Taşınmaz mülkiyetinin içeriği ve sınırlar

Türk Medeni Kanunu'nun 718. maddesi, arazi üzerindeki mülkiyetin hangi mekânsal ve maddi unsurları kapsadığını düzenler: yatay sınırlar içindeki arazi, üstündeki hava ve altındaki arz katmanları, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar. Madde, arazi üzerindeki mülkiyet hakkı sahiplerine uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular şunlardır: taşınmazın sınırlarının belirlenmesi ve tapu planları (m.719), kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler (Kat Mülkiyeti Kanunu), bağımsız ve sürekli hakların tescili (m.704 ve ilgili hükümler), komşu araziye taşan yapılar (m.725) ve bu yapılar için irtifak ve iyi niyet halleri (m.722-724).

Kapsam: hangi kavramlar bilinmeli?

Arazi üzerindeki mülkiyet

Taşınmaz mülkiyetinin, sınırları belli bir toprak yüzeyi üzerinde kurulan ve bu yüzeyin üstünü ve altını da kapsayan kısmıdır. Kapsamı yatay olarak arazinin sınırlarıyla sınırlıdır.

Yarar ölçüsü

Mülkiyetin üstteki hava ve alttaki arz katmanlarına ne kadar uzanacağını belirleyen ölçüttür. Mülkiyet, bu katmanlarda malikin kullanımında yararı olduğu kadar genişler.

Yasal sınırlamalar

Mülkiyetin kapsamına giren yapı, bitki ve kaynakların, kanunda öngörülen kısıtlar nedeniyle malik üzerinde tam ve sınırsız bir hâkimiyet doğurmadığını anlatan kavramdır. Kapsam bu sınırlamalar saklı kalarak belirlenir.

Yapı

Arazi üzerinde sabit biçimde yapılmış ve arazinin mülkiyeti kapsamına alınan yapılardır. Bu yapılar arazinin bütünleyici parçası sayılır; bağımsız ve sürekli hak niteliğindeki yapılar bu kapsamda değerlendirilmez.

Kaynaklar

Arazinin altında bulunan ve mülkiyet kapsamına alınan yer altı kaynaklarıdır. Bunların hangi ölçüde malike ait olduğu özel kanunlarla sınırlandırılmıştır.

Kapsam: hangi şartlar aranır?

• Mülkiyetin konusunun bir arazi olması gerekir; arazinin sınırları yeterli derecede belirli bir toprak yüzeyi olmalıdır.
• Hava ve arz katmanlarına ilişkin kapsamın belirlenebilmesi için bu katmanların malikin kullanımında yararı bulunması gerekir.
• Yapı, bitki ve kaynakların mülkiyet kapsamına girebilmesi için yasal sınırlamaların saklı kalması gerekir.
• Üzerinde dikili bitkilerin arazinin mülkiyetine tabi olması için, bu bitkilerin kalıcı olarak dikilmiş olması ve taşınır bitki niteliğinde bulunmaması gerekir.
• Yapının arazinin mülkiyetine tabi olması için, bütünleyici parça şartlarının (m.684) aranmaması gerekir; yapının arazi üzerinde bulunması yeterlidir.

Kapsam: hangi sonuçları doğurur?

• Arazi üzerindeki mülkiyet, arazinin sınırları içinde yatay olarak toprak yüzeyinin tamamını kapsar.
• Mülkiyet, kullanımda yarar olduğu ölçüde üstündeki hava tabakasını ve altındaki arz katmanlarını kapsar.
• Arazi üzerindeki yapılar ve dikili bitkiler mülkiyet kapsamına girer; ancak yasal sınırlamalar bu kapsamı daraltabilir.
• Kalıcı olmayan, taşınır niteliğindeki bitkiler bu kapsamda değerlendirilmez.
• Yapı veya bitkinin arazi mülkiyetine dahil olması, bağımsız irtifak hakkı tesisi sonucunu doğurmaz; bu durumda ayrı bir hukuki işlem gerekir.
• Arazi mülkiyetinin kapsamını genişleten veya daraltan özel düzenlemeler (ör. maden ve yeraltı kaynakları mevzuatı) saklıdır.

Kapsam: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yapı ve dikili bitkilerin arazi mülkiyetine tabi olması için m.684'teki bütünleyici parça şartlarının aranacağını varsaymak; m.718/2 gereğince bu şartlar aranmaz.
• Taşınır niteliğindeki dikili bitkiyi (örneğin satış için yetiştirilen süs ağaçlarını) arazinin bütünleyici parçası saymak; bu bitkiler m.718 kapsamında değerlendirilmez.
• Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümleri veya bağımsız ve sürekli hakları arazi mülkiyetinin kapsamına dahil etmek; bunlar m.718 kapsamında değil, ayrı rejime tabidir.
• Yapının bir kısmının komşu araziye taşması halinde m.718'i tek başına uygulamak; m.725 ve m.722-724 hükümleri de değerlendirilmelidir.
• Yasal sınırlamaları yok sayarak yapı, bitki veya kaynak üzerindeki mülkiyeti sınırsız görmek; kapsam kanunda öngörülen sınırlamalarla daraltılabilir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, arazi üzerindeki yapının arazi mülkiyetinin kapsamında olduğunu kabul etmekte, yapı niteliğindeki taşınmazda arzdan ayrı olarak yalnız yapı için ortaklığın giderilmesini mümkün görmemektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/450 E., 2023/1075 K., 08.11.2023)
• Yargıtay, m.718/2 uyarınca yapıların yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere arazi mülkiyetinin kapsamına girdiğini kabul etmektedir. (Genel Kurul, 2018/32734 E., 28.07.2022; Hukuk Genel Kurulu, 2009/217 E., 2009/276 K., 17.06.2009; Hukuk Genel Kurulu, 2021/463 E., 2023/217 K., 15.03.2023)
• Yargıtay, arazinin üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarına ilişkin m.718/1 düzenlemesini, mülkiyetin içeriğini belirleyen temel kural olarak uygulamaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/1070 E., 2025/84 K., 26.02.2025; Hukuk Genel Kurulu, 2023/654 E., 2024/530 K., 23.10.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Arazi mülkiyetinin kapsamına giren bir yapı, bitki veya kaynağın varlığını iddia eden taraf, bu şeyin arazi üzerinde bulunduğunu tapu kaydı, keşif, bilirkişi raporu veya fiili durumla ispatlar.
• Yapının arazi mülkiyetine tabi olduğunu öne süren taraf, yapının arazi üzerinde sabit biçimde inşa edildiğini ispatlamakla yükümlüdür.
• Yapının bağımsız ve sürekli hak olduğunu ya da arazi mülkiyetinden ayrı bir irtifak hakkı bulunduğunu savunan taraf, bu iddiayı tapu kaydı ile ispatlar.
• Dikili bitkinin kalıcı olarak dikildiğini veya taşınır nitelikte olduğunu öne süren taraf, dikim amacını ve bitkinin niteliğini keşif ve bilirkişi incelemesiyle ispatlar.
• Kaynakların mülkiyet kapsamına girdiği iddiasında, kaynağın özel kanunlara göre malike ait olup olmadığı ilgili mevzuat ve resmi kayıtlarla ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.719: Taşınmazın sınırlarının belirlenmesine ilişkin kuralları içerir; m.718'in yatay kapsamının ölçütünü oluşturur.
• 4721 m.684: Bütünleyici parça kavramını düzenler; m.718/2 uyarınca yapı ve dikili bitkilerde bu şartların aranmayacağı ayrıca tartışılır.
• 4721 m.704: Taşınmazın türlerini sayar; m.718'in kapsamının arazi mülkiyeti ile sınırlı olduğunu belirlemek için başvurulur.
• 4721 m.725: Yapının bir kısmının komşu araziye taşması halini düzenler; m.718 kapsamındaki yapının sınırının belirlenmesinde uygulanır.
• 4721 m.728: Taşınır bitki niteliğindeki dikili bitkilere ilişkin hükümdür; m.718/2'nin uygulanmadığı hallerde kıyasen başvurulur.
• 4721 m.722-724: Komşu araziye taşan yapıların hukuki durumunu düzenler; m.725 ile birlikte uygulanır.

Madde, kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazlarda taşınmazın sınırının neyle belirleneceğini düzenler: tapu planları ile arz üzerindeki sınır işaretleri esas alınır ve bunların birbirini tutmaması hâlinde planın üstünlüğü ve bu üstünlüğün heyelan bölgelerinde uygulanmayacağı kuralları getirilir. Kural, kadastrosu yapılmış taşınmazlar bakımından ve sınır tespitinde kullanılan araçlar açısından uygulanır. Madde, sınırın belirsiz olduğu hâllerde komşular arasındaki plan düzeltme ve sınır işaretleme talebini düzenlemez (m.720). Sınırlık koyma yükümlülüğünü düzenlemez (m.749). Kadastro tutanaklarına karşı itirazın on yıllık süreye bağlanmasını düzenlemez (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12). Sınır belirlenmesi davasının usulünü ve yolunu düzenlemez (m.720 ve Borçlar Kanunu m.113 ilgili hükümleri). Planın düzeltilmesine ilişkin dava hakkı ve iyiniyetli üçüncü kişinin korunması da bu maddenin kapsamı dışındadır (m.1023, m.1025).

Sınırların belirlenmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Tapu planı

Yetkili idare tarafından geometrik esaslara dayanarak hazırlanan ve planlar sicilinde saklanan kadastro haritasıdır. Sınırın hukuken esas alınan kaynağı budur.

Arz üzerindeki sınır işaretleri

Taşınmazın köşelerine çakılan kazık, dikilen ağaç, dizilen taş gibi fiziki göstergeler ile tepe ya da dere yatağı gibi doğal sınırlardır. Plan ile çelişmesi hâlinde ikincil kaynak sayılır.

Karine

Aksi ispat edilebilen kabul anlamındadır. Madde, plandaki sınırın doğru olduğunu kabul eder; bu kabul, işaretlerin plana uymadığını ileri süren tarafça çürütülebilir.

Heyelan bölgesi

Yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirlenen yerlerdir. Bu yerlerde plan üstünlüğü kuralı uygulanmaz; sınır işaretlerinin tespiti belirleyici olur.

Sınırların belirlenmesi: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın kadastrosunun yapılmış ve tapuya tescil edilmiş olması gerekir.
• Tapu planındaki sınır ile arz üzerindeki sınır işaretlerinin birbirini tutmuyor olması gerekir.
• Taşınmazın yetkili makamlarca heyelan bölgesi olarak belirlenmemiş olması gerekir; aksi hâlde plan üstünlüğü kuralı uygulanmaz.
• Uyuşmazlığın plan ile işaretler arasında olması gerekir; sınır hiç belirlenememişse bu hüküm değil, m.720 devreye girer.

Sınırların belirlenmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Plan ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa plandaki sınır doğru kabul edilir ve bu kabul karine niteliğindedir.
• Plandaki sınırın doğru olduğu karinesi, aksi ispat edilebildiği ölçüde çürütülebilir.
• Heyelan bölgesi olarak belirlenen yerlerde plan üstünlüğü kuralı uygulanmaz ve sınır başka ölçütlerle belirlenir.
• Plan ile arz üzerindeki işaretler uyuşuyorsa sorun doğmaz ve sınır her iki kaynakla birlikte belirlenmiş olur.
• Plandaki yanlışlık varsa, bu yanlışlık komşu malikin rızasıyla düzeltilebilir; rıza yoksa zarar gören malik plânın düzeltilmesini dava edebilir.

