Taşınmaz lehine irtifak hakkı

Bu madde, taşınmaz lehine (eşyaya bağlı) irtifak hakkının tanımını yapar ve yapma borçlarının irtifaka doğrudan konu olamayacağını, yalnızca yan edim olarak bağlanabileceğini düzenler. Hükmün muhatabı yüklü taşınmaz malikidir; yararlanan taşınmaz malikinin hakkı da bu çerçevede belirlenir. Madde irtifakın kurulma şekli, tescil, sona erme, bedel ve tazminat konularını düzenlemez (m.780 ve sonrası ile ilgili hükümler). Olumlu ve olumsuz irtifakın ayrıntılı içeriği, yan borcun tapu sicilindeki etkisi ve irtifak sahibinin korunmasına ilişkin davalar da bu maddede yer almaz; bunlar m.781 ve m.782 ile ilgili kurallar ve genel mülkiyet koruma hükümleri (m.683) ile çözülür. Kişisel irtifaklar bakımından da bu madde doğrudan uygulanmaz.

Konusu: hangi kavramlar bilinmeli?

Taşınmaz lehine irtifak (eşyaya bağlı irtifak)

Bir taşınmaz üzerinde, başka bir taşınmazın maliki lehine konulan ve yüklü taşınmazın malikini belirli yetkilerinden kaçınmaya ya da belirli bir kullanıma katlanmaya zorlayan sınırlı aynî haktır. Hak yararlanan taşınmaza bağlıdır, kişiye değil.

Yüklü taşınmaz

Üzerinde irtifak yükü bulunan, irtifakın sağladığı yararı başka taşınmaza veren taşınmazdır.

Yararlanan taşınmaz

Yüklü taşınmazdan irtifak yoluyla yarar sağlayan, lehine irtifak kurulmuş olan taşınmazdır. Hak bu taşınmazın mülkiyetine bağlıdır.

Yapma borcu

Bir şeyden kaçınma biçiminde ortaya çıkan, yani yüklü taşınmaz malikinin belirli bir fiili yapmamasını gerektiren borçtur. Bu tür borç tek başına irtifakın konusu olamaz; ancak irtifaka bağlı yan borç olarak kararlaştırılabilir.

Yan edim (irtifaka bağlı yan borç)

İrtifakın kullanılmasına yardım eden, bunu kolaylaştıran veya emniyete alan ya da üçüncü kişilere doğabilecek zararlı etkileri önleyen, irtifakın yanında yer alan borçtur. Bu amaçla sınırlı olarak kurulabilir.

Konusu: hangi şartlar aranır?

• İrtifakın konusunu oluşturan yük bir taşınmaz üzerinde, başka bir taşınmaz lehine konulmuş olmalıdır.
• Yük, yüklü taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmasını veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmasını içermelidir.
• Yük, yararlanan taşınmazın kullanımıyla ilgili somut bir yarar sağlamalıdır; bu yarar yararlanan taşınmaz maliki bakımından aranır.
• Yapma borcu tek başına irtifakın konusu olmamalıdır; böyle bir borç ancak yan edim olarak irtifaka bağlanabilir.
• Yan edim, irtifakın kullanılmasına yardım etmek, kolaylaştırmak, emniyete almak veya üçüncü kişilere doğabilecek zararlı etkileri önlemek amacına hizmet etmelidir.

Konusu: hangi sonuçları doğurur?

• Madde koşullarına uygun bir yük kurulduğunda, yüklü taşınmaz malikinin belirtilen yetkileri kullanmaktan kaçınması veya belirli kullanıma katlanması zorunlu hâle gelir.
• Yapma borcu tek başına kararlaştırılmışsa irtifak hakkı doğmaz; bu borç ancak yan edim olarak irtifaka bağlanabilir.
• Yan edim olarak bağlanmayan veya irtifakın amacının dışına çıkan borç, irtifaka bağlı borç niteliği kazanmaz ve yalnızca taraflar arasında adi bir borç olarak kalır.
• Yararlanan taşınmazın bir kısmının ihtiyacı için kurulmuş olsa bile irtifak yüklü taşınmazın tamamı üzerinde ve yararlanan taşınmazın tümü lehine varlık gösterir.
• Yüklü taşınmazdan yararlanan taşınmaz maliki yararlanma yetkisine sahip olur; yüklü taşınmazın malikinin bu irtifaktan menfaat sağlaması şart değildir.

Konusu: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yapma borcunu tek başına irtifak konusu saymak; oysa bu borç yalnızca yan edim olarak bağlanabilir.
• Yararlanan taşınmazın sadece bir kısmının ihtiyacı için kurulan irtifakı, yalnızca o kısım üzerinde geçerli saymak; irtifak yüklü taşınmazın tamamı üzerinde ve yararlanan taşınmazın tamamı lehinedir.
• Taşınmazların bitişik olmasını irtifakın geçerlilik şartı saymak; madde bu koşulu aramaz.
• Yan edim sınırlarını aşan borcu irtifakı hükümsüz kılan bir neden saymak; bu borç yalnızca adi borç niteliğinde kalır, irtifakın varlığını etkilemez.
• Kişisel irtifakları doğrudan bu maddeye tabi saymak; madde yalnızca eşyaya bağlı irtifakları tanımlar, kişisel irtifaklarda kıyasen uygulanır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, irtifak hakkının kurulmasında taşınmazların bitişik olmasının veya yararlanma yönteminin taşınmazın tabii vasıflarına bağlı olmasının aranmadığını kabul etmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/1896 E., 2024/771 K., 13.02.2024)
• Yargıtay, eşyaya bağlı irtifakın kapsamını, yüklü taşınmazın kullanılma tarzıyla bağdaşan her yararlanmayı kapsayacak biçimde değerlendirmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/1896 E., 2024/771 K., 13.02.2024)
• Mahkemeler, madde metnindeki yükün tanımını irtifakın varlığı için temel ölçüt olarak almaktadır. (6. Daire, 2023/6281 E., 2025/345 K., 03.02.2025; 6. Daire, 2023/6506 E., 2025/346 K., 03.02.2025)
• Yargıtay, irtifakın kapsamının, yararlanan taşınmazın bir kısmının ihtiyacı için kurulmuş olsa bile tüm taşınmaz lehine olduğunu kabul etmektedir. (14. Hukuk Dairesi, 2020/3361 E., 2020/6080 K., 12.10.2020)

Nasıl ispat edilir?

• İrtifak hakkının varlığını ileri süren taraf, yararlanan taşınmaz üzerinde lehine irtifak kurulduğunu ispatlamakla yükümlüdür; bu ispat tapu kaydı ile yapılır.
• Yükün içeriğini ve yan edimin kapsamını ileri süren taraf, tapu siciline yapılan kaydı veya irtifak sözleşmesini delil olarak sunmalıdır.
• Yan edim sınırlarını aşan bir borcun irtifaka bağlı olduğunu iddia eden taraf, bu borcun irtifakın amacına hizmet ettiğini ispatlamakla yükümlüdür.
• Yüklü taşınmaz malikinin irtifaktan yararlanmadığı veya yükün kapsamının aşıldığı savunmasında bulunan taraf, bu iddiasını kayıt, bilirkişi raporu ve fiili durum ile ispatlar.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.780: Bu maddede tanımlanan irtifak hakkının kurulmasına ve sürdürülmesine ilişkin hükümleri tamamlar.
• 4721 m.781: Eşyaya bağlı irtifakın yüklü taşınmazın belirli bir kısmı üzerinde kullanılması hâlinin ve yükün tamamının bağlanmasının ayrıntılarını düzenler.
• 4721 m.683: Mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin ikinci fıkra, kıyasen irtifak hakkı sahibi için de uygulanabilir.
• 4721 m.973: Zilyetliğin korunmasına ilişkin hükmü, irtifak hakkı sahibinin üçüncü kişilerin haksız saldırılarına karşı yararlanabileceği bir dayanaktır.

Türk Medeni Kanunu'nun irtifak haklarının kuruluşuna ilişkin 780. maddesi üç konuyu düzenler: irtifak hakkının kurulmasında tapu siciline tescilin zorunluluğu, irtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması ve irtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılmasının yalnızca mülkiyeti zamanaşımıyla kazanılabilen taşınmazlarla sınırlanması. Madde taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni haklara ilişkindir ve tapu siciline kayıtlı taşınmazlar bakımından uygulanır. Madde, irtifak haklarının türlerini, içeriğini ve sona erme hallerini düzenlemez (m.779 ve sonrası ile ilgili hükümler). Mülkiyet hakkının kazanılmasına ilişkin ayrıntılı kurallar (m.704 ve sonrası) bu maddede yer almaz; yalnızca kıyas yoluyla uygulanır. Kaynak hakkına ve eşyaya bağlı diğer irtifaklara ilişkin özel düzenlemeler de bu maddenin kapsamı dışındadır.

Tescil: hangi kavramlar bilinmeli?

İrtifak hakkı

Bir taşınmazın belirli bir yönden başka bir taşınmazın yararına veya kişisel bir yararına sınırlandırılmasını sağlayan sınırlı ayni haktır. Mülkiyetin kapsamını daraltan bir haktır ve kendi başına bir taşınmaz üzerinde kurulabilir.

Tescil

İrtifak hakkının tapu kütüğüne kaydedilmesi işlemidir. Bu maddeye göre irtifak hakkının kurulmasının şartıdır, yani kurucu niteliktedir.

Zamanaşımı yoluyla kazanma

Bir ayni hakkın uzun süreli ve kesintisiz kullanım sonucunda, kanunda öngörülen koşullarla kazanılmasıdır. Bu madde uyarınca irtifak hakkı bu yolla yalnızca mülkiyeti de bu yolla edinilebilen taşınmazlar üzerinde kazanılabilir.

Kıyas

Kanunda doğrudan düzenlenmemiş bir konuda, benzer nitelikteki bir hükmün kıyas yoluyla uygulanmasıdır. Bu maddede kazanma ve tescil bakımından taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler, aksi öngörülmedikçe irtifak hakkına uygulanır.

Tescil: hangi şartlar aranır?

• Kurulacak irtifak hakkı taşınmaz üzerinde bir sınırlı ayni hak olmalıdır.
• İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil yapılmalıdır; tescil yapılmadan hak kurulmuş sayılmaz.
• Kazanma ve tescile ilişkin işlemlerde, kanunda aksi öngörülmemişse taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanmalıdır.
• Zamanaşımı yoluyla irtifak hakkı kazanılmak isteniyorsa, ilgili taşınmazın mülkiyeti de zamanaşımı yoluyla edinilebilir nitelikte olmalıdır.
• Mülkiyeti zamanaşımı yoluyla edinilemeyen taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı zamanaşımıyla kazanılamaz.

Tescil: hangi sonuçları doğurur?

• İrtifak hakkı tapu kütüğüne tescil edilmeden kurulmuş sayılmaz.
• Tescil yapılmamış bir irtifak hakkına dayanılarak irtifak hakkı sahipliği iddia edilemez.
• Kazanma ve tescile ilişkin işlemler, kanunda aksi öngörülmedikçe taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümlere göre yapılır.
• Mülkiyeti zamanaşımıyla edinilemeyen taşınmazlar üzerinde zamanaşımı yoluyla irtifak hakkı kazanılmaz; bu durumda irtifak hakkı için tescil dışı bir kazanma yolu aranamaz.
• Kanunda aksi öngörülmüş ise, öngörülen özel hüküm uygulanır ve mülkiyet hükümlerine başvurulmaz.

