Türk Borçlar Kanunu 307. maddesi, Hukuksal Eğitim mevzuat kütüphanesinde tam metin olarak yayımlanmıştır. Aşağıda maddenin tam metni, maddeyle eşleşen yüksek mahkeme kararları ve bu maddeden çıkmış sınav soruları yer alır. Ham metin için adresin sonuna /raw ekleyin.
Madde Metni
MADDE 307- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
d. Zararın giderimi
Bu Maddeyle İlgili Yüksek Mahkeme Kararları
3 karar eşleşti
3. Hukuk Dairesi, 2017/11642 E., 2017/9105 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varSULH HUKUK MAHKEMESİ
Kiralananın 2886 sayılı Kanun gereğince kiraya verilmediğinin tespiti halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesinde " Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir." d
3. Hukuk Dairesi 2017/11642 E. , 2017/9105 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin indirilmesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı vekili, müvekkilinin 2002 yılından bu yana dava konusu kantinin kiracısı olduğunu, en son düzenlenen 10/02/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık kira bedelinin 12.500 TL'ye çıkartıldığı, bu kira bedelinin fahiş olup indirilmesi gerektiğini, 2011-2012 eğitim döreminde 2360 olan öğrenci sayısının 2013-2013 eğitim döneminde 1647'ye kadar düştüğünü, öğrenci sayısındaki % 30'dan fazla düşüş nedeniyle müvekkilinin sözleşme ve mevzuat gereği kira bedelinin yeniden tespit edilmesini talep ettiğini, başvurusundan her hangi bir sonuç alamadığını, bazı yiyecek ve içeceklerin satışının yasaklanması, teneffüs sürelerinin kısaltılması nedeniyle kantin cirosunda ciddi azalma olduğunu, öğrenci sayısındaki azalış, Genelge ile getirilen kısıtlayıcı düzenlemeler, teneffüs zamanının düşürülmesi nedenleriyle hakkaniyete ve güncel duruma uygun olarak kira bedelinin belirlenmesi gerektiğini, müvekkilinin kirayı ödemekte güçlük çektiğini belirterek 10/02/2013 tarihli sözleşmede aylık 12.500 TL olan kira bedelinin 10/02/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 6.500 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, davacının dayandığı hususuların bir kısmı mevcut iken kira sözleşmesini imzaladığını, sözleşme imzalandıktan sonra öğrenci sayısında düşüş olmadığını, bahsedilen Genelgenin tarihinin 2011 olduğunu, ayrıca tüm okul kantinlerinde uygulandığını, teneffüs süresinin 5 dakika olduğunu, davacının iddialarının doğru olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kısmen kabülü ile dava konusu kira bedelinin 10/02/2013 tarihi itibari ile aylık 9.375 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 10/02/2013 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi, davacı ile Pendik Lisesi Okul Aile Birliği arasında düzenlenmiştir.
2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Yasa, süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağını hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
Somut olayda; dava konusu taşınmazın davalıya 2886 Sayılı Kanun gereğince ihale ile kiraya verilip verilmediği dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Mahkemece, dava konusu taşınmazın kiralanmasına ilişkin varsa ihale evraklarının temini ile kiralanan taşınmazın 2886 sayılı Yasaya göre kiraya verilip verilmediği saptandıktan sonra, taşınmazın ihale ile kiralandığının anlaşılması halinde yukarıdaki açıklandığı üzere kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 10/02/2014 tarihi itibariyle kira ilişkisi sona ereceğinden davacıyı fuzuli sagil kabul etmek gerekir bu tarihten sonra kira sözleşmesinden kaynaklanan her hangi bir talepte bulunulamayacağı gözetilerek bir karar verilmesi gerekmektedir. Kiralananın 2886 sayılı Kanun gereğince kiraya verilmediğinin tespiti halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesinde " Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir." düzenlemesi gereğince davacı tarafından, kira bedelinin indirilmesi talep edildiğine göre TBK.'un 307. maddesine göre değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.06.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Diğer kararlar (2)
3. Hukuk Dairesi, 2021/3599 E., 2022/1093 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varİZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ
tam metni aç
Ürün kiralarında TBK m. 358 yollamasıyla aynı kanunun 307. maddesine göre;
