İpotek, kurulması ve sona ermesi, sona erme

Madde, ipotekle güvence altına alınabilecek alacakların kapsamını ve ipotekli taşınmazın maliki ile borçlunun aynı kişi olması zorunluluğunu düzenler. Ipotek, halen mevcut olan alacakların yanında henüz doğmamış ancak doğması kesin veya olası olan alacaklar için de kurulabilir. Taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunmasının gerekmediği de bu maddede belirtilmiştir. Maddenin uygulaması, kişisel alacağı teminat altına alan her ipotek ilişkisine ilişkindir. Madde, ipoteğin tapu siciline tescil usulünü, ipoteğin kuruluş şekil şartlarını, üst sınır (azami meblağ) ipoteğinin sonuçlarını, tescilin doğurduğu karineyi ve alacağın sona ermesi halinde ipoteğin terkinini düzenlemez (m.882, m.883, m.891, m.1025).

Amaç ve nitelik: hangi kavramlar bilinmeli?

İpotek

Halen mevcut veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin ya da olası bulunan bir alacağın, bir taşınmaz teminat gösterilerek güvence altına alınmasıdır. Kişisel alacağı teminat altına alır, borçlunun kişisel sorumluluğunu değiştirmez.

Fer'i (bağlı) hak

Varlığı başka bir hakka, burada teminat altına alınan alacağa bağlı olan haktır. İpotek, alacak geçerli değilse doğmaz; alacak sona ererse sona erer.

Henüz doğmamış ancak doğması kesin veya olası alacak

Henüz muaccel veya mevcut olmayan, ancak ileride doğacağı belirli ya da makul ölçüde beklenen alacaktır. Bu alacaklar için de ipotek kurulabilir; alacağın ileride doğmasının muhtemel olması yeterlidir.

Taşınmazın malikinin borçlu olmaması

İpoteğe konu taşınmazın maliki ile alacağın borçlusunun farklı kişiler olabilmesidir. Malik, başkasının borcu için kendi taşınmazı üzerinde ipotek verebilir; ancak bu kişi kişisel olarak borçlu olmaz.

Amaç ve nitelik: hangi şartlar aranır?

• Teminat altına alınacak alacağın halen mevcut olması ya da doğması kesin veya olası bulunması gerekir.
• Güvence altına alınacak alacağın, ipotek kurulurken tapu siciline ve rehin sözleşmesine uygun biçimde belirlenebilir olması gerekir; ileride doğacak alacak için bile ipotekle teminat altına alınacak miktar belirlenmiş olmalıdır.
• Taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez; taşınmaz üçüncü bir kişiye ait olabilir.
• Taşınmazın üçüncü kişinin malikiyetinde olması halinde, malik ipoteği kendi taşınmazı üzerinde kurmak için yetkili olmalıdır.
• Taşınmazın tapuda kayıtlı olması ve ipoteğin tescil ile doğması gerekir (bu şart madde metninde değil, ipoteğin kuruluşunu düzenleyen hükümlerde yer alır).

Amaç ve nitelik: hangi sonuçları doğurur?

• Alacak halen mevcut veya doğması kesin ya da olası ise ipotek kurulabilir.
• Geçersiz bir alacak için kurulan ipotek de geçersiz olur; bu durumda tapu tescili yolsuz kalır.
• Alacak sona erdiğinde ipotek de kendiliğinden sona erer ve malik terkin isteyebilir.
• Taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olmaması ipoteğin geçerliliğini etkilemez; ancak üçüncü kişi malik borç ödenmediğinde taşınmazın paraya çevrilmesine katlanmak zorunda kalır.
• Ipotek alacağın kişisel sorumluluğu üzerinde etki yaratmaz; borçlu kişisel olarak sorumlu kalmaya devam eder.

Amaç ve nitelik: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olmasının zorunlu olduğunu düşünmek; madde bunu açıkça reddeder.
• İpoteğin tapu tesciliyle birlikte alacağı da doğurduğunu sanmak; tescil alacağın varlığına karine oluşturmaz.
• Henüz doğmamış alacakla ipoteğin doğduğunu kabul edip, alacağın belirli miktarını ve doğma ihtimalini ayrıca aramamak.
• Üçüncü kişi malikin kişisel borçlu olduğunu varsaymak; malik kişisel sorumluluk altına girmez.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• İpotek, 881 ila 897. maddelerde düzenlenmiş taşınmaz rehni türü olarak ele alınmaktadır. (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023)
• Alacak sona erdiğinde ipoteğin terkini için malikin alacaklıdan muvafakat istemesi ve alacaklı bu talebe uymazsa yolsuz tescilin düzeltilmesi davasının açılabileceği kabul edilmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2023/177 E., 2024/685 K., 19.04.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Teminat altına alınan alacağın varlığını ve kesin ya da olası doğumunu ileri süren taraf, bu alacağı ispatlamakla yükümlüdür; tapu tescili alacağın varlığına karine oluşturmaz.
• Alacağın varlığı, sözleşme, senet veya diğer yazılı belgeler ile ispatlanır; ipotek tesisine ilişkin resmi işlem ve tapu kaydı da ispatta kullanılır.
• Ipoteğin alacağa bağlılığını savunan karşı taraf, alacağın sona erdiğini veya geçersiz olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olmadığını ileri süren taraf, malikin ipotek tesis yetkisini belgelerle kanıtlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.882: Üst sınır (azami meblağ) ipoteğinin tescil sırası ve teminat miktarının alacaktaki değişiklikten etkilenmeyeceğini düzenler; m.881'deki belirli miktar şartını tamamlar.
• 4721 sayılı Kanun m.883: Geçersiz alacak için kurulan ipoteğin tescilinin yolsuz olacağını ve düzeltilebileceğini belirten hükümle m.881'deki alacak bağlılığını somutlaştırır.
• 4721 sayılı Kanun m.1025: Yolsuz tescilin düzeltilmesini sağlayan dava yolunu düzenler; alacak sona erdiğinde malikin ipoteğin terkinini istemesi bu hükümle yapılır.

