Hükmü

Bu madde, taşınmaz rehninin kapsamına hangi şeylerin gireceğini düzenler. Rehnin taşınmazın bütünleyici parçaları ve eklentilerini de yükümlü kıldığı kuralını koyar; eklenti sayılmanın karinesini, beyanlar sütununa kaydedilen şeyler bakımından belirler ve üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki haklarının saklı olduğunu hükme bağlar. Kapsam taşınmaz rehni sözleşmesinin tarafları ve rehinli alacaklı ile malik arasındaki ilişkiyle sınırlıdır. Madde, kira bedellerinin ve sigorta tazminatının rehne tabi olup olmadığını düzenlemez (m.863 ve sigorta tazminatı hükümleri). Bütünleyici parça ve eklentinin tanımını (m.686 ve m.718 gibi) ve eklentinin iyi niyetli kazanımını (m.988) bu maddede aramak gerekmez. Rehnin paraya çevrilmesi ve takip usulü de bu maddenin konusu değildir.

Rehnin kapsamı: hangi kavramlar bilinmeli?

Bütünleyici parça

Taşınmazın ayrılmaz biçimde bütünü oluşturan ve ayrı bir şey olarak varlığını sürdüremeyen parçalarıdır. Rehin, bu parçaları taşınmazla birlikte kapsar.

Eklenti

Asıl şeyin ekonomik amacına hizmet etmek üzere ona sürekli bağlanmış, ancak onunla birleşmemiş taşınırlardır. Eklenti sayılabilmesi için kanundaki nitelik ölçütlerinin taşınır üzerinde bulunması gerekir.

Eklenti karinesi

Rehnin kuruluşunda makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu beyanlar sütununa yazılan şeylerin eklenti sayılmasıdır. Karine, aksinin ispatına kadar geçerlidir ve ispat yükü onu çürütmek isteyene aittir.

Beyanlar sütunu

Tapu kütüğünde taşınmaza ilişkin bilgilerin yazıldığı bölümdür. Bu maddede eklentinin açıkça gösterilmesi ve bu sütuna yazılması karinenin ön koşuludur.

Üçüncü kişinin hakkı

Eklenti üzerinde malik dışında bir kişinin sahip olduğu aynî ya da başka bir hak türüdür. Örneğin satış bedelinin ödenmesine kadar mülkiyeti saklı tutulan bir taşınır bu kapsama girer. Bu hakların rehinden etkilenip etkilenmeyeceği madde metninde belirlenmemiştir.

Rehnin kapsamı: hangi şartlar aranır?

• Rehnin, taşınmaz üzerinde ve taşınmazın maliki ile rehinli alacaklı arasında geçerli biçimde kurulmuş olması gerekir.
• Rehnin kapsamına giren şeyin taşınmazın bütünleyici parçası ya da eklentisi olması gerekir.
• Eklenti iddiasında bulunan taraf, şeyin eklenti olduğunu gösteren kanundaki nitelikleri taşıdığını ortaya koymalıdır; karine varsa ise bu nitelikler karşı tarafça ispat edilmedikçe eklenti sayılır.
• Eklentinin, rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilmesi ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılmış olması karine için gereklidir.
• Eklenti üzerinde üçüncü kişinin hakkı varsa, bu hak rehinden saklı tutulur; rehnin kapsamına girmesi için bu hakkın bulunmaması ya da üçüncü kişinin hakkının tanınmaması gerekir.

Rehnin kapsamı: hangi sonuçları doğurur?

• Bütünleyici parça ve eklentiler rehnin kapsamına girer ve rehin taşınmazla birlikte bunları da yükümlü kılar.
• Beyanlar sütununa açıkça eklenti olarak yazılmış makine, otel döşeme eşyası gibi şeyler, aksi kanuna göre ispat edilmedikçe eklenti sayılır.
• Karinenin aksinin ispatlanması hâlinde şey eklenti sayılmaz ve rehnin kapsamı dışında kalır.
• Taşınır eklenti niteliğini kaybederse rehnin kapsamından çıkar.
• Eklenti üzerinde üçüncü kişinin hakkı bulunuyorsa bu hak saklıdır; rehin bu hakkı ortadan kaldırmaz.
• Eklenti niteliği taşımayan bir şey, beyanlar sütununa eklenti olarak yazılmış olsa da rehnin kapsamına girmez.

Rehnin kapsamı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Beyanlar sütununa yazılmış her şeyi eklenti saymak; karine yalnızca açıkça eklenti olarak gösterilen ve kanuna uygun nitelikteki şeyler için geçerlidir.
• Tapu kütüğüne eklenti olarak yazılmayan bir taşınırı rehnin dışında bırakmak; eklenti niteliği taşıyan taşınır, kayıt olmasa da rehne girer.
• Karinenin ispat yükünü değiştirmediğini düşünmek; karine olan durumda ispat yükü eklentinin olmadığını ileri süren tarafa geçer.
• Bütünleyici parça ile eklenti arasındaki ayrımı yapmadan ikisi için aynı koşulları aramak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Akit tablosunda ya da beyanlar sütununda yazılı olmayan bir eklentinin de nitelikleri taşıyorsa rehnin kapsamına kendiliğinden girdiği kabul edilmektedir. (12. Hukuk Dairesi, 2015/24323 E., 2015/27316 K., 09.11.2015)
• Tapu kütüğüne eklenti olarak yazılmanın tek başına rehne dahil etme sonucu doğurmadığı, eklentiye ilişkin objektif koşulların varlığının aranması gerektiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/6185 E., 2023/6622 K., 28.12.2023)
• İİK m.83/c hükmünün ipotek akit tablosundaki eklentilere ilişkin olduğu ve bu madde hükmünün saklı tutulduğu, dolayısıyla akit tablosunda yazılmayan nitelikli eklentilerin de taşınmazdan ayrı haczedilemeyeceği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/263 E., 2019/890 K., 17.09.2019)
• Bir taşınmazın muhdesatlarının bütünleyici parça niteliği taşıması hâlinde ipoteğin bunları kapsadığı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/6185 E., 2023/6622 K., 28.12.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Eklenti olmadığını ileri süren taraf, beyanlar sütununa eklenti olarak yazılmış şeyin kanuna göre eklenti niteliği taşımadığını ispatlamakla yükümlüdür; karine bu yükü malike ve karşı tarafa yükler.
• Eklenti niteliğini iddia eden rehinli alacaklı, karine yoksa şeyin taşınmazla ekonomik bağını ve eklenti niteliğini gösteren fiilî durumu ispat etmelidir; bu amaçla keşif, bilirkişi incelemesi ve tapu kayıtları kullanılabilir.
• Rehnin kuruluşu sırasında eklentinin açıkça gösterildiği ve beyanlar sütununa yazıldığı tapu kaydı ile rehin sözleşmesinden ispat edilir.
• Eklenti üzerinde üçüncü kişinin hakkını ileri süren taraf, bu hakkın varlığını (örneğin mülkiyeti saklı tutma kaydını) yazılı belgeyle ispatlamalıdır.
• Eklentinin asıl şeyin malikinden başka kişiye ait olduğu iddiası, o kişinin mülkiyetini ve iyi niyetini ispat etmesini gerektirir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.686: Taşınırların taşınmaza eklenti sayılmasına ilişkin nitelik ölçütlerini düzenler; bu maddedeki karinenin ön koşulu olan nitelik bu maddede aranır.
• 4721 sayılı Kanun m.718: Bütünleyici parça kavramını düzenler ve bu maddedeki rehnin kapsamına bütünleyici parçaların girmesinin dayanağıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.988: Emin sıfatıyla zilyetten iyi niyetle taşınır üzerinde ayni hak kazanılmasını düzenler; üçüncü kişinin haklarının saklılığı hükmünün bu maddeye istisna oluşturup oluşturmadığı tartışmalıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.863: Kira bedellerinin rehnin kapsamına girmesini düzenler; bu madde kira bedellerini kapsamaz.
• 3194 sayılı Kanun m.83: İcra ve İflas Kanunu'nun 83/c hükmü, rehin kapsamındaki eklentilerin taşınmazdan ayrı haczedilemeyeceğini düzenler; bu madde ile birlikte değerlendirilir.

