Birlikte mülkiyet

Madde, paylı mülkiyetin tanımını, paylara ilişkin varsayımı (eşitlik karinesi), paydaşın kendi payı bakımından hak ve yükümlülükleri ile payın devri, rehni ve haczi konusunda düzenleme yapar. Paydaşların oybirliğiyle yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin farklı düzenleme yapabilmesi ve yasal yönetim kurallarına ilişkin hükümler ise sonraki maddelerde (m.689) düzenlenmiştir. Elbirliği mülkiyetini (m.701) ve paylı mülkiyetin kanundan veya kazanım yollarından doğan hallerini bu madde düzenlemez. Paydaşların payın sona ermesi, ortaklığın giderilmesi (m.694 ve ilgili hükümler) ile pay devrine ilişkin şekil ve tescil kuralları da bu maddenin kapsamı dışındadır.

Genel kurallar: hangi kavramlar bilinmeli?

Paylı mülkiyet

Maddî olarak bölünmemiş tek bir şeyin tamamı üzerinde birden çok kişinin belirli paylarla malik olmasıdır. Paylar, şeyin fiziksel olarak bölünmesi anlamına gelmez; her paydaş şeyin tamamına oranı kadar sahiptir.

Pay

Paydaşın paylı mülkiyet içindeki soyut oranıdır. Pay oranı, paydaşın yönetimdeki söz hakkını, giderlere katılma yükümlülüğünü ve paylaşımda alacağı değeri belirler.

Paylar eşit sayılır karinesi

Kurulduğu hukuki sebepte pay oranı belirlenmemişse ya da belli değilse paylar eşit kabul edilir. Aksini iddia eden, bunu ispatla yükümlüdür.

Pay üzerinde tasarruf

Paydaşın kendi payını devretmesi, rehnetmesi ya da alacaklılarının payı haczettirmesidir. Bu tasarruflar yalnız paydaşın kendi payını konu alır, ortakların diğer paylarını etkilemez.

Genel kurallar: hangi şartlar aranır?

• Paylı mülkiyetin varlığı için birden çok kişinin aynı maddi şeyin tamamına belli oranda malik olması bulunmalıdır.
• Pay oranı kurulduğu hukuki sebepte belirlenmişse o oran esas alınmalı; belirlenmemiş ya da belli değilse paylar eşit sayılmalıdır.
• Paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerini kullanabilir; bu yetki diğer paydaşların payına uzanmaz.
• Pay devri, rehni ya da haczi yapılacaksa konusu paydaşın kendi payı olmalıdır; pay devri paylı malın tamamının devri anlamına gelmez.

Genel kurallar: hangi sonuçları doğurur?

• Paylar belirtilmemişse eşit sayılır ve her paydaş eşit oranda hak ve yükümlülük taşır.
• Paydaş kendi payını tamamen veya kısmen devredebilir; devralan, devredenin payı oranında paydaş olur.
• Pay rehnedilebilir ve alacaklılar payı haczettirebilir; bu işlemler paydaşın payını sınırlar, diğer paydaşların paylarını doğrudan etkilemez.
• Paydaşlar oybirliğiyle yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kanundan farklı düzenleme yapabilir; bu anlaşma yoksa yasal yönetim uygulanır.
• Pay üzerindeki tasarruf, payın kendisini konu aldığı için diğer paydaşların onayına bağlı değildir; ancak paylı malın tamamına yönelik tasarruf bütün paydaşların kabulüne tabidir.

Genel kurallar: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Paylı mülkiyeti elbirliği mülkiyetiyle karıştırmak; elbirliğinde belirlenmiş pay bulunmadığı için pay devri ve rehni bu rejimde aynı şekilde yapılamaz.
• Paylar eşittir karinesini pay oranı açıkça belirlenmişken de uygulamak; karine yalnız oran belirsizken devreye girer.
• Paydaşın kendi payı üzerindeki tasarrufunu paylı malın tamamı üzerinde tasarruf sayarak bütün paydaşların onayını aramak.
• Pay devrinin paylı malın tamamını etkilediğini varsaymak; devredilen şey yalnız devredenin payıdır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Pay oranı hukuki sebepte ya da tescil kaydında belirlenmişse eşitlik karinesi uygulanmaz; oran tespiti için önce kurulduğu hukuki sebep incelenir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/476 E., 2024/217 K., 08.05.2024)
• Paydaş kendi adına hareket ederek payı bakımından satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir; bu işlem diğer paydaşların paylarını bağlamaz. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/1073 E., 2025/85 K., 26.02.2025)
• Paylı mülkiyette paydaşın hak ve yetkisi kendi payı ile sınırlıdır; bu esas, hukuk mahkemelerince payın tasarrufunda belirleyici kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/693 E., 2013/162 K., 30.01.2013)

Nasıl ispat edilir?

• Paylı mülkiyetin varlığını ve paydaşlık sıfatını iddia eden taraf bunu tapu kaydı, hukuki sebep belgesi veya resmi senetle ispatlar.
• Pay oranının eşit olmadığını ileri süren taraf, hukuki sebepteki oranı yazılı belgeyle ispatlamak zorundadır; aksi halde eşitlik karinesi geçerlidir.
• Pay devri, rehni veya haczi ileri süren taraf, bu işlemin paydaşın kendi payı üzerinde yapıldığını ve geçerli bir sözleşme veya icra kararına dayandığını ispatlar.
• Paydaşın tek başına paylı malın tamamı üzerinde tasarrufta bulunduğunu iddia eden taraf, diğer paydaşların onayını yazılı olarak ortaya koymak zorundadır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.689: Maddenin 2. bölümünde yer alan yönetim ve tasarruf kurallarını düzenler; paydaşların anlaşması ile yasal yönetim ayrımı bu maddeye dayanır.
• 4721 m.701: Elbirliği mülkiyetini düzenler; bu madde ile paylı mülkiyet arasındaki ayrımın kaynağıdır.
• 4721 m.732: Paydaşın payının bir kısmını ya da tamamını devrini düzenler; madde metninde pay devri hakkının kapsamını tamamlar.

Madde, paylı mülkiyette paydaşların oybirliğiyle yapacakları anlaşmanın sınırlarını düzenler. Paydaşlar yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler; ancak bu anlaşma ile iki temel yetki kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz. Madde ayrıca taşınmazlara ilişkin anlaşmaların tapu kütüğüne şerh edilebilmesinin koşulunu gösterir. Madde, paydaşlar arasındaki anlaşmanın üçüncü kişilere ve sonradan paydaş olanlara etkisini düzenlemez (m.695). Olağan yönetim işlerinin kimin tarafından ve hangi çoğunlukla yürütüleceği, madde metninde yer alan "b. Olağan yönetim işleri" başlığı altında ayrıca düzenlenir (m.691). Paydaşlar arasındaki yönetim ve kullanım kararlarının iptali ve dava yolları da bu maddede yer almaz (m.692 ve sonrası). Paylı mülkiyetin genel kuralları ile paydaşlar arasındaki ortaklığın giderilmesi (m.621 vd.) de bu maddenin konusu değildir.

m.689: hangi kavramlar bilinmeli?

Paydaşların oybirliğiyle anlaşması

Paylı mülkiyette tüm paydaşların birlikte vardığı, yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kanun dışı düzenlemeyi ifade eder. Kanun hükümlerinden sapma yetkisi yalnız bu anlaşmanın konusuyla sınırlıdır ve çoğunlukla alınan karar bu anlaşma yerine geçmez.

Zorunlu yönetim işleri

Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için gerekli olan yönetim işleridir. Bu işleri yapma yetkisi anlaşmayla kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz; gerektiğinde mahkemeden önlem istenebilir.

İvedi yönetim işleri

Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemlerdir. Bu önlemler bütün paydaşlar hesabına alınır ve anlaşmayla bu yetki kaldırılamaz.

Şerh

Taşınmazla ilgili paydaş anlaşmasının tapu kütüğüne kaydedilmesidir. Şerh, paydaşlardan birinin başvurusu üzerine ve imzaların noterlikçe onaylanması koşuluyla verilebilir.

m.689: hangi şartlar aranır?

• Anlaşmanın paydaşların tamamı arasında oybirliğiyle yapılması gerekir; bu koşul sağlanmadan kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme geçerli olmaz.
• Düzenlemenin konusunun yararlanma, kullanma veya yönetime ilişkin olması gerekir.
• Anlaşmanın, paydaşların zorunlu yönetim işlerini yapma ve gerektiğinde mahkemeden önlem isteme hak ve yetkisini kaldırmaması ve sınırlandırmaması gerekir.
• Anlaşmanın, paydaşların ivedi yönetim işlerini, yani zarar tehlikesine karşı derhâl önlem alma yetkisini kaldırmaması ve sınırlandırmaması gerekir.
• Taşınmazlarla ilgili anlaşmanın tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için imzaların noterlikçe onaylanmış olması ve paydaşlardan birinin başvurusu bulunması gerekir.

m.689: hangi sonuçları doğurur?

• Oybirliği sağlanmış ve sınırlara uyulmuş bir anlaşma, yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinin yerine geçer.
• Anlaşma, paydaşların zorunlu yönetim işlerini yapma ve mahkemeden önlem isteme yetkisini kaldıramaz ve sınırlandıramaz.
• Anlaşma, paydaşların eşyayı zarar tehlikesinden korumak için derhâl önlem alma yetkisini kaldıramaz ve sınırlandıramaz.
• Bu iki yetkiye aykırı hüküm içeren anlaşma kayıtları, bu ölçüde geçerliliğini yitirir.
• Taşınmaz anlaşması, noter onaylı imzalarla ve paydaş başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh edilebilir.
• Oybirliği sağlanmamışsa kanun hükümlerinden farklı düzenleme yapılamaz ve kanuni rejim uygulanır.

m.689: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Çoğunlukla alınan kararı, oybirliğiyle yapılmış anlaşma yerine geçiriyormuş gibi değerlendirmek.
• Anlaşmayla zorunlu yönetim işlerini yapma ve mahkemeye başvurma yetkisinin tümüyle kaldırılabileceğini sanmak.
• İvedi yönetim işlerini, olağan yönetim işleriyle aynı rejime tabi tutmak.
• Taşınmaz anlaşmasını noter onayı olmadan veya paydaş başvurusu bulunmadan tapuya şerh edilebilir saymak.
• Şerhin, sonradan paydaş olanları bağlamak için tek başına yeterli olduğunu, m.695 koşullarını ayrıca aramamak.
• Maddenin ikinci bentindeki ivedi işlerin, yalnızca sonuç doğmuş olduğunda yapılabileceğini sanmak; oysa zarar tehlikesi yeterlidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Paydaşlar arasında yönetim planına benzer düzenlemelerin, tüm paydaşların katılımıyla yapılan anlaşma olarak geçerli sayıldığı kabul edilmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2024/4471 E., 2024/9390 K., 02.12.2024)
• Paydaşların oybirliğiyle yaptığı düzenlemenin kanundan farklı hüküm getirebildiği, ancak bu yetkinin sınırının m.689/I'deki iki bentle çizildiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/476 E., 2024/217 K., 08.05.2024; 5. Hukuk Dairesi, 2023/4272 E., 2023/9699 K., 25.10.2023; 5. Hukuk Dairesi, 2024/9595 E., 2025/3512 K., 17.03.2025)
• Kanundan farklı düzenlemenin, yalnızca oybirliğiyle kurulmuş olması halinde geçerli sayılacağı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/3270 E., 2024/5269 K., 26.11.2024)
• Bina yönetiminde, oybirliği sağlanmadan alınan kararların bu maddedeki anlaşma niteliğini taşımadığı ve ayrı bir değerlendirmeye tabi tutulduğu kabul edilmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2024/7415 E., 2025/2066 K., 18.02.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Anlaşmanın varlığını ve oybirliğini ileri süren taraf, tüm paydaşların katıldığını yazılı belgeyle ispatlamakla yükümlüdür.
• Anlaşmanın kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme içerdiğini ileri süren taraf, bu düzenlemenin m.689/I'deki iki bente aykırı olmadığını ispatlamakla yükümlüdür.
• Taşınmaz şerhi için imzaların noterlikçe onaylandığını ve paydaş başvurusunun bulunduğunu gösteren tapu ve noter belgeleri esastır.
• Zorunlu veya ivedi yönetim işlerinin gerekliliği, bu işi yapan paydaşça somut olayın durumuyla (zarar tehlikesi, kullanılabilirlik) ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.695: Paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenlemelerinin sonradan paydaş olanları bağlamasını düzenler; taşınmazlarda bağlanma için tapu kütüğüne şerh gerektiğini de belirtir.
• 4721 sayılı Kanun m.691: Olağan yönetim işlerinin nasıl yürütüleceğini düzenler; bu madde ile birlikte paydaşların yönetim yetkisinin kapsamını tamamlar.

