TBK Madde 361II. Esaslı onarımlar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Bu metin, tarihine kadar Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikleri içerir.
Kısaca
Bu madde, kiraya verenin kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları yapma borcunu düzenler. Borcun doğması için kiracının onarım ihtiyacını kiraya verene bildirmesi ve onarımın esaslı nitelikte olması gerekir. Madde kiraya verenin gider yükümlülüğünü de belirler.
Bu açıklama madde metninin yerini tutmaz; bağlayıcı olan aşağıdaki metindir.
Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.
Bu maddedeki kavramlar
- Esaslı onarım
- Gideri kiraya verene ait olma
- İhbar külfeti
- Kiralananın elverişliliği
Bağlantılı kavramın sözlükte tanımı, geçtiği öteki maddeler ve örnek kararları var.
Bu maddeye özel soru
Lokanta işletmek amacıyla (M)'ye ait bir dükkânı 5 yıllığına kiralayan (K), kira sözleşmesine “Kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın taşınmazda herhangi bir tadilat yapamaz ve yaptığı tadilatlar için herhangi bir bedel talep edemez.” şeklinde bir hüküm konulmasını kabul etmiştir. (K), bir süre sonra (M)'nin yazılı onayını almaksızın, çatıda meydana gelen ve acil müdahale gerektiren bir akıntıyı tamir ettirmiş, dükkânın mutfak tesisatını tamamen yenilemiş ve lokantanın konseptine uygun olarak duvarlara sökülüp götürülmesi mümkün olmayan özel tasarım alçı süslemeler yaptırmıştır. Kira süresinin sonunda taşınmaz tahliye edildiğinde, (M) yapılan tüm bu değişiklikleri benimsemiş ve taşınmazı bu haliyle yeni bir kiracıya daha yüksek bir bedelle kiralamıştır. Bu durumda (K)'nin yaptığı masrafları talep hakkına ilişkin aşağıdaki ifadelerden hangisi, Yargıtay'ın yerleşik uygulamaları ışığında doğrudur?
- A) Sözleşmedeki açık hüküm nedeniyle (K), kiraya verenin zenginleşip zenginleşmediğine bakılmaksızın, yaptığı zorunlu, faydalı ve lüks nitelikteki hiçbir masrafı (M)'den talep edemez.
- B) (K), sadece acil nitelikteki çatı onarımı gibi zorunlu masrafları talep edebilir; ancak mutfak tesisatı gibi faydalı ve alçı süslemeler gibi lüks masrafları sözleşme hükmü gereği isteyemez.
- C) Kiracı (K), yaptığı tüm masrafların kira süresinin bitimindeki güncel piyasa değerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak (M)'den talep etme hakkına sahiptir.
- D) Kiraya veren (M) yapılan değişiklikleri benimsediği için (K), sökülüp götürülmesi mümkün olmayan zorunlu ve faydalı masrafların yapıldıkları tarihteki bedelini, yıpranma payı düşüldükten sonra vekâletsiz iş görme hükümlerine göre (M)'den talep edebilir.
- E) (K), sözleşmeye aykırı davrandığı için herhangi bir masraf talep edemeyeceği gibi, (M)'nin taşınmazı eski hâle getirme masraflarını da karşılamakla yükümlüdür.