Kiraya verilmiş taşınmaz üzerinde kurulmuş rehnin, kira bedellerine ne ölçüde uzandığını düzenler. Rehnin kapsamına giren kira alacaklarının hangi dönemi kapsadığını, rehin hakkının kiracılara karşı ne zaman ileri sürülebileceğini ve malik ile diğer alacaklıların kira alacakları üzerindeki işlemlerinin rehinli alacaklıya karşı geçerliliğini belirler. Kural, taşınmaz rehinli alacaklı ile kiracı arasındaki ilişkiye uygulanır. Kiraya verenin kişisel alacaklıları ve kiracının kendi borçları bakımından doğrudan uygulanmaz. Rehnin paraya çevrilmesi sırasında kira bedelinin paylaşımını ve kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğünü düzenlemez (İİK m.149b ve m.166 usulü ile sıra cetveli ilgili hükümlerinde görülür). Kira sözleşmesinin ve kira bedelinin tespitine ilişkin kurallar Borçlar Kanunu'ndaki kira hükümlerinde yer alır (TBK m.344 ve devamı). Rehinli alacaklının takip açma usulü ve paraya çevirme işlemleri ise icra ve iflas mevzuatının konusudur.

Kira bedelleri: hangi kavramlar bilinmeli?

Kira bedeli alacağı üzerindeki bağımlı rehin

Taşınmaz rehninin kanun gereği kira alacaklarına da uzanması sonucu doğan rehin hakkıdır. Kira bedelinin taşınmazla maddi bağlantısı bulunmadığı için bu rehin, kanun hükmü ile kendiliğinden doğar. Sözleşmeyle ayrıca kurulması gerekmez.

Paraya çevrilme anı

Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından ya da iflasın ilanından itibaren rehnin nakde dönüştüğü ana kadar geçen dönemi sınırlayan bitiş noktasıdır. Kira alacağının rehinden yararlanabilmesi için bu dönem içinde muaccel olması gerekir.

Muacceliyet

Kira bedelinin ödenmesinin talep edilebilir hale gelmesidir. Kapsamın belirlenmesinde kira alacağının bu dönemde muaccel olup olmadığına bakılır.

Cebri icra yoluyla takibin bildirilmesi

Rehin hakkının kiracıya karşı ileri sürülebilmesi için rehnin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan takibin kiracıya tebliğ edilmesidir. Bildirilmeden önce ileri sürülemez.

Muaccel olmayan kira bedeli üzerindeki işlem

Malikin henüz vadesi gelmemiş kira alacakları üzerinde yaptığı temlik, rehin, ödeme gibi hukuki işlemlerdir. Rehinli alacaklıya karşı geçersiz sayılmak için rehnin paraya çevrilme takibinin kira alacaklarının muaccel olmasından önce başlamış olması gerekir.

Kira bedelleri: hangi şartlar aranır?

• Rehinin kiraya verilmiş bir taşınmaz üzerinde kurulmuş olması bulunmalıdır.
• Kira bedelinin, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından ya da borçlunun iflasının ilanından itibaren paraya çevrilme anına kadar işleyen dönemde muaccel olması gerekir.
• Rehin hakkının kiracıya karşı ileri sürülebilmesi için cebri icra yoluyla takibin kiracıya bildirilmiş olması veya iflas kararının ilan edilmiş olması gerekir.
• Malikin henüz muaccel olmayan kira bedelleri üzerindeki hukuki işlemlerinin ve diğer alacaklılarca konulan hacizlerin rehinli alacaklıya karşı geçerli olabilmesi için kira alacaklarının muaccel olmasından önce rehinli takip başlamış olmamalıdır.
• Rehinli alacaklıya karşı geçersiz sayılan işlemlerin ve hacizlerin, rehinli takibin kira alacaklarının muaccel olmasından önce başlamış olduğu hallerde ileri sürülememesi gerekir.

Kira bedelleri: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına, takibin başlamasından ya da iflasın ilanından paraya çevrilme anına kadar işleyen kira bedelleri girer.
• Kiracıya karşı rehin hakkı, cebri icra yoluyla takibin kiracıya bildirilmesi veya iflas kararının ilanından sonra ileri sürülebilir.
• Bildirim ya da ilan öncesinde muaccel olan kira bedelleri, kiracıya karşı rehin hakkını ileri sürme bakımından rehinli alacaklıya bağlanamaz.
• Malikin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerindeki hukuki işlemleri, rehinli takip muacceliyetten önce başlamışsa rehinli alacaklıya karşı geçerli değildir.
• Diğer alacaklıların muaccel olmayan kira alacaklarına koyduğu hacizler de rehinli takip muacceliyetten önce başlamışsa rehinli alacaklıya karşı geçerli değildir.
• Kiracının rehinli alacaklıya kira bedelini doğrudan ödemesi bakımından bu madde ayrıca bir yükümlülük getirmez; ödemenin hangi koşullarda kiracıyı kurtardığı ayrı bir sorudur.

