Artırma şartları

İcra ve İflas Kanunu'nun 124. maddesi, taşınmaz satışında icra dairesinin taşınmazın bulunduğu yerin koşullarına göre en elverişli artırma şartlarını belirlemesini düzenler. Madde, artırma şartnamesinin içeriğine ilişkin ayrıntıları, teminat ve katılım kurallarını ve ilan usulünü doğrudan göstermez; bunlar yönetmelik ve ilgili maddelerde yer alır. Madde icra dairesini ve taşınmaz satışına katılmak isteyen kişileri ilgilendirir. Maddede düzenlenmeyen konular: artırma ilanı ve ilan usulü (m.126, m.127), artırma şartnamesinde yer alacak mükellefiyet ve alıcıya geçecek yükümlülükler (m.125), ihale ve ihale bedelinin ödenmesi (m.128 ve m.133 ve devamı), birinci ve ikinci artırmanın usulü (m.126 ve m.128) ile satış ilanına karşı açılacak itiraz ve şikâyet usulü (m.134 ve devamı) bu maddenin dışında kalır.

Şartname: hangi kavramlar bilinmeli?

Artırma şartnamesi

Satışın koşullarını, taşınmazın mükellefiyetlerini, teminat yükümünü ve ihaleye ilişkin diğer hususları gösteren belgedir. Satılan taşınmaz, bu şartnamede gösterilen koşullarla alıcıya geçer.

En elverişli tarz

Maddenin taşınmazın bulunduğu yerin koşullarına göre seçilmesini istediği artırma biçimidir. Bu ölçüt, satışın bölge koşullarına uygun ve alakalıların menfaatine uygun olmasını ifade eder; ayrıca kesin bir yöntem sayılmamıştır.

Teminat

Artırmaya katılmak isteyenin, teklif verme hakkını elde etmek için gösterdiği güvencedir. Maddenin metninde tutar veya oran belirtilmez; oran ve biçim, icra dairesinin tespit edeceği şartnamede ve ilgili hükümlerde yer alır.

Şartname: hangi şartlar aranır?

• Satışın taşınmaz üzerinde yapılması ve taşınmazın bulunduğu yerin adetlerinin (yerel koşullarının) dikkate alınması gerekir.
• İcra dairesi, bu yerel koşullara göre en elverişli artırma şartlarını tespit etmelidir.
• Tespit edilen artırma şartları, şartname yoluyla alakalılara bildirilmelidir.
• Maddede düzenlenen artırma şartları, kanunun diğer hükümlerine (özellikle m.125 ve m.126 ve yönetmelik) aykırı olmamalıdır.

Şartname: hangi sonuçları doğurur?

• İcra dairesi taşınmazın yerel koşullarına göre en elverişli artırma şartlarını belirler ve bu şartlar artırmanın dayanağını oluşturur.
• Şartların, kanunun ilgili hükümleri ve yönetmelik ile uyumlu olması gerekir; aykırı şartlar uygulamada geçersiz kabul edilir.
• Madde metninde teminat oranı, ilan süresi veya artırma biçimi açıkça yazılmamıştır; bu konular ilgili maddelerden ve yönetmelikten belirlenir.
• Maddenin 2., 3. ve 4. fıkraları 7343 sayılı Kanun ile 24/11/2021 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır; bu fıkralarda yer alan teminat ve pey akçesi kuralları artık bu maddede yer almaz.

Şartname: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Maddenin 2., 3. ve 4. fıkralarındaki eski teminat ve pey akçesi kurallarını güncel metne uygulamak; bu fıkralar yürürlükten kalkmıştır.
• Maddede yazılmayan teminat oranını (ör. yüzde yirmi) bu maddeye dayanarak hesaplamak; oran ve biçim diğer hükümlerden belirlenir.
• Yerel koşulları dikkate almadan genel bir artırma şartı belirlemek; icra dairesinin takdirinin amacı taşınmazın bulunduğu yere uygun şartlar koymaktır.
• Eski kararları değişiklik öncesi metne göre okuyarak güncel fıkra numaralarına bağlamak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Mahkemeler, teminatın yatırılmasının yerine teminat gösterilmesinin esas alındığını kabul etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/631 E., 2023/302 K., 05.04.2023)
• Yargıtay, satışın süresinde talep edilmesini ve avansın yatırılmasını, satış şartlarının uygunluğunun ön koşulu olarak değerlendirmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2024/524 E., 2025/70 K., 19.02.2025)
• Eski metne dayanan kararlar, değişiklik öncesi üçüncü fıkradaki pey akçesi ve teminat kurallarını yorumlamaktadır; bu kararlar güncel metne doğrudan uygulanamaz. (Hukuk Genel Kurulu, 2019/789 E., 2021/1321 K., 02.11.2021; 2012/100 E., 2013/84 K., 04.07.2013)
• Mahkemeler, teminat oranı ve taşınmazın durumu gibi konulara ilişkin tarifenin ve düzenlemenin yürürlük tarihini dikkate almaktadır. (2022/6 E., 2024/225 K., 25.12.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Artırma şartlarının yerel koşullara uygun olduğunu iddia eden taraf (icra dairesi ya da satışı isteyen), şartların belirlenmesine ilişkin işlem dosyası ve tutanakla ispat yükü altındadır.
• Teminatın yatırıldığı veya gösterildiği, banka dekontu, teminat mektubu ve icra dairesi kayıtlarıyla ispatlanır.
• Karşı taraf, şartların kanuna aykırı olduğunu ileri sürdüğünde, aykırılığı ilanın ve şartnamenin içeriğiyle ispatlamak zorundadır.
• Şartnamenin ilan edilip edilmediği, elektronik satış portalındaki kayıtlarla ve ilan metniyle ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı Kanun m.125: Artırma şartnamesinde yer alacak hususları, özellikle mükellefiyetleri düzenler; m.124 ile birlikte şartnamenin içeriğini belirler.
• 2004 sayılı Kanun m.126: Satış ilanının içeriğini ve sürelerini düzenler; artırma şartlarının ilana yansıtılmasını sağlar.
• 2004 sayılı Kanun m.127: İlanın tebliğ yerine geçmesi ve adres bakımından uygulanacak usulü belirler.
• 2004 sayılı Kanun m.128: Taşınmazın kıymet takdirine ilişkin hükümleri içerir; artırma şartlarının dayanağı olan tahmini kıymeti belirler.

Bu madde, artırmayla satılan taşınmazın hangi haklar ve borçlarla birlikte alıcıya geçeceğini, ipotekli alacakta asıl borçlunun kurtulmasının koşulunu, rehinle temin edilmiş muaccel borçların nasıl ödeneceğini ve artırma masraflarının kime ait olacağının şartnamede gösterilmesi gerektiğini düzenler. Kural, icra yoluyla satışta taşınmazı ihale eden müşteri ile ilgilidir. Maddede yer alan taşınmaz üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotek ve irat senetleri ile borçlunun kişisel borçlarının devri bu kapsamdadır. Maddenin düzenlemediği konular: artırmanın ilanı ve usulü (m.123 ve devamı), ihalenin feshi ve ihale bedelinin paylaşımı, ipotek ve ipotekli borç senedinin paraya çevrilmesinin usulü ve bu madde dışında kalan tapu ve ihale sonrası tescil işlemleri.

Münderecatı: hangi kavramlar bilinmeli?

Taşınmaz mükellefiyeti

Bir taşınmazın lehine veya aleyhine, taşınmaza bağlı olarak doğan yükümlülük ve yararlardır. Taşınmazla birlikte satılan bu yükler, ayrıca kişisel bir borç niteliği taşımaz.

İrat senedi

Taşınmazın sahibinin, bir gelir karşılığında belirli periyodik ödemeleri üstlenmesine ilişkin senettir. Maddede taşınmazla birlikte devredilen haklar arasında sayılmıştır.

İpotekli borç senedi

Taşınmaz üzerindeki ipotekle güvence altına alınmış, ipotek sözleşmesine dayalı alacağı temsil eden senettir. Bu senet de taşınmazla birlikte alıcıya geçer.