Tescil: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Tescil şartını yalnızca sözleşmenin geçerliliği sorunu sayıp tescil yapılmadan irtifak hakkının kurulmuş olduğunu kabul etmek.
• Zamanaşımı yoluyla irtifak kazanımının her taşınmazda mümkün olduğunu varsaymak; mülkiyeti zamanaşımıyla edinilemeyen taşınmazları ayırt etmemek.
• Kaynak hakkı gibi özel irtifaklarda doğrudan bu maddeyi uygulamak; oysa kıyas yoluyla ve mülkiyet hükümleri aracılığıyla uygulanması gerekir.
• Kıyas yoluyla uygulanan mülkiyet hükümlerinin aksi öngörülmüş bir özel hükümle değişebileceğini gözden kaçırmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Taşınmaz irtifakının kurulmasında tescilin zorunlu olduğu ve bu şartın 780. maddenin birinci fıkrasından kaynaklandığı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/677 E., 2024/28 K., 31.01.2024)
• Kaynak hakkının kazanılmasına ilişkin açık bir hüküm bulunmadığından, eşyaya bağlı diğer irtifakların kazanılması hükümleri uyarınca 780. maddeden kıyasen yararlanılarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümlerin uygulanacağı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/1977 E., 2025/2849 K., 27.05.2025; 7. Hukuk Dairesi, 2024/3624 E., 2025/1980 K., 14.04.2025; 7. Hukuk Dairesi, 2024/3405 E., 2024/4797 K., 24.10.2024)
• Kamulaştırmasız el atma hallerinde 3402 sayılı Kanun'un 12. maddesindeki hak düşürücü sürenin dikkate alındığı, bu hususun 780. maddeyle çelişip çelişmediğinin tartışıldığı görülmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2023/3792 E., 2023/10127 K., 02.11.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Tescil şartı nedeniyle irtifak hakkını ileri süren taraf, hakkın tapu kütüğüne tescil edildiğini tapu kaydıyla ispat etmek zorundadır.
• Zamanaşımı yoluyla irtifak hakkı iddia eden taraf, uzun süreli ve kesintisiz kullanımı tanık ve keşif gibi delillerle ispatlamak zorundadır.
• Zamanaşımı yoluyla kazanmanın konusu taşınmazın mülkiyeti de bu yolla edinilebilir nitelikte olmalıdır; karşı taraf bu niteliğin bulunmadığını ileri sürerek savunma yapabilir ve bunu tapu ve kamu kayıtlarıyla ispat eder.
• Kıyasen uygulanan mülkiyet hükümlerine dayanan taraf, ilgili hükmün kapsamını ve uygulanabilirliğini gösterir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.704: Kaynak hakkı ve eşyaya bağlı irtifakların kazanılmasında kıyas yoluyla uygulanan taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler bu maddeye bağlı olarak gündeme gelir.
• 4721 m.718: Mülkiyetin kazanılmasına ilişkin genel hükümlerden biri olarak, bu maddenin aksi öngörülmedikçe uygulanacağı mülkiyet hükümleri kapsamında yer alır.
• 4721 m.756: Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılmasına ilişkin hükümdür; irtifak hakkının zamanaşımıyla kazanılması bu hükümle bağlantılıdır.
• 4721 m.837: Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ve tescile ilişkin hükümlerden olup, kıyas yoluyla uygulanacak hükümler arasında yer alır.
• 3402 sayılı Kanun m.12: Kadastro Kanunu'nun 12. maddesi, kamulaştırmasız el atma hallerinde hak düşürücü süreyi düzenler; 4721 m.780 ile ilişkisi uygulamada tartışmalıdır.

Madde, irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerlilik koşulunu düzenler; bu sözleşmenin resmî şekilde yapılmasını şart koşar. Kurucu sözleşmenin tarafları olan irtifak hakkı sahibi ile malik ve bu sözleşmeyle kurulan ayni hak bakımından uygulanır. Maddede irtifak hakkının türleri, içeriği, sona ermesi, bedel ve tescil sonrası sonuçları düzenlenmez; bunlar ilgili maddelerde yer alır (irtifak hakkının türleri ve içeriği için TMK m.779 vd., irtifak hakkının sona ermesi için TMK m.785 vd.). Tescilin kuruluş işlevi ve tapu siciline ilişkin usul kuralları da bu maddenin kapsamında değildir (TMK m.1010 ve Tapu Sicili Tüzüğü).

Sözleşme: hangi kavramlar bilinmeli?

İrtifak hakkı

Bir taşınmazın sınırlı bir yararının başka bir taşınmaz veya kişi lehine ayni hak olarak bağlanmasıdır. Mülkiyetin sınırlanması niteliğindedir ve malikin taşınmazı üzerindeki tasarruf yetkisini kısmen kısıtlar.

Resmî şekil

Sözleşmenin yetkili resmî makam önünde, kanunda öngörülen biçimde düzenlenmesini ifade eder. Geçerlilik koşulu olduğundan eksikliği sözleşmeyi hükümsüz kılar.

Kurucu sözleşme

İrtifak hakkını taraflar arasında doğuran ve tapu siciline tescil ile ayni hakka dönüşmesi amaçlanan borç-ayni işlemdir. Bu maddede geçerlilik şartına bağlanan sözleşme budur.

Sözleşme: hangi şartlar aranır?

• İrtifak hakkını kuran sözleşmenin taraflarca yapılmış olması gerekir.
• Sözleşmenin resmî şekilde, yani yetkili resmî makam önünde düzenlenmiş olması zorunludur.
• Resmî şekil eksikse sözleşme geçerli olarak kurulmuş sayılmaz; taraflar bu şekli ileriye bırakamaz veya sonradan tamamlanmasını öngörüp saklı tutamaz.
• Sözleşmenin esaslı noktalarının da bu resmî şekil içinde belirlenmiş olması gerekir.

Sözleşme: hangi sonuçları doğurur?

• Resmî şekle uyulmadan yapılan irtifak hakkı kurma sözleşmesi geçerli değildir ve taraflara ayni hak kazandırmaz.
• Geçerli bir sözleşmeye dayanmayan tapu tescili, irtifak hakkının doğumu bakımından sonuç doğurmaz.
• Taraflar resmî şekil yerine getirilmedikçe sözleşmenin kurulmadığını bilir; şekil eksikliği sonradan yapılan anlaşmayla kendiliğinden giderilmez, yeni bir resmî işlem gerekir.
• Resmî şekil koşulu kanuni olduğundan taraflar bu şekle aykırı bir anlaşma yapamaz.

Sözleşme: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Resmî şekli ispat şekliyle karıştırmak; şekil eksikliğinin yalnızca delil sorunu doğurduğunu sanmak.
• Sözleşmenin geçerli olmadığı durumda tapu tescilinin tek başına irtifak hakkı doğurduğunu varsaymak.
• Sonradan tamamlanma veya tarafların şekli ileriye bırakması kararının geçerli olacağını düşünmek.
• Resmî şekil koşulunu sözleşmenin yalnızca esaslı olmayan noktalarına uygulamak.

Nasıl ispat edilir?

• Resmî şekle uyulduğunu ileri süren taraf, sözleşmenin yetkili resmî makam önünde düzenlendiğini resmî senet ile ispatlar.
• İrtifak hakkının kurulmadığını ileri süren taraf, resmî şeklin eksik olduğunu ispatla yükümlüdür.
• Şekil eksikliği iddiası karşısında, tapu kaydına dayanan tarafın tescile dayanak sözleşmenin resmî şekle uygun olduğunu göstermesi gerekir.
• Resmî şekil dışındaki delillerle (tanık, yazılı anlaşma) sözleşmenin varlığı ileri sürülse bile geçerlilik koşulu karşılanmış olmaz.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.779: İrtifak hakkının türlerini ve kurulma biçimlerini düzenler; bu maddedeki şekil şartı bu hakların kurulmasında uygulanır.
• 4721 m.785: İrtifak hakkının sona ermesine ilişkin hükümler; kurulmuş bir hakkın sona ermesi bu maddenin konusu değildir.
• 4721 m.1010: Tescilin ayni hakkın kuruluşu bakımından ve tapu siciline ilişkin genel kuralları içerir; geçerli sözleşmeye dayalı tescil gerektiğini bu madde ile birlikte değerlendirmek gerekir.
• 6098 m.2: Sözleşmelerin şekline ilişkin kuralların saklı olduğunu belirtir; genel borçlar hukukunda geçerlilik şekli bakımından bu madde ile birlikte değerlendirilir.

Madde, malikin kendisine ait iki taşınmazdan birinin üzerinde diğerinin lehine irtifak hakkı kurabilmesine imkân tanıyan hükmü düzenler; yani aynı malikin iki taşınmazı arasında taşınmaz lehine irtifak kurulmasının olanağını belirler. Hüküm, tek malikli iki taşınmaz arasındaki ilişkiye uygulanır ve farklı kişilere ait taşınmazları kapsamaz. Maddenin düzenlemediği konular şunlardır: irtifak hakkının tescille kazanılması ve kurulma şartları (m.780), yüklü taşınmazın malikinin farklı kişilere geçmesi ve irtifakın devamı (m.781 ve devamı), taşınmazların bölünmesinde irtifakın akıbeti (m.792-793), ve irtifak sözleşmesinin hukuki sebep olarak niteliği ile tescil işlemi (m.780 ve ilgili sözleşme hükümleri).

Kendi taşınmazı üzerinde irtifak hakkı: hangi kavramlar bilinmeli?

Taşınmaz lehine irtifak hakkı

Bir taşınmazın malikine, başka bir taşınmazı kullanma veya ondan yararlanma yetkisi veren sınırlı aynî haktır. Yüklü taşınmaz ile yararlanan taşınmaz arasında kurulur.

Yüklü taşınmaz

Üzerinde irtifak hakkı bulunan, malikinin belirli bir kullanımı katlanmak zorunda olduğu taşınmazdır. Madde metninde bu taşınmaz, irtifakın konulduğu taşınmazdır.

Yararlanan taşınmaz

Lehine irtifak hakkı kurulan, yani irtifakın sağladığı faydadan yararlanan taşınmazdır. Maddede malikin kendisine ait olan diğer taşınmaz budur.

Aynı malikin iki taşınmazı

Hükmün uygulanabilmesi için her iki taşınmazın tek bir malike ait olmasıdır. Farklı maliklere ait taşınmazlar arasında bu yolla irtifak kurulamaz; o durumda irtifak sözleşmesi gerekir.

Kendi taşınmazı üzerinde irtifak hakkı: hangi şartlar aranır?

• Her iki taşınmazın kurulma anında aynı malike ait bulunması gerekir.
• Yüklü taşınmaz ile yararlanan taşınmazın birbirinden farklı iki taşınmaz olması gerekir.
• Malikin bu iradesini kendi lehine açıkça ortaya koyması ve irtifak hakkının kurulmasına ilişkin tescil işleminin yapılması gerekir (tescil şartı m.780'den gelir).
• Taşınmazların irtifak hakkının kurulmasına elverişli olması ve irtifakın her iki taşınmazı ilgilendirmesi gerekir.

Kendi taşınmazı üzerinde irtifak hakkı: hangi sonuçları doğurur?

• Malik kendi iki taşınmazı arasında irtifak hakkı kurabilir ve bu hak, yüklü taşınmaz üzerinde yararlanan taşınmaz lehine doğar.
• Her iki taşınmaz aynı malike ait değilse madde uygulanmaz; irtifak kurulması için farklı bir hukuki sebep (irtifak sözleşmesi) aranır.
• Tescil yapılmadan irtifak hakkı kazanılmaz; kurulma tescille gerçekleşir.
• Hükmün emredici veya yedek niteliği konusunda madde açık bir ifade içermez.

