Türk Borçlar Kanunu Madde 305

Madde Metni

MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih

Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları

4 karar eşleşti

3. Hukuk Dairesi, 2023/2940 E., 2024/3368 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAnkara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299, 305, 306 ve 308 inci maddeleri.

3. Hukuk Dairesi 2023/2940 E. , 2024/3368 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi EK KARAR TARİHİ : 03.05.2023 SAYISI : 2021/3041 E., 2023/728 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/118 E., 2021/1309 K. Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak, istirdat ve menfi tespit davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen 2016/716 E. sayılı davanın kabulüne, birleşen 2015/257 E. ve 2017/63 E. sayılı davaların reddine karar verilmiştir. Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden asıl davanın ve birleşen 2015/257 E., birleşen 2016/716 E. sayılı davaların reddine, birleşen 2017/63 E. sayılı davasının kısmen kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı/birleşen davada davalı kiracı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; Birleşen 2015/257 E. sayılı davada; reddedilen ve temyize konu edilen toplam miktarın 103.575,37 TL, 2016/716 E. sayılı davada; reddedilen ve temyize konu edilen toplam miktarın 47.800,00 TL, 2017/63 E. sayılı davada; davacı kiraya veren tarafından kısmi dava açıldığı, toplam 2.000,00 TL yönünden kabul kararı verilmiş ise de karar gerekçesinde davalı kiracının sorumluluğunun 6.962,00 TL yıkım masrafı ile 2015 yılı Mart, Nisan, Mayıs kira bedelleri toplamı 45.000,00 TL olduğunun belirlendiği, Birleşen davalarda, hüküm altına alınan ve temyize konu edilen toplam alacak miktarının Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesi uyarınca kesinlik sınırı olarak belirlenen 238.730,00 TL'nin altında kaldığı anlaşılmakla, davacı kiracı vekilinin bu davalara yönelik temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı/birleşen davada davalı kiracı vekilinin, asıl davaya yönelik gerekli şartlar taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, 08.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı/birleşen davada davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, Yargıtay Kanunu'nun 24/1 ve Yargıtay İç Yönetmeliği'nin 21/3 maddeleri uyarınca görüşmenin 30.10.2014 günü saat 14.00’e bırakılması uygun görüldü. Belirli gün ve saatte dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili asıl davada; taraflar arasında düzenlenen 01.09.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca; spor salonu, kapalı basketbol salonu, açık ve kapalı havuz, kreş, cafe, restauran, bar, kuaför, spa ve güzellik merkezi, sanat ve kültür merkezi, market ve kiralanabilir dükkanların, inşaatı yarım olanların davacı tarafından tamamlanması, hiç yapılmamış olanların ise davacı tarafından inşa edilerek kullanıma açılması ve belirlenen kira bedelinin davalıya ödenmesinin kararlaştırıldığını, protokolün (16) maddesi uyarınca yapı ile ilgili ruhsatların alınmasının davalının yükümlülüğünde olduğunu, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra müvekkilinin yapının inşasına başladığını, inşa edilen yapıların tamamının davalının talimatları doğrultusunda gösterdiği yerlerde yapıldığını ancak davalının yapı ruhsatlarını almadığını, davalıdan ruhsatların tamamlanması istenildiğinde, belediyenin söz konusu yapıya projeye aykırılık sebebiyle ruhsat vermediğini öğrendiğini, davalının yapı ruhsatlarını almaması nedeniyle müvekkilinin işletmeyi faaliyete geçiremediğini, Yenimahalle Belediye Başkanlığının 28.11.2013 tarihli yazısı ile davalı firmaya idari para cezası kesildiğini ve yıkım kararı verildiğini, ayrıca spor salonunun mühürlendiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, müvekkilinin uğradığı zararın tespiti ile şimdilik; yapı inşa bedeli olarak 35.000,00 TL, sözleşmede kararlaştırılan cafe/restaurant ve dükkan kira gelirleri bakımından 5.000,00 TL, yapılan reklam giderleri için 5.000,00 TL, iptal edilen üyelik işlemleri için 5.000,00 TL olmak üzere toplam 50.000,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 23.02.2017 tarihli ıslah dilekçesi ile yapı inşa bedeli talebini 1.276.385,85 TL'ye artırmıştır. II. CEVAP Davalı vekili; taraflar arasındaki 01.09.2013 tarihli kira sözleşmesine göre kiralanan yerde yapılacak tüm masrafların kiracının sorumluluğunda olduğunu, davacının yaptığı imalatların imara aykırı olup haklarında yıkım kararı verildiği kiralanan taşınmazların iskan izinlerinin 26.07.2013 tarihinde müvekkili şirket tarafından alındığını, müvekkilinin kira sözleşmesine göre iskan izni alma edimini kira başlangıç tarihi olan 01.09.2013 tarihinden önce yerine getirdiğini, davacının işyeri açma ve çalışma ruhsatı almadan faaliyetlerine başladığı için iş yerlerinin mühürlenerek kapatıldığını, davacının müvekilinin talimatlarıyla imalatların