6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 315

Hukuk Genel Kurulu         2017/2340 E.  ,  2021/261 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki "temerrüt nedeniyle tahliye” isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda, İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesince verilen istemin reddine ilişkin karar alacaklı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına direnilmiştir. 2. Direnme kararı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. İNCELEME SÜRECİ Alacaklı İstemi: 4. Alacaklı vekili istem dilekçesinde; borçlunun ödemediği aylara ait kira bedelleri için İstanbul Anadolu 16. İcra Dairesinin 2014/15888 E. sayılı dosyasında başlattıkları tahliye talepli ilamsız icra takibinde 05.07.2014 tarihli 900,00TL, 05.08.2014 tarihli 900,00TL ile kira sözleşmesi içeriğine göre bakiye 1.456,00TL kira alacağını talep ettiklerini, örnek 13 nolu ödeme emrinin borçluya 29.08.2014 tarihinde tebliğ edildiğini, borçlunun takibe itiraz etmediğini, borçlunun müvekkilinin hesabına 29.08.2014 tarihinde 900,00TL ve 05.09.2014 tarihinde 900,00TL gönderdiğini, borçlunun bakiye kalan kira alacağını ödemediğini ve temerrüde düştüğünü ileri sürerek borçlunun kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Borçlu Cevabı: 5. Borçlu cevap dilekçesinde; tahliyeye ait kira bedellerini ödediğini beyan etmiş ve üç adet dekont sunarak istemin reddini savunmuştur. Mahkeme Kararı: 6. İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 19.02.2015 tarihli ve 2014/642 E., 2015/67 K. sayılı kararı ile; davacı (alacaklı) tarafından davalı (borçlu) aleyhine örnek 13 nolu ödeme emri tebliğ edilmek suretiyle icra takibi yapıldığı, ödeme emrinin 29.08.2014 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun ibraz ettiği dekontlara ve dosyada mevcut hesap hareketine göre 29.08.2014 tarihinde 900,00TL ve 05.09.2014 tarihinde 900,00TL olmak üzere takibe konu edilen Temmuz ve Eylül ayı kiralarının ödeme emri tebliğinden itibaren 30 günlük süre içerisinde ödendiği, dolayısıyla kira borcunun ödenip takibe konu fer'i borcun kaldığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince 05.10.2015 tarihli ve 2015/5638 E., 2015/7929 K. sayılı kararı ile; "...Dava, kesinleşen icra takibi nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan 01.11.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedeli 700,00.-TL olarak belirlenmiş olup, ayın ilk 5. gününde ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı kiralayan tarafından, yazılı sözleşmeye dayanılarak 26.08.2014 tarihinde başlatılan icra takibinde aylık 900,00 TL’den ödenmeyen 2014 yılı Temmuz ve Ağustos ayları kira bedelleri ile 1.456,00 TL bakiye kira alacağı toplamı 3.256,00 TL'nin faizi ile tahsilini talep etmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı borçlu aleyhine ödenmeyen kira borçları nedeniyle İstanbul Anadolu 16. İcra Müdürlüğünde takip başlattıklarını, icra takibi ile 2014 Temmuz ayı kira bedeli 900 TL, 2014 Ağustos ayı kira bedeli 900 TL ve bakiye 1.456 TL kira alacağını talep ettiklerini, ödeme emrinin tebliğ edildiğini, davalının takibe itiraz etmediğini, davalının müvekkilinin hesabına 29.08.2014 tarihinde 900 TL, 05.09.2014 tarihinde 900 TL gönderdiğini, ancak bakiye kalan kira alacağını ödemeyerek temerrüde düştüğünü ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı cevap dilekçesi vermemekle birlikte, duruşmadaki beyanında; sadece Ocak-Şubat ayları kira borcu bulunduğunu, davacı Avukatından açıklayıcı bilgi alamadığı için yatırdığı dekontlara Eylül ve Ekim ayı yazdığını bildirerek davanın reddini savunmuştur. Dosyaya sunulan ve davacı tarafından da kabul edilen ödeme belgelerinin incelenmesinde de, 29.08.2014 tarihinde Temmuz ayı kirası açıklaması ile 900,00 TL, 05.09.2014 tarihinde Ağustos ayı kirası açıklaması ile 900,00 TL, 05.11.2014 tarihinde Eylül-Ekim ayı kirası açıklaması ile 1.800,00 TL ödendiği anlaşılmıştır. Mahkemece, 29.08.2014 tarihinde 900,00 TL ve 05.09.2014 tarihinde 900,00 TL olmak üzere takip talebine konu edilen Temmuz ve Eylül kiralarının 30 günlük süre içerisinde ödendiği, dolayısıyla yalnızca takip talebine konu feri borcun kaldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Ancak davacı dava dilekçesinde, davalının bakiye kalan kira alacağını ödemeyerek temerrüde düştüğünü ileri sürerek davalının tahliyesini istemesine rağmen, mahkemece takip talebi ile istenilen bakiye kira alacağının ödenip ödenmediği araştırılmamıştır. Bu nedenle mahkemece takibe ve davaya konu bakiye kira bedeli 1.456,00.-TL’sının 30 gün içerisinde ödenip ödenmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 12.01.2016 tarihli ve 2015/851 E., 2016/28 K. sayılı kararı ile; takip talebinde 2014 yılı Temmuz ayı kirası 900TL, 2014 yılı Ağustos ayı kirası 900TL şeklinde açıklama bulunduğu, ayrıca bakiye alacak adı altında 1.456TL talep edildiği, kira borcunun kapsamının itiraz edilmeyen takip talebi ile belirleneceği, kiraya verenin takip talebinde kiranın hangi aylara ait olduğunu açıklaması gerektiği, bu takipte kiraya veren tarafından açıklanan Temmuz ve Ağustos ayı kirası şeklinde belirtilen kiraların borçlu tarafından 30 günlük süre içinde ödendiği, kira borcu ödenmiş ise kira borcundan sayılmayan ferilerin ödenmediği gerekçesi ile tahliye istenemeyeceği, alacaklının takip talebinde afaki bir terimle bakiye kira alacağı ifadesi kullanarak kanunu dolanarak hangi aylara ait olduğunu belirtmeksizin bir miktar paraya kira alacağı vasfı kazandırmaya çalıştığı, dolayısıyla hangi aya ait olduğu açıklanmayan ve bakiye kira alacağı ifadesi kullanılan alacak kaleminin ödenmediğinden bahisle tahliye talep edilemeyeceği, takip talebine konu edilen Temmuz ve Eylül ayı kiralarının 30 günlük süre içerisinde ödendiği, 30 gün geçtikten sonra 05.11.2014 tarihinde bakiye alacağın da ödendiği dolayısıyla 30 günlük süre içinde yalnızca kiralayan tarafından takipte açıklaması yapılmadığı için kira borcu sayılamayacak olan feri borcun kaldığı ve buna dayanılarak tahliye talep edilemeyeceği gerekçeleri ile direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; alacaklı tarafından kira alacağının tahsili amacıyla tahliye talepli olarak başlatılan ilamsız icra takibinde, borçlunun temerrüde düşüp düşmediğinin tespiti için takip talebine konu edilen “ekli kira sözleşmesi içeriğine göre bakiye kalan 1.456,00TL kira alacağı”nın ödeme emri tebliğinden itibaren 30 günlük süre içinde ödenip ödenmediğinin araştırılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. İcra ve İflas Kanunu (İİK)’nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren kira sözleşmesini fesih edebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya (ödeme emri ile) 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 260 veya 288. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 veya 362) maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği hâlde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir. 13. Alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren BK’nın 260 veya 288. (TBK m. 315 veya 362) maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi, itiraz süresi içinde (İİK m. 62'ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir. 14. Borçlu itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez ise ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Borçlu (kiracının) süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi ile ilamsız tahliye takibi kesinleşirse de, alacaklı (kiraya veren) bunun üzerine hemen haciz ve tahliye isteyemez. Borçlu ödeme süresi içinde (on, otuz veya altmış gün) borcunu (kirayı) ödeyebilir. Borçlu ödeme emri tebliğinden itibaren ödeme süresi içinde kira borcunu öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur, alacaklı haciz ve tahliye isteyemez. Borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu ödemiş ise, kira borcundan sayılmayan faiz, icra giderleri ve vekâlet ücretini aynı süre içinde ödememiş olması nedeniyle icra mahkemesinden borçlunun tahliyesi istenemez (Kuru, B: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 828-829). 15. İİK’nın 269/a maddesine göre, borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için ödeme süresinin sona ermesini beklemesi gerekir. Ödeme süresi dolmadan ve böylece borçlunun temerrüdü gerçekleşmeden, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden tahliye isteyemez; istese bile, icra mahkemesi borçlu kiracının tahliyesine karar veremez (Kuru, s. 831). 16. Borçlu süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2, c.2). Yani, borçlu kiracı icra mahkemesinde artık kira sözleşmesini inkâr edemez, etse bile, icra mahkemesi kira sözleşmesini hakkında bir inceleme yapamaz. Borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcunu da kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, borçlu kiracı, icra mahkemesinde artık kira borcu miktarına itiraz edemez, etse bile, icra mahkemesi kira borcu miktarı hakkında bir inceleme yapamaz (Kuru, s. 832). 17. Alacaklının İİK’nın 269/a maddesine göre tahliye talebi üzerine icra mahkemesi ilk önce alacaklının ilâmsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir. Bundan sonra, icra mahkemesi, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Ödeme emri kanuna uygun değilse, özellikle ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse, ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yazılı değilse veya ödeme emrinde tahliye ihtarı yok (tebliğ edilen ödeme emri 13 örnek nolu ödeme emri değil) ise, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir. İcra mahkemesi, takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğunu tespit ederse, bunun üzerine, borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz edip etmediğini araştırır. Buna göre, icra mahkemesi, borçlunun süresinde ödeme emrine itiraz etmediğini (veya itiraz etmemiş sayıldığını) tespit ederse, borçlunun ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğini inceler (Kuru, s. 833). 18. Süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu, ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu tamamen ödememiş ise alacaklı kiraya verenin talebi üzerine icra mahkemesi, borçlu kiracının tahliyesine karar verir. 19. İİK’nın 269/a maddesinin açık hükmüne göre ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu icra mahkemesinde sadece ihtar süresi içinde ödeme yaptığını ileri sürebilir. Takibin kesinleşmesinden önce ödeme yaptığı iddiasını ileri süremez. 