Kendi taşınmazı üzerinde irtifak hakkı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Hükmü farklı maliklere ait taşınmazlar arasında da uygulamak; bu durumda irtifak sözleşmesi ve tescil gerektiği göz ardı edilmemelidir.
• Tek malik olduğu için tescil şartının aranmayacağını sanmak; tescil yine şarttır.
• Malikin iradesinin yeterli olduğunu düşünüp irtifakın tescile bağlı olmadığını varsaymak.

Nasıl ispat edilir?

• Aynı malikin iki taşınmazı üzerinde bulunduğunu, kurulan irtifakın tescil edildiğini ileri süren taraf, bunu tapu kaydı ile ispatlar.
• Yüklü ve yararlanan taşınmazın bir arada aynı malike ait olduğu tapu kayıtlarıyla belirlenir; kayıtlar çelişiyorsa tapu siciline güvenilir.
• Taşınmazların irtifak hakkının kurulmasına elverişli olduğu iddiası, bilirkişi incelemesi ile ispatlanabilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.780: İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şart koşulur; bu madde uyarınca kurulan irtifak da tescille doğar.
• 4721 sayılı Kanun m.779: Taşınmaz lehine irtifakın genel tanımını ve yüklü taşınmazın yükümlülüğünü düzenler; m.782 bu tanımın belirli bir uygulama biçimidir.
• 4721 sayılı Kanun m.792: Yararlanan taşınmazın bölünmesi hâlinde irtifakın devamını düzenler; m.782 ile kurulan irtifakın sonradan bölünmesine ilişkin kuralı tamamlar.
• 4721 sayılı Kanun m.793: Yüklü taşınmazın bölünmesi hâlinde irtifakın akıbetini düzenler; m.782 ile kurulan irtifakın bu duruma uygulanmasını belirler.

Madde, irtifak hakkının hangi hallerde sona ereceğini düzenler: tescilin terkini, yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olması. Madde, irtifak hakkının sona ermesinin sonuçlarını ayrıntılı olarak düzenlemez; sicildeki kaydın terkini ve hakkın dayandığı taşınmazın durumu yönünden yalnızca sona erme sebeplerini sayar. Maddeyi kişisel irtifaklar ve intifa hakkı gibi diğer sınırlı ayni haklara doğrudan uygulamak için ayrı hükümlere bakılması gerekir. Taşınmazın yok olmasının tapu kütüğüne yansıtılmasına ilişkin usul ve tescil işlemleri, madde kapsamında ele alınmaz. Sona erme sonrası tescil ve terkin işlemleri, tapu siciline ilişkin hükümler (TMK m.1014) ile birlikte değerlendirilmelidir.

Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli?

Tescilin terkini

İrtifak hakkını tapu siciline kaydeden tescilin siciliden silinmesidir. Tescil, irtifak hakkının kuruluşunun ayni hak olarak doğması bakımından kayda bağlı olduğundan, terkin irtifak hakkının sona ermesine yol açan bir sebep olarak düzenlenmiştir.

Yüklü taşınmaz

İrtifak hakkının üzerinde kurulduğu, hakkın yükünü taşıyan taşınmazdır. Yüklü taşınmazın yok olması hâlinde irtifak hakkının konusu kalmadığından hak sona erer.

Yararlanan taşınmaz

İrtifak hakkının kendisine sağlandığı, hakkın yararına hizmet ettiği taşınmazdır. Yararlanan taşınmazın yok olması da irtifakın varlık sebebini ortadan kaldırdığından sona erme nedenidir.

Yok olma

Taşınmazın fiziki olarak ortadan kalkması ya da taşınmaz niteliğini yitirmesidir. Maddenin uygulanabilmesi için yok olmanın taşınmazın tamamını veya irtifakın konusunu kaldıracak ölçüde gerçekleşmiş olması gerekir.

Genel olarak: hangi şartlar aranır?

• Sona erme sebeplerinden birinin, yani tescilin terkini ya da yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olmasının gerçekleşmiş olması gerekir.
• Terkin hâlinde, irtifak hakkına ilişkin tescilin tapu siciline göre fiilen silinmiş olması gerekir.
• Yok olma hâlinde, yüklü ya da yararlanan taşınmazın fiilen ortadan kalkmış olması ve bunun irtifak hakkının konusunu ortadan kaldırması gerekir.

Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

• Tescilin terkini gerçekleştiğinde irtifak hakkı kendiliğinden sona erer.
• Yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olması hâlinde irtifak hakkı sona erer.
• Maddenin koşulları gerçekleşmediğinde irtifak hakkı, sicildeki kaydın silinmesine kadar varlığını sürdürür.
• Sona erme sebepleri madde metninde sınırlı sayıda değildir; ancak bu madde açısından sayılan iki sebep, sona ermenin ayni hak bakımından ana sebepleridir.

Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Tescilin terkini ile irtifak hakkının kendisinin silinmesini birbirinden ayırmamak; terkinin sona erme sebebi olduğunu, irtifakın ayrıca bir işlemle ortadan kaldırılmadığını gözden kaçırmak.
• Yüklü taşınmazın yok olması ile yararlanan taşınmazın yok olması arasında hukuki sonuç farkı olduğunu düşünmek; maddede her iki hâl de aynı sona erme sebebidir.
• Taşınmazın kısmen yok olmasının irtifak hakkını kendiliğinden sona erdireceğini varsaymak; maddenin koşulu, irtifakın konusunun tamamen ortadan kalkmasıdır.
• Kişisel irtifaklara ve ayni irtifaklara aynı sona erme hükümlerini doğrudan uygulamak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargı kararları, elektrik hattı direklerinin söküldüğü hâllerde irtifak hakkının sicildeki kaydın terkini ile sona erdiğini kabul etmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2025/9659 E., 2025/18646 K., 25.12.2025; 5. Hukuk Dairesi, 2025/5360 E., 2025/18546 K., 24.12.2025)
• Kararlar, irtifak hakkının sona ermesini sicildeki kaydın terkini ile ilişkilendirmekte ve bu sebebi doğrudan maddeye dayandırmaktadır. (7. Hukuk Dairesi, 2025/3089 E., 2025/3838 K., 24.09.2025; 7. Hukuk Dairesi, 2024/4658 E., 2025/3476 K., 09.09.2025)
• Kararlar, irtifak hakkının sona ermesinin tescilin silinmesiyle gerçekleştiğini ve bu hususun mülkiyet hakkının sınırlandırılması sonucunu doğurduğunu kabul etmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/1649 E., 2024/1660 K., 20.03.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2022/4620 E., 2023/5918 K., 04.12.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Irtifak hakkının sona erdiğini ileri süren taraf, sona erme sebebinin gerçekleştiğini ispatlamakla yükümlüdür; tescilin terkini için tapu sicili kayıtları esas delildir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/3089 E., 2025/3838 K., 24.09.2025)
• Taşınmazın yok olması iddiasında, taşınmazın fiziki durumunu gösteren keşif, bilirkişi raporu ve tapu kayıtları kullanılır. (5. Hukuk Dairesi, 2025/9659 E., 2025/18646 K., 25.12.2025)
• Karşı taraf, sicildeki kaydın hâlâ var olduğunu veya taşınmazın varlığını sürdürdüğünü ileri sürebilir ve bu savunmayı tapu kayıtları ile keşif tutanağı ile ispatlamakla yükümlüdür. (7. Hukuk Dairesi, 2023/1649 E., 2024/1660 K., 20.03.2024)

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.1014: Tescilin terkini, tapu siciline ilişkin bir işlem olduğundan, maddedeki terkin sebebinin uygulanması bu hükümle birlikte değerlendirilir.

Madde, taşınmaz üzerinde kurulmuş bir irtifak hakkının (yüklü taşınmaz) ve bu irtifakın yararlandığı taşınmazın (yararlanan taşınmaz) aynı kişinin mülkiyetinde toplanması hâlinde irtifak hakkının terkin edilip edilmeyeceğini düzenler. Malikin terkin talebi hakkı ile terkin yapılmadıkça irtifakın aynî hak olarak varlığını sürdürmesi kuralını kapsar. Kural, taşınmaz üzerindeki irtifaklara ilişkindir ve tapu sicilindeki kayda dayanır. Madde, irtifakın kuruluşunu düzenlemez (m.782) ve malik lehine irtifakın kurulma biçimini belirlemez. Terkin işleminin tapu siciline yansıtılmasına ilişkin usul, tapu sicili hükümleri ile birlikte değerlendirilir. Mülkiyetin birleşmesinden doğan başka aynî hakların (intifa, rehin gibi) akıbeti bu maddede yer almaz.

Her iki taşınmaza aynı kimsenin malik olması: hangi kavramlar bilinmeli?

Yüklü taşınmaz

Üzerinde irtifak hakkı bulunan, irtifakın yükümlendiği taşınmazdır. Bu maddede irtifakın kendisini taşıyan taşınmaz anlamındadır.

Yararlanan taşınmaz

İrtifak hakkından yararlanan, irtifakın lehine kurulduğu taşınmazdır. Yararlanan taşınmaz üzerinde irtifak aynî bir hak olarak doğmuş olur.

Terkin

Tapu sicilindeki bir hakkın kaydının silinmesi işlemidir. Terkin, irtifakın hukuken sona erdirilmesi için tapu sicilinde yapılması gereken kayıt değişikliğidir ve malikin talebine bağlıdır.

Aynı kişinin malikliği

Yüklü ve yararlanan taşınmazların tek bir kişinin mülkiyetinde bulunması durumudur. Maddenin uygulanabilmesi için iki taşınmazın mülkiyetinin aynı kişide toplanmış olması gerekir; paylı mülkiyet bu hal kapsamında değerlendirilmez.

Aynî hak olarak varlığını sürdürme

Terkin yapılmadıkça irtifakın mülkiyetin birleşmesi nedeniyle kendiliğinden sona ermediğini ifade eder. Hak, tapu siciline işlenmiş kaydıyla varlığını korur.

Her iki taşınmaza aynı kimsenin malik olması: hangi şartlar aranır?

• Yüklü taşınmaz ile yararlanan taşınmazın mülkiyetinin aynı kişide toplanmış olması gerekir.
• İrtifak hakkının yüklü taşınmaz üzerinde tapu siciline kayıtlı olarak bulunması gerekir.
• Malikin irtifak hakkının terkinini tapu siciline talep etmesi gerekir; bu talep hakkı maliktedir ve maddede terkin bir seçimlik imkân olarak düzenlenmiştir.
• Terkin yapılmamışsa irtifakın varlığını sürdürmesi için başka bir işlem aranmaz; kendiliğinden sona erme söz konusu değildir.

Her iki taşınmaza aynı kimsenin malik olması: hangi sonuçları doğurur?

• Aynı kişi yüklü ve yararlanan taşınmazın maliki olduğunda irtifak hakkını terkin ettirebilir.
• Terkin ettirilmedikçe irtifak aynî hak olarak varlığını sürdürür.
• Mülkiyetin birleşmesi tek başına irtifakı kendiliğinden sona erdirmez.
• Terkin tapu siciline yapılan kayıtla gerçekleşir; kayıt yapılmadan irtifakın sona erdiği kabul edilmez.
• Malik terkin ettirmezse irtifak, yararlanan taşınmazın ilerideki malikleri için de geçerli kalır.

Her iki taşınmaza aynı kimsenin malik olması: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Mülkiyetin aynı kişide toplanmasını irtifakın kendiliğinden sona ermesi olarak yorumlamak; madde terkin edilmedikçe irtifakın varlığını sürdürdüğünü öngörür.
• Terkin talebini paylı mülkiyet hâlinde paydaşlardan herhangi birinin yapabileceğini varsaymak; talep yalnız malike tanınmıştır.
• Terkin edilmeden irtifakın sicil dışı ortadan kalktığını kabul etmek.
• Maddeyi m.782 ile karıştırarak ilk kuruluş hâlinde terkin imkânı olduğunu sanmak.

