Oturma hakkı, üst hakkı ve sona ermenin sonuçları

TMK m.823, oturma hakkının özünü ve iki temel sonucunu düzenler: hakkın içeriği (bir binadan veya bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi), devredilemezliği ve mirasçılara geçmemesi, ayrıca intifa hakkı hükümlerinin kıyasen uygulanması. Madde, oturma hakkının kapsamını, kullanma ölçüsünü, giderlerini ve sona erme hallerini ayrıntılı düzenlemez. Kişisel ihtiyaçlara göre kullanma ölçüsü (m.824), ev halkı ve ortak yerlerden yararlanma (m.824), bakım ve onarım giderleri (m.825) ayrı maddelerde yer alır. Hakkın kurulması ve sona ermesi için özel bir hüküm bulunmadığından intifa hakkına ilişkin hükümler (m.794 vd. ve m.806 gibi) uygulanır. Madde, oturma hakkının tarafları arasındaki kişisel ilişkiyi de kapsamaz; bu konu m.823 ve m.824 çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Hakkın kullanımının bir başkasına bırakılamaması tek başına bu maddeden değil, m.823/II ile m.824 birlikte okunarak çıkar.

Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli?

Oturma hakkı

Sahibine bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren, kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır. Hakkın konusu konut kullanımıdır; binadan oturma dışında yararlanma bu hakkın asli kapsamını oluşturmaz.

Devredilemezlik

Oturma hakkı sahibinin hakkı başkasına devretmesinin ya da hakkın kullanımını başkasına bırakmasının yasak olmasıdır. Kişisel ihtiyaca yönelik bir hak olduğundan, kullanımın üçüncü kişiye kiralanması da bu yasağın kapsamındadır.

Mirasçılara geçmeme

Oturma hakkı sahibinin ölümüyle hakkın terekeye girmemesi ve mirasçılara intikal etmemesidir. Hak, sahibinin ölümüyle sona erer.

İntifa hakkı hükümlerinin kıyasen uygulanması

Oturma hakkında kanunda özel bir hüküm bulunmayan konularda, intifa hakkına ilişkin TMK hükümlerinin uygulanmasıdır. Aksi kanunda öngörülmüşse bu uygulama dışta kalır.

Genel olarak: hangi şartlar aranır?

• Hakkın konusunun bir bina veya binanın bir bölümü olması ve bu yapının konut olarak kullanılabilir nitelikte bulunması gerekir.
• Hakkın, bina üzerinde konut olarak yararlanma yetkisi verecek biçimde kurulmuş olması gerekir.
• Hakkın başkasına devredilmemesi, yani devir ve kullanım devrinin yapılmamış olması gerekir.
• Hakkın mirasçılara geçmemesi, sahibinin ölümüyle hakkın terekeye dahil edilmemesi gerekir.
• Kanunda aksine hüküm bulunmadığı sürece intifa hakkına ilişkin hükümlerin oturma hakkına uygulanması gerekir.

Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

• Oturma hakkı sahibi hakkını başkasına devredemez; devir işlemi hükümsüzdür.
• Oturma hakkı sahibinin ölümüyle hak mirasçılara geçmez ve sona erer.
• Oturma hakkı sahibi, hakkın kullanımını başkasına bırakamaz; örneğin binanın kullanılmayan kısmını kiraya veremez.
• Kanunda aksi hüküm bulunmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır; bu uygulama, m.823/III ile sınırlıdır.
• Devredilemezlik ve mirasa geçmeme hükmü emredicidir; aksine sözleşme kaydı geçersizdir.

Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Oturma hakkını intifa hakkı gibi değerlendirip kullanımın devredilebileceğini kabul etmek; oysa m.823/II devri yasaklar.
• Oturma hakkı sahibinin binanın kullanılmayan kısmını kiraya verebileceğini düşünmek; bu hal de devir yasağı kapsamındadır.
• Hakkın mirasçılara geçtiğini varsaymak; m.823/II açıkça mirasa geçmeyi engeller.
• Madde metninde yer almayan kullanma ölçüsü, giderler veya sona erme hallerini doğrudan bu maddeden çıkarmaya çalışmak; bunlar m.824 ve m.825 ile belirlenir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Oturma hakkının bir irtifak hakkı olduğu ve konut olarak yararlanma yetkisi verdiği, yerleşik biçimde kabul edilmektedir. (8. Hukuk Dairesi, 2024/2034 E., 2025/6376 K., 15.10.2025; 8. Hukuk Dairesi, 2023/3706 E., 2024/6918 K., 27.11.2024)
• Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümlerin oturma hakkına uygulanacağı kabul edilmektedir. (8. Hukuk Dairesi, 2024/2034 E., 2025/6376 K., 15.10.2025; 8. Hukuk Dairesi, 2023/3706 E., 2024/6918 K., 27.11.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Oturma hakkının varlığını ve kapsamını iddia eden taraf, hakkın tapu kaydı veya sözleşme ile kurulduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Devir veya kiraya verme iddiası ileri süren taraf, bu işlemin gerçekleştiğini yazılı belge veya tanıkla ispat etmekle yükümlüdür.
• Karşı taraf, kullanımın yalnızca kişisel ihtiyaç kapsamında olduğunu savunuyorsa bunu fiili kullanım ve yaşam durumuyla ispatlar.
• Hakkın mirasçıya geçtiği iddiası, hakkın sahibinin ölümünü ve terekeye dahil edildiğini gösteren belgelerle ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.824: Oturma hakkının kullanma ölçüsünü hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına bağlar; m.823/II devir yasağının kapsamını bu ölçüyle birlikte belirler.
• 4721 m.825: Oturma hakkı sahibinin ve malikin bakım, onarım ve diğer giderlerini düzenler; m.823 ile doğrudan bağlantılıdır ama konu farklıdır.
• 4721 m.806: İntifa hakkında kullanımın devredilmesine izin verir; m.823/III uyarınca oturma hakkına uygulanmadığı için oturma hakkında kullanım devri yapılamaz.
• 4721 m.794: İntifa hakkının genel tanımını verir; m.823/III uyarınca oturma hakkına kıyasen uygulanacak hükümler arasında yer alır.

TMK m.824, oturma (sükna) hakkının kapsamını hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirler; hak sahibinin ailesi ve ev halkıyla birlikte oturmasını ve binanın yalnızca bir bölümü üzerinde hakkı bulunanın ortaklaşa kullanılan yerlerden yararlanmasını düzenler. Hüküm, şahsa bağlı bir irtifak olan oturma hakkı sahibi gerçek kişi bakımından uygulanır. Oturma hakkının devri, kiraya verilmesi ve mirasçılara geçmemesi ile kurulma ve sona erme biçimleri bu maddede düzenlenmez; bunlar 823. maddede ve intifa hakkına ilişkin hükümlerde yer alır. Malikin bakım ve onarım giderlerine katılımı (m.825) ile oturma hakkı sahibinin kullanım sırasındaki borçları da bu maddenin konusu değildir.