yapıldığı iddiasının gerçek dışı olduğunu, davacının kendi işletmesinin ihtiyaçlarına göre hangi imalatları yapacağını basiretli tacir olarak bileceğini, müvekkili şirketin bu hususlarda hiçbir talebinin olmadığını, imalatların yıkım kararı karşısında mali değeri olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin başlangıcında kiraya veren tarafından kiracının kullanım amacı için yapacağı kabul edilen değişiklik ve yapıların projesine aykırı olduğunun bilindiği, yapı ruhsatlarının işletmenin açılacağı kabul edilen Eylül 2013 sonuna kadar alınacağının taahhüt edildiği, davacı kiracı tarafından işletme ve çalışma ruhsatı alınmadan Eylül ve Ekim 2013 aylarında üyelik yapılarak işletmenin faaliyete geçirildiğinin tespiti üzerine işletmenin mühürlenerek ve faaliyetten men edildiği, kiralananda faaliyetine devam edememesinin kiraya veren tarafından alınacağı kabul edilen yapı ruhsatının alınamamış olmasından kaynaklandığı, davacı kiracının kiralama amacına uygun olarak mecurda yapmış olduğu ve alıp götüremeyeceği tadilat ve değişikliklere ilişkin harcama tutarlarını zarar kapsamında talep edebileceği, mahrum kalınan kâr ve reklam giderleri yönündeki taleplerin yerinde olmadığı gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulüne, yapı inşaat bedeli 35.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren, geri kalan 1.266.834,76 TL'nin ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacı tarafından talep edilen mahrum kalınan kar ve reklam giderleri yönündeki taleplerin reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen asıl davaya ilişkin kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri 1.Davacı vekili; dava dilekçesinde açıkça avans faizi talep edildiğini, davanın taraflarının tacir olduklarını, Mahkemece yasal faize hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, faiz türünün avans olarak düzeltilmesini talep etmiştir. 2. Davalı vekili; davacının taşınmazda yaptığı tamirat ve tadilatlar için müvekkilinin onayını almadan, ruhsatsız şekilde Eylül 2013 tarihinde işyerini faaliyete geçirdiğini ve yıkım tarihine kadar taşınmazı tahliye etmeden kira ilişkisini sürdürdüğünü, davacı şirketin kiralananda yapmış olduğu tüm tadilatları kira sözleşmesinde açık hüküm bulunmasına karşın müvekkili şirketten onay almadan yaptığını, müvekkili şirketin davacının işbu imara aykırı yapımları nedeni ile para cezası ile karşı karşıya kaldığında durumdan haberdar olduğunu ve ihtarname keşide ederek derhal durumu düzeltmesi gerektiğini bildirdiğini, davacının işletme ruhsatı alamamasının ve diğer uğradığını iddia ettiği zararların müsebbibinin kendisi olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmede kiracının kararlaştırılan hükümlere bağlı kalmak ve de kiralayanın onayını almak kaydıyla, kiralanan alanlarda her türlü değişikliği yapabileceğinin kabul edildiği yapılan imalatlar için kiraya veren davalıdan alınan izin bulunmadığı, davacı kiracının taşınmazda yapı ruhsatı ve eklerine aykırı tadilat ve imalat yaparak kendi kusuru ile işletmesini faaliyete geçiremediği, yıkım ve uğradığını belirttiği zararlar yönünden davacının kusuru bulunmadığı gerekçesiyle; asıl ve birleşen 2015/257 E. sayılı davalar yönünden davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, birleşen diğer davalar yönünden davalının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl davanın reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı kiracı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı kiracı vekili; kiraya verenin, kiralanan yerlerin ruhsatsız olduğunu bile bile kiraladığının açık olduğunu, davalı tarafından yapı ruhsatı alınamadığından işletme ruhsatı alınamadığını, bu durumun davalının kusurundan kaynaklandığını, müvekkili tarafından davalının projesine ve kira sözleşmesine göre tadilat ve tamiratlar yapıldığını, proje dışı işler yapılmadığını, sözleşme dikkate alındığında kiraya veren tarafından onay alınmadan yapıldığı iddia edilen yapıların projeye aykırı olduğu bilinmesine rağmen yapı ruhsatının Eylül 2013 tarihine kadar alınacağının taahhüt edildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olması nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299, 305, 306 ve 308 inci maddeleri. 3. Değerlendirme Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen kanun maddesinin doğru şekilde uygulandığı, tacir olan davacı kiracı tarafından yapılan imalatların, imara aykırı olması sebebiyle yıkımına karar verildiği, ruhsata aykırı imalatlar yapan davacının kusurlu olduğu gibi davalının kiralananın ayıplı hale gelmesinde kusurunun olmadığı anlaşılmakla; davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Davacının, birleşen 2015/257 E., 2016/716 E. ve 2017/63 E. sayılı davalara ilişkin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE, 2. Asıl dava yönünden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 30.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Diğer kararlar (3)