TMK m.882, miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacakların ipotekle temin edilmesinde bu alacakların belli bir rehin derecesine yerleştirilmesini, tescilden sonra alacak miktarındaki değişmelerin sıraya etkisini ve ipotek belgesinin (alacaklıya verilen tescil belgesinin) niteliğini ve yerine geçen belgeyi düzenler. Hüküm ipotekle teminat altına alınan alacaklar bakımından uygulanır. Maddenin kendisi ipoteğin genel kuruluşunu, tescil usulünü ve ipotek sözleşmesinin şeklini ayrıntılı düzenlemez; bunlar m.881 ve devamındaki hükümlerle ilgilidir. Tescil işleminin yapılması ve tapu siciline kayıt, ipoteğin sona ermesi ve paraya çevrilmesi gibi konular da bu maddenin kapsamı dışındadır.

Kuruluş: hangi kavramlar bilinmeli?

Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacak

Ana para, faiz veya borç miktarı önceden kesin olarak belirlenmemiş ya da zamanla değişebilen alacaktır. Bu tür alacaklar, miktarları sabit olmadığı halde ipotek ile teminat altına alınabilir.

Rehin derecesi (sıra)

İpotekli alacağın, aynı taşınmaz üzerindeki diğer ipoteklere göre paraya çevirmede hangi önceliğe sahip olacağını gösteren yerdir. Bu madde, değişken alacağın tescil anındaki sırasının alacak miktarı değişse de korunduğunu öngörür.

İpotek belgesi

Tapu memurunun, tescilin yapıldığını göstermek üzere alacaklıya verdiği belgedir. Yalnızca tescilin yapıldığını ispata yarar ve kıymetli evrak niteliği taşımaz.

Sözleşme üzerine onay şerhi

Tescilin yapıldığının sözleşme metninin üzerine yazılıp onaylanmasıdır. Bu yöntem ipotek belgesinin yerine geçer.

Kuruluş: hangi şartlar aranır?

• Alacağın miktarının belirli olmadığı veya değişebileceği bir alacak bulunmalıdır.
• Bu alacak için bir ipotek tesis edilmiş ve tapu siciline tescil yapılmış olmalıdır; sıra ancak tescil ile belirlenir.
• Tescilden sonra alacak miktarında meydana gelen değişikliklerin ipoteğin sırasını etkilemediği kabul edilir; yani alacak miktarındaki artış ya da azalış tescil tarihindeki sırayı değiştirmez.
• İstem üzerine tapu memurunun alacaklıya ipoteği gösteren bir belge vermesi gerekir; bu belge yalnızca tescilin yapıldığını ispatlar.
• Belge yerine geçmek üzere tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması da kullanılabilir.

Kuruluş: hangi sonuçları doğurur?

• Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacak, belli bir rehin derecesine yerleştirilir.
• Tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişikliklere bakılmaksızın alacağın sırası korunur.
• Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir; bu belge sadece tescilin yapıldığını ispatlar.
• İpotek belgesi kıymetli evrak niteliği taşımaz; dolayısıyla senetle temsil edilen bir hak gibi devredilemez.
• Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması ipotek belgesinin yerine geçer.
• Tescil yapılmamışsa rehin derecesi oluşmaz ve bu maddenin sıra koruması doğmaz.

Kuruluş: sık yapılan hatalar nelerdir?

• İpotek belgesini kıymetli evrak gibi değerlendirmek ve devir veya senetteki hükümlere göre işlem yapmak; belge yalnızca tescili ispat eder.
• Miktarı değişebilen alacakta sıranın her miktar artışıyla yeniden belirlendiğini sanmak; sıra tescil anında belirlenir ve korunur.
• Sözleşme üzerine onay şerhinin ipotek belgesinden ayrı bir ikinci tescil yolu olduğunu sanmak; onay şerhi yalnızca belgenin yerine geçer.
• Maddedeki belgenin yalnızca tescili ispat ettiğini gözden kaçırıp belgeye tescil dışında bir hak kaynağı yüklemek.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Ipoteğin tanımının kanunda yer almadığı, ipoteğin m.881 ile m.897 arasındaki hükümlerle düzenlendiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2022/76 E., 2023/544 K., 31.05.2023; Hukuk Genel Kurulu, 2021/59 E., 2023/233 K., 22.03.2023)
• Taşınmaz rehninin bir türü olan ipoteğin 881 ila 897. maddeler arasında düzenlendiği kabul edilmektedir. (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023; İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2024/532 E., 2025/938 K., 23.12.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Değişken alacağın sırasının korunmasını ileri süren alacaklı, ipoteğin tescil tarihi ve tapu siciline kayıt bilgisi ile ispat yükü altındadır.
• Tescilin yapıldığı, tapu sicil kaydı veya tapu memurunun verdiği ipotek belgesi ile kanıtlanır; bu belge yalnızca tescili gösterir.
• Sözleşme üzerine onay şerhi yoluyla tescilin belgelenmesi halinde, onayın sözleşme metninde yer aldığı ve tescili gösterdiği ispatlanmalıdır.
• Alacak miktarındaki artışın sıraya etki etmediğini savunan taraf, tescil sonrası miktar değişikliğinin sıra değerlendirmesinde dikkate alınmadığını göstermelidir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.881: Ipoteğin tanımını ve teminat kapsamını düzenler; değişken alacağın ipotekle teminat altına alınabilmesinin dayanağıdır.
• 4721 m.883: Ipotek sözleşmesinin şekli ve tescil koşullarını düzenler; bu madde ile birlikte tescil ve belge düzeni tamamlanır.

TMK m.883, alacak sona erdiğinde ipotekli taşınmaz maliki ile alacaklı arasında ipoteğin terkinine muvafakat ilişkisini düzenler. Fıkra 2 ile süreli ipotekte sürenin bitiminden sonra otuz günlük süre içinde paraya çevirme şerhinin konulmaması hâlinde malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin yolunu açar. Madde, ipoteğin kuruluşunu, rehnin kapsamını, paraya çevirme yolunu ve icra takibinin usulünü düzenlemez; bunlar TMK m.881 vd. ile İİK m.150/c'de yer alır. Terkin davasının açılması ve tapu düzeltme davası gibi usul yönleri de bu maddenin kapsamı dışındadır (TMK m.1025, m.1026). Alacağın sona ermesinin kendisi ve ipoteğin fer'i niteliği, ilgili hükümlerle birlikte değerlendirilmelidir.