Sınırların belirlenmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Plan ile işaret çelişkisini, sınırın hiç belirlenemediği hal ile karıştırmak; belirsiz sınır için m.720 uygulanmalıdır.
• Heyelan bölgesi istisnasını genel bir kayıt gibi görüp her yerde plan üstünlüğünü dışlamak; istisna yalnızca yetkili makamca belirlenmiş yerler için geçerlidir.
• Sınırlık koyma yükümlülüğünü (m.749) sınırın tespiti (m.720) ile birbirine karıştırmak.
• Kadastro tutanaklarındaki on yıllık itiraz sınırını m.719 karinesinin süresi gibi okumak; bu süre Kadastro Kanunu m.12'dedir.
• Plan üstünlüğünü kesin hüküm gibi görüp karineyi çürütme imkânını dikkate almamak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, taşınmazın sınırının belirlenmesinde tapu kaydındaki sınırın sabit kabul edilip edilemeyeceğini ve fazla miktar iddialarında zilyetlikle iktisap koşullarının aranması gerektiğini kabul etmektedir. (1. Hukuk Dairesi, 2022/927 E., 2024/2359 K., 21.03.2024)
• Tapu planı ile arazideki işaretler çeliştiğinde plandaki sınırın esas alınması, sözleşmelerde ve resmi senetlerde de m.719'a atıf yapılarak kabul edilmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2025/3692 E., 2025/16286 K., 04.12.2025)
• Kadastro sınırının m.719 ve Kadastro Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilerek belirlenmesi uygulamada yerleşmiştir. (1. Hukuk Dairesi, 2024/4496 E., 2024/5854 K., 24.10.2024; 1. Hukuk Dairesi, 2023/2429 E., 2024/5596 K., 14.10.2024)
• Tapu sicili ve kadastro kayıtlarının sınır uyuşmazlıklarında m.6 ile birlikte değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (1. Hukuk Dairesi, 2024/2938 E., 2024/4773 K., 11.09.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Sınırın tespiti talebinde bulunan taraf, tapu planı ile arz üzerindeki işaretlerin birbirini tutmadığını ve taşınmazın heyelan bölgesinde bulunmadığını ispatla yükümlüdür; bu kanıtlama tapu kaydı, plan ve bilirkişi raporu ile yapılır.
• Plandaki sınırın doğru olduğu karinesinden yararlanan taraf, kural olarak plan aleyhine iddiada bulunana karşı ek ispat yükü taşımaz; karşı taraf plandaki sınırın yanlış olduğunu ispatlamalıdır.
• Fazla miktar veya plan dışına taşma iddiasında bulunan taraf, zilyetlikle iktisap koşullarının gerçekleştiğini tanık, keşif ve bilirkişi incelemesiyle ispat etmelidir.
• Heyelan bölgesi iddiası, yetkili makamın belirlemesine dayanmalı ve bu belirleme resmi yazı ile kanıtlanmalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.720: Sınırı belirsiz olan taşınmazda komşudan planın düzeltilmesi veya arz üzerine işaret konulması yönünde işbirliği talebini düzenler; bu maddedeki karine uyuşmazlığı hâlinden ayrı bir durumdur.
• 4721 m.749: Sınır belli olsa da taşınmazın çit, duvar gibi sınırlıklarla kapatılmasını düzenler; sınırın tespitiyle karıştırılmamalıdır.
• 4721 m.1025: Plandaki yanlışlık nedeniyle aynî hakkı zedelenen malikin planın düzeltilmesini dava edebilmesinin dayanağıdır.
• 4721 m.1023: Plandaki sınır kaydına güvenerek iyiniyetle aynî hak kazanan üçüncü kişilerin korunmasını düzenler.
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12: Kadastro tutanaklarıyla belirlenen sınırlandırmaya, kesinleşmeden on yıl geçtikten sonra itirazı ve davayı sınırlar; plan-işaret karinesinin dayanak aldığı kadastro düzenini tamamlar.
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.14: Kadastro harita ve tutanaklarının sınır tespitine ilişkin usulünü düzenleyen hükümdür ve uygulamada m.719 ile birlikte ele alınır.

TMK m.720, belli olmayan sınırların belirlenmesi için komşu malikler arasındaki yardım borcunu düzenler. Hüküm, tapu planlarının düzeltilmesi ile arz üzerine sınır işaretlerinin konulmasına katkı yükümlülüğünü kapsar. Arazi maliki, komşusunun istemi üzerine bu yükümlülüğü yerine getirmekle yükümlüdür. Hüküm, sınırı belli olan taşınmazlar bakımından değil, sınırı belirsiz veya tespit edilemeyen taşınmazlar bakımından uygulanır. Sınır işaretlerinin kapatılması, çitle veya duvarla çevrilmesi yükümlülüğünü düzenlemez (m.749). Kadastro tutanaklarına karşı itiraz süresini ve kadastro sınırlarının kesinleşmesini düzenlemez (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12). Sınırlandırma davasının usulünü ve planın düzeltilmesi davasının hukuki dayanağını bu maddede aramak gerekmez (m.1025).

Sınır belirleme yükümlülüğü: hangi kavramlar bilinmeli?

Belli olmayan sınır

Tapu planı ve arz üzerindeki işaretlerle zilyetlik ya da hukuki kayıtlara göre tespit edilemeyen, belirsiz ya da ihtilaflı sınır anlamına gelir. Sınırı belli olan taşınmazlarda bu madde uygulanmaz.

Yardım borcu

Komşu malikin, sınırın belirlenmesi için planın düzeltilmesine ya da arz üzerine işaret konulmasına katılmasını kapsayan borçtur. Bu borç eşyaya bağlı bir borç niteliğindedir ve taşınmaz maliki değiştiğinde yeni malike geçer.

Tapu planı

Taşınmazların sınırlarını geometrik esaslara göre gösteren resmi plandır. Sınırın planda hukuken belirlenmesi, planın düzeltilmesi davasıyla değiştirilebilir.

Arz üzerinde sınır işaretleri

Arazinin köşelerine çakılan kazık, dikilen ağaç ya da arazinin etrafına dizilen taşlar gibi sınırı zeminde gösteren işaretlerdir. Sınırlık koyma yükümlülüğü ile karıştırılmamalıdır.

Sınırlandırma (tahdit) davası

Komşu malikin yardım borcunu yerine getirmemesi halinde, sınırın mahkeme kararıyla belirlenmesini isteyen dava türüdür. Mahkeme kararı yenilik doğurucu niteliktedir.

Sınır belirleme yükümlülüğü: hangi şartlar aranır?

• Taşınmazın sınırının belli olmadığı, belirsiz veya ihtilaflı olduğu ortaya çıkmalıdır.
• Sınırın belirlenmesi için bir komşu malikten yardım talep edilmiş olmalıdır.
• Yardımın planın düzeltilmesi ya da arz üzerine işaret konulması biçiminde istenmesi gerekir.
• Komşu malikin talebe rağmen yardım borcunu yerine getirmemesi ya da bu borcu yerine getirmeyi reddetmesi gerekir.
• Sınırın belirlenmesi, sınırı belli olmayan taşınmazın maliki ile komşu malik arasında gerçekleşmelidir.

Sınır belirleme yükümlülüğü: hangi sonuçları doğurur?

• Komşu malik yardım borcunu yerine getirirse, sınır belirlenmiş olur ve başka bir sorun kalmaz.
• Komşu malik talebe uymaz ve yardım borcunu yerine getirmezse, talepte bulunan sınırın mahkemece belirlenmesi için dava açabilir.
• Plan ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, planlardaki sınır karine olarak doğru kabul edilir; heyelan bölgesi olarak belirlenen yerlerde bu kural uygulanmaz.
• Sınırlı taşınmazın belirlenmesinde gider payı karşı taraftan alınmak üzere, işaretleri talep eden kendisi koyabilir.
• Yardım borcu eşyaya bağlı olduğundan, taşınmaz maliki değişse de borç yeni maliki bağlar.

Sınır belirleme yükümlülüğü: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Sınırlık koyma yükümlülüğünü (m.749) belli olmayan sınırın tayini (m.720) ile karıştırmak; m.749 sınır belli olsa da geçerlidir.
• Sınır belli olan taşınmazlarda m.720 yolunu kullanmaya çalışmak.
• Planın düzeltilmesi davasında iyi niyetli yeni malike karşı dava açmak; iyi niyetli yeni malik bakımından düzeltme talep edilemez.
• Plan ile arz işaretleri uyuşmadığında her zaman arz işaretlerini esas almak; kural planın öncelikli olmasıdır, heyelan bölgesinde ayrı değerlendirme gerekir.
• Sınırlandırma davasını yenilik doğuran dava ile eda davasını karıştırmak; sınır işaretlenmesinde eda davası, mahkemece tayinde yenilik doğuran karar söz konusudur.
• Gider payını baştan talepte bulunanın üstlendiğini varsaymak; masraf payı karşı taraftan alınabilir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Belli olmayan sınırın tayininde önce tapu kayıtlarının ilk tesisinden itibaren celbedilmesi, sonra mahallinde keşif yapılarak zemine uygulanması gerektiği kabul edilmektedir.
• Harita ve krokisi bulunan tapu kayıtlarında, Medeni Kanun m.719 ve Kadastro Kanunu m.20 uyarınca harita ve kroki kapsamının esas alınması gerektiği kabul edilmektedir.
• Miktar fazlalığı bulunan hallerde zilyetlikle iktisap koşullarının oluşup oluşmadığının ayrıca değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Sınırın belirlenmesini talep eden taraf, sınırın belli olmadığını ve komşu malikten yardım talep ettiğini ispatlamakla yükümlüdür.
• Yardım talebinin yapıldığı ve komşu malikin uymadığı, noter ihtarı veya yazılı talep gibi belgelerle ispatlanır.
• Komşu malik, sınırın belli olduğunu ya da yardım borcunu yerine getirdiğini ileri sürerse bunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Tapu kayıtları, planlar ve keşif raporu sınırın belirlenmesinde temel delillerdir; keşif sonucu ile plan birbirini tutmuyorsa çelişkinin giderilmesi gerekir.
• Kadastro tutanağına itiraz edildiğinde on yıllık sürenin geçip geçmediği ilgili tutanağın kesinleşme tarihi belgesiyle ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.719: Taşınmazın sınırının tapu planları ve arz üzerindeki işaretlerle belirleneceğini düzenler; m.720 bu belirlemenin yapılamadığı durumda devreye girer.
• 4721 m.749: Arazinin çit, duvar gibi sınırlıklarla kapatılması yükümlülüğünü düzenler; m.720 ile karıştırılmamalıdır.
• 4721 m.1025: Planın yanlışlığı halinde düzeltme davasının dayanağıdır.
• 4721 m.1023: İyi niyetli üçüncü kişinin tapu siciline güvenle edinimini korur.
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12: Kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden sonra on yıl geçmekle itirazın önünü kapatır.
• 6098 sayılı Borçlar Kanunu m.113: Arz üzerinde sınır işaretlenmesi talebinde eda davasının dayanağıdır; kaynak metninde anılır.

Madde, iki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıkların kimin malı sayılacağına ilişkin bir karine koyar; sınırlığın iki komşu taşınmaz malikinin paylı malı sayılacağını, aksi ispat edilmedikçe, öngörür. Uygulama alanı, sınırda bulunan ve iki taşınmazı ayıran bu tür sınırlıklardır ve bunların malikleri olan komşular arasındaki ilişkidir. Madde sınırlığın yapılış masrafının kime ait olacağını, onarım ve yıkım yükümlülüğünü, sınır duvarının yerleşim ve kullanım biçimini düzenlemez; bunlar komşuluk hukukuna ve paylı mülkiyet hükümlerine (m.690 vd.) bırakılmıştır. Taşınmazın sınırının tespiti (Tapu Kanunu ve kadastro hükümleri) ile el atmanın önlenmesi davası da bu maddenin konusu değildir.

Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyet: hangi kavramlar bilinmeli?

Sınırlık

İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit ve benzeri yapılardır. Maddenin uygulanabilmesi için sınırlığın iki taşınmaz arasında ayırıcı işlevi görmesi gerekir.

Eşyaya bağlı paylı mülkiyet

Payın ferden belirli bir kişiye değil, belirli bir taşınmazın mülkiyetine bağlı olduğu paylı mülkiyet türüdür. Sınırlıktaki pay, o taşınmazın malikine aittir ve taşınmaz el değiştirince pay da kendiliğinden geçer.

Karine

Aksi ispat edilene kadar geçerli sayılan kanuni varsayımdır. Bu maddede sınırlığın komşuların paylı malı olduğu varsayılır, karşı taraf bunun aksini ispatlayabilir.

Paylı mülkiyet

Maddi olarak bölünmemiş bir şeyin birden çok kişiye belirli paylarla ait olmasıdır. Bu maddede paylı mülkiyet kanun gereği, sınırlık bakımından kendiliğinden doğar.

Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyet: hangi şartlar aranır?

• İki taşınmazın birbirinden ayrılmasını sağlayan bir sınırlığın bulunması gerekir; sınırlık duvar, parmaklık, çit gibi bir yapı olmalıdır.
• Sınırlığın iki taşınmaz arasında, ortak sınır üzerinde yer alması gerekir.
• Sınırlığın iki komşunun malı olmadığını gösteren aksi bir durum ispat edilmemelidir; aksi ispat edilirse karine ortadan kalkar.
• Karinenin sonucunun doğması için komşu taşınmazların her ikisinin de malik olması gerekir.

Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyet: hangi sonuçları doğurur?