20. Borçlu kiracı, ödeme emrine süresi içinde itiraz ederek icra dairesine bildirmesi gereken itiraz sebebini, yani kira borcunu ödeme emrinin tebliğinden (veya takipten) önce ödemiş olduğunu, icra mahkemesinde ileri süremez ve icra mahkemesi böyle bir itirazı inceleyemez. Bu hâlde, icra mahkemesinin inceleme yetkisi, İİK’nın 269/a madde hükmünde açıkça belirtildiği gibi, borçlu kiracının ihtar (ödeme) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediği konusu ile sınırlıdır. İcra mahkemesinin, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlunun ödeme emrinin tebliğinden önce kira borcunu ödeyip ödemediğini inceleme yetkisi yoktur. İcra mahkemesi, bu hususu ancak borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz ederek kira borcunu ödemiş olduğunu (icra dairesine) bildirmiş olması hâlinde ( İİK m. 269/c) inceleyebilir. Aksinin kabulü borçlu kiracının (kira borcu bakımından) ödeme emrine itiraz etmemiş olması ile itiraz etmiş olması arasında hiçbir fark bulunmadığına müncer olmaktadır ki, bu husus iki ihtimali ayrı ayrı düzenlemiş olan kanunun sistemine (İİK m. 269/a ve 269/c) aykırı düşer (Kuru, s. 835). 21. İİK’nın 269/d maddesi yollamasıyla uygulanması gereken 70. maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye isteminin icra mahkemesince duruşma açılarak incelenmesi gerekir. İcra mahkemesince duruşma açılmasının zorunlu olması ilamsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını tahkik ederek takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğu tespit edilirse bunun üzerine, borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz edip etmediğini araştırmak, buna göre borçlunun ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğini incelemek içindir. Duruşma açılmasının zorunlu olması, borçlunun ödeme emrine itiraz etmediği hâlde takibin kesinleşmesinden önce kira borcunu ödediği iddiasını ileri sürebileceği sonucunu doğurmaz. Bu hâlde temerrüt ihtarının haklı olup olmadığı icra mahkemesinde inceleme konusu yapılamaz. 22. Borçlunun ödeme emrine mani bir sebeple itiraz etmemesi hâlinde İİK’nın 269/d maddesinin yollamasıyla uygulanması gereken İİK’nın 65. maddesi uyarınca gecikmiş itiraz yolu açıktır. Bundan başka ödeme emrine itiraz etmeyen borçluya İİK’nın 269/d yollamasıyla uygulanması gereken İİK’nn 72. maddesi gereğince menfi tespit davası açma hakkı da tanınmıştır. 23. Diğer taraftan İİK’nın 269/d maddesi yollamasıyla uygulanması gereken İİK’nın 66. maddesi gereğince ödeme emrine itiraz edilmez veya itiraz süresinde değil ise ödeme (ihtar süresi) geçtikten sonra alacaklının talebi üzerine icra müdürü takip işlemlerine devam edebilir. Bu bağlamda bir yandan haciz işlemleri yapılması bir yandan da icra mahkemesince ödeme emri tebliğinden önce yapılan ödemelerin araştırılması durumu çelişkili bir hâl oluşturur. 24. Bu açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesinde; alacaklı tarafından 01.11.2010 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesine dayalı kira alacağının tahsili amacıyla tahliye talepli olarak başlatılan ilamsız icra takibinde 05.07.2014 tarihli 900,00TL, 05.08.2014 tarihli 900,00TL ile ekli kira sözleşmesi içeriğine göre bakiye kalan 1.456,00TL kira alacağının ve borçlunun tahliyesinin talep edildiği, örnek 13 nolu ödeme emrinde borçluya 30 gün içerisinde kira borcunu ödemesi gerektiği, 7 günlük süre içinde itiraz edebileceği, borcu ödemez veya itiraz etmez ise tahliye edilebileceğinin ihtar edildiği, ödeme emrinin borçluya 29.08.2014 tarihinde tebliğ edildiği ve borçlunun ödeme emrine itiraz etmediği, alacaklı vekilinin 16.10.2014 tarihinde icra mahkemesine başvurarak borçlunun 29.08.2014 tarihinde 900,00TL ve 05.09.2014 tarihinde 900,00TL ödediğini, bakiye kalan kira alacağının ödemediğini ve borçlunun temerrüde düştüğünü ileri sürerek kiralanandan tahliyesini talep ettiği anlaşılmaktadır. 