İpoteğin terkinini isteme hakkı: hangi kavramlar bilinmeli?

Terkin

Tapu kütüğündeki ipotek kaydının silinmesi işlemidir. Sicildeki görünüm sona erer ve ipoteğin sicil dışı sona ermesinin ardından kaydın şeklî hâle gelmesini giderir.

Terkine muvafakat

Alacaklının ipoteğin siciline silinmesi için tapu müdürlüğüne yazılı olarak rıza göstermesidir. Malik bu rızayı alacaklıdan isteyebilir; alacak sona ermiş olsa bile rızanın verilmesi ayrıca gerekir.

Süreli ipotek

Belirli bir süre için kurulmuş ipotektir. Fıkra 2 bakımından ipoteğin sona erme anı sürenin bitimine bağlıdır ve bu tarih tapu kütüğünde belirtilir.

Paraya çevirme şerhi

İİK m.150/c uyarınca icra memurunun tapu idaresine bildirdiği ve tapu siciline konulan şerhtir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin başladığını üçüncü kişilere bildirir.

Fer'î hak

Asıl alacağa bağlı, onunla birlikte doğan ve sona eren hak niteliğidir. İpotek alacağa bağlı olduğu için alacağın sona ermesiyle hukuken sona erer; sicildeki kaydın silinmesi ise ayrıca gerekir.

İpoteğin terkinini isteme hakkı: hangi şartlar aranır?

• Birinci fıkra bakımından alacağın sona ermiş olması gerekir; alacak ödeme, ibra veya diğer bir sebeple sona ermiş olmalıdır.
• Taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteğin terkinine muvafakat etmesini isteyebilir.
• İkinci fıkra bakımından ipoteğin süreli olarak kurulmuş olması gerekir.
• Sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde taşınmaz üzerinde İİK m.150/c'de belirtilen paraya çevirme şerhinin konulmamış olması gerekir.
• Şerh konulmadığı takdirde terkin, malikin talebi üzerine tapu müdürlüğünce yapılır; bunun için ayrıca bir hukuki sebep aranmaz.

İpoteğin terkinini isteme hakkı: hangi sonuçları doğurur?

• Alacak sona erdiğinde malik, alacaklıdan ipoteğin terkinine muvafakat etmesini isteyebilir.
• Alacaklı muvafakat vermezse malik, tapu kaydının düzeltilmesi davası yoluyla terkin isteyebilir.
• Süreli ipotekte sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde paraya çevirme şerhi konulmamışsa, ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.
• Terkin için bu hâlde ayrıca bir hukuki sebep aranmaz.
• Otuz gün içinde şerh konulmuşsa malik bu yolla terkin talep edemez.
• Alacak sona ermiş olsa da kayıt silinmedikçe ipotek sicilde görünmeye devam eder; kayıt, alacaktan bağımsız olarak şeklî bir ipotek olarak kalır.

İpoteğin terkinini isteme hakkı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Alacak sona erdiğinde ipoteğin kendiliğinden sicilden silineceğini sanmak; sicil kaydı için muvafakat veya dava gerekir.
• Süreli ipotekte otuz günü sürenin bitiminden değil ipoteğin kuruluşundan veya alacağın ödenmesinden saymak.
• İkinci fıkra hükmünü her ipotek için uygulamak; yalnızca süreli ipotek ve şerhin konulmadığı hâlde işler.
• Şerh konulmuş olmasına rağmen malikin tapu müdürlüğünden doğrudan terkin istemesi.
• Geçici m.4 kapsamındaki eski süreli ipoteklerde otuz günü yürürlük tarihinden önceki sürenin bitiminden saymak; bu süre yürürlük tarihinde başlar.
• Birinci fıkradaki muvafakat yolu ile ikinci fıkradaki idari terkin yolunu karıştırmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Süreli ipoteklerde sürenin bitiminden sonra otuz gün içinde şerh konulmadığında malikin tapu müdürlüğüne başvurarak terkin talep edebileceği kabul edilmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2023/1417 E., 2024/1879 K., 19.12.2024)
• Ikinci fıkranın yürürlük tarihinden önce süresi dolmuş ipotekler için otuz günlük sürenin yürürlük tarihinde başladığı kabul edilmektedir. (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi, 2021/1682 E., 2023/1520 K., 14.11.2023)
• Taşınmazı devralan kişinin ipoteğin konusuz kaldığını ileri sürmesinin, bu maddedeki terkin yoluyla değil istihkak davasında incelenebileceği yönünde karar verilmiştir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/439 E., 2023/627 K., 14.06.2023)
• Ipoteğin alacağa bağlı fer'î hak olması nedeniyle alacak sona erdiğinde ipoteğin kendiliğinden sona erdiği, ancak sicil kaydının muvafakat veya dava ile silinmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Diyarbakır Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi, 2025/1315 E., 2026/179 K., 13.02.2026)

Nasıl ispat edilir?