• Sınırlık aksi ispat edilmedikçe her iki komşunun paylı malı sayılır.
• Paylı mülkiyet kanun gereği kendiliğinden doğar; ayrıca bir sözleşme veya tescil gerekmez.
• Sınırlık üzerindeki pay, komşu taşınmazların mülkiyetine bağlıdır; taşınmazlardan biri devredildiğinde pay da onunla birlikte geçer.
• Aksi ispat edilirse karine ortadan kalkar ve sınırlığın tek bir malike ait olduğu veya başka bir durumun geçerli olduğu sonucuna varılır.
• Sınırlık paylı mülkiyet sayıldığında paydaşlar paylı mülkiyet hükümlerine tabi olur (m.690 vd. yönetim, kullanım ve yararlanma).

Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyet: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Karineyi kesin hukuki sonuç saymak; oysa madde aksi ispatı açıkça kabul eder.
• Sınırlığın komşuların ortak malı olduğu sonucuna, sınırın yerini belirlemeden varmak.
• Eşyaya bağlı paylı mülkiyeti bağımsız paylı mülkiyet gibi ele alıp payı ayrıca devredilebilir saymak.
• Yapının yapım masrafını ödeyen tarafın bunun ispatı için yeterli olduğunu varsaymak; masraf tek başına aksi ispat sayılmaz.
• Sınırlık paylı mal sayıldığı halde paydaşların payları eşit diye varsaymak; payların oranı kanun ve taşınmazın durumuna göre belirlenir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Sınırlığın komşulara ait olduğu varsayımı, karşı tarafın bu yönde ispat yükünü yerine getirmesiyle çürütülebilir. (14. Hukuk Dairesi, 2012/12938 E., 2012/14292 K., 10.12.2012)
• Sınır tespiti tartışmalı olduğunda mahkemeler önce sınırın yerini belirleyip sonra sınırlığın hangi taşınmaza bağlı olduğunu değerlendirmektedir. (4. Hukuk Dairesi, 2022/5873 E., 2025/9732 K., 19.06.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Sınırlığın komşulara ait paylı mal olduğunu iddia eden taraf, bu iddiayı ortak sınır üzerinde bulunduğunu ve ayırıcı işlevi gördüğünü göstererek ortaya koyar; ispat yükü bu durumda ileri süren tarafa aittir.
• Sınırlığın tek malike ait olduğunu savunan taraf, aksi ispat yükü altındadır; yapının yapımını üstlenip masrafını ödediğini, tek başına kullandığını veya tapu kaydının bunu gösterdiğini yazılı belge ve tanıkla ortaya koyması gerekir.
• Sınırın yerinin tespiti için tapu kaydı, kadastro paftası ve bilirkişi raporu kullanılır; sınır belirlenmeden sınırlığın kime ait olduğu değerlendirilemez.
• Mahkeme aksi ispatın yeterliliğini delillerin bir bütün olarak değerlendirilmesiyle belirler.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.690: Yasal yönetim kurallarını düzenler; sınırlık paylı mal sayıldığında yönetim işleri bu hükümlere göre yürütülür.
• 4721 m.698: Paylaşma isteme hakkını ve sınırlarını düzenler; paylı mülkiyetin sona erdirilmesi bakımından bu maddeye başvurulur.
• 4721 m.695: Paylılar arasındaki anlaşma ve kararların paydaş değişikliklerinde bağlayıcılığını düzenler.

TMK m.722, arazi üzerindeki yapıda başkasına ait malzemenin kullanılması hâlinde malzemenin arazinin bütünleyici parçası (muhdesat ilkesi) haline gelmesini düzenler. Ayrıca rızaya aykırı kullanımda malzeme sahibinin sökülüp verilmesini, arazi maliki'nin ise sökülüp kaldırılmasını isteyebilmesini ve bu sökme isteklerinde giderin yapıyı yaptırana ait olmasını düzenler. Kişiler arasındaki bu ilişkiye, yani arazi maliki, yapıyı yaptıran ve malzeme sahibi arasındaki ilişkiye uygulanır. Tazminat ve sebepsiz zenginleşme sonuçlarını bu madde doğrudan düzenlemez; bu konularda ilgili genel hükümlere (TBK sebepsiz zenginleşme hükümleri gibi) ve ilgili maddelere bakılmalıdır. Taşınmaz üzerindeki şahsi hakkın tescili ve muhdesatın kayda şerhi ise TMK'nın tapu siciline ilişkin hükümlerinde yer alır.

m.722: hangi kavramlar bilinmeli?

Muhdesat

Bir kimsenin başkasının arazisi üzerinde yaptığı yapı veya diktiği ağaç gibi arazi ile birleşen unsurlardır. Madde metninde açıkça tanımlanmasa da, malzemenin arazinin bütünleyici parçası olması sonucu bu tür yapılar arazi maliki açısından 'üst toprağa bağlı' niteliktedir.

Bütünleyici parça

Bir şeyin, kendisinden ayrılamayan ve maliki açısından ayrı bir mülkiyet konusu olamayan parçası anlamındadır. Madde uyarınca kullanılan malzeme bu niteliği kazanır ve arazi maliki bu malzemenin mülkiyetini kazanır.

Aşırı zarar

Malzemenin sökülmesi hâlinde ortaya çıkacak, sökme işleminin ekonomik değerinin ya da malzemenin kullanılabilirliğinin büyük ölçüde kaybolmasına yol açacak zarar olarak anlaşılır. Sökmenin aşırı zarar doğurmaması, malzeme sahibinin sökülüp verilmesi isteğinin koşuludur.

Gideri yapıyı yaptırana ait olma

Sökme ve kaldırma masraflarının, yapıyı yaptıran kişi tarafından karşılanması kuralıdır. Sökme isteyen taraf bu masrafı üstlenmez.

m.722: hangi şartlar aranır?

• Bir kimsenin kendi arazisindeki yapıda başkasına ait malzemeyi ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisine veya bir başkasına ait malzemeyi kullanmış olması gerekir.
• Malzemenin kullanılması ile birlikte malzeme arazinin bütünleyici parçası olur ve ayrı bir mülkiyet konusu olmaktan çıkar.
• Malzeme sahibinin sökülüp verilmesini isteyebilmesi için malzemenin sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olması gerekir.
• Malzeme sahibinin sökme isteği için, malzemenin sökülmesinin aşırı zarara yol açmaması gerekir; aşırı zarar varsa sökme istenemez.
• Arazi maliki de rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteyebilir; bu istek için de aynı koşullar aranır.
• Sökme ve kaldırma giderinin yapıyı yaptırana ait olması gerekir; bu gider, sökmeyi isteyen tarafa yüklenmez.

m.722: hangi sonuçları doğurur?

• Kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası olur ve malzemenin ayrı mülkiyeti sona erer.
• Rızasız kullanım hâlinde ve sökme aşırı zarara yol açmıyorsa malzeme sahibi malzemenin sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
• Rızasız kullanım hâlinde ve sökme aşırı zarara yol açmıyorsa arazi maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
• Sökme ve kaldırma giderleri yapıyı yaptırana aittir; sökmeyi isteyen taraf bu gideri üstlenmez.
• Sökme aşırı zarara yol açıyorsa malzeme sahibi sökülüp verilmesini, arazi maliki de kaldırılmasını isteyemez.
• Madde sökme ve kaldırma dışında tazminat konusunda hüküm kurmaz; bu alanda genel hükümlere başvurulur.

m.722: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Rızalı kullanım hâlinde de sökme ve kaldırma isteğinin doğduğunu sanmak; madde bu yolu yalnız rızasız kullanım hâli için açmıştır.
• Sökme aşırı zarara yol açtığı hâlde malzemenin sökülüp verilmesini ya da kaldırılmasını istemek; bu hâlde sökme isteği ileri sürülemez.
• Sökme ve kaldırma giderini sökmeyi isteyen tarafa yüklemek; gider yapıyı yaptırana aittir.
• Maddede tazminat hükmü bulunduğunu varsaymak; madde yalnız sökme ve kaldırma isteklerini düzenler, tazminat konusu başka hükümlere bağlıdır.
• Malzemenin sahibi ile arazi maliki arasındaki isteklerin aynı olduğunu düşünmek; birinde sökülüp verilme, diğerinde kaldırılma istenir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Muhdesatın şahsi bir hak olup arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı ayni hak doğurmadığı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/1009 E., 2025/5436 K., 16.12.2025)
• Muhdesat ilkesinin 'üst toprağa bağlıdır' kuralı üzerine kurulu olduğu ve m.722'nin bu kuralı sürdürdüğü kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2009/560 E., 2009/621 K., 30.12.2009)
• Malzeme sahibinin sökme talebinde bulunabilmesi için sökmenin aşırı zarara yol açmaması ve rızasız kullanımın ispatı gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/3367 E., 2024/3885 K., 26.11.2024; 1. Hukuk Dairesi, 2022/3044 E., 2023/4765 K., 25.09.2023)
• Sökme talebinde, sökmenin aşırı zarara yol açıp açmadığının bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi uygulamada yaygındır. (3. Hukuk Dairesi, 2023/3367 E., 2024/3885 K., 26.11.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Sökme ve kaldırma isteyen taraf, malzemenin kendisine ait olduğunu ve rızası olmaksızın kullanıldığını ispatlamakla yükümlüdür.
• Arazi maliki kendi arazisinde yapıldığını ve malzemenin rızası dışında kullanıldığını yazılı belge, tapu kaydı, keşif ve tanık ile ispatlayabilir.
• Sökmenin aşırı zarara yol açmadığını iddia eden taraf bu iddiasını bilirkişi raporu ile ispatlamalıdır; aşırı zarar savunması karşı tarafın ispat yükündedir.
• Giderin yapıyı yaptırana ait olduğu iddiası, yapıyı yaptıranın kim olduğunun ispatıyla birlikte değerlendirilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.724: Muhdesatın şahsi hak niteliği ve arazi ile ilişkisi bakımından m.722 ile birlikte okunur; yapının ve malzemenin arazi maliki ile ilişkisini tamamlar.
• 4721 sayılı Kanun m.729: Muhdesat sahibinin hakkının niteliği ve sona erme koşullarına ilişkin olarak m.722 ile birlikte uygulanır.

TMK m.723, yapılan malzemenin arazi maliki ile malzeme sahibi arasındaki ilişkide, malzeme sökülüp alınmadığında malzeme sahibinin tazminat hakkını düzenler. Düzenlediği konular; arazi malikinin ödeyeceği tazminatın ölçüsü, arazi malikinin ve malzeme sahibinin iyiniyetine göre değişen ölçütler ve tazminatın alt sınırıdır. Hüküm, başkasının arazisine malzeme ile yapı yapılması hâlinde uygulanır. Maddenin düzenlemediği konular; malzeme sahibinin iyiniyetli olmasının koşulları ve iyiniyetin tanımı (m.723 dışındaki hükümler ve yerleşik içtihat), arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçmesi (m.723 başlığındaki "c" bendi, ilgili kurallar), ve tazminat talebinin zamanaşımı veya usul yönüdür.

m.723: hangi kavramlar bilinmeli?

Malzeme sahibi

Başkasının arazisinde yapı yapmak üzere malzemeyi sağlayan ve bu malzemenin mülkiyetini elinde tutan kişidir. Yapıyı yaptıran ile malzeme sahibinin aynı kişi olup olmadığı üçüncü fıkranın uygulanmasında ayrıca önem taşır.

Arazi maliki

Üzerine malzeme ile yapı yapılan taşınmazın mülkiyet sahibidir. Yapıyı yaptıran arazi maliki ise yapının yapılmasına kendi isteğiyle yol açan kişidir ve bu sıfat iyiniyet değerlendirmesinde esas alınır.

Malzemenin sökülüp alınması

Malzeme sahibinin, yapıdan malzemeyi ayırıp geri alması işlemidir. Söküm mümkün ve uygun ise tazminat yükümlülüğü doğmaz; ilk fıkradaki tazminat yalnız sökülüp alınmadığında gündeme gelir.

Uygun tazminat

Birinci fıkraya göre arazi malikinin malzeme sahibine ödemekle yükümlü olduğu, somut olayın koşullarına göre belirlenen bedeldir. Madde metni bu miktarı sabit bir oran veya tutara bağlamaz.

En az değer

Üçüncü fıkrada, malzeme sahibinin kötüniyetli olduğu hâlde hâkimin hükmedebileceği tazminatın üst sınırını belirleyen ölçüdür. Malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri aşamaz.

m.723: hangi şartlar aranır?

