Koşullar, güvence altına alınan alacak ve taşınmaz

Madde, taşınmaz rehninin hangi araçlarla kurulabileceğini sınırlı olarak sayar: ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi. Maddenin uygulanması, taşınmaz rehninin kurulabilmesi için gereken şekil ve türün seçimini kapsar. Madde, rehin konusu taşınmazın tapuya kayıtlı olması, rehin kapsamındaki alacağın Türk Lirası ile gösterilmesi ve taşınmazın belirlenmiş olması gibi konuları düzenlemez; bunlar belirlilik ilkesi kapsamında ayrı hükümlerle düzenlenir (m.853, m.851, m.854). Rehin hakkının sona ermesi, paraya çevirme ve rehnin kapsamındaki yan alacaklar da bu maddenin konusu değildir (m.875, m.865-867). Genel ipotek kurumunun kabul edilmediği sonucu da madde metninden değil, belirlilik ilkesinden çıkar (m.854).

Taşınmaz rehninin türleri: hangi kavramlar bilinmeli?

İpotek

Taşınmaz üzerinde, belirli bir alacağın güvencesi için kurulan ve tapu siciline tescille doğan, alacağa bağlı taşınmaz rehni türüdür. Alacak ile rehin birbirine bağlıdır; alacak sona erdiğinde rehin de ipoteğin bağlı olduğu alacak yönünden sona erer.

İpotekli borç senedi

Taşınmaz rehninin, borç senedi düzenlenerek ve bu senede ipotek bağlanarak kurulduğu türdür. Senet kişisel alacağın ispatına değil, senedin kendisine bağlı bir rehin hakkına dayanır.

İrat senedi

Taşınmaz rehninin, belirli periyotlarla ödenecek bir gelir (irat) yükümlülüğünün güvencesi olarak kurulan türüdür. Güvence altına alınan şey sürekli ya da dönemsel ödemelerdir.

Taşınmaz rehni

Bir taşınmaz üzerinde alacağın güvence altına alınması amacıyla kurulan ayni haktır. Madde bu hakkın hangi şekillerde kurulabileceğini belirler; rehnin kurulması için yalnız bu üç araçtan biri yeterlidir.

Taşınmaz rehninin türleri: hangi şartlar aranır?

• Taşınmaz rehninin kurulabilmesi için rehin, ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulmalıdır.
• Rehin, bu üç şekil dışında bir biçimde kurulmamalıdır; başka bir sözleşme ya da yazılı belge ile taşınmaz rehni oluşturulamaz.
• Kurulan rehnin türü, tapu siciline tescille birlikte belirlenmiş olmalıdır; tescilin yapılması, şeklin tamamlanması anlamına gelir.
• Rehnin tapu siciline tescili yapılmalıdır; tescil, şeklin kurulmasında hükmün gereği olan kurucu işlemdir.

Taşınmaz rehninin türleri: hangi sonuçları doğurur?

• Taşınmaz rehni, ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi dışında bir şekilde kurulamaz.
• Kanunda öngörülmeyen bir şekle uygun olarak yapılan taşınmaz rehni kurulmuş sayılmaz; bu durumda rehin hakkı doğmaz.
• Rehin hakkının doğması için tapu siciline tescil gerekir; tescil yapılmadan rehin hakkı doğmuş sayılmaz.
• Madde emredici niteliktedir; taraflar bu üç şekil dışında bir rehin türü kararlaştıramaz.

