İpotekli borç senedi ve irat senedi

TMK m.898, ipotekli borç senedinin temel niteliğini belirler: bu senet, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak doğurur. Hüküm, senedin hangi tür alacağı meydana getirdiğini ve bu alacağın rehinle bağını kurar. Senedin kuruluş şartlarını (taşınmazın resmen takdir edilen değeri, tapu sicili kaydı), senet alacaklısı ile borçlu arasındaki ilişkiyi, zilyetlik, devir ve defi rejimini düzenlemez; bunlar m.899 ve devamı ile m.909-929 arasındaki ortak hükümlerde yer alır. Irat senedinin özellikleri (m.903-908) ile ipoteğin genel hükümleri (m.845 vd.) de bu maddenin kapsamı dışındadır.

Amaç ve nitelik: hangi kavramlar bilinmeli?

İpotekli borç senedi

Taşınmazın değerini tedavüle sokan, kıymetli evrak niteliğinde bir taşınmaz rehni türüdür. Senet düzenlendiğinde soyut bir alacak hakkı doğar ve bu alacak taşınmaz rehniyle teminat altına alınır.

Kişisel alacak

Borçlunun şahsen ödemekle yükümlü olduğu para borcudur. Senedin taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış olması bu kişisel niteliği değiştirmez.

Taşınmaz rehni ile güvence

Senet alacağının ödenmemesi halinde taşınmazın paraya çevrilmesiyle tahsil edilebilmesi anlamına gelir. Teminat, taşınmazın değeriyle sınırlıdır.

Kıymetli evrak

Hakkın senede bağlandığı ve hakkın devri ile ileri sürülmesinin senet zilyetliğine bağlandığı belgedir. İpotekli borç senedi bu niteliği taşır ve hakkın ileri sürülmesi zilyetliğe bağlıdır.

Amaç ve nitelik: hangi şartlar aranır?

• Senedin, taşınmaz üzerinde tapu sicilinde kayıtlı bir rehin hakkı esas alınarak düzenlenmiş olması gerekir.
• Senet düzenlenmesiyle birlikte, senetten doğan soyut bir para alacağının doğması gerekir.
• Senet alacağının, taşınmazın değeriyle güvence altına alınmış olması gerekir.
• Borçlunun kişisel sorumluluğunun devam etmesi gerekir; borçlunun taşınmazın maliki olması zorunlu değildir.
• Senedin, taşınmazın resmen takdir edilen değerini aşan bir miktar için düzenlenmemiş olması gerekir (m.899 ile birlikte okunur).

Amaç ve nitelik: hangi sonuçları doğurur?

• Senet düzenlendiğinde senetten doğan soyut alacak doğar ve bu alacak taşınmaz rehniyle güvence altına alınır.
• Borçlunun kişisel sorumluluğu devam eder; alacaklı, taşınmazın paraya çevrilmesinden yeterli tahsilat sağlanamazsa kalan kısım için borçlunun diğer malvarlığına başvurabilir.
• Taşınmazın maliki borçlu olmak zorunda değildir; başkasının borcu için senet düzenlenebilir.
• Malik başkasının borcu için senet düzenlemişse sorumluluğu taşınmazın değeriyle sınırlıdır.
• Senet alacağının tahsilinden önce alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurmak zorundadır (İİK m.45 ile birlikte okunur).

Amaç ve nitelik: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Maddeyi, senet alacağının taşınmazla sınırlı olduğu şeklinde okumak; oysa borçlunun kişisel sorumluluğu sürer.
• İpotekli borç senedi ile irat senedinin sorumluluk rejimini karıştırmak; irat senedinde sorumluluk taşınmaz değeriyle sınırlıdır.
• Borçlunun taşınmazın maliki olması gerektiğini varsaymak; m.901 uyarınca bu zorunlu değildir.

Nasıl ispat edilir?

• Senet alacağının varlığını ileri süren alacaklı, senedin düzenlenmiş ve zilyetliğinin kendisinde olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Senedin tapu sicilindeki bir kayda dayanarak düzenlendiği, rehin hakkının tapu siciline işlendiği tapu kaydı ile ispat edilir.
• Borçlunun kişisel sorumluluğu, senedin kendisi üzerinden kıymetli evrak alacağı olarak ileri sürülür; borçlu, senetten doğan defileri ileri sürebilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.899: Senedin kurulması için taşınmazın değerinin tapu idaresince resmen takdir edilmesini ve biçilen değeri aşan senet düzenlenmesinin yasaklanmasını öngörür; m.898'in güvence sınırını belirler.
• 4721 m.901: Borçlunun taşınmazın maliki olmasının şart olmadığını ve malikin sorumluluğunun taşınmaz değeriyle sınırlı kalacağını düzenler.
• 4721 m.903: Irat senedini düzenler; m.898'deki kişisel sorumluluk ayrımının karşıt örneğini oluşturur.
• 4721 m.909-929: İpotekli borç senedi ve irat senedine ortak uygulanan zilyetlik, devir, güvenin korunması ve defi hükümlerini içerir.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.45: Rehinli alacaklının önce rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurma zorunluluğunu düzenler.

Bu madde, ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulabilecek azami tutarın taşınmaza resmen biçilen değerle sınırlanmasını düzenler. Tapu idaresinin taşınmaza resmen değer biçmesi ve biçilen değerin aşılamayacağı kuralı bu maddenin konusudur. Madde, taşınmaz üzerinde ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması bakımından uygulanır. İpotekli borç senedinin düzenlenmesi, ipoteğin kuruluş şekli, sicile tescil ve ipotek türlerinin genel hükümleri bu maddede düzenlenmez (ilgili hükümler için ilgili maddelere bakılmalıdır). Ayrıca ipotekli borç senedinin devri, ödenmesi ve ipotekten doğan hakların zamanaşımı da bu maddenin kapsamı dışındadır.

Değer biçilmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

İpotekli borç senedi

Taşınmaz üzerinde ipotek kurularak düzenlenen ve bu ipoteğe dayanarak rehin kurulmasını sağlayan senet türüdür. Bu senet yoluyla kurulan rehin, taşınmazın belirli bir değerine bağlıdır.

Resmen biçilen değer

Tapu idaresi tarafından taşınmaza resmen biçilen değerdir. Rehnin kurulabileceği azami tutar bu değerle sınırlıdır.

Değer biçilmesi: hangi şartlar aranır?

• İpotekli borç senedi yoluyla rehin kurulabilmesi için taşınmaza tapu idaresince resmen değer biçilmiş olmalıdır.
• İpotekli borç senedi yoluyla kurulacak rehin, taşınmaza biçilmiş değeri aşmamalıdır.