Paylı mülkiyette paydaşların olağan yönetim işlerini yapma yetkisini ve küçük onarımlar ile tarımsal işlerin yürütülmesini düzenler. Ayrıca paydaşların çoğunlukla olağan yönetim yetkisine ilişkin farklı bir düzenleme getirebileceğini hükme bağlar. Madde, paydaşlar arasındaki paylı mülkiyet ilişkisine uygulanır. Önemli yönetim işlerinin çift çoğunlukla alınacak kararla yapılmasını ve hâkim kararıyla yönetimi (m.691) düzenlemez; bu konular m.691'de yer alır. Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin özel hükümler (m.692 ve benzeri düzenlemeler) de bu maddenin kapsamı dışındadır. Paylı mülkiyetin giderilmesi (m.698 vd.) ile paylaşma davası da burada düzenlenmez.

m.690: hangi kavramlar bilinmeli?

Olağan yönetim işi

Paylı malın ekonomik amacına uygun, sıradan kullanımını ve idaresini sağlayan işlemlerdir. Önemli bir değişiklik doğurmayan, malın değerini ve kullanım biçimini esaslı biçimde etkilemeyen işleri kapsar.

Küçük onarım

Malın korunması ve kullanılabilir durumda tutulması için yapılan, masrafı ve kapsamı sınırlı tamir işleridir. Malın değerini artıran veya yapısını değiştiren onarım ve yapı işleri bu kavramın dışında kalır.

Tarımsal işler

Paylı taşınmazın tarımsal üretim döngüsü içinde yapılan ekim, bakım, hasat gibi işlerdir. Bu işlerin yürütülmesi her paydaşa tanınmış bir yetkidir.

Paydaş çoğunluğu ve pay çoğunluğu

Kararın alınabilmesi için hem paydaşların sayıca çoğunluğunun hem de bu çoğunluğun temsil ettiği payların toplamının payların yarısından fazla olmasıdır. Bu madde kapsamında kararla yetki düzenlenirken aranan çoğunluk bu ölçütle belirlenir.

m.690: hangi şartlar aranır?

• Paylı mülkiyette bir malın bulunması ve iş bir olağan yönetim işi olarak nitelendirilebilmelidir.
• Yapılan iş, olağan yönetim sınırları içinde kalan bir iş olmalıdır; önemli yönetim işi niteliği taşıyan işler bu yetkinin kapsamına girmez.
• Yetki bakımından paydaşların aksi yönde çoğunlukla alınmış bir kararı bulunmamalıdır; böyle bir karar varsa olağan yönetim yetkisi bu karara göre düzenlenir.
• Zorunlu ve ivedi işlere ilişkin kanun hükümleri saklı tutulmalıdır; bu hallerde yetki ayrıca değerlendirilir.
• Paydaşlar arasında çoğunlukla alınan kararla olağan yönetimdeki yetki farklı biçimde düzenlenmiş olabilir.

m.690: hangi sonuçları doğurur?

• Olağan yönetim işi olarak nitelenen işi paydaşlardan her biri tek başına yapabilir.
• Küçük onarımlar paydaşlardan her biri tarafından yaptırılabilir.
• Tarımsal işleri yürütme yetkisi de paydaşlardan her birine tanınmıştır.
• Paydaşların çoğunluğu olağan yönetim işlerinde yetkiyi farklı biçimde düzenleyebilir; bu durumda kanundaki varsayılan yetki kararla belirlenen düzenlemeye yerini bırakır.
• Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklıdır; bu tür işlerde çoğunluk kararı yetkiyi ortadan kaldıramaz.
• Önemli yönetim işleri bu maddenin kapsamında değildir; bunlar için m.691 uyarınca çift çoğunluk aranır ve bu çoğunluk sağlanamazsa hâkime başvurulabilir.
• Olağan yönetim sınırını aşan bir işin paydaşlardan biri tek başına yaptırması, bu maddeye dayanamaz ve diğer paydaşlara karşı sorumluluk doğurabilir.

m.690: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Olağan yönetim işi ile önemli yönetim işini karıştırmak; malın değerini esaslı biçimde etkileyen bir işi tek başına yetkili paydaşın işi sanmak.
• Küçük onarım kavramını geniş yorumlayarak büyük onarım ve yapı işlerini de bu maddeye dayandırmak; bu işler m.691 kapsamındadır.
• Çoğunlukla alınan kararın zorunlu ve ivedi işleri de kapsadığını varsaymak; kanunun saklı tuttuğu bu işler karardan etkilenmez.
• Paydaş çoğunluğu ile pay çoğunluğunu birbirinden ayırmadan karar yeterliliğini değerlendirmek.
• Çoğunlukla alınan kararın yetkiyi tamamen ortadan kaldırabileceğini sanmak; karar yalnızca yetkiyi farklı düzenleyebilir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kat maliklerinin ortak yönetim kararlarının değerlendirilmesinde, olağan yönetim kapsamında alınan yönetim kurulu ibra kararlarının m.690 ile uyumlu olup olmadığı incelenmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2025/15936 E., 2026/4235 K., 09.03.2026)
• Paydaşlar arasında alınan toplantı kararlarının müşterek malikler bakımından bağlayıcılığı, bu kararların müşterek yaşamın ihtiyaçlarına ve menfaatlere uygun olup olmadığı yönünden değerlendirilmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2024/6930 E., 2025/1675 K., 10.02.2025)
• Paylı mülkiyetin yönetimine ilişkin uyuşmazlıklarda 688 ila 693 maddelerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/126 E., 2024/1657 K., 20.03.2024)
• Paylı taşınmazda işletme ve ruhsat işlemlerinde tüm paydaşların imzasının bulunup bulunmadığı, m.688-700 hükümleri çerçevesinde incelenmektedir. (4. Daire, 2023/9142 E., 2024/535 K., 24.01.2024)
• Olağan yönetim işlerinde paydaşların yetkisi, m.688-690 hükümlerinin birlikte uygulanmasıyla belirlenmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2023/307 E., 2023/7274 K., 14.09.2023)
• Kat mülkiyetine konu ortak alanlardaki izinsiz imalat iddialarında, paylı mülkiyete ilişkin yönetim hükümlerinin uygulanması gerektiği kabul edilmektedir. (6. Daire, 2022/982 E., 2023/5442 K., 01.06.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Olağan yönetim işi olduğunu ileri süren paydaş, yapılan işin olağan yönetim kapsamında kaldığını ispatlamalıdır; işin niteliği bilirkişi incelemesi ile belirlenebilir.
• Paydaşların çoğunluk kararıyla yetkiyi farklı düzenlediğini ileri süren taraf, toplantı tutanağı ve oy durumunu gösteren belgelerle bu kararın varlığını ispat etmelidir.
• Zorunlu ve ivedi bir işin yapıldığını savunan paydaş, işin ivedi niteliğini ve zorunluluğunu ispatla göstermelidir.
• Olağan yönetim sınırını aşan bir işin bu maddeye dayandığını savunan paydaş, işin olağan nitelik taşıdığını ispatlamakla yükümlüdür; karşı taraf ise işin önemli yönetim işi olduğunu ispatlayabilir.
• Karar alınmış olduğu iddiası ile ilgili olarak yazılı belge, toplantı tutanağı ve paydaş listesi temel delil niteliğindedir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.691: Önemli yönetim işleri ile olağan yönetim sınırlarını aşan işler için çift çoğunluk aranmasını ve çoğunluğun sağlanamaması halinde hâkime başvuruyu düzenler. Bu maddenin kapsam dışında bıraktığı konuların karşılığıdır.
• 4721 sayılı Kanun: Paylı mülkiyet hükümleri (m.688 vd.) bütünü ile bu maddenin uygulandığı çerçeveyi oluşturur; m.690 bu sistemin yönetime ilişkin bir kuralıdır.

Madde, paylı mülkiyette önemli yönetim işlerinin ve olağan yönetim sınırlarını aşan bakım, onarım ve yapı işlerinin hangi çoğunlukla yapılabileceğini düzenler; paydaşlar arasında çoğunluk sağlanamadığında hâkimin hakkaniyete uygun karar verebilmesini ve kayyım atayabilmesini öngörür. Uygulama alanı paylı mülkiyet ilişkileridir. Olağanüstü yönetim işlerinin ve tasarrufların ayrı bir düzenlemeye tabi olduğu (m.692), paylı malın kullanılması ve yönetimine ilişkin olağan işlerin kimin tarafından yürütüleceği (m.690), paylı mülkiyetin kurulması ve paydaşların payları (m.688, m.689) ile paydaşlar arasındaki ortaklığın giderilmesi (m.apt.) bu maddede düzenlenmemiştir.

m.691: hangi kavramlar bilinmeli?

Önemli yönetim işleri

Paylı malın ekonomik niteliğini veya kullanım biçimini etkileyen, kanunda sayılan (işletme usulü ya da tarım türünün değiştirilmesi, adi kira ve ürün kirası sözleşmeleri, toprağın ıslahı) ve bunlara benzer işlerdir. Liste örnek niteliğindedir; sınırın belirlenmesinde olağan yönetimden ayrılan işin niteliği esas alınır.

Olağan yönetim sınırları

Paylı malın olağan kullanımı ve günlük işletmesi için gereken yönetim işlerinin sınırıdır. Bu sınırı aşan bakım, onarım ve yapı işleri ikinci fıkra kapsamında nitelikli çoğunluk gerektirir.

Pay çoğunluğu

Kararı alan paydaşların paylarının toplamının, bütün payların yarısından fazla olmasıdır.

Paydaş çoğunluğu

Kararı alan paydaşların sayıca, bütün paydaşların yarısından fazla olmasıdır. Pay çoğunluğundan bağımsız olarak aranır.

Kayyım

Hâkimin, gerekli görülen işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan atadığı, paylı malı belirli işler bakımından yöneten kişidir.

m.691: hangi şartlar aranır?

• Yapılacak işin kanunda sayılan önemli yönetim işlerinden biri ya da bunlara benzer nitelikte olması gerekir.
• Yapılacak işin olağan yönetim sınırlarını aşan bakım, onarım veya yapı işi olması hâlinde de aynı çoğunluğun aranması gerekir.
• Kararın hem pay çoğunluğu hem de paydaş çoğunluğu ile alınması gerekir; yalnız birinin sağlanması yeterli değildir.
• Paylı malın yalnız iki paydaşa ait olması hâlinde çoğunluğun ancak oybirliğiyle sağlanabileceği kabul edilmelidir.
• Çoğunluk sağlanamadığında paydaşlardan birinin hâkime başvurması ve pay ile paydaş eşitliği ya da çoğunluk oluşmaması hâlinin bulunması gerekir.
• Hâkimin kararında bütün paydaşların menfaatini gözetmesi ve hakkaniyete uygun davranması gerekir.

m.691: hangi sonuçları doğurur?