Kira bedelleri: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kapsamı belirleyen anı ile kiracıya karşı ileri sürülebilme anını karıştırmak; birincisi takibin başlaması, ikincisi bildirimdir.
• Kira alacaklarının muacceliyetini kapsam sınırı olarak göz ardı edip rehni paraya çevrilme anına kadar tüm kiralara uygulamak.
• Muaccel olmayan kira alacakları üzerindeki işlemin ya da haczin, rehinli takip muacceliyetten sonra başlamışsa da geçersiz olduğunu sanmak.
• Malikin temlik işlemini kiracıya karşı geçerli saymak; kiracı bakımından ayrı hüküm bulunduğunu gözden kaçırmak.
• İflas durumunda kapsam başlangıcını takip tarihi olarak almak; iflasın ilanı ayrı bir başlangıç anıdır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kira alacaklarının rehinli alacaklıya karşı etkisi, muacceliyet ve takip-bildirim tarihleri birlikte değerlendirilerek belirlenmektedir. (11. Hukuk Dairesi, 2022/493 E., 2023/3683 K., 12.06.2023)
• Kiracıya karşı rehnin ileri sürülebilmesi için takibin kiracıya tebliğinin gerektiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2008/2037 E., 2008/2607 K., 12.06.2008)
• Kiraya verenle banka arasındaki kira ilişkisinin şahsi hak niteliğinde olduğu ve ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip sırasında bu ilişkinin rehinli alacaklıya karşı belirleyici olduğu kabul edilmektedir. (11. Hukuk Dairesi, 2022/493 E., 2023/3683 K., 12.06.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Rehinli alacaklı, rehnin kiraya verilmiş taşınmaz üzerinde kurulduğunu ve kapsama giren kira alacağının dönemini tapu kaydı ve kira sözleşmesi ile ispatlar.
• Kiracıya karşı rehnin ileri sürülebilmesi için takibin kiracıya tebliğ edildiğini tebligat belgesi ile ispatlamak rehinli alacaklının yüküdür.
• Malikin muaccel olmayan kira bedelleri üzerindeki işleminin veya diğer alacaklının haczinin, rehinli takip muacceliyetten önce başladığı için geçersiz olduğunu ileri süren rehinli alacaklı, takip tarihini ve kira alacağının muacceliyet tarihini belgelerle gösterir.
• Karşı taraf, işlemin ya da haczin rehinli takipten önce yapıldığını ileri sürerse, bu iddiayı ispat yükü altındadır; işlem tarihine ilişkin resmi kayıt ve banka belgeleri önem taşır.
• Kira alacağının muacceliyet tarihi sözleşme hükmü ve ödeme planı ile ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.862: Rehnin kapsamına giren eklentiler ve bağlantılı unsurlar bakımından kiralar ile birlikte değerlendirilir; kira bedeli ise taşınmazın bir eklentisi değildir.
• 4721 m.861: Taşınmaz rehninin kapsamını genel olarak belirleyen hükümdür; kiralar bu genel kapsamın ayrı bir alt başlığını oluşturur.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.149b: Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibin başlatılması ve kiracıya bildirimi bakımından uygulanan usul hükmüdür.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.166: Borçlunun iflasının ilanı halinde kapsamın başlangıç anını belirleyen usul hükmüdür.

Madde, taşınmaz rehninin tapu siciline tescil edilmesinden sonra, rehnin teminat altına aldığı alacak bakımından zamanaşımının işlemeyeceğini düzenler. Maddenin uygulanması, rehnin tescil anı ile alacağın korunmasıyla ilgilidir ve yalnızca tapuya tescilli taşınmaz rehni bakımından ortaya çıkar. Madde, alacaklının alacağını ipotekle güvence altına aldığı borçlu ve üçüncü kişi malikler ile ilişkilerinde uygulanır. Madde, taşınmaz rehninin kuruluşunu, rehnin türlerini ve rehin hakkının paraya çevrilmesi usulünü düzenlemez (TMK m.850 ve devamı). Taşınır rehninin zamanaşımına etkisi de bu maddenin kapsamında değildir. Alacağın genel zamanaşımı süreleri ve zamanaşımının kesilmesi, durması ile def'in ileri sürülmesi TBK m.146 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. Rehin hakkının kendisinin sona ermesi, paraya çevrilme yoluyla icra ve rehnin terkini de ayrı hükümlere tabidir.

Zamanaşımı: hangi kavramlar bilinmeli?

Taşınmaz rehni (ipotek)

Borçlunun ya da üçüncü bir kişinin bir taşınmaz üzerinde, alacağın güvencesi olarak alacaklı lehine kurulan rehin hakkıdır. Madde bakımından önemli olan, rehnin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasıdır.

Tescil

Taşınmaz rehninin tapu siciline işlenmesi işlemidir. Maddenin koruma etkisi, rehnin kurulmuş olmasından değil, tapuya tescil edilmesinden sonra başlar.

Teminat altına alınan alacak

Rehin hakkının güvence altına aldığı asıl alacaktır. Madde yalnızca bu alacak bakımından zamanaşımını engeller; rehnin güvence etmediği alacaklar bakımından bir sonuç doğurmaz.

Zamanaşımı: hangi şartlar aranır?

• Alacağın taşınmaz rehni ile teminat altına alınmış olması gerekir.
• Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir; tescilden önceki döneme ilişkin zamanaşımı bu hükme göre değerlendirilmez.
• Zamanaşımı işlemesi, tescil tarihinden sonra alacak için durur; bu koruma rehnin teminat altına aldığı alacakla sınırlıdır.
• Rehnin tescilli olduğunun ve teminat ilişkisinin ispat edilmiş olması gerekir.

Zamanaşımı: hangi sonuçları doğurur?

• Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra, teminat altına alınan alacak için zamanaşımı işlemez.
• Tescilden önce zamanaşımı işlemeye başlamışsa, bu hüküm tek başına geçmişe dönük bir sonuç doğurmaz; tescil tarihinden sonraki dönem için koruma sağlar.
• Teminat altına alınan alacağın zamanaşımına uğraması, bu alacağın güvencesi olan rehin hakkını da tek başına sona erdirmez.
• Rehnin tescil edilmediği hallerde madde uygulanmaz ve alacak genel zamanaşımı kurallarına tabi kalır.