Oturma hakkının kapsamı: hangi kavramlar bilinmeli?

Oturma (sükna) hakkı

Bir binada veya binanın bir bölümünde konut olarak yararlanma yetkisi veren, şahsa bağlı bir irtifak hakkıdır. Yalnızca gerçek kişiler lehine kurulabilir ve devredilemez.

Kişisel ihtiyaç ölçüsü

Oturma hakkının kapsamının belirlendiği temel ölçüttür. Hak sahibinin kişisel gereksinimlerine bakılır; kapsam zamanla genişleyip daralabilir, ancak m.823 çerçevesindeki sınırları aşamaz.

Aile ve ev halkı

Hak sahibiyle birlikte yaşaması olağan sayılan kişilerdir. Hal ve şartlara, yerel âdete ve alışılmış hayat ilişkilerine göre belirlenir; eş, çocuklar, ana-baba ve hizmet personeli bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ortaklaşa kullanılmaya özgülenen yerler

Binada birden çok kişinin birlikte yararlandığı ortak alanlardır. Asansör, çamaşırhane ve otopark gibi yerler örnek gösterilir; bu yerlerden yararlanma, binanın yalnızca bir bölümü üzerinde hakkı olan kişiye tanınır.

Şahsa özgülenme

Hakkın yalnızca hak sahibi kişiye tanındığını gösteren istisnadır. Bu açıkça belirtilmişse hak sahibi ailesi ve ev halkıyla birlikte oturamaz.

Oturma hakkının kapsamı: hangi şartlar aranır?

• Oturma hakkının bir gerçek kişi lehine kurulmuş olması gerekir; tüzel kişi lehine kurulamaz.
• Oturma hakkının kapsamı, hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenmelidir.
• Hakkın şahsa özgülendiği açıkça belirtilmemiş olmalıdır; aksi halde hak sahibi ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir.
• Oturma, bina veya onun bir bölümünde yapılmalıdır.
• Binanın yalnızca bir bölümü üzerinde hak bulunuyorsa, ortaklaşa kullanılmaya özgülenen yerlerden yararlanılması, bu yerlerin ortak kullanımına özgülenmiş olmasına bağlıdır.
• Kapsam, m.823 çerçevesindeki sınırları aşmamalıdır.

Oturma hakkının kapsamı: hangi sonuçları doğurur?

• Hak sahibi, kendi kişisel ihtiyaçlarının karşılanması ölçüsünde binada oturabilir.
• Hak sahibi, açıkça şahsa özgülenmemişse ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir.
• Binanın yalnızca bir bölümü üzerinde hakkı olan kişi, ortaklaşa kullanılan yerlerden yararlanabilir.
• Hakkın şahsa özgülendiği açıkça belirtilmişse, ev halkının birlikte oturması hakkın kapsamında sayılmaz.
• Kapsamın kişisel ihtiyaç ölçüsünün dışına çıkması, hak sahibinin binayı oturma dışında kullanması anlamına gelmez; oturma dışındaki yarar hakkın asli kapsamına girmez.
• Hakkın kullanılmasının başkasına bırakılması m.824 gereği mümkün değildir ve kiraya verilmesi sonucunu doğurur.

Oturma hakkının kapsamı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Oturma hakkının kapsamını kira sözleşmesi gibi serbest bir ölçüte bağlamak; kapsam kişisel ihtiyaçlarla sınırlıdır ve kiraya verme yetkisi doğurmaz.
• Ev halkı kavramını yalnızca hukuki aile bağıyla sınırlamak; hayat ilişkileri ve yerel âdet de dikkate alınmalıdır.
• Hakkın şahsa özgülendiğini varsaymak; açık bir belirleme yoksa ev halkının birlikte oturması kuralı geçerlidir.
• Bütün bina üzerinde hak bulunmadığı halde ortak yerlerden yararlanmayı kendiliğinden kabul etmek; m.824/III yalnızca bölüm üzerinde hakkı olan için düzenlenmiştir.
• Ortak yerlerden yararlanmayı binanın tamamında oturma hakkı olan kişiye de tanımak; fıkra kapsamını genişletir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Oturma hakkının kapsamı kişisel ihtiyaçlara göre belirlenir ve bu ölçü emredici değildir; taraflar m.823 çerçevesinde kalmak kaydıyla farklı bir kullanım ölçüsü kararlaştırabilir.
• Kural olarak kullanma ölçüsü, hak sahibinin şimdiye kadarki alışılmış hayat tarzını sürdürmesidir ve aksi kararlaştırılmamışsa hak sahibi binaya aile fertlerini ve hizmet ile bakım işlerini yapan personeli alabilir.
• Aile ve ev halkı kavramı, alışılmış hayat ilişkilerine ve yerel âdete göre belirlenir; hak sahibiyle birlikte yaşaması olağan sayılan kişiler bu kapsama girer.
• Oturma hakkı kişisel ihtiyacı karşılamaya yönelik olduğu için, binanın kullanılmayan kısımlarının kiraya verilmesi kabul edilmez.
• Oturma hakkı yalnızca binada oturma yetkisi verdiğinden, binanın işyeri olarak kullanılmasına yönelik oturma hakkı kurulamaz; ancak oturulan yerde mesleki çalışma yapılması mümkün kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Oturma hakkının kapsamının kişisel ihtiyaçlar dışında daraltıldığını ya da genişletildiğini ileri süren taraf, bunu kurulum belgesiyle (tapu kaydı ya da sözleşme) ispatlamalıdır.
• Hakkın şahsa özgülendiği iddiası, bunu açıkça belirten bir tapu kaydı veya sözleşme hükmüyle ispatlanır; açık bir kayıt yoksa ev halkının oturmasına karşı çıkan malik, bu iddiayı ileri sürmelidir.
• Ev halkına dahil olduğu iddia edilen kişinin hak sahibiyle birlikte yaşadığı, tanık ve yerleşim kayıtlarıyla ispatlanabilir.
• Ortak yerlerden yararlanma hakkının varlığı, binanın yapısını ve kat mülkiyeti belgelerini gösteren kayıtlarla ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.823: Oturma hakkının devredilememesi, mirasçılara geçmemesi ve intifa hakkına ilişkin hükümlerin oturma hakkına kıyasen uygulanması bakımından m.824'ün sınırını çizer.
• 4721 sayılı Kanun m.825: Oturma hakkı sahibinin bakım ve onarım giderlerini kimin üstleneceğini düzenler; m.824'teki kullanım kapsamıyla birlikte değerlendirilir.
• 4721 sayılı Kanun m.806: İntifa hakkının kullanılmasının devredilmesine ilişkin fıkra, oturma hakkına uygulanmaz; m.824'ün kişisel kullanım ilkesini tamamlar.