• Terkin talebinde bulunan malik, alacağın sona erdiğini (ödeme, ibra vb.) ve muvafakat isteğinin alacaklıya yapıldığını ispatlamakla yükümlüdür.
• Süreli ipotekte, sürenin bitim tarihi tapu kütüğündeki kayıttan ve ipotek senedinden ispatlanır.
• Paraya çevirme şerhinin konulmadığı, tapu kütüğünün celbiyle ve tapu müdürlüğü kaydıyla ispatlanır.
• Alacaklı, alacağın henüz sona ermediğini veya şerhin zamanında konulduğunu savunursa bu savunmayı ispatla yükümlüdür.
• Muvafakat yazılı yapılır; alacaklının yazılı muvafakat vermemesi hâlinde terkin için dava yoluna başvurulmalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.881: İpoteğin genel kurallarını düzenler; 883'ün uygulanacağı ipotek kavramı ve kuruluş koşulları bu hükümde yer alır.
• 4721 m.1025: Muvafakat vermeyen alacaklıya karşı tapu kaydının düzeltilmesi davasını düzenler; birinci fıkradaki yolun dava aşamasında başvurulan hükümdür.
• 4721 m.1026: Terkin işleminin tapu müdürlüğünce yapılması ve bu işleme karşı otuz günlük dava süresini düzenler; ikinci fıkra terkinin uygulanma biçimini bu hükümle tamamlar.
• 4721 m.858: Rehnedilen taşınmazın tamamen yok olması hâlinde rehin hakkının sona ermesini düzenler; 883'ün dışındaki sona erme hâllerini tamamlar.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.150/c: Paraya çevirme yoluyla takibin başladığını bildiren şerhi düzenler; ikinci fıkradaki otuz günlük sürenin konusu olan şerh bu hükümdedir.
• 7181 sayılı Kanun m.19: Ikinci fıkrayı 883'e ekleyen değişiklik hükmüdür.

Bu madde, borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz malikinin, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteme yetkisini ve bu ödeme yoluyla alacağın malike geçmesini düzenler. Kişisel borçlu olmayan malikin, taşınmazın paraya çevrilmesini önlemek için borca katılan iç ilişkisi ve ödeme yetkisi bu maddenin konusudur. Maddenin uygulandığı kişiler, ipotekli taşınmazın malikleri ile borçlu olmayan malik durumundaki kişilerdir. Madde, borçlunun kendisinin borcu ödemesini düzenlemez; borçlunun ödeme koşullarına ilişkin genel hükümler, alacaklının temerrüdü, halefiyet ve kefalet ilişkileri ayrı maddelerde yer alır. Taşınmazın yük altında olması halinde yükten kurtarma (m.885-886 kapsamındaki tek taraflı yükten kurtarma ile m.844-845) ve taşınmaz malikinin komşuluk hukukundan doğan sorumluluğu (m.730) bu madde kapsamında değildir.

Borçtan sorumlu olmayan malikin hakkı: hangi kavramlar bilinmeli?

Kişisel sorumluluk

Borcun muhatabı olarak borçlu sıfatıyla doğrudan sorumlu olmayı ifade eder. Taşınmaz malikinin rehin verdiği borç ilişkisinde borçlu değilse, taşınmazın malikliği ona kişisel borç yüklemez; malik yalnızca taşınmazın paraya çevrilmesine katlanır.

Borçluya ait koşullar

Malikin ödeyebileceği borç, borçlunun borcu sona erdirmek için sahip olduğu hukuki şartlarla sınırlıdır. Borçlunun henüz borcu sona erdirme hakkı yoksa malik de borcu ödeyemez.

Halefiyet (alacağın geçmesi)

Malikin borcu ödemesiyle alacağın kanun gereği ona geçmesidir. Bu geçiş bir devir işlemi değil, kanundan doğan bir devir niteliğindedir ve alacağın bütün bağlı (fer'i) haklarını da kapsar.

Alacaklı temerrüdü

Malik borcu ödemeye yetkili hale geldiğinde alacaklının edimi kabul etmemesi durumudur. Bu hâlde malik borç tutarını tevdi edebilir.

Borçtan sorumlu olmayan malikin hakkı: hangi şartlar aranır?

• Taşınmaz üzerinde ipotek bulunması ve bu ipoteğin bir borcun güvencesi olması gerekir.
• Malikin, rehinle güvence altına alınan borçtan şahsen sorumlu olmaması gerekir; kişisel sorumluluk taşınmaz malikinde değil borçlu sıfatında bulunmalıdır.
• Malikin ödeyeceği borç, borçluya ait koşullar içinde sona erdirilebilir nitelikte olmalıdır; borçlunun borcu sona erdirme hakkı yoksa malik de ödeme yapamaz.
• Malik, borcu borçlunun bağlı olduğu şartlarla ödemelidir; bu ödeme ile ipoteğin kaldırılmasını isteme yetkisi doğar.
• Alacaklı ödemeyi kabul etmekten kaçınıyorsa malik, alacaklı temerrüdü hükümleri çerçevesinde edimi tevdi edebilir.

Borçtan sorumlu olmayan malikin hakkı: hangi sonuçları doğurur?

• Malik borcu ödediğinde ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir.
• Alacak, borcu ödeyen malike geçer; malik bu alacağı bütün bağlı haklarıyla birlikte kazanır.
• Borçlunun henüz borcu sona erdirme hakkı yoksa malik borcu ödeyemez ve ipoteğin kaldırılmasını isteyemez.
• Alacaklı ödemeyi kabul etmezse temerrüde düşer ve malik borç tutarını tevdi edebilir.
• Malik, ödediği tutarı borçludan talep edebilir; bu talep, geçen alacak yoluyla ileri sürülür.
• Malik, kişisel sorumluluğu olmadığı için borcu ödemekle yükümlü değildir; ödemeden taşınmazın paraya çevrilmesine katlanabilir.