Muaccel borç

Vadesi gelmiş, ödenmesi istenebilir hâle gelmiş borçtur. Maddenin üçüncü fıkrası yalnız rehinle temin edilmiş muaccel borçları kapsar.

Müracaat hakkı

Ödeme yapan veya borçtan kurtulan kişinin, asıl borçlu aleyhine rücu yoluyla alacağını talep etme hakkıdır. İkinci fıkrada alacaklının bu hakkının saklı kalması, ihaleden itibaren bir yıl içinde bildirime bağlanmıştır.

Münderecatı: hangi şartlar aranır?

• Artırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleriyle birlikte satıldığının açıkça belirtilmiş olması gerekir.
• Borçlunun bu taşınmazla temin edilmiş şahsi borçlarının alıcıya geçeceğinin şartnamede açıkça yazılmış olması gerekir.
• Asıl borçlunun ipotekli borçtan kurtulabilmesi için alacaklının ihaleden itibaren bir yıl içinde bu konuda kendisine bildirimde bulunmamış olması gerekir.
• Taşınmaz rehinle temin edilmiş muaccel borçlar varsa, bu borçlar müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihen ödenmelidir.
• Şartnamede hangi masrafların müşteriye ait olacağının belirtilmesi gerekir.

Münderecatı: hangi sonuçları doğurur?

• Taşınmaz, irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleriyle birlikte alıcıya geçer.
• Borçlunun taşınmazla temin edilmiş şahsi borçları da alıcıya intikal eder.
• İpotekli borç senediyle temin edilen ve müşteriye devredilen borçtan asıl borçlu, alacaklı ihaleden itibaren bir yıl içinde bildirimde bulunmamışsa kurtulur.
• Alacaklı bir yıl içinde bildirimde bulunmuşsa müracaat hakkı saklı kalır ve asıl borçlunun kurtulması gerçekleşmez.
• Rehinle temin edilmiş muaccel borçlar müşteriye devredilmez, satış bedelinden tercihen ödenir.
• Şartnamede belirtilmeyen masraflar hakkında madde bir sonuç bağlamaz; masrafların müşteriye ait olacağı şartnamede tasrih edilmelidir.

Münderecatı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bir yıllık süreyi ihale tarihi yerine tapuya tescil tarihinden saymak; süre, metinde ihaleden itibaren işlemektedir.
• Asıl borçlunun kurtuluşunu kendiliğinden kabul etmek; kurtuluş, alacaklının bildirim yapmamasına bağlıdır ve bu durum ayrıca araştırılmalıdır.
• Muaccel rehinli borçları da müşteriye devredilen borç gibi değerlendirmek; bu borçlar satış bedelinden tercihen ödenir.
• Şartnamede masraf dağılımı belirtilmemişken masrafları müşteriye yüklemek; maddenin dördüncü fıkrası masrafların şartnamede tasrih edilmesini ister.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Gerekçede, ikinci fıkranın 1993 tarihli Sözleşmenin ve 6762 sayılı Kanunun ilgili hükmü ile 5136 sayılı Kanunla yapılan 2004 yılındaki değişikliğe dayanarak düzenlendiği belirtilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2021/1573 E., 2024/889 K., 05.06.2024)
• Asıl borçlunun ihale bedeli ile borç arasındaki ilişkiye dair bildirim, ihaleden itibaren bir yıl içinde alacaklı tarafından yapılmalıdır. (Hukuk Genel Kurulu, 2019/175 E., 2022/873 K., 08.06.2022)

Nasıl ispat edilir?

• Asıl borçlunun kurtulduğunu ileri süren taraf, ihale tarihini ve alacaklının bir yıllık süre içinde bildirimde bulunmadığını ispatlamalıdır.
• Alacaklı müracaat hakkını korumak için bildirimini yaptığını, bildirimin ihaleden itibaren bir yıl içinde gerçekleştiğini belgeyle ispatlamalıdır.
• Artırma şartnamesinde taşınmazın hangi haklar ve borçlarla birlikte satıldığının yazılı olup olmadığı, şartnameye dayanılarak ispatlanır.
• Rehinle temin edilmiş muaccel borcun satış bedelinden ödendiği iddiası, ödeme kaydı ve paraya çevirme belgeleriyle ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.123: Artırma ilanı ve usulüne ilişkin hükümler; bu maddedeki şartnamenin içeriği artırma usulü çerçevesinde değerlendirilir.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.124: Artırma şartnamesinin hazırlanması ve içeriğine ilişkin düzenlemelerle birlikte okunur.

İcra ve İflas Kanunu'nun 126. maddesi, taşınmazların açık artırmaya hazırlık aşamasında, artırma ilanının içeriğine ilişkin iki konuyu düzenler: birincisi 114. maddedeki taşınır satış ilanı kurallarının taşınmaz satışına da uygulanmasıdır; ikincisi elektronik satış portalında yapılacak ilanda ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin hak bildirimine ve bu bildirimin yapılmamasının sonucuna ilişkin ihtarın yer almasıdır. Kural, icra dairesi tarafından yürütülen satış talebi üzerine açılan taşınmaz satış işlemlerinde ve irtifak hakkı sahipleri bakımından uygulanır. Artırma ilanının tebliğini (m.127), artırma şartnamesinin içeriğini (m.124-125), ilanın gazete ile yapılma şeklini (m.114) ve teminat ile pey akçesi düzenlemesini (m.126 ile birlikte Yönetmelik ve m.114) bu madde ayrıntılı olarak düzenlemez; bu konular ilgili maddelerde ve yönetmelikte yer alır. Taşınmazın satış talebinin ve haciz sonrası sürelerin düzenlenmesi de bu maddenin kapsamı dışındadır.

Artırma hazırlık tedbirleri: hangi kavramlar bilinmeli?

Artırmaya hazırlık tedbirleri

Taşınmaz satışında artırma yapılmadan önce icra dairesince yürütülen; artırma ilanı, artırma şartnamesi, mükellefiyetler listesi ve kıymet takdirinden oluşan işlemler bütünüdür. Bu madde, ilan hakkındaki kuralın bu aşamaya uygulanacağını belirtir.

Elektronik satış portalı

Açık artırma ilanının ve şartnamenin yayımlandığı, artırmanın elektronik ortamda yapıldığı internet ortamıdır. Maddenin ikinci fıkrasındaki ilan bu portalda yapılır ve ayrı bir ihtar içerir.

İpotek sahibi alacaklılar ve diğer ilgililer

Taşınmaz üzerinde ipotek, rehin benzeri ya da başka bir hak sahibi olup satış bedelinden pay almak isteyen kişilerdir. Haklarını tapu siciline dayanmadan ileri sürebilmek için ilan süresi içinde icra dairesine bildirmeleri gerekir.

Hak bildirimi ve belgeli bildirim

Haklarını faiz ve masraf iddiaları dahil icra dairesine bildirme yükümlülüğüdür. Bildirim, iddiayı ispatlayan belgelerle birlikte on beş gün içinde yapılmalıdır.

Tapu siciline dayalı hak

Taşınmaz üzerindeki hakkın tapu siciline tescil edilmiş olması halidir. Bu hak, ilan süresinde bildirim yapılmamış olsa bile satış bedelinin paylaşımında korunur.

İrtifak hakkı sahipleri

Taşınmaz üzerinde Medeni Kanun'da düzenlenen sınırlı aynî haklara sahip kişilerdir. Maddenin ihtarı bunlara da yapılır ve aynı hüküm onlar için de geçerlidir.

Artırma hazırlık tedbirleri: hangi şartlar aranır?

• Satış talebi üzerine taşınmazın açık artırma hazırlık aşamasına geçilmiş olması gerekir.
• Artırma ilanının elektronik satış portalında yapılması gerekir; ilan, 114. maddede sayılan hususları içermelidir.
• Ayrıca ipotek sahibi alacaklılar ve diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, özellikle faiz ve masrafa dair iddialarını, evrakı müsbiteleri ile on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiğinin ilanda belirtilmesi zorunludur.
• İlanda aksi halde, hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları ihtarı yer almalıdır.
• İhtarın irtifak hakkı sahiplerine de yapılacağı ve onlar bakımından da geçerli olacağı ilanda belirtilmelidir.
• Bildirim süresi ilanın yapılmasından itibaren on beş gündür; bu süre geçtikten sonra yapılan bildirim, hak sahibinin aleyhine sonuç doğurur.