Madde, oturma hakkı sahibinin binanın veya bir bölümünün muhafazası ve olağan bakımı için gereken onarım ve yenileme giderlerini kime yükleyeceğini düzenler. Oturma hakkının kapsamına göre iki hâl ayırt edilir: oturma hakkı sahibinin binanın tamamından ya da bölümünden tek başına yararlandığı hâl ile malikle birlikte kullandığı hâl. Maddenin uygulanması, oturma hakkının bir bina veya bölümü üzerinde kurulmuş olmasına bağlıdır. Hakkın kuruluşunu, kapsamını ve sona ermesini düzenlemez (m.794 vd.). Olağanüstü büyük onarımların malik ile oturma hakkı sahibi arasında nasıl paylaşılacağı, sözleşmeyle ya da hakkın doğduğu işlemle belirlenen hükümlere bağlıdır ve bu madde bu konuda ayrıca bir kural koymaz. Oturma hakkının sona ermesi sonrası iade ve tazminat sorunları ile hakkın devri ve kullanımına ilişkin kurallar da bu maddenin kapsamı dışındadır.

Giderler: hangi kavramlar bilinmeli?

Oturma hakkı

Bir binanın veya bölümünün tamamından ya da bir kısmından yararlanma yetkisi veren sınırlı aynî haktır. Madde bu yetkinin kapsamına göre giderleri ayırır; hakkın yalnızca konutla sınırlı olması gerekmez.

Muhafaza ve olağan bakım

Yapının varlığını korumaya ve günlük kullanıma uygun durumda tutmaya yönelik giderlerdir. Maddede bu giderler, muhafaza ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderleri olarak geçer.

Birlikte kullanma

Oturma hakkı sahibinin binanın veya bölümün malik tarafından da kullanıldığı durumdur. Bu hâlde bakım ve onarım giderleri maliğe ait olur; hakkın tek başına kullanımından ayrı bir gider rejimi doğar.

Giderler: hangi şartlar aranır?

• Oturma hakkının binanın tamamı veya bölümünün tamamından yararlanma yetkisi vermesi gerekir.
• Giderin muhafaza ve olağan bakım için gerekli bir onarım veya yenileme gideri olması gerekir.
• Oturma hakkı sahibinin binayı veya bölümü malikle birlikte kullanmaması gerekir; aksi hâlde birinci fıkra uygulanmaz.
• Malikle birlikte kullanma hâlinde giderin maliğe ait olabilmesi için oturma hakkı sahibinin kullanımının malikle ortak olması gerekir.

Giderler: hangi sonuçları doğurur?

• Oturma hakkı binanın tamamını veya bir bölümünü kapsıyorsa, muhafaza ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderleri oturma hakkı sahibine aittir.
• Oturma hakkı sahibi binayı veya bölümü malikle birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri maliğe ait olur.
• Maddede yer alan gider yükümlülüğü, taraflar arasındaki sözleşmeyle farklı biçimde düzenlenebilir; bu durumda sözleşme hükmü uygulanır.

Giderler: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Oturma hakkı sahibinin tek başına kullanımını, malikle birlikte kullanım sanarak giderleri maliğe yüklemek.
• Olağan bakım ile olağanüstü büyük onarımı aynı kategoride değerlendirmek; maddenin kapsamı yalnızca muhafaza ve olağan bakımdır.
• Sözleşmede farklı bir düzenleme bulunduğu hâlde madde hükmünü kesin kabul etmek.

Nasıl ispat edilir?

• Oturma hakkı sahibinin tek başına kullanımını ileri süren taraf, hakkın kapsamını ve kullanım durumunu ispatlar.
• Giderin muhafaza ve olağan bakım kapsamında olup olmadığı, ilgili onarım belgeleri ve bilirkişi incelemesiyle ispatlanır.
• Birlikte kullanımı savunan taraf, malikin de binayı veya bölümü kullandığını ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.794: Oturma hakkının tanımını ve kapsamını düzenler; bu maddenin hangi hakka uygulandığını belirler.

Madde, bir taşınmaz malikinin üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren irtifak hakkı olan üst hakkının kurulmasını, devredilebilirliğini, mirasçılara geçişini ve tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilmesini ve bu kaydın süre koşulunu düzenler. Üst hakkının kurulabileceği kişiler ve bağımsız üst hakkının sınırlı süresi bakımından uygulanır. Üst hakkının kurulma şeklini (resmi şekil), bağımsız üst hakkının süre uzatımını, üst hakkı sahibinin ve yüklü taşınmaz malikinin karşılıklı hak ve borçlarını, inşaat üzerindeki mülkiyetin kazanılmasını ve bağımsız bölümler üzerinde üst hakkı kurulamamasını ayrıca düzenlemez (m.827, m.836, m.726). Üst hakkının sona ermesine bağlı sonuçlar ile bu hakka dayanan davaların zamanaşımı ve hak düşürücü süreleri de bu maddenin kapsamı dışındadır (m.726, m.827 ve ilgili genel hükümler).

Konu ve tapu kütüğüne kayıt: hangi kavramlar bilinmeli?

Üst hakkı

Taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi verdiği sınırlı ayni haktır. Hak sahibine yapı üzerinde mülkiyet hakkı sağlar.

Bağımsız üst hakkı

Belirli bir kişi lehine kurulup serbestçe devredilebilen, yani belirli bir taşınmaza bağlı olmayan üst hakkıdır. Taraflar devri yasaklamışsa ya da hak belirli bir taşınmaz lehine kurulmuşsa bağımsızlıktan söz edilmez.

Sürekli üst hakkı

Süresiz olarak ya da en az otuz yıl için kurulmuş üst hakkıdır. Otuz yıldan kısa süreli üst hakkı tapuya taşınmaz olarak kaydedilemez.

Üst hakkı sahibi

Hakkı kazanan ve arazi üzerinde yapı yapma ya da yapıyı muhafaza etme yetkisine sahip kişidir.

Konu ve tapu kütüğüne kayıt: hangi şartlar aranır?