• Başkasına ait arazi üzerinde malzeme ile yapı yapılmış olmalıdır.
• Malzemenin sökülüp alınması mümkün olmamalı ya da yapılmamış olmalıdır; sökülüp alınmış malzeme için tazminat talep edilemez.
• Malzeme sahibinin arazi malikine karşı uygun bir tazminat talep etme hakkı doğmuş olmalıdır.
• Yapıyı yaptıran arazi malikinin iyiniyetli olmadığı kanıtlanırsa, hâkim malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamını tazmin ettirebilir.
• Yapıyı yaptıran malzeme sahibinin iyiniyetli olmadığı kanıtlanırsa, hükmedilecek tazminat malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçemez.

m.723: hangi sonuçları doğurur?

• Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlü olur.
• Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
• Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse hükmedilecek tazminat, malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri aşamaz.
• Malzeme sökülüp alınmışsa madde gereği tazminat yükümlülüğü doğmaz.

m.723: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Arazi malikinin iyiniyetini varsayıp ikinci fıkradaki genişletilmiş tazmin ölçüsünü hiç araştırmadan uygulamak; iyiniyet durumu ayrıca tespit edilmelidir.
• Malzeme sahibinin kötüniyetli olması hâlinde de tazminatı zararın tamamı üzerinden hesaplamak; üçüncü fıkra bu durumda en az değerle sınırlama getirir.
• Sökülüp alınabilen malzeme için de tazminata hükmetmek; tazminat yalnız sökülüp alınmayan malzeme için söz konusudur.
• Üçüncü fıkradaki en az değer ölçütünü malzemenin piyasa değeri ile karıştırmak; ölçüt arazi malikinin malzemeye verdiği değerdir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Arazi malikinin iyiniyetli olup olmadığı tespit edilmeden zararın tamamının tazmini yönünde karar verilemeyeceği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/3802 E., 2025/4732 K., 06.11.2025)
• Maddenin uygulandığı davalarda arazi malikinin iyiniyetinin, somut olayda malzeme sahibinin arazinin satışı veya devri sırasındaki beyanları birlikte değerlendirilerek belirlendiği görülmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/1898 E., 2024/2675 K., 16.05.2024)
• Tazminat talebinde davacının, uygun bedel yerine belirli bir tutarın hükmedilmesini istemesi ve mümkün olmazsa tazminat ödenmesi yönünde talep kurabileceği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/3805 E., 2025/4306 K., 14.10.2025)
• Maddenin birinci fıkrasının, 649. maddeyi düzenleyen eski hükümle benzer biçimde kurulduğu ve aynı mantıkla yorumlandığı kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2013/2401 E., 2015/1434 K., 27.05.2015)
• Arazi malikinin tazminat ödeme yükümlülüğünde madde metninin ayrıntılı ölçütünün uygulanabilmesi için hukuki dayanağın ayrıca gösterilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/487 E., 2025/843 K., 17.02.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Tazminat talep eden malzeme sahibi, malzemeyi kendisinin sağladığını ve arazi üzerinde yapıldığını ispatla yükümlüdür; bu ispat tapu kaydı, sözleşme veya tanık beyanı ile yapılabilir.
• Arazi malikinin iyiniyetli olduğunu iddia eden taraf, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. Kötüniyet, somut olayda tarafların beyanları ve dosyadaki belgelerle değerlendirilir.
• Malzeme sahibinin söküm yapılamadığını veya söküm yapılmadığını ileri sürmesi hâlinde bu hususun ispatı, söküm imkânsızlığı ya da uygunluğu konusunda bilirkişi incelemesiyle yapılabilir.
• Hâkimin tazminat miktarını belirlerken, malzemenin arazi maliki için taşıdığı değerin ayrıca tespit edilmesi gerekir; bu değer bilirkişi raporu ile ortaya konur.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.723: Maddenin kendisidir; arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi (başlıktaki c bendi) ile birlikte okunmalıdır.

TMK m.724, yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olduğu hallerde, iyiniyetli tarafın uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesini isteyebilmesini düzenler. Hüküm, başkasının arazisine iyiniyetle malzemesiyle yapı yapan malzeme sahibi ile arazi maliki arasındaki ilişkiye uygulanır. Malzemenin sökülmesi talebini, tazminat talebini (m.723) ve bu hakkın usul yönünü düzenlemez; bunlar için ilgili maddelere bakılmalıdır. Hakkın kullanılmasının hukuki niteliği ve iyiniyetin kapsamı ise uygulama kararlarında ayrıca ele alınmıştır.

m.724: hangi kavramlar bilinmeli?

Malzeme sahibi

Kendi malzemesiyle başkasının arazisi üzerinde yapı yapan kişidir. Malzeme sahibi ile arazi maliki arasında önceden bir borç ilişkisi bulunup bulunmaması hükmün uygulanmasını engellemez.

İyiniyet

Hem arazi malikinin hem de malzeme sahibinin, hakkı kullanabilmek için iyiniyetli olmasını ifade eder. Malzeme sahibinin iyiniyeti, yapının başkasına ait araziye yapıldığını bilmemesidir; arazi malikinin iyiniyeti ise inşaata rızası bulunmadığını bilmemesidir.

Yapının ve arazinin değer karşılaştırması

Yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması koşulu, hakkın doğup doğmadığını belirleyen ölçüttür. Değer farkının belirgin olması gerekir; sınır çizgisinde kalan farklar bu kapsamda değerlendirilmez.

Uygun bedel

Arazi mülkiyetinin devrine karşılık malzeme sahibinin ödeyeceği tazminattır. Bedelin uygun olması, arazi malikinin ödemek istemediği ya da ödeyemeyeceği bir tutara zorlanmamasını ifade eder.

Yenilik doğuran hak

Malzeme sahibinin tek taraflı beyanıyla arazi malikine karşı arazi mülkiyetinin devrini doğurabilen haktır. Beyanla birlikte arazi malikiyle malzeme sahibi arasında devir borcu doğar; karşı taraf rıza göstermezse dava yoluyla geçirilir.

m.724: hangi şartlar aranır?

• Malzeme sahibinin kendi malzemesiyle başkasının arazisinde yapı yapmış olması gerekir.
• Malzeme sahibinin ve arazi malikinin iyiniyetli olması gerekir.
• Yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması gerekir.
• Malzemenin sökülmesinin talep edilmemiş ya da talebin reddedilmiş olması gerekir.
• Malzeme sahibinin m.723 uyarınca tazminat talep etmemiş olması gerekir; tazminat yolunu seçen, daha sonra m.724'e dayanamaz.
• Malzeme sahibinin tek taraflı beyanıyla hakkını kullanması ve bunun üzerine arazi mülkiyetinin devrine ilişkin borcun doğması gerekir.
• Arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine uygun bir bedel karşılığında geçirilmesi gerekir.

m.724: hangi sonuçları doğurur?

• Koşullar gerçekleştiğinde malzeme sahibi, arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin uygun bir bedel karşılığında kendisine geçirilmesini isteyebilir.
• Malzeme sahibinin tek taraflı beyanı üzerine arazi malikiyle malzeme sahibi arasında arazi mülkiyetinin devrine ilişkin bir borç ilişkisi doğar.
• Taraflar bedelde ve devirde anlaşırlarsa mülkiyet tescille malzeme sahibine geçer.
• Taraflar anlaşamazlarsa malzeme sahibi mülkiyetin kendisine geçirilmesi için dava açar; hâkim, arazi malikine ödenecek uygun tazminatı takdir eder.
• Yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla değilse hak doğmaz ve dava reddedilir.
• Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya talep reddedilmemişse, hak kullanılamaz.
• Malzeme sahibi tazminat talep etmişse, bu hak ortadan kalkar.
• Hak kişisel hak niteliğindedir; yapının yapıldığı tarihteki malike karşı ileri sürülebilir, sonradan taşınmazı edinen kişiye karşı ileri sürülemez. Ancak kazanım muvazaalıysa kişisel hak ona karşı da ileri sürülebilir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2021/544 E., 2021/474 K., 31.03.2021)

m.724: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yapının değerini ölçmek yerine yalnızca yapının maliyetini esas almak; değer karşılaştırması piyasa değeri üzerinden yapılmalıdır.
• Değer farkı belirgin değilken hakkın doğduğunu kabul etmek; 'açıkça fazla' koşulu aranmalıdır.
• Malzeme sahibinin iyiniyetini yalnızca yapı yapma eylemine dayandırmak; arazinin başkasına ait olduğunu bilmemesi ayrıca araştırılmalıdır.
• Arazi malikinin iyiniyetini aramadan hakkı kabul etmek; arazi malikinin iyiniyetli olması durumunda menfaat dengesi ayrıca değerlendirilir.
• Tazminat talebinde bulunmuş malzeme sahibinin sonradan m.724'e dayanabileceğini düşünmek; tazminat yolunun seçimi bu hakkı ortadan kaldırır.
• Hakkın kişisel hak niteliğini gözden kaçırıp, yapının yapıldığı tarihten sonra taşınmazı edinen üçüncü kişiye karşı hakkı doğrudan ileri sürmek; muvazaa yoksa bu mümkün değildir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yapının değeri arsa değerinden az olduğunda m.724 koşulları oluşmadığından, mülkiyetin geçirilmesi talebi reddedilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/463 E., 2023/217 K., 15.03.2023)
• Mahkemeler, m.724 ile birlikte m.725 ve m.729'un birlikte uygulandığı tapu iptal ve tescil davalarında, değer karşılaştırmasını ve hakkın kişisel hak niteliğini birlikte değerlendirmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2021/544 E., 2021/474 K., 31.03.2021; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2021/147 E., 2021/84 K., 28.01.2021; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2020/1186 E., 2020/1015 K., 15.10.2020)
• Yargıtay, dava konusu arsa değerinin yapı değerinden fazla olması halinde m.724 koşullarının oluşmadığı yönünde değerlendirme yapmaktadır. (7. Hukuk Dairesi, 2025/3802 E., 2025/4732 K., 06.11.2025)
• Yargıtay, bilirkişi değerlendirmesi maddi hataya dayandığında, m.724-725 dayanağıyla açılan temliken tescil davasının reddini onamaktadır. (Hukuk Genel Kurulu, 2011/433 E., 2011/587 K., 05.10.2011)

Nasıl ispat edilir?

• Hakkı ileri süren malzeme sahibi, yapıyı kendi malzemesiyle başkasının arazisinde yaptığını, iyiniyetini ve yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olduğunu ispat yükü altındadır; değer farkı bilirkişi raporuyla ispatlanır.
• Arazi malikinin iyiniyetsizliğini, yani inşaata rızası bulunmadığını bilmediğini ileri süren taraf iddiasını ispatlamalıdır; karşı tarafın bilgisi tanık ve belgelerle ortaya konur.
• Malzemenin sökülmesinin talep edilmediğini ya da talebin reddedildiğini gösteren dava dosyası ve mahkeme kararı, bu koşulun varlığını kanıtlar.
• Tazminat talebinde bulunulmadığını gösteren dilekçe ve yazışmalar, m.723 yolunun seçilmediğini ortaya koyar; tazminat talebinin bulunduğu iddia edilirse karşı taraf bunu ispat eder.
• Mülkiyetin devrine ilişkin bedel anlaşması resmi şekilde yapılmalıdır; resmi şekil eksikliği anlaşmanın geçerliliğini etkiler, bu nedenle taraflar bedeli yazılı ve resmi biçimde belgelemelidir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.723: Malzeme sahibinin sökme ya da tazminat yolunu seçmesi, m.724'teki hakla alternatif bir ilişki kurar; tazminat talebi bu hakkı ortadan kaldırır.

MK 725, bir yapının bir kısmının komşu arazeye taşması (taşkın yapı) hâlinde taşan kısmın akıbetini düzenler. Taşan kısmın, yapıyı yapan malikin arazi üzerinde irtifak hakkı bulunması hâlinde yapı malikinin taşınmazının bütünleyici parçası olmasını; irtifak hakkı yoksa, iyiniyetli yapan kişinin uygun bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya arazi parçasının mülkiyetinin devrini isteyebilmesini kapsar. Kural, taşmanın öğrenilmesinden itibaren on beş günlük itiraz süresinin geçmesi ve durum ve koşulların yapının kalmasını haklı göstermesi koşullarına bağlıdır. Madde, yapının arazi malikine karşı haksız yapı olarak değerlendirilmesini, taşmaya karşı kaldırma talebinin esaslarını (MK 683) ve arazi maliki ile yapı maliki arasındaki bedelin hesaplanma ayrıntılarını düzenlemez; bunlar başka hükümlerde yer alır (haksız yapı için MK 723 ve 724, kaldırma talebi için MK 683, bütünleyici parça kuralı için MK 718).

Taşkın yapılar: hangi kavramlar bilinmeli?