25. Bu durumda borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcu kesinleştiğinden, İİK’nın 269/a maddesine göre icra mahkemesince 30 günlük ihtar müddeti içinde takipte kesinleşen kira borcunun ödenip ödenmediği incelenmelidir. 26. O hâlde icra mahkemesince bakiye kira bedeli 1.456,00TL’nin 30 günlük ödeme (ihtar) süresi içinde ödenip ödenmediği üzerinde durularak temerrüdün gerçekleşip gerçeklemediğinin belirlenmesi gerekir. 27. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, borçlu ödeme emrine itiraz etmese bile icra mahkemesinde ödeme emri tebliğinden önceki ödemeleri ileri sürebileceği, icra mahkemesinin ihtarın haklı olup olmadığını inceleyebileceği, bu nedenle ödeme emri tebliğinden önce kira borcunun ödenip ödenmediğinin araştırılması gerektiği gerekçesiyle direnme kararının ilave gerekçeler ile bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. 28. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 29. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na 5311 sayılı Kanun'un 29. maddesi ile eklenen geçici 7. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken İİK’nın 366/III. maddesi uyarınca kararın tebliğden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 16.03.2021 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğu ile karar verildi. KARŞI OY İlamsız icra kural olarak yalnız para (ve teminat) alacakları için mümkündür. Fakat icra ve İflas Kanununda istisnai olarak kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin bitmesi nedenlerine dayalı olarak kiraya verenin doğrudan icra dairesine başvurarak kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebileceğini kabul etmiştir. Kiraya veren sadece kira alacağı için takip yapmak isterse genel haciz yolu ile ilamsız icra takibi yapabilir. Ancak kiraya veren (alacaklı) kiranın ödenmesi ile birlikte tahliye de istiyor ise; taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi için İİK 169 ve devamı maddelerine göre takip başlatmalıdır. Kira sözleşmesi ve sözleşmenin sona erme hâlleri Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir. Kiracı vadesi gelmiş kirayı vadesinde ödememesi durumunda; kiraya veren kiracıya kiranın ödenmesi için bir süre verir. Bu süre içinde ödenmez ise; kira sözleşmesini feshedeceğini kiracıya bildirebilir. Kiracının temerrüdü BK’nın 315 ve 362 maddelerinde düzenlenmiş olup kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, ürün kirasında ise en az 60 gündür. Kiracı bu süre içinde kirayı ödemez ise; kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir ve bu davada ödenmeyen kira da istenebilir. İcra ve İflas Kanunu onuncu bapta İİK 269. ve devamı maddelerinde; “Kiralar Hakkında Hususi Hükümler ve Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi” başlığı altında özel düzenlemeler yapılmış ve para ve teminat alacakları için genel haciz yolu ile ilamsız icra takibini (ilamsız takip) düzenleyen (İİK m. 42-73) madde hükümlerinden farklı hükümler ihdas edilmiştir. İİK 