Nasıl ispat edilir?

• Terkin talebinde bulunan malik, yüklü ve yararlanan taşınmazların kendisine ait olduğunu tapu kaydıyla ispatlamakla yükümlüdür.
• İrtifak hakkının tapu siciline kayıtlı olduğu, irtifak kaydı ve taşınmaz kütüğü ile ispatlanır.
• Terkin edilmediğini ileri süren kişi, irtifakın kayıtlı olduğunu ve hâlen sicilde bulunduğunu tapu kaydıyla gösterir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.782: Malik lehine irtifakın ilk kuruluş hâlini düzenler; bu maddedeki birleşme hâlinden farklı olarak malikin kendi iki taşınmazı arasında kurulan irtifakı konu alır.
• 4721 m.1026: Yüklü taşınmaz malikinin irtifakın terkinini tapuda talep edebilmesine ilişkin tapu sicili hükmü olarak yer alır; terkin usulünün çerçevesini belirler.

Madde, lehine irtifak kurulan taşınmazın yararı tamamen kalkan veya yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifak hakkının terkinini düzenler. Terkin talebi yüklü taşınmazın maliki tarafından yapılır ve iki hal ayrı ayrı ele alınır: yararın tümüyle kalkması ile yararın çok az kalması. Yararın az kalması halinde terkin bedel karşılığında kısmen veya tamamen istenebilir. Madde irtifak hakkının kuruluşunu, irtifak türlerinin ayrıntılı hükümlerini ve kamulaştırma yoluyla kurulan irtifakların terkin usulünü düzenlemez (kamulaştırmaya ilişkin özel usul için 2942 sayılı Kanun'a bakılır). Tapu siciline terkin kaydının yapılmasına ilişkin tapu sicili hükümleri ile terkinin dava yoluyla istenmesine ilişkin usul de bu maddenin kapsamı dışındadır.

Mahkeme kararı: hangi kavramlar bilinmeli?

Lehine irtifak kurulan taşınmaz

İrtifak hakkının kendisine yararlandırıldığı, yani hakkın sağladığı yararı alan taşınmazdır. Terkin değerlendirmesi bu taşınmazın fiilen ve hukuken yararlanma durumuna bakılarak yapılır.

Yüklü taşınmaz

Üzerinde irtifak hakkı bulunan, irtifak yükünü taşıyan taşınmazdır. Terkin isteme hakkı bu taşınmazın malikine tanınmıştır.

Yararın tamamen kalkması

İrtifak hakkının lehine kurulduğu taşınmaz bakımından hiçbir faydasının kalmamasıdır. Bu halde terkin bedel aranmaksızın istenebilir.

Yüküne oranla çok az yarar

İrtifak hakkının yüklü taşınmaza getirdiği yük ile lehine taşınmaza sağladığı fayda arasındaki orantının aşırı biçimde bozulmasıdır. Bu oran somut olayda değerlendirilir ve tek bir sabit eşiği yoktur.

Bedel karşılığında terkin

Yararın az kalması halinde terkinin, yüklü taşınmaz malikinin bir bedel ödemesi karşılığında kısmen veya tamamen istenebilmesidir. Bedel, bu hükme göre belirlenmesi gereken karşılıktır ve hangi değerlemeyle hesaplanacağı somut olaya göre belirlenir.

Mahkeme kararı: hangi şartlar aranır?

• Lehine irtifak kurulan taşınmaz için irtifak hakkının sağladığı hiçbir yararın kalmamış olması gerekir; bu halde terkin istenebilir.
• Ya da irtifak hakkının yüküne oranla çok az yarar sağlaması gerekir; bu halde terkin bedel karşılığında istenebilir.
• Terkini isteyen kişinin yüklü taşınmazın maliki olması gerekir.
• Yararın azlığı ya da kalkması, irtifakın lehine kurulduğu taşınmaz bakımından değerlendirilmelidir; yüklü taşınmazın kendi değeri ölçüt alınmamalıdır.
• Yararın tamamen kalkması halinde bedel koşulu aranmamalıdır; terkin kendiliğinden bu hale bağlanmıştır.
• Bedel karşılığındaki terkinde, irtifak hakkının kısmen mi tamamen mi terkin edileceği talep ile birlikte belirtilmelidir.

Mahkeme kararı: hangi sonuçları doğurur?

• Lehine taşınmaz için hakkın hiçbir yararı kalmamışsa yüklü taşınmaz maliki terkini bedel ödemeksizin isteyebilir.
• Yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifak hakkı, malik talep ederse bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkin edilebilir.
• Yararın çok az olduğu halde malik bedel ödemeye razı değilse terkin bu maddeye dayanarak istenemez.
• Yararın hiç kalmadığı ya da çok az kaldığı ispatlanamazsa terkin talebi reddedilir ve irtifak hakkı varlığını sürdürür.
• Terkin kararı verildiğinde irtifak hakkı sona erer ve tapu siciline terkin kaydı yapılmasını gerektirir.

Mahkeme kararı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yüklü taşınmazın değerini ölçüt alıp yararın azlığını buna göre hesaplamak; ölçüt lehine taşınmaza sağlanan yarardır.
• Yararın tamamen kalkması ile çok az kalması hallerini aynı sayıp her ikisinde de bedel ödenmesini aramak; tamamen kalkan halde bedel koşulu yoktur.
• Yüküne oranla çok az yarar için sabit bir sayısal eşik aramak; ölçüt somut olayda orantıya bakılarak belirlenir.
• Kamulaştırma bedelinin ödenmiş olmasını tek başına irtifakın terkini için yeterli saymak; yararın kalkması ayrıca aranır. (5. Hukuk Dairesi, 2023/7397 E., 2024/1935 K., 20.02.2024; 5. Hukuk Dairesi, 2023/6486 E., 2024/1183 K., 05.02.2024)
• Kısmi terkin talebini tam terkin gibi değerlendirip hükmü tamamı üzerinden kurmak; talebin kapsamı hükmün kapsamını belirler.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yararın kalkıp kalmadığı, lehine taşınmazın fiili ve hukuki durumu üzerinden, irtifakın kuruluş amacına bakılarak değerlendirilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/677 E., 2024/28 K., 31.01.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2025/3089 E., 2025/3838 K., 24.09.2025)
• Yararın sona erdiği ya da olağanüstü azaldığı hâllerde terkin istenebileceği kabul edilmektedir; her somut olayda irtifakın yerine getirdiği işlevin fiilen kalkıp kalmadığına bakılmaktadır. (7. Hukuk Dairesi, 2025/3089 E., 2025/3838 K., 24.09.2025)
• Kamulaştırma yoluyla kurulan irtifakta, kamulaştırma bedelinin ödenmiş olmasının ve tesisin kaldırılmasının tek başına irtifak hakkını sona erdirmediği yönünde uygulama bulunmaktadır; terkin için yararın kalkması aranmaktadır. (5. Hukuk Dairesi, 2023/7397 E., 2024/1935 K., 20.02.2024; 5. Hukuk Dairesi, 2023/6486 E., 2024/1183 K., 05.02.2024)
• Terkin davasında madde 785 ile kamulaştırma mevzuatının birlikte değerlendirildiği, kamulaştırma kaynaklı irtifaklarda usulün 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile de bağlantılı tutulduğu görülmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2023/7397 E., 2024/1935 K., 20.02.2024)
• Lehine taşınmazın yararının kalmadığı iddiasının ispatı, terkin için gerekli esasın kurulması bakımından kararlarda ayrıca titizlikle incelenmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/3576 E., 2025/3933 K., 30.09.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Terkin talebinde bulunan yüklü taşınmaz maliki, lehine taşınmazın yararının tamamen kalktığını ya da yüküne oranla çok az kaldığını ileri sürdüğü için bu durumu ispatlamakla yükümlüdür.
• Yararın kalkıp kalmadığı, keşif, bilirkişi incelemesi ve tapu kayıtları gibi delillerle belirlenir; yazılı delil ile fiili durum birlikte değerlendirilir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/677 E., 2024/28 K., 31.01.2024)
• Karşı taraf irtifakın hâlâ yarar sağladığını ileri sürerse bu savunmayı ispatlamakla yükümlüdür; irtifakın halen işlevinin devam ettiğini somut olarak göstermesi gerekir.
• Bedel karşılığı terkin talep edildiğinde bedelin tespiti için bilirkişi raporu alınması ve bedelin ödenmesi ispat konusu olur.
• Kamulaştırma kaynaklı irtifakta kamulaştırma bedelinin ödendiğini karşı taraf ileri sürdüğünde bu ödemeyi tapu ve kamulaştırma dosyası ile ispatlar. (5. Hukuk Dairesi, 2023/6486 E., 2024/1183 K., 05.02.2024)

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.785: Madde kendi metninde irtifak hakkının terkinini düzenler; yararın kalkması ve yüküne oranla çok az yarar halleri burada tanımlanır.
• 2942 sayılı Kanun: Kamulaştırma yoluyla tesis edilen irtifak haklarında terkin usulü ve bedel ödemesi bakımından bu maddeyle birlikte uygulanır; kapsam dışında bırakılan konudur.

Madde, irtifak hakkı sahibinin hakkını korumak ve kullanmak için gerekli önlemleri alabilmesini ve bu hakkı yüklü taşınmaza en az zarar verecek biçimde kullanma yükümlülüğünü düzenler. Ayrıca yüklü taşınmaz malikinin irtifak hakkının kullanılmasını engelleyen ya da zorlaştıran davranışlardan kaçınma yükümlülüğünü kurar. Hüküm, irtifak hakkı sahibi ile yüklü taşınmaz maliki arasındaki kullanım ilişkisine uygulanır. Maddenin kapsamı dışında kalan konular: irtifak hakkının kuruluşu ve sona ermesi (m.781 vd. ve m.826 vd. ilgili hükümler), irtifak hakkı sahibinin masraf ve onarım yükümlülüğü ile yüklü taşınmazın kullanımına ilişkin ayrıntılı kurallar (m.787 ve m.788 kapsamı), irtifak hakkının kullanılmasına ilişkin ihlalde korunma davaları ve bunların usulü (m.787 ve m.838 kapsamı) düzenlenmez.

Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli?

İrtifak hakkı sahibi

Başkasına ait taşınmaz üzerinde sınırlı bir ayni hakka sahip olan kişidir. Hakkın kapsamı ve kullanım biçimi, kuruluş işlemine ve kanunun ilgili hükümlerine göre belirlenir.

Yüklü taşınmaz

Üzerinde irtifak hakkı bulunan, dolayısıyla irtifak hakkı sahibinin kullanımına konu olan taşınmazdır.

Yüklü taşınmazın maliki

Taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olan kişidir. Maddenin ikinci fıkrası bakımından, irtifak hakkının kullanımını engelleme ya da zorlaştırma yasağı bu kişiye yöneliktir.

En az zarar verecek biçimde kullanma

İrtifak hakkının, yüklü taşınmaz malikine en düşük zararı verecek yöntemle yerine getirilmesidir. Hakkın kullanımı için gerekli olmayan ve malikin mülkiyetini gereksiz yere daraltan biçimler bu ölçüte uymaz.

Hakkın korunması ve kullanılması için gerekli önlemler

İrtifak hakkının varlığını korumak ve fiilen kullanılabilmesini sağlamak için zorunlu olan tedbirlerdir. Önlemlerin gerekli olup olmadığı hakkın içeriğine göre belirlenir.