Değer biçilmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Taşınmaza resmen değer biçilmemişse ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması için gerekli ön koşul bulunmamaktadır.
• Biçilmiş değeri aşan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulamaz.
• Biçilmiş değer içinde kalan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulabilir.

Değer biçilmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Biçilmiş değerin taşınmazın piyasa değeriyle karıştırılması; maddenin ölçütü resmen biçilmiş değerdir.
• Biçilmiş değeri aşan kısım için de ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulabileceğini sanmak.
• Tapu idaresince değer biçilmemiş taşınmaz için bu yolla rehin kurulabileceğini kabul etmek.

Nasıl ispat edilir?

• Rehin kuran tarafın, taşınmaza tapu idaresince resmen değer biçildiğini tapu kaydı veya tapu idaresinden alınacak belge ile ortaya koyması gerekir.
• Biçilmiş değerin aşılıp aşılmadığı, senette yazılı rehin miktarının biçilmiş değer ile karşılaştırılmasıyla belirlenir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.890: İpotekli borç senedi ile ilgili genel düzenlemeyi içerir; bu madde, maddede düzenlenen sınırın uygulanacağı kurumun çerçevesini oluşturur.

Madde, ipotekli borç senedinden doğan alacağın muacceliyetini, yani alacaklının bu alacağı talep edebilir hale gelmesini düzenler. Muacceliyetin hangi yoldan gerçekleşeceğini (faizlerin ödenmesi gereken tarihten en az altı ay önceki bildirim) ve bu kuralın aksinin kararlaştırılabilmesini kapsar. Hüküm yalnızca ipotekli borç senetlerine uygulanır; diğer senet türlerindeki vade ve muacceliyet sorunlarına uygulanmaz. Muacceliyet bildiriminin şekli, bildirimin karşı tarafa ulaşması, bildirim süresinin hesabı ve ipotekli borç senedinin düzenlenmesi koşulları bu maddede düzenlenmemiştir. Genel borçlar hukukundaki vade ve muacceliyet kuralları (TBK m.90, m.114, m.117) ile ipoteğin paraya çevrilmesi ve takip usulü ayrı hükümlerle düzenlenmiştir.

Muacceliyet bildirimi: hangi kavramlar bilinmeli?

İpotekli borç senedi

Borçlunun taşınmazı üzerinde kurulan ipotek ile güvence altına alınmış, alacaklıya borç ilişkisini belgeleyen senettir. Maddenin uygulanabilmesi için senedin bu niteliği taşıması gerekir.

Muacceliyet

Alacağın alacaklı tarafından talep edilebilir hale gelmesidir. Vadenin gelmesinden ayrı bir kavramdır; burada vade, bu madde uyarınca bildirim ile belirlenir.

Muacceliyet bildirimi

Alacaklının veya borçlunun, alacağın muaccel olmasını sağlamak için karşı tarafa yaptığı tek taraflı yenilik doğuran beyandır. Bildirim, faizlerin ödenmesi gereken tarihten en az altı ay önce yapılmalıdır.

Aksi kararlaştırılmış olma

Taraflar sözleşmede bu kuraldan farklı bir muacceliyet düzeni öngörebilir. Hüküm nispi emredici değildir; tarafların anlaşmasıyla değiştirilebilir.

Muacceliyet bildirimi: hangi şartlar aranır?

• İpotekli borç senedinden doğan bir alacak bulunmalıdır.
• Taraflar arasında muacceliyeti farklı düzenleyen bir aksi kararlaştırma bulunmamalıdır.
• Muacceliyet için faizlerin ödenmesi gereken bir tarih belirlenmiş olmalıdır.
• Alacaklı veya borçlu, bu tarihten en az altı ay önce karşı tarafa muacceliyet bildiriminde bulunmalıdır.
• Bildirim, faizlerin ödenmesi gereken tarihten önce ve bu tarihten en az altı ay önce yapılmış olmalıdır.

Muacceliyet bildirimi: hangi sonuçları doğurur?

• Geçerli bildirim yapıldığında, alacak faizlerin ödenmesi gereken tarihte muaccel olur.
• Bildirim altı aydan kısa bir süre önce yapılmışsa, alacak bu bildirimle muaccel olmaz; bildirim, altı aylık süre dolduğu tarihten itibaren etkili olabilir.
• Taraflar aksini kararlaştırmışsa, muacceliyet o kararlaştırılan koşullara göre gerçekleşir ve altı aylık bildirim kuralı uygulanmaz.
• Muacceliyet bildirimi yapılmadan alacaklı, faizlerin ödenmesi gereken tarih nedeniyle alacağı talep edemez.

Muacceliyet bildirimi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Altı aylık süreyi bildirim tarihinden değil, faizlerin ödenmesi gereken tarihten geriye doğru hesaplamamak.
• Bildirim süresini, borcun asıl vadesi ile karıştırmak; bu madde faiz ödeme tarihine bağlıdır.
• Sözleşmede aksi kararlaştırılmışken altı aylık kuralı yine de uygulamak.
• Maddeyi her türlü senede uygulamak; kapsam yalnız ipotekli borç senetleridir.

Nasıl ispat edilir?

• Muacceliyetin doğduğunu ileri süren alacaklı, bildirimin yapıldığını ve altı aylık süreye uyulduğunu ispatlamalıdır.
• Bildirimin yapıldığı tarih, yazılı bir ihbar ya da tebliğ belgesi ile ispatlanır; tanık ile ispatı, yazılı kaydın yokluğunda ancak sınırlı olarak mümkündür.
• Aksi kararlaştırılmışsa bu kararlaştırmayı ileri süren taraf, sözleşme hükmünü ispatlamalıdır.
• Bildirimin altı aydan kısa sürede yapıldığını ileri süren borçlu, bu savunmasını bildirim tarihini gösteren belgelerle ispatlar.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.90: Vade belirlenmemiş borçlarda ifa zamanını düzenleyen genel kuraldır; ipotekli borç senedi dışındaki borçlarda bu madde yerine uygulanır.
• 4721 m.114: Muacceliyet bildiriminin genel borçlar hukukundaki yerini ve borcun muaccel olmasındaki rolünü düzenler; m.900 bu genel düzenlemenin senetteki özel uygulamasıdır.