Taşınmaz rehninin türleri: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınmaz rehnini, ipotek dışında bir sözleşme ya da yazılı belge ile kurulmuş saymak; madde yalnız üç şekli kabul eder.
• Tapuya kayıtlı olma koşulunu 850. maddenin şartı olarak değerlendirmek; bu koşul 853. maddede düzenlenmiştir.
• İpotekli borç senedi ile ipotek arasındaki farkı göz ardı ederek senedin ayrı bir alacak aracı olduğunu unutmak.
• İrat senedi ile ipotek arasında alacak niteliği farkını gözden kaçırmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Taşınmaz rehninin ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabileceği, kanunun açık hükmü olarak kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/606 E., 2017/532 K., 22.03.2017; Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2022/293 E., 2022/649 K., 13.10.2022)
• Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde taşınmaz rehninin kurulamayacağı ve bu konuda belirlilik ilkesinin uygulandığı kabul edilmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2023/177 E., 2024/685 K., 19.04.2024; Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi, 2024/291 E., 2024/391 K., 03.07.2024)
• İpotek sözleşmesinin ve tapu kaydındaki ipotek bedelinin birlikte değerlendirildiği, sözleşmede açıkça belirtilen alacakların ipotekle güvence altına alındığı kabul edilmektedir. (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi, 2023/71 E., 2023/1086 K., 12.10.2023)
• Aile konutu niteliğinin ipotek hükümlerinin uygulanmasında ayrıca değerlendirildiği kabul edilmektedir. (Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi, 2023/948 E., 2023/1891 K., 01.12.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Taşınmaz rehninin kurulduğunu ileri süren taraf, rehnin 850. maddede sayılan şekillerden biriyle kurulduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Şeklin ispatı için ipotek belgesi, ipotekli borç senedi veya irat senedi ile tapu sicilindeki tescil kaydı esas delildir.
• Rehnin tapu siciline tescil edildiği, tapu kaydı ile ispatlanır; tescil olmadan rehin hakkının doğduğunu iddia eden taraf bunu başka delille ispatlayamaz.
• Karşı taraf, rehnin şeklinin kanuna uygun olmadığını ileri sürerse, bu savunmayı ileri süren taraf, şekil eksikliğini ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.851: Rehinde alacak miktarının Türk Lirası ile tapuda gösterilmesini öngörür; madde 850'nin kurduğu şekillerin içeriğini tamamlar.
• 4721 m.853: Taşınmaz rehninin yalnız tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabileceğini belirler; konu bakımından sınırlama getirir.
• 4721 m.854: Rehin kurulurken konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerektiğini düzenler; belirlilik ilkesinin uygulamasıdır.
• 4721 m.875: Rehnin kapsamına giren ana alacak ve yan alacakları düzenler; kurulan rehnin içeriğini belirler.

Madde, taşınmaz rehninde güvence altına alınacak alacağın para türünü ve miktarını belirlemeyi düzenler. Miktarı belli olmayan alacaklar için üst sınır (azami meblağ) gösterilmesi, kredi kuruluşlarının yabancı para kredilerinin yabancı para üzerinden rehinle güvence altına alınması, rehin derecesinin boşalması hâlinde yerine yeni rehin kurulması ve Türk parası ile yabancı para karşılıklarının hesaplanması kurallarını içerir. Maddenin uygulanacağı taşınmaz rehni ilişkileridir; taşınır rehni ve kişisel güvence (kefalet) bu madde kapsamında değildir. Rehnin faiz, takip masrafı gibi yan alacakları ile kapsamı (m.875, m.876) ve rehnin tescil usulü düzenlemez. Üst sınır ipoteğinin sona erdirilmesi ve tapu sicili işlemleri de bu maddenin konusu değildir.

Ana para: hangi kavramlar bilinmeli?

Taşınmaz rehni (ipotek)

Borçlunun ya da üçüncü kişinin bir taşınmazı, alacaklının alacağını teminat altına almak üzere alacaklıya bırakması ve alacaklıya rehin hakkı tanınmasıdır. Rehin, belirli bir alacağa bağlı bir haktır.

Anapara rehni (kesin borç ipoteği)

Miktarı Türk parası ile belli olan mevcut bir alacağın teminat altına alındığı rehin türüdür. Miktarın Türk parası olarak gösterilmesi esastır.

Üst sınır (azami meblağ) rehni

Miktarı belli olmayan ya da henüz doğmamış alacaklar için, taşınmazın alacaklının bütün istemlerini karşılayacak ölçüde güvence altına alacağı üst sınırın taraflarca belirlenerek kurulduğu rehin türüdür.

Derece

Rehnin tapu sicilinde gösterilen, rehin alacağına karşılık gelen ve rehnin paraya çevrilmesinde öncelik sırasını belirleyen tutar birimidir. Her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir.

Hesap günü

Türk parası ve yabancı para karşılıklarının hesaplanmasında kur esas alınan tarihtir. Kur, bu günkü Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası döviz alış kurudur.

Döviz alış kuru

Merkez Bankasının hesap gününde açıkladığı alış kurudur. Yabancı para ile Türk parası arasındaki karşılığın hesabında esas alınır; satış kuru bu amaçla kullanılmaz.

Ana para: hangi şartlar aranır?