Taşkın yapı

Bir yapının kısmen kendi arazisinde, kısmen de komşu bir taşınmazın yüzeyinde, altında ya da üstündeki hava tabakasında yer alması durumudur. Yapının tamamının komşu arazide bulunması hâlinde taşkın yapıdan değil haksız yapıdan söz edilir.

Yapıyı yapan malik

Taşan kısmın bulunduğu yapının inşa edilmesini sağlayan ve taşınmazın maliki olan kişidir. Bu kişinin komşu arazi üzerinde irtifak hakkına sahip olup olmaması maddenin uygulanmasında belirleyicidir.

İrtifak hakkı (taşma bakımından)

Yapının komşu araziye taşmasına izin veren, bir üst hakkı ya da yapının taşmasına katlanma irtifakı (MK 779) gibi bir hakdır. Bu hakkın varlığı hâlinde taşan kısım, yapı malikinin taşınmazının bütünleyici parçası olur.

İyiniyet (taşkın yapı bakımından)

Yapıyı yapan kişinin, yapının komşu arazeye taştığını bilmeden ve bilebilecek durumda olmadan inşa etmesidir. Taşmanın yapılması sırasında ya da sonrasında yapılan zamanında itiraz iyiniyeti ortadan kaldırır.

İtiraz

Zarar gören malikin ya da taşmadan zarar gören sınırlı aynî hak sahibinin, taşkın yapının haksız yapıldığını yapı malikine veya temsilcisine bildirmesidir. İtiraz, taşan yapının bulunduğu arazinin malikine yapılmalıdır; üst hakkına dayanılarak yapılmışsa üst hakkı sahibine yöneltilir.

Bedel

Taşan kısım için irtifak hakkının kurulması ya da arazi parçasının devri karşılığında ödenecek tutardır. Kanunda tutarı belirlenmemiş olup 'uygun' bedel ölçütüne bağlıdır.

Taşkın yapılar: hangi şartlar aranır?

• Taşan kısmın başkasına ait araziye taşırılmış olması ve bunun taşkın yapı niteliğinde bulunması gerekir.
• Yapıyı yapan malikin, taşırılan arazi üzerinde yapıyı taşırma yetkisi veren bir irtifak hakkına sahip olmaması gerekir; sahip olması hâlinde taşan kısım doğrudan yapı malikinin taşınmazının bütünleyici parçası olur.
• Zarar gören malikin, taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olması gerekir; zamanında yapılan itiraz bu koşulu ortadan kaldırır.
• Yapıyı yapan kişinin iyiniyetli olması gerekir.
• Durum ve koşulların taşan yapının kalmasını haklı göstermesi gerekir.
• İyiniyetli yapan kişinin uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini istemesi gerekir.

Taşkın yapılar: hangi sonuçları doğurur?

• Yapıyı yapan malikin taşırılan arazi üzerinde irtifak hakkı varsa taşan kısım yapı malikinin taşınmazının bütünleyici parçası olur.
• İrtifak hakkı yoksa ve on beş günlük itiraz süresi geçmiş, yapı iyiniyetle yapılmış, durum ve koşullar da kalmayı haklı gösteriyorsa iyiniyetli yapan kişi uygun bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya mülkiyet devrini isteyebilir.
• Yukarıdaki koşullardan biri eksikse arazi maliki taşan kısmın kaldırılmasını her zaman talep edebilir (MK 683).
• Zamanında itiraz edilmiş olması, yapının iyiniyetle yapılmamış olması ya da durum ve koşulların kalmayı haklı göstermemesi, kaldırma hakkını doğurur.
• Taşkın yapının kaldırılması, sınırlı aynî hak sahibi olup taşma yüzünden zarar gören kişiler tarafından da istenebilir.
• Yapı malikinin irtifak kurulması veya mülkiyet devri hakkını kullanmaması hâlinde arazi maliki, yerin devri veya irtifak kurulması karşılığında bedel isteyebilir.
• Kanuna dayanan bu katlanma yükümlülüğü eşyaya bağlı bir borçtur; taşan kısım durdukça arazinin her maliki yapı malikinin yenilik doğuran hakkına muhatap olabilir.

Taşkın yapılar: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Taşkın yapıyı haksız yapı ile karıştırmak; yapının tamamı komşu arazide ise MK 725 değil haksız yapı hükümlerinin uygulanacağını gözden kaçırmak.
• İtiraz süresini taşmanın yapıldığı tarihten değil, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten saymak.
• İrtifak hakkı bulunmadığı hâlde yapı malikine kendiliğinden mülkiyet kazandırmak; bu halde yalnız istem hakkı doğar ve uygun bedel ödenmesi gerekir.
• Yapı malikinin irtifak kurulması ile mülkiyet devri arasındaki seçimin arazi malikinin tercihine bağlı olduğunu sanmak; seçim yapı malikine aittir.
• Yapı malikinin taşan kısma ilişkin hakkını kullanmaması hâlinde arazi malikinin bedel isteyebileceğini gözden kaçırmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Mahkemeler, MK 725/II'deki itiraz ve durum-koşul şartlarını birlikte aramakta; bunlardan birinin eksikliği hâlinde taşan kısmın kaldırılmasına karar vermektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1749 E., 2019/414 K., 09.04.2019)
• Yargıtay, taşkın yapı davalarında tapu iptal ve tescil talebinin MK 724 ve 725 hükümlerine dayandırılabileceğini kabul etmiş ve bu hükümler çerçevesinde istemin reddini ya da kabulünü değerlendirmiştir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2021/544 E., 2021/474 K., 31.03.2021; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2021/147 E., 2021/84 K., 28.01.2021; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2020/1186 E., 2020/1015 K., 15.10.2020; Hukuk Genel Kurulu, 2011/433 E., 2011/587 K., 05.10.2011)
• Yargıtay, MK 725'ten doğan hakkın kişisel bir hak olduğunu ve bina yapılırken malik olan kişiye karşı ileri sürülebileceğini kabul etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2009/501 E., 2009/531 K., 18.11.2009)
• Yargıtay, taşkın yapı davalarında irtifak hakkı tesisi talebinin dava açma ve harç yükümlülüğü bakımından da yargılamanın konusu olduğunu gözetmiştir. (Hukuk Genel Kurulu, 2009/501 E., 2009/531 K., 18.11.2009)

Nasıl ispat edilir?

• Asıl talebi ileri süren yapı malikinin, taşan kısmın taşınmazının bütünleyici parçası olmadığını ve kendisinin iyiniyetli olduğunu ispatlaması gerekir; iyiniyet için tapu kaydı, yapı ruhsatı ve inşaat belgeleri delil olarak kullanılabilir.
• Taşmanın öğrenildiği tarihin ve itirazın yapılıp yapılmadığının ispat yükü, bu hususları ileri süren tarafta olup itiraz belgesi, noter ihtarnamesi ya da tanık beyanı ile ispatlanabilir.
• Yapı malikinin taşırılan arazi üzerinde irtifak hakkı bulunduğunu iddia etmesi hâlinde, bu hakkın tapu kaydında ya da resmî senette bulunmasıyla ispat edilir.
• Arazi malikinin kaldırma talebinde bulunması hâlinde, iyiniyet ve durum ve koşulların yapının kalmasını haklı göstermediği noktalarını ispat yükü arazi malikine düşer, yalnız itirazın zamanında yapıldığını da arazi maliki ispat etmelidir.
• Bedel, uygun bedel ölçütüne göre bilirkişi incelemesi ile belirlenir; bedelin ödenmesi isteyenin ispat yükü altındadır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.718: Yapının arazi sınırını aşarak taşması hâlinde taşan kısmın, üzerinde bulunduğu arazinin bütünleyici parçası olması genel kuralını koyar; MK 725 bu kurala istisna getirir.
• 4721 sayılı Kanun m.683: Arazi malikinin taşan kısmın kaldırılmasını talep etme hakkının dayanağıdır; MK 725 koşulları gerçekleşmezse bu talebe yol açar.
• 4721 sayılı Kanun m.779: Yapının taşmasına katlanma irtifakı olarak, yapı malikinin taşınmazının bütünleyici parçası olmasını sağlayan irtifak hakkı türlerinden biridir.

Madde, bir üst irtifakı (üst hakkı) sahibinin başkasına ait arazinin altında veya üstünde kurduğu yapıların mülkiyetinin irtifak sahibine ait olmasını düzenler ve bu yapılar üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmasının Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olduğunu, bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamayacağını hükme bağlar. Kapsamı, üst hakkı sahibi ile yüklü taşınmaz maliki ve bu yapılar üzerinde mülkiyet isteyen kişiler bakımından, taşınmaz üzerindeki yapıların hukuki rejimi açısından belirlenir. Üst hakkının kurulma biçimini, süresini ve irtifakın sona ermesinin sonuçlarını düzenlemez (m.826 ve devamı). Kat mülkiyetinin kurulma koşullarını, kat irtifakının ayrıntılarını ve bağımsız bölümlerin yönetimini düzenlemez (Kat Mülkiyeti Kanunu). Arazi maliki ile inşaatı yapan kişi arasındaki yapının taşmasına ilişkin bütünleyici parça ilkesini düzenlemez (m.725).

Üst hakkı: hangi kavramlar bilinmeli?

Üst hakkı (inşaat hakkı)

Bir kişiye başkasına ait arazinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Maddenin uygulanabilmesi için bu hakkın bir irtifak olarak kurulmuş olması gerekir.

Üst hakkı sahibi

Yapı üzerinde mülkiyet hakkını, bu hakka dayanarak kazanan irtifak hakkı sahibidir. Yapının mülkiyeti ona aittir, arazinin maliki değildir.

Yüklü taşınmaz

Üzerinde üst hakkı kurulmuş olan, yani yapı yapılmasına ya da yapının muhafazasına katlanmak zorunda olan arazidir.

Kat mülkiyeti / kat irtifakı

Başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümlerin ayrı mülkiyet konusu yapılmasını sağlayan rejimdir. Bu rejimin kurulması Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir, üst hakkı hükümlerine değil.

Bağımsız bölüm

Kat mülkiyeti rejimi içinde ayrı mülkiyet konusu olabilen, bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli kısmıdır. Bu nitelikteki bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

Üst hakkı: hangi şartlar aranır?

• Yapının başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde, sürekli kalmak üzere inşa edilmiş olması gerekir.
• Yapının, bir üst irtifakına dayalı olarak yapılmış ya da muhafaza edilmekte olması gerekir.
• Yapının mülkiyetinin irtifak hakkı sahibine geçebilmesi için, bu hakkın geçerli biçimde kurulmuş bir üst hakkı olması gerekir (m.826).
• Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun koşullarına uyulması gerekir.
• Bağımsız bölüm üzerinde ayrıca üst hakkı kurulmamalıdır; böyle bir bölüm için kat mülkiyeti rejimi esas alınmalıdır.

Üst hakkı: hangi sonuçları doğurur?

• Üst hakkı sahibi, irtifak hakkına dayanarak yapının mülkiyetini kazanır.
• Yüklü taşınmaz maliki, üst hakkı sahibinin yapıyı yapmasına ve muhafaza etmesine katlanmakla yükümlü olur.
• Bir binanın başlı başına kullanılabilen bölümlerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tesisi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun hükümlerine bağlıdır.
• Bağımsız bölüm üzerinde ayrıca üst hakkı kurulursa bu kurulum, maddenin üçüncü fıkrası gereğince geçersiz sayılır.
• Bağımsız bölüm niteliği taşımayan yapı için üst hakkı kurulması ve bu hakka dayanan mülkiyet kazanımı mümkündür.