Borçtan sorumlu olmayan malikin hakkı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınmaz malikini, kişisel borçlu olmasa bile borçlu gibi değerlendirip m.884 yerine genel ödeme yollarını uygulamak.
• Borçlunun henüz borcu sona erdirme hakkı yokken malikin ödeme yapabileceğini kabul etmek; malik ödeme için borçlunun koşullarına bağlıdır.
• m.884 ile m.885-886'yı birbirine karıştırmak; birincisi ödeme ve alacağın geçişine, ikincisi değer karşılığı yükten kurtarmaya dayanır.
• Alacağın malike geçişini bir devir sözleşmesi gibi görmek; geçiş kanundan doğan halefiyettir, ayrıca devir işlemi gerekmez.
• Alacaklının ödemeyi kabul etmemesi halinde malikin ödemeyi yapmış sayılmayacağını varsaymak; tevdi yoluyla borç sona erdirilebilir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Malikin borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilmesi için, ödemenin borçlunun bağlı olduğu koşullara uygun yapılması gerektiği kabul edilmektedir. (Konya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 2024/779 E., 2025/597 K., 17.04.2025)
• Malik borcu ödediğinde alacağın kendisine geçtiği, bu nedenle ödediği tutarı alacağın geçişi yoluyla borçludan tahsil edebileceği kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, 2021/2163 E., 2025/583 K., 02.05.2025)
• Ödemenin yalnız ipoteğin varlığıyla değil, malikin kişisel sorumluluğunun bulunmamasıyla da bağlantılı olduğu; kişisel borçlu olan malikin m.884'ten yararlanamadığı kabul edilmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2023/177 E., 2024/685 K., 19.04.2024; Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2024/1547 E., 2026/274 K., 16.02.2026)
• İpotekli taşınmaz maliki ile borçlu aynı kişi değilse, malikin kişisel borçlu olmadığının ayrıca tespit edilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Konya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 2024/779 E., 2025/597 K., 17.04.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Ödemeyi yapan malik, borçtan şahsen sorumlu olmadığını ve ipoteğin varlığını ispatlamalıdır; ipoteğin tapu kaydı ile ispatı esastır.
• Borçlunun, borcu sona erdirme hakkını doğuran koşulları taşıdığını, malik ödeme sırasında bu koşulların varlığını ispatlamalıdır; ödeme belgesi ve borç ilişkisine dair sözleşme başlıca delillerdir.
• Alacağın malike geçtiğini ileri süren malik, halefiyeti ödeme belgesiyle ispatlamalıdır; alacaklının bu belgeleri vermesi ve alacağa ilişkin senedi malike teslim etmesi gerekir.
• Alacaklının temerrüdünü ileri süren malik, ödeme teklifini ve tevdi işlemini belgelemelidir; alacaklı ise ödemeyi kabul etmek için haklı bir neden olduğunu ispatlamalıdır.
• Malikin kişisel sorumluluğu bulunduğu iddiası karşı tarafça ileri sürülürse, bu iddianın ispatı, borç ilişkisini ve borçlu sıfatını gösteren belgelerle yapılır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.881: İpoteğin kurulmasını ve ipotek kavramını düzenler; m.884'teki ipotek, bu maddede tanımlanan rehin hakkıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.885: Yeni malikin tek taraflı yükten kurtarma yolunu düzenler; m.884 ile birlikte ipotekten kurtarma yollarını oluşturur.
• 4721 sayılı Kanun m.886: m.885'te öngörülen yükten kurtarmanın usulünü ve bildirim koşullarını düzenler.
• 4721 sayılı Kanun m.902: İpotekli borç senedi hakkında m.885-886'nın uygulanmasını sağlar; ipotekten kurtarma yollarının yaygın kullanımında yer alır.
• 6098 sayılı Kanun m.106: Alacaklının temerrüdü hükümleri; alacaklı ödemeyi kabul etmezse malikin tevdi yoluna başvurmasını sağlar.
• 6098 sayılı Kanun m.127: Halefiyet hükmü; borcu ödeyen üçüncü kişinin alacağa kanundan halef olmasını düzenler ve m.884'teki alacak geçişinin dayanağıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.107: Edimin tevdii imkânı; alacaklı temerrüdü halinde malikin borç tutarını tevdi etmesini sağlar.

TMK m.885, ipotekli taşınmazı edinenin, borçtan şahsen sorumlu olmaması hâlinde, ipoteği kaldırarak taşınmazı ipotek yükünden kurtarma hakkını düzenler. Hakkın iki görünümünü ayırır: değerini aşan bir borç için ipotekli taşınmazı satın alarak edinenin bedeli ödeyerek kurtarması ile taşınmazı karşılıksız edinenin takdir edeceği bedeli ödeyerek kurtarması. Ayrıca kurtarma hakkının alacaklılara yazılı ihbarla ve icra takibinden önce kullanılmasını, kurtarma bedelinin alacaklılar arasında sıraya göre dağıtılmasını kapsar. Kanun, taşınmazı edinen ve borçtan şahsen sorumlu olan kişiler bakımından uygulanır; borçlu sıfatıyla sorumlu olan edinen bu hakka sahip değildir. İpoteğin kuruluşunu, paraya çevrilmesini ve açık artırma usulünü düzenlemez (m.881-897 ve İcra ve İflas Kanunu); ipotekli alacağın zamanaşımını ve tapu kayıt işlemlerini de düzenlemez."

m.885: hangi kavramlar bilinmeli?

İpotekten kurtarma

Ipotekli taşınmazı edinen kişinin, ipotekli alacağın ödenmesi yerine geçecek bir bedeli ödeyerek taşınmazı ipotek yükünden arındırmasıdır. Kurtarma ile ipotek kalkar ve taşınmaz, edinenin malvarlığında ipoteksiz kalır.

Değerini aşan borç

Taşınmazın değerinin üzerinde kalan, dolayısıyla taşınmazın tamamının ipotekle güvence altına alındığı ancak ilgili taşınmazın değerinden fazla olan borçtur. Bu hakkın kullanılabilmesi için edinenin satın alma bedelinin taşınmazın ipotekli borç karşısında yetersiz olduğu bir durum aranır.

Şahsen sorumluluk

Edinenin ipotekle güvence altına alınan borçtan kendisinin borçlu veya kefil olarak sorumlu olmasıdır. Şahsen sorumlu olan edinen bu kurtarma hakkına sahip değildir; hakkın kapsamı şahsen sorumlu olmayan edinenle sınırlıdır.

Takdir edilen bedel

Taşınmazı karşılıksız edinen kişinin ipotekten kurtarma için ödeyeceği, hâkim veya taraflarca belirlenen bedeldir. Bedel, taşınmazın değerine ve ipotekle güvence altına alınan borca göre takdir edilir; satın alma bedeli söz konusu değildir.