Zamanaşımı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınmaz rehnini taşınır rehniyle karıştırmak; madde hükmünü taşınır rehinli alacaklara da uygulamak.
• Tescil tarihini dikkate almadan, rehnin kurulduğu tarihten itibaren korumayı başlatmak.
• Rehnin tescil edilmiş olmasına rağmen, teminat altına alınmayan alacaklar için de zamanaşımının işlemeyeceğini kabul etmek.
• Tescil tarihi öncesine ait zamanaşımı süresini bu hükme göre yeniden başlatmak veya durdurmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Mahkemeler, taşınmaz rehninin tapuya tescil edildiği durumda alacak için zamanaşımı itirazını reddetmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, 2022/501 E., 2025/1353 K., 09.10.2025; Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2022/293 E., 2022/649 K., 13.10.2022)
• Yargıtay'ın 2015 tarihli bir kararına atıfla, tescilli ipotekle teminat altına alınan alacakta 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle verilen kararların hukuka aykırı olduğu kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi, 2024/965 E., 2025/162 K., 04.02.2025; İstanbul 9. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2025/213 E., 2025/714 K., 12.11.2025)
• Bir ipotekle teminat altına alınmış alacak için, ipoteğin tek başına alacağın hangi kapsamda teminat altında olduğunu belirlemesi ve bu alacağa ilişkin zamanaşımı itirazının bu çerçevede değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi, 2023/71 E., 2023/1086 K., 12.10.2023)
• Rehin ilişkisinin ve tescilin bulunduğu durumda, rehinli taşınmazın satın alınmasıyla birlikte ileri sürülen zamanaşımı itirazının, madde uyarınca reddedildiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/415 E., 2025/4238 K., 10.10.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Tescilin varlığı ve tarihi, tapu kaydı ile ispatlanır; tapu kaydı en güçlü belgedir ve tescil tarihi bu kayıttan belirlenir.
• Alacağın rehin ile teminat altına alındığını iddia eden alacaklı, ipotek sözleşmesini veya ipoteğin alacağı kapsadığını gösteren belgeyi sunmakla yükümlüdür.
• Zamanaşımı itirazında bulunan borçlu, alacağın süresinin dolduğunu ve rehnin teminat ilişkisinin bulunmadığını ispatlamakla yükümlüdür.
• Teminat ilişkisinin kapsamı konusunda uyuşmazlık varsa, ipotek senedi ve ilgili sözleşmeler birlikte değerlendirilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.850: Taşınmaz rehninin kuruluşunu ve teminat kapsamını düzenler; m.864'teki tescil ve teminat ilişkisinin dayanağıdır.
• 6098 m.146: Alacakların genel zamanaşımı süresini düzenler; m.864 bu genel kuralın taşınmaz rehnine bağlı alacaklar bakımından istisnasını oluşturur.
• 6098 m.147: Zamanaşımının kesilmesine ilişkin genel kuralları düzenler; m.864 ile birlikte taşınmaz rehinli alacakta hangi sürelerin işleyeceğini belirler.

Madde, rehinli taşınmazın değerini düşüren malik davranışları karşısında alacaklının başvurabileceği koruma araçlarını düzenler: davranışın yasaklanması, hâkimden yetki alarak ya da gecikmede tehlike varsa kendiliğinden önlem alınması ve bu önlemler için yapılan giderlerin malikten istenmesi ile bu giderler için tescile gerek olmayan bir rehin hakkı. Madde, eski hâle getirme, ek teminat ve kısmi ödeme taleplerini doğrudan düzenlemez; bunlar TMK m.866 ve m.867 ile ilgili ders anlatımında yer alır. Maliki kusursuz olduğu hâlde değer azalması karşısında alacaklının hakları (m.867) ve rehnin paraya çevrilmesi usulü de bu maddenin kapsamı dışındadır. Madde yalnızca taşınmaz rehni bakımından uygulanır.

m.865: hangi kavramlar bilinmeli?

Önleme (men) davası

Rehinli alacaklının, taşınmaz malikinin değeri düşüren davranışlarını yasaklatmak için malike karşı açtığı dava. Davranışın kötüleşmenin başlamış olması zorunlu değildir; başlaması çok muhtemelse de açılabilir. (7. Hukuk Dairesi, 2008/2037 E., 2008/2607 K., 12.06.2008)

Gecikmede tehlike

Önlemin hâkimden yetki alınmasını beklemeye imkân vermeyecek ölçüde acil durumu ifade eder. Bu hâlde alacaklı, yetki almadan önlemi kendiliğinden alabilir.

Önlem giderleri

Alacaklının değer düşüşünü önlemek için yaptığı harcamalardır. Malikten istenebilir ve bu alacak için tescile gerek olmayan bir rehin hakkı doğurur.

Tescile gerek olmayan rehin hakkı

Kanundan doğan, tapu siciline kaydedilmeden taşınmaz üzerinde kurulan ve tescilli diğer yüklerden önce gelen rehin hakkıdır. Sözleşmeyle değil doğrudan kanunla meydana gelir.

m.865: hangi şartlar aranır?

• Rehinli taşınmazın malikinin, taşınmazın değerini düşüren bir davranışta bulunmuş olması gerekir.
• Alacaklının bu davranışları yasaklatmak için hâkimden talepte bulunması gerekir; yasak talebi tek başına hâkimin karar vermesiyle sonuç doğurur.
• Önlem almak için alacaklıya hâkim tarafından yetki verilmişse, alacaklının bu yetki kapsamında gerekli önlemleri alması gerekir.
• Yetki verilmemiş olsa bile gecikmede tehlike bulunuyorsa, alacaklının gerekli önlemleri kendiliğinden alabilmesi için tehlikenin fiilen var olması gerekir.
• Alacaklının önlem için yaptığı giderlerin malikten istenebilmesi için bu giderlerin gerekli önlemler kapsamında yapılmış olması gerekir.
• Önlem giderleri için taşınmaz üzerinde tescile gerek olmaksızın ve tescilli diğer yüklerden önce gelen rehin hakkı doğması için alacağın bu giderlerden kaynaklanması gerekir.

m.865: hangi sonuçları doğurur?

• Malik değeri düşüren davranışta bulunursa alacaklı hâkimden bu davranışların yasaklanmasını isteyebilir.
• Hâkim alacaklıya gerekli önlemleri almak üzere yetki verebilir.
• Gecikmede tehlike varsa alacaklı, hâkim yetkisi olmadan gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir.
• Alacaklının önlem için yaptığı giderler malikten istenebilir.
• Önlem giderleri için taşınmaz üzerinde tescile gerek olmaksızın ve tescilli diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkı doğar.
• Önlem giderleri malikin kişisel borcu hâline gelmez; sorumluluk taşınmazla sınırlıdır.
• Malik süre içinde önlemi almazsa alacaklının yetkilendirilmesi, malike ek bir yükümlülük getirmez ancak alacaklının önlemi almasına imkân tanır.

m.865: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Gecikmede tehlike bulunmadığı hâlde alacaklının hâkim yetkisi almadan kendiliğinden önlem alabileceğini varsaymak.
• Önlem giderlerini malikin kişisel borcu saymak; bu giderler yalnızca taşınmazla sınırlı bir rehin hakkı doğurur.
• Önlem giderleri için tapuya tescil yaptırmak gerektiğini düşünmek; bu rehin hakkı tescile bağlı değildir.
• Değer azalması başlamadıysa önleme davasının açılamayacağını düşünmek; başlamasının çok muhtemel olması yeterlidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Önleme davasının, değer azalmasının henüz başlamadığı ama başlamasının çok muhtemel olduğu hâllerde de açılabildiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2008/2037 E., 2008/2607 K., 12.06.2008)

Nasıl ispat edilir?

