Kanuni ipotek nedir?
Kısaca
Kanuni ipotek, 5 kanunda 10 maddede geçen bir kavramdır; anlamı bağlama göre değişir.
- TMK m.896: Kanun gereği, bir alacaklının talebi ve sözleşmesi aranmaksızın, kanunun belirlediği koşullarda taşınmaz üzerinde kendiliğinden doğan ipotek türüdür.
- TTK m.1048 · eee) Alacaklının gemi malikine karşı sahip olduğu istem hakkının zamanaşımına uğraması: Kanun hükmü gereği, bir alacağın güvencesi olarak gemi üzerinde kendiliğinden doğan ipotek türüdür.
- KMK m.22 · ortak giderlerin teminatı: Kanun gereği kendiliğinden doğan değil, belirli bir alacak için yalnızca tescil ile kurulan taşınmaz rehnidir.
Kanunda nerede geçiyor
10 maddeTürk Medeni Kanunu
- TMK m.834 · V. Üst hakkı iradının güvencesi — 1. İpotek kurulmasını isteme hakkı
Kanun gereği, bir alacağın teminatı için taşınmaz üzerinde doğan ve tapu siciline tescil edilmesi gereken ipotek türüdür. Tescil, sözleşme yerine kanundan doğan talebe dayanarak yapılır.
- TMK m.892 · I. Tescile tâbi olmayan kanunî ipotek
Doğrudan kanun hükmü gereğince, bir alacağı teminat altına almak için taşınmaz üzerinde kendiliğinden doğan ipotek hakkıdır. Kurulmasında taraf iradesi değil kanun hükmü esas alınır.
- TMK m.894 · 2. Satıcılar, mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları bakımından
Kanun gereği, taraflar arasında bir sözleşme yapılmasına gerek kalmaksızın doğan ipotek türüdür. Bu maddede konu edilen kanunî ipotekler, mirasçıların, satıcıların ve elbirliği ortaklarının lehine doğan ipoteklerdir.
- TMK m.895
Kanun gereği, tarafların sözleşmesi olmaksızın doğan ve tescil ile kazanılan ipotek türüdür. Burada zanaatkâr ve yüklenicinin alacağını güvence altına alır.
- TMK m.896
Kanun gereği, bir alacaklının talebi ve sözleşmesi aranmaksızın, kanunun belirlediği koşullarda taşınmaz üzerinde kendiliğinden doğan ipotek türüdür. Madde bu ipoteğin sıra ilişkisini konu alır.
Türk Ticaret Kanunu
- TTK m.1048 · eee) Alacaklının gemi malikine karşı sahip olduğu istem hakkının zamanaşımına uğraması
Kanun hükmü gereği, bir alacağın güvencesi olarak gemi üzerinde kendiliğinden doğan ipotek türüdür. Madde kapsamında yalnız gemi siciline tescil edilmemiş olanlar değerlendirilir.
- TTK m.1393 · e) Dördüncü sıra
TTK m.1013 uyarınca, belirli alacakların güvencesi için kanun gereği doğan ipotek türüdür. Bu maddede yer alan tersane alacaklısı, bu ipotek ile teminat altına alınmış alacaklarını kaydettirebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu
- KMK m.22 · V - Ortak giderlerin teminatı
Kanun gereği kendiliğinden doğan değil, belirli bir alacak için yalnızca tescil ile kurulan taşınmaz rehnidir. Bu maddede ödenmeyen gider borcu için bağımsız bölüm üzerinde tescil talep edilmesi hâlinde kurulur. Tescil talep edilmedikçe ya da mahkeme borcu belirlemedikçe kurulmaz.
Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
- Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun m.5 · Satış bedelinin ödenmesi, satış bedelinden pay verilmesi, belediyelere devir
Medeni Kanun uyarınca kanun gereği doğan ve satılan taşınmaz üzerinde Hazine lehine tesis edilen ipoteğidir. Taksitli satışta banka teminatının yerine geçebilecek seçimlik güvencelerden biridir.
Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun
- Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun m.40
Türkiye Emlak Kredi Bankasının isteği üzerine, borçlandırma senetlerine dayanılarak tapu dairelerince taşınmaz üzerine tesis edilen ipotektir. Tapu dairesi, banka lehine ipotek muamelesini takrir almadan yapar.
Karıştırılan kavramlar
Tescile tabi olmayan kanuni ipotek ile tescile tabi kanuni ipotek arasındaki fark nedir?