• Rehnin güvence altına aldığı alacağın para türü belirlenmiş olmalıdır: Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için rehin kurulabilir.
• Alacak yabancı para üzerinden ise, rehnin kurulabilmesi için alacağın yurt içinde veya dışında faaliyet gösteren kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden ya da yabancı para ölçüsü ile verilmiş bir kredi olması gerekir.
• Alacağın miktarı belli değilse, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilmelidir.
• Yabancı para rehninde her derecenin ifade ettiği miktar rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilmelidir.
• Aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulmamalıdır.
• Derecenin boşalması hâlinde yerine yeni rehin kurulacaksa, yerine geçecek tutar tescil tarihindeki karşılığı üzerinden hesaplanmalıdır; yabancı para rehninde Türk parası ya da yabancı para, Türk parası rehninde yabancı para seçilebilir.
• Türk parası ve yabancı para karşılıklarının hesabında hesap günündeki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınmalıdır.
• Hangi yabancı paraların rehne konu olabileceği Cumhurbaşkanınca belirlenmiş olmalıdır.

Ana para: hangi sonuçları doğurur?

• Miktarı Türk parası ile belli bir alacak için taşınmaz rehni kurulabilir.
• Miktarı belli olmayan alacak için tarafların belirlediği üst sınır, rehnin güvence kapasitesini sınırlar.
• Yabancı para ile kurulan rehinde derecelerin miktarı rehin konusu alacağın para türü üzerinden gösterilir.
• Aynı derecede birden fazla para türü kullanılırsa rehin kurulamaz.
• Yabancı para rehni kredi kuruluşlarının kredileri dışındaki alacaklar için bu madde uyarınca kurulamaz.
• Derecenin boşalması hâlinde yeni rehin, tescil tarihindeki döviz alış kuru üzerinden hesaplanan karşılık üzerinden kurulabilir.
• Karşılık hesabında hesap günündeki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınır; kur farkı bu hesaba göre belirlenir.
• Yabancı para rehninde hangi paranın kullanılabileceği Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir; bu belirlemeye aykırı para ile rehin kurulamaz.

Ana para: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kredi kuruluşu olmayan bir alacaklının yabancı para alacağı için taşınmaz rehni kurulabileceğini sanmak; bu rehin yalnızca m.851/2 kapsamındaki kredi kuruluşlarının kredileri için kurulabilir.
• Yabancı para rehninde kurulan derecelerin miktarını Türk lirasına çevirip tapuya Türk parası olarak yazmak; her derece rehin konusu alacağın para türü üzerinden gösterilmelidir.
• Derece boşalması halinde yerine geçecek rehnin para türünü, boşalan derecenin para türünden bağımsız serbest sanmak; Türk parası rehninde yerine yalnızca yabancı para ile rehin kurulabilir.
• Karşılık hesabında satış kurunu ya da farklı bir tarihi esas almak; hesap günündeki Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılmalıdır.
• Miktarı belli olmayan alacak için tapuda üst sınır gösterilmeden rehin kurulabileceğini düşünmek; üst sınırın taraflarca belirtilmesi zorunludur.
• Tapudaki kayıtlı miktarın alacağın güncel miktarını gösterdiğini varsaymak; tapu kaydı alacağın miktarını kanıtlamaz.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Miktarı belli olmayan ya da henüz doğmamış bir alacağın ipotekle teminat altına alınmasında, ipotekte belirlilik ilkesi gereğince taşınmazın azami miktar için teminat teşkil ettiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/575 E., 2024/16 K., 24.01.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2022/76 E., 2023/544 K., 31.05.2023)
• Miktarı belli olmayan alacak için kurulan rehnin üst sınır ipoteği olarak nitelendirildiği ve bu ipoteğin kaldırılabilmesi için teminat altına alınan herhangi bir alacağın kalmamış olması gerektiği kabul edilmektedir. (İkinci Bölüm, 2018/25663 E., 14.09.2021)
• Kanunun rehnin Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabileceği hükmü, taşınmaz rehninde miktar belirliliğinin temel koşul olduğu anlayışıyla yorumlanmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/606 E., 2017/532 K., 22.03.2017)
• Madde metninin ilgili fıkrası davada ve takip dilekçelerinde üst sınır ipoteği dayanağı olarak gösterilmekte, alacaklı bankanın limit kadar sorumluluk iddiası bu dayanakla birlikte ileri sürülmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/75 E., 2023/1011 K., 25.10.2023; İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2018/786 E., 2019/1169 K., 19.12.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Üst sınır rehni iddiasını ileri süren alacaklı, rehnin tapuya üst sınır olarak tescil edildiğini tapu kaydı ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Yabancı para rehni iddiasını ileri süren alacaklı, alacağın yabancı para kredisi olduğunu ve kredi kuruluşu tarafından verildiğini kredi sözleşmesi ile ispatlamalıdır.
• Derecenin boşalması ve yerine yeni rehin kurulması iddiasında, tescil tarihindeki döviz alış kurunu Merkez Bankası kayıtları ile göstermek gerekir.
• Alacağın miktarının tapudaki kayda göre azalmış ya da sona ermiş olduğunu ileri süren borçlu bu savunmayı ispatlamakla yükümlüdür; tapudaki kayıt tek başına alacak miktarını kanıtlamaz.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.875: Anapara rehninde yan alacakların (faiz, takip masrafları) tapudaki ana alacak tutarı içinde değerlendirilmediğini düzenler; m.851'in miktar belirlemesiyle birlikte okunması gerekir.
• 4721 sayılı Kanun m.876: Rehinli alacaklının zorunlu masraflarının rehinden yararlanmasını düzenler; üst sınır rehninde de sınır içinde uygulanır.
• 4721 sayılı Kanun m.882: Üst sınır ipoteğinin tescil sırasını ve teminat miktarını alacaktaki değişikliğe karşı koruduğunu düzenler; m.851'deki üst sınır belirlemesiyle bağlantılıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.881: Taşınmaz rehninde teminat miktarının Türk lirası olarak gösterilmesi kuralını düzenler; m.851'deki yabancı para istisnasının karşılaştırma noktasıdır.