3. Hukuk Dairesi, 2021/3665 E., 2021/9580 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varİSTANBUL 8. SULH HUKUK MAHKEMESİ

tam metni aç

Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi aynı Kanunun 307.

3. Hukuk Dairesi 2021/3665 E. , 2021/9580 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İSTANBUL 8. SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen istirdat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile yeniden esas hakkında davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacılar; davalı ile imzalattıkları, 05/07/2006 başlangıç tarihli ve 17 yıl süreli gayrimenkul kiralama ve akaryakıt satış istasyonu inşaat sözleşmesi gereğince; ... İlçesi, ... Mevkiinde bulunan 791 ada 10 parsel sayılı arsa vasfındaki taşınmazın 17 yıl süreyle kiralanarak üzerinde akaryakıt istasyonu inşaatı yapılacağının, kiralanan gayrimenkulün üzerinde akaryakıt istasyonu yapılabilmesi için yan parsel olan 17 parselin satın alınarak her iki parselin tevhit edilmesi gerektiğini, satın alma ve tevhid işleminin, gerçekleştirilmesi için vekalet vermenin davalı kiraya veren tarafından gerçekleştirileceğinin kararlaştırıldığını kiraya veren davalının sözleşme tarihinden sonra üzerine düşen hiçbir yükümlülüğü yerine getirmediğini, kira sözleşmesinin kiraya verene yüklediği asli edim olan kiralanan gayrimenkulü davacılara teslim etme yükümünü yerine getirmediğini, kira ilişkileri devam ederken davalının 01/07/2007 tarihinde dava dışı ... ... Peyzaj Bakım Organizasyon Tic Ltd Şti isimli şirkete söz konusu yeri oğlu Ahmet Aydın üzerinden kiraya verdiğini, bu arada da haklarında kira alacağı için icra takipleri başlattığını, söz konusu takiplere itiraz ettikleri gibi, İstanbul 19.Asliye Ticaret Mahkemesinde 2011/81 E.sayılı dosya ile menfi tespit davası açtıklarını, takip edilmediğinden bahisle davanın açılmamış sayılmasına karar verildiğini, davalının, kiralanmış olan arsa ve üzerindeki binayı defalarca ikaz edilmesine rağmen sözleşmenin imzalandığı tarih olan 05/07/2006 tarihi itibariyle boşaltarak teslim etmediğini, sözleşme gereği satın alması gereken yan parsel ile ilgili işlemleri yapmadığını ileri sürerek, borçlu olmamalarına rağmen icra tehdidi altında ödemek zorunda kaldıkları 118.102,00TL'nin son kısmının icra veznesine yatırıldığı tarihten itibaren ticari faizi ile davalıdan tahsilini talep etmişlerdir. Davalı; derdestlik itirazlarının olduğunu, davacılar tarafından açılmış İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/81 esas sayılı menfi tespit ve istirdat davasının mevcut olduğunu, bu dava dosyası ile birleştirilen İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/276 Esas sayılı, dava değeri 63.602 TL olan istirdat davasının da bulunduğunu, açılmamış sayılmasına ilişkin kararın temyiz aşamasında olduğunu, mahkemenin görevli olmadığını, davacıların talep ettiği 118.102 TL'nin açıklamasını yapmadıkları, davacıların bu davadaki talepleri ile diğer davalardaki talepleri arasında bir uyuşmazlık ve çelişki olduğunu, davacıların aleyhine yürütülen icra takiplerine itiraz ettiklerini ancak bu itirazların kaldırılması yönünde kararlar verildiğini, davacılar ile imzaladığı sözleşmenin tarihinin 05/07/2006 olduğunu, sözleşmenin tüm hükümleriyle iptal edildiğini, sözleşmenin 4.6 maddesine göre davacının 20 ay içinde inşaat ruhsatı alamazsa sözleşme tüm maddeleriyle şartsız olarak iptal edilmiş sayılacağını, bu konuda davacılara ihtarname keşide edildiğini ve 05/03/2008 tarihinde tebliğ edilmiş olmasına rağmen yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacılar ile arasındaki akdin kendiliğinden sona erdiğini savunarak davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesince; davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar vekilince istinaf edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince; davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulüne, davacıların davalıya İstanbul 12. İcra Müdürlüğünün 2007/16184 sayılı, İstanbul 5. İcra Müdürlüğünün (2007/18904 eski) 2009/6199 sayılı, İstanbul 3. İcra Müdürlüğünün 2008/19579 sayılı takipleri nedeniyle toplam 112.905 TL borlu olmadığının tespitine, bu icra takip dosyalarına ödedikleri toplam 112.905 TL'nin 06/08/2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6098 Sayılı TBK'nın 301. maddesine göre; kiraya veren kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi aynı Kanunun 307. maddesi gereğince kira bedelinin indirilmesini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı veya eksikliği, TBK'nın 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 05/07/2006 başlangıç tarihli ve 17 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 2.1. maddesinde; işbu sözleşmenin konusunun satın alınacak İstanbul İli ... İlçesi ... mevkiinde kain 791 ada, 17 parsel sayılı arsa ile İstanbul İli ... İlçesi ... mevkiinde kain tapuda 791 ada, 10 parselde kiralayan adına kayıtlı arsaları birleştirecek olan mal sahibi ...'