Üst hakkı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bağımsız bölüm niteliğindeki bir yapı kısmı için üst hakkı kurulabileceğini varsaymak; bu durumda kat mülkiyeti rejimi esas alınmalıdır.
• Yapının arazi maliki mülkiyetine tabi olduğunu, irtifak kurulmuş olsa bile, kabul etmek; madde 726 uyarınca yapının mülkiyeti irtifak sahibine aittir.
• Kat mülkiyeti kurulmasının üst hakkı hükümlerine göre yapılacağını sanmak; ikinci fıkra gereği Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır.
• Yapının mülkiyetinin irtifaktan bağımsız bir mülkiyet olduğunu düşünmek; mülkiyet, irtifaka bağlı ve onun kaderine tabidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Üst hakkının yapı üzerinde sağladığı yetkinin mülkiyet hakkı olduğu ve bu mülkiyetin irtifaka bağlı, onun kaderini paylaşan bir mülkiyet olduğu kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2023/3489 E., 2024/4539 K., 15.10.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/3649 E., 2024/1188 K., 20.03.2024)
• Üst hakkı sahibinin yapı üzerindeki mülkiyetinin ayrı tapu sayfasına kaydedilmesinin mülkiyet kazanımı için zorunlu olmadığı, kanunun böyle bir şart aramadığı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/5541 E., 2023/5872 K., 30.11.2023)
• Üst hakkı, kişiye bağlı (şahsi) irtifak olarak da kurulabilir; bu durumda yapı üzerindeki mülkiyetin devri ve sınırlandırılması irtifak üzerinden yapılmaktadır. (9. Daire, 2023/154 E., 2023/4858 K., 28.11.2023)
• Bağımsız bölüm niteliğindeki yapı kısımlarında üst hakkı yerine kat mülkiyeti rejiminin uygulanması gerektiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/2685 E., 2023/3993 K., 21.09.2023; 7. Hukuk Dairesi, 2023/403 E., 2023/2627 K., 16.05.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Üst hakkına dayalı mülkiyet iddiasında bulunan kişi, irtifakın geçerli biçimde kurulduğunu (tapu kaydı veya sözleşme) ve yapının bu irtifaka dayanılarak inşa edildiğini ispatlamakla yükümlüdür.
• Yapının bağımsız bölüm niteliği taşıdığı savunması, bu savunmayı ileri süren taraf tarafından ispatlanmalıdır; bu durumda üst hakkının kurulmadığı ya da kat mülkiyeti rejiminin uygulanması gerektiği ileri sürülmüş olur.
• Yüklü taşınmaz malikinin irtifakın kurulmadığı ya da sona erdiği yönündeki savunması, bunu ileri süren tarafça tapu kaydı veya sona erme belgesiyle ispatlanır.
• Yapının niteliği ve bağımsız bölüm olup olmadığı tapu kaydı, kat planı ve gerekirse bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.826: Üst hakkının tanımını ve kuruluşunu düzenler. Madde 726, bu hakkın yapı üzerindeki sonucunu belirler.
• 4721 m.718: Arazi üzerindeki yapının arazi maliki mülkiyetine tabi olması kuralının istisnasını oluşturan hükümdür; madde 726 bu istisnanın yapı bakımından sonucunu gösterir.
• 4721 m.725: Yapının başkasının arazisine taşması halinde taşan kısmın yapıyı yapan malike ait olmasını düzenler; üst hakkı kurulmuş olması hâlinde bu hüküm yerine madde 726 uygulanır.
• 4721 m.827: Üst hakkının sınırlarını ve yüklü taşınmaz maliki ile hak sahibi arasındaki ilişkiyi düzenler; madde 726 ile birlikte yapının mülkiyet rejimini tamamlar.
• 4721 m.831: Üst hakkının sona ermesinde yapının akıbetine ilişkin hükümleri içerir; madde 726'nın mülkiyet kuralını tamamlar.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: Bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmasında uygulanacak hükümleri içerir; madde 726 ikinci fıkrasıyla bu kanuna yollama yapar.

Bu madde, su, gaz, elektrik ve benzeri akışkanların mecralarının hukuki rejimini düzenler. Mecranın, bulunduğu taşınmazın dışında olsa bile işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılmasını, taşınmaza mecra yükünün ancak irtifak hakkıyla bağlanabilmesini ve irtifak hakkının doğuş biçimlerini (tescil veya noterde sözleşme ve mecranın yapılması) belirler. Kişilere değil, mecra ile taşınmaz ve işletme arasındaki aynî ilişkiye uygulanır. Düzenlemediği konular: mecra irtifakının içeriği ve hükümleri (m.744, m.779 vd. taşınmaz lehine irtifak hükümleri), komşuluk hukuku çerçevesinde zorunlu geçit ve mecra geçirme hakkı (m.744), taşınmazın arazi maliki ile işletme sahibi arasındaki haksız yapı ve anlaşma ilişkisi (m.722 vd., m.718/f.2), eklenti kavramının genel tanımı (m.686) ve tapu sicilinin işleyişi (Tapu Kanunu).

Mecralar: hangi kavramlar bilinmeli?

Mecra

Kuvvet ve maddelerin taşınması ve dağıtımı için kurulan teknik tesisat olarak tanımlanır. Bu maddenin kapsamında, yalnızca su, gaz, elektrik gibi akışkan veya akıcı şeylerin taşınması için kurulan tesisat mecra sayılır; dekovil hattı ya da teleferik gibi tesisler kapsama girmez.

İşletme eklentisi (m.727/1)

Mecranın, bulunduğu taşınmazdan bağımsız olarak işletmenin ekine sayılması anlamına gelir. Maddede geçen eklenti kavramı m.686'daki teknik anlamda kullanılmamıştır; amaç, işletmenin devri veya işletme üzerinde rehin gibi sınırlı aynî hakların mecraları da kapsamasıdır.

Mecra irtifakı

Bir taşınmazın, başka bir kişinin mecrasını aynî hak olarak taşıma yükünü üstlenmesi için kurulan irtifak hakkıdır. Komşuluk hukukunun gerektirdiği haller dışında bu yük yalnızca irtifak hakkı kurularak bağlanabilir.

Dışarıdan görülen mecra

Mecranın taşınmaz içinde gizli kalmayıp açıkta geçtiği hâldir. Bu tür mecrada irtifak, noterde düzenlenen sözleşme ve mecranın yapılmasıyla doğar; tescil aranmaz.

Dışarıdan görülmeyen mecra

Mecranın taşınmaz içinde gizlenerek geçtiği hâldir. Bu mecrada irtifak hakkı tapu kütüğüne tescille doğar.

Mecralar: hangi şartlar aranır?

• Mecranın su, gaz, elektrik veya benzeri akıcı şeyleri taşıyan bir teknik tesisat olması gerekir; dekovil veya teleferik gibi tesisler bu hükmün kapsamında değildir.
• Mecranın işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılabilmesi için aksine bir düzenleme bulunmaması gerekir; bu hüküm emredici değildir.
• Bir taşınmazın mecra ile aynî hak olarak yüklenmesi için komşuluk hukukunun gerektirdiği bir hâlin bulunmaması ve bunun yerine bir irtifak hakkı kurulmuş olması gerekir.
• İrtifak hakkının doğması için mecranın dışarıdan görülmediği hâlde tapu kütüğüne tescil yapılmış olması gerekir.
• İrtifak hakkının doğması için mecranın dışarıdan görüldüğü hâlde noterce düzenlenmiş bir sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmış olması gerekir.
• İşletme sahibinin mecranın malikliğinden yararlanabilmesi için taşınmaz maliki ile mecra irtifakı kurulması ya da bu hüküm bakımından geçerli bir aynî yük bağlanması gerekir.

Mecralar: hangi sonuçları doğurur?

• Mecra, aksine düzenleme yoksa işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır; bu sonuç bulunduğu taşınmazın dışında olsa da geçerlidir.
• Mecranın işletme eklentisi sayılması emredici değildir; taraflar aksini kararlaştırabilir ve bu durumda mecra taşınmazın bütünleyici parçası sayılabilir.
• Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında taşınmazın mecra ile aynî yükünün bağlanması ancak irtifak hakkı kurulmasıyla mümkündür.
• Gizli mecra için irtifak, tapu kütüğüne tescille doğar; tescil yapılmamışsa irtifak hakkı doğmaz.
• Açıkta geçen mecra için irtifak, noterde düzenlenen sözleşme ve mecranın yapılmasıyla doğar; sözleşme resmi şekilde yapılmamışsa irtifak doğmaz.
• Mecra hakkı taraflar arasında hüküm ifade etse de üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilmesi için irtifakın doğmuş olması gerekir.

Mecralar: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Mecranın işletme eklentisi sayılmasını emredici kabul etmek; oysa taraflar aksini kararlaştırabilir.
• Mecra hakkını doğrudan sözleşmeye dayandırmak ve tescil veya noter şeklini gözden kaçırmak; gizli mecrada tescil, açıkta geçen mecrada noter sözleşmesi ve yapım gerekir.
• Dekovil hattı veya teleferik gibi tesisleri mecra kavramına dahil etmek; mecra akışkan maddelerin taşınması için kurulan tesisattır.
• Dahili tesisat ile transit mecrayı aynı hükme bağlamak; dahili tesisat m.718/f.2 uyarınca arazi malikine aittir.
• m.686'daki eklenti kavramını m.727'deki eklentiyle özdeş saymak; metinde teknik anlam kullanılmamıştır.
• Açıkta geçen mecrada da tescil aramak; bu hâlde tescil gerekmez.
• Komşuluk kaynaklı zorunlu mecra hakkını irtifak aranmaksızın kurulabilir saymak; bu hâllerde ilgili komşuluk hükümleri ve gerekirse irtifak kurulması değerlendirilir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Mecra hakkının kazanılmasında iki yol bulunduğu; birinci yolun m.727 kapsamında taşınmaz maliki ile anlaşarak rızai mecra irtifakı kurulması olduğu kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/3321 E., 2022/7096 K., 22.11.2022)
• Mecranın dışarıdan geçirilmesi hâlinde irtifakın, noterde düzenlenen sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğduğu ve tescil aranmadığı kabul edilmektedir. (18. Hukuk Dairesi, 2015/6484 E., 2015/11297 K., 25.06.2015; 18. Hukuk Dairesi, 2015/228 E., 2015/10737 K., 22.06.2015; 18. Hukuk Dairesi, 2014/8457 E., 2014/15515 K., 04.11.2014; 18. Hukuk Dairesi, 2014/12584 E., 2014/13499 K., 29.09.2014; 18. Hukuk Dairesi, 2014/12402 E., 2014/12979 K., 22.09.2014)
• Dışarıdan görülmeyen mecralarda irtifakın tapu kütüğüne tescil ile doğduğu, tescil yapılmadan hak doğmayacağı kabul edilmektedir. (18. Hukuk Dairesi, 2015/6484 E., 2015/11297 K., 25.06.2015; 18. Hukuk Dairesi, 2015/228 E., 2015/10737 K., 22.06.2015)
• Mecranın dışarıdan geçirilmesi için tesis öncesinde noter sözleşmesi yapılmamışsa irtifakın doğmadığı, sonradan yapılan tesisin bu eksikliği gidermeyeceği kabul edilmektedir. (18. Hukuk Dairesi, 2014/8457 E., 2014/15515 K., 04.11.2014; 18. Hukuk Dairesi, 2014/12402 E., 2014/12979 K., 22.09.2014)

Nasıl ispat edilir?

• Mecra irtifakını ileri süren taraf, irtifakın doğduğunu ispatla yükümlüdür: gizli mecrada tapu kütüğündeki tescil kaydı, açıkta geçen mecrada noterde düzenlenmiş sözleşme ve mecranın yapıldığını gösteren bilgi ve belgeler ile ispat edilir.
• Tapu kaydı mecra irtifakının varlığına karine oluşturur; kayıt dışı bir sözleşmeye dayanan savunma, bu kaydı çürütecek nitelikte delille ispatlanmalıdır.
• Taşınmaz maliki, mecranın kendisine ait bir aynî yük olmadığını, aksine bir düzenlemenin bulunduğunu veya irtifak kurulmadığını savunuyorsa bu savunmasını yazılı belge ile ispat eder.
• İşletme sahibi, mecranın kendi eklentisi olduğunu ve taşınmaz malikinin bunu bilerek kabul ettiğini ileri sürüyorsa aksine bir düzenlemenin bulunmadığını ve irtifakın kurulduğunu sözleşme veya tapu kaydıyla göstermelidir.
• Mecranın dışarıdan görülüp görülmediği konusunda uyuşmazlık varsa tesisin fiilî durumu bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.686: Eklenti kavramının teknik tanımını verir; m.727'deki eklenti kavramı bu anlamda kullanılmamıştır.
• 4721 sayılı Kanun m.718: Arazi malikinin mülkiyetinin kapsamını belirler; m.718/f.2 dahili mecraların arazi maliki için bağlayıcı olduğunu gösterir.
• 4721 sayılı Kanun m.722: Arazi maliki ile işletme sahibi arasında anlaşma yoksa haksız yapı hükümlerinin uygulanacağını belirtir.
• 4721 sayılı Kanun m.728: Taşıyıcı yapıyı düzenleyen hükümdür; sürekli kalmak amacı olmadan tesis edilen mecraların inşa eden kişi ya da işletme malikinde kalmasına ilişkin kural bu maddeyle birlikte okunur.
• 4721 sayılı Kanun m.744: Komşuluk hukuku kapsamında mecra geçirme hakkını düzenler; m.727/2'deki 'komşuluk hukukunun gerektirdiği haller' ifadesinin kapsamını belirler.
• 4721 sayılı Kanun m.779-793: Taşınmaz lehine irtifak hakkını düzenler; mecra irtifakı hakkında uygun düştüğü oranda bu hükümler uygulanır.
• 4721 sayılı Kanun m.826-836: Üst hakkını düzenler; araziyle bağlantılı mecra irtifaklarında uygun düştüğü ölçüde uygulanır.