269 ve 269/d maddelerinde kiraya verenin kira alacağı için yapacağı ilamsız icra takibi (genel haciz yolu ile ilamsız takip) ile açacağı tahliye davasını birleştiren ilamsız tahliye takibi yolu kabul edilmiştir. Bu takip yolunda kiraya veren kiracıya karşı ilamsız tahliye takibi yaparak kiranın ödenmesini ayrıca kiracıya ödeme emri ile birlikte EBK 260 veya 288 (TBK’nın m. 315 veya 362) maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını talep eder. Böylece kiraya veren kira bedeli için genel haciz yolu ile takip ve tahliye talebini birleştirmiş olur. İcra müdürü takip talebini alınca kiracıya tahliye ihtarlı ödeme emri gönderir. Konut ve çatılı işyeri kirası söz konusu ise; ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edebileceği kira akdi ve sözleşmedeki imzayı kesin ve açık olarak reddetmediği takdirde akdi kabul etmiş sayılacağı, kira 30 gün içinde ödenmez ve 7 gün içinde itiraz edilmez ise alacaklının İcra Mahkemesinde tahliyeyi isteyebileceği ve kesinleşen kira alacağından dolayı haciz talep edebileceği ihtar olunur. İlamsız tahliye takibi, ilamsız icranın bir türü olmasına karşılık, takibin sonucunun tahliyeye yönelik olması nedeniyle genel haciz yolu ile takibe ilişkin hükümlerin bu takip yolunda yetersiz kaldığı için Kanun koyucu İİK’nın 269 ve devamı maddelerini düzenlemiştir. Anılan kanunun 269. ve devamı hükümleri ile alacaklıya Borçlar Kanunu’nda öngörülen sözleşmeyi fesih ihtarını, tahliye ihtarlı ödeme emri kılıfı altında borçluya gönderme imkânı vermektedir. Kiraya verene tanınan bu fesih hakkı bir iradî şarta, kiracının muaccel kirayı ödememe şartına bağlanmıştır. Kiracının temerrüde düşmesi ve ödeme süresi sonunda sözleşmenin sona ermesi için temerrüt ihtarının haklı olması gereklidir. Şayet ihtar haklı değil ise tahliye ihtarlı ödeme emrine itiraz etmeyen ve ödeme süresi içerisinde borcunu ödemeyen borçlu taşınmazdan tahliye edilemez. Borçlunun, tahliye ihtarlı ödeme emrine karşı süresinde itiraz etmemesi ve 30 günlük sürede borcu ödememesi sonrasında alacaklının İcra Mahkemesi’nde temerrüt nedeniyle tahliye talebi üzerine, borçlu, İcra Mahkemesi’nde takip öncesi borcun ödendiğini ileri sürebilir ve borcu ödediğine ilişkin İİK 260/c maddesinde yazılı ödeme belgelerini ibraz edebilir. Böylece temerrüt ihtarının haksızlığını ortaya koyabilir. Bu takip yolu, Borçlar Kanunu’nda düzenlenen temerrüt nedeniyle kira sözleşmesinin fesih ihbar yolu ile sona erdirilmesi sonucunda borçlunun taşınmazı geri verme borcunun icra yolu ile yerine getirilmesinden başka bir şey değildir. O hâlde icra takibi maddi hukukun gerçekleşmesine aracı olmaktadır. İİK’nın 269/a maddesi “borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden 6 ay içinde alacaklının talebi üzerine İcra Mahkemesince tahliyeye karar verilir.” hükmünü düzenlemektedir. Kanunun lafzına bakıldığında (İİK’nın 269 ve 269/c) İcra Mahkemesi ödemenin 30 gün içinde (BK’nın 260) olup olmadığını göz önünde tutar. Ödeme emrinden önceki ödemelerin itiraz yolu ile ileri sürülmemesi hâlinde İcra Mahkemesinin bu ödemeleri dikkate almayacağı sonucu çıkarılabilir. Ancak bu sonuç alacaklar için yapılan genel haciz yolu ile ilamsız icra takibi için geçerlidir. Bu takip yolunda ödeme emrine karşı itiraz ve ödeme olmaması durumunda takip kesinleşeceği için alacaklının takibe devam etme ve borçlunun mallarına haciz koyma hakkı doğar. Ancak Postacıoğlu’nun ifade ettiği gibi gerçekten para alacakları hakkında