TBK Madde 3555. Yeniden kiralama yasağı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Yürürlükte

Bu metin, tarihine kadar Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikleri içerir.

Kısaca

Kiraya verenin, gereksinim veya yeniden inşa ve imar amacıyla boşalttığı konut ve çatılı işyeri kiralarında, taşınmazı belirli bir süre eski kiracısı dışındaki kişilere yeniden kiralamasını sınırlayan yasağı ve bu yasağa aykırılığın tazminat sonucunu düzenler. Hüküm, kiraya verenin ve eski kiracının ilişkisine uygulanır.

Bu açıklama madde metninin yerini tutmaz; bağlayıcı olan aşağıdaki metindir.

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kanun metninde bu maddeHam metin
Madde gerekçesi

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 15 inci maddesini karşılayan, "5. Yeniden kiralama yasağı" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasannın üç fıkradan oluşan 354 üncü maddesinde, yeniden kiralama yasağı düzenlenmektedir. Madde, 6570 sayılı Kanunun 15 inci maddesinden alınmıştır. Ancak, 15 inci maddenin birinci fıkrasında kullanılan "mücbir sebep" şeklindeki ibare yerine, Tasarının 354 üncü maddesinin birin ci fıkrasında, "haklı sebep" ibaresi kullanılmıştır. Fıkraya göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla ki ralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Fıkrada söz konusu edilen "haklı sebep", kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır. Bir uyuşmazlık durumunda, haklı sebebin mevcut olup olmadığı, hâkim tarafından, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak değer lendirilecektir. Somut olayda haklı sebebin varlığı kabul edildiği takdirde, kiraya veren üç yıl geçme den de kiralananı başkalarına kiraya verebilecektir. Maddenin ikinci fıkrasında da, yine birinci cümlede geçen "mücbir sebep" yerine, "haklı se bep" kullanılmıştır. Fıkraya göre, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacaktır. Aynı fıkrada, - 1 5 8 - eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunduğu; bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi iz leyen bir ay içinde kullanılması gerektiği; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmazın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamayacağı belirtilmektedir. Maddenin son fıkrasında, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlerin, eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü oldukları belirtilmektedir. Fıkrada yapılan düzenleme ile, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlere, 6570 sayılı Kanunun 16 nci maddesinde öngörülen cezaî yaptırımların uygulanması sisteminden vazgeçilmiştir. Bunun yerine, eski kiracıya, fıkrada belirtilen tazminatın kendisine ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Bu tazminatın belirlenmesinde, eski kiracının kiraya verene ödemiş olduğu son dönemin kira bedeli göz önünde tutulacaktır.

Gerekçe kanun koyucunun açıklamasıdır, hüküm değildir; çelişirse madde metni esastır. Kaynak belge

Bu maddedeki kavramlar

Bağlantılı kavramın sözlükte tanımı, geçtiği öteki maddeler ve örnek kararları var.

Bu maddeyi uygulayan kararlar

50 karar arasından seçildi
  1. 3. Hukuk Dairesi · E. 2024/3099 · K. 2025/3540 · T. 24.06.2025
    Daire kararıOnama
    davalı tarafça açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen ilam gereği tahliye etmek zorunda kaldığını, ancak davalının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 355. maddesinde öngörülen yeniden kiralama yasağına uymayarak taşınmazı dava dışı üçüncü kişiye kiraya verdiğini ileri sürerek; tahliye davası nedeniyle ödenen 4.178,25 TL yargılama giderinin, son ödenen kira bedeli üzerinden belirlenecek bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere şimdilik 10.000,
  2. 3. Hukuk Dairesi · E. 2023/4399 · K. 2024/2384 · T. 18.09.2024
    Daire kararıOnama
    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiraya verenin gereksinim nedeniyle bir tahliye davası açmadığı, kiracının kiralananı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmediği, bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 355 inci maddesi uyarınca tazminat koşullarının oluşmadığı, ayrıca kiralananın bulunduğu taşınmazın 16.08.2016 tarihli kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile müteahhite verilerek 28.07.2017 tarihinde yıkım ruhsatı düzenlenerek yıkıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
  3. 6. Hukuk Dairesi · E. 2014/9261 · K. 2015/6839 · T. 02.07.2015
    Daire kararıBozma
    Mahkemece Türk Borçlar Kanununun 355/1 maddesine aykırı davranan davalılardan bir yıllık kira bedeli olan 5940,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.

Seçim otomatiktir: kararın maddeyi uygulayan cümlesi, mahkemenin bağlayıcılık derecesi, maddenin sonraki değişiklikleri ve kararın bu maddeye özgülüğü birlikte puanlanır. Hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ayrıca denetleyin.

Bu maddeye özel soru

Borçlar Hukuku Özel Hükümler

Kiraya veren (M), kendisinin konut ihtiyacı olduğu gerekçesiyle açtığı tahliye davasında, mahkeme (M)’nin ihtiyacının samimi olduğuna hükmederek kiracı (K)’nın tahliyesine karar vermiştir. (K), karara karşı kanun yoluna başvurmamış ve icra takibi başlatılmasına gerek kalmaksızın, kararın tebliğinden kısa bir süre sonra taşınmazı tahliye etmiştir. Tahliyeden dört ay sonra (M), başlangıçta öngörmediği, acil ve zorunlu bir durumun ortaya çıktığını ve bu durumun kendisi için haklı bir sebep teşkil ettiğini ileri sürerek, taşınmazı üçüncü bir kişi olan (Ü)’ye, (K)’nın ödediği kira bedelinin üzerinde bir bedelle kiralamıştır. Bu durumda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi çerçevesinde (K)’nın (M)’ye karşı sahip olabileceği hakka ilişkin aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

  1. A) (K)’nın, tahliye kararının kesinleşmesini beklemeden ve icra takibi olmaksızın taşınmazı rızaen tahliye etmesi nedeniyle, TBK m. 355’te öngörülen tazminat koşulları oluşmamıştır.
  2. B) Kiraya veren (M), sonradan ortaya çıkan durumun haklı bir sebep teşkil ettiğini ispatlayamadığı takdirde, eski kiracısı (K)’ya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
  3. C) Taşınmazın yeniden inşa ve imarı söz konusu olmadığından, (K)'nın yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmamakta, dolayısıyla herhangi bir tazminat talep edememektedir.
  4. D) (M)'nin tazminat sorumluluğu, taşınmazın boş kaldığı dört aylık süre ile yeni kiracı (Ü)’den aldığı kira farkının, Yargıtay'ın benimsediği makul süre (genellikle 2-3 ay) ile sınırlı olarak hesaplanmasıyla belirlenir.
  5. E) Kiraya veren (M)'nin ihtiyacının mahkeme kararıyla samimi bulunmuş olması, sonradan taşınmazı başkasına kiralaması durumunda dahi iyi niyetli olduğunu gösterdiğinden tazminat sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırır.

Bu maddeyle ilgili 2 soru daha var

Soruların tamamını çözmek ve açıklamalı cevapları görmek için Hukuksal Eğitim platformuna katıl.

Platforma katıl