• Önlem ve yasaklama talebinde bulunan alacaklının, malikin değeri düşüren davranışını ve buna bağlı değer azalması tehlikesini ispatlaması gerekir.
• Gecikmede tehlikenin varlığını kendiliğinden önlem alan alacaklı ispat etmelidir; bu iddianın yerinde olmadığını malik ileri sürer.
• Önlem giderlerinin miktarı ve gerekli önlem kapsamında yapıldığı, fatura ve belge ile ispatlanır.
• Malik, yaptığı işlemin değer düşüşüne yol açmadığını ya da önlemin gereksiz olduğunu iddia ederse bunu ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.866: Değer azalması hâllerinde alacaklıya tanınan ek teminat ve eski hâle getirme taleplerini düzenler; m.865'teki önlemlerin tamamlayıcısıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.867: Malikin kusuru olmadan değer azalması hâlinde alacaklının önlem alma yetkisini ve bu önlemler için rehin hakkını düzenler; m.865/3 ile aynı rehin hakkının yapısına dayanır.

Bu madde, rehinli taşınmazın değerinde düşme meydana gelmesi hâlinde alacaklının başvurabileceği yolları düzenler: başka güvence gösterilmesini ya da taşınmazın eski hâle getirilmesini borçludan isteme, değer düşmesi tehlikesi bulunduğunda güvence isteme ve yeterli güvence verilmezse güvence eksiği kadar alacağın ödenmesini talep etme. Kişisel ve kişisel güvence bakımından alacaklı ile borçlu arasındaki ipotek ilişkisine uygulanır. Madde, ipoteğin kuruluşunu, sicile tescilini ve paraya çevirme usulünü düzenlemez (ilgili Türk Medeni Kanunu hükümleri ve icra hukuku). Rehin hakkının sona ermesi, ipotekli alacağın zamanaşımı ve rehin hakkının paraya çevrilmesi sırasında yapılacak satış usulü de bu maddenin kapsamı dışındadır.

m.866: hangi kavramlar bilinmeli?

Değer düşmesi

Rehinli taşınmazın rehin tesis edildiği andaki veya sonradan tespit edilen değerinin, rehin ile güvence altına alınan alacağı karşılamayacak ölçüde azalmasıdır. Madde, bu düşmenin borçlunun kusurundan kaynaklanıp kaynaklanmadığına bağlamamıştır.

Tehlike hâli

Henüz gerçekleşmemiş olmakla birlikte taşınmazın değerinin düşeceğine dair somut olasılığın bulunmasıdır. Bu hâlde alacaklı, fiilen bir değer kaybı olmadan güvence isteyebilir.

Yeterli güvence

Taşınmazın değer düşmesinden doğan açığı kapatacak nitelikte, hâkimin belirlediği güvencedir. Güvencenin türü ve miktarı hâkimin takdirine bağlıdır.

Güvence eksiği

Hâkimce belirlenen yeterli güvence ile borçlunun verdiği güvence arasındaki farktır. Alacaklı, bu farka karşılık gelen alacak kısmının ödenmesini isteyebilir.

Eski hâle getirme

Taşınmazın değerini düşüren durumun giderilerek taşınmazın önceki değerine kavuşturulmasıdır.

m.866: hangi şartlar aranır?

• Rehinli taşınmazın değerinde düşme meydana gelmiş olmalıdır; düşmenin tehlikesi yeterlidir ancak güvence isteme hakkı için bu tehlike mevcut olmalıdır.
• Alacaklı, borçludan alacağı için başka güvence göstermesini ya da rehinli taşınmazın eski hâle getirilmesini istemiş olmalıdır (değer düşmesi gerçekleşmişse).
• Alacaklı, değer düşmesi tehlikesinin varlığı hâlinde güvence isteyebilir; bu talep fiilî düşmeye bağlı değildir.
• Hâkim tarafından belirlenen süre içinde yeterli güvence verilmemiş olmalıdır.
• Yeterli güvence verilmediğinde güvence eksiğini karşılayacak miktardaki alacak kısmının ödenmesi istenebilir.

m.866: hangi sonuçları doğurur?

• Değer düşmesi gerçekleşmişse alacaklı, alacağı için başka güvence gösterilmesini ya da rehinli taşınmazın eski hâle getirilmesini borçludan isteyebilir.
• Değer düşmesi tehlikesi mevcutsa alacaklı, fiilen düşme olmadan da güvence isteyebilir.
• Hâkimin belirlediği süre içinde yeterli güvence verilirse alacaklının talebi karşılanmış olur ve güvence eksiği ödemesi gündeme gelmez.
• Yeterli güvence süre içinde verilmezse alacaklı, güvence eksiğini karşılayacak miktardaki alacak kısmının ödenmesini isteyebilir.
• Maddede yer alan talep hakları alacaklıya tanınmış seçimlik haklardır; alacaklı hangisini kullanacağını seçer.

m.866: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Tehlike hâlinde de eski hâle getirme talebinin doğduğunu kabul etmek; madde yalnızca güvence talebini tehlike hâli için öngörmüştür.
• Güvence eksiği ödemesini süre beklemeden talep etmek; bu talep, hâkimin süre belirlemesi ve sürenin geçmesi koşuluna bağlıdır.
• Değer düşmesinin borçlunun kusurundan kaynaklandığını aramak; maddede kusur koşulu yer almaz.
• Güvence eksiği kadar alacağın ödenmesi ile tüm alacağın muaccel hâle gelmesini karıştırmak; madde yalnızca eksik kısım için ödeme talebinden söz eder.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Değer düşmesinin borçlunun kusurundan kaynaklanıp kaynaklanmadığının aranmadığı, bu nedenle düşmenin sebebinden bağımsız olarak güvence talebinin doğduğu kabul edilmektedir.
• Hâkimin belirlediği süre, somut olayın özelliklerine göre takdir edildiğinden, süre içinde verilecek güvencenin niteliğine ve yeterliliğine hâkimin karar verdiği uygulanmaktadır.

Nasıl ispat edilir?

• Alacaklının değer düşmesini ya da tehlikesini ileri sürmesi hâlinde ispat yükü alacaklıdadır; değerin düştüğünü veya düşme tehlikesinin bulunduğunu bilirkişi raporu gibi delillerle göstermelidir.
• Yeterli güvence verildiğini ileri süren borçlu, verdiği güvencenin yeterli olduğunu belgeyle ispatlamalıdır.
• Güvence eksiği kadar alacağın ödenmesini isteyen alacaklı, hâkimin belirlediği süre içinde güvencenin verilmediğini ve eksik tutarı ispat etmelidir.
• Hâkim tarafından süre belirlenmiş olması ve bu sürenin işlemesi, dosyadaki ara karar ile belgelenir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun: Madde, Türk Medeni Kanunu'nun rehin hükümleri içinde yer almaktadır; ipotek ve diğer rehin türlerine ilişkin genel kuralların bütünü bu maddenin çerçevesini oluşturur.