ilamsız icra rejiminin aynen burada geçerli sayılması gerekmemektedir. Tahliye ihtarlı ödeme emrine itiraz edilmediğinde, tahliye bakımından kendiliğinden icra gücü kazanmamakta, bunun için ayrıca icra mahkemesi kararına ihtiyaç bulunmaktadır. Tahliyenin borçlu için ifade ettiği ağır yaptırımın gelişigüzel uygulanmasına olanak bırakmamak için ödeme emrinin gerekli koşulları taşıyıp taşımadığının icra mahkemesince resen araştırılması, bu suretle ihtarın usulüne uygun biçimde gönderilmiş olup olmadığının İcra Mahkemesi’nin denetiminden geçmesi, duruşma yapacak olan İcra Hâkiminin ihtarın haklı olup olmadığını araştırması yerinde olacaktır. İhtarın haklı olup olmadığının araştırılması ve incelenmesi ise kiranın ihtardan önce, bu takip yönünden ise ödeme emrinin tebliğinden önce ödenip ödenmediğinin araştırılmasını zorunlu kılar. Sulh mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açıldığında da mahkeme temerrüt ihtarının haklılığını araştırmaktadır. Bu nedenle alacaklı, ilamsız tahliye takibini seçtiği takdirde borçlu yararına yerinde olarak sağlanan bu korumayı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmesi koşuluna bağlamak doğru olmayacaktır. Çünkü, tahliyeyi öngören takiplerde ödeme emri itiraza uğramasa bile iş zorunlu olarak İcra Mahkemesi önüne gelmekte ve onun incelemesine sunulmaktadır. O zaman icra mahkemesini ihtarın haklılığını incelemekten alıkoymak gerçekten aşırı şekilcilik olacaktır. Postacıoğlu’na göre bu gibi düşünceler İcra ve İflas Kanunu biçimsel yapısına kesin serbest bir içtihatla İcra Mahkemesi’nin ihtarın haklılığını araştırma görev ve yetkisine sahip olmasını mümkün kılar (Postacıoğlu, İlhan, Altay, Sümer; İcra Hukuk Eserleri İstanbul 2010 s. 751, 752). Postacıoğlu, Yargıtay’ın bu yöndeki kararlarının çözüm tarzını değiştirmesini kendisine telkin ettiğini ifade etmiştir (12. HD 12.11.1979 T; 7917/8533; 12.01.1981 T; 8137/18; 12 HD 26.03.1981 T; 2013/3098 s. Kararları). Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 1984 tarihli bir kararında; örnek 51 (şimdi örnek 13) ödeme emrini alan kiracının ödeme emrine itiraz etmediği takdirde kira parasının takip öncesi veya 30 gününü ödeme süresi içinde ödediğini, bu nedenle temerrüde düşmediğini icra mahkemesi önünde ileri sürebileceği görüşü savunulmuştur. Ayrıca söz konusu kararda, takibin ihmal veya başka nedenle itiraz edilmeksizin kesinleşmiş bulunmasının, borçlunun takibin kesinleşmesinden önceki zamanda ödeme yaptığını bildirerek mütemerrit bulunmadığının tevsikine ve ispatına yasal engel olmayacağı açıklanmıştır. Aynı kararda, özetle; şu görüşlere yer verilmiştir: İtirazın bulunmaması sadece kira sözleşmesinin varlığının ve talepnamede yazılı kira parasının tartışmasız hâle gelmesinden başka sonuç doğurmaz. İİK 269/c maddesi hükmü takibin kesinleşmesini yeterli görmeyerek bu konuda İcra Mahkemesinden tahliye kararı alınmasını öngörmektedir. İcra Mahkemesinin görevini işlemlerini onaylamak ve kiranın 30 gün içinde ödenmediğini tespitten ibaret saymak yasaya uygun bir görüş olamaz. İİK m. 269/b. 4 fıkrada ihtarlı ödeme emrinin BK’nın 260 ve 288 maddelerinde yazılı ihtar yerinde geçeceği yazılıdır ve mutlaka haklı olmalıdır. Aynı yönde HGK’nın 08.05.1971 t. 1974/3 – 192 E. 411 K; HGK 07.11.1980 tarih 1979/12-224 E., 1980/233 K.) sayılı kararları da örnek gösterilebilir. (HGK 15.02.1984 t. 12-753 /103; (İBD 1984/4-6, s. 288-295; Kuru, Baki, İcra ve İflas Hukuk El Kitabı s. 855). Uyar “kiracının