ın arsaları kiracıya kiraya vermesi ve bu tevhid edilen arsa üzerine kiracı tarafından statü ve teknik şartnamelere uygun akaryakıt istasyonu inşaatının yapılarak çalışma ruhsatı alınıp işletmeye açılmasını kapsadığı, satın alınacak 17 parseldeki arsayı, kiraya veren ...'ın alacağı, bu işle ilgili satın alma ve tapunun intikaline dair vekaletnamenin ... A.Ş. veya gösterdiği kişi adına verileceği, 4.1 maddesinde; kiracının sözleşme konusu gayrimenkulde tüm masraf ve giderleri kendisine ait olmak üzere standartlara uygun bir akaryakıt satış istasyonu inşa edeceği, kiracının akaryakıt istasyonu inşası için gerekli ön çalışmaları yaparak ilgili yerlerden gerekli plân değişikliklerini yaptırarak, gerekli tüm ruhsatları alacağı, akaryakıt ve servis istasyonu için müracaatları yapacağı, bu işlemlerin icrası için gerekli olacak her türlü vekâletnamenin işbu sözleşmenin imzalanmasından sonra kiraya veren tarafından kiracıya verileceği; 4.5 maddesinde; kiracının, inşaat ruhsatını sözleşmenin imzalanmasından itibaren azami yirmi ay içinde alacağı, bu sürenin kesin olup, mücbir sebepler de dahil olmak üzere ek süre talep edilemeyeceği, plân değişiklikleri, ruhsat alınması gibi işlemlerde meydana gelebilecek değişikliklerin, gecikmelerin, akaryakıt ve servis istasyonunun müracaatıyla ilgili teknik ve bürokrasiden kaynaklanan gecikmelerin kiracının sorumluluğunda olup, bu işlemlerin gecikmesi, gerekli değişikliklerin yapılmaması veya ruhsatların alınmaması durumunda kiracının, kiraya verenden hiçbir talepte bulunamayacağı ve kira bedelinden indirim talep edemeyeceği; 5.1 maddesinde; işbu sözleşmedeki 17 yıllık kiralama akdinin 15 ayının kirasız olup, 189 ayı için kira bedeli ödeneceği, kira ödemelerinin 01/10/2007 tarihinde başlayacağı, arsanın tevhid edilmemesi halinde, kiracının kira bedelinden indirim talep edemeyeceği, 5.3 maddesinde; kiracının bu sözleşmeyi Opet'e devredebileceği, bu çerçevede Opet, kira sözleşmesi ile yetinmeyip intifa hakkını istediğinden, kiracının isteği ile kiralayan tarafından Opet'e 100.000YTL bedel karşılığında intifa hakkı verileceği, 7.1 maddesinde; kiracının fesih tarihine kadar arsaya ait aylık kiraları ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi karşılıklı anlaşma veya bir mahkeme kararı ile feshedilmediği sürece tüm hükümleri ile geçerli olup tarafları bağlar. Ayakta olan sözleşme gereğince kiracı, kiralanın kiralama amacına uygun kullanılamadığından bahisle kira bedelini ödemekten kaçınamaz. Taraflar arasında 05/07/2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğu, yapılan kira sözleşmesi gereğince kiraya veren tarafından bahse konu vekaletnamenin verildiği gibi yine sözleşmede kararlaştırılan intifa hakkı tesisisinin de sağlandığı, öte yandan, davalı kiraya verenin oğlu tarafından dava dışı üçüncü şahısla kira sözleşmesi düzenlendiği yönündeki iddianın, dava konusu taşınmazda oluştuğu iddia edilen ayıbın giderilmesine ilişkin davacı kiracılar tarafından davalı kiraya verene herhangi bir ihtar gönderilmediği, bu nedenle iddianın bu davada ileri sürülemeyeceği de nazara alındığında, kira sözleşmesinin; işbu istirdat davasına dayanak icra takiplerine konu kira bedellerinin ilişkin olduğu dönem itibariyle, ayakta olup taraflar arasında geçerli bulunduğu, bu itibarla ilk derece mahkemesinin davanın reddine ilişkin kararının isabetli olduğu anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, bölge adliye mahkemesince; davacıların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve gerekçeyle ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK'nın 371 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, HMK'nın 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 05/10/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi

6. Hukuk Dairesi, 2015/6863 E., 2016/2522 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varSulh Hukuk Mahkemesi

tam metni aç

TBK.nun 305.maddesine göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

6. Hukuk Dairesi 2015/6863 E. , 2016/2522 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Alacak Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira sözleşmesinin feshi ile ödenen kira ve aidat bedellerinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında düzenlenen 04/09/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait taşınmazın güzellik salonu olarak işletilmek üzere kiralandığını, işletme ruhsatının alınabilmesi için yapılan başvuru sonucunda, dava konusu taşınmazın mesken olarak kayıtlı olup, kat maliklerinden işyeri açılması için izin alınması gerektiğinin belirtildiğini, kat maliklerinden muvafakat alınamaması neticesinde işyerinin mühürlenmesine karar verildiğini, 02/12/2013 tarihli ihtarname ile kiralananın TBK'nın 301 maddesine gereğince teslim edilmesinin davalıdan talep edildiğini, müvekkilinin kira sözleşmesinin geçerli olduğu düşünülerek Eylül 2012 ile Haziran 2013 tarihleri arasında 10 aylık kira bedeli olarak toplam 17.500 TL kira ödemesi ve aynı dönem için 2.500 TL aidat ödemesi yaptığını, sözleşmenin feshi halinde, sözleşme başlangıçtan bu yana geçersiz olduğundan kira ve aidat ödemelerinin müvekkiline iadesi gerektiğini belirterek sözleşmenin feshi ile müvekkilinin ödediği 20.000 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 301.maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanununun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. TBK.nun 304.maddesinde kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. TBK.nun 305.maddesine göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Olayımıza gelince, davada dayanılan ve hükme esas alınan 04/09/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, kiralananın TBK 301. maddesine uygun teslim edilmediğini belirterek sözleşmenin başlagıcından itibaren ödediği kira ve aidat bedellerinin iadesini talep etmekte ise de kendisine tanınan seçimlik haklarından hiçbirisini kullanmamış, sözleşmeyi feshetmemiş, kira indirimi davası açmamış, kiralanan taşınmazı dava tarihinden sonra 04/02/2014 tarihinde teslim etmiştir. Bu durumda, davacı kiracının tahliye tarihine kadar kira ve aidat ödeme yükümlülüğü devam ettiğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 30/03/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