Genel olarak: hangi şartlar aranır?

• Bir irtifak hakkının varlığı ve bu hakkın yüklü taşınmaz üzerinde kullanılabilir durumda bulunması gerekir.
• İrtifak hakkı sahibinin aldığı önlemler, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olmalıdır; gereksiz önlemler bu kapsamda değerlendirilmez.
• İrtifak hakkı sahibi, hakkını yüklü taşınmaza en az zarar verecek biçimde kullanmalıdır.
• Yüklü taşınmaz malikinin davranışı, irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak nitelikte olmamalıdır; bu nitelikteki davranışlar yasaktır.

Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

• İrtifak hakkı sahibi, hakkını korumak ve kullanmak için gerekli önlemleri alabilir.
• İrtifak hakkı sahibinin aldığı önlemler, yüklü taşınmaza en az zarar verecek biçimde olmak zorundadır; aksi halde kullanım sınırı aşılmış olur.
• Yüklü taşınmaz maliki, irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz.
• Malikin bu yasağa aykırı davranışı halinde, irtifak hakkı sahibi kullanımın engellenmesinin önlenmesini ya da kaldırılmasını isteyebilir.
• Madde emredici niteliktedir; irtifak hakkı sahibinin zarar en aza indirme yükümlülüğü ile malikin engelleme yasağı sözleşmeyle aleyhe değiştirilemez.
• Madde, irtifak hakkının kuruluşuna ve sona erme koşullarına ilişkin sonuç doğurmaz.

Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

• İrtifak hakkı sahibinin her türlü önlemi serbestçe alabileceğini varsaymak; önlemlerin hem gerekli hem de en az zarar verecek biçimde olması aranmalıdır.
• Yüklü taşınmaz malikinin yalnızca kendi mülkiyet hakkını kullandığı gerekçesiyle engelleyici davranışlarını meşru saymak; ikinci fıkra bu davranışları açıkça yasaklar.
• İkinci fıkradaki yasağı yalnızca fiili el koyma ile sınırlı görmek; kullanımı zorlaştıran her davranış bu kapsamda değerlendirilmelidir.
• Maddedeki yükümlülüğü irtifak hakkının kuruluşu ya da sona ermesi sorunu ile karıştırmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, irtifak hakkı sahibinin kullanımını engelleyen davranışlar bakımından maddenin ikinci fıkrasındaki malik yükümlülüğünü ihlal sayarak koruma taleplerini bu hükme dayandırmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/476 E., 2023/981 K., 18.10.2023)
• Yargıtay, irtifak hakkı sahibinin kullanım biçimini belirlerken maddenin ilk fıkrasındaki en az zarar ilkesini gözetmekte ve bu ilkeye uygun olmayan kullanımı sınırın aşılması olarak değerlendirmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/3097 E., 2024/4780 K., 23.10.2024)
• Yargıtay, 786. maddenin birinci fıkrasındaki önlem ve zarar sınırını, 787 ve 788. maddelerle birlikte uygulamakta; hakkın kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda bu maddeleri birlikte değerlendirmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/3097 E., 2024/4780 K., 23.10.2024)

Nasıl ispat edilir?

• İrtifak hakkı sahibinin hakkının varlığı ve kapsamı, asıl talebi ileri süren tarafça tapu kaydı ve kuruluş işlemi ile ispatlanır.
• Yüklü taşınmaz malikinin kullanımı engellediği ya da zorlaştırdığı iddiası, talebi ileri süren irtifak hakkı sahibi tarafından keşif, tanık ve benzeri delillerle ispatlanır.
• Almış olduğu önlemlerin gerekli ve en az zararlı olduğu savunmasını yapan irtifak hakkı sahibi, bu savunmasını yerindelik ve teknik inceleme ile ispatlar; bu konuda bilirkişi incelemesi yaygın başvurulan delildir.
• Malikin irtifak hakkının kullanımını engelleyen davranışının bulunmadığı savunması, malik tarafından ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.787: İrtifak hakkı sahibinin hakkın kullanılması sırasında yüklü taşınmaza yönelik masraf ve onarım yükümlülüklerini düzenler; bu maddedeki en az zarar ölçütünün uygulanma biçimini tamamlar.
• 4721 m.788: Yüklü taşınmaz malikinin irtifak hakkının kullanılmasını engelleyen davranışlarına karşı irtifak hakkı sahibinin başvurabileceği koruma ve tazminat sonuçlarını düzenler.
• 4721 m.838: Ayni hakka dayalı korumanın usulüne ilişkin hükümleri içerir; ihlalde dava yoluyla korunmayı düzenler.

TMK m.787, irtifak hakkının kapsamının nasıl belirleneceğini düzenler. Birinci fıkra, irtifaktan doğan yetki ve yükümlülükleri tescilin açıkça belirlediği ölçüde tescilin kapsamı belirlemede esas alınacağını kurar. İkinci fıkra, tescilden açıkça anlaşılmayan hallerde kapsamın tescil sınırları içinde, irtifakın kazanılma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine göre belirleneceğini öngörür. Madde, irtifak hakkının kapsamını belirleme ölçütünü düzenler; irtifakın kuruluş işlemlerini, tescil usulünü ve irtifakın sona ermesini düzenlemez (TMK m.781-786 ve m.794 vd. kapsamındaki kuruluş ve tescil hükümleri ile terkin hükümleri bu maddenin dışındadır). Madde, irtifak hakkı sahibinin ve yükümlü taşınmaz malikinin bu ölçütler çerçevesinde ilişkisine uygulanır. Taşınmaz yükü ve intifa hakkı gibi diğer sınırlı ayni hakların kapsamı, bu maddenin doğrudan konusu değildir (taşınmaz yükü için TMK m.840/III yollaması ayrıca incelenmelidir).

Tescile göre: hangi kavramlar bilinmeli?

İrtifak hakkı

Bir taşınmazın belirli bir yarar sağlamak amacıyla başka bir taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak olarak kurulmasıdır. Kapsamı, tescilde belirlenen yetki ve yükümlülüklerle sınırlıdır.

Tescilin kapsam belirleyici etkisi

Tapu siciline yazılan irtifak hakkının içeriğinin, irtifakın yetki ve yükümlülüklerini açıkça belirlediği ölçüde esas alınmasıdır. Tescil açıkça belirleme yapmıyorsa bu etki sınırlı kalır ve ikinci fıkradaki ölçütlere başvurulur.

Kazanılma sebebi

İrtifak hakkının hangi hukuki işlem veya olayla doğduğunu gösteren temeldir. Sözleşme, mahkeme kararı veya zamanaşımı gibi kazanma yolu, kapsamın yorumunda ikinci ölçüt olarak kullanılır.

Uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimi

İrtifak hakkının fiilen ne ölçüde ve hangi biçimde kullanıldığını ifade eder. Kullanımın uzun süreli, itirazsız ve iyiniyetli olması aranır; kapsam bu kullanım biçimine göre belirlenebilir.

Tescil sınırları

Tapu kütüğüne yazılan irtifak hakkının içeriğinin çizdiği üst çerçevedir. Tescilden açıkça anlaşılmayan hallerde kapsam bu sınırlar içinde kalmak zorundadır; tescil dışına çıkan bir kapsam belirlemesi yapılamaz.

Tescile göre: hangi şartlar aranır?

• Kapsam belirlemesinde önce tapu kütüğündeki tescilin irtifakın yetki ve yükümlülüklerini açıkça belirleyip belirlemediğine bakılmalıdır.
• Tescil açıkça belirleme yapıyorsa kapsam bu tescile göre belirlenmelidir; ikinci fıkradaki ölçütlere başvurulmamalıdır.
• Tescilden açıkça anlaşılmayan hallerde kapsam, tescilin sınırları içinde kalmalıdır; tescil dışına çıkılamaz.
• Tescilin açıkça anlaşılmadığı hallerde kapsam, irtifak hakkının kazanılma sebebine göre belirlenmelidir.
• Kazanılma sebebinin yetersiz kaldığı hallerde, kapsam uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine göre belirlenmelidir.

Tescile göre: hangi sonuçları doğurur?

• Tescil irtifakın yetki ve yükümlülüklerini açıkça belirlemişse, kapsam tescile göre belirlenir.
• Tescilden açıkça anlaşılmayan hallerde kapsam tescil sınırları içinde kalır.
• Tescilden açıkça anlaşılmayan hallerde kapsam irtifak hakkının kazanılma sebebine göre belirlenir.
• Kazanılma sebebi kapsamı belirlemeye yetmiyorsa uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimi esas alınır.
• Tescil sınırlarının dışında kalan bir yetki, yalnızca fiili kullanımla irtifak hakkının kapsamına dahil edilemez.

Tescile göre: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Tescilde açıkça belirlenmiş bir kapsam varken fiili kullanıma göre kapsam belirlemek; önce tescile bakılmalıdır.
• Tescilden açıkça anlaşılmayan bir hâlde ikinci fıkradaki ölçütlere geçmeden tescil sınırının aşılmasına izin vermek.
• Kazanılma sebebi ile uzun süreden beri davasız ve iyiniyetli kullanılış biçimini aynı ölçüt saymak; bunlar madde metninde ayrı ve sıralı ölçütlerdir.
• Fiili kullanımın tescilde yazılı olmayan bir yetkiyi kendiliğinden doğurduğunu varsaymak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Irtifak hakkının kuruluş amacının, hakkın içeriği ve kapsamına göre belirlendiği ve bu konuda m.787'nin yol gösterici olduğu kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/677 E., 2024/28 K., 31.01.2024)
• Irtifak hakkının kapsamı tartışıldığında m.786/1, m.787 ve m.838'in birlikte incelenmesi gerektiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/3097 E., 2024/4780 K., 23.10.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Kapsamın tescil ile belirlendiğini ileri süren taraf, tapu kütüğündeki irtifak kaydını ve tescil belgelerini sunmakla yükümlüdür.
• Tescilden açıkça anlaşılmayan bir kapsamı ileri süren taraf, irtifakın kazanılma sebebini gösteren belgeleri, örneğin sözleşmeyi veya mahkeme kararını ortaya koymalıdır.
• Uzun süreden beri davasız ve iyiniyetli kullanımı ileri süren taraf, kullanımın süresini, davasız geçtiğini ve iyiniyetle yapıldığını tanık, keşif ve fiili kullanım belgeleriyle ispatlamalıdır.
• Karşı taraf, kullanımın tescil sınırını aştığını veya kötüniyetli olduğunu ileri sürerse bu savunmayı ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.786/1: Tescilin irtifak hakkının kurulmasındaki rolünü düzenler; m.787 ise bu tescilin kapsam üzerindeki etkisini belirler.
• 4721 sayılı Kanun m.838: Diğer ayni hakların kapsamının belirlenmesine ilişkin olarak uygulamada birlikte değerlendirilen bir hükümdür.

Madde, bir irtifakın kurulduğu yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarında sonradan meydana gelen değişikliğin, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştırıp ağırlaştırmayacağını düzenler. Düzenleme, eşyaya bağlı irtifakların kapsamının esnekliği ile yükün ağırlaşması arasındaki sınırı çizer. Madde, yararlanan taşınmazın ihtiyaç değişikliğinin yüklü taşınmaz malikine karşı ileri sürülebilecek bir yük artışı doğurmayacağı kuralını kurar. Kişisel irtifaklar, sözleşmeden doğan başka yükümlülükler ve yükün ağırlaşması hâlinde kullanılacak hukuki korunma yolları bu maddede düzenlenmez; bu konular ilgili maddelerde yer alır (eşyaya bağlı irtifakların genel hükümleri ve yükün ağırlaşmasına karşı kaçınma veya eski duruma getirme davası için 787 ve 838 m.lere bakılmalıdır).