Tescile tabi olmayan kanuni ipoteklerde hak, kanunun doğrudan doğurduğu alacakla kendiliğinden doğar. Örneğin m.865, m.867 ve m.876 kapsamındaki haklar bu gruptadır.
Tescile tabi kanuni ipoteklerde hakkın doğumu için tapu siciline tescil gerekir. Bu haklar m.893 ve benzeri hükümlerde düzenlenir ve hak sahibine tescil talep hakkı tanır.
Tescile tabi olmayan haklarda tescil yapılmadan da hak doğar ve üçüncü kişiler kanundan kaynaklandığı için bu hakları ileri süremezler. Tescile tabi kanuni ipotekte ise tescil yapılmadan hak doğmaz.
Kanuni ipotek ile sözleşmeyle kurulan ipotek arasındaki fark nedir?
Kanuni ipotek, taraf iradesi yerine doğrudan kanun hükmüne dayanır.
Sözleşmeyle kurulan ipotekte ise taraflar arasında rehin sözleşmesi ve tescil birlikte aranır.
Bu madde yalnızca kanuni ipotek bakımından tescilin doğum şartı olmadığını belirler; sözleşmeli ipotek için tescil zorunluluğu geçerlidir.
Zanaatkâr-yüklenici arası ile diğer kanuni ipotek sahipleri arasındaki fark nedir?
Zanaatkâr ve yüklenicilerin kendi aralarındaki ilişki bu madde ile düzenlenir.
Bu kişilerin diğer alacaklılara karşı sıra ilişkisi bu madde kapsamında değildir ve ayrı hükümlere tabidir.
Madde yalnız zanaatkâr ve yükleniciler arasında aynı sırayı öngörür; diğer alacaklılarla olan sıra ilişkisi için başka kurallara bakılmalıdır.
Akdî ipotek ile kanuni ipotek arasındaki fark nedir?
Akdî ipotek, sözleşmeyle kurulup gemi siciline tescil edilerek doğar; madde kapsamında sicilden haksız silinmiş olanlar yer alır.
Kanuni ipotek, kanun gereği kendiliğinden doğar; madde kapsamında yalnızca tescil edilmemiş olanlar yer alır.
Her iki türde de düşme aynı sebebe bağlanır, ancak akdî ipotekte sicilden silinme, kanuni ipotekte tescil eksikliği koşul olarak aranır.
Kanuni ipotek ile hapis hakkı arasındaki fark nedir?
Kanuni ipotek, TTK m.1013 uyarınca kanun gereği doğan bir ipoteğe dayanır.
Hapis hakkı, TMK m.950 uyarınca, eşyayı elinde tutan alacaklıya tanınan bir güvencedir.
Her iki güvence de dördüncü sıraya kaydedilmek için yeterlidir. Güvencenin türü, sıra cetvelindeki yeri değiştirmez.
Kanuni ipotek ile sözleşmeye dayalı rehin arasındaki fark nedir?
Sözleşmeye dayalı taşınmaz rehninde kurucu unsur malikin iradesine dayanan sözleşme ve tescildir.
Tescile tabi kanuni ipotekte rehin doğrudan kanun hükmüne dayanır.
Sözleşmeye dayalı rehinde resmî şekil ve tescil aranır; kanuni ipotekte tescilin dayanağı kanun hükmüdür ve madde metnindeki sözleşme şekli aranmaz.
İlgili konular
Örnek kararlar
3 karar- Adana Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi, 2022/1182 E., 2025/1010 K., 23.05.2025İlgili madde: TMK m.892, TMK m.894, TMK m.895, TMK m.896
- Hukuk Genel Kurulu, 2022/909 E., 2023/1086 K., 15.11.2023İlgili madde: TMK m.892, TMK m.894, TMK m.896
- Hukuk Genel Kurulu, 2021/658 E., 2023/867 K., 27.09.2023İlgili madde: TMK m.894, TMK m.896
Terimin geçtiği maddeye bağlı ve tam metninde terimi anan kararlar. Tam metin karar deposundan istek üzerine yüklenir. Hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ayrıca denetleyin.
İlgili terimler
Aynı maddelerde birlikte geçen kavramlar.
Tanımlar ve madde bağlantıları güncel kanun metninden derlendi (2026-10-21). Hukuki tavsiye değildir.