TMK m.901, ipotekli borç senedindeki borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan rehinli taşınmaz malikinin (üçüncü kişi ipotekli taşınmaz malikinin) hukuki durumunu düzenler. Birinci fıkra, bu malike ipoteğe ilişkin hükümlerin uygulanacağını; ikinci fıkra ise malikin borçluya ait bütün def'ileri alacaklıya karşı ileri sürebileceğini öngörür. Kapsam, ipotekli borç senedi ilişkisinde borçlu olmayan ve taşınmazını rehin veren malik ile sınırlıdır. Maddenin kişisel borçlu ile malik arasındaki iç ilişkiyi (rücu, vekâlet, kefalet benzeri ilişkiler) düzenlemediği; ipotek kuruluşunun şekil ve geçerlilik koşullarını (m.1023 vd.), ipotekle teminat altına alınan borcun zamanaşımını ve ipoteğin paraya çevrilmesi usulünü (İcra ve İflas Kanunu) ayrıca düzenlemediği; bu konuların başka hükümlerde aranması gerektiği belirtilmelidir.

Malikin durumu: hangi kavramlar bilinmeli?

Taşınmaz maliki (üçüncü kişi rehin veren)

Borcun kendisine ait olmadığı hâlde kendi taşınmazını başkasının borcu için ipotek olarak veren kişidir. Kişisel olarak borçlu olmaması bu sıfatın ayırt edici ölçütüdür; borçlu ile aynı kişi ise madde değil genel ipotek hükümleri uygulanır.

Ipotekli borç senedi

Taşınmaz üzerindeki ipotek ile teminat altına alınan, bir borç senedinden doğan alacağın kaynağını oluşturan belgedir. Maddenin uygulanabilmesi için alacağın bu senetle ilişkili olması gerekir.

Def'i

Borçlunun alacaklının talebine karşı ileri sürebileceği savunma araçlarıdır. Madde, malikin bu savunmaları borçlu adına alacaklıya karşı kullanabilmesini sağlar.

Kişisel sorumluluk

Borcun ödenmesinden borçlunun kendi malvarlığıyla sorumlu olması hâlidir. Taşınmaz maliki kişisel sorumlu değilse sorumluluğu yalnızca rehinli taşınmazla sınırlıdır.

Malikin durumu: hangi şartlar aranır?

• Bir ipotekli borç senedi bulunmalıdır; ipotek bu senetteki borcun teminatı olarak kurulmuş olmalıdır.
• Taşınmaz malik, senetteki borçtan kişisel olarak sorumlu olmamalıdır.
• Taşınmaz malikinin rehinli taşınmazının bulunması ve bu taşınmaz üzerinde ipoteğin fiilen varlığı gerekir.
• Hükmün uygulanması için malik, borçluya ait def'ileri ileri sürmek istediğinde bu def'inin borçluya ait olması gerekir; bu hak alacaklıya karşı kullanılır.

Malikin durumu: hangi sonuçları doğurur?

• Kişisel olarak borçlu olmayan taşınmaz maliki hakkında ipoteğe ilişkin hükümler uygulanır; ipotek alacaklısı ancak rehinli taşınmazdan ve ipotek hükümlerinin öngördüğü ölçüde yararlanabilir.
• Taşınmaz maliki, alacaklıya karşı borçluya ait bütün def'ileri ileri sürebilir; bu hak, borçlunun alacağa karşı sahip olduğu savunmaların malik tarafından kullanılmasını sağlar.
• Malikin, borçlunun def'ilerini ileri sürmesi, borçlunun sorumluluğunu doğrudan ortadan kaldırmaz; yalnızca alacaklının ipotekten talep edebileceği tutarı etkiler.
• Malik, kendisi kişisel borçlu olmadığı için borç senedinden doğan kişisel borçtan sorumlu tutulamaz.

Malikin durumu: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Üçüncü kişi malikin de kişisel borçlu gibi tüm malvarlığıyla sorumlu olduğunu varsaymak; sorumluluk yalnızca rehinli taşınmazla sınırlıdır.
• İkinci fıkradaki def'i hakkını borçlunun rızası veya katılımı gerekiyormuş gibi yorumlamak; hak doğrudan malike tanınmıştır.
• Borçlunun def'ilerini malikin kendi kişisel def'isi gibi değerlendirmek ve her iki hakkı birbirine karıştırmak.

Nasıl ispat edilir?

• Üçüncü kişi taşınmaz malikinin kişisel olarak borçlu olmadığını, malik, kendi sıfatından doğan savunma olarak ileri sürer ve bu durumu ispatlar; borç senedi ile ipotek sözleşmesinin birlikte incelenmesi bu konuda belirleyicidir.
• Malikin borçluya ait def'iyi ileri sürmesi hâlinde, def'inin varlığını ve borçlunun bu savunmaya sahip olduğunu ileri süren taraf ispatlar; def'inin dayanağı olan belge veya olgu bu ispatın aracıdır.
• Alacaklı, borçlunun def'isinin geçersiz olduğunu veya sona erdiğini ileri sürüyorsa bu savunmanın dayanağını kendisi ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.1023: İpoteğin kuruluşuna ilişkin hükümleri içerir; m.901'in uygulanacağı ipoteğin geçerli biçimde kurulmuş olması gerekir.
• 4721 sayılı Kanun m.2: Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı; malikin def'ileri ileri sürmesinin sınırını oluşturabilir.

Madde, ipotekli borç senedinin güvencesi olan taşınmazın devrine veya bölünmesine ilişkin sonuçların ipotek hükümlerine bağlandığını düzenler. Madde, borç senedi ile ipotek arasındaki bağlantının taşınmaz el değiştirdiğinde ya da bölündüğünde nasıl işleyeceğini ipotek hükümlerine havale eder. Uygulama, ipotekli borç senedi güvencesindeki taşınmazın devraldığı veya bölündüğü hallerde ortaya çıkar. Madde, borç senedinin kendi hukuki niteliğini, senet alacaklısının haklarını ve ipoteğin kuruluş koşullarını düzenlemez; bu konular ilgili ipotek ve senet hükümlerinde yer alır. Ayrıca taşınmazın devrinde tapu tescili ve ipotek sınırlarının belirlenmesi gibi usul konularını da düzenlemez.

Devir ve bölünme: hangi şartlar aranır?

• Devre konu olan veya bölünen taşınmazın, bir ipotekli borç senedinin güvencesi olması gerekir.
• Taşınmazın devrinin veya bölünmesinin gerçekleşmiş olması gerekir.
• Bu sonuçların belirlenmesi için ipotek hükümlerine başvurulması gerekir.

Devir ve bölünme: hangi sonuçları doğurur?

• Güvence altındaki taşınmaz devredildiğinde, devrin ipotekli borç senedi bakımından sonuçları ipotek hükümlerine göre belirlenir.
• Güvence altındaki taşınmaz bölündüğünde, bölünmenin ipotek ve bu ipoteğin güvencesi olan borç bakımından sonuçları ipotek hükümlerine göre belirlenir.
• Madde, bu sonuçların ayrıntısını kendi metninde düzenlemediği için ilgili ipotek hükümleri, örneğin ipoteğin devri ve bölünmesine ilişkin düzenlemeler, uygulanır.