• Önemli yönetim işi çift çoğunlukla kararlaştırılırsa karar paydaşların tamamını bağlar.
• Çoğunluk sağlanamazsa paydaşlardan biri hâkime başvurabilir ve hâkim hakkaniyete uygun bir karar verebilir.
• Hâkim gerekli gördüğü işin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.
• Çift çoğunluk aranan işin bu çoğunluk olmaksızın yapılması, kararın geçersizliği ve paydaşların bu işe katılmama hakkı tartışmalıdır; madde açık bir yaptırım öngörmez.

m.691: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Pay çoğunluğunu yeterli saymak; hem pay hem paydaş çoğunluğunun birlikte aranması gerektiğini gözden kaçırmak.
• İki paydaşlı malda çoğunluğun oybirliği ile sağlanabileceğini unutup, paydaşlardan birinin tek başına karar alabileceğini düşünmek.
• Üçüncü fıkrayı yalnız pay ve paydaş eşitliği hâli ile sınırlı okumak; çoğunluk sağlanamayan diğer hâllerde hâkime başvuruyu reddetmek.
• Olağan sınırı aşan bakım ve onarım işlerini olağan yönetim işi sayıp çoğunluk aramamak.
• Hâkimin atadığı kayyımın yetkisini genel bir temsil yetkisi gibi değerlendirmek; yetki gerekli görülen işlerle sınırlıdır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Önemli yönetim işlerinde pay ve paydaş çoğunluğunun birlikte aranması gerektiği kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi, 2025/977 E., 2026/303 K., 25.02.2026; 7. Hukuk Dairesi, 2024/4632 E., 2025/2861 K., 27.05.2025)
• Paylı taşınmazın kiraya verilmesinde, şirket adına kira sözleşmesi yapılabilmesi için de pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerektiği kabul edilmektedir. (4. Daire, 2024/1462 E., 2025/973 K., 12.02.2025)
• Önemli yönetim işlerinin 691. madde kapsamında değerlendirilmesi, malikler kurulu kararlarında da esas alınmaktadır. (5. Hukuk Dairesi, 2025/4926 E., 2025/10473 K., 07.07.2025)
• Yönetim planında düzenleme bulunsa bile, paylı mülkiyette 691. maddenin uygulanabileceği ve planın bu maddeyi ortadan kaldırmayacağı kabul edilmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2024/3445 E., 2024/7225 K., 11.06.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Önemli yönetim işinin kararının çoğunlukla alındığını iddia eden taraf, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlandığını karar tutanağı ve paydaş listesi ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Çoğunluğun sağlanamadığını ileri süren paydaş, tapu kaydı ve pay oranlarını göstererek hâkime başvuru koşulunun oluştuğunu ispatlamalıdır.
• Yapılan işin olağan yönetim sınırları içinde kaldığını savunan taraf, işin niteliğini ve gerekliliğini bilirkişi raporu ile ortaya koymalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun: Paylı mülkiyetin genel hükümlerini ve paydaşların yönetim yetkilerini düzenler; bu madde, paylı malın yönetiminin hangi çoğunlukla yürütüleceğini belirler.
• 4721 sayılı Kanun m.692: Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar için ayrı bir düzenleme getirir; bu madde ile sınırlar arasında ayrım yapılır.

TMK m.692, paylı mülkiyette olağanüstü yönetim işlerini ve tasarrufları düzenler. Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, koruma veya olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri bu kapsamdadır. Bu işlemlerin oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça tüm paydaşların onayına bağlanması ve paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa malın tamamının benzer haklarla kayıtlanamaması kuralları getirilmiştir. Madde, paydaşların olağan yönetim ve önemli yönetim işlerindeki çoğunluk kurallarını düzenlemez (m.691). Paydaşların malı kullanma ve yararlanma hakkı (m.693) ile paylı mülkiyetin sona erdirilmesi ve izale-i şuyu (m.696 ve devamı) bu maddenin kapsamı dışındadır. Madde, kişisel payın devri ve paylı mülkiyetin genel çerçevesini de ayrıca düzenlemez.

m.692: hangi kavramlar bilinmeli?

Olağanüstü yönetim işi

Paylı malın özgülendiği amacı değiştiren, koruma veya olağan kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işleri gibi, paydaşların olağan ve önemli yönetim işlerinden ayrılan işlemlerdir. Bu işlerde karar, önemli yönetim işlerindeki çoğunluk kuralına değil oybirliğine bağlanmıştır.

Tasarruf işlemi

Paylı malın tamamı üzerinde hukuki durumu doğrudan değiştiren işlemlerdir. Kişisel payın devri bu kavramın kapsamına girmez; malın tamamına ilişkin tasarruf söz konusudur.

Oybirliği

Bütün paydaşların ayrı ayrı onayını ifade eder. Kanun bu kuralın yerine oybirliğiyle başka bir hal tarzının kararlaştırılabileceğine izin vermektedir.

Taşınmaz rehni ve taşınmaz yükü

Paydaşın payı üzerinde kurulan ayni güvence ve sınırlı ayni haklardır. Bunlar varken paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamaz.

m.692: hangi şartlar aranır?

• İşlemin paylı malın özgülendiği amacı değiştirmesi, koruma veya olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan bir yapı işi olması ya da paylı malın tamamı üzerinde tasarruf niteliği taşıması gerekir.
• Bu işlemler için tüm paydaşların onayı alınmalıdır; oybirliği aranır.
• Oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu kural uygulanır; paydaşlar başka bir karar yöntemini de oybirliğiyle kabul edebilir.
• Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamaz.

m.692: hangi sonuçları doğurur?

• Olağanüstü yönetim işi veya tasarruf, tüm paydaşların onayı olmadan yapılırsa bu işlem paydaşlara karşı hüküm doğurmaz ve geçerliliği tartışmalıdır.
• Oybirliğiyle aksi kararlaştırılmışsa bu karar esas alınır.
• Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü bulunuyorsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamaz; bu yasak kanunun açık hükmüne dayanır.
• Oybirliği sağlanamadığında paydaşlar çoğunluk kuralına dayanamaz; bu durumda hâkime başvuru, kanunda öngörülen önemli yönetim işleri yoluyla değil, m.691 üzerinden değerlendirilir.

m.692: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Olağanüstü yönetim işini önemli yönetim işi sayıp pay ve paydaş çoğunluğuyla karar yeterli saymak; oybirliği gereken hallerde çoğunluk kuralını uygulamak.
• Yapı işinin olağan kullanım ölçüsünü aşıp aşmadığını değerlendirmeden, her yapı işini aynı kurala bağlamak.
• Kişisel payın devrini malın tamamı üzerinde tasarruf saymak ve oybirliği aramak.
• Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya yükü bulunmasına rağmen malın tamamını benzer haklarla kayıtlanabilir saymak.
• Oybirliğiyle aksi kararlaştırmanın çoğunlukla da yapılabileceğini düşünmek; aksi kararın oybirliğiyle alınması gerektiğini gözden kaçırmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, birden çok parsel üzerine inşaat yapılmasının olağanüstü bir tasarruf sayıldığı ve paydaşların oybirliğiyle hareket etmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/2351 E., 2015/1489 K., 05.06.2015)
• Paylı malın tamamı üzerinde inşaat yapma gibi tasarruf niteliğinde işlemin ancak tüm paydaşların oybirliğiyle alacakları kararla mümkün olduğu kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2014/324 E., 2015/2787 K., 04.12.2015)
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği için, sözleşme konusu taşınmaz bakımından m.692 uyarınca paydaşların oybirliği bulunmasının aranacağı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/2799 E., 2025/3317 K., 30.06.2025)
• Paydaşlardan birinin müşterek malın bir kısmına bağımsız bina yapması, intifa tarzının değiştirilmesi sonucunu doğurup tüm paydaşların onayını gerektiren bir tasarruf sayılmaktadır. (İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi, 2022/736 E., 2023/1825 K., 07.12.2023)
• Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi ve olağanüstü yönetim işlerinin m.692 kapsamında değerlendirilmesi, yapı işinin fiilen başlamasından önce de kararın alınmış olmasını gerektirdiği yönünde uygulama bulunmaktadır. (7. Hukuk Dairesi, 2021/333 E., 2021/1331 K., 30.09.2021)

Nasıl ispat edilir?

• Oybirliği olmadan yapılan olağanüstü yönetim işi veya tamamı kapsayan tasarruf iddiasını ileri süren paydaş, paydaşların onayının alınmadığını ispatla yükümlüdür.
• Onay, tüm paydaşların imzalı yazılı rızası, noter onaylı belge veya paydaşların birlikte alınmış karar belgesiyle ispatlanır; tanık beyanı bu konuda sınırlı değer taşır.
• Oybirliğiyle aksi kararlaştırıldığını savunan taraf, bu kararın oybirliğiyle alındığını ispatla yükümlüdür.
• İşlemin olağan yönetim sınırları içinde kaldığını ya da yapı işinin olağan kullanımın gerektirdiği ölçüde bulunduğunu savunan taraf bu savunmayı ispatlar.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.691: Olağan ve önemli yönetim işlerinde paydaş ve pay çoğunluğunu düzenler; m.692'deki oybirliği kuralından ayrılan işlerin karşıtını oluşturur.
• 4721 sayılı Kanun m.693: Paydaşların paylı malı kullanma ve yararlanma hakkını düzenler; m.692 bu kullanmayı değil yönetim ve tasarrufu sınırlar.
• 4721 sayılı Kanun m.689: Paydaşların oybirliğiyle yararlanma düzenini başka türlü kararlaştırabileceklerini öngörür; m.692'deki oybirliğiyle aksi kararlaştırma ile bağlantılıdır.

Madde, paylı mülkiyette paydaşların paylı malın tamamından yararlanma ve onu kullanma yetkisinin sınırını, uyuşmazlık hâlinde kullanım biçimini hâkimin belirleyebilmesini ve bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasının diğer paydaşlar adına yapılabilmesini düzenler. Hükmün kapsamı paylı mülkiyet ilişkisinde taraf olan her paydaştır. Madde yönetim işlerinde oybirliği ve çoğunluk kararlarını, paydaşların iç ilişkisindeki anlaşmaların kapsamını ve paylı mülkiyetin sona erdirilmesini düzenlemez (yönetim için m.691-692; paydaşlar arası anlaşma ve kararların pay sahibi halefine bağlayıcılığı için m.695; paylaşma ve ortaklığın giderilmesi için m.694 ve TMK'nın ilgili hükümleri). Ürünlerin paylar oranında bölüşülmesi ve kullanma düzeninin tapu şerhi gibi usul yönleri de madde metninde yer almaz.

Yararlanma, kullanma ve koruma: hangi kavramlar bilinmeli?

Yararlanma

Paylı maldan elde edilen doğal ve hukuki ürünlerden faydalanmaya katılmayı ifade eder. Kullanma ile aynı şey değildir; kullanma malın kendisinden yararlanmaktır.

Kullanma yetkisi

Her paydaşın paylı malın tamamı üzerinde, diğer paydaşların haklarıyla bağdaşacak ölçüde ihtiyaçlarını karşılayacak biçimde sahip olduğu yetkidir. Pay oranıyla sınırlı değildir; diğer paydaşların kullanma hakkına halel getirmemekle sınırlıdır.

Bağdaşma ölçütü

Bir paydaşın kullanımının diğer paydaşların haklarını ihlal etmeyip etmediğini belirleyen ölçüttür. Malın sınırsız kullanılabildiği hallerde diğer paydaşlara zarar vermeyen her kullanım bu ölçüte uygundur.