İhtiyaçların değişmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Yararlanan taşınmaz

Eşyaya bağlı irtifakın kendisine yarar sağladığı, irtifak hakkının lehine tesis edildiği taşınmazdır. Yararlanan taşınmazın ihtiyaçları, irtifakın kullanım ölçüsünü belirleyen unsurdur.

Yüklü taşınmaz

Üzerinde eşyaya bağlı irtifak bulunan, irtifakın yükünü taşıyan taşınmazdır. Yükün ağırlaşıp ağırlaşmadığı bu taşınmaz bakımından değerlendirilir.

İrtifakın yükü

Yüklü taşınmazın, irtifak hakkı nedeniyle katlanmak zorunda olduğu kullanma sınırlamasıdır. Yük, irtifakın kuruluşunda öngörülen kullanım biçimi ve kapsamı ile ölçülür.

İrtifakın kapsamının esnekliği

Kuruluş sözleşmesinde veya kazanma sebebinde kullanım ölçüsünün yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarına bağlanmış olması hâlidir. Bu durumda ihtiyaç artışı ya da azalışı kullanım ölçüsünü değiştirebilir.

İhtiyaçların değişmesi: hangi şartlar aranır?

• Bir eşyaya bağlı irtifakın bulunması ve irtifakın yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarına göre kullanılabilen bir kapsama sahip olması gerekir.
• Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarında kuruluştan sonra bir değişiklik meydana gelmiş olmalıdır.
• Bu değişiklik, irtifakın özgülenme amacını ve yüklü taşınmazda kullanma tarzını değiştirmemelidir; aksi hâlde yükün ağırlaşması söz konusu olur ve madde uygulanmaz.
• Değişikliğin yükü ağırlaştırmaması için, irtifakın kuruluşundaki mevcut ihtiyaçların zamanla artması sonucu daha yoğun kullanılması tarafların normal olarak öngördüğü tahsis amacını aşmamalıdır.
• Yeni ihtiyaçların karşılanması, irtifakın kazanma sebebine göre öngörülebilir nitelikte ise yük ağırlaşmış sayılmaz.

İhtiyaçların değişmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştırmazsa, yüklü taşınmaz maliki bu değişiklik nedeniyle ek bir katlanma yükümlülüğü altına girmez.
• Değişiklik irtifakın kapsamının esnekliği içinde kalıyorsa, irtifakın kullanım ölçüsü ihtiyaçlara göre artabilir veya azalabilir.
• Değişiklik irtifakın özgülenme amacını ve kullanma tarzını değiştirir ve yükü ağırlaştırırsa, yüklü taşınmaz maliki kaçınma veya eski duruma getirme davası ile korunma isteyebilir (838 m.ye bakınız).
• Yararlanan taşınmazdaki yeni ihtiyaç kazanma sebebine göre öngörülebilir nitelikteyse yük ağırlaşmamış sayılır ve yüklü taşınmaz malikinin dava hakkı doğmaz.

İhtiyaçların değişmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yararlanan taşınmazdaki her ihtiyaç değişikliğini yükü ağırlaştırıcı saymak; oysa kuruluştaki mevcut ihtiyaçların zamanla artması kural olarak yükü ağırlaştırmaz.
• Kullanımın yoğunlaşmasını tahsis amacındaki değişiklik ile karıştırmak; tahsis amacı içinde kalan yoğun kullanım yükü ağırlaştırmaz.
• Kazanma sebebine göre öngörülebilir yeni ihtiyaçları tahsis amacını değiştiren ihtiyaçlarla aynı değerlendirmek.
• Yükün ağırlaştığı kabulü ile 838 m.deki dava yolunu karıştırmak; ağırlaşma hâlinde dava yolu ayrıca 838 m. ile belirlenir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki artışın yükü ağırlaştırıp ağırlaştırmadığı, irtifakın kuruluş amacı ve tarafların öngörüsü birlikte değerlendirilerek belirlenmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/3097 E., 2024/4780 K., 23.10.2024)
• Yoğun kullanımın tahsis amacını aşıp aşmadığı somut olayda değerlendirilmekte; tahsis amacını aşan kullanımda yükün ağırlaştığı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/476 E., 2023/981 K., 18.10.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Yükün ağırlaştığını ileri süren yüklü taşınmaz maliki, irtifakın kuruluş amacını ve kullanım sınırlarını belgelerle (tapu kaydı, irtifak sözleşmesi, kazanma sebebi) ortaya koymakla yükümlüdür.
• Yararlanan taşınmazdaki ihtiyaç değişikliğinin tahsis amacını değiştirdiğini ileri süren taraf, değişikliğin kapsamını ve niteliğini tanık, keşif veya bilirkişi incelemesi ile ispatlamalıdır.
• Yararlanan taşınmaz malikinin savunması, yeni ihtiyacın kazanma sebebine göre öngörülebilir olduğu yönündedir; bu savunmayı ileri süren taraf, öngörülebilirliği kazanma sebebi belgeleri ile göstermelidir.
• Kullanımın tahsis amacını aşıp aşmadığı konusunda hâkim, irtifakın kuruluş belgeleri ve yerinde inceleme ile karar verir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.787: Eşyaya bağlı irtifakın kapsamını ve yüklü taşınmaz malikinin korunmasına ilişkin genel çerçeveyi düzenler; 788. maddenin tamamlayıcısıdır.
• 4721 m.838: Yükün ağırlaşması hâlinde yüklü taşınmaz malikinin kaçınma veya eski duruma getirme davası açabilmesini düzenler; 788. maddede tespit edilen ağırlaşma bu davanın konusunu oluşturur.

Bu madde, geçit hakları (tarla yolu, yaya ve araba geçidi) ile hayvan otlatma, hayvan sulama, tarlalara veya arklara su alma ve benzeri irtifak niteliğindeki komşuluk haklarının kapsamının nasıl belirleneceğini düzenler. Belirleme ölçütü sırasıyla taraflar arasındaki anlaşma, özel kanun hükümleri ve yerel âdettir. Madde, bu hakların kurulmasını, sona ermesini, bedelini ve sınırlarının çekişmeli hâllerde mahkemece belirlenmesini düzenlemez; bu konular irtifak ve komşuluk hukuku hükümlerinde yer alır (TMK m.781 vd., m.737 vd.). Kişiler arasındaki yetki ve tescil işlemleri de bu maddenin konusu dışındadır.

Özel kanun hükümleri ve yerel âdet: hangi kavramlar bilinmeli?

Geçit hakkı

Bir taşınmaza başka bir taşınmaz üzerinden yaya, araç veya tarla yolu ile ulaşılmasını sağlayan hak türüdür. Maddede tarla yolu, yaya geçidi ve araba geçidi örnek olarak sayılmıştır.

Su alma hakkı

Tarlaya veya ark üzerinden başka bir taşınmaza su getirmeye ya da komşu kaynaktan su almaya imkân veren hak türüdür. Maddede tarlalara veya arklara su alma olarak geçer.

Hayvan otlatma ve sulama hakkı

Bir taşınmaz üzerinde hayvanların otlatılması veya suvarılması için başkasının taşınmazından yararlanılmasına imkân veren hak türüdür.

Benzeri haklar

Maddede sayılan hakların dışında kalan, komşu taşınmazın kullanımına bağlı ve aynı mantıkla düzenlenen diğer yararlanma haklarıdır. Maddenin kapsamı, sayılanlarla sınırlı olmayıp bu nitelikteki haklara da uzanır.

Yerel âdet

Belirli bir bölgede uzun süredir tekrarlanan ve o bölge halkınca bağlayıcı kabul edilen davranış kuralıdır. Bu maddede yalnızca anlaşma ve özel kanun hükümlerinin bulunmadığı hâlde başvurulacak tamamlayıcı ölçüt olarak yer alır.

Özel kanun hükümleri ve yerel âdet: hangi şartlar aranır?

• Kapsamı belirlenecek hakkın, maddede sayılan geçit, otlatma, sulama, su alma veya benzeri nitelikte bir hak olması gerekir.
• Kapsamın öncelikle taraflar arasındaki anlaşmaya göre belirlenmesi gerekir; anlaşma varsa yerel âdete başvurulamaz.
• Anlaşma yoksa özel kanun hükümlerinin uygulanması gerekir.
• Anlaşma ve özel kanun hükümleri bulunmadığında yerel âdetin varlığı ve içeriği ortaya konulmalıdır.
• Yerel âdet de yoksa hakkın kapsamını belirlemek için genel hukuk ilkelerine ve hâkimin takdirine başvurulması gerekir.

Özel kanun hükümleri ve yerel âdet: hangi sonuçları doğurur?

• Kapsam anlaşmayla belirlenmişse hak sahibi ve yükümlü taraf bu sınırlar içinde hareket eder.
• Anlaşma yoksa özel kanun hükmü uygulanır ve hakkın kapsamı bu hükme göre çizilir.
• Anlaşma ve özel kanun hükmü bulunmuyorsa yerel âdet kapsamı belirler.
• Yerel âdet de belirlenemiyorsa hâkim hakkın kapsamını hakkaniyete uygun biçimde tespit eder.
• Kapsam belirlenmesi, hakkın kullanımından doğan ihtilafların çözümünde ölçüt oluşturur.

Özel kanun hükümleri ve yerel âdet: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Anlaşma bulunduğu hâlde doğrudan yerel âdete başvurmak; önce anlaşmanın kapsamının araştırılması gerekir.
• Özel kanun hükmü varken âdeti ona üstün tutmak; sıra özel kanun, sonra âdet şeklindedir.
• Yerel âdeti yalnızca iddia edilmesi üzerine uygulamak; hâkimin bu kuralı re'sen araştırması gerekir.
• Maddedeki sayılı hakları sınırlı saymak; ifadedeki 'benzeri haklar' kapsamı genişletir.
• Kapsam belirlemesi ile hakkın kurulması veya bedelinin tespitini karıştırmak; bu madde yalnızca kapsamı düzenler.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yerel âdetin varlığı ve içeriği ispat konusu yapılmadan hâkim tarafından resen araştırılmaktadır; âdet kuralının tespitinde yardımcı kaynaklara ve yerleşmiş uygulamaya başvurulmaktadır.
• Uzun süre tekrarlanan bir yargı kararı tek başına örf ve âdet kuralı haline gelmez; âdetin tespiti ayrı bir inceleme gerektirir.

Nasıl ispat edilir?

• Geçit, otlatma, sulama veya su alma hakkını ileri süren taraf, hakkın varlığını ve kapsamını ispatla yükümlüdür.
• Kapsamın anlaşmadan kaynaklandığını iddia eden taraf, yazılı belge veya tanık beyanı ile anlaşmayı ortaya koymalıdır.
• Yerel âdet iddia edildiğinde, bunun varlığını ileri süren taraf âdetin içeriğini ve bölgedeki yaygınlığını ispatlamalıdır; hâkim bunu ayrıca re'sen araştırabilir.
• Karşı taraf, anlaşmanın kapsamının daha dar olduğunu ya da âdetin farklı olduğunu savunuyorsa, bu savunmasını kendisi ispatlamalıdır.
• Yerel âdetin tespitinde mahallî bilirkişi, köy ya da belediye kayıtları ve tanık beyanları kullanılabilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.1: Hâkimin örf ve âdet kurallarını kanun boşluğunda uygulama yetkisini ve sırasını düzenler; bu maddedeki yerel âdete başvurmanın dayanağıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.781: Geçit ve benzeri hakların irtifak olarak kurulabilmesine ilişkin irtifak hükümlerini içerir; bu maddenin kapsamına girmez.
• 4721 sayılı Kanun m.737: Komşu taşınmazların kullanımına ilişkin genel komşuluk hukuku sınırlarını düzenler; kapsam sorunu ile birlikte değerlendirilir.