Devir ve bölünme: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Maddenin doğrudan bir hüküm kurduğunu sanıp ipotek hükümlerine başvurmadan sonuç çıkarmak; madde ayrıntıyı ipotek hükümlerine bıraktığı için bu yol hatalıdır.
• Borç senedinin kendi hükümlerini ipoteğin devri sonucu uygulamak; madde yalnızca taşınmazın devri ve bölünmesi sonuçlarını ipotek hükümlerine bağladığı için bu ayrım gözden kaçmamalıdır.

Nasıl ispat edilir?

• Taşınmazın devri veya bölünmesi sonucunda ipoteğin hangi sınırlarla devam ettiğini ileri süren taraf, devir veya bölünme işleminin tapu siciline yansımış belgelerle ispatlamakla yükümlüdür.
• Güvence ilişkisinin varlığını ileri süren taraf, ipotekli borç senedinin ve bu senedin taşınmaz üzerindeki ipoteğle bağlantısını gösteren belgelerle ispat yükü altındadır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.902: Maddenin kendisidir; ipotekli borç senedinde taşınmaz devri ve bölünmesinin sonuçlarını ipotek hükümlerine bağlar.

Madde, irat senedinin ne olduğunu ve taşınmaz üzerinde nasıl bir taşınmaz yükü doğurduğunu tanımlar; irat senedinin güvencesini oluşturabilecek taşınmaz türlerini sınırlar ve irat senedinin kişisel borç doğurmadığını, borcun sebebini göstermediğini belirtir. Uygulama, irat senedi düzenleyen veya bu senetle yüklü taşınmazın malikleri, alacaklılar ve bu senetlerin doğurduğu ilişkiler bakımından söz konusudur. Madde ipotekli borç senedini düzenlemez (m.892 ve devamı). Yenileme etkisi ve temel borcun sona ermesi düzenlemez (m.910). Taşınmazın bölünmesi halinde borcun parsellere dağıtımı düzenlemez (m.908). Yükün kurtarılması ve satın alma hakları düzenlemez (m.844, m.906).

Amaç ve nitelik: hangi kavramlar bilinmeli?

İrat senedi

Bir taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü şeklinde kurulan, alacak hakkını kıymetli evrak olarak temsil eden senet türüdür. Amacı taşınmazın değerini tedavüle sokmaktır.

Taşınmaz yükü

Taşınmazın maliki tarafından yerine getirilmesi gereken bir para borcunun taşınmaz değeriyle teminat altına alınmasından oluşan ayni yüktür. Yükün içeriği para ödemesidir.

Soyut (mücerret) alacak

Senedin dayandığı temel borç ilişkisinden bağımsız olarak doğan alacaktır. Alacağın varlığı için borç sebebinin senette gösterilmesi gerekmez.

Taşınmazla sınırlı sorumluluk

İrat senedi borçlusunun yalnızca taşınmazın değeriyle sorumlu olması, kişisel malvarlığıyla sorumlu olmamasıdır.

Amaç ve nitelik: hangi şartlar aranır?

• İrat senedinin konusu bir taşınmaz olmalı ve senet bu taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü olarak kurulmalıdır.
• Güvence oluşturacak taşınmaz yalnızca tarım arazisi, konutlar veya üzerinde bina yapılabilecek arsalar arasından seçilmelidir; sanayi işletmeleri gibi diğer taşınmazlar bu amaçla kullanılamaz.
• Senette borç sebebi gösterilmemeli ve senet kişisel bir borç doğurmamalıdır; senet alacağı yalnızca taşınmaza bağlı olarak doğmalıdır.
• Senedin düzenlenmesiyle birlikte taşınmaz değerini teminat altına alan soyut bir alacak hakkı doğmalıdır.

Amaç ve nitelik: hangi sonuçları doğurur?

• Senet düzenlendiğinde taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü kurulur ve soyut bir alacak hakkı doğar.
• Güvence oluşturan taşınmaz tarım arazisi, konut veya üzerinde bina yapılabilecek arsa değilse irat senedi geçerli olarak kurulamaz.
• Senet borçlusu, taşınmazın değeri dışında kişisel malvarlığıyla sorumlu tutulamaz; alacaklı taşınmazın paraya çevrilmesinden elde edilen tutarla yetinmek zorundadır.
• Senette borç sebebinin gösterilmemesi, senedin doğal olarak temel ilişkiden bağımsız olmasını sağlar.

Amaç ve nitelik: sık yapılan hatalar nelerdir?

• İrat senedinin güvencesini ipotekli borç senedi gibi her taşınmazla oluşturabileceğini düşünmek; yalnızca tarım arazisi, konut ve bina yapılabilecek arsalar kabul edilir.
• İrat senedi borçlusunun kişisel sorumluluğu olduğunu varsayarak taşınmaz değerinin üzerindeki alacağı borçludan talep etmek.
• Senette borç sebebi yazılmadığı için senedi geçersiz saymak; sebep gösterilmemesi senedin geçerliliğini etkilemez, yalnızca soyutluk doğurur.
• İrat senedini ipotekli borç senediyle karıştırıp temel alacağın korunduğunu varsaymak; irat senedinde temel alacak yenilenerek sona erer.

Nasıl ispat edilir?

• Senedin irat senedi niteliğinde olduğunu ileri süren taraf, senedin taşınmaz yükü olarak tescil edildiğini ve güvence taşınmazının kanunda sayılan türlerden olduğunu tapu kaydı ile ispatlamalıdır.
• Senet borçlusunun taşınmazın maliki olduğu, tapu kaydı ile ispatlanır; malik olmadığını ileri süren karşı taraf bunu tapu kaydı ile çürütmelidir.
• Alacaklı, borçlunun kişisel sorumluluğunun bulunduğunu ileri sürüyorsa bu iddiayı ispatlamak zorundadır; senedin kendisi kişisel borç doğurmadığı için aksi yönde yazılı bir kayıt aranmalıdır.
• Senedin soyut olması nedeniyle borç sebebinin ispatı alacaklıya yüklenmez; borçlu, temel ilişkiden kaynaklanan def'ileri ileri sürerek savunma yapabilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.902: İpotekli borç senedi ve irat senedi için ipotek konusu taşınmazın devir ve bölünmesine ilişkin hükümlerin uygulanacağını belirtir.
• 4721 m.905: Senedin doğru düzenlenmemesi veya gerekli bilgilerin gösterilmemesi halinde sorumluluğu düzenler.
• 4721 m.907: İrat senedi borçlusunun taşınmazın maliki olmasını ve mülkiyet el değiştirince yeni malikin borçlu olmasını düzenler.
• 4721 m.908: Taşınmazın bölünmesi halinde senet borcunun parsellere dağıtılmasını düzenler.
• 4721 m.909: İrat senedinin koşul ve karşı edim kaydı içeremeyeceğini düzenler.
• 4721 m.910: Temel alacağın senedin düzenlenmesiyle yenilenerek sona ermesini düzenler.