Bölünemeyen ortak menfaat

Niteliği gereği paydaşlar arasında bölünemeyen ve malın bütününü etkileyen korunma menfaatidir. Her paydaşın kendi hakkını korumak için aldığı önlemin malın tamamına etki etmesi hâlinde ortaya çıkar.

Temsil (m.693/3 bağlamında)

Teknik anlamda kanuni ya da iradi temsil değildir; paydaşın kendi hakkını korurken malın bütünü için aldığı önlemin diğer paydaşlara yarar sağlamasıdır. Paydaşlar birbirinin adına hukuki işlem yapamaz, borç altına sokamaz.

Hâkimin belirlemesi

Paydaşlar arasında yararlanma ve kullanma biçimi üzerinde uyuşmazlık çıktığında, yararlanma ve kullanma şeklini hâkimin kararlaştırmasıdır. Belirleme zaman veya yer bakımından bölüşme biçiminde de olabilir.

Yararlanma, kullanma ve koruma: hangi şartlar aranır?

• Paylı mülkiyet ilişkisinde en az iki paydaşın bulunması ve paylı malın ortak olması gerekir.
• Yararlanma ya da kullanma, diğer paydaşların haklarıyla bağdaşacak ölçüde yapılmalıdır; bu ölçü aşılmamalıdır.
• Yararlanma ve kullanma biçimi paydaşlar arasında oybirliği ile düzenlenmiş değilse ve uyuşmazlık varsa hâkimin belirlemesi gerekir.
• Hâkim belirleme yaparken kullanmayı zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölebilir; bu seçenek zorunlu değildir.
• Bölünemeyen ortak menfaatin korunması için hareket eden paydaş, bu korumayı diğer paydaşları temsilen sağlar; korunan menfaat niteliği gereği bölünemeyen ve malın bütününü ilgilendiren olmalıdır.
• Diğer paydaşların ortak menfaati koruması için temsil yetkisi ayrıca verilmiş olmalıdır; temsil yetkisi bulunmayan paydaş kendi adına değil malın bütünü adına hareket ettiğini bu koruma ile sınırlı tutmalıdır.

Yararlanma, kullanma ve koruma: hangi sonuçları doğurur?

• Paydaş, diğer paydaşların haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı malı kullanabilir ve ondan yararlanabilir.
• Kullanma, diğer paydaşların kullanma hakkına zarar veriyorsa aşılmış sayılır ve bu durumda elatmanın önlenmesi ya da yerine göre tazminat davası açılabilir.
• Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler; bu belirleme zaman ya da yer itibarıyla bölüştürme biçiminde olabilir.
• Bölünemeyen ortak menfaati koruyan paydaşın önlemi malın tamamına etki ediyorsa tüm paydaşlar bu korumadan yararlanır.
• Paydaş, kendi kullanma hakkı için başvurduğu koruma önlemi malın bütününü kapsamıyorsa diğer paydaşları temsil etmiş sayılmaz.
• Bu madde emredici değildir; paydaşlar oybirliğiyle farklı bir yararlanma ve kullanma düzeni kararlaştırabilir. Ancak bu düzen bir paydaşın yararlanmasını engelliyorsa oybirliği gerekir.

Yararlanma, kullanma ve koruma: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Her paydaşın kullanma yetkisini pay oranıyla sınırlamak; oysa kullanma yetkisi pay oranına bağlı değildir ve diğer paydaşların haklarıyla bağdaşma ölçüsüne tabidir.
• Her paydaşın diğer paydaşları temsil yetkisine sahip olduğunu varsaymak; kanun her paydaşa temsil yetkisi vermemiş, yalnızca bölünemeyen ortak menfaatin korunmasını diğer paydaşlar yararına sonuçlandırmasına izin vermiştir.
• Bölünemeyen ortak menfaat koruması ile paydaşın kendi hakkını koruması arasındaki farkı gözden kaçırmak; ikincisinin sonucu tüm paydaşlara yaymaz.
• Yararlanma biçimini oybirliği gerektirmeden çoğunlukla bir paydaşın yararlanmasını engelleyecek biçimde düzenlemek; bu hâlde oybirliği gerekir.
• Hâkimin belirlemesini paydaşların anlaşmasının yerine koymak; önce oybirliği ile kararlaştırılan düzen varsa o uygulanır, hâkim ancak uyuşmazlık hâlinde belirleme yapar.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Paydaşın bölünemeyen ortak menfaati koruması için açtığı davada, koruma niteliği gereği bölünemiyorsa ve malın bütününü etkiliyorsa sonucun tüm paydaşlara yarar sağladığı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/1607 E., 2013/623 K., 08.05.2013; 8. Hukuk Dairesi, 2022/538 E., 2024/4227 K., 24.06.2024)
• Paydaşın bölünemeyen ortak menfaati korumak için başvurduğu önlemin diğer paydaşları temsilen yapıldığı dava niteliğine göre değerlendirilmektedir; her paydaşın diğerlerini temsilen dava açabileceği kabul edilmektedir. (8. Hukuk Dairesi, 2025/6195 E., 2026/166 K., 14.01.2026)
• m.693/3 kapsamındaki temsilin teknik anlamda temsil olmadığı, Yargıtay'ın İçtihadı Birleştirme Kararı ile de açıkça ortaya konulduğu kabul edilmektedir. (8. Hukuk Dairesi, 2022/3239 E., 2024/1029 K., 21.02.2024)
• Paydaşlar arasında fiilen süregelen kullanma biçiminin paydaşların anlaşması sayıldığı, ancak taşınmazlarda sonradan paydaş olanlar bakımından yazılı anlaşma ve tapu şerhi gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/1070 E., 2025/84 K., 26.02.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Yararlanma ve kullanma düzeninin kanun hükmünden farklı olduğunu öne süren taraf, bu düzenin oybirliği ile kararlaştırıldığını yazılı belge ya da fiilen süregelen kullanma ile ispatlamakla yükümlüdür. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/1070 E., 2025/84 K., 26.02.2025)
• Kullanmanın diğer paydaşların haklarıyla bağdaşmadığını ileri süren paydaş, elatmayı ve zararı tanık, keşif ve bilirkişi ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Bölünemeyen ortak menfaatin korunmasının malın bütününü kapsadığını ileri süren taraf, koruma önleminin niteliğini ve etkisini belgeler ile ispatlamakla yükümlüdür. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/1607 E., 2013/623 K., 08.05.2013)
• Paydaşın diğer paydaşları temsilen hareket ettiğini öne süren taraf, bu korumanın kanunun öngördüğü ortak menfaat niteliğinde olduğunu ispatlamalıdır. (8. Hukuk Dairesi, 2022/538 E., 2024/4227 K., 24.06.2024)

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.689: Paydaşların oybirliği ile yararlanma düzenini başka türlü kararlaştırabilmelerine ilişkin hükümdür; m.693'teki hâkim belirlemesinden önce uygulanan anlaşma imkânını gösterir.
• 4721 sayılı Kanun m.692: Yönetim işlerinde oybirliği ve çoğunluk kurallarını düzenler; m.693'teki yararlanma düzeninin çoğunlukla belirlenebilmesi bu hükme dayanır.
• 4721 sayılı Kanun m.695: Paydaşların yararlanma ve kullanma düzenlemelerinin sonradan paydaş olanları bağlamasını ve taşınmazlarda tapu şerhi koşulunu düzenler.
• 4721 sayılı Kanun m.683: Malikin haksız elatmanın önlenmesini dava edebilmesine ilişkin hükümdür; paydaşın kullanmasının engellenmesinde elatmanın önlenmesi davasının dayanağıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.2: Hakkın kötüye kullanılması yasağı; paydaşın kullanma yetkisinin diğer paydaşların haklarıyla bağdaşma ölçüsünü tamamlar.

Madde, paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülüklerin paydaşlar arasında nasıl paylaştırılacağını ve bir paydaşın payını aşan ödemesinin diğer paydaşlardan nasıl geri istenebileceğini düzenler. Hüküm, paydaşlar arasındaki iç ilişkiye uygulanır; kanundan doğan, paya bağlı gider katılma borcunun ve rücu hakkının esasını kurar. Aksi kararlaştırılmışsa paydaşların bu anlaşmaya göre hareket edeceği kabul edilir. Maddenin üçüncü kişilere karşı sorumluluğu düzenlemediği; bu sorumluluğun dış ilişkiye ilişkin hükümlere göre belirlendiği ve sebep sorumluluğu hallerinde müteselsil sorumluluk doğabileceği, bu nedenle üçüncü kişiye karşı dış ilişki hükümlerinin ayrıca incelenmesi gerektiği belirtilmelidir. Paylı mülkiyetin yönetimine ilişkin kararlar (m.690, m.691), yönetim kararlarının bağlayıcılığı (m.695) ve paylı mülkiyetin sona ermesi (m.698 vd.) bu maddede düzenlenmez.

Giderler ve yükümlülükler: hangi kavramlar bilinmeli?

Gider katılma borcu

Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderlerine, vergilere ve diğer yükümlülüklere paydaşların payları oranında katılma borcudur. Kanundan doğar ve paya bağlıdır; paydaşın paylı mülkiyeti sürdüğü dönemdeki giderlerle sınırlıdır.

Paya bağlı borç

Borcun kişiden çok payın sahipliğine bağlı olması, yani malikin değişmesiyle borcun yeni maliğe geçmesidir. Bu nedenle paydaş, kendi paylı mülkiyeti öncesindeki veya sona erdikten sonraki giderlerden sorumlu tutulamaz.

Rücu

Payından fazla ödeme yapan paydaşın, diğer paydaşlara kendi payları oranında başvurarak ödediği tutarın bir kısmını geri isteyebilmesidir. Rücu, paydaşlar arasında ortak sorumluluğun yerine geçmez; müteselsil sorumluluk doğurmaz.

Aksine hüküm

Kanun ya da paydaşlar arasındaki anlaşma tarafından pay oranı dışında bir ölçütün kabul edilmesidir. Burada kastedilen, paydaşların aksini kararlaştırmış olmasıdır; mahkeme kararı bu anlamda aksine hüküm değildir.

Yönetim gideri

Paylı malın korunması, onarılması ve işletilmesi için yapılan harcamalardır. Kanuna uygun şekilde yapılmadığı takdirde madde kapsamında kabul edilmez; bu durumda vekâletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurulur.

Giderler ve yükümlülükler: hangi şartlar aranır?

• Ödenen veya doğan giderin paylı mülkiyetten ya da paylı malı ilgilendiren bir yönetim gideri, vergi veya diğer yükümlülük olması gerekir.
• Giderin kanuna uygun şekilde yapılmış veya doğmuş olması gerekir; örneğin m.691 uyarınca alınmış bir karar yokken büyük onarım yapılmışsa madde uygulanmaz.
• Paydaşlar arasında pay oranı dışında bir ölçüt kararlaştırılmamış olması gerekir.
• Gider kişisel olarak yalnız bir paydaşa tahakkuk ettirilmemiş olmalıdır; kişisel tahakkuklar bu kapsamın dışındadır.
• Her paydaşın gider payı kendi payı oranında hesaplanır ve bu oran aşılmamalıdır.
• Rücu için paydaşın payından fazla ödeme yapmış olması gerekir.

Giderler ve yükümlülükler: hangi sonuçları doğurur?