Bu madde, taraflara faiz oranını serbestçe belirleme iradesi tanıyan genel kuralı düzenler; yani sözleşme yoluyla kararlaştırılan (iradi) faiz oranının belirlenmesinde taraf iradesinin üstünlüğünü kabul eder. Maddenin uygulanması, sınırlayıcı hükümlerin saklı tutulmasına bağlıdır. Kural, para alacaklarında sözleşme faizinin kararlaştırılmasına ilişkin olup, ticari ve adi işler ayrımına bakmaksızın medeni hukuk ilişkilerinde uygulanır. Madde kanuni faiz oranını, kanuni faizin ve temerrüt faizinin hangi hallerde işletileceğini, faizin bileşik olup olmayacağını ve ticari işlerde faiz serbestisini düzenlemez; bunlar ilgili kanun ve maddelerde yer alır (örneğin TBK m.88 ve m.120, TBK m.388 ve 3095 sayılı Kanun). Ayrıca faiz ödeme borcunun doğup doğmadığı ve ödünç sözleşmesinde faiz ödenmesinin koşulları da bu maddenin kapsamı dışındadır.

Faiz: hangi kavramlar bilinmeli?

Sözleşme faizi (iradi faiz)

Tarafların sözleşmeyle kararlaştırdığı, alacağın belirli bir yüzdesi olarak belirlenen faizdir. Kanunun belirlediği kanuni faiz oranından bağımsız olarak taraf iradesine dayanır.

Sınırlayıcı hükümler

Faiz oranının serbestliğini sınırlayan emredici kurallardır. Bu sınırlar, sözleşme faizinin üst sınırını veya belirli hallerde faiz kararlaştırılmasını yasaklayan düzenlemeleri kapsar; bu maddenin serbestliği bu sınırlar saklı kalarak tanınmıştır.

Kanuni faiz oranı

Taraflar faiz oranını belirlememişse uygulanan, kanun tarafından belirlenen orandır. Sözleşme faizi bu oranın yerine geçer; ancak sınırlayıcı hükümlere aykırı olamaz.

Faiz: hangi şartlar aranır?

• Para alacağı için taraflar arasında faiz oranına ilişkin açık bir sözleşme hükmünün bulunması gerekir.
• Kararlaştırılan faiz oranı, sınırlayıcı hükümlerin (emredici kuralların) öngördüğü sınırların içinde kalmalıdır.
• Faiz oranının belirlenmesinde taraf iradesinin sakatlıktan arınmış ve serbest olması gerekir.
• Faiz kararlaştırılmak isteniyorsa bunun sözleşmede açıkça yer alması gerekir; kanuni faiz oranına dayanılması için sözleşmede oran belirlenmemiş olmalıdır.

Faiz: hangi sonuçları doğurur?

• Sınırlayıcı hükümlere uygun olarak kararlaştırılan faiz oranı, taraflar arasında bağlayıcıdır ve alacaklı bu oranda faiz isteyebilir.
• Faiz oranı sözleşmede belirlenmemişse kanuni faiz oranı uygulanır.
• Sınırlayıcı hükümlere aykırı olarak kararlaştırılan faiz oranı, ilgili emredici kurallar ölçüsünde geçersiz olur ve bu ölçüde kanuni oran uygulanır.
• Faiz oranının sözleşmede kararlaştırılmaması halinde taraflar bu maddeye dayanarak oran serbestisi ileri süremez.