Madde, irat senetlerinde borçlunun sorumlu olduğu alacak miktarının üst sınırını düzenler. Üst sınır, taşınmazın değeri esas alınarak tarım arazisi ve diğer taşınmazlar bakımından ayrı ölçütlerle belirlenmektedir. Maddenin ikinci fıkrası, bu değerlendirmelerin tapu idaresince resmen yapılacağını öngörür. Hüküm, irat senedi ile kurulan ilişkilerde uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular şunlardır: irat senedinin tanımı ve kurulma şartları (m.903), irat senedinin rehinle güvence altına alınması ve sorumluluğun irat senedine konu mal ile sınırlı olması (m.903/2), irat senedi dışındaki sözleşmelerden doğan borçların sınırı, ve tapu siciline ilişkin genel işlemler (Tapu Kanunu).

Sorumluluğun sınırı: hangi kavramlar bilinmeli?

İrat senedi

Borçlunun belirli bir taşınmaz karşılığında alacaklıya periyodik olarak gelir (irat) ödemeyi üstlendiği ve bu borcun taşınmaz üzerinde rehinle güvence altına alındığı sözleşmedir. Bu maddenin konusu, irat senedindeki alacak miktarının sınırıdır.

Gelir değeri

Taşınmazın kendisinden elde edilebilecek gelir esas alınarak hesaplanan değerdir. Tarım arazisinde arazinin gelir değeri, diğer taşınmazlarda ise taşınmazın gelir değeri ölçüt alınır.

Bina ve arsa değerleri ortalaması

Diğer taşınmazlar bakımından, taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerlerinin ortalamasıdır. Ortalama, bu üç değerin ayrı ayrı belirlenmesini ve birlikte değerlendirilmesini gerektirir.

Üst sınır (beşte üç)

İrat senedindeki alacak miktarının, ilgili taşınmaz değerinin beşte üçünü geçemeyeceği sınırdır. Sınır, taşınmaz değerinin üç/beş oranı olarak uygulanır.

Resmî değerlendirme

Taşınmaza ilişkin gelir ve bina-arsa değerlerinin tapu idaresi tarafından yapılmasıdır. Taraflar arasında kararlaştırılan değerler bu yönde bağlayıcı değildir.

Sorumluluğun sınırı: hangi şartlar aranır?

• İrat senedi ile kurulmuş bir borç ilişkisi bulunmalıdır.
• Alacak miktarı, taşınmazın ilgili değerinin beşte üçünü aşmamalıdır.
• Tarım arazisi bakımından ölçüt arazinin gelir değeri olmalıdır.
• Diğer taşınmazlar bakımından ölçüt, taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalaması olmalıdır.
• Değerlendirmelerin tapu idaresince resmen yapılmış olması gerekir.

Sorumluluğun sınırı: hangi sonuçları doğurur?

• İrat senedindeki alacak miktarı, ilgili taşınmaz değerinin beşte üçünü aşarsa, aşan kısım bakımından sınır uygulanır ve alacak bu oranla sınırlanır.
• Alacak miktarı sınır içinde kaldığı sürece sözleşme bu bakımdan geçerlidir.
• Değerlendirmenin tapu idaresince resmen yapılması, taraflar arasındaki değer anlaşmasının sınırı belirlemede esas alınamayacağı anlamına gelir.
• Maddenin emredici niteliği, sınırı aşan sözleşme hükümlerinin aşan kısım bakımından bağlayıcı olmayacağını gösterir (metinde açıkça belirtilmemiş; hükmün amacından çıkarılmıştır).

Sorumluluğun sınırı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Tarım arazisi ile diğer taşınmazlar için aynı ölçütü (gelir değeri ile bina ve arsa değerlerinin ortalamasını) kullanmak; tarım arazisinde yalnız arazinin gelir değeri esas alınır.
• Sınırı üç/beş yerine başka bir oran (örneğin yarısı veya üç/dört) olarak uygulamak; madde metninde oran beşte üçtür.
• Değerlendirmeyi taraflar arasındaki anlaşma veya bilirkişi raporu ile yapmak; maddeye göre değerlendirme tapu idaresince resmen yapılır.
• Sınırın yalnızca irat senedinin kuruluşu anında değil, her zaman geçerli olduğunu gözden kaçırmak ve sınırı aşan kısmı tümüyle geçersiz saymak; hüküm yalnız aşan kısım bakımından sınırlayıcıdır.

Nasıl ispat edilir?

• Sınırı aşan alacağın bulunduğunu ileri süren taraf, irat senedindeki alacak miktarını ve ilgili taşınmaz değerini ispatlamakla yükümlüdür.
• Taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri tapu idaresinin resmî değerlendirmesi ile ispatlanır; taraf beyanları bu değerlerin yerini tutmaz.
• Karşı taraf, sözleşmedeki miktarın sınır içinde kaldığını savunuyorsa, bunu irat senedi ve tapu idaresinin değerlendirme belgeleriyle ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.903: İrat senedinin tanımını ve kurulma şartlarını düzenler; bu maddede sınırlanan alacak, o senetten doğmaktadır.

Madde, Devletin değer biçme (tespit) işlemlerinde gösterilmesi gereken özeni göstermemesinden doğan sorumluluğunu ve Devletin kusuru olan memurlara rücu hakkını düzenler. Maddenin uygulanması, kamu görevlisinin değer biçme faaliyeti sırasında gösterilmesi gereken özen yükümlülüğüne dayanır. Madde, Devletin özen yükümlülüğüne aykırı değer biçmesinden zarar gören herkes bakımından uygulanır. Madde, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararları (m.1007), kişisel durum sicilinden doğan zararları (m.38), yargı faaliyetinden doğan sorumluluğu ve memurun kişisel sorumluluğunun ayrıntılarını düzenlemez; bunlar başka kanun ve mevzuatta yer alır. Değer biçme işleminin hangi işlemler olduğu ve özenin ölçüsü maddede tanımlanmamıştır.

Devletin sorumluluğu: hangi kavramlar bilinmeli?

Değer biçme

Bir malın, hakkın veya varlığın değerinin kamu görevlisi tarafından tespit edilmesi işlemidir. Maddenin kapsamı bu tespit faaliyetiyle sınırlıdır; metinde değer biçmenin hangi alanlarda yapılacağı belirtilmemiştir.