Artırma hazırlık tedbirleri: hangi sonuçları doğurur?

• İlanda bu ihtar yer alıyorsa ipotek sahibi alacaklılar ve diğer ilgililer on beş gün içinde bildirimde bulunmak zorundadır.
• On beş gün içinde evrakı müsbiteleri ile bildirim yapılmazsa hak sahibi satış bedelinin paylaşmasından hariç kalır.
• Hakları tapu siciliyle sabit olan ilgililer, bildirimde bulunmamış olsalar da satış bedelinin paylaşmasından pay alır.
• İhtar irtifak hakkı sahipleri için de geçerlidir ve onlara da yapılır.
• İlanda 114. maddede sayılan hususların bulunmaması, ilanın usulüne uygun yapılmadığı anlamına gelir ve düzeltme gerektirir.
• İlanda ihtar bulunmadığında paylaşmadan hariç kalma sonucu doğmaz; bu durumda ihtarın eksikliği ilanın düzeltilmesini gerektirir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, ilanın içeriğinde kanunda sayılan hususların eksik bırakılmasını usulüne uygun ilan saymamakta ve bu nedenle satış işleminin iptali sonucunu doğurabileceğini kabul etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/1036 E., 2023/714 K., 05.07.2023)
• Taşınmazın niteliğinin ve kıymetinin ilanda doğru gösterilmesi, satış ilanının doğruluğu açısından kabul edilmiştir; yanlış beyan satış ilanını eksik ya da yanıltıcı kılar. (Hukuk Genel Kurulu, 2024/67 E., 2025/11 K., 05.02.2025)
• Satış ilanında taşınmazın gerçek niteliğinin ortaya konulmaması, ilanın usulüne uygun olmadığı gerekçesiyle ihalenin iptali sonucuna yol açabilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/681 E., 2024/269 K., 22.05.2024)
• Pey akçesi ve teminat yükümlülüğünün ilanda belirtilmesi ve teklif öncesinde teminatın gösterilmesinin zorunlu olduğu kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/631 E., 2023/302 K., 05.04.2023)
• Kararlarda ilanın içeriğindeki kanuni ihtarın eksikliği, satış işlemine bağlı bir eksiklik olarak değerlendirilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/683 E., 2024/131 K., 28.02.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2021/617 E., 2023/107 K., 22.02.2023)

Nasıl ispat edilir?

• İlanın içeriğinin usulüne uygunluğunu iddia eden taraf, ilanın metnini ve elektronik satış portalındaki yayımı belgeleri ile ispatlar; ilanın kanuna uygun olduğu icra dairesinin kayıtlarından anlaşılır.
• İlanda ihtar bulunmadığını ileri süren ilgili, bu eksikliği portaldaki ilan metni ile ispatlar; ihtarın yapıldığını iddia eden taraf bunu ilan belgesi ile göstermek zorundadır.
• Bildirimde bulunduğunu ileri süren ipotek sahibi alacaklı, bildirimi evrakı müsbiteleri ile ve on beş gün içinde yapıldığını kanıtlamak zorundadır.
• Tapu siciline dayanan hakkın varlığını iddia eden ilgili, hakkını tapu kaydı ile ispatlar; bu halde bildirim süresinin geçmiş olması hakkını ortadan kaldırmaz.
• Taşınmazın niteliğinin ilanda yanlış gösterildiğini ileri süren taraf, gerçek özelliği tapu kaydı ve bilirkişi raporu ile ispatlar.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı Kanun m.114: Maddenin birinci fıkrası 114. maddeyi taşınmaz satışına da uyguladığı için, ilanın süresi, içeriği ve ilanın yapılış şekli bu maddeye göre belirlenir.
• 2004 sayılı Kanun m.127: Artırma ilanının bir örneğinin tebliği ve tebligat yerine geçen ilan usulünü düzenler; bu madde ilanın içeriğini, m.127 ise tebliğini düzenler.
• 2004 sayılı Kanun m.124: Artırma şartnamesinin hazırlanması ve icra dairesinde görülebilmesi ile ilgilidir; ilanın şartnameye atıfta bulunması bu maddeyle bağlantılıdır.
• 2004 sayılı Kanun m.125: Artırma şartnamesinin içeriğini ve mükellefiyetler listesini düzenler; ilanda belirtilen hususların bu düzenlemeyle uyumu gerekir.

Madde, taşınmaz satışlarında yapılan satış ilanının kimlere ve hangi adreslere tebliğ edileceğini düzenler. Borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı ilgililere ilanın birer suretinin tebliğini; bu tebliğin tapudaki adreslere, tapuda adres yoksa adres kayıt sistemindeki adreslere yapılmasını kapsar. Madde, ilan tebliğinin hangi hallerde yerine geçeceğini de belirler. Satış ilanının içeriğini, ilanın gazete veya elektronik satış portalında yapılma usulünü ve ilan süresini düzenlemez (m.126 ve m.128 ile ilgili hükümler). Tebligatın genel usulünü, adresin tahkikini ve tebligat masraflarını düzenlemez (Tebligat Kanunu ve İİK m.21). Satış ilanına karşı şikâyet ve iptal davası usulünü de düzenlemez (m.134 ve m.363 vd.).

Ayrıca tebliğler: hangi kavramlar bilinmeli?

Satış ilanı

Taşınmazın satışa çıkarıldığını, satış yer, gün ve koşullarını duyuran ilandır. Bu madde yönünden tebliğ edilecek belge, ilanın birer suretidir.

Tapu siciline kayıtlı ilgililer

Taşınmaz üzerinde tapu siciline işlenmiş hak sahibi veya şerhi bulunan kişilerdir. Bunlara da ilanın bir sureti tebliğ olunur.

Tapuda kayıtlı adres

Tapu sicilinde ilgilinin bildirdiği ve kayda geçen adrestir. Tebliğin öncelikle yapılacağı yer budur.

Adres kayıt sistemi (MERNİS) adresi

Kişinin adres kayıt sistemindeki adresidir. Tapuda adres kayıtlı değilse tebligat adresi olarak bu adres kabul edilir.

İlanın tebligat yerine geçmesi

Tebligat yapılamayan veya adresi bilinmeyen hâllerde gazete veya elektronik satış portalında yapılan ilanın, bu kişilere karşı tebligat sayılmasıdır. Ek adres araştırması yapılmaz.

Ayrıca tebliğler: hangi şartlar aranır?

• Taşınmaz satışında satış ilanının düzenlenmiş olması gerekir.
• Satış ilanının birer suretinin borçluya ve alacaklıya tebliği gerekir.
• Taşınmazın tapu siciline kayıtlı ilgililerine de ilanın birer suretinin tebliğ edilmesi gerekir.
• Tebliğ, bu kişilerin tapuda kayıtlı adreslerine yapılır; tapuda adres yoksa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresi sayılır.
• Bu adreslerin dışında ayrıca adres tahkikatı yapılmaz; tebliğ edilemeyen veya adresi bilinmeyen kişiler için gazete veya elektronik satış portalındaki ilan tebligat yerine geçer.

Ayrıca tebliğler: hangi sonuçları doğurur?

• Satış ilanı, belirtilen adreslere tebliğ edildiğinde ilgililere karşı usulüne uygun bildirim sağlanmış olur.
• Adres tapuda kayıtlı değilse adres kayıt sistemindeki adres esas alınır.
• Tapu ve adres kayıt sistemi dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz; ilan bu durumda tebligat yerine geçer.
• Borçluya veya alacaklıya satış ilanının tebliği yapılmamış ya da usulsüz tebliğ edilmişse, bu eksiklik satış işleminin sakatlığı sonucunu doğurabilir (uygulamada kabul edilmektedir).