Yazılı ihbar

Kurtarma hakkını kullanmak isteyen edinenin, ipotek alacaklılarına kurtarma niyetini bildirdiği yazılı bildirimdir. İhbarın altı ay önceden yapılması gerekir ve icra takibine başlanmadan önce yapılmış olmalıdır.

Sıra

İpoteklerin rehin hakkı sıralamasını ifade eder. Kurtarma bedeli, bu sıraya uygun şekilde ipotekli alacaklılara dağıtılır.

m.885: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın, değerini aşan bir borç için ipotekli olması gerekir.
• Edinenin, ipotekli borçtan şahsen sorumlu olmaması gerekir.
• Kurtarma hakkının, icra takibine başlanmadan önce kullanılması gerekir.
• Edinenin, alacaklılara altı ay önce yazılı ihbarda bulunması gerekir.
• Taşınmaz satın alma yoluyla edinilmişse satın alma bedelinin ödenmesi gerekir.
• Taşınmaz karşılıksız edinilmişse hâkimce takdir edilecek bedelin ödenmesi gerekir.
• Ödenen kurtarma bedelinin ipotekli alacaklılar arasında sıraya göre dağıtılması gerekir.

m.885: hangi sonuçları doğurur?

• Şartlar gerçekleşince edinen, ödediği bedel karşılığında taşınmazı ipotekten kurtarır ve ipotek kalkar.
• Kurtarma bedeli ipotekli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır.
• Edinen borçtan şahsen sorumluysa kurtarma hakkı doğmaz ve bu hak kullanılamaz.
• İcra takibi başlamışsa bu madde uyarınca kurtarma yapılamaz.
• Altı ay önce yazılı ihbar yapılmamışsa kurtarma hakkı bu madde uyarınca kullanılmış olmaz.
• Kurtarma bedeli ipotekli alacağı tamamen karşılamıyorsa, kalan alacak için borçlu ve diğer alacaklılar açısından ayrıca hukuki sonuç doğar; bu madde bunu düzenlemez.

m.885: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Ihbarın altı ay önceden yapılması zorunluluğunu gözden kaçırmak; ihbar süresi geçmeden kurtarmayı gerçekleşmiş saymak.
• Icra takibi başladıktan sonra da kurtarma hakkının kullanılabileceğini düşünmek.
• Şahsen sorumlu edinenin de bu hakka sahip olduğunu varsaymak.
• Karşılıksız edinen için bedeli satın alma fiyatı üzerinden hesaplamak; takdir edilen bedel yöntemi uygulanmalıdır.
• Kurtarma bedelinin ipotekli alacaklılar arasında sıraya göre değil, eşit olarak dağıtıldığını varsaymak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• İpotekli taşınmazın bedelinin hesabında ve kurtarma bedelinin belirlenmesinde, taşınmazın gerçek değerinin bilinmesi önemli kabul edilmektedir. (11. Hukuk Dairesi, 2022/2460 E., 2023/6490 K., 07.11.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Kurtarma hakkını kullanan edinen, borçtan şahsen sorumlu olmadığını ve taşınmazı ipotekli olarak edindiğini ispatlamakla yükümlüdür; tapu kaydı ve edinme sözleşmesi bu konuda temel belgedir.
• Edinen, alacaklılara altı ay önce yazılı ihbarda bulunduğunu yazılı belgeyle ispatlamalıdır.
• Satın alma bedelinin ödendiği, satış sözleşmesi ve banka dekontu gibi belgelerle ispatlanır.
• Karşılıksız edinen için takdir edilecek bedelin belirlenmesinde taşınmazın gerçek değerini gösteren bilirkişi raporu gerekebilir.
• Karşı taraf, alacaklı olarak, edinenin şahsen sorumlu olduğunu veya ihbarın süresinde yapılmadığını ileri sürerse bu savunmayı ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.881: Ipoteğin tanımı ve kapsamını düzenler; kurtarma hakkının konusu olan ipotekli taşınmazın kaynağıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.897: Ipotek sona erme ve bu madde ile ilgili genel ipotek hükümlerini içerir; kurtarma sonucunda ipoteğin kalkmasının dayanağıdır.

TMK m.886, ipotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklıların, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteme hakkını düzenler. Hakkın kullanım süresini, giderlerin peşin ödenmesini, satışın icra dairesince yürütülmesini ve artırma bedelinin ipotekten kurtarma bedeli sayılmasını ve artırma giderlerinin kime ait olacağını kapsar. Hak, ipotek sahibi olmayan yeni malikin ipotekten kurtarma ihbarında bulunması hâlinde ipotekli alacaklılar bakımından uygulanır. Maddeden ihbarın şekli ve ihbarı yapacak kişinin yeterliliği ile ipotekten kurtarma ihbarının kendisi düzenlenmez (m.883-885). Açık artırmanın icra hukukundaki ayrıntıları, İcra ve İflas Kanunu hükümlerinde aranır. Taşınmaz yükü ve ipotek tesisi gibi komşu kurumlar da bu maddenin dışındadır (m.881-897 aralığının ilgili maddeleri).

m.886: hangi kavramlar bilinmeli?

İpotekten kurtarma ihbarı

Taşınmazı edinen yeni malikin, ipotekli alacaklılara teklifini bildirmesi işlemidir. Bu madde, alacaklının bu ihbara karşı açık artırma isteyip istemeyeceğini düzenler; ihbarın şartları ve şekli bu maddede yer almaz.

Açık artırma isteme hakkı

İpotekli alacaklıların, yeni malikin teklifine razı olmayıp taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını talep edebilmesi hakkıdır. Hak, bir ay içinde kullanılmalı ve giderler peşin ödenmelidir.

İpotekten kurtarma bedeli

Açık artırmada elde edilen miktarın, satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla olması hâlinde, bu fazla miktar olarak kabul edilen tutardır. Artırma sonucu ortaya çıkan bedel bu sınırları aşmıyorsa, malikin teklifi kurtarma bedeli sayılır.