3. Hukuk Dairesi 2021/3599 E. , 2022/1093 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kira bedelinin uyarlanması davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 27/01/2022 tarihinde davalı vekili Av. ... ile davacı şirket temsilcisi ... ve şirket vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, Yargıtay Kanunu'nun 24/1 ve Yargıtay İç Yönetmeliği'nin 21/3 maddeleri uyarınca görüşmenin bırakıldığı 15/02/2022 tarihinde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalının açtığı jeotermal sahasının elektrik enerjisi üretilmek üzere kiralanması konulu ihaleyi kazandığını, 06/04/2016 tarihinde taraflar arasında sözleşme düzenlendiğini, ilk yıl sabit kira bedelinin ödendiğini, bir yıl boyunca elektrik üretim tesisinin kurulması için yatırımlarını yaptığını ve hazırlık çalışmalarına başladığını, bu çalışmalar sırasında mecut kuyuların bir kısmını revize ettiğini, bir kısmını ise tamamen yeniden açtığını, kira sözleşmesi ile teslim edilen kuyuların yapılan tetkikler sonucunda kuyu teslim tutanağında belirtilen özelliklere sahip olmadığını, bu nedenle elektrik üretimlerinin az olacağını, teslim tutanağında belirtilen özelliklere sahip olsalardı kuyulardan elde edilecek toplam elektrik enerjisi miktarının minimum 7,60 MW iken sahanın veriminin nerdeyse yarı yarıya düştüğünü ve elde edilecek enerji miktarının maksimum 3,80 MW olarak belirlendiğini, sözleşmede ve ihale eklerinde bildirilen niteliğe haiz olmayan kuyular nedeniyle belirlenen miktarda kira bedellerinin ödenmesinin beklenilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, sözleşmede belirlenen iki tür kira alacağının da kuyulardan elde edilen verimler esas alınarak belirlendiğini, yeni koşullarda ise sıcaklık, derinlik, kuyu sayısı gibi farklılıklar nazara alındığında beklenen verimin alınamayacağının açık olduğunu, önceden tahmini mümkün olmayan ve belirlenemeyen değişken hal ve koşulların edimler arasındaki dengeyi aşırı ve açık biçimde bozduğunu ileri sürerek; kuyuların debi ve sıcaklık ölçümleri yapılarak elde edilecek elektrik enerjisi miktarlarının tespitini, kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanmasını, elde edilecek elektrik enerjisi miktarının yarı yarıya düşmesi nedeniyle dava tarihinden itibaren yıllık sabit kira bedelinin KDV hariç 250.000 USD, satışı yapılan net elektrik enerjisi üzerinden davalı şirkete ödenecek bedelin KDV hariç 1,45 USD olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; 06/04/2016 tarihli jeotermal ... kiralama sözleşmesinin ürün kirası niteliğinde olduğunu, bütün bilgi ve belgelerinin sözleşmenin 9.1 maddesi kapsamında davalıya sunulduğunu ancak taahhüt altına girmediğini, kuyuların değil kira sözleşmesinde belirtilen sahanın kiraya verildiğini, kira konusu kuyulardan ibaret olmadığından davacının kuyu teslim tutanağına dayanarak hak iddia etmesinin hukuken mümkün olmadığını, verilerde değişkenlik olsa bile uyarlama davasına konu edilemeyeceğini, jeotermal kaynağın kiralanmasına ilişkin sözleşmenin özelliği itibariyle bir takım riskler barındırdığını, ayrıca iddia edilen kuyulardaki değişkenliğin ispata muhtaç olduğunu, davacının sözleşmede belirlenen iki tür kira alacağının da kuyulardan elde edilen veriler ışığında belirlendiği iddiasının dayanaktan yoksun bulunduğunu, üretime geçildiğinde alınacak olan kira bedelinin ihalede yarışma usulüyle belirlenmiş olup sahanın tümü ile ilgili potansiyel ortaya çıktıktan ve üretime başlandıktan sonra üretime endeksli olarak ödenmesinin düzenlendiğini, üretimle orantılı kira bedeline müdahale edilmesinin taraf iradelerine ve bedelin ihale ile belirlenmesi yönündeki usule aykırı olduğunu, henüz üretime geçilmediği için ödemesi başlanmayan bir kira bedelinin indirilemeyeceğini sabit kira bedelinin ise kiracının risk üstlenerek ödemeyi kabul ettiği bir bedel olup veri değişkenliği ispatlansa bile sahanın tamamı için ödenen bir bedel olduğundan indirime konu edilemeyeceğini, uyarlamanın koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; ihale şartnamesinin devamında yer alan “... ...” başlıklı dökümanda ... sahasında kullanılabilir kuyuların temel özellikleri başlıklı tabloda, sahada bulunan kuyuların derinlik, debi, sıcaklık ve üretim şekline ilişkin bilgilere yer verildiği, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bu bilgiler esas alınarak kurulduğunun açık olduğu, keşif tarihlerinde yapılmış olan ölçümlerde kuyuların debi ve sıcaklıkları ile sahanının elektrik üretim kapasitesinin ihale dökümanlarındaki değerlerin altında kaldığının tespit edildiği, dolayısıyla kiralananın