Ayrıca tebliğler: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Tapuda kayıtlı adres bulunmasına rağmen adres kayıt sistemindeki adrese tebligat yapmak; önce tapuda kayıtlı adres esas alınmalıdır.
• Tapu ve adres kayıt sistemi adresleri tüketildikten sonra ayrıca adres tahkikatı yapmak; madde bunu açıkça yasaklar.
• Borçluya ilanın tebliğini gereksiz görüp ilanın gazetede yayımlanmasını yeterli saymak; borçluya tebliğ zorunludur, ilan yalnız adres yokluğu veya tebliğ imkânsızlığı hâlinde tebligat yerine geçer.
• Tebligatın yapılmadığı durumda ilanın tebligat yerine geçtiğini varsaymak; ilan ancak bu maddede öngörülen hâllerde tebligat yerine geçer.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Satış ilanının borçluya tebliği zorunlu kabul edilmekte; tebliğ edilmemiş veya usulsüz tebliğ edilmiş ilanın satış işleminde sakatlık oluşturduğu kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/681 E., 2024/269 K., 22.05.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2023/253 E., 2023/748 K., 12.07.2023; Hukuk Genel Kurulu, 2024/780 E., 2025/377 K., 18.06.2025)
• Süreklilik kazanan uygulamada, borçluya satış ilanının tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi başlı başına satışın iptali sebebi sayılmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/681 E., 2024/269 K., 22.05.2024; Hukuk Genel Kurulu, 2023/294 E., 2023/749 K., 12.07.2023)
• İlanın borçluya tebliği, Tebligat Kanunu'nun ve İİK m.127 ile m.134'ün birlikte uygulanmasını gerektirmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/652 E., 2023/643 K., 21.06.2023; Hukuk Genel Kurulu, 2022/708 E., 2023/915 K., 11.10.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Satış ilanının borçluya ve alacaklıya tebliğ edildiğini ispat yükü icra dairesindedir; tebliğ belgesi (tebliğ mazbatası veya elektronik tebliğ kaydı) bu ispatın asıl delilidir.
• Tapuda kayıtlı adres bulunup bulunmadığı tapu kayıtlarından belirlenir; adres kayıt sistemi adresi ise MERNİS kaydıyla ispatlanır.
• Tebligatın usulsüz olduğunu ileri süren taraf, tebliğ belgesindeki usul eksikliğini ve adresin doğru olmadığını ispatlamakla yükümlüdür.
• Gazete veya elektronik satış portalında ilanın yapıldığını gösteren belge, ilanın tebligat yerine geçtiğini ispatlamak için kullanılır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.126: Taşınmaz satış ilanının içeriğini ve ilanın yapılma usulünü düzenler; bu maddedeki tebliğ zorunluluğu o ilana bağlanır.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.134: Satış ilanı tebliğine ilişkin eksikliklerin şikâyet yoluyla ileri sürülmesi bakımından bu maddeyle bağlantılıdır.
• 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.10: Bilinen en son adres ve adres kayıt sistemi adresine tebligat kuralını düzenler; bu madde tebligat adresi belirlemede bu kurala gönderme yapar.
• 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.21: Tebligat yapılamaması hâlinde adres ve tebligat usulüne ilişkin kuralları düzenler; bu maddedeki ek adres tahkiki yasağıyla tamamlanır.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.21: İcra dairelerince yapılacak tebliğlerin Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılacağını belirtir; bu madde tebligatın genel usulünü bu kanuna bağlar.

İcra dairesinin satıştan önce taşınmaz üzerindeki mükellefiyetler listesini hazırlaması, bu listenin tebliği ve itiraz süresi, listeye itiraz hâlinde izlenecek yol ile taşınmazın kıymet takdirinin nasıl yapılacağı ve kıymeti etkileyen mükellefiyetler ortaya çıktığında kıymetin yeniden takdiri düzenlenmiştir. Ayrıca kıymet takdiri raporunun tebliğinde kimlere tebligat yapılacağı, konut finansmanı ve Toplu Konut İdaresi alacaklarında kıymet takdirinin yetkili kişi ya da kuruluşlara yaptırılması, eklenti niteliğindeki teşvikli mallar ile bir bütün halinde satılması gereken mal ve hakların paraya çevrilmesi hükme bağlanmıştır. Madde, taşınmazın satışının kendisine, ihalenin ve satış bedelinin paylaştırılmasına ilişkin hükümleri düzenlemez; bunlar ihale ve ödeme (m.126-133) ile paylaştırma (m.140 vd.) maddelerinde yer alır. Mükellefiyetlerin kesinleşmesine karşı istihkak davası yolu ise m.96-97 ile belirlenir; kıymet takdirine karşı şikâyet usulü (m.128/a) ayrı bir maddededir.

Mükellefiyetlerin listesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Mükellefiyetler listesi

Taşınmaz üzerindeki tapu siciline kayıtlı veya resmi senede dayanan, taşınmazı yükümlü kılan hakların icra dairesince hazırlanan listesidir. Listeye geçecek haklar tapuda kayıtlı ya da resmi bir belgeye dayanan haklar olmak zorundadır.

Mükellefiyet

Taşınmaz üzerindeki ipotek, irtifak hakkı, taşınmaz yükü, tapuya şerh verilmiş kişisel hak gibi üçüncü kişilere ait sınırlamalardır. Satış talebine bağlı olarak haciz tek başına bu kapsamda değerlendirilmez.

Kıymet takdiri

Satışa esas olmak üzere icra dairesinin taşınmazın değerini belirlemesidir. Takdirde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi dikkate alınır.

Tapu sicili hükmü

Kesinleşen mükellefiyetler listesinin artırma şartnamesinin bir parçası olarak alıcıya karşı tapu kaydı gibi bağlayıcılık taşımasıdır. Listede yazılı olmayan sınırlamalar alıcıyı bağlamaz.

Mükellefiyetlerin listesi: hangi şartlar aranır?

• Satıştan önce taşınmaz üzerinde tapu siciline kayıtlı veya resmi senede dayanan mükellefiyetlerin bulunması gerekir.
• Mükellefiyetler listesi icra dairesi tarafından hazırlanıp haciz koyduran alacaklılara ve borçluya tebliğ edilmelidir.
• İlgililer tebliğden itibaren üç gün içinde itirazlarını bildirmelidir; itiraz yapılmaması liste için kesinleşme sonucunu doğurur.
• İtiraz yapılmışsa uyuşmazlık m.96-97 uyarınca istihkak prosedürüyle çözülmelidir.
• Kıymet takdiri yapılırken taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi dikkate alınmalıdır.
• Kıymeti etkileyen mükellefiyet sonradan ortaya çıkarsa icra dairesi satışa esas olmak üzere kıymeti yeniden takdir ettirmelidir.
• Konut finansmanı veya Toplu Konut İdaresi alacaklarında kıymet takdiri, 2499 sayılı Kanun m.22/1-r uyarınca yetkilendirilmiş kişi veya kurumlarca yaptırılmalıdır.
• Eklenti niteliğindeki teşvikli mallar varsa bunların kıymeti ayrıca takdir ettirilmeli ve satıştan önce ilgili kurumlardan vergi, resim, harç gibi yükümlülükler sorulmalıdır.
• Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde daha yüksek gelir sağlayacak mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilmelidir.

Mükellefiyetlerin listesi: hangi sonuçları doğurur?

• Mükellefiyetler listesi, süresinde itiraz yapılmazsa veya itiraz sonrası istihkak davası açılmazsa kesinleşir.
• Kesinleşen liste artırma şartnamesine geçirilir ve tapu sicili hükmünde olur; alıcı, listede yazılı hak ve yükümlülüklerle taşınmazı edinir.
• Listede yazılmayan sınırlamalar alıcıyı bağlamaz.
• Kesinleşen liste aynı zamanda satış bedelinin paylaştırılmasında sıra cetveli niteliği taşır.
• Kıymeti etkileyen mükellefiyet sonradan ortaya çıkarsa taşınmazın kıymeti yeniden takdir ettirilir.
• Kıymet takdiri raporu borçluya, haciz koyduran alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir; tebligat, dosyada bildirilmiş adres yoksa tapudaki adreslere yapılır.
• Eklenti niteliğindeki teşvikli malların satış dışında tutulması ya da taşınmazla birlikte ihale edilmesi mümkündür.
• Mükellefiyet listesine geçirilmemiş bir hak, kesinleşmiş listeye dayanılarak alıcıya karşı ileri sürülemez.

