eden kısmını, bunların "kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması için katlanılması gereken zorunlu masraflar" olduğu gerekçesiyle (A)'dan talep etmiştir. (A) ise bu talebi reddetmiştir. Bu uyuşmazlıkla ilgili 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri ve Yargıtay'ın yerleşik uygulaması dikkate alındığında aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?
A) Kiracı (A), tacir olması sebebiyle basiretli davranma yükümlülüğü altındadır ve bu nedenle ticari faaliyetini sürdürdüğü taşınmazın tüm vergi ve sigorta gibi kamusal yükümlülüklerini üstlenmek zorundadır.
B) Kiraya veren (K), kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların vekâletsiz iş görme hükümlerine göre istenebileceği ilkesinden hareketle, taşınmazın değerini koruyan bu gibi zorunlu ödemeleri de kiracıdan talep etme hakkına sahiptir.
C) Emlak Vergisi ve DASK primi gibi giderler, mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgili olup, kiralananın kullanımıyla doğan yan gider niteliği taşımazlar; bu nedenle sözleşmede aksine açık ve özel bir hüküm bulunmadıkça kiraya verenin sorumluluğundadır.
D) Sözleşmede "işletim giderleri" ifadesinin kullanılmış olması, kiralananın ticari bir işletme olarak faaliyetini sürdürebilmesi için gerekli olan tüm mali yükümlülükleri kapsar; bu sebeple (K)'nın talebi sözleşmeye uygun ve hukuken geçerlidir.
E) Kiracı (A), talep edilen giderleri ödemeyi reddederse, kiralananın kullanıma elverişli tutulmasından kaynaklanan zenginleşmesi nedeniyle, kiraya veren (K) sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak bu bedellerin tahsilini dava edebilir.