Madde, irtifak hakkının kullanılması için gerekli tesislerin bakım giderlerini düzenler. Birinci fıkra bakım yükümlülüğünün yararlanan taşınmaz maliki üzerinde olduğunu, ikinci fıkra ise tesislerin yüklü taşınmaz maliki için de yararlı olması halinde giderlere her iki malikin yararları oranında katılmasını öngörür. Kural, irtifak hakkı sahibi ile irtifak yüküne tabi taşınmaz maliki arasındaki ilişkiye uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular: irtifak hakkının kuruluşu ve türleri (m.781 vd. ilgili hükümler), irtifak hakkının sona ermesi ve bedel ödenmesi gibi konular ile tesislerin kurulmasına ilişkin ayrıntılı hükümler ve bu maddede yer almayan diğer malik-hak sahibi ilişkileri ayrı maddelerde düzenlenmiştir.

Bakım giderleri: hangi kavramlar bilinmeli?

Tesis

İrtifak hakkının kullanılabilmesi için gerekli olan yapı veya donanımdır. Maddenin kapsamı, yalnızca irtifak hakkının kullanımı için zorunlu veya ona bağlı tesislerle sınırlıdır.

Yararlanan taşınmaz maliki

İrtifak hakkının sağladığı yararı alan taşınmazın maliki, yani irtifak hakkı sahibidir. Tesislerin bakımı öncelikle bu kişiye aittir.

Yüklü taşınmaz maliki

İrtifak hakkının yükünü taşıyan taşınmazın malikidir. Tesislerin ona da yararlı olması halinde bakım giderlerine katılır.

Yararları oranında katılma

Tesislerin her iki malik için sağladığı yarar oranında bakım giderine katılma ilkesidir. Oran, tesislerin her bir malik açısından taşıdığı yarara göre belirlenir ve madde metninde sabit bir oran öngörülmemiştir.

Bakım giderleri: hangi şartlar aranır?

• İrtifak hakkının kullanılması için gerekli bir tesisin bulunması gerekir.
• Tesislerin bakımının, yararlanan taşınmaz maliki tarafından yapılması veya giderlerinin bu malik tarafından karşılanması gerekir.
• Tesislerin yüklü taşınmaz malikine de yararlı olması halinde, yüklü taşınmaz malikinin bakım giderlerine katılması gerekir.
• Katılma, her iki malikin yararları oranında gerçekleşir; yararlanan malikin tek başına üstlendiği bakım, yüklü malike yararlılık oranında yansıtılamaz.

Bakım giderleri: hangi sonuçları doğurur?

• Tesisler yalnızca yararlanan taşınmaz maliki için yararlıysa, bakım giderleri ona aittir ve yüklü taşınmaz malikinden bu giderlerin bir kısmı talep edilemez.
• Tesisler yüklü taşınmaz maliki için de yararlıysa, bakım giderlerine her iki malik yararları oranında katılır.
• Yüklü taşınmaz maliki katılma yükümlülüğünü yerine getirmezse, yararlanan malik bu payı talep edebilir.
• Maddenin hükmü kanunda yer alan bir emredici düzenleme olarak ele alınır; sözleşmeyle aksi kararlaştırılıp kararlaştırılamayacağı madde metninde açıkça belirtilmemiştir.

Bakım giderleri: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bakım giderinin tamamını yüklü taşınmaz malikinden talep etmek; oysa ikinci fıkra yalnızca yüklü malike de yarar sağlayan tesisler için geçerlidir.
• Tesisin her iki malike yarar sağladığı durumda katılmayı eşit paylarla hesaplamak; madde yarar oranını esas alır.
• Birinci fıkra kuralını yüklü taşınmaz malikine de uygulamak; birinci fıkra yalnızca yararlanan malike bakım yükümlülüğü yükler.

Nasıl ispat edilir?

• Tesislerin bakımını yapan veya giderlerini ödeyen malik, bu giderleri yaptığını ve tesislerin irtifak hakkının kullanılması için gerekli olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Yüklü taşınmaz malikinin katılma yükümlülüğü doğduğunu ileri süren malik, tesislerin ona da yararlı olduğunu ispat yükü altındadır.
• Yararların oranının belirlenmesinde bilirkişi incelemesi yoluyla tesislerin her iki malik açısından taşıdığı yarar ölçülebilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.781: İrtifak hakkının tanımı ve kapsamına ilişkin genel hükümler olup, bu maddedeki tesis ve bakım kurallarının uygulanacağı ilişkinin çerçevesini çizer.

Madde, irtifak hakkının yüklü taşınmazın yalnız belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuş olduğu hallerde, yüklü taşınmaz malikinin irtifakın yerinin değiştirilmesini isteyebilmesini düzenler; yüklü taşınmaz malikinin bu yetkisini tapu kütüğündeki kullanım yeri belirtilmiş olsa bile kullanabileceğini ve mecraların naklinde komşuluk hukuku kurallarının gözetileceğini hükme bağlar. Kural, irtifak hakkı yüklü taşınmaz maliki ile yararlanan taşınmaz maliki arasındaki ilişkide uygulanır. Yararlanan taşınmaz malikinin yer değiştirme talep edebilmesini düzenlemez; bu yetki yalnızca yüklü taşınmaz malikine tanınmıştır. İrtifakın kapsamının değiştirilmesini, irtifakın yüklü taşınmazın bütününe yayılması hâlini düzenlemez. Yer değiştirmenin sonucunda irtifakın sona erdirilip yeniden kurulmasına ilişkin tescil ve bedel meselelerini, irtifakın yüklü taşınmaz malikinden başka bir kişiye ait taşınmaza geçirilmesini de düzenlemez; bunlar ilgili irtifak hükümlerinin ve tapu mevzuatının konusudur. Bölünme hâllerinde irtifak yükünün paylaştırılmasını (m.792 ve m.793 bakımından) bu madde düzenlemez.

İrtifak hakkının ilişkin olduğu yerin değiştirilmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

İrtifakın yerinin değiştirilmesi

Yüklü taşınmazın belirli bir kısmında fiilen kullanılan irtifakın, aynı taşınmazın başka bir yerine ya da yüklü taşınmaz malikinin başka bir taşınmazına taşınmasıdır. Yalnızca kullanım yerini değiştirir, irtifakın kapsamını değiştirmez.

Yüklü taşınmaz

Lehine irtifak hakkı kurulmuş, üzerinde irtifakın kullanıldığı taşınmazdır. Yerin değiştirilmesi talebi yalnızca bu taşınmazın malikine tanınmıştır.

Yararlanan taşınmaz

Lehine irtifak kurulan taşınmazdır. Bu taşınmazın maliki yer değiştirme talep edemez; ancak talebe uyması hâlinde değişiklik gerçekleşir.

Mecra

Su ve benzeri akışların geçtiği yapay ya da doğal yatak anlamında, irtifak konusu olan kanal ve oluk gibi tesistir. Madde, mecraların naklinde komşuluk hukukuna göre hareket edilmesini öngörür.

İrtifak hakkının ilişkin olduğu yerin değiştirilmesi: hangi şartlar aranır?

• İrtifak hakkının yalnızca yüklü taşınmazın belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuş olması gerekir.
• Yüklü taşınmaz maliki, yer değiştirmenin kendi menfaatine uygun olduğunu ispat etmelidir.
• Yüklü taşınmaz maliki yer değiştirme giderlerini üstlenmelidir.
• Yeni yer, irtifakın kullanılmasını güçleştirmeyecek nitelikte olmalıdır.
• Tapu kütüğünde kullanım yeri belirtilmiş olsa dahi bu koşulların varlığı aranır; tapu kaydı yer değiştirmeye engel değildir.
• Mecra nakli söz konusuysa komşuluk hukuku kuralları da gözetilmelidir.

İrtifak hakkının ilişkin olduğu yerin değiştirilmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Koşullar gerçekleşirse yüklü taşınmaz maliki irtifakın yerinin değiştirilmesini isteyebilir.
• Yararlanan taşınmaz maliki talebe uyarsa taraflar anlaşmasıyla yer değişikliği gerçekleşir.
• Yararlanan taşınmaz maliki talebe uymazsa yüklü taşınmaz maliki değişikliği kendiliğinden gerçekleştiremez; değişiklik dava ile sağlanır.
• Yerin değiştirilmesi yararlanan taşınmaz malikine zarar verecekse bu talep kabul edilemez; çok önemsiz farklar bu sonucu doğurmaz.
• Yüklü taşınmazın bütünü üzerinde kullanılan irtifaklarda, örneğin yapı yapmama irtifakında, yer değiştirme söz konusu olmaz.
• Yeni yerde önceden kurulmuş ve nakli istenen irtifakla bağdaşmayan bir irtifak ya da önde gelen bir rehin varsa yararlanan taşınmaz maliki yer değiştirmeye zorlanamaz.
• Yüklü taşınmaz maliki giderleri karşılamakla yükümlüdür; giderlerin üstlenilmemesi talebin koşullarını ortadan kaldırır.

İrtifak hakkının ilişkin olduğu yerin değiştirilmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yararlanan taşınmaz malikinin de yer değiştirme talep edebileceğini düşünmek; bu yetki yalnızca yüklü taşınmaz malikine tanınmıştır.
• Tapuda kullanım yeri belirtilmiş olmasını yer değiştirmeye engel saymak; madde bunun aksini açıkça düzenler.
• İrtifakın kapsamını değiştirmek için bu maddeye dayanmak; madde yalnızca kullanım yerinin değiştirilmesine imkân tanır.
• Yüklü taşınmazın bütününe yayılan irtifakta yer değiştirme talep etmek; bu hâlde talep konusu yoktur.
• Giderleri üstlenmeden ya da menfaati ispat etmeden talepte bulunmak; bu koşullar ön şarttır.
• Yeni yerin irtifak için elverişli olup olmadığını incelemeden talebi kabul etmek; elverişlilik koşulu ayrıca aranmalıdır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yer değiştirme hakkının yüklü taşınmaz malikine tanınmış olduğu, yararlanan taşınmaz malikinin bu talebi kendiliğinden yapamayacağı kabul edilmektedir.
• Yararlanan taşınmaz maliki yeni yerin kendisi için aynı derecede elverişli olmasına rağmen talebe uymazsa, bu durumun dürüstlük kuralına aykırı olacağı görüşü benimsenmektedir.
• Yeni yerin irtifak hakkı sahibi için elverişsiz olması ya da irtifakın varlığını tehlikeye düşürmesi hâlinde yer değiştirmeye zorlanamayacağı kabul edilmektedir.
• Yüklü taşınmazın tamamı üzerinde kullanılan irtifaklarda yer değiştirmenin söz konusu olmayacağı kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Yer değiştirme talebinde bulunan yüklü taşınmaz maliki, irtifakın yalnızca belli bir kısmı üzerinde kullanıldığını ve menfaatinin bulunduğunu ispatla yükümlüdür.
• Yüklü taşınmaz maliki, giderleri üstlendiğini ve yeni yerin irtifakın kullanılmasını güçleştirmediğini ispatlamakla yükümlüdür; bu husus bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
• Yararlanan taşınmaz maliki, yeni yerin irtifak için elverişsiz olduğunu ya da önceden kurulmuş bir irtifak veya rehin bulunduğunu ispat ederek talebi reddettirebilir.
• Tapu kaydı, irtifakın kullanım yerini gösterdiğinden, bu bilgi yer değiştirme talebini engellemez; ancak irtifakın yerini değiştirmek için tapu kaydının düzeltilmesi gerekir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.792: Yararlanan taşınmazın bölünmesi hâlinde irtifakın durumunu düzenler; bu maddedeki yer değiştirme düzenlemesinden ayrı bir bölünme rejimi getirir.
• 4721 m.793: Yüklü taşınmazın bölünmesi hâlinde irtifak yükünün paylaştırılmasını düzenler; bu madde ile birlikte irtifak yükü değişim hâllerini tamamlar.
• 4721 m.2: Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı, yüklü taşınmaz malikinin yetkisini sınırlayabilir ya da yararlanan malike yer değiştirme talebi için istisna oluşturabilir.