Mükellefiyetlerin listesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınmaz üzerindeki haczi mükellefiyet sayarak listeye yazmak; haciz m.128 anlamında mükellefiyet değildir.
• Üç günlük itiraz süresini iş günü gibi hesaplamak; metinde süre üç gün olarak yer alır.
• Kesinleşmiş listeye dayanarak listede yer almayan bir hakkın alıcıya karşı etkili olduğunu varsaymak.
• İtiraz edilen mükellefiyet için istihkak prosedürü yerine doğrudan kıymet şikâyeti yolunu kullanmak.
• Konut finansmanı ve TOKİ alacaklarında kıymet takdirini icra dairesi kendisi yapmış sayarak yetkilendirilmiş kuruluş şartını gözden kaçırmak.
• Eklenti niteliğindeki teşvikli malları kıymet takdiri dışında bırakıp satış dışında tutulabileceğini ya da m.129 uyarınca ihale edilebileceğini unutmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Mükellefiyetler listesi, artırma şartnamesinin tamamlayıcısı sayılır ve şartname ile birlikte satıştan önce on gün süreyle icra dairesinde herkesin görmesine açık bulundurulması gerekir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/681 E., 2024/269 K., 22.05.2024)
• Kıymet takdirine karşı şikâyet ve yeniden incelemeye ilişkin m.128/a hükümleri, m.128 ile birlikte uygulanmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/681 E., 2024/269 K., 22.05.2024)
• Satış sürecinde kıymet takdirinin doğru yapılması ve bu kıymetin kesinleştirilmesi, ihalenin feshi taleplerinde yapılan incelemede esas alınmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2024/524 E., 2025/70 K., 19.02.2025)
• Kıymet takdirinin ve tüm işlemlerin talimat icra müdürlüğünce usulüne uygun yapılmış olması, borçlunun sonradan kıymetin düşük kaldığı itirazını karşılayabilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/1036 E., 2023/714 K., 05.07.2023)
• Mükellefiyetler listesine ilişkin itirazların ve listede yazılı olmayan hakların değerlendirilmesinde, hakların listeye geçirilip geçirilmediği önem taşımaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/353 E., 2021/1254 K., 19.10.2021)

Nasıl ispat edilir?

• Mükellefiyetin varlığını ve listeye geçirilmesi gerektiğini ileri süren alacaklı ya da ilgili, bunu tapu kaydı veya resmi senetle ispatlar.
• Listeye itiraz eden ilgili, itirazının dayanağını istihkak davasında ispatlar; süresinde dava açılmazsa itiraz konusu hakkı kaybeder.
• Kıymet takdirine itiraz eden taraf, takdirin mükellefiyetlerin etkisini hesaba katmadığını ya da yanlış yapıldığını bilirkişi raporu ile göstermek zorundadır.
• Tebligatın yapıldığını ve süresinin işlediğini gösteren tebliğ belgesi, süre hesabında esas delildir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 m.96: İtiraz edilen mükellefiyet uyuşmazlığının istihkak prosedürü içinde çözümlenmesinde uygulanır.
• 2004 m.97: m.96 ile birlikte istihkak prosedürünün ayrıntılarını düzenler; m.128 hükmü bu iki maddeyi burada da uygulanabilir kılar.
• 2004 m.128/a: Kıymet takdirine ve yeniden takdire karşı şikâyet usulünü düzenler; bu maddede yer alan kıymet işlemlerinin denetim yoludur.
• 2004 m.129: Eklenti niteliğindeki teşvikli malların taşınmazla birlikte ihale edilmesi halinde uygulanır.
• 2499 sayılı Kanun m.22/1-r: Konut finansmanı ve Toplu Konut İdaresi alacaklarında kıymet takdirini yapacak yetkili kişi veya kurumların belirlenmesinde atıf yapılır.

İcra ve İflas Kanunu'nun 128/a maddesi, satışa çıkarılacak taşınmazın kıymet takdirine (değer tespitine) ilişkin raporun tebliğinden sonra ilgililerin icra mahkemesine yapabileceği şikâyeti düzenler. Düzenlenen konular; şikâyet süresi, şikâyet üzerine yeniden bilirkişi incelemesinin giderlere bağlanması, yeniden kıymet takdiri istenebilme koşulları, rehinle temin edilmiş konut finansmanı ve Toplu Konut İdaresi alacaklarında bilirkişinin kimler tarafından yapılacağı ve yetkisiz icra mahkemesine yapılan şikâyetin işleyişidir. Madde, kıymet takdirine ilişkin icra mahkemesi kararlarının kesinliğini de bağlar. Maddenin kapsamı taşınmazla sınırlıdır; taşınırların kıymet takdiri ve ilk kıymet takdirinin dayandığı genel usul (m.87 gibi) bu maddede düzenlenmez. Şikâyet üzerine icra mahkemesinde yürüyen yargılamanın usulü (m.16 ve devamı) ile kıymet takdiri raporunun düzenlenme ve tebliğ usulü (m.128) bu maddenin dışında kalır. Taşınmazın satış ilanı, ihale ve ihale feshi de bu maddenin konusu değildir.

Kıymet takdirine ilişkin şikâyet: hangi kavramlar bilinmeli?

Kıymet takdiri

İcra müdürlüğünce satışa esas olmak üzere, bilirkişi marifetiyle taşınmazın değerinin tespit edilmesi işlemidir. Madde kapsamında kıymet takdiri raporunun tebliğ edildiği ilgililer şikâyet hakkına sahiptir.

Kıymet takdirine şikâyet

Rapora karşı, değer tespitinin taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı iddiasıyla icra mahkemesine yapılan başvurudur. Şikâyetin konusu memur işleminin doğruluğudur; bu nedenle mahkeme kendi bilirkişi kurulu ile değeri yeniden belirler.

Yeniden bilirkişi incelemesi

Şikâyet üzerine icra mahkemesinin yaptırdığı yeni değer tespitidir. Yapılabilmesi için şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması gerekir.

Kesinleşen kıymet takdiri

Tebliğden sonra süresinde itiraz edilmeyen veya şikâyet üzerine icra mahkemesince karara bağlanan kıymet takdiridir. Kesinleşme tarihi, iki yıllık yeniden takdir yasağının başlangıcını oluşturur.

Doğal afet ve imar durumundaki çok önemli değişiklik

İki yıllık bekleme süresinin istisnasını oluşturan olgulardır. Değerin esaslı biçimde değişmesine yol açan bu tür olaylar gerçekleşmişse yeni kıymet takdiri istenebilir; sıradan piyasa dalgalanması bu kapsamda değerlendirilmez.

Yetkisiz icra mahkemesi

Taşınmazın bulunduğu yer yerine, şikâyetin yapıldığı icra mahkemesi yetkisiz ise bu mahkemedir. Yetkisizlik kararını mahkeme evrak üzerinde inceleme ile verir ve dosyayı yetkili mahkemeye gönderir.

Kıymet takdirine ilişkin şikâyet: hangi şartlar aranır?

• Şikâyetin, kıymet takdiri raporunun tebliğ edildiği bir ilgili tarafından yapılmış olması gerekir.
• Şikâyetin, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine yapılması gerekir.
• Yeniden bilirkişi incelemesi için, şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması gerekir.
• Yeniden kıymet takdiri istenebilmesi için, kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmiş olması gerekir.
• İki yıl dolmadan yeniden kıymet takdiri istenebilmesi için doğal afet veya imar durumunda çok önemli değişiklik gibi benzer bir olgunun ortaya çıkmış olması gerekir.
• Konut finansmanı alacakları ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarında yeniden incelemenin, Sermaye Piyasası Kanunu m.22/I-(r) uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırılması gerekir.
• Şikâyetin yetkisiz icra mahkemesine yapılması hâlinde, yetkisizlik kararının başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde verilmesi gerekir.

Kıymet takdirine ilişkin şikâyet: hangi sonuçları doğurur?