• Paydaşlar gider ve yükümlülükleri payları oranında karşılar; aksi kararlaştırılmadıkça her paydaşın payı oranında katılma borcu doğar.
• Payından fazla ödeyen paydaş, diğer paydaşlara payları oranında rücu edebilir.
• Diğer paydaşlar, payından fazla ödeyene karşı müteselsilen değil payları oranında sorumludur.
• Bir paydaşın gider payını ödemesi, acze düşmesi veya iflası halinde bu pay diğer paydaşlardan tahsil edilemez.
• Kanuna aykırı yapılan gider m.694 uyarınca talep edilemez; ancak vekâletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılabilir.
• Paydaşın paylı mülkiyetinden önceki veya paylı mülkiyetten ayrıldıktan sonraki giderlere katılması gerekmez.
• Kişisel olarak her paydaşa tahakkuk ettirilen giderler bu hükmün kapsamı dışında kalır ve ilgili paydaşa aittir.
• Madde, paydaşların aralarında pay oranı dışında farklı bir ölçüt kararlaştırmasına izin verir; bu anlaşma iç ilişkide geçerli olur.

Giderler ve yükümlülükler: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kanuna aykırı yapılmış bir büyük onarım giderini m.694 uyarınca paylaştırılabilir saymak; bu durumda gider talebi ancak vekâletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandırılabilir.
• Diğer paydaşların payından fazla ödeyene karşı müteselsil sorumlu olduğunu varsaymak; sorumluluk payları oranındadır.
• Paydaşın paylı mülkiyetinden önceki veya ayrıldıktan sonraki döneme ait giderlere de katılmak zorunda olduğunu düşünmek.
• Kişisel olarak bir paydaşa tahakkuk ettirilen giderleri gider payı hesabına dahil etmek.
• Aciz veya iflas halindeki paydaşın payını diğer paydaşlardan tahsil edilebilir saymak.
• Mahkeme kararını m.694'teki aksine hüküm olarak yorumlamak; madde bu anlamda paydaşların aksini kararlaştırmış olmasını ifade eder.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Paydaşın kendi başına yaptırdığı küçük onarım giderinden diğer paydaşa düşen payı talep edebildiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/4940 E., 2023/6401 K., 20.12.2023)
• Kat malikleri genel kurulu tarafından verilmemiş bir izin ya da ortak alana yönelik imalat konusunda, uyuşmazlığın paydaşlar arasındaki paylı mülkiyet hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerektiği kabul edilmektedir. (6. Daire, 2022/982 E., 2023/5442 K., 01.06.2023)
• Paylı mülkiyet hükümlerinin 688 ila 700. maddeler arasında düzenlendiği ve bu düzenlemenin paydaşlar arası ilişkilerde esas alındığı kabul edilmektedir. (4. Daire, 2023/9142 E., 2024/535 K., 24.01.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2022/5151 E., 2022/7194 K., 24.11.2022)
• Paydaşların gider payının hesabında paylı mülkiyetin kapsamı ve süresinin dikkate alınması gerektiği kabul edilmektedir. (2. Daire, 2021/10802 E., 2022/4196 K., 15.09.2022; 2. Daire, 2021/10606 E., 2022/3989 K., 29.06.2022)

Nasıl ispat edilir?

• Gider katılma talebinde bulunan paydaş, giderin paylı mülkiyetten ya da paylı malı ilgilendiren bir gider olduğunu ve kanuna uygun yapıldığını ispat yükü altındadır; bu amaçla fatura, makbuz ve yönetim kararı gibi yazılı belgeler kullanılmalıdır.
• Paydaşın payından fazla ödeme yaptığını ve rücu talebinde bulunduğunu ispat yükü ödeme yapan paydaştadır; ödeme belgeleri bu amaçla sunulmalıdır.
• Karşı taraf olan paydaş, giderin kendisine kişisel olarak tahakkuk ettirildiğini, paylı mülkiyet öncesi veya sonrası döneme ait olduğunu ya da aksi kararlaştırıldığını savunabilir; bu savunmayı ileri süren paydaş ilgili belge veya anlaşmayla ispatlamalıdır.
• Paydaşlar arasında pay oranı dışında bir ölçüt kararlaştırıldığını iddia eden taraf, bu anlaşmayı yazılı belge veya taşınmazda şerh ile ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.690: Küçük onarım gibi yönetim işlemlerinde paydaşın yetkisi sınırlandırılmıştır; bu yetki çerçevesinde yapılan gider m.694 uyarınca paylaştırılabilir.
• 4721 m.691: Büyük onarım ve yönetim kararlarının çoğunlukla alınması gerekir; karar bulunmadan yapılan gider m.694 kapsamına girmez.
• 4721 m.695: Paydaşların aralarında yönetime ilişkin farklı bir esas kararlaştırmaları halinde bu anlaşma tarafları, külli halefleri ve sonradan paydaş olanları bağlar.
• 4721 m.689: Paydaşların aralarındaki anlaşma ile giderlere katılma oranının farklılaştırılabilmesinin dayanağıdır.
• 4721 m.698: Paylı mülkiyetin sona ermesi halinde paydaşın gider sorumluluğunun sona ermesi bu hükümle birlikte değerlendirilir.
• 4721 sayılı Kanun: Maddenin aksine hükmü ve dış ilişkiye ilişkin hükümleri birlikte yorumlanmalıdır; mülga Medeni Kanun'a dayanan eski yorumlar değerlendirmede dikkate alınmalıdır.

Madde, paylı mülkiyette yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin paydaş düzenlemelerinin ve mahkeme kararlarının sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kişiler bakımından bağlayıcılığını düzenler; taşınmazlarda bu bağlayıcılığın tapu kütüğüne şerh edilmesi şartını koyar. Hüküm paylı mülkiyet ilişkisindeki paydaşlar ve pay üzerinde aynî hak sahipleri hakkında uygulanır. Madde, paydaşın paylı mülkiyetten çıkarılmasını (paydaşlıktan çıkarma) düzenlemez; bu konu paylı mülkiyetin sona ermesi ve paydaşın çıkarılmasına ilişkin ayrı hükümlerdedir. Kesin hüküm, taraf olmayan üçüncü kişilerin bağlanması ve kesin hükmün olumlu etkisi gibi genel usul konuları da bu maddenin kapsamı dışındadır. Mülkiyetin devrine ilişkin iyiniyet ve tapu güveni hükümleri de bu maddede yer almaz.

Kararların bağlayıcılığı: hangi kavramlar bilinmeli?

Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin karar

Paydaşların ortak şeyin kullanımı, gelirden yararlanılması ve yönetimi hakkında aldıkları karar ya da yaptıkları düzenleme ile mahkemece verilen kararlardır. Bu kararlar ortak şeyin tasarrufuna ilişkin değildir; ortak şeyin devri, rehni gibi tasarruf işlemleri kapsam dışındadır.

Sonradan paydaş olan kişi

Karar alındıktan sonra paylı mülkiyete katılan, yani payı devralan kişidir. Bu kişi karar alındığı sırada paydaş değildi; kararın bağlayıcılığı payın devri ile ona geçer.

Pay üzerinde aynî hak kazanan kişi

Paydaşın payı üzerinde intifa, irtifak ya da rehin gibi bir sınırlı aynî hak kuran kişidir. Bu kişi de kararla bağlanır.

Tapu kütüğüne şerh

Taşınmaz bakımından kararın sonradan gelen paydaş ya da pay üzerinde aynî hak sahibi bakımından bağlayıcı olması için tapu siciline kaydedilmesi işlemidir. Taşınmaz dışındaki paylı mülkiyet konularında bu şart aranmaz.

Kararların bağlayıcılığı: hangi şartlar aranır?

• Kararın yararlanma, kullanma ya da yönetime ilişkin olması gerekir; ortak şeyin tasarrufuna ilişkin bir karar bu hükmün kapsamında değildir.
• Karar paydaşlar tarafından yapılmış bir düzenleme ya da alınmış bir karar veya mahkemece verilmiş bir karar olmalıdır.
• Kararı ileri süren kişinin sonradan paydaş olmuş ya da pay üzerinde aynî hak kazanmış bir kişiye karşı kullanılması gerekir.
• Taşınmaz söz konusuysa kararın tapu kütüğüne şerh edilmiş olması gerekir; şerh yoksa karar sonradan gelen kişiyi bağlamaz.

Kararların bağlayıcılığı: hangi sonuçları doğurur?

• Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin paydaş kararları ile mahkeme kararları sonradan paydaş olan kişiyi bağlar.
• Pay üzerinde aynî hak kazanan kişi de bu kararlarla bağlanır.
• Taşınmazda kararın sonradan gelen paydaş veya pay üzerinde aynî hak sahibi bakımından bağlayıcı olması için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
• Şerh yapılmamış taşınmazda sonradan gelen kişi kararla bağlı olmaz ve kararın uygulanmasını kendisine karşı ileri süremez.
• Maddede yer alan hükümler emredici nitelikte olup sözleşmeyle bu bağlayıcılığın kaldırılması öngörülmemiştir; maddenin metni bu konuda bir sözleşme serbestisi tanımamaktadır.

Kararların bağlayıcılığı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınmaz dışındaki paylı mülkiyette de tapu şerhi aranacağını varsaymak; şerh şartı yalnızca taşınmazlar için geçerlidir.
• Ortak şeyin devri veya rehni gibi tasarruf işlemlerini de bu maddedeki bağlayıcılık kapsamında saymak; madde yalnızca yararlanma, kullanma ve yönetim kararlarını düzenler.
• Şerhin yapılmış olmasının sonradan gelen paydaşı kararın içeriğinden bağımsız olarak bağladığını sanmak; bağlayıcılık yalnızca alınmış ve kapsamı belli karar için geçerlidir.
• Mahkeme kararının tapu şerhi olmadan da sonradan gelen paydaşa karşı kendiliğinden uygulanacağını varsaymak; taşınmazda şerh şartı mahkeme kararları için de aynen geçerlidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olanı bağlaması, paylı mülkiyet hükümlerinin bu kararların sürekliliğini sağlamak amacıyla kabul edildiği biçiminde uygulanmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/476 E., 2024/217 K., 08.05.2024)
• Taşınmazlarda tapu kütüğüne şerh şartının, kararın sonradan gelen paydaşa karşı ileri sürülebilmesi için aranan bir koşul olarak uygulandığı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/476 E., 2024/217 K., 08.05.2024)
• Paylı mülkiyetin 688 ila 703. maddelerinde düzenlenen esasların, paylı mülkiyetteki yönetim ve kullanım kararlarının işleyişi bakımından bütüncül biçimde değerlendirildiği kabul edilmektedir. (2. Daire, 2021/10802 E., 2022/4196 K., 15.09.2022; 2. Daire, 2021/10606 E., 2022/3989 K., 29.06.2022)

Nasıl ispat edilir?