Açık artırma giderleri

Artırmanın yapılması için gereken masraflardır. Hangi tarafa ait olacağı, artırma bedelinin teklifi aşıp aşmamasına göre belirlenir.

m.886: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın ipotekli olması ve ipotekten kurtarma ihbarının alacaklıya tebliğ edilmiş olması gerekir.
• Alacaklının açık artırma isteği, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde yapılmalıdır.
• Alacaklı, açık artırma giderlerini bu isteğiyle birlikte peşin olarak ödemelidir.
• Satış, icra dairesi tarafından İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılmalıdır.
• Artırmada elde edilen miktar, malikin teklifinden veya satış bedelinden fazla olmadığı takdirde ihale yapılmaz ve malikin teklifi kurtarma bedeli sayılır.
• Artırma bedeli teklifi aşarsa aradaki fark kurtarma bedeli sayılır ve giderler malike ait olur.

m.886: hangi sonuçları doğurur?

• Alacaklı bir ay içinde açık artırma isteyip giderleri peşin öderse, taşınmaz icra dairesince açık artırmayla satılır.
• Bir ay içinde açık artırma istenmezse, alacaklı artırma yoluyla satış hakkını kaybeder ve malikin teklifi kesinleşir.
• Artırma bedeli teklifi aşarsa, fazla kısım ipotekten kurtarma bedeli sayılır ve artırma giderleri malike ait olur.
• Artırma bedeli teklifi aşmazsa ihale yapılmaz, malikin teklifi kurtarma bedeli olarak kabul edilir ve artırma giderleri açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur.
• Açık artırma giderleri peşin ödenmediği takdirde satış isteği sonuç doğurmaz.

m.886: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bir aylık süreyi ihbarın tebliğinden değil, ihbarın yapıldığı veya kararlaştırıldığı tarihten saymak.
• Artırma bedeli teklifi aştığında giderleri alacaklıya yüklemek; bu hâlde giderler malike aittir.
• Artırma bedeli teklifi aşmadığında ihale yapılacağını sanmak; bu hâlde ihale yapılmaz ve malikin teklifi kurtarma bedeli sayılır.
• Açık artırma giderlerini peşin ödemeden isteği yeterli görmek; ödeme yapılmazsa satış isteği sonuç doğurmaz.
• Madde metnindeki bir aylık süreyi, eski kitap baskılarında geçen süre ile karıştırmak; yalnız madde metnindeki süre geçerlidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• İpotekli taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni maliğin ihbarı, alacaklıya bir ay içinde açık artırma isteme hakkını doğurur; bu süre hak düşürücü olarak kabul edilmektedir. (Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023)
• İpotek, 4721 sayılı Kanun'un 881-897 maddeleri arasında düzenlenmiştir; ipotekten kurtarma ile ilgili uyuşmazlıklarda bu hükümler birlikte değerlendirilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2022/76 E., 2023/544 K., 31.05.2023; Hukuk Genel Kurulu, 2021/59 E., 2023/233 K., 22.03.2023)
• Açık artırmanın usulünün İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılması, bu konudaki eski tartışmayı kapatmıştır; ihale yapılmadığı durumda malikin teklifi kurtarma bedeli sayılmaktadır. (İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2024/532 E., 2025/938 K., 23.12.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Açık artırma isteğini ileri süren alacaklı, isteğini bir ay içinde yaptığını ve giderleri peşin ödediğini ispatlamakla yükümlüdür; ihbarın tebliğ tarihini gösteren tebligat belgesi bu konuda esas delildir.
• Yeni malikin ihbarının alacaklıya usulüne uygun tebliğ edildiği, tebligat belgesiyle ispat edilir; tebliğ tarihi bir aylık sürenin başlangıcını belirler.
• Artırma bedelinin teklifi aşıp aşmadığı, artırma tutanağı ve satış bedeli belgeleriyle ispatlanır; fazlalığı ileri süren taraf bu belgelere dayanmalıdır.
• Açık artırma giderlerinin peşin ödendiği, ödeme belgesiyle ispatlanır; ödemenin yapılmadığını savunan malik, bunu icra dairesinin kayıtlarıyla gösterebilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.885: İpotekten kurtarma bedeli ve teklifin dağıtımına ilişkin hükümlerin devamı niteliğindedir; teklif edilen bedelin sıralara göre dağıtılması bu maddeden sonra gelen sonucu belirler.
• 4721 sayılı Kanun: İpotekten kurtarma ihbarının ön koşulunu ve ihbarın nasıl yapılacağını düzenleyen maddeler (m.883-885) bu maddenin uygulanması için gereklidir.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: Açık artırmanın usulünü ve satışın icra dairesince nasıl yürütüleceğini düzenler; bu madde satışın İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılacağını bildirir.

TMK m.887, ipotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin o malike karşı etkili olma koşulunu düzenler. Hükmün konusu, ödeme isteminin hem borçluya hem de malike yöneltilmiş olmasının zorunluluğudur. Madde, borçtan şahsen sorumlu olmayan ipotek veren üçüncü kişi maliki bakımından uygulanır; borçlu ile ipotekli taşınmazın maliki aynı kişiyse uygulanmaz. Madde, ödeme isteminin şekline, ihbarın yapılacağı süreye veya malike yöneltilecek istemin içeriğine ilişkin ayrıntı düzenlemez; bu konular ihbar ve ödeme emri ile ilgili kurallara bırakılmıştır. Rehnin paraya çevrilmesi, yükten kurtarma ve malikin kişisel sorumluluğu gibi konular ayrı maddelerde düzenlenmiştir (m.885, m.886, m.888) ve İİK hükümleri bu kapsamda ayrıca uygulanır.

Ödeme istemi: hangi kavramlar bilinmeli?

Ödeme isteminin etkili olması

Alacaklının ipotekli taşınmaz üzerinden takip yapabilmesi için yaptığı ödeme isteminin malike karşı hüküm ifade etmesidir. Bu etki, istemin malike de yöneltilmesine bağlanmıştır; yalnızca borçluya yapılmış bir istem malik bakımından sonuç doğurmaz.