• Şikâyet süresi içinde yapılır ve masraf süresinde yatırılırsa mahkeme yeniden bilirkişi incelemesi yaptırabilir.
• Masraf ve ücret yedi gün içinde yatırılmazsa şikâyet başka bir işleme gerek olmaksızın kesin olarak reddedilir.
• Şikâyet üzerine icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir ve bu kararlara karşı kanun yoluna gidilemez.
• Kesinleşen kıymet takdirinden iki yıl geçmeden yeniden kıymet takdiri istenemez.
• Doğal afet veya imar durumunda çok önemli değişiklik gibi benzer bir hal varsa iki yıl dolmadan da yeniden kıymet takdiri istenebilir.
• Konut finansmanı ve TOKİ rehinli alacaklarında yeniden bilirkişi incelemesi yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırılır.
• Yetkisiz icra mahkemesine yapılan şikâyette mahkeme yetkisizlik kararı verir ve dosyayı resen yetkili mahkemeye gönderir.
• Yetkisizlik kararı ile dosya gönderilmesi sırasındaki masraf gider avansından karşılanır.

Kıymet takdirine ilişkin şikâyet: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Şikâyet süresini raporun tebliğ tarihi yerine raporun düzenlenme tarihinden saymak; süre tebliğden başlar.
• Masraf yatırma süresini şikâyet tarihi yerine tebliğ tarihinden saymak; bu yedi gün şikâyet tarihinden başlar.
• Masraf yatırılmadığında mahkemenin yeniden ek süre vermesini beklemek; maddeye göre şikâyet başka işleme gerek olmadan kesin olarak reddedilir.
• Kesinleşen kıymet takdirinden iki yıl geçmeden yeniden takdir istenebileceğini düşünmek; istisna yalnız doğal afet ve önemli imar değişikliği gibi hâllerde kabul edilir.
• Konut finansmanı ve TOKİ rehinli alacaklarında bilirkişiyi genel kurala göre seçmek; bu alacaklarda inceleme SPK m.22/I-(r) uyarınca yetkili kişi veya kurumlara yaptırılır.
• Yetkisiz icra mahkemesine yapılan şikâyeti reddetmek veya düşürmek; mahkeme on gün içinde yetkisizlik kararı verir ve dosyayı resen gönderir.
• Şikâyet üzerine verilen icra mahkemesi kararına karşı istinaf veya temyiz yoluna başvurmak; maddeye göre bu kararlar kesindir.
• İki yıl sürenin dolmasını kıymet takdirine dayalı ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürmeyi unutmak; bu hususta mahkeme resen gözetmelidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kıymet takdirine itiraz davalarında icra hukuk mahkemesinin görevi, icra müdürünün belirlediği değerin taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığını denetlemektir; mahkeme kendi kurduğu bilirkişi heyeti ile kıymet takdirinin yapıldığı tarihteki değeri belirler.
• Yüksek mahkeme kararlarında iki yıllık sürenin geçmesinin başlı başına ihalenin feshi sebebi olduğu ve bu hususun kamu düzenine ilişkin olarak mahkemece resen gözetileceği kabul edilmektedir.
• Kıymet takdirinin kesinleşmesi için tebliğden sonra yedi gün içinde itiraz edilmemesi veya itiraz üzerine verilen mahkeme kararının kesinleşmesi gerektiği kabul edilmektedir.
• Kıymet takdirine ilişkin şikâyet davasında yargılama giderleri şikâyet eden üzerinde bırakılır ve davalı lehine veya aleyhine vekâlet ücreti takdir edilmez; ancak davalı tarafın aktif biçimde karşı iddia ileri sürmesi hâlinde vekâlet ücreti ve yargılama giderine hükmedilebilir.
• Şikâyetin dosya üzerinden karar verilebilecek nitelikte olmasına karşın uygulamada genellikle duruşmalı görüldüğü kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Şikâyeti yapan ilgili, şikâyetinin süresinde yapıldığını ve kıymet takdiri raporunun tebliğ tarihini ispatlamakla yükümlüdür; tebliğ belgesi ve şikâyet dilekçesinin havale tarihi bu konuda belirleyici delildir.
• Şikâyetin yedi gün içinde masraf yatırılarak yeniden bilirkişi incelemesi istendiğini gösteren makbuz ve mahkeme veznesine yatırma belgesi ile ispat yapılır; yatırma yapılmadığını ileri süren karşı taraf bunu veznenin kayıtlarıyla ispatlar.
• Kıymet takdirinin gerçek değerden farklı olduğunu ileri süren taraf, bu iddiasını bilirkişi raporu, keşif ve uzman görüşü ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Yeniden kıymet takdiri için iki yıl geçmediğini veya doğal afet ya da önemli imar değişikliği bulunduğunu isteyen taraf, bu olguları belgelerle (afet kaydı, imar planı değişikliği belgesi, tapu ve resmi kayıtlar) ispatlamalıdır.
• Yetkisiz mahkemeye yapılan şikâyette yetkisizlik itirazı mahkemece evrak üzerinde incelenir; bu inceleme için başvuru tarihinin belgelenmesi gerekir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.128: Kıymet takdirinin nasıl yapılacağını ve raporun hangi ilgililere tebliğ edileceğini düzenler; m.128/a bu raporun tebliğinden sonraki şikâyet sürecini düzenler.
• 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu m.38/A: Konut finansmanından kaynaklanan alacakların tanımını verir; m.128/a'nın özel bilirkişi kuralının kapsamını belirler.
• 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu m.22/I-(r): Konut finansmanı ve TOKİ alacaklarında incelemeyi yapacak yetkili kişi veya kurumları belirler.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.16: İcra mahkemesinin görev ve yetkisine ilişkin genel hükümdür; şikâyetin hangi mahkemeye yapılacağı ve yetkisizlik kararı bu genel kurala bağlıdır.

İİK m.129, taşınmazın açık artırma yoluyla ihalesinde 115. maddedeki ihale kurallarının taşınmazlar bakımından da uygulanacağını hükme bağlar. Maddenin düzenlediği konu, ihalenin ilan edilen yer, gün ve saatte başlatılması, en yüksek tekliften ihale yapılması, birinci ve ikinci artırmada aranan asgari bedel ve rüçhanlı alacak şartları, ihale bedelinin ödenmesi ve tutanak düzenlenmesi gibi ihale işlemleridir. Hüküm, hacizle paraya çevirme yoluyla yapılan taşınmaz satışlarında ve İİK'nın taşınmaz satışına yollama yaptığı hallerde uygulanır. Madde kendi metninde ihale bedelinin ödenmesi, kıymet takdiri, yetkisiz icra mahkemesine şikayet ve ikinci artırmanın başlangıç tarihi konularını düzenlemez; bunlar sırasıyla 118. madde, 126. madde ile 128. madde ve 129. maddenin ilgili atıf yapılan hükümlerinde yer alır. Taşınır malların satışı ve iflas masasındaki satışlar bu maddenin kapsamı dışındadır.

İhale: hangi kavramlar bilinmeli?

Rüçhanlı alacak

Satış talebi sahibinin alacağına öncelik tanınan, taşınmazla güvence altına alınmış alacaklardır. 115. madde bunları rüçhanlı alacaklar toplamı olarak anar; ihale için teklif bu toplamı aşmalıdır.

Tahmin edilen kıymet

Taşınmazın kıymet takdiri sonucu belirlenen değeridir. Birinci ve ikinci artırmada asgari bedelin hesabında bu değer esas alınır.

En yüksek teklif

Taşınmaz üç kez bağırıldıktan sonra elektronik ortamda verilen en yüksek tekliftir. Madde, 115. maddeye yollama yaparak bu teklif üzerinden en çok artırana ihale yapılmasını taşınmazlar için de uygulanır kılar.

İhale: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın, hacizle paraya çevirme yoluyla açık artırmaya çıkarılmış olması gerekir.
• İhalenin ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, icra memurunca başlatılması gerekir.
• Birinci ihalede bedelin taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisini bulması gerekir.
• Satış talebi sahibinin alacağına rüçhanlı alacaklar varsa, bedelin bu alacakların toplamını aşması gerekir.
• Bedelin paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılaması gerekir.
• Bu şartlar gerçekleşince en yüksek teklifi veren kişiye ihale yapılır; şartlar gerçekleşmezse ihale yapılamaz.