• Kararın sonradan gelen paydaşa karşı ileri sürülmesinde, kararın varlığını ve kapsamını ileri süren taraf bunu yazılı belgeyle ispatlar; paydaş kararı için toplantı tutanağı ya da imzalı düzenleme, mahkeme kararı için kesinleşmiş ilam kullanılır. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/476 E., 2024/217 K., 08.05.2024)
• Taşınmazda şerhin yapıldığını ileri süren taraf bunu tapu kaydı ile ispatlar; şerhin bulunmadığını savunan sonradan gelen paydaş bu savunmayı tapu kaydının celbiyle gösterir.
• Kararın yararlanma, kullanma ya da yönetim kapsamında olduğunu iddia eden taraf bu niteliği ispatlar; karşı taraf kararın tasarruf niteliğinde olduğunu ileri sürerse bu savunmayı kararın içeriğiyle ispat eder.
• Sonradan paydaş olma ya da pay üzerinde aynî hak kazanma tarihi, tapu kaydı ve devir belgesiyle ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.688: Paylı mülkiyetin tanımını ve paydaşların payları oranında hak sahibi olmasını düzenler; bu maddedeki paydaş kavramının dayanağıdır.
• 4721 m.690: Paydaşların yönetim ve yararlanmaya ilişkin kararları alma usulünü düzenler; bu maddedeki kararların nasıl alındığını belirler.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 696. maddesi, paylı mülkiyette bir paydaşın ağır yükümlülük ihlali nedeniyle mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılmasının koşullarını, dava açılmasına ilişkin karar yeter sayısını, çıkarılacak paydaşın payının karşılığının aynen ayrılma, pay değerinin ödenmesi veya payın açık artırmayla satışı yoluyla giderilmesini düzenler. Hüküm, paylı mülkiyetteki paydaşlar arasındaki ilişkiye uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular şunlardır: paylaşma isteminin genel rejimi ve sınırları (m.698), paylaşmanın yöntemi ve sonuçları (m.697 ve m.699 ilgili hükümleri), kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda paydaşın çıkarılması ve bu konudaki özel hükümler, yani kat mülkiyeti kanunu uyarınca görülecek ilişkiler (m.696 değil, özel mevzuat), ve paydaşın çıkarılmasının dışındaki diğer hak sahiplerinin çıkarılmasına ilişkin düzenleme (madde başlığındaki "b" bölümü, ilgili diğer hükümler).

m.696: hangi kavramlar bilinmeli?

Paydaşlıktan çıkarma

Ağır yükümlülük ihlali yapan bir paydaşın, mahkeme kararıyla paylı mülkiyet ilişkisinden çıkarılmasıdır. Kusurlu olması şart değildir; hâkim davranışın ağır bir yükümlülük ihlali oluşturup oluşturmadığını değerlendirir.

Ağır yükümlülük ihlali

Paydaşın diğer paydaşlara karşı, kendi davranışı ya da kendisinden sorumlu olduğu kişilerin davranışları yoluyla yerine getirmediği yükümlülüklerin ağır biçimde çiğnenmesidir. Hem tüm paydaşlara hem de bir kısmına karşı ihlal yeterlidir.

Çekilmez hâle getirme

Paydaşın davranışının paylı mülkiyet ilişkisinin devamını diğer paydaşlar bakımından dayanılmaz kılmasıdır. Bu, ağır ihlal ile paylı ilişki arasında nedensellik bağı kurulmasını gerektirir.

Pay değeri

Dava tarihindeki değer esas alınarak belirlenen, çıkarılacak paydaşın payının parasal karşılığıdır. Aynen ayrılamayan mal bakımından ödeme veya tevdi yükümünün ve devir istemi hakkının ölçüsüdür.

Aynen ayırma

Maldan çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak parçanın fiziken ayrılmasıdır. Ayrılan parça paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenir.

Karar yeter sayısı

Davanın açılmasının pay ve paydaş çoğunluğuna bağlı olmasıdır; aksi kararlaştırılmadıkça geçerlidir.

m.696: hangi şartlar aranır?

• Çıkarılmak istenen paydaşın kendi tutum ve davranışları ile ya da malın kullanılmasını bıraktığı veya fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışları ile diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde çiğnemiş olması gerekir.
• Bu ağır ihlal sonucunda paylı mülkiyet ilişkisinin devamının diğer paydaşlar için çekilmez hâle gelmiş olması gerekir.
• Dava açılmasının, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilmesine bağlı olması gerekir.
• Hâkimin çıkarma istemini haklı görmesi gerekir.
• Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılabiliyorsa, bu parçanın ayrılarak çıkarılana özgülenmesi gerekir.
• Aynen ayrılma mümkün değilse, dava tarihindeki pay değerinin istemde bulunan paydaş veya paydaşlara devri istemiyle birlikte ileri sürülmesi gerekir.
• Aynen ayrılma mümkün değilse ve payı isteyen paydaş da yoksa, hâkimin davalıya payını devretmesi için süre vermesi ve devredilmeyen payın açık artırmayla satılması gerekir.

m.696: hangi sonuçları doğurur?

• Ağır yükümlülük ihlali ve çekilmezlik birlikte gerçekleşirse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarma yapılabilir.
• Koşullar gerçekleşmezse çıkarma kararı verilemez ve paydaş paylı mülkiyette kalmaya devam eder.
• Çıkarma istemi haklı bulunduğunda ve aynen ayırma mümkün olduğunda, ayrılan parça paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenir.
• Aynen ayırma mümkün değilse ve istemde bulunan paydaş varsa, payın dava tarihindeki değeri ödenir veya tevdi edilir ve davanın kabulü hâlinde pay istemde bulunanın adına tescil edilir.
• Aynen ayırma mümkün değilse ve istemde bulunan paydaş yoksa, devredilmeyen pay açık artırmayla satılır.
• Satış, cebri icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümlere göre yerine getirilir.
• Dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça pay ve paydaş çoğunluğuna bağlıdır; bu koşul sağlanmazsa dava açılamaz.

m.696: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Çıkarma için paydaşın kusurlu olduğunu aramak; oysa kusur şart değildir, ağır ihlal ve çekilmezlik yeterlidir.
• Ağır ihlal koşulunu gözden kaçırıp yalnızca paylı ilişkinin bozulmuş olmasına dayanmak.
• Aynen ayırma imkânını değerlendirmeden doğrudan satış kararı vermek.
• Pay değeri istemini çıkarma istemiyle birlikte ileri sürmemek; bu istem ayrı dava ile geç kalınarak kaybedilebilir.
• Dava açılışında pay ve paydaş çoğunluğunu aramamak ya da aksi kararlaştırılmış sözleşme kaydını dikkate almamak.
• Hâkimin re'sen belirleyeceği süreyi taraflara bildirmeden ödeme veya tevdi yükümünü yerine getirmiş saymak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükmün paylı mülkiyetin genel düzenlemesi içinde ele alındığı, 688 ila 700. maddelerin birlikte değerlendirildiği kabul edilmektedir. (4. Daire, 2023/9142 E., 2024/535 K., 24.01.2024)
• Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak alanla ilgili izinsiz imalat itirazlarının kat malikleri arasında paylı mülkiyet hükümleri çerçevesinde görüldüğü kabul edilmektedir. (6. Daire, 2022/982 E., 2023/5442 K., 01.06.2023)
• Paydaşın yükümlülüklerini ağır biçimde çiğnemesi koşulunun somut olayda ayrıca değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Birinci Bölüm, 2017/28732 E., 29.01.2020; İkinci Bölüm, 2017/25436 E., 21.07.2020)

Nasıl ispat edilir?

• Paydaşlıktan çıkarma istemini ileri süren paydaş, çıkarılacak paydaşın ağır yükümlülük ihlalini ve bu ihlal nedeniyle paylı mülkiyet ilişkisinin çekilmez hâle geldiğini ispatla yükümlüdür.
• Yükümlülük ihlali, tanık, yazılı belge, yazışmalar ve olay tespiti gibi delillerle ispatlanır.
• Çıkarılacak paydaş, davranışının ağır ihlal oluşturmadığını veya ilişkinin çekilmez olmadığını ileri sürerse bu savunmayı kanıtlamakla yükümlüdür.
• Dava açılması için aksi kararlaştırılmamışsa pay ve paydaş çoğunluğunun varlığı, paydaş payları ve sayısı belgelerle ortaya konulur.
• Aynen ayırma imkânının bulunup bulunmadığı, bilirkişi incelemesi ile tespit edilir.
• Pay değerinin dava tarihindeki değeri, bilirkişi raporu ile belirlenir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.698: Paylaşma isteme hakkının sınırlarını düzenler; 696. maddedeki çıkarma kararı bu sınırlarla birlikte değerlendirilir.
• 4721 sayılı Kanun m.688: Paylı mülkiyetin genel hükümlerini düzenler; paydaşların birbirlerine karşı yükümlülükleri bu çerçevede belirlenir.

TMK m.697, paylı mülkiyetten paydaşın çıkarılmasına ilişkin m.696 hükümlerinin, pay üzerinde intifa hakkı veya diğer bir aynî ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında kıyas yoluyla uygulanmasını düzenler. Maddenin ikinci cümlesi, devri caiz olmayan bir hakkın uygun bir tazminat karşılığında sona erdirilmesine karar verilebileceğini öngörür. Madde, paydaşlıktan çıkarmanın kendi koşullarını (m.696) ve paylaşma isteminin genel rejimini düzenlemez. Paylaşma isteme hakkının sınırları (m.698) ile paylaşmanın yapılış biçimi ve sonuçları (m.699 vd.) bu maddenin kapsamı dışındadır. Paylı mülkiyetin genel tanımı ve paydaşların payları da m.688 ve devamındaki hükümlerde yer alır.

m.697: hangi kavramlar bilinmeli?

Pay üzerinde intifa hakkı

Bir paydaşın payının sağladığı yararlanma ve kullanma imkânını, malikin mülkiyetini elinde tutarak sınırlı bir aynî hak olarak başkasına bırakmasıdır. Hak sahibi paydaş yerine geçmez; yalnızca payın getirisinden ve kullanımından yararlanır.

Tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı

Pay sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulup tapu kütüğüne şerh edilmiş, payın kullanımına veya yararlanmasına ilişkin kişisel nitelikli haktır. Aynî hak niteliği taşımadığı için madde bu hakkı ayrıca kıyas yoluyla kapsamına almıştır.

Kıyas yoluyla uygulama

Kanunda doğrudan düzenlenmemiş bir durumun, benzer nitelikteki düzenlenmiş bir durum için konulmuş hükmün gerekçesine dayanılarak çözülmesidir. Bu maddede, paydaşlıktan çıkarma hükümleri pay üzerindeki yararlanma haklarına kıyasen uygulanır.

Devri caiz olmayan hak

Kanun, sözleşme veya hakkın niteliği gereği başkasına devredilemeyen haktır. Bu tür bir hakkın sahibi, devir yoluyla değil, ancak madde uyarınca tazminat karşılığında sona erdirilerek çıkarılabilir.

Uygun tazminat

Hakkın sona erdirilmesi karşılığında hak sahibine ödenen bedeldir. Miktarın belirlenmesinde hakkın değeri esas alınır; tazminatın takdiri hâkime aittir.

m.697: hangi şartlar aranır?

• Paydaşlıktan çıkarma hükümlerinin uygulanabilmesi için hakkın pay üzerinde intifa hakkı, diğer bir aynî hak ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı olması gerekir.
• Hakkın sahibinin, m.696'da öngörülen çıkarılma koşullarının aynı biçimde gerçekleşmiş olması gerekir; bu koşullar kıyas yoluyla uygulanır.
• Hakkın devri caiz olmayan bir hak olması halinde, hakkın sona erdirilmesi için hâkimin karar vermesi gerekir.
• Devri caiz olmayan hakkın sona erdirilmesi, uygun bir tazminatın ödenmesi veya tevdi edilmesi karşılığında mümkündür.
• Devri caiz olan hakların sona erdirilmesi için bu maddedeki tazminat rejimi uygulanmaz; bu tür haklar ancak m.696'nın kıyasen öngördüğü çıkarma koşullarına göre değerlendirilir.

m.697: hangi sonuçları doğurur?