• Üst hakkının, bir taşınmaz malikinin üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi vermesi gerekir.
• Hakkın bağımsız olması için aksi kararlaştırılmamış olmalı, yani devredilebilir ve mirasçılara geçebilir nitelikte bulunmalıdır; taraflar devri yasaklamışsa ya da hak belirli bir taşınmaz lehine kurulmuşsa bağımsızlık aranmaz.
• Tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilmek için üst hakkının bağımsız ve sürekli nitelikte olması gerekir.
• Kayıt için üst hakkı sahibinin istemi bulunmalıdır; yüklü taşınmaz malikinin ya da diğer hak sahiplerinin rızası aranmaz.
• Sürekli nitelik için hakkın süresiz ya da en az otuz yıl için kurulmuş olması gerekir; otuz yıldan kısa süreli üst hakkı sürekli sayılmaz ve taşınmaz olarak kaydedilemez.
• Bağımsız üst hakkının süresi en çok yüz yıl olabilir; bu sınır madde metninde değil 836. maddede düzenlenmiştir ve aşılamaz.

Konu ve tapu kütüğüne kayıt: hangi sonuçları doğurur?

• Üst hakkı, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.
• Sürekli ve bağımsız nitelikteki üst hakkı, hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.
• Otuz yıldan kısa süreli üst hakkı sürekli sayılmadığından taşınmaz olarak kaydedilemez.
• Devri yasaklanmış ya da belirli bir taşınmaz lehine kurulmuş üst hakkı bağımsız sayılmaz ve taşınmaz olarak kaydedilemez.
• Bağımsız üst hakkının süresinin yüz yılı aşması, 836. madde uyarınca geçerli olmaz.

Konu ve tapu kütüğüne kayıt: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Otuz yıldan kısa süreli üst hakkını bağımsız ve sürekli nitelikte sayıp tapuda ayrı sayfaya kaydettirmek; kayıt için en az otuz yıllık süre aranır.
• Bağımsız üst hakkı için yüklü taşınmaz maliki ya da diğer hak sahiplerinin rızasını aramak; kayıt için yalnız hak sahibinin istemi yeterlidir.
• Devri yasaklanmış ya da belirli bir taşınmaz lehine kurulmuş üst hakkını bağımsız saymak; bu hak tapuya taşınmaz olarak kaydedilemez.
• Bağımsız bölümler üzerinde üst hakkı kurulabileceğini düşünmek; bu hal 726. madde uyarınca kat mülkiyeti ya da kat irtifakına tabidir.
• Üst hakkının en çok yüz yıl sınırını 826. maddenin metninde aramak; bu sınır 836. maddede yer alır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Üst hakkının bağımsız ve sürekli nitelikte olup tapuda ayrı sayfaya kaydedilmesi için hak sahibinin talebinin yeterli olduğu ve yüklü taşınmaz maliki ile diğer hak sahiplerinin rızasının aranmadığı kabul edilmektedir. (3. Daire, 2018/1929 E., 2021/1288 K., 11.03.2021; 3. Daire, 2019/7245 E., 2021/1290 K., 11.03.2021; 3. Daire, 2019/3490 E., 2021/1289 K., 11.03.2021)
• Üst hakkının kurulduğu taşınmazın üzerinde başka bir kişinin üst hakkı bulunmadığının tespitinde, dava konusu taşınmazda davalı lehine 826. madde kapsamında bir üst hakkı kurulup kurulmadığının ayrıca incelendiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/2057 E., 2025/883 K., 19.02.2025)
• 826. maddenin, üst hakkı ile birlikte bağımsız bölüm ve kat mülkiyeti konularını birlikte değerlendiren 726, 831, 832 ve 833. maddelerle uygulandığı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/3489 E., 2024/4539 K., 15.10.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2022/5541 E., 2023/5872 K., 30.11.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Üst hakkını kuran ve tapuya kayıt isteyen hak sahibi, hakkın bağımsız ve sürekli nitelikte kurulduğunu tapu kaydı ve irtifak sözleşmesiyle ispatlar.
• Otuz yıl ya da daha uzun süre, kuruluş belgesindeki süreden anlaşılır; süre yazılı belgeyle ispatlanır.
• Devrin yasaklandığını ileri süren taraf, bu kaydı irtifak sözleşmesi ya da tapu kaydıyla ispat eder; hakkın belirli bir taşınmaz lehine kurulduğu iddiası da aynı belgelerle ortaya konur.
• Üst hakkının yüklü taşınmaz üzerinde bulunduğunu iddia eden taraf, tapu kütüğündeki kayıtla bu iddiayı ispat eder; karşı taraf kaydın dışında bir sözleşme ileri sürerse onu da yazılı delille ortaya koymalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.726: Üst hakkına dayanarak yapılan yapıların mülkiyetinin hak sahibine ait olmasını ve bağımsız bölümler üzerinde üst hakkı kurulamayacağını düzenler; 826. maddenin sonucunu tamamlar.
• 4721 sayılı Kanun m.836: Bağımsız üst hakkının en çok yüz yıl için kurulabilmesini ve süre uzatımını düzenler; 826. maddedeki süre sınırının kaynağıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.827: Üst hakkının resmi şekilde kurulmasını öngörür; kurulma koşulunu tamamlar.
• 4721 sayılı Kanun m.718: Genel irtifak hükmü olup üst hakkı, 826. maddedeki özel düzenleme ile bu genel hükmün istisnasıdır.

Üst hakkının (üstü hakkı) içeriği ve kapsamına ilişkin resmî senette yer alan sözleşme kayıtlarının, özellikle yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, özgülenme amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alandan yararlanmaya ilişkin hükümlerinin bağlayıcılığını düzenler. Düzenleme, üst hakkı sahibi ile arazi maliki arasındaki sözleşme kayıtlarını ve bunların üçüncü kişiler, özellikle sonradan edinen kişiler bakımından bağlayıcılığını kapsar. Üst hakkının kuruluşunu, sınırlarını ve sona ermesini düzenlemez (m.826 ve m.831 bakımından ayrıca bakılmalıdır). Üst hakkının kurulma şekli ve tapuya tescil koşulları, üst hakkına ilişkin genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Yapı malikinin ve arazi malikinin karşılıklı hak ve borçlarının ayrıntısı ile hakkın kötüye kullanılması sorunu bu maddenin konusu değildir.

İçerik ve kapsam: hangi kavramlar bilinmeli?

Üst hakkı

Başkasına ait bir arazi üzerinde yapı yapma veya var olan yapıya sahip olma yetkisini veren ayni haktır. Madde, bu hakkın içeriğinin sözleşmeyle belirlenmesine ilişkindir.

Resmî senet

Kayıtların üçüncü kişilere karşı bağlayıcılığı için aranan biçim koşuludur. Sözleşme kaydının tapu siciline veya resmî şekilde düzenlenmiş belgeye yansımış olması gerekir.