İhale: hangi sonuçları doğurur?

• Şartlar gerçekleştiğinde en yüksek teklifi veren kişiye ihale edilir ve taşınmaz bu kişiye ihale edilmiş olur.
• Birinci ihalede alıcı çıkmaz veya 115. maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır.
• İkinci ihalede alıcı çıkmaz veya 115. maddedeki şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.
• Rüçhanlı alacaklar ve masraflar karşılanmadan yapılan teklif, ihalenin yapılması için yeterli değildir.
• Bu hükmün kapsamı, taşınmaz satışıdır; taşınır mal satışına bu madde uygulanmaz.

İhale: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Birinci artırmada teklifin yüzde elli şartını geçmesini yeterli saymak; rüçhanlı alacak bulunuyorsa teklifin bu alacakların toplamını da aşması gerektiğini gözden kaçırmak.
• Ayrı bir ihale ve ihale bedelinin ödenmesi bilgisini 129. maddenin kendisinde aramak; bu konular 115. ve 118. maddelerde düzenlenmiştir.
• Değişiklik öncesi kararlardaki yüzde kırk ölçütünü güncel metne uygulamak; güncel metinde oran yüzde ellidir.
• İkinci artırmanın başlangıç tarihini 129. maddenin kendi süresi sanmak; bu süre madde metninde yer almaz, ayrıca birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmemesi 128. madde ile ilgilidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Rüçhanlı alacak bulunan taşınmazda teklifin yüzde elli şartını geçmesi yetmez; teklifin rüçhanlı alacakların toplamını da aşması gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/2045 E., 2015/1285 K., 29.04.2015)
• Taşınmaz satışında ihale bedelinin 115. maddeye göndermeyle belirlenen şartlara göre değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2024/780 E., 2025/377 K., 18.06.2025)
• Kıymet takdirine ilişkin şikayetin yetkisiz icra mahkemesine yapılması halinde, mahkemenin evrak üzerinde inceleme yaparak on gün içinde yetkisizlik kararı vermesi gerektiği yönünde uygulama bulunmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/617 E., 2023/107 K., 22.02.2023)
• Madde 2021 değişikliğinden önceki kararlarda yer alan yüzde kırk ölçütünün artık geçerli olmadığı; güncel metinde yüzde ellinin esas alındığı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/2045 E., 2015/1285 K., 29.04.2015)

Nasıl ispat edilir?

• Asgari bedel ve rüçhanlı alacak şartının gerçekleştiğini ihale tarafı veya satış talebi sahibi ileri sürer ve bunu tutanak, kıymet takdiri raporu ve tapu kaydı ile ispat eder.
• Rüçhanlı alacak miktarı, ipotek belgesi ve alacaklının bildirimi ile ispatlanır; alacaklının iddiası ile belgelerin çelişmesi halinde belgeler esas alınır.
• Teklif tutarının rüçhanlı alacak ve masrafları karşılamadığını iddia eden taraf, bu iddiayı artırma tutanağı ve icra dosyasındaki hesap ile ispat eder.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı Kanun m.115: Madde, ihale usulünü, yüzde elli şartını, rüçhanlı alacak ve masraf koşullarını ve ihale tutanağını düzenleyen 115. maddeye gönderme yapar; 129. maddenin uygulanabilmesi için bu hükümlerin bilinmesi gerekir.
• 2004 sayılı Kanun m.118: İhale bedelinin ödenmesi ve teslim-tescil işlemleri 118. maddede düzenlenir; 129. madde bu konuda hüküm kurmaz.
• 2004 sayılı Kanun m.128: Taşınmazın kıymet takdiri ve bu kıymetin belirlenmesi 128. maddede düzenlenir; asgari bedelin hesabında bu kıymet esas alınır.

İcra ve İflas Kanunu m.130, ihale alıcısının satış bedelini nakden ödeme yükümlülüğünü ve bu yükümlülüğün zamanını düzenler. Hüküm, artırma sonuç tutanağının ilanından sonra, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile alıcının ödeme borcunun doğduğunu kurar. Taşınır ve taşınmaz satışlarında icra dairesi tarafından yapılan ihale bakımından uygulanır. Madde, icra müdürünün alıcıya on güne kadar ek süre vermesine ilişkin yetkiyi de içerir. Madde, ihalenin feshi davasının usulünü ve süresini düzenlemez (m.134). Ödeme yapılmadığında ihalenin feshi ve tamamlayıcı artırma sonuçlarını düzenlemez (m.133, m.118). Taşınmazın teslimi, tapu tescili ve tahliyeyi düzenlemez (m.135). Satış bedelinin alacaklılara paylaştırılmasını düzenlemez (m.140 vd.).

İhale bedelinin ödenmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Satış bedeli

İhale alıcısının icra dairesine ödemekle yükümlü olduğu ihale bedelidir. Alıcının ödeyeceği tutar, pey olarak teklif ettiği ve ihaleye konu olan tutardır.

Nakden ödeme

Bedelin para olarak ödenmesidir. Çek, bono, senet veya teminat mektubu gibi araçlarla yapılan ödeme bu kapsamda kabul edilmez.

Artırma sonuç tutanağının ilanı

Müdürün ihalenin tamamlandığını ve bedelin ne zaman yatırılacağını gösteren tutanağı portalda ilan etmesidir. Yedi günlük ödeme süresi bu ilan tarihinden başlar.

İhalenin feshi talebi

Borçlu, alacaklı veya ilgili kişilerin ihalenin usulsüz yapıldığı gerekçesiyle icra mahkemesinden isteyebildikleri hukuki yoldur. Bu talep yapılmış olsa bile madde uyarınca alıcının ödeme yükümlülüğü devam eder.

Ek süre

İcra müdürünün, alıcıya bedeli ödemesi için verebildiği on güne kadar olan süredir. Bu süre kanunun öngördüğü yedi günlük süreye ek olarak değil, yerine geçecek bir takdir konusudur ve on günü aşamaz.

İhale bedelinin ödenmesi: hangi şartlar aranır?

• Bir ihalenin yapılmış ve artırma sonuç tutanağının portalda ilan edilmiş olması gerekir.
• Alıcının ihale bedelini nakden, yani para olarak ödemesi gerekir; çek, bono, senet veya teminat mektubu bu yükümlülüğün yerine geçmez.
• Ödeme süresinin, tutanağın ilanından itibaren yedi gün olduğu kabul edilmelidir.
• İhalenin feshi talep edilmiş olsa bile ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmaz; bu talep ödeme süresini durdurmaz.
• Ödeme, alıcıya ödeme için ek süre verilmişse o süre içinde yapılmalıdır; ek süre on günü geçemez.

İhale bedelinin ödenmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Alıcı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır.
• Alıcı yedi gün içinde ödeme yapmazsa, icra müdürü ihale kararını kaldırır ve bu durumda m.133 uyarınca tamamlayıcı artırma veya teminatın irat kaydı gibi sonuçlar doğar.
• İcra müdürü alıcıya on güne kadar ek süre verebilir; bu durumda ödeme süresi o süreye göre belirlenir.
• İhalenin feshi talebi yapılması, alıcının yedi günlük ödeme yükümlülüğünü durdurmaz ya da kaldırmaz.
• Nakit ödeme yapılmadığında, ödeme yerine çek veya teminat mektubu verilmesi alıcının yükümlülüğünü yerine getirmiş sayılmasına yol açmaz.

İhale bedelinin ödenmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Feshi talep edilen ihalede ödeme süresinin durduğunu sanmak; süre feshi talepten bağımsız olarak işler.
• Ek süreyi on günü aşacak biçimde ya da yedi güne ilave olarak hesaplamak; ek süre on günü geçemez ve yedi günlük sürenin yerine geçer.
• Çek, bono veya teminat mektubunu nakit ödeme yerine kabul etmek.
• Yedi günlük süreyi ihalenin yapıldığı gün yerine tutanağın ilanından itibaren saymamak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• İhale bedelinin nakden ödenmesi gerektiği ve çek, bono, senet veya teminat mektubu ile ödemenin kabul edilmediği yönünde uygulama yerleşiktir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/691 E., 2025/567 K., 03.02.2025)
• Alıcının ödemeden kaçınmak için feshi talep etmesinin ödeme yükümlülüğünü ertelemediği kabul edilmektedir. (2022/6 E., 2024/225 K., 25.12.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Ödeme yükümlüsü alıcıdır; alıcı, bedelin süresinde ve nakden ödendiğini icra dairesinin tahsilat kaydı ile ispatlar.
• Artırma sonuç tutanağının ilan tarihi, portal kaydı ve tutanak ile belirlenir; yedi günlük sürenin başlangıcı bu kayda dayanır.
• Alıcı, ek süre verildiğini ileri sürüyorsa bu süreyi icra müdürlüğünün yazılı kararı ile ispatlar.
• Alıcının, feshi talebine dayanarak ödeme yapmadığını savunması hukuken geçerli bir savunma değildir; bu nedenle ispat yükü alıcıya düşer.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.133: Alıcının bedeli ödememesi halinde ihale kararının kaldırılması, teminatın alıkonması ve tamamlayıcı artırma usulünü düzenler; m.130'un ihlali bu maddenin sonuçlarını doğurur.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.134: İhalenin feshi talebini ve ihalenin kesinleşmesini düzenler; m.130'daki ödeme yükümlülüğü, feshi talep edilmiş olsa bile bu hükümden bağımsız olarak devam eder.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.135: Ödeme yapıldıktan ve ihale kesinleştikten sonra taşınmazın teslimini ve tapu tescilini düzenler; m.130 bu işlemlerin öncesindeki ödeme yükümlülüğünü belirler.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.118: Taşınır mallarda alıcının bedeli peşin ödeme yükümlülüğünü ve ödememe halinde ihalenin kaldırılmasını düzenler; m.130 taşınmazlar için paralel bir yükümlülük getirir.

İİK m.131, taşınmaz satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş olduğu hâlde taşınmazın bu süre içindeki durumunu düzenler: taşınmazın icra dairesince idaresi, hasar ve masrafın alıcıya ait olması, bu süre içinde icra dairesinin izni olmadan tapuda tescil yapılamaması ve alıcıdan satış bedelini temin için teminat istenebilmesi. Hüküm, ihale üzerine satılan taşınmazlarda icra takibi ve iflas masasındaki taşınmaz satışları bakımından ilgilidir. Satış bedelinin ödeme süresinin verilmesi ve süresi (on gün) m.130'da, ihalenin tamamlanması ve mülkiyetin geçmesi m.134'te düzenlenmiştir; m.131 bu sürelerin kendisini belirlemez. Taşınmazın tahliyesi ve teslimi, ihalenin feshi ve ihale bedelinin mahsubu ile ihale sonrası tapu tescil işlemleri bu maddede düzenlenmez.

Ödeme müddeti içinde taşınmazın idaresi: hangi kavramlar bilinmeli?

Satış bedelinin ödenmesi için mühlet

İcra müdürünün ihaleyi kazanan alıcıya, satış bedelini ödemesi için verdiği ek süredir. Bu süre m.130 uyarınca on günü geçemez ve süre içinde ödeme yapılmazsa m.133 çerçevesinde ihalenin feshi gündeme gelir.

İcra dairesi tarafından idare

Bedel ödenene kadar taşınmazın icra dairesinin yönetim ve denetimi altında tutulmasıdır. Taşınmazın hasar ve masrafı alıcıya aittir; yani bu dönemde taşınmazda oluşan zarar ve yapılan giderler alıcının yükündedir.

Tapuca tescil

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya başka bir hakkın tapu siciline kaydedilmesidir. Mühlet süresince icra dairesinin müsaadesi olmadan tapuda hiçbir tescil yapılamaz.

Teminat

Alıcının satış bedelini ödeyeceğini güvence altına almak için icra dairesinin isteyebildiği ek güvencedir. İcra müdürünün takdirine bağlıdır ve m.130 çerçevesinde verilen mühlet ile birlikte istenebilir.

Ödeme müddeti içinde taşınmazın idaresi: hangi şartlar aranır?

• Satış bedelinin ödenmesi için alıcıya mühlet verilmiş olması gerekir; mühlet m.130 uyarınca verilir ve on günü geçemez.
• Bedel ödenmediği sürece taşınmazın icra dairesince idare edilmesi gerekir.
• Hasar ve masrafın alıcıya ait olduğu ortaya konulmalıdır; bu sorumluluk taşınmazın bedel ödenene kadarki durumunu kapsar.
• Mühlet süresinde tapuda tescil yapılması için icra dairesinin açık müsaadesinin alınması zorunludur; müsaade olmadan yapılan tescil hukuka aykırıdır.
• İcra dairesinin satış bedelini temin etmek amacıyla alıcıdan ayrıca teminat istemesi bir takdir yetkisi olarak kullanılabilir; bu istem zorunlu değildir.

Ödeme müddeti içinde taşınmazın idaresi: hangi sonuçları doğurur?

• Mühlet süresi içinde taşınmaz icra dairesince idare olunur ve hasar ve masraf alıcıya aittir.
• Mühlet süresi içinde icra dairesinin müsaadesi olmadan tapuda hiçbir tescil yapılamaz; müsaade olmadan yapılan tescil hukuka aykırıdır.
• İcra dairesi isterse alıcıdan satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini talep edebilir.
• Alıcı bedeli mühlet içinde öderse idare sona erer ve taşınmaz üzerindeki tasarruf serbest hâle gelir.
• Mühlet içinde bedel ödenmezse ihalenin feshi ve sonraki yaptırımlar gündeme gelir (m.133 ve m.134 bağlamında).

Ödeme müddeti içinde taşınmazın idaresi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Mühlet süresini on günle sınırlı olduğu hâlde m.131 metninden süre çıkarmaya çalışmak; süre m.130'dadır, m.131 bunu belirlemez.
• Mühlet içinde tescilin icra dairesinin müsaadesi olmadan yapılabileceğini varsaymak; müsaade şarttır.
• Teminatı zorunlu sanmak; m.131 teminat istemeyi icra dairesinin takdirine bırakmıştır.
• Mühlet bitimiyle birlikte idarenin kendiliğinden sona erdiğini düşünmek; idarenin sonu bedelin ödenmesi ile bağlanır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Mühlet süresi içinde tapu tescili için icra dairesinin açık müsaadesinin alınıp alınmadığı, işlemin geçerliliğinin temel ölçütü olarak aranmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/1673 E., 2024/2181 K., 11.09.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Mühlet verildiğini ve süresinin başladığını ispat yükü ihale alıcısı ile icra dairesinin kayıtlarını dayanak gösteren tarafa aittir; ihale tutanağı ve mühlet kararı bu konuda belirleyicidir.
• Tapu tescilinin icra dairesinin müsaadesi ile yapıldığını ispat yükü tescili talep eden tarafa aittir; yazılı müsaade belgesi bu konudaki en güçlü delildir.
• Taşınmazın hasar gördüğü iddiası ileri süren tarafın, hasarın mühlet süresi içinde ve alıcının kusurundan doğduğunu ispat etmesi gerekir; icra dairesinin idare kayıtları ve bilirkişi raporu bu konuda kullanılabilir.
• Icra dairesinin teminat talebinde bulunduğunu ispat yükü icra dairesinin kayıtlarındadır; teminatın gösterilmediği iddiası, teminat yazısının dosyada bulunmamasıyla desteklenir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı Kanun m.130: Satış bedelinin ödenmesi için verilecek mühletin on günü geçemeyeceğini ve bu mühletin m.131 hükümlerinin işlemesine yol açtığını belirler.
• 2004 sayılı Kanun m.133: Mühlet içinde bedelin ödenmemesi hâlinde ihalenin feshi ve sonuçlarını düzenler; m.131 kısıtlamalarının pratik sonucu bu noktada ortaya çıkar.
• 2004 sayılı Kanun m.134: İhalenin feshi talebi ve bedelin nakden ödenmesi ile ihalenin kesinleşmesi ile mülkiyetin geçişini düzenler; m.131'deki idare ve tescil kısıtlamasının sonu bu hükümle bağlanır.