Madde, başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapıların malikini ve bu yapıların hukuki rejimini düzenler: bu yapılar, arazi maliki olmayan inşaatçıya ait olur ve taşınır mal hükümlerine tabi olur, tapu kütüğünde gösterilmez. Hüküm, arazi üzerindeki yapıların arazi malikine ait olduğu genel kuralın (m.718/f.2) bu istisnasıdır ve kalıcı yapının arazinin bütünleyici parçası olup olmadığı sorusunu çözmez. Maddenin uygulandığı kişiler, başkasının arazisine hafif yapı kuran kimselerdir. Madde, kalıcı yapıların arazi mülkiyetine tabi olmasını düzenlemez (m.718). Bütünleyici parça kavramını ve şartlarını düzenlemez (m.684). Başkasının arazisine taşan yapıyı düzenlemez (m.725). Taşınır yapının kullanım ve rızaya dayalı kurulma şartlarını, arazi sahibinin koruma ilişkilerini ve tapu sicili işlemlerini bu maddede aramak gerekmez.

Taşınır yapılar: hangi kavramlar bilinmeli?

Taşınır yapı

Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmadan yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapıdır. Bu yapı arazinin bütünleyici parçası sayılmaz ve taşınır mal gibi işlem görür.

Kalıcı olma amacı

İnşaatı yapanın yapıyı süresiz bırakma niyetidir. Taşınır yapı vasfının belirlenmesinde ilk ölçüt olarak kabul edilir; yapının kullanım amacı, malzemesi ve arza bağlılık derecesi bu niyetin varlığına dair karine oluşturabilir.

Taşınmaz mülkiyetine tabi yapı

Kalıcı amaçla yapılmış ve arazi ile fiilen bağlantılı olan inşaattır. Arazi maliki bu yapının da maliki olur ve yapı, arazinin mülkiyetiyle birlikte hareket eder.

Taşınır yapılar: hangi şartlar aranır?

• Yapının başkasının arazisi üzerinde yapılmış olması gerekir.
• Yapının kalıcı olma amacıyla değil, geçici bir amaçla yapılmış olması gerekir; bu amaç yapanın iradesine ve yapının niteliğine bakılarak belirlenir.
• Yapının kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif bir yapı olması gerekir.
• Yapı arazi maliki tarafından kalıcı amaçla yapılmış ise madde uygulanmaz; bu durumda yapı arazinin mülkiyetine tabi olur.
• Yapının hukuki sonucu, onu yapanın mülkiyetinde kalması ve taşınır mal hükümlerine tabi olmasıdır.

Taşınır yapılar: hangi sonuçları doğurur?

• Başkasının arazisindeki hafif yapı, inşaatçıya aittir ve arazi malikinin mülkiyetine katılmaz.
• Taşınır yapı taşınır mal hükümlerine tabidir; devri ve satımı taşınır satım hükümlerine göre yapılır.
• Taşınır yapı tapu kütüğünde gösterilmez; tapu siciline kaydı mümkün değildir.
• Yapının kalıcı amaçla yapıldığı anlaşılırsa madde uygulanmaz ve yapı arazinin mülkiyetine tabi olur.
• Hafif yapının arazi malikine geçmesi, ancak kanuni bir sebep veya sözleşme ile mümkündür; madde bu konuda taraflara serbestlik tanımaz.
• Madde emredici nitelik taşır; bu hükmün yerine geçecek sözleşme kaydı sınırlıdır.

Taşınır yapılar: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kalıcı olmayan yapıyı, sadece arazi üzerinde bulunduğu için arazi malikine ait saymak; hafif yapıda inşaatçının mülkiyeti korunur.
• Yapının taşınır sayılmasını yalnızca malikin beyanına dayandırmak; kalıcılık amacı yapının niteliğinden ve olgulardan da belirlenir.
• Yapının tapu kütüğünde görünmesini taşınmaz olduğuna delil saymak; taşınır yapı tapuda gösterilmez, bu nedenle tapu kaydı tek başına belirleyici değildir.
• Kalıcı yapıyı m.728 kapsamında değerlendirmek; bu durumda yapı arazinin bütünleyici parçası olur ve m.718/f.2 uygulanır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Hafif yapının kalıcı amaçla mı yapıldığı, inşaatın malzemesi, amacı ve arza bağlılığı gibi olgulara göre belirlenmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/5354 E., 2025/5185 K., 04.12.2025)
• Kalıcı nitelikte yapılan ağaç ve yaşlanmış bitkiler taşınır yapı kapsamında değerlendirilmemektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/5354 E., 2025/5185 K., 04.12.2025)
• Uyuşmazlıkta arazi üzerindeki yapı ile arazi arasındaki bağın sıkılığı dikkate alınarak yapının taşınır mı taşınmaz mı olduğu tespit edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/2764 E., 2024/5423 K., 03.12.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2023/5415 E., 2024/5262 K., 26.11.2024)
• Mahkemelerin, m.728 uygulamasında yapının niteliğini belirlerken yapı ile arazi arasındaki fiili bağlılığı araştırdığı görülmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2024/563 E., 2024/5891 K., 23.12.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2024/3734 E., 2024/5217 K., 25.11.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Taşınır yapı olduğunu ileri süren kişi, yapının kalıcı amaçla yapılmadığını ispatlamalıdır; yapının geçici amaçla kurulduğu tanık beyanı, keşif ve fotoğraf gibi delillerle gösterilebilir.
• Kalıcı yapı olduğunu ileri süren karşı taraf, yapının malzemesi ve arza bağlılığı gibi olgularla kalıcılığı ispatlamalıdır; ispat yükü bu tarafa geçer.
• Yapının niteliğine ilişkin uyuşmazlıkta keşif ve bilirkişi incelemesi temel delildir; yapı malzemesi, temel durumu ve kullanım amacı bu incelemede tespit edilir.
• Yapının tapu siciline kaydedilip kaydedilmediği, taşınır mı taşınmaz mı olduğunun tespitinde yardımcı delil olarak kullanılabilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.718: Arazi üzerinde yapılan şeylerin arazi mülkiyetine tabi olduğu genel kuralı koyar; m.728 bu genel kurala istisna oluşturur.
• 4721 m.684: Bütünleyici parça kavramını düzenler; kalıcı yapıların arazinin parçası olup olmadığının ayrımında başvurulan ölçüttür.
• 4721 m.725: Başkasının arazisine taşan yapıyı düzenler; m.728 kapsamındaki hafif yapının taşma halinden ayrılması gerekir.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.209: Taşınır yapının satımında taşınır satış hükümlerinin uygulanacağını gösterir.

TMK m.729, başkasına ait fidanın bir arazi üzerine dikilmesi hâlinde tarafların haklarını düzenler. Maddenin birinci fıkrası, fidanın dikildiği arazi ile fidanın sahibi arasında, haksız yapıya ve taşınır yapılara ilişkin hükümlerin uygulanacağını öngörür. İkinci fıkra ise ağaç ve ormanların üst hakkına konu olamayacağını belirtir. Kural, bir kimsenin başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendi veya üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikmesi hâlinde uygulanır. Madde, arazi malikleri ile fidan maliki veya fidanı dikenler arasındaki ilişkiye bakar. Maddenin düzenlemediği konular: ağaç dallarının ve köklerinin komşu araziye taşması (m.740), taşınmaz üzerinde kurulan üst hakkının genel rejimi (m.718 ve devamı), haksız yapıya ilişkin tazminat ve mülkiyet devri talepleri (m.722-724), taşınır yapıların ayrıntılı rejimi (m.728) ve bu hakların zamanaşımı ya da usul yönü.

Araziye dikilen fidanlar: hangi kavramlar bilinmeli?

Fidan

Arazide kalıcı olarak yetiştirilen ya da dikilen genç ağaç veya bitkidir. Madde kapsamında fidan, kalıcı olması amaçlanarak dikilen bitkileri ifade eder; kalıcılık amacı taşımayan dikili bitkiler taşınır bitki sayılır.

Taşınır bitki

Kalıcı olması amaçlanmaksızın dikilen bitkidir. Taşınır bitkiler arazinin bütünleyici parçası olmaz ve malikinin mülkiyetinde kalmaya devam eder; bu nitelik, maddenin m.728 kıyasıyla uygulanmasından doğar.

Üst hakkı

Başkasının taşınmazı üzerinde yapı veya benzeri bir yapıya sahip olunmasını sağlayan sınırlı ayni haktır. Madde, ağaç ve ormanların bu hakka konu olamayacağını belirtir; dolayısıyla kalıcı bitkiler bakımından üst hakkı kurulamaz.

Haksız yapı

Malikin rızası olmadan başkasının arazisi üzerine yapılan yapıdır. Maddenin atıfla uygulandığı m.722-724 hükümleri, iyiniyetli ya da kötüniyetli yapan kişinin durumuna göre haklarını belirler.

Bütünleyici parça

Arazinin mülkiyetine dahil olan, ayrı eşya niteliği taşımayan unsurdur. Kalıcı olarak dikilen fidanlar bu niteliği taşır; taşınır bitkiler ise bu kapsama girmez.

Araziye dikilen fidanlar: hangi şartlar aranır?

• Dikilen bitkinin kalıcı olması amaçlanmış olmalıdır; kalıcılık amacı taşımayan, satış için yetiştirilen ya da geçici dikili bitkiler taşınır bitki sayılır ve m.728 hükümlerine tabi olur.
• Bitki, bir kimsenin başkasına ait arazi üzerine dikmesiyle oluşmalıdır; fidanın sahibi ile arazi maliki farklı kişiler olmalıdır.
• Fidanın sahibi, kendi malzemesini kullanarak ya da başkasının fidanını dikerek arazi üzerinde yapı kurmuş olmalıdır; birinci fıkra hem kendi fidanının başkasının arazisine dikilmesini hem de başkasının fidanının kendi arazisine dikilmesini kapsar.
• Ağaç ve orman niteliğindeki bitkiler üst hakkına konu olamaz; bu bitkilerin arazi üzerinde üst hakkı temelinde ayrı bir mülkiyet kurulması mümkün değildir.
• Hukuki sonucun doğması için, dikilen bitki kalıcı nitelikte ise haksız yapı hükümlerinin (m.722-724) koşulları aranır; yapının malzemesi ve fidan sahibinin iyi ya da kötü niyeti bu aşamada değerlendirilir.

Araziye dikilen fidanlar: hangi sonuçları doğurur?

• Kalıcı nitelikte bir fidan başkasının arazisine dikilmişse, fidan arazinin bütünleyici parçası olur ve fidan sahibi haksız yapı hükümleri (m.722-724) çerçevesinde haklarını arar.
• Taşınır bitki niteliğindeki fidan arazinin bütünleyici parçası olmaz; malikinin mülkiyetinde kalır ve malik bu fidanı sökebilir (m.728 atfıyla).
• Ağaç ve orman bakımından üst hakkı kurulamayacağı için, bu bitkiler üzerinde üst hakkına dayalı ayrı bir mülkiyet doğmaz.
• Haksız yapı hükümlerinin uygulandığı hallerde, iyiniyetli haksız zilyet önce arazinin tamamına veya yeterli kısmına ilişkin devir talebinde bulunabilir; bu talep olmazsa uygun tazminat talep edebilir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2021/147 E., 2021/84 K., 28.01.2021)
• Fidan sahibinin kalıcı fidanı sökmesi ya da bitkinin bütünleyici parça olarak kalması arazi malikinin hakkını etkiler; bu nedenle tarafların haklarının taşınır yapı hükümleriyle mi, haksız yapı hükümleriyle mi değerlendirileceği ilk aşamada belirlenmelidir.

Araziye dikilen fidanlar: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kalıcı olması amaçlanmayan satış fidanlarını kalıcı bitki gibi değerlendirmek; bu durumda m.728 yerine m.722-724 hükümleri uygulanır ve sonuç yanlış çıkar.
• Kalıcı bitkiler için üst hakkı kurulabileceğini varsaymak; m.729 ikinci fıkrası ağaç ve ormanları üst hakkının konusu olmaktan çıkarır.
• Ağaçların dal ve köklerinin komşu araziye taşması konusunu m.729 ile karıştırmak; bu konu m.740 kapsamındadır.
• Fidanın kendi arazisine dikilmesi ile başkasının arazisine dikilmesi arasındaki farkı gözden kaçırmak; ikinci halde haksız yapı hükümleri gündeme gelir.
• Haksız yapı hükümlerinin uygulanacağı durumda devir talebini ve tazminat talebini terditli kurmamak; önce devir, olmazsa uygun tazminat talep edilmelidir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Mahkemeler, fidanın kalıcı olup olmadığını dikilme amacına ve bitkinin niteliğine bakarak belirler; satış için yetiştirilen fidanların taşınır bitki sayıldığı kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2025/5354 E., 2025/5185 K., 04.12.2025)
• Kalıcı nitelikteki fidanların haksız yapı hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/3310 E., 2024/3707 K., 19.11.2024)
• Muhdesatın şahsi bir hak olduğu ve arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet ya da sınırlı ayni hak doğurmadığı kabul edilmektedir; bu nedenle fidan üzerinde arazi malikinden bağımsız bir mülkiyet kurulamaz. (7. Hukuk Dairesi, 2025/1009 E., 2025/5436 K., 16.12.2025)
• Haksız yapı davalarında iyiniyetli haksız zilyedin, arazinin devrini talep edebileceği ya da uygun tazminatı isteyebileceği kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2021/147 E., 2021/84 K., 28.01.2021)
• Tapu iptali ve tescil taleplerinde m.724, 725 ve 729 hükümlerinin birlikte değerlendirildiği kabul edilmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, 2021/544 E., 2021/474 K., 31.03.2021)

Nasıl ispat edilir?

• Fidanın kalıcı mı yoksa taşınır bitki niteliğinde mi olduğunu, bitkinin dikilme amacı ve arazideki durumu belirler; bu konuda ispat yükü, kalıcılığı ileri süren tarafa aittir ve dikilme amacı ile arazideki durum keşif ve bilirkişi incelemesiyle ortaya konur.
• Fidanın sahibinin kim olduğu ve arazinin kime ait olduğu tapu kaydıyla ispatlanır; tapu kaydı ile zilyetlik durumu arasındaki çelişki halinde zilyetlik ve tescil birlikte değerlendirilir.
• İyiniyetli haksız zilyet olduğunu iddia eden taraf, iyi niyetini ispat etmelidir; karşı taraf kötü niyeti iddia ederse bu iddiayı kanıtlamakla yükümlüdür.
• Taşınır bitki olduğunu savunan taraf, fidanın kalıcı olması amaçlanmadığını yazılı belge, ekim kaydı veya bilirkişi raporu ile göstermelidir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 sayılı Kanun m.718: Arazinin mülkiyetinin üst üste bulunan bitkileri de kapsadığını düzenler; m.729, bu genel kuralın bitkiler bakımından uygulanmasının sınırını çizer.
• 4721 sayılı Kanun m.722: Haksız yapının koşullarını ve yapan kişinin iyi veya kötü niyetine göre sonuçlarını düzenler; m.729 atfı bu hükümleri fidanlar için de uygulanır kılar.
• 4721 sayılı Kanun m.723: Haksız yapıda iyiniyetli yapanın ve malikin haklarını belirler; fidanlar bakımından da atfedilen hükümlerden biridir.
• 4721 sayılı Kanun m.724: İyiniyetli haksız zilyede arazinin devri ya da uygun tazminat talebi hakkını tanır; fidan dikilmesi hâlinde de uygulanır.
• 4721 sayılı Kanun m.728: Taşınır yapıların ve kalıcı olmayan dikili bitkilerin ayrı eşya olarak kalmasını düzenler; m.729 bu hükmü fidanlar bakımından atfeder.
• 4721 sayılı Kanun m.740: Ağaçların dal ve köklerinin komşu araziye geçmesini düzenler; m.729 bu konuyu kapsamaz ve m.740 ayrı olarak uygulanır.

TMK m.730, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması hâlinde doğan sorumluluğu düzenler; bu sorumluluğun dava yoluyla ileri sürülebilecek sonuçları (eski hâle getirme, tehlike ve zararın giderilmesi) ile kaçınılmaz ve yerel âdete uygun taşkınlıkların uygun bedelle denkleştirilmesi konusunu kapsar. Hüküm, taşınmaz malikinin kendi mülkiyet hakkının kısıtlamalarına aykırı davranışı bakımından uygulanır; kısıtlamanın özel hukuk (komşuluk) kaynaklı mı yoksa kamu hukuku kaynaklı mı olduğu fark etmez, malik dışındaki ve sınırlı ayni ya da kişisel hakka dayanan kullanıcılar bakımından da tartışmalı olarak uygulanır. Malikin başka bir malikin sınırlarına dışarıdan yaptığı müdahaleye ilişkin MK m.683 hükümlerini düzenlemez (m.683). Kusura dayanan genel haksız fiil sorumluluğunu düzenlemez (TBK m.49). Yapı eserinin yapım ya da bakımındaki kusurlardan doğan sorumluluğu düzenlemez (TBK m.69). Evbaşkanının sorumluluğu (TMK m.369) ve bu sorumluluğun zamanaşımı ya da hak düşürücü süresi gibi usul yönleri bu maddenin kapsamı dışındadır.

Taşınmaz malikinin sorumluluğu: hangi kavramlar bilinmeli?

Taşkın kullanım

Malikin mülkiyet hakkının kendisine tanınan yetkilerin sınırlarını aşarak, hukuk düzeninin ve özellikle komşuluk hukukunun yüklediği ödevlere aykırı biçimde kullanılmasıdır. Kusur aranmaz; kısıtlamaya aykırılık yeterlidir.

Yasal kısıtlama

Mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayan özel hukuk (özellikle komşuluk) ve kamu hukuku kurallarıdır. Kamu hukuku kaynaklı bir kısıtlamanın ihlalinde de, bu kısıtlamanın komşuların menfaatini koruma amacı taşıması hâlinde m.730 uygulanabilir.

Kaçınılmaz taşkınlık

Yerel âdete uygun olan ve komşuluk ilişkilerinde katlanılması zorunlu bulunan, kaçınılması mümkün olmayan taşkın etkilerdir. Bu etkiler sorumluluğu tamamen ortadan kaldırmaz; hâkim uygun bir bedelle denkleştirme yapabilir.

Denkleştirme

Kaçınılmaz taşkınlıktan zarar gören kişinin, bu etkilere katlanması karşılığında uygun bir bedel alması biçiminde gerçekleşen tazmin yöntemidir. Hâkim bedeli takdir eder.

Eski hâle getirme

Taşkın kullanım nedeniyle bozulan durumun, ihlal öncesindeki hâline döndürülmesini ifade eder ve dava konusu olabilir.

Taşınmaz malikinin sorumluluğu: hangi şartlar aranır?

• Malikin, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini yasal kısıtlamalara aykırı biçimde, taşkın olarak kullanmış olması gerekir.
• Taşkın kullanım bir insan davranışına dayanmalıdır; salt tabiat olaylarından doğan zararlar bu kapsamda değerlendirilmez.
• Taşkın kullanım sonucunda bir kişinin zarara uğramış olması ya da zarar tehlikesiyle karşılaşmış olması gerekir.
• Malikin kurtuluş kanıtı getirerek sorumluluktan kurtulması mümkün değildir; kusur aranmaz.
• Taşkınlığın yerel âdete uygun ve kaçınılmaz olması hâlinde hâkim denkleştirme kararı verebilir; bu durumda zarar gören kişi zararını giderilmesini değil uygun bedelle denkleştirilmesini talep edebilir.
• Dava yoluyla eski hâle getirme, tehlikenin giderilmesi ve zararın giderilmesi talep edilebilir.

Taşınmaz malikinin sorumluluğu: hangi sonuçları doğurur?

• Taşkın kullanım sonucu zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi, eski hâle getirme, tehlikenin giderilmesi ve zararın giderilmesi için dava açabilir.
• Kaçınılmaz ve yerel âdete uygun taşkınlık hâlinde hâkim, zararın uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.
• Kaçınılmaz taşkınlık hâlinde zarar gören kişi, eski hâle getirme veya tam zararın giderilmesi yerine denkleştirme talep etmek durumundadır.
• Malik kurtuluş kanıtı getirerek sorumluluktan kurtulamaz.
• Taşkın kullanımın ardından yapılan tazmin, malikin başka sorumluluk kurallarına göre de sorumlu tutulmasına engel değildir.
• Malikin salt tabiat olaylarına bağlı zararlardan sorumluluğu doğmaz; ancak uygun önlemi almamışsa m.730'a dayanılamaz.
• Hüküm, kusursuz sorumluluk niteliğinde olduğu için dar yorumlanır.

Taşınmaz malikinin sorumluluğu: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Malikin kusurunu aramak ve zarar görenden kusurun ispatını beklemek; m.730 kusursuz sorumluluk olduğu için bu yaklaşım hatalıdır.
• Kurtuluş kanıtı getirilmesi hâlinde sorumluluğun kalktığını kabul etmek; madde bu olanağı tanımaz.
• Kaçınılmaz ve yerel âdete uygun taşkınlıkta zarar gören kişiye tam zararın giderilmesine karar vermek; bu hâlde yalnızca uygun bedelle denkleştirme söz konusudur.
• Her türlü taşkınlığı kaçınılmaz saymak; kaçınılmazlık ve yerel âdete uygunluk birlikte aranmalıdır.
• Tabiat olaylarından doğan zararları m.730 kapsamında değerlendirmek; bu zararlar sorumluluk doğurmaz.
• m.730 hükmünü dar yorumlamak yerine genişletilmiş bir sorumluluk alanı kabul etmek; hüküm istisnai niteliktedir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Malikin komşularına zarar verecek veya komşu taşınmazdaki yapıları tehlikeye koyacak davranışlarda bulunması ve kaçınma ödevine uymaması hâlinde m.730 uyarınca sorumlu tutulduğu kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/4133 E., 2023/3461 K., 20.06.2023)
• Davalıların sorumluluğunun m.730 kapsamında değerlendirilmesi gerektiği; bu nedenle ilgili kurum yazılarının beklenmeden davanın reddedilmesinin doğru olmadığı kabul edilmektedir. (5. Hukuk Dairesi, 2025/452 E., 2025/12091 K., 30.09.2025)
• m.730 ve m.706 ile birlikte BK m.237 ve TK m.26 gibi hükümlerin bir arada değerlendirildiği uyuşmazlıklarda m.730'un taşınmaz malikinin sorumluluğu bakımından ayrıca incelenmesi gerektiği kabul edilmektedir. (7. Hukuk Dairesi, 2022/6964 E., 2024/1920 K., 02.04.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2023/537 E., 2024/1445 K., 11.03.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2023/178 E., 2024/1114 K., 26.02.2024; 7. Hukuk Dairesi, 2022/6534 E., 2024/752 K., 13.02.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Taşkın kullanımdan zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan taraf, malikin yasal kısıtlamaya aykırı taşkın bir kullanımda bulunduğunu ve bu nedenle zarar ya da tehlike oluştuğunu ispatla yükümlüdür.
• Malikin kusurunun bulunmadığını ya da kurtuluş kanıtı getirdiğini ileri sürmesi bu maddede kabul edilmediğinden, kurtuluş kanıtı sunulması sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
• Kaçınılmaz taşkınlık savunmasını ileri süren malik, taşkınlığın yerel âdete uygun ve kaçınılmaz olduğunu ispatlamalıdır.
• Zararın varlığı ile taşkın kullanım arasındaki illiyet bağı, keşif ve bilirkişi incelemesi ile belirlenir; yazılı belge ile tanık beyanı birlikte değerlendirilir.
• Salt tabiat olayı ileri süren malik, olayın tabiat kaynaklı olduğunu ve önleyici tedbir aldığını ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 4721 m.683: Malikin başka malikin sınırlarına dışarıdan müdahalesini düzenler; m.730 ile paralellik gösterir ancak m.730 yalnızca kendi mülkiyetinin kısıtlamalarına aykırılığı kapsar.
• 4721 m.737: Malikin komşuluk hukukundan doğan taşkınlıktan kaçınma yükümlülüğünü düzenler; m.730'un ihlal ettiği yasal kısıtlamaların önemli bir kaynağıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.49: Kusura dayanan genel haksız fiil sorumluluğudur; m.730 ile ayrımı kusur aranıp aranmamasında ortaya çıkar.
• 6098 sayılı Kanun m.69: Yapı eserinin yapım ya da bakımındaki kusurlardan doğan sorumluluğu düzenler; taşınmaz malikinin m.730 ile birlikte gündeme gelebileceği bir alternatif dayanaktır.
• 4721 m.369: Evbaşkanının sorumluluğunu düzenler; m.730'un kapsamı dışında olup kusursuz sorumluluğun başka bir hâlidir.