Faiz: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Maddeyi, faiz oranına ilişkin tüm sınırları ortadan kaldıran genel bir serbesti olarak yorumlamak; oysa sınırlayıcı hükümler saklıdır.
• Adi işlerdeki TBK m.88 sınırını ticari işlere de uygulamak; ticari işlerde TTK m.8/1 uyarınca bu sınır uygulanmaz.
• Sözleşmede oran kararlaştırılmamışken taraf serbestisine dayanarak kanuni oran dışında bir oran talep etmek.
• Bileşik faizi bu madde kapsamında serbest sanmak; bileşik faiz kural olarak yasaktır ve ancak TTK m.8/2 gibi istisnalarda uygulanabilir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Uygulamada faiz oranının serbestliğinin, sınırlayıcı hükümlerin ihlal edilmediği ölçüde geçerli olduğu kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2008/2037 E., 2008/2607 K., 12.06.2008)

Nasıl ispat edilir?

• Faiz oranının sözleşmede kararlaştırıldığını ileri süren taraf, bu iddiayı yazılı sözleşme veya diğer yazılı kayıtlarla ispatlamakla yükümlüdür.
• Sözleşme faizinin sınırlayıcı hükümlere aykırı olduğunu ileri süren taraf, bu aykırılığı ispatlamakla yükümlüdür.
• Faiz oranının sözleşmede belirlenmediğini ileri süren taraf, kanuni oranın uygulanması gerektiğini ispat etmekle yükümlüdür; tanık delili yazılı kaydın bulunmadığı hallerde sınırlı olarak kullanılabilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.88: Bu maddenin temel sınırlayıcı hükmü olup, faiz oranının sözleşmede belirlenmemesi halinde uygulanacak oranı düzenler; 'sınırlayıcı hükümler' kapsamında adi işlerde üst sınır getirir.
• 6098 m.88: Adi işlerde sözleşme faizinin kanuni faiz oranının yarısını aşamayacağını belirleyen sınırlayıcı hükümdür; bu madde kapsamında 'saklı kalan' sınırlamalardan biridir.
• 6102 m.8: Ticari işlerde faiz oranının serbestçe belirlenebileceğini düzenler ve bileşik faiz yasağına ilişkin istisnayı içerir.
• 3095 sayılı Kanun: Kanuni faiz ve temerrüt faizi oranlarını belirler; sözleşmede oran yoksa uygulanacak oranı tespit eder.

Madde, taşınmaz rehninin kurulabileceği taşınmazın niteliğini belirler: rehin hakkı yalnızca tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Madde, rehin konusunun belirliliğini (tapuya kayıtlı olma koşulunu) düzenler; taşınmaz rehninin kapsamını ve rehin sözleşmesinin tarafları bakımından belirlilik ilkesinin uygulanışını tamamlayan hükümler ise ayrı maddelerdedir. Kanunun taşınmaz rehnine ilişkin genel hükümleri, taşınır rehni ve ilgili tescil kuralları bakımından uygulanmaz. Madde, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetinde pay veya taşınmazın tamamı üzerinde rehin kurulmasına ilişkin ayrıntıları düzenlemez (m.857). Rehin sözleşmesinde teminat taşınmazının açıkça belirtilmesi zorunluluğu (m.854), alacağın Türk parası ile gösterilmesi (m.851), eklentilerin rehne tabi olması (m.862) ve genel ipotek yasağı da ayrı maddelerde yer alır.

Rehne konu olabilme: hangi kavramlar bilinmeli?

Tapuya kayıtlı taşınmaz

Tapu siciline kaydedilmiş taşınmazdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde rehin hakkı kurulamaz; bu, kayıt dışı bir taşınmazın rehne konu olamayacağı anlamına gelir.

Belirlilik ilkesi

Taşınmaz rehninde hem güvence altına alınan alacağın hem de rehne konu taşınmazın belirli olması gerektiğini ifade eden ilkedir. Madde bu ilkenin taşınmaz yönünü, yani rehin konusu taşınmazın tapuya kayıtlı ve belirli olmasını düzenler.

Taşınmaz

Medeni Kanun bakımından taşınmaz olarak kabul edilen arazi, tapu siciline bağımsız ve sürekli hak olarak kaydedilmiş haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir. Bu nitelikleri taşımayan şeyler taşınmaz rehnine konu olamaz.

Rehne konu olabilme: hangi şartlar aranır?

• Rehne konu taşınmazın tapu siciline kayıtlı olması gerekir.
• Rehne konu taşınmazın belirli olması, yani rehin sözleşmesinde açıkça gösterilmesi gerekir.
• Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde taşınmaz rehni kurulamaz; bu koşul sağlanmadan kurulan rehin hakkı doğmaz.
• Rehnin tapu siciline tescil edilerek kurulması gerekir.