Sözleşme kaydı

Üst hakkının içeriğini ve kapsamını belirleyen, taraflarca kararlaştırılmış hükümdür. Maddede sayılan yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, özgülenme amacı ve yapısız alandan yararlanma kayıtları bu kapsama girer.

Özgülenme amacı

Yapının hangi kullanım için tahsis edildiğini gösteren amaçtır. Örneğin konut, iş yeri veya sanayi tesisi olarak kullanılmak üzere yapılacağının kararlaştırılması bu kapsamdadır.

Herkes için bağlayıcılık

Sözleşme kaydının yalnızca tarafları değil, sonradan taşınmaz üzerinde hak edinen üçüncü kişileri de bağlaması anlamındadır. Bu sonuç, kaydın resmî senette yer almasına bağlıdır.

İçerik ve kapsam: hangi şartlar aranır?

• Sözleşme kaydının üst hakkının içeriği veya kapsamıyla ilgili olması gerekir.
• Kaydın resmî senette yer alması gerekir.
• Kaydın yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, özgülenme amacı veya üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin olması gerekir.
• Kayıt, bu nitelikleri taşıyan bir içerik düzenlemesi olarak değerlendirilebilmelidir; yalnızca kişisel nitelikteki ya da üst hakkının içeriğine ilişkin olmayan hükümler bu kapsamda değildir.

İçerik ve kapsam: hangi sonuçları doğurur?

• Resmî senette yer alan ve üst hakkının içeriğini belirleyen kayıtlar herkes için bağlayıcıdır.
• Bağlayıcılık, kaydın yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, özgülenme amacı veya yapısız alandan faydalanmayla ilgili olması halinde doğar.
• Kayıt resmî senette yer almıyorsa, madde kapsamında üçüncü kişiye karşı bağlayıcılık sonucu doğmaz.
• Kaydın üst hakkının içeriğiyle ilgisi bulunmuyorsa bu madde uygulanmaz; genel sözleşme hükümlerine bakılır.

İçerik ve kapsam: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kaydın resmî senette yer alıp almadığını araştırmadan bağlayıcılığı kabul etmek; bağlayıcılık için resmî şekil koşulu aranmalıdır.
• Üst hakkının kuruluşu veya sona ermesi ile ilgili uyuşmazlığı m.827 kapsamında değerlendirmek; bu maddenin konusu yalnızca içerik ve kapsam kayıtlarıdır.
• Kişisel nitelikteki veya üst hakkının içeriğiyle ilgisi olmayan sözleşme hükümlerini bu madde kapsamında bağlayıcı saymak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Üst hakkının içeriğine ilişkin sözleşme kayıtlarının resmî senette yer alması halinde, bu kayıtların sonradan taşınmazı edinen kişiler bakımından da bağlayıcı olduğu kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/403 E., 2023/2627 K., 16.05.2023)
• Yargıtay kararlarında, madde kapsamındaki kayıtların tapu kaydında izlenebilir olması ve bu sayede üçüncü kişinin kaydın içeriğini bilebilecek durumda sayılması vurgulanmaktadır. (7. Hukuk Dairesi, 2023/3489 E., 2024/4539 K., 15.10.2024; Genel Kurul, 2020/2697 E., 12.12.2024)
• Uygulamada, üst hakkının yapısal özelliklerine ilişkin kayıtların (konum, boyut, amaç) uyuşmazlık konusu yapıldığı ve bu kayıtlara göre sonuca gidildiği görülmektedir. (İkinci Bölüm, 2016/15702 E., 12.09.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Sözleşme kaydının bağlayıcılığını ileri süren taraf, kaydın resmî senette yer aldığını ispatlamakla yükümlüdür; bu, tapu kaydı veya resmî senet ile yapılır.
• Kaydın üst hakkının içeriğiyle ilgili olduğunu ileri süren taraf, kaydın yapının konumu, şekli, boyutları veya özgülenme amacına ilişkin olduğunu ispatlamalıdır.
• Kaydın bağlayıcı olmadığını savunan kişi, kaydın resmî senette yer almadığını veya kapsam dışında kaldığını ispatla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.826: Üst hakkının kuruluşunu ve içeriğinin temelini düzenler; m.827'deki sözleşme kayıtlarının konusu bu hakkın varlığına bağlıdır.
• 4721 m.831: Üst hakkının sona ermesine ilişkin hükümler içerir; bağlayıcılık kayıtlarının hakkın sona ermesiyle ilişkisini belirlemek için birlikte bakılır.
• 4721 m.726: Üst hakkının dayandığı genel mülkiyet ve taşınmaz üzerindeki ayni hak düzenini kurar; üst hakkı bu çerçevede değerlendirilir.
• 4721 m.2: Hakkın kötüye kullanılması yasağı, bağlayıcı sözleşme kayıtlarının uygulanmasında da dürüstlük kuralı sınırı olarak göz önünde bulundurulur.

Madde, üst hakkı sona erdiğinde üst hakkı konusu yapıların akıbetini ve bu yapılar üzerindeki ayni hakların ve tapu kütüğü sayfasının kapatılmasını düzenler. Üst hakkının sona ermesiyle yapıların arazi malikine geçmesi (birinci fıkra), bağımsız ve sürekli üst hakkının taşınmaz olarak kaydedildiği hallerde tapu sayfasının kapatılması ve bu üst hakkı üzerindeki rehin ve diğer hakların sona ermesi (ikinci fıkra) konularını kapsar. Madde, üst hakkı sahibine ödenecek bedel konusunda ise yalnızca "bedele ilişkin hükümlerin saklı olduğunu" belirtir; bedelin kararlaştırılma biçimini ve miktarını düzenlemez (m.829, m.830). Üst hakkının kuruluşunu, süresini ve sona erme sebeplerinin genel çerçevesini düzenlemez (m.826 ve devamı); üst hakkı sahibinin ve malikin karşılıklı yükümlülüklerini, yapılara ilişkin bedel talebini ve yapı kullanımına ilişkin hükümleri de içermez (m.829).

Yapı mülkiyetinin malike geçmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Üst hakkı

Başkasına ait bir arazi üzerinde yapı yapma veya yapıyı sürdürme yetkisini veren, sınırlı ayni haktır. Madde, hakkın sona ermesi halinde arazi üzerindeki yapının akıbetini düzenler.

Bütünleyici parça

Bir şeyin, ayrı bir mülkiyet konusu olamayacak ölçüde arazinin parçası haline gelmesi anlamına gelir. Üst hakkı sona erince yapılar bu niteliğe kavuşur ve arazi maliki bunların mülkiyetini kendiliğinden kazanır.