• Pay üzerinde intifa hakkı veya tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahibi, m.696'nın koşulları gerçekleşirse paydaşlıktan çıkarma davasına konu olabilir.
• Devri caiz olmayan bir hakkın sahibi, hâkimin kararı ile uygun bir tazminat karşılığında hakkını kaybeder.
• Hâkim tazminatın miktarını belirlerken hakkın değerini esas alır; tazminatın ödenmesi veya tevdii sağlanmadan hakkın sona erdiği sonucu doğmaz.
• Devri caiz olan hakların sona erdirilmesi, bu maddedeki tazminat rejimine değil, genel çıkarma ve devir hükümlerine tabidir.

m.697: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Pay üzerinde intifa hakkını ya da tapuya şerh edilmiş kişisel hakkı, paydaşın kendisi gibi görüp doğrudan m.696 uyarınca paydaşlıktan çıkarmak; m.697 kıyas yoluyla uygulamayı öngörür ve hakkın niteliğini ayrıca değerlendirmek gerekir.
• Devri caiz olan bir hakkı da devri caiz olmayan hak gibi değerlendirip tazminat karşılığı sona erdirmek; ikinci cümle yalnızca devri caiz olmayan haklar için öngörülmüştür.
• Tazminatı hâkimin takdiri yerine taraf anlaşmasıyla belirlenecek bir bedel saymak; tazminatın miktarı hâkim tarafından uygun biçimde takdir edilir.
• Tazminatın ödenmesi veya tevdii beklenmeden hakkın sona erdiğini kabul etmek; sona erdirme kararı ödeme veya tevdi ile birlikte sonuç doğurur.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Paylı mülkiyetin genel çerçevesinin 4721 sayılı Kanun'un 688 ila 700. maddelerinde düzenlendiği ve bu hükümlerin birlikte değerlendirildiği kabul edilmektedir. (4. Daire, 2023/9142 E., 2024/535 K., 24.01.2024; 2. Daire, 2021/13776 E., 2022/2145 K., 21.04.2022)
• Paylı mülkiyetin 1 Ocak 2002'de yürürlüğe giren Kanun'un 688 ila 700. maddelerinde düzenlendiği, 743 sayılı Kanun'un hükümlerinin dikkate alındığı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/5151 E., 2022/7194 K., 24.11.2022)
• Paylı mülkiyete ve elbirliği ile mülkiyete ilişkin esasların 688 ila 703. maddelerde düzenlendiği kabul edilmektedir. (2. Daire, 2021/10802 E., 2022/4196 K., 15.09.2022; 2. Daire, 2021/10606 E., 2022/3989 K., 29.06.2022)

Nasıl ispat edilir?

• Paydaşlıktan çıkarma talebini ileri süren taraf, pay üzerindeki hakkın varlığını ve türünü tapu kaydı, şerh belgesi veya intifa hakkını kuran sözleşme ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Hakkın devrinin caiz olup olmadığı, hakkın niteliğinden veya kanun hükmünden çıkarılır; bu hususu ileri süren taraf ispat yükü altındadır.
• m.696 koşullarının gerçekleştiğini, yani ağır yükümlülük ihlali ve ortaklığın devamının çekilmez hale gelmesini ileri süren taraf bunları tanık, belge ve bilirkişi ile ispatlar.
• Tazminatın miktarına ilişkin itirazı ileri süren taraf, hakkın değerinin farklı olduğunu bilirkişi raporu ile ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.696: Paydaşın mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılma koşullarını düzenler; m.697 bu hükmü pay üzerindeki haklara kıyasen uygular.
• 4721 m.695: Paydaşların düzenlemelerinin ve mahkeme kararlarının sonradan pay üzerinde hak kazananları bağlamasını öngörür; pay üzerindeki yararlanma haklarının tapu şerhi bakımından ilgilidir.
• 4721 m.689: Paydaşların yönetim ve yararlanmaya ilişkin anlaşmalarını düzenler; pay üzerindeki yararlanma hakkı sahiplerinin bu düzenlemelerle bağlanmasında dayanak oluşturur.

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi, paylı mülkiyetin giderilmesi (paylaşma) isteminin kime, hangi koşullarda ve hangi sınırlarla tanındığını düzenler. Düzenlenen konular şunlardır: paylaşma isteme hakkının doğması ve kapsamı, hukuki işlemle en çok on yıl sınırlandırılabilmesi, taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin resmi şekle bağlanması ile tapu kütüğüne şerhi ve uygun olmayan zamanda paylaşma isteminin yasaklanması. Madde paydaşlar arasındaki ilişkide uygulanır. Paylaşmanın yapılış biçimini, yani ayni paylaşma, satış veya değer biçme yollarını düzenlemez (m.732 ve devamı). Paylaşma davasının usulünü, yetkisini ve görevini düzenlemez (Hukuk Muhakemeleri Kanunu). Paylı mülkiyetin kuruluşunu ve paydaşların birbirine karşı yükümlülüklerini düzenlemez (m.688 ve devamı). Paylaşmanın tapu sicilindeki tescil işlemlerini düzenlemez (Tapu Kanunu).

m.698: hangi kavramlar bilinmeli?

Paylaşma isteme hakkı

Her paydaşın, paylı malın ortaklığının sona erdirilmesini, yani paylı mülkiyetin giderilmesini talep edebilmesi yetkisidir. Hakkın kullanılması paydaşlara paylaşma borcunu doğurur, paylı mülkiyeti kendiliğinden sona erdirmez.

Hukuki işlem gereği paylı mülkiyetin devamı yükümlülüğü

Paydaşların tarafı olduğu bir hukuki işlemle paylaşmadan kaçınma borcu altına girmiş olmalarıdır. Bu hâlde paylaşma isteme hakkı doğmaz.

Sürekli bir amaca özgülenmiş paylı mal

Malın niteliği gereği sürekli bir amaca tahsis edilmiş olması, bu amacın devamı için paylı mülkiyetin korunmasını gerektirir. Bu durumda da paylaşma isteme hakkı sınırlanır.

Uygun olmayan zaman

Olağanüstü nedenlerle paylaşmanın paydaşlar için zararlı olacağı dönemdir. Zamanın uygunluğu dürüstlük kuralına göre belirlenir.

Resmi şekil ve tapu şerhi

Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Şerh, sözleşmenin sonradan edinilen paylara da bağlayıcı olmasını sağlar.

m.698: hangi şartlar aranır?

• Paylı mülkiyet bulunmalıdır; malın birden fazla kişiye pay hâlinde ait olması gerekir.
• Paydaşları paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlüğü altına sokan bir hukuki işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması bulunmamalıdır.
• Paylaşma isteminde bulunulan zaman uygun olmalıdır; olağanüstü nedenlerle paylaşmanın paydaşlar için zararlı olacağı bir zaman olmamalıdır.
• Paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle sınırlandırılmışsa bu sınır on yılı aşmamalıdır.
• Taşınmazda paylı mülkiyetin devamı taahhüdü içeren sözleşme, resmi şekilde yapılmalıdır; aksi hâlde geçersiz olur.
• Paylaşma isteminin dayanağı olarak, paydaşın kendisine tanınmış geçerli bir hak bulunmalıdır.

m.698: hangi sonuçları doğurur?

• Hukuki işlem gereği paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunduğunda paydaşlardan hiçbiri paylaşma isteyemez.
• Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması hâlinde paylaşma isteme hakkı doğmaz.
• Paylaşma isteme hakkı hukuki işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; bu süre sonunda hak yeniden kullanılabilir.
• Taşınmazda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme resmi şekle uygun yapılmamışsa geçersizdir.
• Resmi şekilde yapılmış ve tapu kütüğüne şerh verilmiş sözleşme, sonradan paya sahip olanlar bakımından da bağlayıcıdır.
• Uygun olmayan zamanda yapılan paylaşma isteminde bulunulamaz; bu zamanda açılan dava reddedilir ve uygun zaman geldiğinde yeniden açılabilir.

m.698: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşınmaz dışındaki paylı mallarda da paylı mülkiyeti devam ettirme sözleşmesini resmi şekle tabi saymak; resmi şekil zorunluluğu yalnızca taşınmazlar içindir.
• Hukuki işlemle sınırlamanın on yılı aşabileceğini düşünmek; sınır en çok on yıldır.
• Uygun olmayan zamanda açılan davayı esastan reddetmek yerine, zamanın geçmesiyle hakkın tamamen düştüğünü kabul etmek; doğru sonuç davanın reddi ve hakkın yeniden kullanılabilmesidir.
• Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda m.698 hükümlerini tek başına uygulayıp 634 sayılı Kanun m.7'yi göz ardı etmek.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Hukuk Genel Kurulu, paylı mülkiyete tabi taşınmazların paylaşılmasının 4721 sayılı Kanunun 698. maddesine göre yapıldığını kabul etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/2196 E., 2017/1112 K., 14.06.2017)
• İdare Dava Daireleri Kurulu, yeniden inşa sürecinde kurulan re'sen arsa paylı mülkiyetinde genel kanun olan m.698'in uygulanacağını kabul etmektedir. (İdare Dava Daireleri Kurulu, 2022/155 E., 2022/1786 K., 16.05.2022; İdare Dava Daireleri Kurulu, 2022/158 E., 2022/1787 K., 16.05.2022; İdare Dava Daireleri Kurulu, 2021/3959 E., 2022/1785 K., 16.05.2022; İdare Dava Daireleri Kurulu, 2022/159 E., 2022/1788 K., 16.05.2022)

Nasıl ispat edilir?

• Paylaşma isteminde bulunan paydaş, malın paylı mülkiyete konu olduğunu ve kendisinin paydaş olduğunu tapu kaydı ile ispatlamalıdır.
• Paylaşmanın hukuki işlemle sınırlandırıldığını ileri süren karşı taraf, bu sınırlamanın varlığını ve süresini yazılı işlemle ispatlamalıdır.
• Taşınmazda paylı mülkiyetin devamı sözleşmesinin geçerliliği iddia ediliyorsa, resmi şekle uyulduğu ve tapu kütüğüne şerh verildiği ispat edilmelidir.
• Uygun olmayan zaman savunmasını öne süren taraf, olağanüstü nedenlerin ve paylaşmanın paydaşlar için zararlı olacağının somut delillerle ortaya konulmasını sağlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.732: Paylaşmanın hangi yollarla yapılacağını düzenler; m.698 ise paylaşmanın istenip istenemeyeceğini belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.631: Ortaklığa ilişkin bilgi alma ve defter inceleme hakkını düzenler; bu hakkın sözleşmeyle kaldırılamayacağı kuralı paylaşma hakkına ilişkin sözleşme kayıtlarıyla birlikte değerlendirilir.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.7: Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda paylaşma hakkını kaldıran özel düzenlemedir; m.698'in genel sınırlarına ek olarak uygulanır.

Paylı mülkiyetin sona erdirilmesinde paylaşmanın hangi biçimlerle gerçekleştirileceğini düzenler: malın aynen bölünmesi, pazarlık veya açık artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkimin aynen bölme ile denkleştirmeye, bölme uygun değilse açık artırmayla satışa karar vermesini kurar. Kurallar paylı mülkiyetteki tüm paydaşlar bakımından, ortaklığın giderilmesi istemi çerçevesinde uygulanır. Paylaşma isteme hakkının sınırlarını (m.698), paydaşlıktan çıkarmayı (m.696), kat mülkiyeti gibi özel kanunlardaki paylaşma yasaklarını düzenlemez; bunlar başka kanun ve maddelerde yer alır. İntifa hakkı sahibinin durumuna ilişkin üçüncü fıkra başlığı ise bu maddenin metninde hüküm olarak yer almamaktadır.

m.699: hangi kavramlar bilinmeli?

Paylaşma

Paylı mülkiyetin konusu olan malın paydaşlar arasında bölünmesiyle ya da bedelinin bölüşülmesiyle paylı mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi işlemidir. Paylaşma yalnızca paylaşma isteme hakkının kullanılmasıyla doğan bir yükümlülük olarak ortaya çıkar, hakkın kullanılması kendiliğinden paylaşma sonucunu doğurmaz.

Aynen bölüşme

Malın fiziksel olarak parçalara ayrılarak her paydaşa bir parçanın verilmesidir. Parçaların değerlerinin birbirine denk olmaması hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.