6. Hukuk Dairesi, 2014/7118 E., 2015/3622 K.

orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAnkara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

tam metni aç

maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.TBK 305. maddesine göre davacı, kiralanan sonradan ayıplı olması durumunda kiraya verenden ayıpların giderilmesini ve ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını yada zararının giderilmesini isteyebilir.

6. Hukuk Dairesi 2014/7118 E. , 2015/3622 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 09/04/2014 NUMARASI : 2012/1343-2014/533 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tenzili ve istirdat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava,kiralananda sonradan çıkan ayıp nedeniyle kira parasının tenzili ve istirdat istemine ilişkindir. Mahkemece, kira parasının 13/11/2012 tarihinden itibaren 6.562,50 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin 27/01/2012 tarihli kira sözleşmesi uyarınca, Dr. Abdurrahman Yurtaslan Onkoloji Eğitim ve Araştırma Hastanesinde yer alan "C... A...Kafeterya ve Lokanta'nın kiracısı olduğunu, üçer aylık dönemler halinde 26.250,00 TL kira ödenen taşınmazın, 06/03/2012 tarihli "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı" ile faaliyetini sürdürdüğünü, kira akdinin yapılmasının hemen sonrasında hastaneye ait Bekleme Salonunda Kantin Ruhsatı ile faaliyet gösteren işyerinde, davalının göz yumması ile önce köfte, döner, çorba satışı yapılmasının, dışarıya masa konulmasının, ardından da paket servisi verilecek şekilde ruhsat verilmesinin sağlandığını, ayrıca hastane içinde kantin ruhsatı ile çalışma gerçekleştiren A..... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti.'nin ana giriş kapısının karşısına ruhsatsız olarak inşa edilen yapıya taşındığını, bu işletmenin de dışarıya masa koyarak faaliyette bulunduğunu, döner, çorba, satışı paket servisi yaptığını bu durumun 6098 sayılı B.K. 301,304, 307 maddelerine açıkça aykırı olduğunu, müvekkilinin seçimlik hakkını akdin feshi değil, kiranın tenzili yolunda kullanıldığını belirterek, 26.250,00 TL olarak ödenen kiranın akde aykırı davranılması nedeniyle 8.750,00 TL 'ye tenziline fazladan ödenen 52.500,00 TL'nin ödeme tarihlerinden geçerli avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.Mahkemece,Davanın kısmen kabülü ile, kira sözleşmesinde davalının yakın çevrede aynı faaliyette yer işletilmemesine ilişkin taahhüdünün bulunmadığı, sözleşmenin 8. Maddesinde sözleşmeden sonra ortaya çıkan kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler hariç kira bedelinin indirilmesinin istenemeyeceği kararlaştırılmış ise de ; sözleşme sonrasında baştaki koşulların değişmiş olduğu, yakın çevrede benzer faaliyette bulunan işletmelerin olması sebebiyle davacının kar kaybının oluştuğu durumun davalıya 30/10/2012 tarihli yazı ile bildirildiği, 7/11/2012 tarihli cevabi yazı ile davalı tarafça aykırılık bulunmadığının ileri sürüldüğü BK 305 maddesi uyarınca kiralananla ilgili koşulların değişmiş olduğu gözetilerek 13/11/2012 tarihinden itibaren 6.562,50 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine, karar verilmiştir. 1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; dava konusu taşınmazın davacı tarafından 27/01/2012 tarihli ve yer tesliminden itibaren üç yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık 105.000,00 TL bedelle kafeterya-lokanta olarak kullanılmak üzere kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı vekili dava dilekçesinde ,dava dışı A... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti. İle V... Eğitim Öğretim Turizm Kırtasiye Ltd.Şti. tarafından işletilen işyerlerinin kendi kira sözleşmelerinde belirlenen amaca aykırı olarak kullanıldığını ve bu duruma kiraya verenin müdahale etmemesinin müvekkilinin zararına neden olduğunu belirterek kira parasının tenzil edilerek belirlenmesini talep etmiştir. Dava tarihi itibarı ile geçerli olan ve TBK 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.TBK 305. maddesine göre davacı, kiralanan sonradan ayıplı olması durumunda kiraya verenden ayıpların giderilmesini ve ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını yada zararının giderilmesini isteyebilir. Aynı madeninin son fıkrasında ise önemli ayıp durumunda kira sözleşmesinin feshini isteyebileceği düzenlenmiştir. Davacı kira sözleşmesinin feshini istememiştir. Davacının dava tarihinden itibaren kiralananda sonradan meydana gelen ayıp oranında indirim istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece dava dışı A....Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti. İle V... Eğitim Öğretim Turizm Kırtasiye Ltd.Şti.lerine ait bilanço ve gelir tabloları bilirkişi aracılığıyla incelenerek dava dışı şirketlerin karında meydana gelen artışların her iki şirketin kiralanan alan dışında faaliyete başlamaları ile faaliyetlerinin kantin dışına çıkması ve paket servisine başlanmış olmasından kaynaklandığı ve A.... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti.nin 2012 yılında brüt ve net satışlarının yedi kat arttığı bunun davacının kar kaybına neden olduğu belirtilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile kira parasının tenziline karar verilmiştir.Sadece anılan şirketlerin bilanço ve gelir tablolarında inceleme yapılarak davacı kiracının kâr kaybının olduğu sonucuna ulaşmak mümkün değildir.Mahkemece dava dışı şirketlerin belirlendiği aynı usulle davacı kiracının da kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 27/01/2012 tarihinden dava tarihine kadar olan kâr değişikliği de belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile kira parasının tenziline karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda (2) No'lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13/04/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Eşleştirme iki kanıta dayanır: kararın kendi metnindeki madde atfı ve şerh kitaplarının o kararı hangi maddenin altında bastığı. Otomatik üretilmiştir, hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ve sonraki içtihat değişikliklerini ayrıca denetleyin.

Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu

Borçlar Hukuku Özel Hükümler

Bir hukuk bürosu işleten Kiracı (K), ticari faaliyetleri için kiraladığı ofis katının tavanında, kira sözleşmesinin imzalanmasından bir ay sonra meydana gelen ilk şiddetli yağışla birlikte, toplantı odasının kullanımını önemli ölçüde engelleyen bir su sızıntısı meydana geldiğini fark eder. (K), durumu derhal Kiraya Veren (V)’ye bildirerek ayıbın giderilmesini talep eder. Ancak (V), sözleşme öncesi (K)’nin ofisi gezdiğini ve binanın eski olması nedeniyle bu tür sorunların öngörülebilir olduğunu, bu nedenle onarım sorumluluğunun kendisine ait olmadığını ileri sürer. Olayla ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

A) Kiralananın tesliminden sonra ortaya çıkan bu önemli ayıp nedeniyle Kiracı (K), kiraya verene uygun bir süre vermeksizin ayıbı (V) hesabına gidertip bedelini kira borcundan mahsup edebilir.

B) Kiracı (K), ayıbı derhal bildirmekle yükümlü olduğundan, bildirimde gecikmesi halinde ortaya çıkacak zarardan sorumlu olur; ancak bu durum (V)’nin ayıptan doğan asli sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

C) Kiralananın teslimi anında mevcut olan ancak sonradan anlaşılan bu önemli ayıp karşısında (K), yalnızca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlerine başvurabilir.

D) Kiracı (K)’nin sözleşme öncesi kiralananı incelemiş olması, sonradan ortaya çıkan ve kiralananın kullanım amacını önemli ölçüde engelleyen bu tür ayıplar karşısında kiraya verenin sorumluluğunu bertaraf eder.

E) Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini önemli ölçüde engellemesi sebebiyle, (K) herhangi bir süre vermeksizin sözleşmeyi derhal feshetme hakkına sahiptir.

Bu maddeyle ilgili 2 soru daha var!

Soruların tamamını çözmek, açıklamalı cevapları görmek ve Hukuksal Eğitim yapay zeka asistanı ile çalışmak için platforma katılın.

Hukuksal Eğitim Platformu'na Üye Ol

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 305

Madde Metni

Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları

Diğer kararlar (3)

Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu

Bu maddeyle ilgili 2 soru daha var!