Bağımsız ve sürekli üst hakkı

Üst hakkının arazinin mülkiyetinden ayrı, tapuda ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilen biçimidir. Yalnızca bu tür üst hakkında tapu sayfasının kapatılması söz konusu olur.

Tapu sayfasının kapatılması

Üst hakkının bağımsız taşınmaz olarak tutulduğu tapu kütüğü sayfasının, hakkın sona ermesiyle birlikte kapatılmasıdır. Kapatma, hakkın sona ermesinin tescile bağlı olduğu anlamına gelmez; sicil bu durumu yansıtır.

Bedele ilişkin hükümler

Arazi malikinin, üst hakkı sona erince kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödemesi gereken bedele ilişkin kuralları ifade eder. Madde bu hükümleri saklı tutar; bunların içeriği m.829 ve m.830'da düzenlenmiştir.

Yapı mülkiyetinin malike geçmesi: hangi şartlar aranır?

• Üst hakkının geçerli biçimde kurulmuş olması ve bir sona erme sebebinin gerçekleşmiş bulunması gerekir; madde, sona erme sebeplerini değil, sona ermenin sonuçlarını düzenler.
• Yapıların üst hakkı sahibi tarafından yapılmış veya var olması ve üst hakkının sona ermesiyle birlikte arazi üzerinde bulunmaya devam etmesi gerekir.
• Üst hakkı sona erdiğinde, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, yapıların arazi malikine kalması ve arazinin bütünleyici parçası olması için ayrıca bir işleme gerek yoktur.
• Üst hakkının bağımsız ve sürekli olarak taşınmaz gibi tapuya kaydedilmiş olması halinde, hakkın sona ermesiyle tapu sayfasının kapatılması gerekir.
• Taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerindeki rehin hakları ve diğer hak, kısıtlama ve yükümlülüklerin sona ermesi için sayfanın kapatılması yeterlidir; bunların ayrıca terkin edilmesi gerekmez.
• Arazi malikinin üst hakkı sahibine bedel ödemesi gerekiyorsa, bu bedelin varlığı ve miktarı m.829 ve m.830'daki koşullara bağlıdır; bu madde bedel yükümlülüğü doğurmaz.

Yapı mülkiyetinin malike geçmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.
• Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, malik yapılar için üst hakkı sahibine bedel ödemez; yapılar, üst hakkı sahibinin inşa etmiş olması hâlinde bile malikin olur.
• Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapuda taşınmaz olarak kayıtlıysa, hakkın sona ermesiyle tapu sayfası kapatılır.
• Taşınmaz olarak kayıtlı üst hakkı üzerindeki rehin hakları ile diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer.
• Bedele ilişkin hükümler saklı olduğundan, bedel kararlaştırılmışsa malikin bu bedeli ödeme yükümlülüğü devam eder ve rehinli alacaklıların rızası aranır (m.829).
• Üst hakkı sona ermeden önce yapılar üzerinde üst hakkı sahibinin tek başına tasarruf yetkisi, bu sona erme ile birlikte kalkar.

Yapı mülkiyetinin malike geçmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Üst hakkı sona erince yapıların kendiliğinden malike geçmesini, sözleşmede bedel kararlaştırılmış olsa bile bedel ödenmeden geçtiğini sanmak; bedel varsa malik ödeme yükümlülüğünü taşır.
• Tapu sayfasının kapatılmasını bağımsız ve sürekli olmayan üst hakkında da uygulamak; ikinci fıkra yalnızca tapuda ayrı sayfaya kaydedilmiş üst hakkı için geçerlidir.
• Taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerindeki rehin haklarını sayfa kapatıldıktan sonra ayrıca terkin etmeye çalışmak; bu haklar sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer.
• Üst hakkının sona ermesi üzerine rehinli alacaklının rızası aranmadan bedelin üst hakkı sahibine ödenebileceğini sanmak; rehinli alacaklının rızası m.829 uyarınca gereklidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Üst hakkının sona ermesine bağlı sonuçların m.828 ve m.830'da düzenlendiği, ancak sona erme sebeplerinin ayrıca düzenlenmediği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/3489 E., 2024/4539 K., 15.10.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2022/182 E., 2022/6911 K., 15.11.2022)
• Üst hakkı sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erdiğinden, malikin tek başına tapu sayfasının kapatılmasını (terkin) isteyebildiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/927 E., 2023/2238 K., 24.04.2023)
• Taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı için sayfa kapatılmasının rehin ve diğer haklar üzerinde doğrudan etki yaptığı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/2685 E., 2023/3993 K., 21.09.2023; 7. Hukuk Dairesi, 2022/927 E., 2023/2238 K., 24.04.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Üst hakkının sona erdiğini ve yapıların varlığını iddia eden taraf, üst hakkının kuruluş tapusu, sürenin bitimini gösteren kayıt ve yapıların tespiti ile bu iddiasını ispat eder.
• Tapu sayfasının kapatılmasını talep eden taraf, üst hakkının bağımsız ve sürekli olarak tapuya taşınmaz olarak kaydedildiğini tapu kaydıyla ispat eder.
• Malikin üst hakkı sahibine bedel ödemesi gerektiğini savunan taraf, bedele ilişkin sözleşmenin resmî şekilde yapıldığını veya tapuya şerh verildiğini ispat etmek zorundadır; yazılı bedel kaydı bulunmazsa bedel yükümlülüğü savunulamaz.
• Yapıların üst hakkı sahibi tarafından yapıldığı iddiası ile yapıların ortadan kaldırılması talebi, ilgili yapı ve arazi bilirkişi incelemesiyle ispat edilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.829: Taşınmaz malikinin kendisine kalan yapılar için bedel ödemeyeceğini, ancak aksi kararlaştırılabileceğini düzenler; ikinci fıkradaki 'bedele ilişkin hükümler saklıdır' ifadesi bu maddeye gönderme yapar.
• 4721 m.830: Bedelin miktarı, hesaplanış biçimi ve bedel borcunun kaldırılmasına ilişkin anlaşmaların resmî şekle tabi olduğunu ve tapuya şerh verilebileceğini düzenler.
• 4721 m.718: Üst arza tabi olma kuralı yoluyla üst hakkının niteliğini belirler; m.828'in birinci fıkrası bu kuralı teyit eder.
• 4721 m.726: Üst hakkının kuruluşuna ilişkin hükümleri içerir; sona erme sonuçlarına temel oluşturur.