Rehne konu olabilme: hangi sonuçları doğurur?

• Tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde rehin, tapu siciline tescil edilerek kurulur.
• Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz üzerinde kurulan taşınmaz rehni geçersizdir ve hukuken bir rehin hakkı doğurmaz.
• Kat mülkiyeti kurulmuş binada bağımsız bölüm maliki, bağımsız bölümü üzerinde taşınmaz rehni kurabilir.
• Rehin konusu taşınmaz belirli değilse rehin sözleşmesi ve tescil, belirlilik ilkesine aykırılık nedeniyle geçersiz olur.
• Elbirliği halinde sahip olunan taşınmaz üzerinde rehin, elbirliği malikleri hepsinin onayına bağlıdır.

Rehne konu olabilme: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm ile arsanın tapu kaydını ayrı değerlendirmemek; bağımsız bölüm üzerinde rehnin ayrıca tapuya kayıtlı olması gerektiğini gözden kaçırmak.
• Pay rehni kurulmuşken taşınmazın tamamı üzerinde yeni rehin kurulabileceğini varsaymak; pay rehni varken tamamı üzerinde rehin kurulamaz.
• Genel ipotek kurulabileceğini düşünmek; belirli taşınmaz gösterilmeyen rehin sözleşmesinin geçerli olmayacağını unutmak.
• Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazı tapu kaydı olmadan rehin konusu yapmak; bu durumda rehin hakkının doğmayacağını göz ardı etmek.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Taşınmaz rehninin tapu kütüğüne tescil ile kurulacağı kabul edilmektedir. (Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, 2023/177 E., 2024/685 K., 19.04.2024; Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi, 2024/291 E., 2024/391 K., 03.07.2024)
• Maddede belirtilen tapuya kayıt koşulunun, rehin kurulmasının ön koşulu olduğu kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2008/2037 E., 2008/2607 K., 12.06.2008; 19. Hukuk Dairesi, 2009/1006 E., 2009/1282 K., 19.02.2009)

Nasıl ispat edilir?

• Taşınmaz rehninin kurulduğunu iddia eden taraf, rehne konu taşınmazın tapu siciline kayıtlı olduğunu tapu kaydı ile ispatlar.
• Rehne konu taşınmazın belirli olduğu, rehin sözleşmesinde ve tapu kaydında taşınmazın açıkça gösterildiği belgeyle ispatlanır.
• Taşınmazın tapuya kayıtlı olmadığını ileri süren taraf, kaydın bulunmadığını tapu sicilinden alınacak belge ile ortaya koyar.
• Rehin hakkının tescil ile kurulduğunu ileri süren taraf, tapu sicil kaydı ile ispat yükünü yerine getirir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.851: Alacağın Türk parası ile tapuda gösterilmesi zorunluluğunu düzenler; belirlilik ilkesinin alacak yönünü tamamlar.
• 4721 m.854: Rehin kurulurken konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerektiğini düzenler; bu madde ile birlikte belirlilik ilkesini tamamlar.
• 4721 m.857: Paylı mülkiyet payı üzerinde rehin ile elbirliği mülkiyetinde rehin kurulmasına ilişkin ayrıntıları düzenler.
• 4721 m.862: Rehnin eklentileri de kapsamasını düzenler; rehin konusu taşınmazın kapsamını belirler.
• 4721 m.704: Taşınmaz kavramını belirleyen hükümdür; arazi, tapuya kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar ve bağımsız bölümlerin taşınmaz sayılmasının dayanağıdır.
• 4721 m.998: Taşınmazların tapu siciline kaydını düzenler; tapuya kayıtlılık koşulunun dayanağıdır.
• 4721 m.852: Rehinle güvence altına alınan faiz miktarının serbestçe kararlaştırılmasına ilişkin hükmü içerir ve bu bağlamda tapu kütüğünde gösterilmesi gereken unsurlara dair ilgilidir.

TMK m.854, rehin kurulurken rehne konu taşınmazın belirtilmesi gerekliliğini ve bölünen taşınmazın parsellerinin tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamayacağını düzenler. Maddenin ikinci fıkrasının ardından gelen "b" bendi ise birden çok taşınmazın rehne konu olması halini başlatmakta, ancak metinde bu bendin içeriği yer almamaktadır. Madde, rehin sözleşmesinin diğer geçerlilik şartlarını, rehnin kuruluş şeklini ve paydaş ya da ortak mülkiyet hallerini düzenlemez; bunlar TMK'nın ilgili rehin hükümlerinde (ilgili rehin maddeleri) aranmalıdır. Taşınmaz rehninin tescil yönünü ve tapu siciline ilişkin usul kurallarını da bu madde kapsamamaktadır.

m.854: hangi kavramlar bilinmeli?