Madde, taşınmaz rehninde değer düşmesinin rehinli alacaklı bakımından sonuçlarını düzenler. Malikin kusuru olmadan meydana gelen değer düşmesinde alacaklının malikin aldığı tazminat ölçüsünde güvence veya kısmi ödeme isteyebilmesini ve değer düşmesinin önlenmesi veya giderilmesi için kendiliğinden önlem alabilmesini, bu masraflar için tescile gerek olmayan öncelikli bir rehin hakkı doğmasını ve malikin bu masraflardan kişisel sorumlu olmamasını kapsar. Malikin kusuruyla oluşan değer düşmesinde uygulanan eski hale getirme ve ek teminat yetkileri (m.866), malikin rehinli taşınmazı kötüye kullanmasının yasaklanması (m.865) ve rehinli alacaklının paraya çevirme talebi düzenlenmemiştir (m.866, m.865, ilgili rehin hükümleri). Kişisel borçlu olmayan malik ile borçlu arasındaki ilişkiler ve tazminat hakkının kendisi de bu maddenin kapsamı dışındadır.

Değerin kusur olmadan düşmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Kusursuz değer düşmesi

Taşınmazın değerinin, malikin kusuru olmaksızın üçüncü kişi davranışı veya doğal olaylar nedeniyle azalmasıdır. Malikin kusurlu davranışından doğan değer düşmesi bu maddenin değil m.866'nın alanındadır.

Malikin aldığı tazminat

Değer düşmesi nedeniyle malikin üçüncü kişiden veya sigortadan fiilen tahsil ettiği tutardır. Alacaklının talep edebileceği güvence veya ödeme bu tutarla sınırlıdır; yalnız hak doğması yetmez, tazminatın fiilen alınmış olması gerekir.

Önlem masrafı

Değer düşmesinin önlenmesi veya giderilmesi için alacaklının yaptığı harcamadır. Bu masraflar için alacaklı lehine kanundan doğan, tescile bağlı olmayan ve diğer yüklerden önce gelen rehin hakkı doğar.

Kendiliğinden önlem

Alacaklının hâkimden önceden yetki almadan, değer düşmesini önlemek veya gidermek için aldığı tedbirdir. Önlemin gerekli olması, yani gereken ölçüde ve amaca uygun olması aranır.

Taşınmazın malikinin kişisel sorumluluğu

Malikin rehinli alacağa karşı şahsen borçlu olması halidir. Önlem masraflarından dolayı malik kişisel sorumlu tutulamaz; sorumluluk yalnızca taşınmazla sınırlıdır.

Değerin kusur olmadan düşmesi: hangi şartlar aranır?

• Rehin konusu taşınmazın değerinin malikin kusuru olmaksızın düşmüş olması gerekir.
• Malik, değer düşmesi nedeniyle bir tazminat fiilen almış olmalıdır; güvence veya kısmi ödeme talebi bu tazminat miktarını aşamaz.
• Alacaklının güvence veya kısmi ödeme talebi borçluya karşı yöneltilmelidir.
• Alacaklının önlem alması için değer düşmesinin önlenmesi veya giderilmesi amacı taşıması ve alınan önlemlerin bu amaca uygun ve gerekli olması gerekir.
• Önlem masrafları için rehin hakkı doğması amacıyla alacaklının bu masrafları gerçekten yapmış olması gerekir.
• Hâkimden önceden yetki alınmasına gerek yoktur; önlemler kendiliğinden alınabilir.

Değerin kusur olmadan düşmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Malikin kusuru olmadan değer düşmesi meydana gelmişse, alacaklı malikin aldığı tazminat miktarını aşmayacak ölçüde borçludan güvence vermesini veya kısmi ödeme yapmasını isteyebilir.
• Malik tazminat almamışsa alacaklının bu talebi doğmaz; kusursuz değer düşmesine alacaklı katlanır.
• Alacaklı önlem masraflarını yaptığında, bu masraflar için tescile gerek olmaksızın ve diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkı kazanır.
• Malik önlem masraflarından kişisel olarak sorumlu değildir; sorumluluk yalnızca taşınmazla sınırlıdır.
• Alacaklı önlemleri kendiliğinden alabilir; hâkimden önceden izin alması gerekmez.
• Alacaklının aldığı önlemler gerekli ve amaca uygun değilse masraflar üzerinde öncelikli rehin hakkı doğmaz.

Değerin kusur olmadan düşmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Malikin tazminat hakkı doğmuş olmakla yetinmek; tazminatın fiilen alınmış olması gerektiğini gözden kaçırmak.
• Kusursuz değer düşmesinde m.866'daki eski hale getirme talebini de uygulamaya çalışmak.
• Önlem masraflarını malikin kişisel borcu saymak; oysa malik bu masraflardan şahsen sorumlu değildir.
• Önlemler için hâkimden önceden izin alınması gerektiğini varsaymak.
• Tescil gerektiğini düşünmek; bu rehin hakkı tescile bağlı değildir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Malikin kusursuz değer düşmesinde rehinli alacaklının korunmasının malikin fiilen aldığı tazminatla sınırlı tutulduğu kabul edilmektedir.
• Rehinli alacaklının önlemleri kendiliğinden alabileceği ve hâkimden yetki almasının gerekmediği kabul edilmektedir.
• Kusurlu değer düşmesinde alacaklının hakkının kötüleşme başlamamış ama çok muhtemel olduğu hallerde önleme davası açabileceği kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Güvence veya kısmi ödeme talep eden alacaklı, değer düşmesinin malikin kusuru olmadan meydana geldiğini ispatlamalıdır.
• Alacaklı, malikin değer düşmesi nedeniyle fiilen tazminat aldığını ve bu tutarı belgeyle ortaya koymalıdır; tazminat tutarı talebin üst sınırını belirler.
• Önlem masrafı nedeniyle öncelikli rehin hakkını ileri süren alacaklı, masrafı yaptığını ve önlemin değer düşmesini önlemeye ya da gidermeye yönelik olduğunu ispatlamalıdır.
• Malikin kusurlu olduğunu ileri süren alacaklı bu kusuru ispatlamalıdır; malik kusursuzluğunu savunuyorsa bunu kanıtlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.866: Malikin kusuru ile oluşan değer düşmesinde eski hale getirme, yeterli ek teminat ve borçludan ödeme talebi bu maddeden ayrı olarak m.866'da düzenlenir; kusursuz hal bu maddeye tabidir.
• 4721 m.865: Malikin rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarını yasaklatma ve gerekli önlemleri alma yetkisini düzenler; m.867 bu yetkinin kusursuz değer düşmesi bakımından sonucunu belirler.