Denkleştirme

Aynen bölünen parçaların değerleri arasındaki farkın, eksik değerdeki parçaya para eklenerek giderilmesidir. Denkleştirme, bölünmenin ardından yapılan bir tamamlama işlemidir.

Önemli değer kaybı

Malın bölünmesi hâlinde ekonomik değerinin ciddi biçimde azalmasıdır. Bu ölçüt, aynen bölmenin uygun olup olmadığını belirlerken dikkate alınır ve bölünmenin olanaksızlığı ile birlikte açık artırmaya gidilmesi için aranır.

Açık artırmayla satış

Paylı malın artırma yoluyla satılıp bedelinin paydaşlar arasında paylarına göre bölüşülmesidir. Hâkim bu yolu, aynen bölmenin uygun olmadığı hâllerde re'sen değil, bölme isteminin durum ve koşullara uygun görülmemesi üzerine hükmeder.

m.699: hangi şartlar aranır?

• Paylaşma biçiminde paydaşlar arasında uyuşma sağlanamamış olmalıdır.
• Paydaşlardan birinin paylaşma istemi bulunmalıdır; hâkim bu istem üzerine karar verir.
• Aynen bölme istemi durum ve koşullara uygun olmalıdır; bölünen parçaların değerleri eşit değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmalıdır.
• Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunmalıdır.
• Açık artırmayla satış, paydaşlar arasında artırma yoluyla yapılacaksa bütün paydaşların rızası bulunmalıdır.

m.699: hangi sonuçları doğurur?

• Paydaşlardan birinin paylaşma istemi üzerine paylaşma biçimi konusunda uyuşma sağlanamazsa hâkim, malın aynen bölünmesine karar verir.
• Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
• Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmez ve paylı mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur.
• Paydaşlar arasında artırma yapılması ancak bütün paydaşların rızası ile mümkündür; rıza yoksa açık artırma yoluna gidilir.
• Paylaşma sonucunda paylı mülkiyet ilişkisi sona erer; hakkın kullanılması tek başına paylı mülkiyeti ortadan kaldırmaz.
• Madde metninde hükmün emredici olduğuna dair açık bir ifade bulunmamakla birlikte, paydaşlar arasında paylaşma biçimi konusunda anlaşma varsa hâkimin bu sıralı yolu izlemesi gerekmez.

m.699: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Paylaşmayı aynen bölme ile açık artırma arasında doğrudan seçim gibi değerlendirmek; aynen bölme uygun değilse ve değer kaybı oluşacaksa açık artırmaya gitmek gerekmez, ancak m.699 sırasına dikkat etmek gerekir.
• Açık artırmayı kendiliğinden hâkimin takdiri olarak görmek; açık artırma yalnızca bölme isteminin durum ve koşullara uygun görülmemesi ve önemli değer kaybı şartıyla uygulanır.
• Paydaşlar arasında artırmayı paydaşların çoğunluğunun kararıyla yapmak; bu yolun uygulanması için bütün paydaşların rızası gerekir.
• Denkleştirmeyi aynen bölmenin zorunlu sonucu olarak görmek; denkleştirme yalnızca parçaların değerleri denk düşmediğinde yapılır.
• Paydaşlıktan çıkarma (m.696) ile paylaşma biçimini birbirine karıştırmak; bu iki kurum farklı şartlara bağlıdır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkimin malın aynen bölünmesine karar vermesi esas alınmaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/1809 E., 2013/754 K., 22.05.2013; Hukuk Genel Kurulu, 2011/801 E., 2012/31 K., 01.02.2012)
• Paylaşmanın aynen bölüşülmesi, pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçimlerinden hangisinin uygulanacağının sırasıyla ele alındığı kabul edilmektedir. (4. Daire, 2017/725 E., 2019/9103 K., 18.12.2019)
• Aynen bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve malın önemli değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışın uygulanacağı belirtilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/4612 E., 2022/5192 K., 15.09.2022)
• Hissedarlar arasında satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için m.699'un üçüncü fıkrasındaki koşulların aranması gerektiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/4612 E., 2022/5192 K., 15.09.2022)
• Kadastral parsellerde hissedarlara imar parseli tahsisinde hisse durumlarının gözetilmesi gerektiği, aksi hâlde m.698 ve m.699'a aykırılık doğacağı kabul edilmektedir. (6. Daire, 2020/7045 E., 2021/4117 K., 18.03.2021)

Nasıl ispat edilir?

• Paylaşmayı isteyen paydaş, paylı mülkiyetin varlığını ve paydaşların paylarını tapu kaydı veya başka resmi belgelerle ispatlar.
• Paylaşma biçiminde uyuşmazlığın bulunduğunu isteyen paydaş ispatlar; uyuşma varsa bunu ileri süren karşı taraf ispatlar.
• Aynen bölünmenin durum ve koşullara uygun olup olmadığı ve önemli değer kaybının oluşup oluşmayacağı konusunda bilirkişi raporu gibi teknik delillerle inceleme yapılır.
• Açık artırmayla satışta paydaşların artırmaya rıza gösterip göstermediği, rızanın bulunmadığını ileri süren taraf tarafından ortaya konulur ve bu husus yazılı bir belgeyle gösterilebilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.698: Paylaşma isteme hakkının sınırlarını düzenler; m.699 bu hakkın kullanılmasından sonra uygulanacak paylaşma biçimlerini belirler.
• 4721 m.696: Paydaşın mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılmasını düzenler; bu yol paylaşmanın bir türü olarak m.699 ile birlikte uygulanabilir.
• 4721 m.697: Paylı mülkiyette paydaşlar arasında yönetim ve kullanma ilişkisini düzenler; paylaşma sonrası bu ilişkinin sona ermesi m.699 ile bağlantılıdır.

Paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, paylaşmanın satış yoluyla yapılması durumunda intifa hakkının satış bedeli üzerinde devam etmesini düzenler. Maddenin uygulanması, intifa hakkı sahibinin paylaşma sürecindeki konumuna ve diğer paydaşların paylaşma istemine bağlıdır. Madde, paylı mülkiyetin hangi koşullarda satışla giderileceğini, intifa hakkının kurulma biçimini ya da intifa hakkının doğrudan sona erme hallerini düzenlemez (m.698 ve m.699 kapsamındaki paylaşma usulü ve satış hükümleri ile intifa hakkının genel hükümleri ayrı maddelerde yer alır). Üç aylık sürenin geçmesinden sonra yapılan paylaşma isteminin sonuçlarını da açıkça düzenlemez; bu boşluk uygulamada ayrıca tartışılmaktadır.

m.700: hangi kavramlar bilinmeli?

Paylaşma istemi

Paydaşlardan birinin paylı mülkiyetin giderilmesi için açtığı istek. Maddede bu istemin üç ay içinde yapılması, intifa hakkının satış bedeli üzerinde devamının koşuludur.

İntifa hakkının bedel üzerinde devamı

Satış yoluyla paylaşmada, intifa hakkının taşınmazın tamamı yerine ilgili paya düşen satış bedeli üzerinde sürmesi. Bu halde satılan şey intifa hakkıyla yüklü değil, bedel üzerinde yaşayan bir haktır.

Tebliğ

Diğer paydaşın intifa hakkının kurulduğunu öğrendiği an. Üç aylık süre bu tebliğden başlar.

m.700: hangi şartlar aranır?

• Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurulmuş bulunmalıdır.
• Diğer paydaşlardan birinin intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğ edilmesi gerekir.
• Tebliğden başlayarak üç ay içinde diğer paydaşın paylaşma isteminde bulunması gerekir.
• Paylaşmanın satış yoluyla yapılması gerekir; bu hâlde intifa hakkı, ilgili paya düşen bedel üzerinde devam eder.
• Üç aylık süre geçmişse madde uygulanmaz; bu durumda satışın intifa hakkı yüklü olarak yapılıp yapılmayacağı maddeden çıkmaz.

m.700: hangi sonuçları doğurur?

• Üç ay içinde paylaşma istemi yapılır ve satış yoluyla paylaşma kararlaştırılırsa, intifa hakkı taşınmaz yerine ilgili paya düşen bedel üzerinde devam eder.
• Üç ay içinde istem yapılmazsa madde hükmü uygulanmaz ve intifa hakkının satış sonucu nasıl etkileneceği bu madde ile belirlenmez.
• Kendi payı üzerinde intifa hakkı kurmamış paydaşlar, taşınmazın intifa hakkı yüklü olarak satılmasının sonucuna katlanır; düşük bedelle satış riski bu paydaşlar açısından doğar.
• Aynen paylaşmada intifa hakkının ne olacağı maddede düzenlenmemiştir.

m.700: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Üç aylık süreyi intifa hakkının kurulduğu tarihten değil, tebliğden başlatmak; süre başlangıcı açıkça tebliğe bağlanmıştır.
• Maddeyi aynen paylaşma hâline de uygulamak; madde yalnız satış yoluyla paylaşmada bedel üzerinde devam kuralı getirir.
• Üç ay geçtikten sonraki isteme m.700'ün korumasını aynen uygulamak; madde bu hâlde açık bir sonuç bağlamaz.
• Intifa hakkını, pay satışında taşınmaz üzerinde devam eden bir hak gibi değerlendirmek; madde bedel üzerinde devam esasını öngörür.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, madde metnini intifa hakkının satış bedeli üzerinde devamı yönünde uygulamaktadır; davacıların üç ay içinde bu yönde istem yaptığı dosyalarda bedel üzerinde devam talebi incelenmektedir. (14. Hukuk Dairesi, 2014/8585 E., 2014/12967 K., 17.11.2014; 14. Hukuk Dairesi, 2013/11698 E., 2013/11748 K., 17.09.2013)
• Uygulamada, intifa hakkının kurulduğunun tebliği ile üç aylık sürenin başlangıcı somut olayda tespit edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2021/2242 E., 2022/1100 K., 16.02.2022)
• Üç aylık süre geçtikten sonra yapılan paylaşma isteminde, intifa hakkının taşınmaz üzerinde sürdüğü yönünde görüşler bulunmakta; bu görüş kanun koyucunun gerekçesine ve Yargıtay içtihadına dayandırılmaktadır. (1. Hukuk Dairesi, 2011/4687 E., 2011/5822 K., 12.05.2011)
• Taşınmazın aynen paylaşılması hâlinde intifa hakkının akıbeti konusunda uygulamada açık bir ölçüt oluşmamıştır. (1. Hukuk Dairesi, 2011/4687 E., 2011/5822 K., 12.05.2011)

Nasıl ispat edilir?

• Paylaşma isteminde bulunan paydaş, üç aylık sürenin tebliğ tarihinden itibaren işlediğini ve istemi bu süre içinde yaptığını ispat etmekle yüklüdür; tebliğ belgesi bu konuda temel delildir.
• Intifa hakkının kurulduğu, tapu kaydı veya resmî senet ile ispat edilir; intifa hakkının varlığı bu belgelere dayanır.
• Satışın intifa hakkı yüklü olmadan veya bedel üzerinde devam ederek yapılmasını talep eden taraf, bu talebin m.700 koşullarına uygun olduğunu göstermelidir.
• Üç ay geçtikten sonra istem yapıldığını ileri süren taraf, tebliğin geç yapıldığını veya süreyi kesen bir olayın bulunduğunu kanıtlamakla yükümlüdür; karşı taraf ise süresinde istem bulunmadığını savunabilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.699: Paylı mülkiyetin giderilmesinde satışla paylaşmanın koşullarını düzenler; m.700 bu satış yolunda intifa hakkının bedele geçişini kurar.
• 4721 sayılı Kanun m.698: Paylaşmanın aynen veya satış yoluyla yapılmasına ilişkin genel usulü düzenler; m.700 bu usulün satış hâli için özel sonuç bağlar.