Rehne konu taşınmaz

Rehin hakkının üzerine kurulacağı, tapu siciline kayıtlı gayrimenkul. Rehin kurulurken bu taşınmazın açıkça belirtilmiş olması gerekir.

Bölünen taşınmaz

Bir taşınmazın fiilen veya hukuken parsellere ayrılmasıyla ortaya çıkan, her biri ayrı bir kayıt konusu olabilecek taşınmaz parçaları. Bu parsellerin tapuda ayrı kayıt görmesi, rehne konu olabilmelerinin ön koşuludur.

Ayrı kayıt

Parsellerin tapu kütüğünde bağımsız sayfalara ayrı ayrı kaydedilmesi. Yalnızca ayrı kaydı yapılmış parseller rehne konu olabilir; kaydı yapılmamış parsel üzerinde rehin kurulamaz.

m.854: hangi şartlar aranır?

• Rehin sözleşmesinde rehne konu taşınmazın açıkça belirtilmiş olması gerekir.
• Taşınmaz bölünmüşse, rehne konu olacak her parselin tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmiş olması gerekir; ayrı kaydı yapılmamış parsel rehne konu olamaz.

m.854: hangi sonuçları doğurur?

• Rehne konu taşınmaz belirtilmemişse rehin kurulmuş sayılmaz.
• Bölünen taşınmazın parselleri tapuda ayrı ayrı kaydedilmemişse, bu parseller rehne konu olamaz.
• Kaydı yapılmamış parsel üzerinde kurulan rehin, maddenin bu hükmüne aykırı olur.

m.854: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bölünmüş taşınmazda parsellerin ayrı kayıtlı olup olmadığını kontrol etmeden rehin kurmak; kayıt eksikliği rehni geçersiz kılar.
• Rehin sözleşmesinde taşınmazı yalnızca genel bir ifadeyle anıp belirtme şartını yerine getirmiş saymak; taşınmazın açıkça belirtilmesi gerekir.
• Maddenin ikinci fıkrasındaki "b" bendini eksik metinden hareketle yorumlamak; metinde b bendinin içeriği bulunmadığından bu kısım uygulamada tam olarak değerlendirilemez.

Nasıl ispat edilir?

• Rehne konu taşınmazın belirtilmiş olduğunu, rehin sözleşmesi ve tapu kaydı üzerinden alacaklı ispatlar; belgeler arasında taşınmazın tanımlanmamış olması durumunda rehnin kurulduğunu ileri süren taraf bunu ispatla yükümlüdür.
• Taşınmazın bölünmüş olduğu ve parsellerin ayrı kayıtlı bulunduğu tapu kaydıyla ispatlanır; bu bilgi rehin veren ya da alacaklı tarafından tapu sicili üzerinden kontrol edilebilir.

TMK m.855, birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi halinde rehnin taşınmazlar üzerindeki dağılımını düzenler. Birinci fıkra, birden çok taşınmazın tek bir borç için rehnedilebilmesinin hangi şartlara bağlı olduğunu; ikinci fıkra, aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedildiğinde her taşınmazın hangi miktar için güvence oluşturduğunun rehin kurulurken belirtilmesini; üçüncü fıkra ise aksi anlaşma yoksa tapu idaresinin güvenceyi taşınmazlara değer oranında re'sen dağıtmasını kapsar. Madde, ipotek tesisinin genel şartlarını, tapu sicilinin işleyişini ve rehinli alacağın tahsil sırasını düzenlemez; bu konular ilgili TMK hükümlerinde ve Tapu Sicili Tüzüğünde yer alır. Madde, rehin hakkının kendisini, kapatma ve terkin işlemlerini de düzenlemez. Ayrıca rehinli alacağın zamanaşımı ve icra yoluyla paraya çevirme usulü bu maddenin konusu dışındadır.

m.855: hangi kavramlar bilinmeli?

Birden çok taşınmazın rehni

Aynı borç için birden fazla taşınmazın teminat olarak rehnedilmesi durumudur. Kanun bunun için taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu maliklere ait olmasını şart koşar.

Miktar belirtme

Aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedildiğinde, her taşınmazın alacağın hangi miktarı için güvence oluşturduğunun rehin kurulurken açıkça yazılmasıdır. Bu belirleme, taşınmazlar arasındaki güvence payını baştan sabitler.