sözleşmenin amacına uygun bir biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim edilmediği, kiraya verenin edimlerini tam ve doğru olarak yerine getirmediğinin anlaşıldığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu sözleşmede; birinci bedel olan yıllık sabit kira bedelinin 250.000 USD, ikinci bedel olan üretime bağlı kira bedelinin kilovatsaat başına 1,45 Cent olarak uyarlanmasına karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davalı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; ihalenin, davalının hazırladığı bilgi ve dökümanlarla yapıldığı, aksine araştırma için ihale sürecinde yeterli zaman imkan bulunmadığı, TBK'nın 360. maddesi uyarınca kiraya verenin kiralananı sözleşmenin amacına uygun biçimde kulanmaya ve işletilmeye elverişli durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince de bu şekilde bulundurmak zorunda olduğu, teslim edilen kuyulardaki kapasite ve taahhüdün %50 'nin altında olduğunun tesbit edildiği, bu duruma ilişkin sözleşmede bir kararlaştırma olmadığının anlaşıldığı, işletme ruhsatındaki kuyulara ait verilerin yapılan incelemede mevcut olmadığı, niteliklerinin daha düşük olduğu, bu durumda üretimi esaslı oranda etkileyeceğinin tesbit edildiği, üretimdeki düşüş nedeniyle kiracının gelirinde azalma olacağından sabit ücretinin de uyarlanması gerektiği, zira kuyuların niteliği ve kapasitesi esas alınarak sabit ücretin belirlendiğini, kuyuların tamamen açılması ve ileride debi ve sıcaklılık farklılıklarından dolayı üretimin artmasının mümkün olduğu, böyle bir durumda da kiraya veren tarafından uyarlama davasının her zaman açılabileceği, dava açılış tarihine göre kuyulardaki sözleşmede belirtilen debi ve sıcaklılık durumları ile sözleşme yapıldıktan sonra farklılıklar olup üretimde düşüş olduğundan, kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin mahkeme kararının doğru olduğu gerekçesiyle, davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) 360. maddesinin ifadesi ile ürün kirasında kiraya veren; birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür . Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için kiralamış ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ve kiralama süresince bulundurmakla mükelleftir.
Yine TBK' nın 358. maddesi yollamasıyla ürün kiralarında da uygulanan aynı kanunun 305. maddesine göre; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Ürün kiralarında TBK m. 358 yollamasıyla aynı kanunun 307. maddesine göre; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteyebilir. Ayrıca aynı Kanun'un 308. maddesine göre de; kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Her ne kadar davacı davasında uyarlama talebinde bulunduğunu bildirmiş ise de HMK'nın 33. maddesine göre; vakıaları bildirmek taraflara, hukuki niteleme hakime ait olduğuna göre eldeki dava ürün kirasına konu olan kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir.
Taraflar arasında 06/04/2016 başlangıç ve 11/08/2036 sona erme tarihli ürün kira sözleşmesinin konusu, işletme ruhsatına sahip, jeotermal sahada, koordinatları sözleşmede belirtilen alanın, jeotermal kaynağa dayalı elektirk enerjisi üretmek amacıyla kiraya verilmesidir. Sözleşmede yıllık sabit kira bedeli 500.000 USD olarak belirlenmiş, bunun yanında üretime bağlı ikinci bir kira bedeli kararlaştırılmış ve satışı yapılan net elektrik enerjisi için 2,90 USD cent/kWh kira bedeli ödeneceği düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde kiralananın, davalı adına ruhsatlı sahanın bır kısmı olduğu belirtilmiş, kiralanan kaynak alanı içerisinde yer alan CM-3, CM-4, CM-5, CM-6, G3-A ve G17-A kuyularının mevcut halleri ile kiracının kullanıma verileceği düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde ve şartnamede kuyuların niteliğine ilişkin bir ayrıntı bulunmamakta ise de işletme ruhsatında ve şartnamenin ekinde yer alan teknik raporda kuyulara ait teknik bilgilere yer verilmiş, 06/04/2016 tarihli yer teslim tutanağında da aynı şekilde derinlik, sıcaklık, debi bilgileri yer almıştır. Jeotermal kaynağa dayalı elektrik enerjisi üretmek amacıyla ürün kira sözleşmesi düzenlenmiş olup teslim tutanağında yer verilen kuyuların teknik özelliklerine göre 8,07 MWe elektrik enerjisi üretilebilecekken keşif tarihinde kuyularda tespit edilen değerlere göre 3,50 MWe elektrik enerjisi üretilebileceği hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenmiştir. Kiralanan sahada yer alan kuyuların