Gereken özen

Değer biçme işleminin, bu işi yapan görevlinin yükümlü olduğu dikkat ve itina ölçüsüyle yapılmasıdır. Özenin ölçüsü maddede somutlaştırılmamıştır; her somut olayda yapılan işin niteliğine göre belirlenir.

Rücu

Devletin, zararı tazmin ettikten sonra kusurlu memura başvurarak ödediği tutarı ondan geri istemesidir. Rücu hakkı Devletin tazmin yükümlülüğünün ardından doğar ve kusura bağlıdır.

Kusur

Kamu görevlisinin gereken özeni göstermemesi olarak anlaşılır. Devletin sorumluluğu bakımından değil, memura rücu bakımından aranan öğedir.

Devletin sorumluluğu: hangi şartlar aranır?

• Devlet tarafından bir değer biçme işleminin yapılmış olması gerekir.
• Değer biçmede gereken özenin gösterilmemiş olması gerekir.
• Özensizlik sonucunda bir zararın doğmuş olması ve zararla özensiz değer biçme arasında illiyet bağı bulunması gerekir.
• Devletin sorumluluğu bakımından memurun kusurunun kanıtlanması gerekmez; rücu için ise kusurlu memurun belirlenmiş olması gerekir.

Devletin sorumluluğu: hangi sonuçları doğurur?

• Değer biçmede gereken özen gösterilmediği için zarar doğmuşsa Devlet bu zararı tazmin etmekle sorumludur.
• Devletin sorumluluğu için görevlinin kusurunun ayrıca ispatlanması gerekmez; sorumluluk özensizlikten doğan zarara dayanır.
• Devlet zararı tazmin ettikten sonra kusuru olan memura rücu edebilir; rücu hakkı kullanılmak zorunda değildir.
• Kusuru bulunmayan memura rücu edilemez.

Devletin sorumluluğu: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Madde ile tapu sicili m.1007 sorumluluğunu karıştırmak; m.905 değer biçme işlemine ilişkin özen sorumluluğudur.
• Devletin sorumluluğunda görevlinin kusurunu aramak; kusur rücu aşamasında önem taşır.
• Rücu hakkını Devletin doğrudan yükümlülüğü gibi okumak; rücu ödemeden sonra doğan ikinci bir haktır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda Devletin kusur aranmayan bir sorumluluğu bulunduğu kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Tazminat isteyen zarar gören, değer biçme işleminin yapıldığını, özensizliği ve zararı ispatlamakla yükümlüdür.
• Değer biçme işlemine ilişkin resmi belgeler, bilirkişi raporu ve ilgili kayıtlar başlıca delil niteliğindedir.
• Devlet, gereken özenin gösterildiğini veya zararın özensizlikten doğmadığını ileri sürerek savunmasını ispat etmelidir.
• Devletin rücu davasında memurun kusurunu ispat yükü Devlettedir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.1007: Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumluluğunu düzenler; bu madde tapu sicili bakımından ayrı bir sorumluluk hâlidir ve m.905 ile karşılaştırılarak okunur.
• 4721 sayılı Kanun m.38: Kişisel durum sicilinin tutulmasından doğan zararlar bakımından Devletin kusurlu memura rücu edilmek kaydıyla tazmin sorumluluğunu düzenler; m.905 ile aynı rücu mantığını paylaşır.

Madde, irat senediyle yüklü taşınmazın malikine, sözleşmede daha uzun bir bildirim süresi kararlaştırılmış olsa bile, yükten kurtarma bedelini ödeyerek taşınmazı yükten kurtarma hakkı tanır ve bu hakkın kullanım usulünü belirler. Ayrıca alacaklının, kanunda öngörülen haller dışında borcun ödenmesini isteyebileceği bildirim süresini ve dönemini düzenler. Kişisel olarak irat borçlusu olan malik ile irat alacaklısı arasındaki ilişkiye ve taşınmazın el değiştirmesi hâlindeki yeni malike uygulanır. Yükten kurtarma bedelinin hesaplanma ölçütünü, yükten kurtarmanın şartlarını ve sermaye değerinin belirlenmesini düzenlemez; bu konular TMK m.885-886 ile m.846 hükümlerinde bulunur. İrat senedinin kuruluşunu, irat alacağının niteliğini ve irat borçlusunun kişisel sorumluluğunu düzenlemez; bunlar TMK m.894 vd. ile m.902 hükümlerinin konusudur.

Yükten kurtarma: hangi kavramlar bilinmeli?

İrat senedi

Bir kimsenin belirli dönemlerde başka birine periyodik ödeme yapmayı üstlendiği, taşınmaz üzerinde yük olarak kurulan sözleşme türüdür. Bu maddenin uygulanması için taşınmazın irat senedi ile yüklü olması gerekir.

Yükten kurtarma

Taşınmaz üzerindeki yükün, malikin bir bedel ödemesi karşılığında sona erdirilmesidir. Madde bu hakkı, sözleşmedeki bildirim süresinden bağımsız olarak malike tanır.

Altı yıllık dönem

Malikin yükten kurtarma için bildirimde bulunabileceği periyodun uzunluğudur. Her altı yıllık dönemin sonu için bir yıl önceden bildirim yapılması ve bedelin ödenmesi gerekir.

On yıllık dönem

Kanunda öngörülen haller dışında alacaklının borcun ödenmesini isteyebileceği dönemdir. Her on yıllık dönemin sonu için bir yıl önceden bildirimde bulunulması gerekir.

Bildirim süresi

Malikin veya alacaklının dönem sonundan önce karşı tarafa yapması gereken bildirimin zamanını gösteren süredir. Sözleşmeyle daha uzun kararlaştırılabilir, ancak bu fıkra kapsamında sözleşme bu süreyi kısaltamaz hâle gelir.

Yükten kurtarma: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın irat senedi ile yüklü olması gerekir.
• Malikin yükten kurtarma isteğini, her altı yıllık dönemin sonu için bir yıl önce karşı tarafa bildirmesi gerekir; sözleşmede daha uzun bildirim süresi kararlaştırılmış olsa bile bu süre geçerlidir.
• Malikin yükten kurtarma bedelini ödemesi gerekir.
• Alacaklının borcun ödenmesini istemesi için kanunda öngörülen haller dışında her on yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirimde bulunması gerekir.

Yükten kurtarma: hangi sonuçları doğurur?