Değer oranında dağıtım

Taraflar aksini kararlaştırmadıysa tapu idaresinin, güvenceyi taşınmazların her birinin değerine oranlayarak re'sen paylaştırmasıdır. Dağıtım, taşınmazların değerleri esas alınarak yapılır.

Re'sen dağıtım

Tarafların talebi aranmadan tapu idaresinin kendiliğinden yaptığı güvence paylaştırmasıdır. Taraflar aksini anlaşmışsa bu dağıtım uygulanmaz.

m.855: hangi şartlar aranır?

• Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilebilmesi için, taşınmazların aynı malike ait olması veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olması gerekir.
• Aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedildiğinde, rehin kurulurken her taşınmazın alacağın hangi miktarı için güvence oluşturduğu belirtilmelidir.
• Birden çok taşınmaz üzerine aynı alacak için rehin kurulurken taşınmazlar arasındaki miktar ayrımı yapılmamışsa, tarafların aksine bir anlaşması bulunmamalıdır ki değer oranı uygulansın.
• Aksine bir anlaşma bulunmadığında tapu idaresi, güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtmalıdır.

m.855: hangi sonuçları doğurur?

• Taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu maliklere ait olması hâlinde aynı borç için birden çok taşınmaz rehnedilebilir.
• Aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedilmişse ve her taşınmazın hangi miktar için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilmişse, güvence bu belirlemeye göre dağılır.
• Aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedilmiş ancak miktar belirtilmemişse ve aksine anlaşma yoksa, tapu idaresi güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında re'sen dağıtır.
• Tarafların aksine anlaşması varsa, dağıtım bu anlaşmaya göre yapılır; değer oranı esas alınmaz.

m.855: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmesinde taşınmazların aynı malike ait olma şartını gözden kaçırmak.
• Miktar belirtilmediği hâlde güvencenin taşınmazlar arasında eşit bölüştürüleceğini varsaymak; kanun değer oranını esas alır.
• Aksine anlaşma bulunmadan tapu idaresinin dağıtım yapamayacağını düşünmek; üçüncü fıkra re'sen dağıtımı açıkça öngörür.
• Rehin kurulurken yapılan miktar belirlemesini sonradan değiştirilebilir görmek; madde belirlemeyi rehin kurulma anına bağlar.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Aynı alacak için birden çok taşınmaz üzerine ipotek kurulmuş olup ipotek senedinde her taşınmazın hangi miktar için güvence oluşturduğu belirtilmemişse, aksine anlaşma bulunmadığı sürece güvencenin değer oranında dağıtılacağı kabul edilmektedir. (11. Hukuk Dairesi, 2023/4409 E., 2024/7996 K., 18.11.2024)
• Aynı alacak için birden çok taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmesinin madde hükmüne aykırı olduğu ileri sürülerek ipoteğin fekki istenmesi, uyuşmazlıklarda sıkça karşılaşılan bir iddia olarak kabul edilmektedir. (11. Hukuk Dairesi, 2025/725 E., 2025/4840 K., 03.07.2025; 11. Hukuk Dairesi, 2024/3185 E., 2024/7992 K., 18.11.2024)
• Ipotek senedinde miktar belirlemesi yapılmadığında, güvence payının belirlenmesinde taraflar arasındaki anlaşmanın varlığı ve içeriği esas alınmaktadır. (11. Hukuk Dairesi, 2025/725 E., 2025/4840 K., 03.07.2025; 11. Hukuk Dairesi, 2024/3185 E., 2024/7992 K., 18.11.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedildiğinde, her taşınmazın hangi miktar için güvence oluşturduğunun belirtildiğini ileri süren taraf bunu ipotek senedi ile ispatlar; senette belirleme yoksa değer oranı esas alınır.
• Taşınmazların aynı malike veya müteselsil sorumlu maliklere ait olduğunu iddia eden taraf bunu tapu kaydı ile ispatlar.
• Aksine anlaşmanın bulunduğunu ileri süren taraf, bu anlaşmayı yazılı belge ile ispatlamak zorundadır; aksi hâlde tapu idaresinin değer oranı esaslı dağıtımı uygulanır.
• Taşınmazların değerlerine ilişkin uyuşmazlıklarda bilirkişi incelemesi ile değer tespiti yapılır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.855: Maddenin kendi metnidir; birinci fıkra aynı borç için birden çok taşınmazın rehni şartını, ikinci fıkra miktar belirtme kuralını, üçüncü fıkra tapu idaresinin re'sen dağıtımını düzenler.