Bu madde, üst hakkı sahibinin, üst hakkı konusu yapılarda taşınmaz malikine ya da malike kalan yapılar bakımından ödeyeceği bedelin hukuki rejimini düzenler. Aksi kararlaştırılmadıkça bedel ödenmeyeceğini, bedel kararlaştırılmışsa miktar ve hesaplanış biçiminin belirleneceğini, kararlaştırılan bedelin rehinli alacaklıların rızası olmadan üst hakkı sahibine ödenemeyeceğini ve bedelin ödenmemesi ya da güvence altına alınmaması halinde terkin edilen üst hakkı yerine ipotek tescili isteme hakkını ve bu ipoteğin tescil süresini düzenler. Hüküm, üst hakkı sahibi ile taşınmaz maliki arasındaki ilişki bakımından uygulanır. Üst hakkının kuruluşunu, kapsamını ve sona ermesinin genel koşullarını düzenlemez (m.826–828). Üst hakkının sona ermesinin ayrıntılı tasfiye kuralları ile terkin işlemi bu maddenin dışında kalır. Yapıların mülkiyetine ilişkin genel kurallar ve tapu siciline ilişkin tescil usulü de ayrıca düzenlenmiştir.

Bedel: hangi kavramlar bilinmeli?

Üst hakkı

Başkasının taşınmazı üzerinde yapı bulundurma yetkisi veren sınırlı aynî haktır. Bu maddede söz konusu olan, üst hakkı sona erdiğinde yapıların taşınmaz malikine kalması ve bu durumda üst hakkı sahibine bedel ödenip ödenmeyeceğidir.

Bedel

Taşınmaz malikinin, kendisine kalan yapılar karşılığında üst hakkı sahibine ödeyeceği para tutarıdır. Kanun bedelin miktarını ya da hesaplanış biçimini kendiliğinden belirlemez; taraflarca kararlaştırılması gerekir ve uygun olmalıdır.

Terkin

Üst hakkının tapu sicilinden silinmesidir. Bedel alacağı güvence altına alınmadan terkin yapılmışsa, bu maddede düzenlenen ipotek tescili talebi doğar.

Rehinli alacaklı

Üst hakkı üzerinde rehin hakkı bulunan alacaklıdır. Kararlaştırılan bedel bu alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve onların rızası olmadan üst hakkı sahibine ödenemez.

Bedel alacağına güvence ipoteği

Terkin edilen üst hakkının yerine, aynı derece ve sırada tescil edilen ipotektir. Amacı yalnızca bedel alacağının güvencesini sağlamaktır.

Bedel: hangi şartlar aranır?

• Üst hakkının sona ermesiyle taşınmaz malikine yapıların kalmış olması gerekir.
• Taraflar aksini kararlaştırmamış olmalıdır; aksi kararlaştırılmadıkça üst hakkı sahibine bedel ödenmez.
• Bedel kararlaştırılmışsa bu bedelin uygun olması gerekir; uygun bedel miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir.
• Kararlaştırılan bedelin, rehinli alacaklıların rızası olmadan üst hakkı sahibine ödenmemesi gerekir.
• Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi ya da rehinli alacaklı ipotek tescilini isteyebilmelidir.
• İpotek tescili, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derece ve sırada yapılmalıdır.
• İpoteğin tescili için üst hakkının sona ermesinden itibaren üç ay içinde başvurulmuş olması gerekir.

Bedel: hangi sonuçları doğurur?

• Taraflar aksini kararlaştırmamışsa üst hakkı sahibine bedel ödenmez ve yapılar taşınmaz malikine bedelsiz kalır.
• Bedel kararlaştırılmışsa miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir.
• Kararlaştırılan bedel, rehinli alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve onların rızası olmadan üst hakkı sahibine ödenemez.
• Bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa üst hakkı sahibi ya da rehinli alacaklı, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derece ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir.
• Bu ipotek üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.

Bedel: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bedel kararlaştırılmamışken de bedel ödenmesi gerektiğini saymak; aksi kararlaştırılmadıkça bedel ödenmediğini gözden kaçırmak.
• Rehinli alacaklının rızası olmadan bedeli üst hakkı sahibine ödemenin geçerli sayılmasını öngörmek.
• Üç aylık sürenin üst hakkının sona ermesi yerine başka bir olaydan başlatılmasını kabul etmek.
• Terkin edilen üst hakkı yerine ipoteğin aynı derece ve sırada tescil edilmesi gerektiğini gözden kaçırmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Bedelin kararlaştırılmış olup olmadığı ve uygun bulunup bulunmadığı, sözleşmenin tarafların iradesine göre somut olarak değerlendirilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/2542 E., 2025/3676 K., 16.09.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Bedel kararlaştırıldığını ileri süren taraf, bu kararlaştırmayı ispat etmelidir.
• Bedelin ödendiği veya güvence altına alındığı savunmasını ileri süren taraf, bunu ödeme belgesi ya da tescil kaydı ile ispatlamalıdır.
• Üst hakkı sahibi ya da rehinli alacaklı ipotek tescili talebinde bulunduğunda, üst hakkının sona erdiğini ve bedelin ödenmediğini veya güvence altına alınmadığını ispat etmelidir.
• Rehinli alacaklının rızası bulunmadan bedelin ödendiği iddia edildiğinde, rıza yokluğunu ileri süren taraf bunu yazılı belge ile göstermelidir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.828: Üst hakkının sona ermesine ilişkin kuralları düzenler; bu maddedeki bedel ve ipotek talebinin doğduğu durumu hazırlar.
• 4721 sayılı Kanun: Üst hakkı ve ipotek tescilinin genel rejimini içerir; bu madde bu kurumlar çerçevesinde uygulanır.

Madde, üst hakkı sahibine ödenecek bedelin miktarını ve hesaplanış biçimini, bu bedel borcunun kaldırılmasına ilişkin anlaşmaları ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmaları düzenler. Bu anlaşmalar için üst hakkının kurulmasında aranan resmî şekli öngörür ve tapu kütüğüne şerh verilebilmesine imkân tanır. Maddenin uygulanması, taşınmaz malikinin kendisine kalan yapılar bakımından üst hakkı sahibiyle yaptığı anlaşmalar ile sınırlıdır. Üst hakkının kuruluşunu, içeriğini ve sona erme sebeplerini düzenlemez (m.826 vd. ve m.828, m.831-832 ilgili hükümler). Üst hakkının sürenin bitmesiyle sona ermesinin sonuçları ile yapıların değer karşılığının ödenmesi ayrı maddelerde ele alınır (m.828, m.831). Bedel borcunun ödenmesi ve tapu sicilinin düzenlenmesi usulü de bu maddenin kapsamı dışındadır.

Diğer hükümler: hangi kavramlar bilinmeli?