• Malik, sözleşmede daha uzun bildirim süresi öngörülmüş olsa bile, her altı yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirimde bulunup bedeli öderse taşınmazı yükten kurtarabilir.
• Malik bildirim süresine ya da bedel ödemesine uymazsa, o dönem için yükten kurtarma hakkını kullanamaz.
• Alacaklı, kanunda öngörülen haller dışında her on yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirimde bulunursa borcun ödenmesini isteyebilir.
• Kanunda öngörülen haller dışında alacaklı, on yıllık dönem sonu için bildirimde bulunmadan borcun ödenmesini isteyemez.
• Sözleşmeyle daha uzun bildirim süresi kararlaştırılması, malikin altı yıllık dönem kuralından yararlanmasını engellemez.

Yükten kurtarma: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Sözleşmedeki daha uzun bildirim süresini uygulamak; madde, sözleşmede daha uzun süre kararlaştırılsa bile altı yıl ve bir yıl kuralının geçerli olduğunu açıkça belirtir.
• Altı yıllık dönemi ile on yıllık dönemi karıştırmak; malik için altı yıl, alacaklı için kanunda öngörülen haller dışında on yıl geçerlidir.
• Bildirim süresini dönem başlangıcından değil dönem sonundan geriye doğru hesaplamamak; bildirim, dönemin sonundan bir yıl önce yapılmalıdır.
• Bedel ödenmeden yükten kurtarmanın gerçekleşmiş sayılması; bedel ödemesi koşulu ayrı bir unsurdur.

Nasıl ispat edilir?

• Yükten kurtarmayı isteyen malik, taşınmazın irat senedi ile yüklü olduğunu tapu kaydı ve irat senedi ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Malikin bildirimi yazılı yapması ve dönem sonundan en az bir yıl önce yapması gerekir; bildirimin zamanı ve içeriği, bildirimin yazılı belgeyle ispatı ile gösterilir.
• Malikin bedeli ödediğini ispat etmesi gerekir; ödeme makbuzu veya banka kaydı bu amaçla kullanılabilir.
• Alacaklının borcun ödenmesini isteme hakkını kullanması hâlinde, on yıllık dönemin sonundan bir yıl önce bildirimde bulunduğunu yazılı belgeyle ispat etmesi gerekir.
• Karşı tarafın bildirim süresine ya da dönemine uyulmadığı savunmasında bulunması hâlinde, bu savunmayı ileri süren taraf ilgili süreyi ispat etmek zorundadır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.885: Taşınmazın rehin yükünden tek taraflı kurtarılmasını düzenler. Madde 906'nın irat senedi için de uygulanmasını sağlayan kuralların kaynağı olarak anılır.
• 4721 m.886: Rehinli alacaklının taşınmazın açık artırma ile satışını isteme yetkisini düzenler; yükten kurtarma sürecinde ortaya çıkabilir.
• 4721 m.902: Madde 885-886'nın ipotekli borç senedi hakkında uygulanmasını öngörür; irat senedine ilişkin kuralların yollama yoluyla anlaşılmasında yardımcıdır.

TMK m.907, irat senedinde borçlunun yüklü taşınmazın malikiyle özdeşleşmesini ve yüklü taşınmazın el değiştirmesi halinde borcun yeni malike geçişini düzenler. Ayrıca faiz borçlarının, taşınmazla güvenceye bağlılık sona erdikten sonra malikin kişisel borcu hâline geldiği andan itibaren ne olacağını belirler. Hükmün uygulandığı ilişki, taşınmaz üzerinde irat yükü bulunan irat senetleridir. Maddenin düzenlemediği konular şunlardır: irat senedinin kuruluşu ve şekli (m.894 vd.), taşınmaz üzerinde kurulan irat yükünün sınırları ve sona ermesi, eski malikin kişisel sorumluluğunun ayrıca ne zaman doğacağı ve yeni malikin borcu üstlenme usulü (m.888, m.890'daki borcun naklinden ayrı olarak ele alınmalıdır).

Borç ve mülkiyet: hangi kavramlar bilinmeli?

İrat senedi

Borçlunun alacaklıya, belirli dönemlerde süreklilik gösteren bir gelir ya da ödeme yapmayı üstlendiği, taşınmazla güvence altına alınmış sözleşmedir. Hükmün kendisi irat senedinin tanımını yapmaz, mevcut irat yükünün borçlusunu belirler.

Yüklü taşınmaz

Üzerinde irat senedine dayanan borcun teminatı olarak irat yükü bulunan taşınmazdır. Taşınmazın yüklü olması, borcun kişisel değil ayni bir bağla taşınmaza bağlı olması anlamına gelir.

Borçlu malik

Taşınmazın mülkiyetine sahip olan kişidir ve irat senedinin borçlusu bu sıfatla belirlenir. Bu nitelik, kişisel borçlulukla değil taşınmaz mülkiyetiyle bağlantılıdır.

Kişisel borç

Belirli bir malike değil, borçlu sıfatını taşıyan kişiye bağlı, taşınmazla güvenceye bağlı olmayan borçtur. Faiz borçları, taşınmazla güvence bağlantısı kalktığında bu nitelikte olur.

Güvenceye bağlı olmaktan çıkma

Faiz borcunun taşınmaz teminatından ayrılması durumudur. Bu andan sonra faiz borcu malikin kişisel borcu olur.

Borç ve mülkiyet: hangi şartlar aranır?

• Taşınmaz üzerinde irat senedine dayanan bir irat yükünün bulunması gerekir.
• Yüklü taşınmazın mülkiyetinin tapuda ya da kanunen geçerli bir şekilde yeni malike geçmiş olması gerekir.
• Yeni malikin yüklü taşınmazı edinmiş olması gerekir; bu edinme ayrıca bir borcu üstlenme işlemine bağlı değildir.
• Faiz borcu bakımından, borcun taşınmazla güvenceye bağlı olmaktan çıktığı tarih belirlenmiş olmalıdır.

Borç ve mülkiyet: hangi sonuçları doğurur?

• Yüklü taşınmazı edinen kişi irat senedinin borçlusu olur.
• Eski malik başka bir işleme gerek kalmaksızın borcundan kurtulur.
• Faiz borçları, taşınmazla güvenceye bağlı olmaktan çıktığı tarihten başlayarak malikin kişisel borcu olur.
• Taşınmazın mülkiyeti geçmemişse borç da yeni kişiye geçmez ve eski malik borçlu olmaya devam eder.

Borç ve mülkiyet: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yeni malikin borcunu yalnızca taşınmazı edinmesiyle doğduğunu unutup, alacaklıdan ayrıca rıza ya da bildirim beklemek.
• Faiz borcunu ana borçla aynı anda ve aynı biçimde yeni malike geçmiş saymak; faizin güvenceden çıktığı tarihi dikkate almamak.
• Eski malikin devirden sonra kendiliğinden borçtan kurtulduğunu, ancak faiz borçlarının dönemi geçmiş kısımları için de kurtulduğunu varsaymak.