Bu madde, rehinli taşınmazın malikinin, rehnin güvence altına aldığı alacağın yirmide birinden az değerdeki bir parçasını başkasına devretmesi hâlinde, alacaklının o parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınıp kaçınamayacağını düzenler. Kural, taşınmazın bölünmesi ve parça devri hâlinde rehnin korunmasına ilişkindir ve yalnızca taşınmaz rehnine uygulanır. Madde, parça devrinin hangi koşullarda alacaklının rızasını zorunlu kılacağını ve alacaklıya tanınan ödeme veya teminat talebini kapsar. Rehnin bölünmesinin genel sonuçlarını, tapu dağıtımını, yan alacakların sınırını, azami meblağ ipoteğini ve rehinli alacaklının bölünmeye karşı başvuru yollarını düzenlemez (bunlar için 4721 sayılı Kanun m.889, m.875 ve m.851 incelenmelidir). Paylı mülkiyette rehnin bölünmesi ve toplu rehin hükümleri de bu maddenin kapsamı dışındadır (m.855 ve TST m.61-62).

Rehinli taşınmazın kısmen devri: hangi kavramlar bilinmeli?

Rehinli taşınmazın parçası

Taşınmazın, üzerindeki rehin devam ederken malik tarafından ayrılan ve başkasına devredilen bölümüdür. Madde, bu parçanın rehinli alacağın yirmide birinden küçük değerde olmasını arar.

Yirmide bir ölçütü

Devredilen parçanın değerinin, rehinle güvence altına alınan alacak tutarının yirmide birinden az olması gerektiğini ifade eder. Ölçüt parçanın değerine bakar, taşınmazın toplam değerine değil.

Orantılı ödeme

Alacaklının rehnin kaldırılmasına rıza göstermesi için devredilen parçanın değerine karşılık gelen tutarda tahsil yapılmasıdır. Kalan taşınmazın yeterli teminat oluşturması hâlinde bu ödeme aranmaz.

Yeterli güvence

Taşınmazın geri kalan kısmının, anapara ve yan alacakları karşılayacak değerde olmasıdır. Bu değer tespiti, alacağın kapsamına göre yapılır.

Rehinli taşınmazın kısmen devri: hangi şartlar aranır?

• Rehin konusu taşınmazın malikinin, parçayı başkasına devretmiş olması gerekir.
• Devredilen parçanın değeri, rehinle güvence altına alınan alacağın yirmide birinden az olmalıdır.
• Yirmide bir eşiği aşılmışsa madde uygulanmaz ve alacaklı rehnin kaldırılmasına rıza göstermeye zorlanamaz.
• Kalan taşınmaz, anapara ve yan alacakları karşılayacak değerde yeterli güvence oluşturmalıdır; oluşturmuyorsa alacaklıya devredilen parçanın değerine uygun bir ödeme yapılmalıdır.
• Yeterli güvence bulunduğu veya orantılı ödeme yapıldığı hâlde alacaklı, devredilen parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaz.

Rehinli taşınmazın kısmen devri: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yirmide bir eşiğini taşınmazın toplam değerine göre hesaplamak; ölçütün devredilen parçanın değeri ile rehinli alacağın tutarı arasındaki oran olduğunu gözden kaçırmak.
• Yirmide birden az olan parçada da alacaklının rızasının her hâlde aranacağını varsaymak; m.868 koşulları gerçekleşmişse rıza zorunludur.
• Yirmide bir eşiğine eşit veya üzerindeki parçada da yeterli güvence bulunduğu için rehnin kaldırılabileceğini düşünmek; bu hâlde alacaklı rıza vermeye zorlanamaz.
• Kalan taşınmazın güvence yeterliliğini yalnız anaparaya göre değerlendirmek; m.875 kapsamındaki yan alacakların da dikkate alınması gerekir.
• Yeterli güvence bulunmadığı hâlde parça değerinde ödeme yapılması koşulunu atlamak; bu durumda rehnin kaldırılması için ödeme şarttır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Rehinli taşınmazın parçasının devredilmesi hâlinde, alacaklının rıza vermesinin zorunlu olup olmadığı, parçanın değerinin alacağın yirmide birine oranlanmasıyla belirlenmektedir.
• Yerleşik uygulamada, malikin parça devrinde yirmide bir oranının aşılıp aşılmadığı ve kalan taşınmazın yeterli güvence sağlayıp sağlamadığı birlikte değerlendirilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Parçanın devredilmiş olması ve değerinin tespiti, rehin konusu taşınmazın malikinin iddiasıyla ileri sürülür; bu değerin rehinli alacağın yirmide birinden az olduğunu ispat yükü devreden malik ile rehnin kaldırılmasını talep eden tarafa aittir.
• Parça değerinin tespitinde tapu kaydı, ekspertiz raporu ve bilirkişi incelemesi kullanılabilir; alacağın tutarı ise rehin sözleşmesi ve tapu kaydındaki kayıtla belirlenir.
• Kalan taşınmazın anapara ve m.875 kapsamındaki yan alacakları karşılayıp karşılamadığını ispat yükü, rehnin kaldırılmasını isteyen tarafa aittir; alacaklı ise bunun yetersiz olduğunu bilirkişi raporu ile ileri sürebilir.
• Alacaklının rıza vermekten kaçındığı hâlde m.868 koşullarının bulunduğu iddiası, devir ve değer belgeleriyle ispatlanır; koşulların gerçekleştiğini ispat eden taraf, bunları yazılı belgelerle desteklemelidir.

Bu madde, taşınmaz rehni bulunan malikin rehinli taşınmaz üzerinde sonradan sınırlı aynî hak kurmasına ilişkin taahhüdünün geçersizliğini, rehin hakkı ile sonradan kurulan irtifak hakları ve taşınmaz yükleri arasındaki öncelik ilişkisini ve bu sonradan kurulan hakların paraya çevirme sırasında terkin edilmesini düzenler. Madde, taşınmaz rehin hakkı sahibi ile malik ve sonradan hak kazanan sınırlı aynî hak sahipleri arasında uygulanır. Hak rehni, kanuni ipotekler ve rehnin kuruluş tarihinin tescil dışındaki belirlenmesi bu maddenin konusu değildir; hak rehni (m.954-961), kanuni ipotekler (m.865, 867, 876, 893) ve icra yoluyla paraya çevirme usulü (İİK m.132) ayrıca düzenlenmiştir.

Rehinden sonra kurulan aynî haklar: hangi kavramlar bilinmeli?

Tarihi daha eski rehin hakkı

Taşınmaz üzerinde, sonradan kurulan sınırlı aynî haklardan önce tescil edilmiş rehin hakkıdır. Öncelik, tescil tarihine göre belirlenir.

Sonradan kurulan irtifak hakkı ve taşınmaz yükü

Rehinli alacaklının izni olmadan, rehin hakkından sonra taşınmaz üzerinde tesis edilmiş sınırlı aynî haklardır. Bunlar rehin hakkına karşı öncelik taşımaz.

Terkin

Tapu siciline yapılan kaydın silinmesidir. Paraya çevirme sırasında, daha eski rehinli alacaklıya zarar veren sonradan kurulmuş irtifak ve taşınmaz yüklerinin sicilden silinmesi anlamına gelir.