Şahsen sorumlu olmayan malik

Ipotek veren üçüncü kişi olup aynı zamanda alacağın borçlusu olmayan taşınmaz malikidir. Malik borçlu ise madde kapsamında değildir, çünkü borçtan şahsen sorumlu olan kişi için ayrıca malike istem yöneltilmesi gerekmez.

Taşınmaz malikine ihbar

Alacaklının, ödeme isteminin taşınmaz malikine de yöneltildiğini gösteren bildirimdir. Maddenin koşulu bu bildirimin borçluya yapılan istemle birlikte malike de yapılmış olmasıdır.

Kişisel sorumluluk

Borçlunun borçtan kendi malvarlığıyla sorumlu olmasıdır. Taşınmaz malikinin kişisel sorumluluğu bulunmadığında rehin yükü yalnızca taşınmazla sınırlı kalır.

Ödeme istemi: hangi şartlar aranır?

• Alacağın ipotekle güvence altına alınmış olması ve ipotekli taşınmazın malikinin borçtan şahsen sorumlu olmaması gerekir.
• Alacaklının ödeme isteminin borçluya yöneltilmiş olması gerekir.
• Aynı ödeme isteminin ayrıca taşınmaz malikine de yöneltilmiş olması gerekir.
• Malike yapılan istemin, borçluya yapılan istemle aynı alacağı ve aynı takibi kapsaması gerekir.
• Borçtan şahsen sorumlu olan malik söz konusuysa bu koşulun aranmasına gerek yoktur.

Ödeme istemi: hangi sonuçları doğurur?

• Alacaklı, borçluya ve malike birlikte yönelttiği ödeme isteminin ardından ipotekli taşınmaz üzerinde takip yapabilir.
• Malike yapılmamış bir ödeme isteminin, şahsen sorumlu olmayan malik bakımından hüküm doğurmadığı kabul edilir ve malik bu nedenle rehnin paraya çevrilmesine itiraz edebilir.
• Malikin borçtan şahsen sorumlu olması hâlinde madde uygulanmaz ve ayrıca malike istem yöneltilmesi gerekmez.
• Madde bir emredici hüküm olarak uygulanır; taraflar sözleşmeyle bu koşulu ortadan kaldıramaz.

Ödeme istemi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Borçluya yapılan ödeme isteminin malik bakımından da etkili olduğunu varsaymak; istemin malike ayrıca yöneltilmesi gerektiğini gözden kaçırmak.
• Malikin borçtan şahsen sorumlu olup olmadığını araştırmadan madde hükmünü uygulamak; şahsen sorumlu malik bakımından ayrıca ihbar aranmadığını unutmak.
• Adres yetersizliği nedeniyle iade edilen ihbarı yapılmış saymak; tebligatın geçerli olup olmadığını kontrol etmemek.
• Bu maddeyi ipotek veren malik ile borçlu arasındaki sözleşme kaydına dayanarak ortadan kaldırılabilir saymak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Malike ayrıca ihbar yapılmadığında, malik bakımından alacağın muaccel olmadığı ve paraya çevrilmeye itiraz edilebileceği kabul edilmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2022/2491 E., 2024/186 K., 01.02.2024)
• Borçlu olmayan malike yalnızca muacceliyet ihtarının gönderilmesi yeterlidir; bunun dışında ayrıca bir bildirim yapılması zorunlu değildir, ihtarın kapsamı ve gönderilme biçimi incelenir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/75 E., 2023/1011 K., 25.10.2023)
• Malike gönderilen ihbarın adres yetersizliği nedeniyle iade edilmesi hâlinde ihbarın yapılmış sayılmayacağı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/59 E., 2023/233 K., 22.03.2023)
• Malike yapılan istem, takip konusu ipoteğin türü ve kapsamı (üst sınır ipoteği gibi) gözetilerek ayrıca değerlendirilir; ipotek veren üçüncü kişi hakkında takip yapılabilmesi için alacağın kendisinin de ihbar edilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/1285 E., 2023/303 K., 05.04.2023)
• Bu koşul kamu düzenine ilişkin olarak uygulanır ve ipotek veren malikin rızasına bağlı bir kayıtla değiştirilemeyeceği yönünde değerlendirme yapılmaktadır. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, 2021/849 E., 2024/1028 K., 05.07.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Alacaklı, ödeme isteminin hem borçluya hem de şahsen sorumlu olmayan malike yöneltildiğini ispatla yükümlüdür.
• İspat aracı olarak tebligat belgesi, ihtarname veya ödeme emrinin malike tebliğine ilişkin resmi kayıt kullanılır; yazılı belge ile ispat esastır.
• Malik, kendisine ihbar yapılmadığını veya ihbarın adres yetersizliği gibi nedenlerle geçersiz olduğunu ileri sürerek savunmasını yapabilir; bu savunmada ihbarın yapılmadığını malik ispatlamaz, alacaklı ispatlamak zorundadır.
• Malikin şahsen sorumlu olduğu iddiası varsa, bu iddiayı ileri süren taraf, borç ilişkisine ilişkin belgelerle sorumluluğu ispatlar.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.885: İpotekli taşınmazın paraya çevrilmesi ve ipotekli alacağın tahsili sırasında uygulanan genel ipotek hükümlerini düzenler; m.887 bu takibin malik bakımından etkili olma koşulunu belirler.
• 4721 m.886: Yeni malikin teklifi ve yükten kurtarma sürecini düzenler; m.887'de aranan ihbar ile birlikte malikin korunma yolunu tamamlar.
• 4721 m.888: Taşınmazın devri hâlinde malikin kişisel sorumluluğunun ayrı kişilerde bulunmasını düzenler; m.887'deki malik ayrımının devir bakımından sonucunu gösterir.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.150: İpotekli takipte ödeme emri ve icra emrinin hem borçluya hem malike tebliğini düzenler; m.887'deki iki yönlü istem koşulunun icra işlemindeki karşılığıdır.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.68/a: Borçluya ve malike yapılacak tebligatın usulünü düzenler; adres yetersizliği hâlinde ihbarın etkisizliğine ilişkin uygulamanın dayanağıdır.