Üst hakkı

Başkasının taşınmazı üzerinde yapı yapma veya yapıyı elinde tutma yetkisi veren sınırlı aynî haktır. Madde, bu hakkın kurulmasında aranan resmî şekle tabi bedel ve arazi düzenlemelerini konu alır.

Taşınmaz malikine kalan yapılar

Üst hakkının sona ermesi sırasında arazi malikinin üzerinde kalacak yapılardır. Bu yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödenmesi kararlaştırılabilir.

Bedel borcunun kaldırılması

Taşınmaz malikinin üst hakkı sahibine karşı, yapılar için ödemekle yükümlü olduğu bedel borcunun sona erdirilmesi anlamına gelir. Bu anlaşma da resmî şekle tabidir.

Arazinin ilk hâline getirilmesi

Üst hakkı sahibinin, üst hakkı sona erdiğinde yapıları kaldırarak taşınmazı yapılmadan önceki duruma döndürmesi anlamına gelir. Bu yükümlülüğü kaldırma ya da düzenleme anlaşması da resmî şekle tabidir.

Resmî şekil

Anlaşmanın yetkili resmî makamda yapılmasını ifade eder. Maddede bu şekil, üst hakkının kuruluşu için aranan şekille aynı olarak öngörülmüştür.

Şerh

Tapu kütüğünde taşınmaz üzerindeki bir hak veya durumun üçüncü kişilere karşı duyurulması amacıyla yapılan kayıttır. Maddeye göre bu anlaşmalar tapu kütüğüne şerh edilebilir; şerh zorunlu değildir.

Diğer hükümler: hangi şartlar aranır?

• Taşınmaz malikine kalacak yapılar için üst hakkı sahibine ödenecek bedelin bir anlaşmayla kararlaştırılmış olması gerekir.
• Bedelin miktarının ya da hesaplanış biçiminin anlaşmada açıkça belirlenmiş olması gerekir.
• Bedel borcunun kaldırılmasına ya da arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşma yapılmışsa, bu anlaşmanın da resmî şekle uygun olarak yapılması gerekir.
• Anlaşmanın, üst hakkının kurulması için aranan resmî şekle uygun yapılmış olması gerekir.
• Tapu kütüğüne şerh verilmek isteniyorsa, şerh talebinin bu anlaşmalara ilişkin olması gerekir.

Diğer hükümler: hangi sonuçları doğurur?

• Resmî şekle uygun yapılmayan bedel anlaşması geçerli olmaz.
• Resmî şekle uygun yapılan bedel anlaşması, bedelin miktarını ve hesaplanış biçimini bağlayıcı kılar.
• Bedel borcunun kaldırılmasına ya da arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşma resmî şekle uygun yapılmamışsa geçerli olmaz.
• Anlaşma tapu kütüğüne şerh verilebilir; şerh, anlaşmanın üçüncü kişilere karşı duyurulmasını sağlar.
• Şerh verilmesi bir zorunluluk değildir; şerh yapılmamış olması anlaşmanın geçerliliğini etkilemez.
• Madde, yapıların taşınmaz malikine kalması veya bedelin ödenmesi hâlinde taraflara ek yükümlülük yüklemez; yalnız anlaşmanın şeklini ve tapu kaydını düzenler.

Diğer hükümler: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Üst hakkının kuruluşu için aranan resmî şekli, madde kapsamındaki bedel anlaşmalarına uygulamamak; madde açıkça bu anlaşmaları resmî şekle bağlar.
• Şerhi anlaşmanın geçerlilik şartı saymak; madde şerhi bir imkân olarak düzenler, zorunluluk getirmez.
• Bedel anlaşmasının sadece miktarını resmî şekle bağlamak ve hesaplanış biçimini kapsam dışı bırakmak; madde her ikisini birlikte düzenler.
• Bedel borcunun kaldırılması ile arazinin ilk hâline getirilmesi anlaşmalarını maddenin kapsamı dışında saymak; madde bunları da resmî şekle bağlar.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, üst hakkının sürenin bitmesiyle sona ermesine bağlı sonuçların m.828 ve m.830'da düzenlendiğini, ancak üst hakkının sona erme sebeplerinin özel olarak düzenlenmediğini belirtmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/3489 E., 2024/4539 K., 15.10.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2022/182 E., 2022/6911 K., 15.11.2022; 7. Hukuk Dairesi, 2021/1620 E., 2021/3900 K., 14.12.2021)
• Yargıtay, üst hakkının sona ermesine ilişkin sonuçlar bakımından m.830'un yalnızca bedel ve arazi anlaşmalarının şekline ilişkin olduğunu, sona erme sebeplerini içermediğini kabul etmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/3489 E., 2024/4539 K., 15.10.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2022/182 E., 2022/6911 K., 15.11.2022; 7. Hukuk Dairesi, 2021/1620 E., 2021/3900 K., 14.12.2021)
• Yargıtay uygulamasında m.830'un, üst hakkı sahibi ile taşınmaz malikinin bedel konusunda yaptığı anlaşmaların geçerlilik şartını belirlediği değerlendirilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/927 E., 2023/2238 K., 24.04.2023; Birinci Bölüm, 2016/3644 E., 29.05.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Bedel anlaşmasının resmî şekle uygun yapıldığını ispat yükü, anlaşmaya dayanan tarafa aittir; bu ispat resmî senetle yapılır.
• Bedel borcunun kaldırılmasına ya da arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmanın varlığı, resmî şekle uygun yazılı belgeyle ispatlanır.
• Şekle aykırılık savunması yapan taraf, anlaşmanın resmî şekle uyulmadan yapıldığını kanıtlamakla yükümlüdür.
• Tapu kütüğüne şerh için, anlaşmanın resmî şekilde düzenlenmiş olması ve şerh talebinin bu belgeye dayanması gerekir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.826: Üst hakkının kurulmasını ve tanımını düzenler; m.830'daki resmî şekil, bu hakkın kuruluşu için aranan şekle yollama yapar.
• 4721 sayılı Kanun m.828: Üst hakkının sürenin bitmesiyle sona ermesinin sonuçlarını düzenler; m.830'daki bedel anlaşmaları bu sonuçlarla bağlantılıdır.
• 4721 sayılı Kanun m.831: Üst hakkı sona erdiğinde yapıların taşınmaz malikine geçişi ve bedel ödenmesi hükümlerini içerir; m.830'daki anlaşmalar bu hükümlerin uygulanmasına ilişkin kararlaştırılabilir.
• 4721 sayılı Kanun m.832: Üst hakkının sona ermesinde arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin yükümlülükleri düzenler; m.830'daki arazi anlaşması bu yükümlülükle ilgilidir.