Nasıl ispat edilir?

• Asıl talebi ileri süren taraf, yüklü taşınmazın tapu kaydıyla yeni malike geçtiğini ispatlamakla yükümlüdür; tapu kaydı en güçlü delildir.
• Yeni malikin irat yükünü devraldığını ileri süren taraf, taşınmazın edinilmesini ve irat senedinin varlığını belgeyle ispatlamalıdır.
• Faiz borcunun güvenceden çıktığı tarihi ileri süren taraf, bu tarihi ispatlamakla yükümlüdür; tarih belirlenemezse ispat yükü ileri süren tarafa aittir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.888: Yeni malikin borcu üstlenmesi ve alacaklının bu geçişe karşı başvuru hakkının korunması bakımından, m.907'deki kendiliğinden geçişle karşılaştırılmalıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.890: Borcun yeni malike geçişinin rehinli alacaklıya bildirilmesi usulünü düzenler ve geçişin hangi koşulda hüküm doğuracağını belirler.

Madde, irat senediyle yüklü taşınmazın bölünmesi hâlinde irat borcunun parseller arasında nasıl dağılacağını ve borçluluğun parsel maliklerine geçişini düzenler. Ayrıca alacaklıya, irat senedinin satın alınmasını isteme hakkı tanır. Kural, irat senedi borçlusu sıfatıyla bölünme sonrası parsel maliklerini kapsar. Madde, irat senedi borçlusunun kişisel borcunu ve taşınmaz üzerindeki yükü ayrıca düzenlemez; ipotekli taşınmazların bölünmesine ilişkin ayrıntılar başka hükümlere bağlanmıştır. İrat senedinin kuruluşu, irat alacaklısının hakları ve irat senedinin sona ermesi bu maddenin konusu değildir (TMK m.894 vd. irat sözleşmesi hükümleri). Ortaklığın giderilmesi ve paylaşma davası, taşınmazın bölünmesine ilişkin genel kurallar da bu maddede düzenlenmemiştir (TMK m.698 ve izleyen hükümler).

Bölünme: hangi kavramlar bilinmeli?

İrat senedi

Bir kişinin, karşılığında bir taşınmaz veya malvarlığı devri gibi bir edim alarak diğerine periyodik olarak ödeme yapmayı üstlendiği, süreklilik arz eden borç ilişkisini belgeleyen senettir. Madde bu senedin taşınmaza bağlı yüklü hâlini konu alır.

İrat senediyle yüklü taşınmaz

Üzerinde irat senedinden doğan borcun yüklendiği, bu nedenle irat borçlusunun borcuna taşınmazın bağlı olduğu gayrimenkuldür. Taşınmazın bölünmesi bu yükün parsellere dağılmasını gerektirir.

Parsel maliki

Bölünme sonucu oluşan her bir bağımsız taşınmaz parçasının maliki olan kişidir. Bu maliklerin irat senedinin borçlusu sayılması, bölünmeden önceki borçlunun sorumluluğunun parsellere yayılması anlamına gelir.

Borcun parsellere dağıtımı

İrat borcunun, bölünen her parselin değerine veya ilgili kısmına göre parseller arasında bölünerek yüklenmesidir. Dağıtımın kesinleşmesi, alacaklının satın alma hakkını kullanmak için süre başlangıcını belirler.

İrat senedinin satın alınması

Alacaklının, borcun parsellere dağıtılması kesinleştikten sonra irat senedini bir bedel karşılığında sona erdirmek üzere borçludan satın alınmasını isteyebildiği haktır. Bu hak alacaklının bildirimine ve sürelere bağlıdır.

Bölünme: hangi şartlar aranır?

• İrat senediyle yüklü bir taşınmazın bölünmüş olması gerekir.
• Bölünme sonucunda oluşan parsellerin malikleri, irat senedinin borçlusu sıfatını kazanır.
• İrat senedi borcunun parsellere dağıtımında ipotekle yüklü taşınmazın bölünmesine ilişkin hükümlerin uygulanması gerekir.
• Alacaklının satın alma isteğini kullanabilmesi için borcun parsellere dağıtımının kesinleşmiş olması gerekir.
• Alacaklı, kesinleşmeden itibaren bir ay içinde yapacağı bildirimle satın alma hakkını kullanmalıdır.
• Satın alma, bildirimden sonra bir yıl içinde istenmelidir.

Bölünme: hangi sonuçları doğurur?

• Bölünme ile parsel malikleri irat senedinin borçlusu olur ve borç, her parsel bakımından bu maliklere yüklenir.
• Alacaklı, bir aylık bildirim süresi içinde bildirimde bulunursa bir yıl içinde irat senedinin satın alınmasını isteyebilir.
• Alacaklı bir aylık süre içinde bildirimde bulunmazsa satın alma hakkını kullanamaz.
• Satın alma talebi bir yıl içinde ileri sürülmezse bu hak sona erer.
• Dağıtım kesinleşmediği sürece bildirim süresi işlemeye başlamaz.

Bölünme: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bölünme sonrası borcun eski malikte kalmaya devam ettiğini varsaymak; borcu parsel maliklerine yüklemek gerekir.
• Bir aylık bildirim süresini bölünme tarihinden değil, borcun parsellere dağıtımının kesinleşmesinden saymak gerekir.
• Bir aylık bildirim ile bir yıllık satın alma süresini karıştırmak; ikisi ayrı süreler olarak işler.
• İpotekli taşınmaz bölünmesi hükümlerinin bu maddede yalnız ipotek varsa uygulandığını sanmak; metin irat senedi borcunun dağıtımına bu hükümlerin uygulanmasını öngörür.

Nasıl ispat edilir?

• Satın alma hakkını ileri süren alacaklı, bir aylık bildirimi yaptığını ispatla yükümlüdür; bildirimin tarihi ve içeriği yazılı belgeyle gösterilmelidir.
• Borcun parsellere dağıtımının kesinleştiğini ve hangi tarihte kesinleştiğini ileri süren taraf ispatla yükümlüdür; tescil kaydı ve dağıtımı gösteren belge esas alınır.
• Bir yıllık sürenin işlemediğini veya geçtiğini savunan taraf, satın alma isteminin tarihini belgelerle ortaya koymakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.698: Paylı mülkiyette paylaşma ve taşınmazın bölünmesine ilişkin genel hükümleri içerir; maddenin dağıtım ayrıntısı için dolaylı başvuru konusudur.
• 4721 sayılı Kanun: İpotekle yüklü taşınmazın bölünmesine ilişkin hükümler, irat senedi borcunun dağıtımında kıyas yoluyla uygulanır.