kira parasını takip öncesinde ödediği halde ödeme emrine karşı borca itirazda bulunmaması üzerine, alacaklının İİK’nın 269/a maddesine göre kira borcu ödenmediği gerekçesiyle İcra Mahkemesi’nden tahliye isteminde bulunması hakkın kötüye kullanılması sayılmalı (MK m. 2) ve korunmamalıdır. Tahliyeye karar verecek olan İcra Mahkemesi borçlunun gerçekten maddi hukuk bakımından direngen (mütemerrit) olup olmadığını araştırmak durumundadır. Bu nedenle Yüksek Mahkeme’nin görüşünü pratik gereksinmelere uygun ve adil buluyoruz” görüşünü dile getirmiştir (Uyar, Talih, İcra ve İflas Kanunu şerhi 3.C Ankara 2014 s. 4164). Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin de yerleşik içtihatları bu yöndedir. 12. Hukuk Dairesinden sonra İcra Mahkemelerinin tahliye kararlarını inceleyen Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de, İcra Dairesinde itiraz edilmese bile, ödeme belgesinin borcu sona erdiren belge olması nedeniyle temyiz aşamasında dahi ileri sürülebileceğini kararlarında benimsemişdir. (6 HD 28.01.2008 T. 13761/526; 28.01.2015 t. 220/856 İş sayılı kararları). Aynı şekilde 6. Hukuk Dairesinin kapatılmasından sonra bu işe bakan 8. Hukuk Dairesi de aynı yönde kararlar vermiştir (8. HD 02.05.2019 T. 244/4524; 10.01.2019 T. 15243/513 sayılı kararları ). Biz de Yargıtay’ın süreklilik arz eden bu kararlarına katılıyoruz. Ödeme emrine itiraz etmeyen borçluya kira borcunu takip öncesi ödediğini İcra Mahkemesinde ileri sürmesine imkan tanımamak ve menfi tespit davası açmaya zorlamak İcra Hukuku ve Maddi Hukuku ilkelerine ters düşmektedir. Ödeme emrine itiraz ile takip para alacağı yönünden de durmuş olur. İtiraz edilmez ise para alacağı yönünden takibe devam etmekte bir engel kalmaz. Kaldı ki; bu görüş sadece ödeme itirazı ile ilgili olup İİK’nın 269/c maddesinde yazılı diğer itirazlar yapılmadan İcra Mahkemesi’nde incelenmesi mümkün değildir. İcra mahkemesi İİK’nın 269 d maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken İİK 70. maddesine göre duruşma açarak tarafları duruşmaya davet etmek zorundadır. İcra mahkemesinin icra dosyasını inceleyerek süresinde itiraz ve ödeme olmadığını tespit edip tahliye kararı vermesi söz konusu değildir. Ödeme emrinin BK’nın 260 ve 288 maddeleri uyarınca sözleşmenin feshi ve tahliye sonucunu doğurabilmesi için kanuna uygun düzenlenip düzenlenmediğini bu çerçevede takip konusu borcun kira borcu olup olmadığını, takip talebinde tahliye ihtarının zorunlu takip arkadaşlığının varlığı vs gibi durumları kendiliğinden incelemek durumundadır. Borçlu, icra dairesinde itiraz etmediği için kira sözleşmesini kabul etmiş sayıldığından (İİK’nun 269/2) icra mahkemesi kira sözleşmesi hakkında inceleme yapamaz. İtiraz edilmediğinde borçlu kira borcunu da kabul etmiş sayıldığından, icra mahkemesinde kira borç miktarına da itiraz edemez, etse bile icra mahkemesi kira borcu miktarı hakkında inceleme yapamaz. Ancak süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş ve ödeme süresi içinde kira borcunu ödememiş olan kiracı, icra mahkemesinde kira borcunu ödeme emrinin tebliğinden (veya takipten) önce ödemiş olduğunu ileri sürebilir ve İcra mahkemesi bu hususu inceleyebilir. Borçlu ödemeyi İİK 269/c maddesinde yazılı belgelerle ispat ederse icra mahkemesi tahliye istemini reddeder. Ödeme itirazının icra dairesinde yapılıp yapılmamasının tahliye açısından gerekli olan temerrüdün gerçekleşmesinde bu yönden hiçbir önemi yoktur. Zira önemli olan temerrüt