Malikin sınırlı aynî hak kurmama taahhüdü

Malikin rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı aynî hak kurmayacağını üstlenmesidir. Bu taahhüt geçersizdir; malik, rehin hakkına rağmen tasarruf yetkisini tamamen yitirmez, ancak sonraki tasarrufu rehin hakkını olumsuz etkileyemez.

Öncelik hakkı (değer karşılığı)

Önceki rehinli alacaklının istemiyle terkin edilen irtifak veya taşınmaz yükü sahiplerinin, satış bedelinden hakkın değerini karşılayan miktarı sonradan tescil edilenlere karşı alabilmesidir.

Rehinden sonra kurulan aynî haklar: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın rehnedilmiş ve rehin hakkının tescil edilmiş olması gerekir.
• Malikin rehin hakkından sonra, rehinli alacaklının izni olmadan taşınmaz üzerinde irtifak hakkı veya taşınmaz yükü kurması gerekir; malikin bu yöndeki taahhüdü geçerli değildir.
• Sonradan kurulan irtifak veya taşınmaz yükünün, rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklıya zarar vermesi gerekir; zarar vermeyen veya alacaklının muvafakatiyle kurulan haklar terkin edilmez.
• Terkin için önceki rehinli alacaklının istemi bulunmalıdır; terkin istemi üzerine ilgili hak sicilden silinir.
• Terkin edilen hak sahiplerinin, hakları sonradan tescil edilenlere karşı satış bedelinden hakkın değerini karşılayan miktarı almak için öncelik hakkı olması gerekir.

Rehinden sonra kurulan aynî haklar: hangi sonuçları doğurur?

• Malikin rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı aynî hak kurmayacağına dair taahhüdü geçerli değildir.
• Tarihi daha eski rehin hakkı, alacaklının izni olmadan sonradan kurulan irtifak hakları ve taşınmaz yüklerinden önce gelir.
• Rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklıya zarar veren sonradan kurulmuş irtifak ve taşınmaz yükleri terkin edilir.
• Taşınmazın değerini olumsuz etkilemeyen veya rehinli alacaklının muvafakatiyle tesis edilen sınırlı aynî haklar terkin edilmez; paraya çevirme bu haklarla yüklü olarak gerçekleşir.
• Önceki rehinli alacaklının istemiyle terkin edilen hak sahipleri, satış bedelinden hakkın değerini karşılayan miktar üzerinde sonradan tescil edilenlere karşı öncelik hakkına sahiptir.
• Terkin edilmeyen haklar, paraya çevirme sonrasında da taşınmaz üzerinde varlığını sürdürür.

Rehinden sonra kurulan aynî haklar: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Malikin rehin hakkından sonra yaptığı her sınırlı aynî hak tesisini terkin edilecek saymak; madde yalnız rehinli alacağa zarar veren veya izinsiz kurulan hakları terkin eder, zarar vermeyenler terkin edilmez.
• Malikin rehinli taşınmazda yeni sınırlı aynî hak kurmama taahhüdünü geçerli saymak; taahhüt geçersizdir.
• Terkin edilen hak sahibinin satış bedelinden tam değeri aldığını varsaymak; yalnız hakkının değerini karşılayan miktar üzerinde öncelik vardır.
• Terkin istemi olmadan irtifak veya taşınmaz yükünü kendiliğinden silinmiş saymak; terkin, önceki rehinli alacaklının istemiyle yapılır.
• Rehin hakkının kuruluş tarihi yerine kayıt tarihini ya da kaydın içeriğini esas almak; öncelik tescil tarihine göre belirlenir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Tescil tarihi önce olan rehin hakkının, sonradan kurulan ve rehinli alacağa zarar veren irtifak ve taşınmaz yüklerini terkin ettirebildiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/2477 E., 2026/482 K., 02.02.2026)
• Rehinli alacaklının, kendi rızası olmadan tapuda yapılan şerh ve beyanların da dahil her türlü kaydın, rehin hakkının paraya çevrilmesi sırasında terkin edilebileceği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/2477 E., 2026/482 K., 02.02.2026)
• Tescil tarihi önce olan rehin hakkının, sonradan yapılan kayıtlara üstünlüğü, kaydın niteliğinden bağımsız olarak uygulanmaktadır. (7. Hukuk Dairesi, 2025/2477 E., 2026/482 K., 02.02.2026)

Nasıl ispat edilir?

• Terkin istemini ileri süren önceki rehinli alacaklı, rehin hakkının tescil tarihini ve sonradan kurulan hakkın tescil tarihini ispatlamakla yükümlüdür; bu bilgiler tapu kaydından çıkarılır.
• Sonradan kurulan hakkın rehinli alacağa zarar verdiğini ileri süren taraf, taşınmazın değer düşüşünü ya da satış bedelinin rehinli alacağı karşılamayacağını ispatlamalıdır; bu hususta bilirkişi raporu kullanılabilir.
• Sonradan kurulan hakkın rehinli alacaklının izni ile kurulduğunu veya zarar vermediğini ileri süren taraf, yazılı muvafakat veya değer koruma durumunu ispatla yükümlüdür.
• Taşınmaz üzerindeki sonradan kurulan hakkın terkin edilmesi, tapu kaydındaki tescil ve rehinli alacaklının istemi ile belgelenir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.856: Taşınmaz rehninin tapu siciline tescil ile kurulmasını düzenler; öncelik ilişkisinin tescil tarihine bağlanmasının dayanağıdır.
• 4721 m.858: Taşınmaz rehninin terkin ile sona ermesini düzenler; terkin işleminin genel çerçevesini verir.
• 4721 m.865: Kanuni ipotekler arasında olup, tescile tabi olmayan kanuni ipotekler bakımından sıra belirlenmesinde bu maddeyle birlikte değerlendirilir.
• 4721 m.867: Tescile tabi olmayan kanuni ipotek hakkı tanır; rehin sıralaması bakımından bu madde ile ilişkilidir.
• 4721 m.873: Paraya çevirme sırasında hangi taşınmazın satılacağına ilişkin yetkiyi düzenler; terkin edilen hakların satış sürecindeki işleyişi bu maddeye bağlıdır.
• 4721 m.876: Taşınmazın bakım ve sigorta masraflarından doğan rehin hakkının sırasını düzenler; sıralama bakımından bu maddeyle birlikte değerlendirilir.
• 4721 m.958: Hak rehni bakımından sonraki rehnin geçerlilik şartını düzenler; taşınmaz rehninden ayrı olarak hak rehnine ilişkin sıralamayı belirler.
• 4721 m.961: Hak rehninde art rehin ve borçlunun ödeme yetkisini düzenler; bu madde taşınmaz rehnine değil hak rehnine ilişkindir.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.132: Taşınmazın icra yoluyla paraya çevrilmesinde terkin ve öncelik ilişkisinin uygulanmasına ilişkin usul hükmüdür.