teknik değerlerinde bir takım farklılıklar olması kiralananın niteliği gereği göz önünde bulundurulması gereken bir husus ise de, bilirkişi raporunda tespit edilen değerler arasında büyük fark bulunmakta olup bu durumda kiralananın ayıplı olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu nedenle ilk derece mahkemesince kira sözleşmesinde birinci bedel olarak kararlaştırılan sabit kira bedelinin bu ayıp hali devam ettiği sürece ayıpla orantılı olarak indirilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak, kira sözleşmesinde ikinci bedel olarak kararlaştırılan üretime bağlı olan kira bedeli, davacının üreteceği enerji miktarına göre sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden ödenecek olup kiralanandaki enerji üretimini etkileyen ayıp hali bu kira bedelinin indirilmesini gerektirmemektedir. Bu nedenle sözleşmede 2,90 USD cent/kWh olarak belirlenen üretime bağlı kira bedelinin indirilmesi talebinin reddi gerekirken bu bedel yönünden de indirim kararı verilmiş olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
Kabule göre de; davacı, dava tarihinden geçerli olmak üzere kira bedelinde indirim talebinde bulunmuş olduğundan dava tarihinden geçerli olmak üzere ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinin indirimli olarak tespitine karar verilmesi gerekirken, infazda tereddüt yaratacak şekilde, belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren ne zamana kadar geçerli olacağının belirtilmemesi doğru olmadığı gibi, kira sözleşmesinin 8. maddesinde sözleşmede belirtilen sabit ve üretime bağlı kira bedelleri net olup KDV, Stopaj ve benzeri tüm vergi yükümlülklerinin kiracıya ait olduğunun düzenlendiği göz önünde bulundurularak tespit edilen kira bedelinin net kira bedeli olduğunun belirtilmemesi de doğru değildir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA, 3.815 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yekdiğerinden alınıp yekdiğerine verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 15/02/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
6. Hukuk Dairesi, 2014/7118 E., 2015/3622 K.
orta eşleşmeKarar metninde maddeye atıf varAnkara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
tam metni aç
Ltd.Şti.'nin ana giriş kapısının karşısına ruhsatsız olarak inşa edilen yapıya taşındığını, bu işletmenin de dışarıya masa koyarak faaliyette bulunduğunu, döner, çorba, satışı paket servisi yaptığını bu durumun 6098 sayılı B.K. 301,304, 307 maddelerine açıkça aykırı olduğunu, müvekkilinin seçimlik hakkını akdin feshi değil, kiranın tenzili yolunda kullanıldığını belirterek, 26.250,00 TL olarak öde
6. Hukuk Dairesi 2014/7118 E. , 2015/3622 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 09/04/2014
NUMARASI : 2012/1343-2014/533
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tenzili ve istirdat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava,kiralananda sonradan çıkan ayıp nedeniyle kira parasının tenzili ve istirdat istemine ilişkindir. Mahkemece, kira parasının 13/11/2012 tarihinden itibaren 6.562,50 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin 27/01/2012 tarihli kira sözleşmesi uyarınca, Dr. Abdurrahman Yurtaslan Onkoloji Eğitim ve Araştırma Hastanesinde yer alan "C... A...Kafeterya ve Lokanta'nın kiracısı olduğunu, üçer aylık dönemler halinde 26.250,00 TL kira ödenen taşınmazın, 06/03/2012 tarihli "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı" ile faaliyetini sürdürdüğünü, kira akdinin yapılmasının hemen sonrasında hastaneye ait Bekleme Salonunda Kantin Ruhsatı ile faaliyet gösteren işyerinde, davalının göz yumması ile önce köfte, döner, çorba satışı yapılmasının, dışarıya masa konulmasının, ardından da paket servisi verilecek şekilde ruhsat verilmesinin sağlandığını, ayrıca hastane içinde kantin ruhsatı ile çalışma gerçekleştiren A..... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti.'nin ana giriş kapısının karşısına ruhsatsız olarak inşa edilen yapıya taşındığını, bu işletmenin de dışarıya masa koyarak faaliyette bulunduğunu, döner, çorba, satışı paket servisi yaptığını bu durumun 6098 sayılı B.K. 301,304, 307 maddelerine açıkça aykırı olduğunu, müvekkilinin seçimlik hakkını akdin feshi değil, kiranın tenzili yolunda kullanıldığını belirterek, 26.250,00 TL olarak ödenen kiranın akde aykırı davranılması nedeniyle 8.750,00 TL 'ye tenziline fazladan ödenen 52.500,00 TL'nin ödeme tarihlerinden geçerli avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.Mahkemece,Davanın kısmen kabülü ile, kira sözleşmesinde davalının yakın çevrede aynı faaliyette yer işletilmemesine ilişkin taahhüdünün bulunmadığı, sözleşmenin 8. Maddesinde sözleşmeden sonra ortaya çıkan kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler hariç kira bedelinin indirilmesinin istenemeyeceği kararlaştırılmış ise de ; sözleşme sonrasında baştaki koşulların değişmiş olduğu, yakın çevrede benzer faaliyette bulunan işletmelerin olması sebebiyle davacının kar kaybının oluştuğu durumun davalıya 30/10/2012 tarihli yazı ile bildirildiği, 7/11/2012 tarihli cevabi yazı ile davalı tarafça aykırılık bulunmadığının ileri sürüldüğü BK 305 maddesi uyarınca kiralananla ilgili koşulların değişmiş olduğu gözetilerek 13/11/2012 tarihinden itibaren 6.562,50 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine, karar verilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; dava konusu taşınmazın davacı tarafından 27/01/2012 tarihli ve yer tesliminden itibaren üç yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık 105.000,00 TL bedelle kafeterya-lokanta olarak kullanılmak üzere kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı vekili dava dilekçesinde ,dava dışı A... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti. İle V... Eğitim Öğretim Turizm Kırtasiye Ltd.Şti. tarafından işletilen işyerlerinin kendi kira sözleşmelerinde belirlenen amaca aykırı olarak kullanıldığını ve bu duruma kiraya verenin müdahale etmemesinin müvekkilinin zararına neden olduğunu belirterek kira parasının tenzil edilerek belirlenmesini talep etmiştir. Dava tarihi itibarı ile geçerli olan ve TBK 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.TBK 305. maddesine göre davacı, kiralanan sonradan ayıplı olması durumunda kiraya verenden ayıpların giderilmesini ve ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını yada zararının giderilmesini isteyebilir. Aynı madeninin son fıkrasında ise önemli ayıp durumunda kira sözleşmesinin feshini isteyebileceği düzenlenmiştir. Davacı kira sözleşmesinin feshini istememiştir. Davacının dava tarihinden itibaren kiralananda sonradan meydana gelen ayıp oranında indirim istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece dava dışı A....Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti. İle V... Eğitim Öğretim Turizm Kırtasiye Ltd.Şti.lerine ait bilanço ve gelir tabloları bilirkişi aracılığıyla incelenerek dava dışı şirketlerin karında meydana gelen artışların her iki şirketin kiralanan alan dışında faaliyete başlamaları ile faaliyetlerinin kantin dışına çıkması ve paket servisine başlanmış olmasından kaynaklandığı ve A.... Gıda Turizm İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd.Şti.nin 2012 yılında brüt ve net satışlarının yedi kat arttığı bunun davacının kar kaybına neden olduğu belirtilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile kira parasının tenziline karar verilmiştir.Sadece anılan şirketlerin bilanço ve gelir tablolarında inceleme yapılarak davacı kiracının kâr kaybının olduğu sonucuna ulaşmak mümkün değildir.Mahkemece dava dışı şirketlerin belirlendiği aynı usulle davacı kiracının da kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 27/01/2012 tarihinden dava tarihine kadar olan kâr değişikliği de belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile kira parasının tenziline karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda (2) No'lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13/04/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Eşleştirme iki kanıta dayanır: kararın kendi metnindeki madde atfı ve şerh kitaplarının o kararı hangi maddenin altında bastığı. Otomatik üretilmiştir, hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ve sonraki içtihat değişikliklerini ayrıca denetleyin.
Bu Maddeyle İlgili Sınav Sorusu
Borçlar Hukuku Özel Hükümler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre, kiralananda kiracının öngörülen kullanıma elverişliliğini önemli ölçüde engelleyen bir ayıp ortaya çıktığında ve kiraya veren kendisine verilen uygun sürede bu ayıbı gidermediğinde, kiracı aşağıdaki haklardan hangisini kullanamaz?
A) Ayıbı kiraya veren hesabına gidertip doğan alacağını kira bedelinden indirme
B) Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme
C) Sözleşmeyi feshetme
D) Kira bedelinden indirim isteme
E) Kiraya verenden ek bir tazminat olarak manevi tazminat isteme