TMK m.792, yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesi hâlinde irtifak hakkının akıbetini düzenler: kural olarak irtifak hakkının her parsel yararına devam etmesi, istisnai olarak durum ve koşullara göre hakkın yalnız bir parselin yararına kullanılabildiği hâllerde yüklü taşınmaz maliki için diğer parseller bakımından terkin isteme yetkisi ile tapu sicil memurunun bu istemi işleme usulünü kapsar. Hüküm, yararlanan taşınmazın bölünmesinden doğan irtifak hakkı ilişkisine uygulanır. Maddenin ikinci başlığı olan yüklü taşınmazın bölünmesi hâli ise madde metninde ayrıca düzenlenmiş görünmemektedir. Düzenlemez: irtifak hakkının kuruluşu ve türleri (m.781 vd. ve m.794 vd. ilgili hükümler), yüklü taşınmazın bölünmesinin sonuçları, irtifak hakkının genel sona erme hâlleri ve terkin işleminin tapu siciline ilişkin ayrıntılı kuralları ile bu maddedeki bildirim dışındaki itiraz ve dava yolları bu maddede yer almaz.

m.792: hangi kavramlar bilinmeli?

Yararlanan taşınmaz

Lehine irtifak hakkı kurulmuş olan, yani hakkın yararına kullanıldığı taşınmazdır. Maddede bölünmesi hâlinde irtifak hakkının akıbeti bu taşınmaza göre belirlenir.

Yüklü taşınmaz

Üzerinde irtifak hakkı bulunan, hakkın kullanılmasına katlanmak zorunda olan taşınmazdır. Terkin isteme yetkisi bu taşınmazın maliki için tanınmıştır.

Parsel

Yararlanan taşınmazın bölünerek oluşan her bir ayrı taşınmaz birimidir. Hüküm, bölünmeden doğan parsellerin her biri bakımından ayrı ayrı değerlendirilir.

Terkin

Tapu siciline kayıtlı irtifak hakkının kayıttan silinmesidir. Maddede, belirli parseller yararına olan irtifak hakkının bu parseller bakımından sicilden çıkarılması anlamındadır.

Durum ve koşullar

İrtifak hakkının fiilen ve ekonomik olarak yalnız bir parselin yararına kullanılabilip kullanılamayacağını belirleyen somut olgulardır. Bu ölçüt, terkin isteminin kabulü için aranan ön koşuldur.

m.792: hangi şartlar aranır?

• Yararlanan taşınmazın parsellere bölünmüş olması gerekir; bölünme olmadan bu madde uygulanmaz.
• Kural olarak irtifak hakkının her parsel yararına devam ettiği kabul edilir; terkin isteme yetkisi bu kuralın istisnasıdır.
• Durum ve koşullara göre irtifak hakkının yalnız bir parselin yararına kullanılabilir olması gerekir.
• Yüklü taşınmaz maliki, yalnız bir parselin yararına kullanılabilen irtifak hakkının diğer parseller için terkinini isteyebilir.
• Tapu sicil memuru istemi irtifak hakkı sahibine bildirmeli ve bu bildirim üzerine hak sahibi bir ay içinde itiraz etmemiş olmalıdır; itiraz edilmemesi hâlinde terkin yapılır.

m.792: hangi sonuçları doğurur?

• Yararlanan taşınmaz parsellere bölündüğünde ve durum ve koşullar hakkın her parselde kullanılmasına elverdiğinde irtifak hakkı her parsel yararına devam eder.
• Durum ve koşullara göre hak yalnız bir parselin yararına kullanılabiliyorsa yüklü taşınmaz maliki diğer parseller için terkin isteyebilir.
• Tapu sicil memuru istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve bir ay içinde itiraz edilmezse irtifak hakkını terkin eder.
• İrtifak hakkı sahibi bir ay içinde itiraz ederse terkin yapılmaz ve hak mevcut kayıtta devam eder.
• Terkin, yalnız istem konusu diğer parseller bakımından gerçekleşir; hakkın yalnız bir parselin yararına kalan kısmı etkilenmez.

m.792: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kuralı istisnayla karıştırmak: her parsel yararına devamı kural kabul etmeyip terkini kendiliğinden doğan bir sonuç saymak; terkin için durum ve koşullara göre tek parsel kullanımının ortaya konulması gerektiğini gözden kaçırmak.
• Bir aylık itiraz süresini hak düşürücü süre gibi değerlendirmek ya da süreyi bildirim tarihi yerine başka bir olaydan saymak; sürenin tapu sicil memurunun bildirimi ile işlemesi gerekir.
• Yüklü taşınmazın bölünmesi hâlini bu maddeye dayanarak çözmeye çalışmak; madde metninde bu hâl ayrıca düzenlenmemiştir.
• Tapu sicil memurunun itiraz gelmediği hâlde kendiliğinden terkin yapabileceğini düşünmek; işlem ancak istemin bildirilmesi ve itiraz edilmemesi üzerine yapılır.

Nasıl ispat edilir?

• Terkin isteminde bulunan yüklü taşınmaz maliki, yararlanan taşınmazın parsellere bölündüğünü ve irtifak hakkının yalnız bir parselin yararına kullanılabildiğini durum ve koşullarla ispatlamakla yükümlüdür.
• Bölünme ve parsel durumu tapu kaydı ile ispatlanır; hakkın fiilen hangi parselde kullanıldığı keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık beyanı gibi delillerle ortaya konulabilir.
• İrtifak hakkı sahibi, hakkın her parsel yararına devam ettiğini ileri sürerek itiraz etmek isterse bu savunmasını ispatlamakla yükümlüdür.
• İtirazın süresinde yapılıp yapılmadığı tapu sicil memurunun bildirim kaydı ile belirlenir.

Yüklü taşınmazın parsellere bölünmesi halinde irtifak hakkının akıbetini düzenler. Kural, irtifak hakkının bölünen her parsel üzerinde devam etmesidir. İstisna olarak, irtifak hakkı belirli parseller üzerinde kullanılmıyorsa ve durum ile koşullara göre de kullanılamayacaksa, o parsel maliklerinin kendi taşınmazları üzerindeki irtifak hakkının terkinini isteyebilmesini ve tapu sicil memurunun bu terkini yapmasını düzenler. Maddenin uygulanması yüklü taşınmazın maliklerini ve irtifak hakkı sahibini ilgilendirir. Kişisel irtifak hakları ile ilgili özel hükümleri (m.794 vd.) düzenlemez. Terkin istemine konu hakkın kuruluşunu, kapsamını ve bedel ilişkilerini düzenlemez (m.779 vd. ve m.794 vd.). Tapu siciline ilişkin genel kuralları ve tescil işlemlerinin usulünü düzenlemez (Tapu Sicil Tüzüğü ve m.1024 vd.).

m.793: hangi kavramlar bilinmeli?

Yüklü taşınmaz

Üzerinde irtifak hakkı bulunan, irtifak hakkının yararlanma konusu olan taşınmazdır. Parsellere bölünen taşınmaz bu niteliği taşıyorsa madde uygulanır.

İrtifak hakkının parsel üzerinde devamı

Yüklü taşınmazın bölünmesiyle irtifak hakkının kendiliğinden sona ermeyip oluşan her yeni parsel üzerinde varlığını sürdürmesidir. Bu kural, kanunun varsayılan çözümüdür.

Terkin

Tapu siciline kayıtlı irtifak hakkı şerhinin ilgili parsel sayfasından silinmesidir. Madde kapsamında terkin, hakkın yalnız o parsel bakımından sona ermesi sonucunu doğurur.

Kullanılmama ve kullanılamama

İrtifak hakkının belirli parseller üzerinde fiilen kullanılmaması ile durum ve koşullara göre artık kullanılamaz hâle gelmesidir. Her iki unsurun birlikte bulunması gerekir.

m.793: hangi şartlar aranır?

• Yüklü taşınmazın parsellere bölünmüş olması gerekir.
• İrtifak hakkının belirli parseller üzerinde kullanılmıyor olması gerekir.
• Durum ve koşullara göre irtifak hakkının bu parseller üzerinde artık kullanılamayacak olması gerekir.
• Terkini isteyen kişinin, ilgili parselin maliklerinden biri olması gerekir; her malik yalnız kendi taşınmazı üzerindeki hakkın terkinini isteyebilir.
• Tapu sicil memuruna yapılan istemin irtifak hakkı sahibine bildirilmiş olması ve bu kişinin bir ay içinde itiraz etmemiş olması gerekir.

m.793: hangi sonuçları doğurur?

• Yüklü taşınmaz bölündüğünde irtifak hakkı her parselde kendiliğinden devam eder.
• Kullanılmayan ve kullanılamayacak parselde malik, kendi taşınmazı üzerindeki irtifak hakkının terkinini isteyebilir.
• İrtifak hakkı sahibi bir ay içinde itiraz etmezse tapu sicil memuru terkini yapar.
• İrtifak hakkı sahibi bir ay içinde itiraz ederse terkin bu yolla yapılamaz.
• Terkin, yalnız istemde bulunan malikin parseli bakımından sonuç doğurur; diğer parseller üzerindeki hak devam eder.
• Kullanılmama veya kullanılamama koşulu gerçekleşmezse terkin istenemez ve hak tüm parsellerde sürer.

m.793: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bölünmeyle irtifak hakkının kendiliğinden sona erdiğini varsaymak; kural hakkın her parselde devamıdır.
• Hakkın fiilen kullanılmaması yeterliymiş gibi değerlendirmek; kullanılamayacak olma koşulu da aranır.
• Terkini tüm parseller bakımından uygulamak; terkin yalnız istemde bulunan malikin parseliyle sınırlıdır.
• Bir aylık itiraz süresini tapu sicil memurunun istemi almasından değil, başka bir olaydan saymak; süre bildirimle başlar.
• İtiraz geldiğinde memurun terkini yine de yapabileceğini sanmak; itiraz varsa terkin bu yolla yapılamaz.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Mahkemelerin irtifak hakkının kullanılıp kullanılmadığını ve kullanılamayacağını somut duruma göre değerlendirdiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/927 E., 2023/2238 K., 24.04.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Terkini isteyen malik, irtifak hakkının ilgili parsel üzerinde kullanılmadığını ve durum ile koşullara göre artık kullanılamayacağını ispatlamakla yükümlüdür.
• Kullanılmama ve kullanılamama hâli, yerinde keşif, fiili durumu gösteren belgeler ve tanık beyanı ile ortaya konulabilir.
• İrtifak hakkı sahibi itirazında hakkın o parsel üzerinde kullanılmakta olduğunu veya kullanılabileceğini ileri sürüyorsa, bu savunmayı ispatla yükümlüdür.
• İtirazın bir ay içinde ve usulüne uygun yapılması gerekir; süresinde yapılmayan itiraz terkin işlemini engellemez.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.794: Aynı bölümde yer alan irtifak hakkına ilişkin hükümlerden biridir; bu maddenin bağlamını oluşturur, uygulamasını doğrudan değiştirmez.