Kurulması, tapu sicilinin tutulması ve tapu idareleri

Madde, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tutulan tapu sicilinin genel tanımını ve bileşenlerini düzenler: tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve planlar ile sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller konusunda Cumhurbaşkanınca çıkarılacak yönetmeliğe yollama. Madde, tapu sicilinin ana siciller ve yardımcı siciller olarak ayrıntılı tasnifini, tescil, şerh ve terkin işlemlerini, iyiniyet koruması ve sicil ilkelerini düzenlemez; bunlar ilgili maddelerde yer alır (TMK m.1000-1027). Maddenin metninde süre, tutar veya oran bulunmamaktadır.

Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli?

Tapu sicili

Taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya açıklanmasını sağlayan; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşan bütündür. Tek bir deftere verilen ad değildir.

Tapu kütüğü

Her taşınmaza bir sayfa açılan ana sicildir. Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler bu kütükte değil, kat mülkiyeti kütüğünde kaydedilir.

Kat mülkiyeti kütüğü

Bağımsız bölümlerin kaydedildiği ana sicildir ve tapu sicilinin ayrı bir kütük olarak tutulan bileşenidir.

Yevmiye defteri

Tapu işlemlerinin günlük ve saatlik kayıtlarının tutulduğu, ilk kaydın yapıldığı sicildir; sicilin kronolojik kaydını sağlar.

Kamuya ayrılmış taşınmaz

Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılmış taşınmazdır. Bu taşınmazlar, üzerinde tescili gerekli bir aynî hak kurulmadıkça kütüğe kaydolunmaz.

Genel olarak: hangi şartlar aranır?

• Kaydı istenen taşınmazın Türk Medeni Kanunu ve tapu sicil mevzuatı anlamında tapuya kaydedilebilir bir taşınmaz olması gerekir.
• Taşınmazın özel mülkiyete tabi olmayıp kamunun yararlanmasına ayrılmış olması halinde, bu taşınmaz üzerinde tescili gerekli bir aynî hakkın kurulmuş olması aranır; aksi halde kütüğe kaydolunamaz.
• Tapuya kayıtlı bir taşınmaz kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşmüşse tapu sicilinden çıkarılması gerekir.
• Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenmelidir.

Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

• Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tutulur ve bu sicil tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşur.
• Kamuya ayrılmış taşınmaz üzerinde tescili gerekli bir aynî hak kurulmadıkça o taşınmaz kütüğe kaydolmaz.
• Tapuya kayıtlı taşınmaz kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse tapu sicilinden çıkarılır.
• Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir; bu konularda kanun düzeyinde ayrıntılı düzenleme yoktur.
• Yardımcı siciller konusunda maddenin kendisi kütük veya defter zorunluluğu getirmez, bu konu yönetmeliğe bırakılmıştır.

Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Tapu sicilini tek bir deftere indirgemek; sicilin tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşan bir bütün olduğunu gözden kaçırmak.
• Yardımcı sicillerin sayısını ve içeriğini bu maddeden çıkarmaya çalışmak; bu konu yönetmeliğe bırakılmıştır, madde metninde sayılmamıştır.
• Kamuya ayrılmış taşınmazı, üzerinde aynî hak kurulmuş olsa bile kayda tabi saymak; kaydın açılması için tescili gerekli bir aynî hakkın bulunması aranır.
• Kayda tabi olmayan hale gelen taşınmazı tapu sicilinde bırakmak; bu durumda sicilten çıkarma gerekir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargı kararları, tapu sicilinin TMK m.997 ile 997-1027 maddeleri arasında düzenlendiğini ve sicilin bu maddelerle kurulduğunu tekrar etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2020/136 E., 2020/895 K., 17.11.2020; Hukuk Genel Kurulu, 2019/518 E., 2020/37 K., 21.01.2020; Hukuk Genel Kurulu, 2018/77 E., 2019/790 K., 25.06.2019)
• Kararlar, m.997'nin birinci fıkrasındaki amacı ve ikinci fıkrasındaki sicil bileşenlerini aynen yinelemekte, sicilin unsurlarını bu madde üzerinden tanımlamaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/1003 E., 2025/34 K., 12.02.2025; İdare Dava Daireleri Kurulu, 2025/1460 E., 2025/2015 K., 22.10.2025; 6. Daire, 2024/6415 E., 2025/3037 K., 27.05.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Tapu sicilindeki bir kaydın varlığı ve içeriği, ilgili sicil belgeleri üzerinden ispatlanır; kaydın dayanağını ortaya koyma yükü bu kaydı ileri süren tarafa aittir.
• Taşınmazın kayda tabi olup olmadığı veya kamuya ayrılmış bulunup bulunmadığı, taşınmazın durumunu gösteren resmi belgeler ve plan ile ispatlanır.
• Kamuya ayrılmış taşınmaz için aynî hakkın kurulduğunu iddia eden taraf, bu hakkın tescile konu olduğunu ve kurulduğunu tapu kaydı ile ispatlamalıdır.
• Taşınmazın kayıttan çıkarılması gerektiğini ileri süren taraf, taşınmazın kayda tabi olmayan bir hale geldiğini ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.1000: Tapu sicilinin unsurlarının kanunda yeniden belirtildiği hükümlerdendir ve bu maddedeki sicil bileşenlerini tamamlar.
• 4721 sayılı Kanun m.1003: Kayıt ve belirlemede resmi ölçüme dayanan planın esas alınacağını ve planın nasıl hazırlanacağının tüzükle belirleneceğini düzenler; maddedeki planlar bileşeninin dayanağıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.1023: Tapu siciline güvenerek iyiniyetle aynî hak kazanılmasını düzenler; sicilin güven ilkesi bakımından bu maddeyle birlikte okunur.

Madde, tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilecek varlıkları sayar: arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler. Arazinin kaydının özel kanun hükümlerine, bağımsız ve sürekli hakların kaydının ise Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmeliğe bağlı olduğunu düzenler; süreklilik ölçütünü de belirler. Maddenin ikinci bölümü olan "kaydedilmeyecek taşınmazlar" başlığı altında madde metninde bir hüküm yer almamaktadır. Madde, tapu sicilinin işleyişini, tescil isteminin şekil koşullarını ve tescilin hukuki sonuçlarını düzenlemez (ilgili hükümler m.1012 ve m.1020 gibi ayrı maddelerdedir). Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kuruluş usulü de bu maddede değil, kat mülkiyeti mevzuatındadır.

m.998: hangi kavramlar bilinmeli?

Bağımsız ve sürekli hak

Bir taşınmaz üzerinde, o taşınmazdan ayrı olarak devredilebilen ve kullanılabilen aynî haktır. Madde, bu niteliğin tapuya kaydedilebilmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olmasını şart koşar.

Süreklilik koşulu

Bağımsız ve sürekli hakkın tapuya kaydedilebilmesi için aranan süre ölçütüdür. Hak süresiz olabilir ya da en az otuz yıl süreli kurulmalıdır; otuz yıldan kısa süreli haklar bu kapsama girmez.

Arazi

Tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilen birinci kategoridir. Kaydı özel kanun hükümlerine tabidir; madde bu kaydın ölçütlerini kendisi belirlemez.

Kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm

Kat mülkiyetine konu olan ve tapuda ayrı taşınmaz olarak kaydedilen birimdir. Kaydı da özel kanun hükümlerine tabidir.

m.998: hangi şartlar aranır?

• Taşınmaz olarak kaydedilecek varlığın arazi, bağımsız ve sürekli bir hak ya da kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm niteliğinde olması gerekir.
• Bağımsız ve sürekli bir hakkın kaydı için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli kurulmuş olması gerekir.
• Bağımsız ve sürekli hakkın kaydı için Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikte öngörülen koşulların ve usulün yerine getirilmesi gerekir.
• Arazinin ve kat mülkiyetine konu bağımsız bölümün kaydı için özel kanun hükümlerinin öngördüğü şartların sağlanması gerekir.

m.998: hangi sonuçları doğurur?

• Arazi, özel kanun hükümlerine uygun biçimde tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilir.
• Süresiz veya en az otuz yıl süreli bağımsız ve sürekli hak, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikte öngörülen koşul ve usule uygun olarak tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebilir.
• Otuz yıldan kısa süreli hak, süreklilik koşulunu karşılamadığından bağımsız ve sürekli hak olarak tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilemez.
• Kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm, özel kanun hükümlerine uygun olarak taşınmaz olarak kaydedilir.
• Madde metninde kaydedilmeyecek taşınmazlara ilişkin bir hüküm bulunmadığından, bu maddeye dayanarak bir taşınmazın kaydının reddi mümkün değildir; ret ancak özel kanun veya yönetmelik hükmüne dayanabilir.

m.998: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Süreklilik koşulunu hakkın fiilen uzun süre kullanılmasıyla karıştırmak; koşul yalnız hakkın kuruluş süresine bakar.
• Otuz yıl süreyi on yıl ya da başka bir süreyle karıştırmak; madde açıkça en az otuz yıl öngörür.
• Arazi kaydını da bağımsız ve sürekli hak kaydı gibi süreklilik koşuluna bağlamak; arazinin kaydı özel kanun hükümlerine tabidir.
• Madde metninde yer almayan bir kaydedilmeyecek taşınmaz listesini bu maddeden çıkarmak; metinde böyle bir hüküm yoktur.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, bağımsız ve sürekli hakların tapuya kaydını, hakkın bağımsız ve sürekli niteliğine ve hak sahibinin istemine bağlı olarak kabul etmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/403 E., 2023/2627 K., 16.05.2023)
• Tapu Sicil Tüzüğünde öngörülen yazılı istem ve resmi senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemlere ilişkin kurallar, bağımsız ve sürekli hakların tescilinde de uygulanmaktadır. (10. Daire, 2019/7210 E., 2023/7212 K., 21.11.2023; 7. Hukuk Dairesi, 2023/2408 E., 2023/2675 K., 18.05.2023)
• Hazine adına kayıtlı taşınmazlarda, özel mülkiyete konu olabilen ve üzerinde kullanma hakkı bulunan taşınmazların niteliğinin, bu maddeyle birlikte değerlendirilen 997 ila 999. maddelere göre belirlendiği kabul edilmektedir. (2012/87 E., 2014/41 K., 27.02.2014)

Nasıl ispat edilir?

• Bağımsız ve sürekli hakkın tapuya kaydını isteyen taraf, hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli kurulduğunu belgeyle ispat yükü altındadır; bu amaçla hakkı doğuran sözleşme veya resmi senet ibraz edilir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/403 E., 2023/2627 K., 16.05.2023)
• Tapu Sicil Tüzüğü uyarınca tescil isteminin yazılı yapılması gerekir; yazılı istem bulunmaması halinde tescil işlemi yapılamaz. (10. Daire, 2019/7210 E., 2023/7212 K., 21.11.2023)
• Resmi senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemlerde aynî hakkın tesciline ilişkin koşullar, istem sahibince belgelendirilmelidir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/2408 E., 2023/2675 K., 18.05.2023)
• Arazi ya da kat mülkiyetine konu bağımsız bölümün tapuya kaydına itiraz eden taraf, kaydın özel kanun hükmüne aykırılığını ispatla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.997: Tapu sicilinin genel düzenlemelerini ve sicil ilkelerini içerir; bu madde ile birlikte değerlendirilerek kaydın kapsamı belirlenir.
• 4721 m.1012: Tescil işlemlerinin ve tescil için gerekli şartların düzenlendiği madde olup, bu maddede belirlenen kaydın işleyişi ile birlikte uygulanır.

TMK m.999, kamunun yararlanmasına ayrılmış ve özel mülkiyete tabi olmayan taşınmazların tapu kütüğüne kaydını ve bu taşınmazların kayıt dışı kalmasının sonucunu düzenler. Birinci fıkra, kamuya ayrılmış taşınmazın kütüğe kaydolunmamasını, ikinci fıkra ise kayda tabi olmayan bir hâle gelen tapulu taşınmazın sicilden çıkarılmasını öngörür. Kayda tabi olmayan taşınmazların tesciline ilişkin tapu sicili işlemlerini ve tescil usulünü düzenlemez; bu usul tapu mevzuatına bırakılmıştır. Kamulaştırma, terkin ve tapu iptali davalarının usulünü, bedel tespitini ve vekâlet ücretini de düzenlemez. Bunların bir kısmı için tapu sicili hükümleri (ör. Tapu Sicil Tüzüğü m.9 ve devamı) ile yargılama kuralları geçerlidir.

m.999: hangi kavramlar bilinmeli?

Kayda tabi olmayan taşınmaz

Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılmış taşınmazdır. Bu niteliği taşıyan taşınmaz, kendi başına tapu kütüğüne kaydedilmez.

Kütüğe kayıt

Taşınmazın tapu sicilinde bir sayfaya ve pafta-parsel kaydına bağlanmasıdır. Kamuya ayrılmış taşınmazlar bakımından, tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması bu kaydı mümkün kılar.

Tescili gerekli aynî hak

Kurulması için tapu siciline tescil gerekli olan ayni haklardır. Bu hakkın kurulması hâlinde kamuya ayrılmış taşınmaz da kütüğe kaydedilebilir; hakkın kaydı bu hakla sınırlıdır.

Sicilden çıkarma

Tapulu bir taşınmazın kayda tabi olmayan niteliğe dönüşmesi hâlinde tapu kütüğündeki kaydının kaldırılmasıdır. Dönüşümün tespiti sonucunda uygulanır.

m.999: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın özel mülkiyete tabi olmayıp kamunun yararlanmasına ayrılmış olması gerekir.
• Bu taşınmaz için tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmamalıdır; aksi hâlde kütüğe kayıt yapılmaz.
• Tapulu bir taşınmazın kayda tabi olmayan taşınmaza dönüşmüş olması gerekir; bu dönüşüm sicilden çıkarma için ön koşuldur.
• Dönüşüm gerçekleşince taşınmazın tapu siciline kaydı çıkarılır.

m.999: hangi sonuçları doğurur?

• Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmaz, tescili gerekli bir aynî hak kurulmadıkça tapu kütüğüne kaydolunmaz.
• Tescili gerekli bir aynî hak kurulması söz konusuysa kamuya ayrılmış taşınmaz kütüğe kaydedilebilir.
• Tapuya kayıtlı taşınmaz kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse tapu sicilinden çıkarılır.
• Kayda tabi olmayan taşınmaz için yapılan kayıt, madde hükmüne aykırı olduğundan kayıt yasağına ilişkin sonuçları doğurur.

m.999: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kamuya ayrılmış her taşınmazın kütüğe hiç kaydedilemeyeceğini kabul etmek; oysa tescili gerekli bir aynî hak kurulursa kayıt mümkündür.
• Başından beri kayda tabi olmayan taşınmaz ile sonradan kayda tabi olmayan hâle gelen tapulu taşınmazı aynı hükme bağlamak; ikinci fıkra yalnız tapulu taşınmaz için uygulanır.
• Sicilden çıkarmayı kendiliğinden ve sorgusuz yapılacak bir işlem saymak; dönüşümün tespit edilmesi gerekir.
• Kamulaştırma veya terkin davası sonucunu m.999'a dayanarak doğrudan çıkarmak; bu davalar için ayrı usul ve bedel kuralları geçerlidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kamunun yararlanmasına ayrılmış bir taşınmazın (ör. yol, park, okul sahası) bedelinin tespiti ve bütün takyidattan arı olarak idare adına tescili istemi, m.999 uyarınca yol olarak terk edilmiş taşınmaz kapsamında değerlendirilmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2025/13180 E., 2025/18086 K., 22.12.2025; 5. Hukuk Dairesi, 2025/13177 E., 2025/18123 K., 22.12.2025; 5. Hukuk Dairesi, 2025/12328 E., 2025/17339 K., 15.12.2025)
• Kamuya ayrılmış taşınmazın kütükte kaydının bulunup bulunmadığı, tescili gerekli bir aynî hakkın kurulup kurulmadığına bağlı olarak tartışılmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/2393 E., 2015/2361 K., 04.11.2015; Hukuk Genel Kurulu, 2017/1219 E., 2021/791 K., 17.06.2021)
• Kamuya ayrılmış taşınmaz davalarında vekâlet ücretinin takdiri, dava konusu taşınmazın bedelinin tespiti ve tescil talebine göre belirlenmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2024/13297 E., 2025/10259 K., 02.07.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Tescil talebinde bulunan taraf, taşınmazın özel mülkiyete tabi olmadığını ve kamunun yararlanmasına ayrılmış olduğunu ilgili imar veya tahsis belgeleriyle ispatlar.
• Taşınmazın kütükte kayıtlı olup olmadığı ve üzerinde tescili gerekli bir aynî hakkın bulunup bulunmadığı tapu kaydıyla ispat edilir.
• Kayda tabi olmayan niteliğe dönüşümün ileri sürülmesi hâlinde dönüşümü iddia eden taraf, imar planı veya fiilî kullanım belgeleriyle bunu ispatlar; karşı taraf aksini ispat yükü altındadır.
• Tescili gerekli bir aynî hakkın kurulduğu iddiası varsa bu hakkın kuruluşu tapu kaydı veya resmî senetle ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun: Medeni Kanunun taşınmaz mülkiyeti ve tapu siciline ilişkin genel düzenlemelerinin bütünüdür; m.999 bu sistemin kamuya ayrılmış taşınmazlara ilişkin istisnasını oluşturur.
• 4721 sayılı Kanun: Tapu Sicil Tüzüğü m.9, 10, 11, 18 ve 47 kayıt ve sicilden çıkarma işlemlerinin usulünü düzenler; m.999 bu tüzüğün uygulanma alanını sınırlar.

Bu madde, kütükteki sayfa düzenini, bir taşınmazın bölünmesi veya birleştirilmesi halinde uygulanacak usulün yönetmeliğe bırakılmasını, taşınmaz sayfasındaki özel sütunlara tescil edilecek hakları ve eklentilerin beyanlar sütununa kaydını düzenler. Ayrıca aynı malike ait birden çok taşınmazın ortak sayfada kaydı ve bu sayfadaki rehin tescillerinin etkisini kapsar. Kat mülkiyeti kütüğüne ilişkin ayrıntılar madde başlığında yer almakla birlikte bu metinde açıklanmamıştır. Maddenin uygulanabilmesi için taşınmazın kütükte kayıtlı olması gerekir. Taşınmaz sicilinin açılışı, tapu kütüğünün tutulması ve kütük kayıtlarının düzeltilmesi (m.1000 öncesi ve sonrası hükümler), tapu siciline güven ilkesi (m.1023 ve devamı) ve kat mülkiyeti kütüğüne ilişkin özel hükümler bu maddede düzenlenmemiştir.

m.1000: hangi kavramlar bilinmeli?

Kütük sayfası

Her taşınmaz için kütükte ayrılan, numaralandırılmış ve üzerinde o taşınmaza ilişkin tescillerin yapıldığı bölümdür. Sayfa numaraları birbirini izler.

Özel sütunlar

Kütük sayfasında mülkiyet, irtifak hakları ile taşınmaz yükü ve rehin hakkının tescil edildiği ayrılmış bölümlerdir. Bu sütunlara yalnızca maddede sayılan haklar kaydedilir.

Beyanlar sütunu

Eklentilerin, malikin isteği üzerine kaydedildiği sütundur. Buraya yapılan kayıt, kütükte hak sahibi görünenlerin rızası olmadan silinemez.

Ortak sayfa

Aynı malike ait birden çok taşınmazın, sınırları bitişik olmasa bile malikin istemiyle birlikte kaydedildiği sayfadır. Bu sayfadaki rehin tescili sayfada kayıtlı tüm taşınmazları bağlar.

İrtifak hakkı ve taşınmaz yükü

Taşınmaz üzerinde kurulmuş ya da o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş sınırlı ayni haklar ile taşınmaza yüklenen yükümlülüklerdir. Maddede ikinci özel sütunda tescil edilirler.

Taşınmaz üzerindeki rehin hakkı

Alacağın güvencesi olarak taşınmaz üzerinde kurulan ayni haktır. Üçüncü özel sütunda tescil edilir ve ortak sayfada kayıtlı tüm taşınmazları bağlar.

m.1000: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın kütükte bir sayfasının bulunması gerekir; her taşınmaza ayrı sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler.
• Kütük sayfasındaki özel sütunlara yalnızca mülkiyet, irtifak hakları ile taşınmaz yükü ve taşınmaz üzerindeki rehin hakları tescil edilebilir.
• Eklentinin beyanlar sütununa kaydedilmesi için malikin istemi bulunmalıdır.
• Beyanlar sütunundaki eklenti kaydının silinmesi için kütükte hak sahibi görünenlerin rızası alınmalıdır.
• Birden çok taşınmazın ortak sayfada kaydedilmesi için aynı malikin bulunması ve malikin istemi gerekir; sınırların bitişik olması aranmaz.
• Taşınmazın bölünmesi ya da birden çok taşınmazın birleştirilmesi hâllerinde uyulacak usul Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenmelidir; bu usul kanunda ayrıca düzenlenmemiştir.

m.1000: hangi sonuçları doğurur?

• Her taşınmaz için kütükte ayrı bir sayfa açılır ve sayfa numaraları sıralı olarak verilir.
• Mülkiyet, irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları ilgili özel sütunlara tescil edilir.
• Eklenti malikin isteği üzerine beyanlar sütununa kaydedilir; bu kayıt hak sahiplerinin rızası olmadan silinemez.
• Ortak sayfada kayıtlı taşınmazlar üzerindeki rehin tescili sayfadaki tüm taşınmazları bağlar.
• Ortak sayfadan çıkarılan taşınmazlar üzerinde tescil edilmiş haklar saklı kalır.
• Bölünme veya birleştirme hâlinde yönetmelikte belirlenen usul izlenmeden yapılan işlemin geçerliliği tartışmalı olup madde metninde açık bir yaptırım yoktur.

m.1000: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Sınırların bitişik olmasını ortak sayfa kaydı için şart saymak; madde sınırların bitişikliğini aramaz.
• Ortak sayfadaki rehin tescilini yalnızca rehinli taşınmaz için geçerli saymak; rehin tüm sayfadaki taşınmazları bağlar.
• Sayfadan çıkarılan taşınmazdaki tescilli hakların çıkarma ile sona erdiğini varsaymak; haklar saklı kalır.
• Eklenti kaydını maliğin tek başına silebileceğini düşünmek; silme için hak sahiplerinin rızası gerekir.
• Bölünme ve birleştirme usulünü kanun maddesinde aramak; usul yönetmelikle belirlenir.

Nasıl ispat edilir?

• Ortak sayfaya kayıt talebinde aynı malikin tek kişi olduğunu kütük kayıtları ile ortaya koymak gerekir; ispat yükü talebi ileri süren malikte olur.
• Eklenti kaydının silinmesinde hak sahiplerinin rızasının bulunduğu, kütük kayıtlarından ve rıza belgesinden ispat edilir.
• Ortak sayfadan çıkarmanın malikin istemiyle mi mahkeme kararıyla mı yapıldığı, ilgili belge ve karar ile ispat edilir; çıkarılan taşınmazdaki haklar saklı olduğundan bu hakların varlığı tescil kaydı ile gösterilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.1000: Maddenin kendi fıkraları bu sınırları belirler; başka bir madde numarası metinde anılmadığından burada ek atıf yapılmamıştır.

Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılmasını ve bu kütükteki işlemlerde tapu kütüğüne ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanmasını düzenler. Kanun, kat mülkiyeti kütüğünün tutulma biçimini, kütük sayfalarının içeriğini ve tescil ayrıntılarını ayrıntılı olarak düzenlemez; bunlar tapu mevzuatına ve ilgili yönetmeliğe bırakılmıştır. Hüküm kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler bakımından uygulanır. Kat mülkiyetinin kuruluşu, yönetim planı ve kat irtifakı gibi konular bu maddede düzenlenmez; kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin esaslar ile yönetim planı başka maddelerde yer alır. Yevmiye defteri ve belgelere ilişkin usul de bu maddenin kapsamı dışındadır.

m.1001: hangi kavramlar bilinmeli?

Bağımsız bölüm

Kat mülkiyetine konu olan, kendine özgü kapısı veya girişi bulunan ve maliki tarafından ayrı kullanılabilen kat veya daire gibi birimdir. Bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğüne yazılabilmesi için kat mülkiyetine konu olması gerekir.

Kat mülkiyeti kütüğü

Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin ayrıca kaydedildiği tapu sicili niteliğindeki kütüktür. Bağımsız bölümler bu kütükte, genel tapu kütüğünden ayrı olarak izlenir.

Tapu kütüğü hükümleri

Tapu siciline ilişkin genel kurallardır. Kat mülkiyeti kütüğünde yapılacak işlemler bakımından, özel kanun hükmü bulunmadığı sürece bu kurallar uygulanır.

m.1001: hangi şartlar aranır?

• Kaydedilecek birimin kat mülkiyetine konu bir bağımsız bölüm olması gerekir.
• Bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğüne ayrıca yazılması gerekir; genel tapu kütüğündeki kayıt bu yazımın yerine geçmez.
• Kütükte yapılacak işlemler bakımından tapu kütüğüne ilişkin hükümlerin uygulanması gerekir.
• Bu uygulamanın özel kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla yapılması gerekir.

m.1001: hangi sonuçları doğurur?

• Kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne yazılır.
• Kütükte yapılacak işlemlerde tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır; özel kanun hükmü varsa o hüküm öncelir.
• Bağımsız bölüm kütüğe yazılmadığı sürece kat mülkiyetine konu olarak ayrı işlem görmesi tapu sicili açısından sağlıklı değildir.

m.1001: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümü genel tapu kütüğünde izlemek; bu maddeye göre bölümün kat mülkiyeti kütüğüne ayrıca yazılması gerekir.
• Kat mülkiyeti kütüğündeki işlemleri tapu hükümlerinden bağımsız görmek; maddenin ikinci fıkrası tapu kütüğü hükümlerinin kıyasen uygulanmasını öngörür.
• Özel kanun hükmünün varlığını gözden kaçırmak; saklı kalan özel düzenleme varsa tapu hükümleri onun yerine uygulanmaz.

Nasıl ispat edilir?

• Bağımsız bölümün kat mülkiyetine konu olduğunu kat mülkiyetine ilişkin tescil kaydı ve kat irtifakı belgesi ile ortaya koymak gerekir.
• Kat mülkiyeti kütüğüne yazılma durumu, tapu sicil kayıtlarıyla ispatlanır.
• Kütükteki işlemlerin tapu kütüğü hükümlerine uygun yapıldığı, ilgili tapu kayıtları ve başvuru belgeleriyle gösterilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.1001: Maddenin kendisidir; kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin kütüğünü ve tapu hükümlerinin kıyasen uygulanmasını düzenler.
• 4721 sayılı Kanun: Tapu kütüğüne ilişkin hükümler bu Kanunda yer alır; kat mülkiyeti kütüğündeki işlemler bu hükümlere bağlanmıştır. Maddenin kendi metninde tek tek madde numarası anılmadığından yalnız kanun numarası yazılmıştır.

Madde, tapu kütüğüne yapılan tescil istemlerinin yevmiye defterine kaydedilmesi usulünü ve bu işlemlerin dayanağı belgelerin saklanmasını düzenler. Tescil istemlerinin istem sırasına göre derhâl kaydı ile belgelerin özenle sıraya konulup saklanması yükümlülüğü maddenin konusudur. Madde, tapu sicili müdürlüğünün görevlerini ve yevmiye defterinin kullanımını genel olarak ilgilendirir. Madde, tescilin kuruluşunu, tescil şartlarını, tescilin hükümlerini ve tapu siciline güvenin korunmasını düzenlemez (m.1010 ve devamı). Tescil istemine ilişkin itiraz, düzeltme ve tapu iptal davaları da bu maddede değil, ilgili tapu sicili hükümlerinde yer alır.

m.1002: hangi kavramlar bilinmeli?

Yevmiye defteri

Tapu kütüğüne yapılacak tescil istemlerinin, istem sırasına göre kaydedildiği tapu siciline ait defterdir. Kayıt, istemin alındığı sıraya göre tutulan bir günlük niteliğindedir.

İstem sırası

Tescil isteklerinin tapu siciline geliş sırasıdır. Kayıtların bu sıraya göre yapılması, aynı taşınmaza ilişkin birden çok istemde önceliğin belirlenmesine hizmet eder.

Derhâl kayıt

İstemin alındığı anda, gecikmeksizin yevmiye defterine geçirilmesidir. Maddede belirli bir gün sayısı yoktur; kayıt zamanı istemin geliş anına bağlanmıştır.

Tescil isteminin kimlik ve konu bilgisi

İsteyenin kimliği ile istemin konusunun kayda açıkça yazılmasıdır. Bu bilgiler eksik kaydedilirse yevmiye kaydının işlevi zayıflar.

Dayanak belgeler

Tescil isteminin yapılmasına ve tapu kütüğünde işlem yapılmasına esas olan belgelerdir. Bunların sıraya konulması ve saklanması ayrı bir yükümlülük olarak düzenlenmiştir.

m.1002: hangi şartlar aranır?

• Tapu kütüğüne yapılacak bir tescil isteminin bulunması gerekir.
• İstemde isteyenin kimliği açıkça belirtilmelidir.
• İstemin konusu açıkça belirtilmelidir.
• İstem, geliş sırasına göre yevmiye defterine kaydedilmelidir.
• Kayıt, istem alındıktan sonra derhâl yapılmalıdır.
• İstemin dayanağı olan belgeler, özenle sıraya konulup saklanmalıdır.

m.1002: hangi sonuçları doğurur?

• Tescil istemi alındığında yevmiye defterine istem sırasına göre ve derhâl kaydedilir.
• Kayıt, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek yapılır; bu bilgiler eksik kayda dayanarak işlem yapılması, yevmiye kaydının amacına aykırıdır.
• İstemin dayanağı olan belgeler özenle sıraya konulur ve saklanır.
• Maddede yevmiye kaydına aykırılığın hangi hukuki sonucu doğuracağı açıkça düzenlenmemiştir; bu sonuç tapu sicilinin genel hükümlerinden değerlendirilir.

m.1002: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yevmiye kaydını tescil ile karıştırmak; kayıt yapılmasının tescil sonucunu doğurmadığını gözden kaçırmak.
• Kaydın isteyen kimliği ve konu bilgisi olmadan da yapılabileceğini varsaymak; madde bu bilgilerin belirtilmesini açıkça öngörür.
• Derhâl kaydı belirli bir süreye bağlamak; maddede somut bir gün sayısı yoktur.
• Belge saklama yükümlülüğünü kayıt yükümlülüğünün parçası saymak; madde ikinci fıkrada ayrı bir yükümlülük koymuştur.

Nasıl ispat edilir?

• Yevmiye kaydının istem sırasına ve derhâl yapıldığını ileri süren taraf, bu iddiasını yevmiye defteri kaydı ile ispatlar; kaydın tarihi ve sırası, istemin geldiği anı gösteren en güçlü delildir.
• Kaydın eksik ya da geciktirilmiş olduğunu ileri süren taraf, bu iddiasını tapu siciline ait defter ve belgelerden hareketle ispatlar.
• Dayanak belgelerin sıraya konulup saklandığını gösterme yükü, tapu sicilini yöneten görevliye ait bir özen yükümlülüğüdür; belgenin kaybolması halinde bu özenin gösterilmediği ileri sürülebilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.1002: Yevmiye kaydı ve belge saklama yükümlülüğünün kendisidir; tescil istemlerinin sıra ve kimlik bilgisiyle kaydını düzenler.

Madde, bir taşınmazın tapu kütüğüne kaydında ve sınırlarının belirlenmesinde esas alınacak planın nitelik ölçütünü düzenler: plânın resmî bir ölçüme dayanması gerektiğini belirtir ve plânların nasıl hazırlanacağının bir yönetmelikle belirleneceğini öngörür. Taşınmaz kütüğüne kayıt ve sınır belirlemesi işlemlerinin tümü bakımından uygulanır. Maddede plânın teknik ayrıntıları, ölçü ve çizim kuralları, plân üzerindeki işaretler ve plân değişikliklerinin usulü düzenlenmez; bunlar Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikte yer alır. Taşınmazın tapu siciline kayıt usulü ve tescil işlemleri (m.1000 ve devamı) ile sınırların belirlenmesine ilişkin hükümler de bu maddenin kapsamı dışındadır.

m.1003: hangi kavramlar bilinmeli?

Resmî ölçüm

Yetkili kamu kurumu tarafından, mevzuatta öngörülen usul ve teknik esaslara göre yapılan taşınmaz ölçümüdür. Özel kişilerce yapılan ölçü, bu niteliği taşımadığı sürece maddenin aradığı ölçüm sayılmaz.

Plân

Taşınmazın sınırlarını, yüzölçümünü ve konumunu gösteren, resmî ölçüme dayanarak hazırlanan teknik belgedir. Plânın hazırlanma biçimi yönetmelikle belirlenir.

m.1003: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın kütüğe kaydı veya sınırlarının belirlenmesi işleminin yapılması gerekir.
• Bu işlemde esas alınacak plânın resmî bir ölçüme dayanması gerekir.
• Plânın hazırlanma usulünün Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmeliğe uygun olması gerekir.

m.1003: hangi sonuçları doğurur?

• Kütüğe kayıt ve belirleme işleminde resmî ölçüme dayanan plân esas alınır.
• Plânın resmî ölçüme dayanmaması hâlinde maddenin öngördüğü esas olma niteliği bulunmaz.
• Plânların hazırlanma biçimi Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir ve plân bu yönetmeliğe uygun hazırlanmalıdır.

m.1003: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Özel kişi tarafından yapılmış bir ölçümü, resmî ölçüm yerine geçecek plân saymak.
• Plânın hazırlanma usulünü madde metninde ayrıntılı aranacak bir konu sanmak; ayrıntılar yönetmelikte bulunur.

Nasıl ispat edilir?

• Kayıt veya sınır belirlemesine dayanan tarafın, esas alınan plânın resmî ölçüme dayandığını ilgili belgelerle ortaya koyması gerekir.
• Plânın resmî ölçüme dayanmadığını ileri süren karşı taraf bu iddiasını ölçüm belgeleri ve bilirkişi incelemesiyle ispatlar.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.1000: Taşınmazın tapu kütüğüne kaydına ilişkin genel hükümdür; bu maddedeki plân esası kayıt işleminin teknik dayanağını oluşturur.

Madde, taşınmazların tapu siciline hangi yer esasına göre kaydedileceğini düzenler; bir taşınmazın bulunduğu bölgenin tapu siciline kaydedilmesi kuralını koyar. Kuralın uygulanması, taşınmazın birden çok bölgeye yayılması hâlinde nasıl kayıt yapılacağı ve sicilin genel yapısı bakımından ilgilidir; ancak bu maddenin uygulanması taşınmaz malikleri, sınırlı ayni hak sahipleri ve tapu müdürlükleri bakımından geçerlidir. Madde, birden çok bölgedeki taşınmazın kaydını ayrıntılı düzenlemez (m.1005), tapu sicilinin unsurlarını ve yardımcı sicillerin yönetmelikle belirlenmesini düzenlemez (m.997), kat mülkiyeti kütüğünü ve kayda tabi taşınmazların ayrıntılı ölçütlerini düzenlemez (m.998 ve ilgili hükümler), ortak sayfa uygulamasını düzenlemez (m.1000), sicil kayıtlarının aleniyet ve doğruluk karinesini düzenlemez (m.1023 ve sonrası) ve tescile ilişkin usul ve harçları düzenlemez.

Bir bölgede: hangi kavramlar bilinmeli?

Tapu sicili

Taşınmazlar üzerindeki hakların gösterildiği, tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşan bütündür. Madde yalnızca kaydın bölge esasına göre yapılmasını koyar; sicilin tümünü düzenlemez.

Taşınmazın kaydı (kütüğe geçirilmesi)

Taşınmaza tapu sicilinde sayfa açılmasıdır. Malzemeye göre bu işlem, sicilde taşınmaz için yapılan ilk işlemdir ve taşınmazın bulunduğu bölgenin siciline yapılır.

Bir bölgede: hangi şartlar aranır?

• Kaydedilecek şeyin taşınmaz olması gerekir; taşınmaz dışındaki mallar bu maddenin kapsamında değildir.
• Taşınmazın bulunduğu bölgenin tapu siciline kayıt yapılması gerekir; kayıt başka bir bölgenin siciline yapılamaz.
• Taşınmaz birden çok bölgede bulunuyorsa kuralın uygulanması için m.1005 hükümlerine göre her bölgeye ayrı kayıt yapılması ve kayıtlı olduğu diğer bölgelerin gösterilmesi gerekir.
• Taşınmazın kayda tabi olması gerekir; kayda tabi olmayan taşınmazın kaydı yapılamaz ve tapu siciline kayıtlı taşınmaz kayda tabi olmaktan çıkarsa sicilden çıkarılmalıdır.

Bir bölgede: hangi sonuçları doğurur?

• Taşınmaz, bulunduğu bölgenin tapu siciline kaydedilir ve bu kayıt sicilin temelini oluşturur.
• Taşınmaz birden çok bölgedeyse her bölgenin siciline kayıt yapılır, ancak tescil işlemleri büyük kısmın bulunduğu bölgede yapılır.
• Kayda tabi olmayan taşınmaz tapu siciline kaydedilmez; kayıtlı bir taşınmaz kayda tabi olmayan hâle gelirse sicilden çıkarılır.
• Kayıt bölge esasına uygun yapılmamışsa, bu durum kayıt yapılmış olmasına rağmen aynî hakkın geçerliliğini etkilemeyen bir şekil eksikliği sayılmaktadır.

Bir bölgede: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınmazın bulunduğu bölge yerine malikin ikametgâhının bulunduğu bölgeye kayıt yapmak.
• Birden çok bölgeye yayılan taşınmazı yalnızca bir bölgenin siciline kaydedip diğer bölgeleri bildirmemek.
• Kamuya ayrılmış taşınmazı, ilgili bir ayni hak kurulmadan kayda almak.
• Tapusuz taşınmazın kaydını, kadastro tespiti veya hâkim kararı olmadan doğrudan tapu müdürlüğünde yapmak.
• Kayıt bölge esasına uygun yapılmamış diye aynî hakkın geçersiz olduğunu varsaymak; malzemeye göre bu bir şekil eksikliğidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Birden çok bölgeye yayılan taşınmazda diğer bölge siciline kayıt yapılmamış olması, büyük kısmın kayıtlı olduğu bölgede kaydın bulunması hâlinde aynî hakkın geçerliliğini etkilemeyen bir şekil eksikliği sayılmaktadır.
• Kadastrosu yapılmamış yerlerde tapu sicili yerine zabıt defteri veya kayıt defteri kullanılmakta, bu defterler bölge esasına göre tutulmaktadır.
• Tapusuz taşınmazların siciline geçirilmesi kadastro tespiti veya hâkim kararı ile yapılmakta, kayıt bölge esasına göre tapu müdürlüğünde gerçekleşmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Taşınmazın hangi bölgede bulunduğunu ve birden çok bölgeye yayılıp yayılmadığını gösterme yükü, kaydı talep eden veya bu konuda iddiada bulunan tarafa aittir; bu konuda kadastro tutanakları, tapu kayıtları ve resmî harita belgeleri kullanılır.
• Taşınmazın kayda tabi olup olmadığını ispat yükü, kaydın yapılmasını isteyen tarafa aittir; kamuya ayrılmış taşınmazda ilgili ayni hakkın kurulduğunu gösteren belge sunulmalıdır.
• Büyük kısmın hangi bölgede bulunduğu uyuşmazlığında resmî ölçüm ve plan esas alınır; yazılı belge olmadan yapılan iddia tek başına yeterli olmaz.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.997: Tapu sicilinin taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tutulduğunu ve kütük, yevmiye ve belgeler gibi unsurlardan oluştuğunu koyar; bu maddedeki bölge kaydı bu sicilin kurulmasının parçasıdır.
• 4721 m.1005: Birden çok bölgede bulunan taşınmazların her bölgenin sicilinde nasıl gösterileceğini ve tescil işlemlerinin hangi bölgede yapılacağını düzenler; bu maddedeki kuralın uygulanmasını tamamlar.
• 4721 m.1000: Aynı malike ait birden çok taşınmazın ortak sayfaya kaydedilmesini düzenler; bölge esasına göre kaydı değiştirmez ama kayıt düzenini etkiler.

Madde, birden çok sicil bölgesine yayılmış bir taşınmazın tapu siciline nasıl kaydedileceğini ve bu taşınmaza ilişkin tescil istemlerinin hangi bölgede yapılacağını düzenler. Düzenlediği konular: taşınmazın her bölge siciline ayrı ayrı kaydı, diğer bölge sicillerine kayıtlı olunduğunun belirtilmesi, tescil istem ve işlemlerinin taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılması ve işlemlerin diğer bölge tapu idarelerine bildirilmesi. Kurala, birden çok bölgeye yayılmış taşınmazlar bakımından uygulanır; tek bölgede kalan taşınmazlar kapsam dışıdır. Madde, bildirim eksikliğinin aynî hakkın geçerliliğine etkisini doğrudan düzenlemez; bu konu uygulama tarafından şekil eksikliği olarak değerlendirilmektedir. Düzenlemediği konular: taşınmazın bölge esasına göre genel kaydı (m.1004), birden çok taşınmazın ortak sayfada kaydı (m.1000), tapu sicilinin kuruluşu ve kütük düzeni, taşınmaza ilişkin davalarda yetki (HMK kuralları).

Birden çok bölgede: hangi kavramlar bilinmeli?

Birden çok bölgeye yayılmış taşınmaz

Tapu sicil bölgesi sınırlarını aşarak iki veya daha fazla bölge içinde kalan taşınmazdır. Bölge tespitinde taşınmazın fiilen bulunduğu yer esas alınır.

Büyük kısım bölgesi

Taşınmazın alan olarak en büyük kısmının bulunduğu tapu sicil bölgesidir. Tescil istemleri ve tescil işlemleri bu bölgede yapılır.

Diğer bölge sicili

Taşınmazın büyük kısmı dışında kalan ve taşınmazın bir bölümünün kayıtlı olduğu tapu sicil bölgesidir. Bu bölgede taşınmaz, asıl kaydın bulunduğu bölgeye atıfla kaydedilir.

Bildirim

Büyük kısım bölgesinde yapılan tescilin, kütüğe işlenmek üzere diğer bölgelerdeki tapu idarelerine iletilmesidir. Bildirim, tescilin diğer bölgelerde de görünür kılınmasını sağlar.

Birden çok bölgede: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın birden çok tapu sicil bölgesinde bulunması gerekir.
• Taşınmazın her ilgili bölgenin siciline ayrı ayrı kaydedilmesi ve kayıtta diğer bölge sicillerine kayıtlı olunduğunun belirtilmesi gerekir.
• Taşınmaza ilişkin tescil istemlerinin ve tescil işlemlerinin taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılması gerekir.
• Büyük kısım bölgesinde yapılan tescilin diğer bölgelerdeki tapu idarelerine kütüğe işlenmek üzere bildirilmesi gerekir.
• Taşınmazın bir bölgesinin sicile kaydedilmemiş olması, aynî hakkın geçerliliğini etkilemeyen bir şekil eksikliği sayılır; bu durumda hakkın geçerliliği ayrıca değerlendirilmez.

Birden çok bölgede: hangi sonuçları doğurur?

• Birden çok bölgeye yayılmış taşınmaz her ilgili bölge siciline ayrı ayrı kaydedilir.
• Her kayıtta taşınmazın diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilir.
• Taşınmaza ilişkin tescil istemleri büyük kısım bölgesine yapılır; diğer bölgede yapılan istem bu madde bakımından doğru yere yapılmamış sayılır.
• Büyük kısım bölgesinde yapılan tescil diğer bölge tapu idarelerine bildirilir ve ilgili kütüğe işlenir.
• Taşınmazın büyük kısmı kaydedildiği halde diğer kısmının bulunduğu bölge siciline kaydedilmemesi ve aynî hakkın bu bölgeye bildirilmemesi, aynî hakkın geçerliliğini etkilemeyen bir şekil eksikliğidir.
• Taşınmaz tek bölgede kalıyorsa bu madde uygulanmaz ve genel bölge esası geçerlidir.

Birden çok bölgede: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Birden çok bölgeye yayılmış taşınmazı yalnız tek bir bölge siciline kaydetmek; her ilgili bölgenin siciline ayrı kayıt gerekir.
• Tescil istemini taşınmazın küçük kısmının bulunduğu bölge tapu müdürlüğüne yöneltmek; istem büyük kısım bölgesine yapılmalıdır.
• Diğer bölgeye bildirim yapılmadığında aynî hakkın geçersiz olduğunu saymak; madde bunu şekil eksikliği olarak nitelendirir.
• Büyük kısmın belirlenmesinde taşınmazın değerini esas almak; madde alan üzerinden 'büyük kısım' ölçütünü kullanır.
• Tek bölgede kalan taşınmaz için bu maddedeki bildirim kuralını uygulamak; kural yalnız birden çok bölgeye yayılmış taşınmazlar içindir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Taşınmazın bir bölümünün diğer bölge siciline kaydedilmemesi ve bildirim yapılmaması, aynî hakkın geçerliliğini etkilemeyen şekil eksikliği olarak değerlendirilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Birden çok bölgeye yayılmış olma iddiasını ileri süren taraf, taşınmazın konumunu ve bölge sınırlarını ispatlamakla yükümlüdür; bu konuda ölçü, keşif ve bilirkişi raporu gibi teknik delillerle ortaya konur.
• Büyük kısmın hangi bölgede bulunduğu iddiası, taşınmazın alanının bölgelere göre dağılımını gösteren teknik belgelerle ispatlanır.
• Tescil talebinin büyük kısım bölgesine yapıldığını ispat yükü talep sahibindedir; talep başka bir bölgeye yapılmışsa bu eksiklik kayıtlardan anlaşılır.
• Diğer bölge siciline kayıt veya bildirim yapılmadığı savunmasını ileri süren taraf, bu eksikliğin varlığını tapu kayıtları ve bildirim yazışmalarıyla gösterir.
• Aynî hakkın geçerliliğinin korunması savunmasında, eksikliğin yalnız şekil eksikliği olduğunu ileri süren taraf bunu hukuki değerlendirme ile ortaya koyar.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.1004: Her taşınmazın bulunduğu bölge siciline kaydedilmesi genel kuralını koyar; m.1005 bu genel kuralın birden çok bölgeye yayılmış taşınmazlar için özel uygulamasını düzenler.
• 4721 m.1000: Aynı maliğe ait birden çok taşınmazın ortak sayfada kaydını düzenler; m.1005 ise tek bir taşınmazın birden çok bölgedeki kaydını konu alır, iki düzenleme birbirinden ayrıdır.

Madde, tapu idarelerinin kuruluş, işleyiş ve hizmetlerinin yürütülmesini özel kanun hükümlerine bırakmaktadır. Madde yalnızca tapu teşkilatının kurulmasını ve çalışmasını özel kanuna yollamaktadır; tapu sicilinin tutulma usulü, tescil ve kayıt işlemleri bakımından uygulanacak kurallar bu maddenin konusu değildir. Madde, tapu sicili teşkilatına ilişkin bir hak veya yükümlülük doğurmaz, yalnızca yetkili düzenlemenin kaynağını gösterir. Tapu sicilinin kimlerce ve hangi usulle tutulacağı, taşınmazların sicile kaydı (m.1003, m.1004 ve m.1005 ile ilgili düzenlemeler) ve sicil işlemlerinin hukuki sonuçları bu maddede düzenlenmemiştir; bunlar Medeni Kanunun ilgili maddelerinde ve özel mevzuatta yer alır.

Kuruluş: hangi kavramlar bilinmeli?

Tapu idaresi

Tapu sicilini tutan ve tapu işlemlerini yürüten kamu teşkilatı. Madde, bu teşkilatın kuruluş ve işleyişini kanun koyucunun özel kanuna bıraktığı bir alan olarak tanımlar.

Özel kanun hükümleri

Medeni Kanunun dışında, tapu teşkilatını ayrıntılı biçimde düzenleyen mevzuat. Bugün bu alandaki temel düzenleme 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanundur; madde metninde bu kanun adı geçmez.

Kuruluş: hangi şartlar aranır?

• Tapu teşkilatının kuruluşu, işleyişi ve hizmetlerinin yürütülmesi konusunda özel kanunda düzenleme bulunmalıdır.
• Özel kanun hükmü bulunmayan konularda bu maddeye dayanarak Medeni Kanundan doğrudan teşkilat kuralı çıkarılamaz; madde yalnızca yetkiyi özel kanuna bırakmaktadır.

Kuruluş: hangi sonuçları doğurur?

• Tapu idaresinin kuruluş, işleyiş ve hizmetlerine ilişkin esaslar özel kanun hükümlerine göre belirlenir.
• Özel kanunda yer almayan teşkilat konularında Medeni Kanunun bu maddesi tek başına yeterli bir dayanak oluşturmaz.

Kuruluş: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bu maddeyi tapu teşkilatının ayrıntılı kurallarının doğrudan kaynağı saymak; madde yalnızca özel kanuna yollama yapmaktadır.
• Tapu sicilinin tutulmasına ilişkin usul kurallarını bu maddeden çıkarmaya çalışmak; bu kurallar m.1003-1005 ve özel mevzuattadır.
• Özel kanunu hiç incelemeden teşkilat sorununda doğrudan Medeni Kanuna dayanmak.

Nasıl ispat edilir?

• Tapu teşkilatının özel kanunda düzenlendiğini ileri süren taraf, dayandığı özel kanun hükmünü belirtmekle yükümlüdür.
• Teşkilatın kuruluşu ve görevlerine ilişkin iddialar, ilgili kanun ve tapu mevzuatının metni ile ispatlanır; bu konuda kişisel tanık beyanı belirleyici değildir.
• Tapu teşkilatının işleyişine ilişkin bir kusur ileri sürülüyorsa, bu kusurun ve hizmet kusuru iddiasının ispatı davacıya aittir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.1003: Taşınmazın tapu kütüğüne kaydının resmi ölçüme dayalı plana göre yapılacağını düzenler; tapu teşkilatının işleyişi ile sicil kaydının esasları arasında bağlantı kurar.
• 4721 m.1004: Taşınmazların bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilmesini düzenler; teşkilatın bölgesel yapısının hukuki dayanağıdır.
• 4721 m.1005: Birden çok bölgede bulunan taşınmazların sicil kaydını düzenler; teşkilatın bölgeler arası çalışmasında uygulanır.

Madde, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumlu olduğunu, Devletin kusurlu görevlilere rücu hakkını ve Devletin sorumluluğuna ilişkin davaların yetkili mahkemesini düzenler. Maddenin uygulanması tapu sicilinin tutulmasına ilişkin işlemlerle sınırlıdır; tapu sicili dışındaki hukuki işlemlerden doğan zararlar bakımından uygulanmaz. Tapu sicilinin yolsuz tutulmasında kusurun varlığı, Devletin dış ilişkideki sorumluluğu için aranmaz. Tapu sicilinin doğruluğunun korunmasına ilişkin sicile güven ilkesi (m.1023), sicil düzeltme davası (m.1025) ve tapu sicilinin tutulmasına ilişkin ayrıntılı hükümler bu maddede düzenlenmez. Kişisel durum sicili ile ilgili sorumluluk (m.38) ve Devletin memurlarla ilişkisi de bu maddenin kapsamı dışındadır."

Sorumluluk: hangi kavramlar bilinmeli?

Tapu sicilinin tutulması

Taşınmaz mal üzerindeki ayni hakların tapu siciline doğru ve eksiksiz kaydedilmesi, terkin ve düzeltilmesi faaliyetidir. Resmi senet düzenlenmesi bu kavrama girmez.

Kusursuz sorumluluk (Devletin sorumluluğu)

Zarar gören, zararın tapu memurunun kusurundan doğduğunu ispat etmek zorunda değildir. Devlet de memurun kusursuz olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz.

Rücu

Devletin zararı tazmin ettikten sonra, zararın doğmasında kusuru bulunan görevliye karşı yaptığı geri isteme hakkıdır. Rücu, zarar gören ile Devlet arasındaki dış ilişkiyi değil, Devlet ile memur arasındaki iç ilişkiyi düzenler.

Yolsuz tescil

Hukuki sebebi bulunmayan ya da gerçek hakka uymayan, sicile yapılmış tescildir. Sahte vekâletname veya sahte mirasçılık belgesine dayanan tescil de bu kapsamdadır.

Sicile güven ilkesi

Tapu siciline güvenerek iyiniyetle hukuki işlem yapan kişinin, sicilde yazılı durumun doğru olmamasına rağmen hakkını kazanmasını sağlayan ilkedir (m.1023). Bu ilke sonucunda gerçek hak sahibi hakkını kaybedebilir ve zararını Devletten isteyebilir.

Sorumluluk: hangi şartlar aranır?

• Tapu sicilinin tutulmasına ilişkin bir fiil veya kaçınma bulunmalıdır; bu fiil veya kaçınma tapu memuru veya sicili tutmakla görevli kişiye ait olmalıdır.
• Bu fiil veya kaçınma sonucunda tapu sicilinde yolsuz bir kayıt meydana gelmiş olmalı ya da tescili gereken bir ayni hak tescil edilmemiş veya terkin edilmemiş olmalıdır.
• Tapu sicilinin yolsuz tutulması hukuka aykırı olmalıdır; hukuki sebepten yoksun tescil bu hukuka aykırılığı oluşturur.
• Bir zarar doğmuş olmalıdır; zarar yoksa Devletin sorumluluğu da doğmaz.
• Zararın, tapu sicilinin yolsuz tutulması ile illiyet bağı bulunmalıdır.
• Kusurun varlığı aranmaz. Devletin kurtuluş kanıtı getirerek sorumluluktan kurtulması mümkün değildir.
• Tapu memurunun resmi senet düzenlemesinden doğan zararlar bakımından, bu hatanın sicile yansıyarak yolsuz tescile yol açmaması hâlinde, bu koşullar oluşmaz.

Sorumluluk: hangi sonuçları doğurur?

• Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumlu olur.
• Zarar gören, zararı önce sicili tutan memurdan istemek zorunda olmayıp doğrudan Devletten talep edebilir.
• Devlet zararı ödedikten sonra, zararın doğmasında kusuru bulunan görevliye rücu eder.
• Kusursuz sorumluluk nedeniyle, memurun kusursuz olduğunu ispat eden Devlet sorumluluktan kurtulamaz.
• Resmi senet düzenlenmesinden doğan ve sicile yansımayan zararlar bakımından Devlet sorumlu tutulamaz.
• Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
• Sicili tutan memurun yardımcılarının yetkili ya da yetkisiz hareketlerinden doğan zararlardan da Devlet sorumlu olur.

Sorumluluk: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Devletin sorumluluğunu kusura dayandırmak; bu maddede kusur aranmaz, sorumluluk kusursuzdur.
• Zarar gören kişiyi önce kusurlu memura dava etmeye zorlamak; zarar gören doğrudan Devletten isteyebilir.
• Resmi senet düzenlenmesinden doğan her zararı 1007 kapsamında saymak; yalnızca sicile yansıyan yolsuzluk bu kapsamdadır.
• Madde metninde yer almayan bir süre öngörmek; maddede süre bulunmamaktadır.
• Devletin kurtuluş kanıtı getirerek sorumluluktan kurulabileceğini düşünmek; bu mümkün değildir.
• Devletin sorumluluğuna ilişkin davayı tapu sicilinin bulunduğu yer dışındaki bir mahkemede açmak; yetkili mahkeme tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, tapu sicilinin yolsuz tutulmasından doğan Devlet sorumluluğunu kusursuz sorumluluk olarak kabul etmektedir.
• Yargıtay, Devletin sorumluluğunun tehlike sorumluluğu niteliğinde olduğunu kabul etmektedir.
• Sahte bir vekâletnameye veya mirasçılık belgesine dayanan yolsuz tescil nedeniyle Devletin sorumlu olduğu kabul edilmektedir.
• Sicile güven ilkesi nedeniyle zarar gören iyiniyetli üçüncü kişinin Devletten tazminat isteyebileceği kabul edilmektedir.
• Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası sonucunda zarar gören kimsenin, kusura bakılmaksızın Devletten tazminat isteyebileceği kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Tazminat talep eden taraf, tapu sicilinde yolsuz bir tescil ya da tescil veya terkin hatası bulunduğunu, sicil kayıtları ve tapu kütüğü ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Zarar gören, uğradığı zararın miktarını ve bu zararın yolsuz tescil ile illiyet bağını ispatlamakla yükümlüdür.
• Devlet, tazminat davasında kusursuzluğunu ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz; bu savunma kabul edilmez.
• Devlet, zararın gerçek hak sahibinin kusurundan ya da resmi senet hatasından kaynaklandığını ileri sürerse, bu savunmayı kendisi ispat etmekle yükümlüdür.
• Devletin memura rücu davasında kusur, Devlet tarafından ispatlanmalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.1023: Sicile güven ilkesini düzenler; iyiniyetli üçüncü kişinin yolsuz sicile güvenerek kazandığı hakkın zararı bu maddeye dayanarak 1007 kapsamına girer.
• 4721 sayılı Kanun m.1025: Yolsuz tescilin düzeltilmesi davasını düzenler; sicil düzeltme davasının sonucu olarak zarar doğduğunda 1007 gündeme gelir.
• 4721 sayılı Kanun m.1024: Hukuki sebepten yoksun tescilin hukuka aykırılık ölçütünü oluşturur; 1007 bakımından hukuka aykırılığın belirlenmesinde esas alınır.
• 4721 sayılı Kanun m.38: Kişisel durum sicilinin tutulmasından doğan zararları Devlete yükleyen benzer bir düzenlemedir; 1007 ile birlikte değerlendirilir.
• 4721 sayılı Kanun: Tapu Kanunu m.26 ve Tapu Sicili Tüzüğü'nde tapu sicilinin tutulması düzenlenmiş olup, resmi senet düzenlemesinin sicil tutma kapsamına girip girmediği bakımından bu kurallar yorumda dikkate alınır.