4721 sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 644

14. Hukuk Dairesi         2012/12484 E.  ,  2012/13876 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.03.2012 gününde verilen dilekçe ile ... iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 07.05.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davalılar davaya cevap vermemişlerdir. Mahkemece satışı vaat edilen pay ... kaydında elbirliği ortaklığı hükümlerine tabi olduğundan ve henüz sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı ... iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir. Somut olayda; davalıların murisi ...vekili aracılığı ile yapılan 09.12.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile murisi...‘in vefatı ile intikal eden 29 parsel sayılı taşınmazdaki miras hak ve paylarını davacıya satmayı vaat etmiştir. 29 parsel sayılı taşınmazın ... kaydında üst muris...’in 1/2 payı bulunmaktadır. Bu haliyle satışı yapılan pay elbirliği ortaklığı hükümlerine tabidir. Bilindiği gibi 4721 sayılı TMK'nun 644. maddesi gereğince ancak malik...’in mirasçılarından biri elbirliği ortaklığının paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Ancak, mahkemece mirasçı olmayan davacı tarafa 4721 sayılı TMK'nun 644. maddesi gereği dava açmak için yetki verilmiş ve davacı tarafından... Sulh Hukuk Mahkemesinde 29.3.2006 tarihinde açılan dava sonucunda 29 parsel sayılı taşınmazda murisin 1/2 payının paylı mülkiyete çevrilmesine karar verilmiş ve bu karar temyiz edilmeden kesinleşmiştir. Artık ortada elbirliği ortaklığının paylı mülkiyete çevrilmesine dair kesinleşmiş bir hüküm bulunmaktadır. Bu kararı ve kararla oluşan yeni mülkiyet durumunu yok saymak mümkün değildir. Bu nedenle sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi doğru değildir. Ancak; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 5578 sayılı Kanunla değişik 8. maddesi ile; Tarım arazileri, doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmış; belirlenen parsel büyüklüğünün mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı, kural olarak tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Açıklanan nedenle, satışı vaat edilen payın, paylı mülkiyete çevrildiği kabul edilerek, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların belirlenen tarımsal niteliğinin ... İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra tescilin mümkün olup olmadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesine konu payın arazinin büyüklüğü itibariyle belirlenen tarımsal niteliğine göre satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddi, aksi halde kabul kararı verilmesi gerekir. Mahkemece, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir. Kabule göre de; tapuda müşterek malik olan ... ve ... kendi paylarının satışını vaat etmedikleri gibi satış vaadinde bulunan ...’in mirasçısı da olmadıklarından kendilerine husumet düşmeyen bu davalılar hakkında açılan davanın esastan değil husumet yokluğundan reddi gerektiğinin düşünülmemesi de isabetli olmamıştır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, 29.11.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi