Kiralar hakkında hususi hükümler ve kiralanan taşınmazların tahliyesi

Madde, kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanan ilamsız tahliye takibinin açılışını, ödeme emrinin içeriğini, borçlunun yedi günlük itiraz süresini, kira sözleşmesine itirazın sonucunu ve itirazın tahliye bakımından hükümden düşürülmesi için gereken altı aylık süreyi düzenler. Takip, adi kira ve hasılat kiralarına uygulanır ve alacaklının talebine bağlıdır. Madde, tahliye emrine itiraz edilmemesi halinde yapılan doğrudan tahliye yolunu, üçüncü kişinin taşınmazda bulunması halini ve itirazın kaldırılması davasının ayrıntılarını düzenlemez. Kira süresinin sona ermesi nedenli ilamsız tahliye (m.272-275), üçüncü kişiye karşı yürütülen tahliye (m.276) ve kira bedeli ile ilgili genel haciz yolu takibi (m.58 vd.) ayrı hükümlerde yer alır.

Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti: hangi kavramlar bilinmeli?

İlamsız tahliye takibi

Kira bedelinin ödenmemesi halinde, kiraya verenin mahkeme ilamı olmadan icra dairesi üzerinden hem kira alacağını hem de kiracının tahliyesini isteyebildiği özel takip yoludur. Takip, para alacağı ile tahliyeyi birlikte konu alır ve yalnızca kira sözleşmesine dayanan ilişkilerde işler.

Ödeme emri

Takibin başlangıcında borçluya gönderilen ve kira borcunun ödenmesini ve kiralanan şeyin tahliyesini bildiren icra belgesidir. Madde metnine göre ödeme emrinde Borçlar Kanunu'nun 260 ve 288. maddelerinde yazılı ihtar ile tahliye talebinin icra mahkemesine götürüleceği tebliği bulunur.

Kira sözleşmesine itiraz

Borçlunun ödeme emrine karşı kira ilişkisinin varlığını, sözleşmedeki imzasını ya da hukuki ilişkiyi tartışmasıdır. Açık ve kesin inkâr gerektirir; aksi halde sözleşme kabul edilmiş sayılır.

Hasılat kirası

Kiralananın hasılat getirmesi karşılığında kiralanmasıdır ve madde kapsamında adi kira ile birlikte takibe konu olur. Kiranın ödenmemesi hâlinde bu sözleşmeye dayanan tahliye takibi aynı şekilde işler.

Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti: hangi şartlar aranır?

• Takibin adi kira veya hasılat kirasına dayanması gerekir; taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmayan hallerde bu takip yolu kullanılamaz.
• Alacaklı, takip talebinde bulunmalı ve tahliye talebini açıkça istemelidir.
• Ödeme emri, kira alacağının ödenmesini ve tahliye talebinin icra mahkemesine götürüleceğini bildiren tebliği içermelidir.
• Borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmelidir; itiraz 62. madde hükümlerine uygun olmalıdır.
• Borçlu kira akdini ve varsa mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmemelidir; aksi halde akit kabul edilmiş sayılır.
• Kiraya veren, Borçlar Kanunu'nun 260. maddesine göre altı günlük mühletin sonunda akdi feshe yetkili olduğu hallerde itiraz süresi üç gündür.
• İtiraz takibi durdurur; takip ancak itirazın kaldırılması ile devam eder.

Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti: hangi sonuçları doğurur?

• Borçlu yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye aşamasına geçilir.
• Borçlu itiraz eder ve bu itiraz kira akdini ya da imzayı açık ve kesin olarak reddederse, takip durur ve tahliye talebi itirazın kaldırılması hâline bağlanır.
• Borçlu kira akdini ve imzayı açık ve kesin olarak reddetmezse akit kabul edilmiş sayılır.
• İtiraz takibi durdurur; itiraz kaldırılmadıkça tahliye ve kira alacağı için icra işlemi yapılamaz.
• Alacaklı itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemezse, aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
• Borçlar Kanunu m.260 kapsamında akdi feshe müsaade edilen hallerde itiraz süresi üç gündür; bu süre dışında yedi gün uygulanır.
• Madde emredici niteliktedir; ilamsız tahliye takibi için kanunda öngörülen süre ve şartlara sözleşmeyle farklı kayıt konulamaz.

Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Borçlunun itiraz süresini yedi gün yerine üç gün olarak uygulamak; üç günlük süre yalnız Borçlar Kanunu m.260'taki altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade edilen hallere özgüdür.
• Borçlunun kira sözleşmesine yönelik itirazını açık ve kesin olmayan bir biçimde yapmış sayarak sözleşmeyi reddedilmiş saymak; açık ve kesin inkâr gerekir.
• Altı aylık süreyi itirazın yapıldığı tarihten değil, ödeme emrinin tebliğinden saymak; süre itirazın tebliği tarihinden başlar.
• İtirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulabileceğini kira sözleşmesi yazılı ve noter onaylı değilse de öngörmek; bu hâlde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.
• Kiracının itirazının kaldırılmamasını tahliye davasının açılmasına eş tutmak; altı aylık süre geçince yalnız aynı alacaktan dolayı ilamsız takip yolu kapanır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kira sözleşmesinin yazılı olması ve imzanın açık ve kesin olarak inkâr edilmemesi halinde, borçlunun itirazının sözleşme kapsamında değerlendirilmediği ve sözleşmenin kabul edildiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/932 E., 2024/380 K., 10.07.2024)
• Borçlunun itiraz dilekçesinde imzaya karşı ayrıca ve açıkça itiraz etmemesi, kira sözleşmesinin kabulü anlamına geldiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/993 E., 2023/616 K., 14.06.2023)
• Kira sözleşmesinin yazılı ve noterlikçe düzenleme ya da onaylama şeklinde olmadığı hâllerde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolu kapalı olup alacaklının sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/992 E., 2023/515 K., 24.05.2023)
• Kira sözleşmesine itiraz halinde takibin genel haciz yolu ile para alacağı üzerinden devam etmediği, tahliye bakımından ayrı bir yolun işlediği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2018/828 E., 2022/201 K., 24.02.2022)
• Alacaklının kira sözleşmesinin imzasının inkârı nedeniyle genel hükümlere göre dava açması ve bu davayı kazanması hâlinde borçlunun ayrıca para cezasına mahkûm edileceği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/996 E., 2023/642 K., 21.06.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Takibi başlatan alacaklı kira sözleşmesinin varlığını ispat yükü altındadır; yazılı sözleşme, noter onayı veya ilâm niteliğinde belge ile ispatlanır.
• Borçlu kira sözleşmesini veya imzasını inkâr ederse, bu inkârın açık ve kesin olduğunu gösterecek biçimde itiraz dilekçesinde bunu belirtmek zorundadır; aksi halde sözleşmenin kabulü ileri sürülür. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/993 E., 2023/616 K., 14.06.2023)
• Borçlu kira bedelinin ödendiği savunmasını yapıyorsa ödemeyi kendisi ispatlamak zorundadır; alacaklı ödenmeyen kira alacağını ayrıca ispat etmek durumundadır.
• Alacaklı itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde sözleşmeyi yazılı ve noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış belgeyle ispatlamalıdır. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/992 E., 2023/515 K., 24.05.2023)
• İmzanın inkârı hâlinde sözleşme geçerliliği genel hükümlere göre dava ile ispatlanır ve mahkûmiyet kararı delil değerlendirmesine bağlıdır. (Hukuk Genel Kurulu, 2021/996 E., 2023/642 K., 21.06.2023)

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı Kanun m.62: Ödeme emrine itiraz usulünü belirler; madde itirazın 62. madde hükümleri dâhilinde bildirilmesini şart koşar.
• 2004 sayılı Kanun m.269/b: Kira sözleşmesine itiraz edildiğinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye için gereken koşulları düzenler; madde metninde anılmasa da itiraz sonrası yolu belirler.
• 6100 sayılı Kanun m.4: Kira sözleşmesine itirazın kaldırılmasının mümkün olmadığı hâlde tahliye davasının sulh hukuk mahkemesinde açılacağını belirten yetki kuralı olarak bağlantılıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.260: Ödeme emrinde ihtar edilen altı günlük mühletin hitamında akdi feshe izin verilmesi hâlinde itiraz süresinin üç güne indirildiği metinde açıkça anılan hükümdür.
• 6098 sayılı Kanun m.288: Ödeme emrinin içeriğindeki ihtarın dayanağı olan kiraya ilişkin ihtar hükmüdür.

İİK m.269/a, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin takipte, kiracının ödeme emrine itiraz etmediği ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemediği hâlde alacaklının tahliye talebini icra mahkemesine ne zaman ileri sürebileceğini düzenler. Hüküm, kira ilişkisinden doğan ilamsız tahliye takibinde kiralayan alacaklı ile kiracı borçlu arasındaki ilişkilere uygulanır. Maddede tahliye kararının verilme koşulları ve bu talep için tanınan altı aylık süre yer alır. Maddenin düzenlemediği konular: ihtarnamenin içeriği ve ihtar süresinin hesabı (m.269/a'nın atıfta bulunduğu kira ihtarı hükümleri), ödeme emrine itirazın usulü ve sonuçları (m.62, m.68 ile ilgili hükümler), kira sözleşmesine ya da sözleşme dışı itirazların ayrıntıları (m.269/b ve m.269/c) ile itirazın kaldırılması ve iptali davası (m.68, m.67).

İtiraz etmemenin sonuçları: hangi kavramlar bilinmeli?

İlamsız tahliye takibi

Kira sözleşmesine dayanan alacaklı kiralayanın, ilam almadan icra takibi yoluyla kiracıyı taşınmazdan çıkarmasını sağlayan takip türüdür. Bu maddede yer alan tahliye kararı, bu takibin sonunda icra mahkemesince verilir.

Ihtar müddeti

Kiracıya kira borcunu ödemesi için tanınan, ihtarnamenin tebliğinden itibaren işleyen süredir. Madde bu süreyi yazmamakta, ayrıntısını ilgili kira ihtarı hükümlerine bırakmaktadır.

İtiraz etmeme

Borçlunun ödeme emrine süresi içinde itiraz etmemesi halidir. Maddenin uygulanabilmesi için bu hal bulunmalıdır; itiraz edilmişse madde değil itirazın kaldırılmasına ilişkin hükümler devreye girer.

Tahliye kararı

İcra mahkemesinin, alacaklının talebi üzerine kiracının taşınmazı boşaltmasına hükmettiği karardır. Kararın verilmesi için alacaklının talepte bulunması gerekir; mahkeme bunu kendiliğinden veremez.

İtiraz etmemenin sonuçları: hangi şartlar aranır?

• Kira ilişkisinden doğan bir alacak için ilamsız tahliye takibi başlatılmış olmalıdır.
• Borçlu, ödeme emrine süresi içinde itiraz etmemelidir.
• Borçlu, ihtar müddeti içinde kira borcunu tamamen ödememelidir.
• Alacaklı, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde tahliye talebinde bulunmalıdır.
• Tahliye talebi icra mahkemesine yapılmalıdır; kararı icra mahkemesi verir.

İtiraz etmemenin sonuçları: hangi sonuçları doğurur?

• Borçlu itiraz etmez ve ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse, alacaklının talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir.
• Alacaklı, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde talepte bulunmazsa, bu maddeye dayanan tahliye kararı verilemez.
• Borçlu ihtar müddeti içinde kira borcunu öderse, tahliye kararı verilmez.
• Borçlu süresi içinde itiraz ederse, bu madde uygulanmaz; takip durur ve alacaklı itirazın kaldırılmasını ayrıca talep edebilir.

İtiraz etmemenin sonuçları: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Altı aylık süreyi ihtarnamenin tebliğ tarihinden değil, ihtar müddetinin bitim tarihinden itibaren hesaplamak yerine, tebliğ tarihinden saymak.
• Maddeyi itiraz edilmiş takiplere de uygulamak; itiraz varsa önce itirazın kaldırılması koşullarının aranması gerektiğini gözden kaçırmak.
• Ihtar müddeti içinde kısmi ödemenin yeterli olup olmadığını yanlış değerlendirmek; ödemenin tamamının yapılmamış olması koşulunu aramamak.
• Altı aylık sürenin hak düşürücü olduğunu göz ardı edip süre geçtikten sonra talebi kabul etmek.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Ihtar müddetinin bitiminden sonra altı ay geçtikten sonra yapılan tahliye talebinin icra mahkemesince reddedilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
• Alacaklının tahliye talebinde bulunurken ihtar müddetinin bitim tarihini somut olarak belirtmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• İspat yükü, tahliye talebinde bulunan alacaklı kiralayandadır; kira ilişkisinin varlığını, ihtarnamenin tebliğini ve ihtar müddetinin bitim tarihini belgeyle ortaya koymalıdır.
• İhtarnamenin tebliğ belgesi ve kira sözleşmesi, süreyi ve ihtar koşulunu ispatlamak için temel delildir.
• Borçlu, borcu ihtar müddeti içinde ödediğini savunursa, bu savunmayı makbuz veya banka kaydı gibi belgelerle ispatlamakla yükümlüdür.
• Altı aylık sürenin geçip geçmediği, talep tarihinin ihtar müddetinin bitiminden itibaren hesaplanmasıyla saptanır; bu hesabın tarihini alacaklı göstermelidir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı İİK m.269: Ödeme emrine itiraz edilmediğinde ve ihtar müddeti içinde borç ödenmediğinde tahliye talebinin ön koşullarını düzenleyen genel kira hükmüdür; m.269/a bu koşulların devamında tahliye kararını bağlar.
• 2004 sayılı İİK m.269/b: Kira sözleşmesine itiraz edilmesi halinde, alacaklının icra mahkemesinde tahliye isteyebilmesi için sözleşmenin yazılı ve noterlikçe düzenlenmiş olması gerektiğini belirler; m.269/a'nın uygulanabilmesi için bu koşulun da sağlanmış olması gerekir.
• 2004 sayılı İİK m.269/c: Kira sözleşmesi dışındaki itirazları düzenler; bu itirazın yapılması halinde m.269/a'daki tahliye kararı verilemez.
• 2004 sayılı İİK m.68: İtirazın kaldırılması davasının ve süresinin esaslarını düzenler; itirazın kaldırılması yoluna başvurulursa m.269/a'daki altı aylık süreyle bağlantılı olarak uygulanır.

İİK m.269/b, kira sözleşmesine dayalı takiplerde alacaklının, borçlunun kira akdini ve varsa mukavelenamedeki imzayı reddetmesi halinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini isteyebilmesinin koşullarını düzenler. Maddenin uygulandığı kişi, noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş mukavelenameye dayanan kiraya veren alacaklı ile kiracı borçludur. Maddede kira akdinin sona erdirilmesine ilişkin genel tahliye sebepleri ile kira bedelinin tespiti düzenlenmemiştir (6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri). İtirazın kaldırılmasının genel koşulları ve usulü düzenlenmemiştir (İİK m.68-70). Alacaklının umumi mahkemede açacağı dava ile borçlunun inkar tazminatı ve para cezası sorumluluğu ayrıca düzenlenmemiştir (İİK m.269/b son fıkrası dışında, İİK m.68/a).

İtiraz ve kaldırılması usulü: hangi kavramlar bilinmeli?

Noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş mukavelename

Kira akdinin noter huzurunda düzenlenmiş ya da imzası noterce onaylanmış yazılı belgesidir. Maddenin uygulanabilmesi için alacaklının dayandığı kira sözleşmesinin bu nitelikte olması gerekir; adi yazılı sözleşme bu kapsamda değildir.

İtirazın kaldırılması (kesin/tahliye bağlantılı)

Borçlunun itirazının icra mahkemesi tarafından ortadan kaldırılarak takibin devamına imkân verilmesidir. Bu maddede kira akdi ve imza itirazı bakımından, ihtar süresi içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talebiyle birlikte istenir.

İhtar müddeti

Kiralananın tahliyesi için ödeme emrinde kiraya veren tarafından tanınan ve borcun ödenmesi için verilen süredir. Süre dolmadan ödenmeyen kira bedeli tahliye sebebi oluşturur.

Mukabil iddia ve def'i

Borçlunun kira akdinin şartlarına ilişkin olarak ileri sürdüğü karşı iddia ve savunmalardır. Bunların ispatı, akdin kendisi ile aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle yapılmalıdır.

İnkar tazminatı ve para cezası

Kira sözleşmesindeki imzanın inkar edilmesi halinde, alacaklının umumi mahkemede dava açıp lehine karar alması durumunda borçlu hakkında hükmolunan ayrı yaptırımdır. Bu madde ile belirlenen para cezası, takibe konu alacağa bağlı değildir.

İtiraz ve kaldırılması usulü: hangi şartlar aranır?

• Alacaklının dayandığı kira sözleşmesinin noterlikçe re'sen tanzim edilmiş veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelename olması gerekir.
• Borçlunun itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamedeki kendisine izafe edilen imzayı reddetmiş olması gerekir.
• Alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istemesi gerekir.
• Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def'ilerini, akdin kendisiyle aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle ispat etmesi gerekir.
• Borçlu, akdi reddettiği itiraz sebebiyle bağlı olup itirazın varit olmadığı anlaşıldıktan sonra ödeme, takas veya sair def'ide bulunamaz.
• Takibin yukarıda sayılan belgelere dayanmaması halinde alacaklının umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalması gerekir; bu durumda ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanunu m.260 ve m.288'de yazılı ihtar yerine geçer.
• Kira sözleşmesindeki imzanın inkarı nedeniyle alacaklının umumi mahkemede dava açıp lehine karar alması, para cezası için aranan koşuldur.

İtiraz ve kaldırılması usulü: hangi sonuçları doğurur?

• Alacaklı noterlikçe düzenlenmiş veya tasdik edilmiş mukavelenameye dayanır ve borçlu akdi ya da imzasını reddederse, icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve ihtar müddeti içinde ödeme yapılmaması halinde tahliyeye karar verebilir.
• Borçlu, akdin şartlarına dair mukabil iddiasını akdin kendisiyle aynı kuvvet ve mahiyette belgeyle ispat edemezse, bu iddialar dikkate alınmaz.
• İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra borçlu ödeme, takas veya başka bir def'i ileri süremez.
• Takip yukarıdaki belgelere dayanmazsa alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmak zorunda kalır ve bu durumda ihtarlı ödeme emri, BK m.260 ve m.288'deki ihtar yerine geçer.
• Kira sözleşmesindeki imzanın inkarı nedeniyle alacaklının umumi mahkemede dava açıp lehine karar alması halinde borçlu ayrıca beşyüz bin liraya kadar para cezasına mahkûm edilebilir; bu para cezası, fıkranın değişiklik tarihindeki tutar aralığıdır ve güncel tutar için ayrı bir kontrol gerekir.
• Mahkemece hükmolunan para cezası, borçlunun imzayı inkar etmesinin sonucudur; alacaklının lehine karar alamaması halinde para cezası hükmolunmaz.

İtiraz ve kaldırılması usulü: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Noterlikçe tasdik edilmemiş adi kira sözleşmesine dayanarak bu maddeden tahliye istemek; madde yalnızca noterlikçe düzenlenmiş veya tasdik edilmiş mukavelenameye tanınmıştır.
• Borçlunun akde ilişkin mukabil iddiasını tanık veya yeminle ispatına izin vermek; madde aynı kuvvet ve mahiyette belge şartını getirir.
• İtirazın varit olmadığı anlaşıldıktan sonra borçlunun ödeme veya takas savunmasını kabul etmek; bağlanma bu aşamadan sonra doğar.
• Para cezasını, umumi mahkemede lehine karar alınmadan hükmetmek; madde bu koşulu açıkça bağlamıştır.
• Para cezası tutarını kanundaki beşyüz bin lira tabanına göre hesaplamak; tutarın değişikliğe konu olduğu tarihten bu yana güncellenip güncellenmediği ayrıca kontrol edilmelidir.

Nasıl ispat edilir?

• Alacaklı, dayandığı kira sözleşmesinin noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş mukavelename olduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Borçlu, akde ve şartlarına dair mukabil iddialarını akdin kendisiyle aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle ispatlamakla yükümlüdür; tanık ve yemin bu iddialarda kullanılamaz.
• Kira bedelinin ödendiği savunmasında ispat yükü borçludadır ve ödeme belgesi ile yapılmalıdır.
• İmzanın inkarı nedeniyle para cezası için alacaklının umumi mahkemede dava açıp lehine karar alması şarttır; bu koşul gerçekleşmeden para cezası hükmedilemez.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı İİK m.68: Alacaklının belgeye dayalı itirazın kaldırılması yolunu düzenler; m.269/b, kira alacaklarında bu yolun özel bir biçimini getirir.
• 2004 sayılı İİK m.68/a: İmza itirazı halinde hâkimin izleyeceği usulü ve imza inkarına bağlanan para cezası ile tazminatları düzenler; m.269/b bu usul açısından ilgilidir.
• 2004 sayılı İİK m.70: İtirazın kaldırılması talebinin icra mahkemesinde yapılma usulünü ve basit yargılama usulünü belirler.
• 2004 sayılı İİK m.72: İtirazın kaldırılmasından sonra açılan menfi tespit davasının takibi durdurmadığını düzenler.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.260: Maddenin son fıkrasında ihtarlı ödeme emrinin yerine geçtiği ihtar hükmüdür; bu maddenin metninde atıfla anılmıştır. Not: Metin 'Borçlar Kanunu' demekte olup kanun numarası yalnız ilgili alandaki atıf olarak alınmıştır.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.288: Maddenin son fıkrasında ihtar yerine geçen ikinci hükümdür; temerrüt ihtarına ilişkin olarak metinde anılmıştır.

İİK m.269/c, kira sözleşmesine dayalı ilamsız tahliye takibinde borçlu-kiracının kira sözleşmesini kabul edip kira sözleşmesi dışında bir itiraz (kiranın ödendiği, daha az olduğu, muaccel olmadığı, takas, erteleme veya süre verilmesi gibi sebepler) ileri sürmesi hâlinde bu itirazını hangi belgelerle ispatlayacağını, alacaklının bu belgenin imzasını inkâr etmesi hâlinde izlenecek yolu, ve icra mahkemesince verilen tahliye kararının infazında beklenecek süreyi düzenler. Madde, borçlunun itiraz sebeplerinin ispat vasıtalarını sınırlı olarak sayar. Kira sözleşmesinin kendisine yönelik itirazın kapsamını (m.269/b), itiraz süresini ve ödeme emrinin tebliğini (m.269), itirazın kaldırılması ve tahliye isteme süresini (m.269/b, m.269/a) düzenlemez. Tahliye kararına karşı istinaf yolu ve icranın geri bırakılması talebi de bu maddede değil, m.36 ve m.363'te yer alır.

Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye: hangi kavramlar bilinmeli?

Kira sözleşmesi dışındaki itiraz

Borçlunun kira sözleşmesinin varlığını reddetmeyip kiranın ödendiği, daha az olduğu, muaccel olmadığı, takas ya da erteleme gibi sebeplere dayandığı itirazdır. Bu itiraz, borçlunun kira sözleşmesini kabul ettiği anlamına gelir.

Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye: hangi şartlar aranır?

• Borçlunun kira sözleşmesini reddetmeyerek, kiranın ödendiğini veya başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri sürerek ödeme emrine itiraz etmiş ya da takas istemiş olması gerekir.
• İtiraz sebeplerinin, noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş belge, alacaklının ikrar ettiği belge ya da resmi daire veya yetkili makamın usulüne uygun verdiği makbuz veya vesika ile ispat edilmesi gerekir.
• Borçlunun gösterdiği belgedeki imza alacaklı tarafından inkâr edilmemişse, bu belge itiraz sebebinin ispatında kullanılabilir.
• Alacaklı belgeyi inkâr etmişse, m.68 hükmü kıyasen uygulanarak imza incelemesi yapılmalıdır.
• Borçlu kira bedelini tamamen ödediğini bu belgelerle ispat edememişse, icra mahkemesi tahliye kararı verir.

Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye: hangi sonuçları doğurur?

• Borçlu kira sözleşmesini kabul edip kira dışı itirazını bu maddede sayılan belgelerle ispat ederse, icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar vermez.
• Borçlu bu belgelerle ispat edemezse icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verir.
• Alacaklının inkârı üzerine imza incelemesi sonucu belgenin alacaklıya ait olduğu anlaşılırsa, alacaklı para cezasına mahkûm edilir.
• Tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez.
• Tahliye kararının tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmeden tahliye yapılamaz.
• Borçlu tahliye kararı hakkında m.36 hükmünden yararlanabilir.

Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kira sözleşmesini açık ve kesin olarak reddetmeden kira sözleşmesi dışı itirazı ileri sürmenin, kira sözleşmesini kabul etmek anlamına geldiğini gözden kaçırmak.
• Borçlunun ödeme iddiasını tanık veya yemin delili ile ispat edilebilir saymak; bu maddede sayılan belgeler dışında delil kabul edilmez.
• Tahliye kararının kesinleşmeden infaz edilemeyeceğini sanmak; infaz için kesinleşme beklenmez, yalnızca on günlük süre aranır.
• Alacaklının imza inkârı üzerine imza incelemesinin yapılmaması; m.68 kıyasen uygulanmalıdır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kira sözleşmesinin reddedilmeyip kira dışı itirazın ileri sürüldüğü hâllerde, borçlunun kira ilişkisini kabul ettiği kabul edilerek icra mahkemesinde yalnızca kira dışı itiraz incelenmektedir.
• Borçlunun tanık veya yemin delili ile ödeme iddiasını ispat etmesi mümkün olmadığından, bu tür delillerin icra mahkemesince dinlenmemesi gerektiği kabul edilmektedir.
• Borçlunun kira sözleşmesine itirazı doğru bulunmadığında, kira dışı itirazlar ayrıca araştırılmadan itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmektedir.
• Alacaklı belgeyi inkâr ederse imza incelemesinin icra hâkimince m.68 uyarınca yapılması, sonuçta alacaklının m.68 kapsamındaki para cezasına çarptırılması uygulamada kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Kira sözleşmesi dışı itirazı ileri süren borçlu ödeme, takas veya erteleme iddiasını ispat etmekle yükümlüdür; ispat yükü borçludadır.
• İspat vasıtası sınırlıdır: noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış belge, alacaklının ikrarlı adi belgesi ya da resmi makbuz veya vesika kullanılabilir; tanık ve yemin delili kullanılamaz.
• Alacaklı belgenin imzasını inkâr ederse, imzanın alacaklıya ait olup olmadığı m.68 kıyasen imza incelemesi ile belirlenir; borçlu imzanın gerçekliğini ispat etmek zorundadır.
• Borçlunun gösterdiği belgenin yukarıdaki belgelerden biri olmaması hâlinde ispat yükü yerine getirilmemiş sayılır ve tahliye kararı verilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı İİK m.68: Alacaklının inkâr ettiği senet veya makbuzun imza incelemesi usulünü belirler; m.269/c ikinci fıkra bu maddeyi kıyasen uygulamaya yollar.
• 2004 sayılı İİK m.36: Borçlu tahliye kararına karşı teminat yatırarak icranın geri bırakılmasını isteyebilir.
• 2004 sayılı İİK m.269: Ödeme emrine itiraz süresini ve itirazın icra dairesine yapılmasını düzenler; m.269/c bu itirazın kira dışı sebeplerle yapılması hâlini ayrıca düzenler.
• 2004 sayılı İİK m.269/b: Kira sözleşmesine itirazda ispat koşullarını düzenler; m.269/c kira sözleşmesi dışı itirazların ispatını ayrı bir rejime bağlar.

İcra ve İflas Kanunu'nun 269/d maddesi, ihtiyati haciz hakkında 2004 sayılı Kanun'un ikinci kısmında yer alan hükümlerin bir kısmının, kanun boşluğu halinde kıyas yoluyla uygulanacağını öngörür. Düzenlediği konu, kıyas yoluyla uygulanacak hükümlerin tek tek sayılmasıdır: 62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72. maddeler. Madde, bu hükümlerin ihtiyati haciz bakımından ne ölçüde uygulanacağını ayrıntılı biçimde belirlemez. Maddenin kapsamı, ihtiyati haciz kararının alacaklı tarafından hangi koşullarla talep edileceğini düzenlemez (m.257 ve devamı). İhtiyati haczin paraya çevrilmesi, icra takibi ve itiraz süreçleri ile ihtiyati haczin kaldırılması ve tazminat sorumluluğu da bu maddede düzenlenmemiştir.

Kıyasen uygulanacak maddeler: hangi kavramlar bilinmeli?

Kıyas yoluyla uygulama

Kanunda doğrudan düzenlenmemiş bir durumda, benzer nitelikteki başka bir hükmün kıyas yoluyla uygulanmasıdır. Bu maddede kıyas, kanun koyucunun açıkça sayarak belirlediği yedi hükümle sınırlıdır.

Atıf yapılan hükümler

Madde tarafından kıyas yoluyla uygulanacağı belirtilen 62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72. maddelerdir. Bunların dışındaki hükümler bu yoldan uygulanmaz.

Kıyasen uygulanacak maddeler: hangi şartlar aranır?

• Uygulanacak durumun İcra ve İflas Kanunu'nun ihtiyati haciz bölümünde doğrudan bir hükümle düzenlenmemiş olması gerekir.
• Boşluğun doldurulacağı hükmün, sayılan 62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72. maddelerden biri olması gerekir.
• Kıyas yapılırken sayılan maddelerin ihtiyati haciz bakımından benzer bir durum düzenleyip düzenlemediği incelenmelidir.

Kıyasen uygulanacak maddeler: hangi sonuçları doğurur?

• Doğrudan düzenlenmemiş bir ihtiyati haciz sorununda, 62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72. maddelerden ilgili olanlar kıyas yoluyla uygulanır.
• Sayılan maddeler dışındaki hükümler bu madde gereğince kıyasla uygulanmaz.

Kıyasen uygulanacak maddeler: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Maddede sayılmayan bir hükmü kıyas yoluyla uygulamak; kıyas yetkisi yalnızca 62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72. maddelerle sınırlıdır.
• Maddenin ihtiyati haciz koşullarını doğrudan düzenlediğini sanmak; madde yalnızca kıyasın kapsamını belirler.
• Kıyas yapılacak durumun doğrudan bir hükümle düzenlenmiş olup olmadığını incelemeden kıyasa başvurmak.

Nasıl ispat edilir?

• Kıyas yoluyla uygulama talep eden taraf, doğrudan hükmün bulunmadığını ve sayılan maddelerden birinin benzer durumu düzenlediğini ileri sürerek ispatla yükümlüdür.
• Kıyasın uygulanacağı hal, ihtiyati haciz dosyasındaki kararlar ve taleple ilgili belgelerle ortaya konur.
• Karşı taraf, sayılan maddenin uygulanamayacağını ileri sürerse bunu, kıyasın dayandığı benzerliğin bulunmadığını göstererek ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı Kanun m.257: İhtiyati haczin koşullarını düzenleyen hükümdür; bu madde ise kıyasın uygulanacağı alanı belirler, m.257 ise doğrudan uygulanacak temel düzenlemedir.
• 2004 sayılı Kanun m.62: Kıyas yoluyla uygulanacak hükümlerden biridir.
• 2004 sayılı Kanun m.63: Kıyas yoluyla uygulanacak hükümlerden biridir.
• 2004 sayılı Kanun m.65: Kıyas yoluyla uygulanacak hükümlerden biridir.
• 2004 sayılı Kanun m.66: Kıyas yoluyla uygulanacak hükümlerden biridir.
• 2004 sayılı Kanun m.68: Kıyas yoluyla uygulanacak hükümlerden biridir.
• 2004 sayılı Kanun m.70: Kıyas yoluyla uygulanacak hükümlerden biridir.
• 2004 sayılı Kanun m.72: Kıyas yoluyla uygulanacak hükümlerden biridir.

İcra ve İflas Kanunu'nun 270. maddesi, kiraya verenin, daha önce icra takibi yapmadan, üzerinde hapis hakkı bulunan kiracıya ait taşınır malların muhafazası için icra dairesinin ve gecikmede tehlike varsa zabıta veya nahiye müdürünün yardımını istemesini düzenler. Maddede ayrıca icra dairesinin defter tutması ve kiraya verene takip için verilecek mühlet yer alır. Madde, kiraya verenin hapis hakkının kapsamını, kiracının malları kaçırması halini ve defterdeki malların geri alınmasını düzenlemez; bunlar için 270. maddenin ardından gelen 271. maddeye ve Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerine bakmak gerekir. Maddenin uygulanması, kiracı dışındaki genel hapis hakkı sahipleri veya iflas ve haciz yoluyla defter tutulması gibi farklı muhafaza tedbirleri bakımından da geçerli değildir (m.268 ve sonrası ile iflas hukuku hükümleri).

Hapis hakkı için defter yapılması: hangi kavramlar bilinmeli?

Hapis hakkı (kiraya verenin)

Kiraya verenin, geçmiş dönemden kalan bir yıllık ve halen devam eden altı aylık kira borcunu teminat altına almak için kiralanan taşınmazdaki taşınır mallar üzerinde sahip olduğu hak. Hapis hakkı, kiraya verenin bu malların zilyetliğine sahip olmamasına rağmen icra yoluyla korunabilmesini sağlar.

Defter tutulması

İcra dairesinin, üzerinde hapis hakkı bulunan eşyayı tek tek kayda geçirerek muhafaza altına alması işlemidir. Defter tutulması eşyanın kiracıdan alınması anlamına gelmez; eşya kural olarak kiracıda bırakılır.

Muvakkat muhafaza

Defter tutulmasının geçici niteliğini anlatan kavramdır. Defterin etkisi, kiraya verenin takip başlatmasına kadar sürer ve bu süre sonunda kendiliğinden ortadan kalkar.

Gecikmede tehlike

Kiracının icra dairesinden yardım istenirse hapis hakkına konu malları kaçırabileceği durumdur. Bu halde kiraya veren doğrudan zabıtaya veya nahiye müdürüne başvurabilir.

Münasip mühlet

İcra dairesinin kiraya verene, rehinleri paraya çevirme yoluyla takip talebinde bulunması için tanıdığı süredir. Bu süre on beş günü geçemez.

Hapis hakkı için defter yapılması: hangi şartlar aranır?

• Kiraya verenin, hapis hakkına konu alacağın doğduğu bir kira ilişkisinin bulunduğunu icra dairesine kanaat verecek biçimde ortaya koyması gerekir.
• Kiraya verenin, bu talep için daha önce bir icra takibi yapmamış olması gerekir.
• İşlemiş bir yıllık kira alacağı için, kiraya verenin hakkının tehlikeye girdiğini ayrıca ispatlaması aranmaz; işlemekte olan altı aylık kira alacağında ise kiracının taşınmazı terk etmesi veya eşyaları çıkarmaya çalışması gibi tehlike unsurunun bulunması gerekir.
• Kiracı defter tutulmasına karşı koyarsa icra müdürü zabıtadan yardım isteyebilir.
• Gecikmede tehlike bulunuyorsa kiraya veren icra dairesi yerine doğrudan zabıtaya veya nahiye müdürüne başvurabilir; bu halde zabıta tedbiri alır ve icra dairesine bildirir.
• Defterin tutulması yalnızca icra dairesine aittir.
• Defter tutulduktan sonra icra dairesinin kiraya verene, takip için on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet vermesi gerekir.

Hapis hakkı için defter yapılması: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya veren icra dairesinden yardım isterse icra dairesi defter tutar ve kiracının malları kural olarak kiracıda kalır.
• Kiraya verenin talebi üzerine defter tutulması, kiracının tasarruf ehliyetini kısıtlamaz; mallar yediemin sıfatıyla kiracıya bırakılır.
• Defterin etkisi geçicidir; kiraya veren verilen mühlet içinde takip başlatmazsa defterin devamı sağlanamaz.
• Gecikmede tehlike varsa zabıta veya nahiye müdürü kiracının malları kaçırmasını önleyici tedbir alır ve bunu icra dairesine bildirir.
• Defter tutulan eşyanın kaçırılması veya gizlenmesi halinde kiracı cezalandırılır ve bu, 270. maddenin değil, 335. maddenin konusudur.

Hapis hakkı için defter yapılması: sık yapılan hatalar nelerdir?

• İşlemiş bir yıllık kira alacağında da tehlike unsurunu ispat etmeyi aramak; bu alacak için tehlike şartı aranmaz.
• İşlemekte olan altı aylık kira alacağında tehlike unsurunu atlamak; bu alacakta tehlike gösterilmelidir.
• Mühleti on beş günden uzun vermek; mühlet on beş günü geçemez.
• Defter tutulmasını haciz gibi görüp kiracının tasarruf ehliyetinin sınırlandığını düşünmek; defter tutulması kiracının tasarrufunu kısıtlamaz.
• Zabıtanın defter tutabileceğini sanmak; defter tutma görevi yalnız icra dairesine aittir.
• Defter tutulduktan sonra takip başlatılmadığında defterin etkisinin süresiz devam edeceğini sanmak; etki geçicidir ve takip başlatılması gerekir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Mahkemeler, işlemiş bir yıllık kira alacağında icra dairesinin başka bir şart aramaksızın defter tutmasını kabul etmektedir. (11. Hukuk Dairesi, 2024/4434 E., 2025/3407 K., 15.05.2025)
• Kiraya verenin kira sözleşmesinin varlığına dair ibraz ettiği belgeler (örneğin yazılı sözleşme veya ödeme makbuzu) icra dairesinin kanaatini oluşturmak için yeterli görülmektedir. (İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2024/411 E., 2025/624 K., 11.09.2025)
• İcra müdürünün kiralayanın hapis hakkının varlığını incelemesi beklenmez; ancak hapis hakkının bulunmadığı açıkça anlaşılırsa defter tutulmaz. (3. Hukuk Dairesi, 2022/2679 E., 2023/367 K., 28.02.2023)
• Kiracının hapis hakkına konu alacağı karşılayan para veya teminat mektubu yatırması halinde, bunun kabulü ile defterin kaldırılması tartışmalıdır; bazı kararlar hapis hakkının bu teminat üzerinde devam ettiğini kabul etmektedir. (2011/64 E., 2012/168 K., 01.11.2012)
• Gemi üzerindeki hapis hakkında da 270-271. maddelerin uygulanması, kiralayan dışındaki alacaklılar için de geçerli kabul edilmektedir. (8. Hukuk Dairesi, 2013/11744 E., 2013/18378 K., 05.12.2013)

Nasıl ispat edilir?

• Kiraya veren, kira ilişkisinin varlığını ve hapis hakkına konu alacağı icra dairesine kanaat verecek belgelerle ispatlamakla yükümlüdür; yazılı kira sözleşmesi ve ödeme makbuzları bu amaçla kullanılır.
• İşlemekte olan altı aylık kira alacağında, kiraya verenin tehlike unsurunu (kiracının malları çıkarmaya çalıştığını gösteren somut bir durum) ispat etmesi gerekir.
• Kiracı, kira ilişkisinin bulunmadığını veya hapis hakkının sona erdiğini ileri sürerse, bu savunmayı ödeme belgesi veya sözleşmenin feshi ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Kiracının teminat göstererek defterin kaldırılmasını istemesi halinde, teminatın alacağı karşılayıcı nitelikte olduğunu gösteren belge sunulması gerekir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.271: Defterdeki malların kaçırılması halinde geri alınmasını düzenler; 270. maddede tutulan defterin pratik sonucu bu madde ile sağlanır.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.336: Kiraya verenin işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağı için kiralanandaki taşınır mallar üzerinde hapis hakkı sahibi olduğunu düzenler.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.338: Kiraya verenin hapis hakkını güvence altına almak üzere sulh hukuk hâkimi ya da icra müdürü nezdinde talepte bulunabileceğini genel çerçevede öngörür; 270. maddedeki usulün genel dayanağıdır.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.86: Haciz sırasında borçlunun tasarruf ehliyetinin sınırlanmasını düzenler; defter tutulmasının haciz ile farkını ortaya koyar.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.335: Defteri tutulan eşyanın kaçırılması veya gizlenmesinin cezai sonucunu düzenler.

Madde, gizlice veya cebirle götürülmüş eşyanın geri alınmasını düzenler: geri alma talebinin süresini, icra dairesinin emri ve zabıta kuvvetiyle geri almayı ve iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarının saklı tutulmasını kapsar; ihtilaf halinde uygulanacak basit yargılama usulüne de yollama yapar. Hükmün kapsamı, eşyayı götürülen kişinin (çoğunlukla kiracı ya da borçlu) ve eşya üzerinde hak sahibi olan kişinin (kiraya veren ya da alacaklı) ilişkisidir. Madde, hapis hakkının defter tutulması usulünü (İİK m.270) düzenlemez. Kiraya verenin tahliye ve ilamsız takip yolunu (İİK m.269 ve devamı) düzenlemez. Üçüncü kişinin iyi niyetinin ispatına ilişkin ayrıntılı usul ile basit yargılama usulünün genel kuralları (HMK) da bu maddenin kapsamı dışındadır.

Kaçırılan eşyayı takip hakkı: hangi kavramlar bilinmeli?

Gizlice götürme

Eşyanın, hak sahibinin haberi olmadan ve onun karşı koymasını önlemek amacıyla alınarak götürülmesidir. Hak sahibinin bilgisi dahilinde yapılan taşınmalar bu kapsamda değerlendirilmez.

Cebirle götürme

Eşyanın, hak sahibinin direnişi kırılarak ya da ona karşı fiziki veya tehdit yoluyla güç kullanılarak götürülmesidir.

İyi niyetli üçüncü kişi

Eşya üzerinde, eşyanın götürüldüğünü bilmeden ya da bilebilecek durumda olmadan hak edinmiş kişidir. Hakkı kötü niyetle edinen üçüncü kişi bu korumadan yararlanamaz.

Basit yargılama usulü

Maddenin ihtilaf halinde öngördüğü, mahkemenin meseleyi hızlı biçimde çözdüğü yargılama usulüdür. Hakim, uyuşmazlığı durum ve şartlara göre serbestçe takdir eder.

Kaçırılan eşyayı takip hakkı: hangi şartlar aranır?

• Eşyanın gizlice veya cebirle götürülmüş olması gerekir.
• Geri alma talebinin, eşyanın götürülmesinden itibaren on gün içinde yapılması gerekir.
• Eşya üzerinde geri alma talep eden kişinin hakkının bulunması gerekir.
• Üçüncü kişinin iyi niyetli olması halinde, eşyanın geri alınması onun haklarına dokunmadan yapılır; üçüncü kişinin haklarına aykırı geri alma gerçekleştirilemez.
• Geri alma kararı icra dairesinin emri ile verilir ve zabıta kuvvetiyle uygulanır.

Kaçırılan eşyayı takip hakkı: hangi sonuçları doğurur?

• Gizlice veya cebirle götürülmüş eşya, götürülmesinden itibaren on gün içinde talep edildiğinde icra dairesinin emriyle geri alınır.
• Geri alma, zabıta kuvvetiyle yapılır.
• İyi niyetli üçüncü kişinin hakları saklıdır; bu kişinin elindeki eşya, geri alma kararına karşı korunur.
• İhtilaf çıkarsa mahkeme basit yargılama usulünde meseleyi çözer ve karara bağlar.
• On günlük sürenin geçmesi halinde bu madde uyarınca geri alma yapılamaz.

Kaçırılan eşyayı takip hakkı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• On günlük süreyi, defteri tutulmuş hapis hakkı eşyasına da uygulamak; defter tutulmuş eşyada bu süre şartı aranmaz.
• Süreyi götürme tarihinden değil, icra takibinin başlangıcından saymak; süre eşyanın götürüldüğü tarihten başlar.
• İyi niyetli üçüncü kişinin hakkını, eşyanın geri alınması sırasında göz ardı etmek; hakların saklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır.
• İhtilafı icra dairesinde çözmeye çalışmak; ihtilaf halinde mahkeme basit yargılama usulünde karar verir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Hapis hakkına tabi eşyanın kaçırılması halinde, kiraya verenin on günlük süre içinde talepte bulunması aranır; süre geçerse geri alma için icra dairesine başvurulamaz. (8. Hukuk Dairesi, 2013/11744 E., 2013/18378 K., 05.12.2013)
• Kiraya verenin hapis hakkının üçüncü kişiye karşı ileri sürülememesi, iyi niyetli üçüncü kişinin hakkının korunmasıyla birlikte değerlendirilir. (8. Hukuk Dairesi, 2013/11744 E., 2013/18378 K., 05.12.2013)

Nasıl ispat edilir?

• Geri alma talep eden taraf (kiraya veren ya da alacaklı), eşyanın gizlice veya cebirle götürüldüğünü ispatlamakla yükümlüdür; bu ispat tanık, tutanak, kolluk kaydı veya kiracının kendi beyanı ile yapılabilir.
• Talep edenin on günlük süreye uyduğunu ispat yükü de talep edene aittir; talep tarihi ile götürme tarihi arasındaki fark belgelerle gösterilmelidir.
• Üçüncü kişinin iyi niyetli olduğunu iddia eden taraf, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür; eşyanın edinildiği tarih ve bedel gibi belgeler bu konuda kullanılır.
• Üçüncü kişinin iyi niyetinin reddi halinde, geri alma talep eden taraf üçüncü kişinin kötü niyetini ispat etmek durumundadır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı Kanun m.270: Kiracının hapis hakkı defter tutulmuş eşya için on günlük süre şartının aranmamasını sağlar; bu eşya için m.271'deki süre şartı uygulanmaz.
• 6100 sayılı Kanun m.281: Basit yargılama usulünün uygulanması ve hâkimin serbest takdirini belirler; m.271'deki ihtilaf hükmü bu usulü işaret eder.
• 2004 sayılı Kanun m.283: İptal davasında üçüncü kişinin hakları ve malın geri verilmesi ile ilgilidir; m.271 ile aynı yönde iyi niyetli üçüncü kişinin korunmasını düzenler.
• 6098 sayılı Kanun m.338: Kiraya verenin hapis hakkına tabi malların kaçırılması halinde geri alma hakkının dayanağı olarak anılır.

İİK m.272, yazılı kira sözleşmesiyle kiralanan bir taşınmazın kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliyesinin nasıl isteneceğini ve icra dairesinin tahliye emrini nasıl göndereceğini düzenler. Takip talebinin süresini, icra dairesine sunulacak sözleşmeyi, tahliye emrinin içeriğini ve kiracının kira süresinin yenilendiği ya da uzatıldığı yönündeki itiraz süresini belirler. Kiralayanın talebi üzerine tahliye emrinin tebliğini ve kiracının tahliye yükümlülüğünü de bu çerçevede ele alır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan ilamsız tahliye (m.269 ve devamı) bu maddenin kapsamında değildir. Tahliye emrine yapılan itirazın icra mahkemesinde kaldırılması (m.275), itirazın takibi durdurması (m.274), tahliyenin uygulanması (m.273) ve ilamlı tahliye davası ayrı maddelerde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanan özel koruma hükümleri bu maddenin konusu değildir.

Tahliye emri ve münderecatı: hangi kavramlar bilinmeli?

Mukavelename ile kiralama

Kira ilişkisinin yazılı sözleşmeyle kurulmuş olması durumudur. Bu takip yolunun ön koşulu, sözleşmenin yazılı biçimde bulunması ve icra dairesine ibraz edilmesidir. Sözlü kiralama bu yola konu olmaz.

Tahliye emri

İcra dairesinin kiracıya gönderdiği, taşınmazın belirli süre içinde boşaltılmasını ve teslimini emreden belgedir. Bu emir bir ödeme emri değildir, çünkü takipte para alacağı değil tahliye amaçlanır.

Kira süresinin yenilenmesi veya uzatılması

Kiracının tahliye emrine karşı ileri sürebileceği itiraz sebebidir. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine rağmen kiranın yeni bir dönem için devam ettiği iddiasını ifade eder.

Tahliye taahhüdü

Kiracının kira süresi bitince taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kira sözleşmesi ile birlikte yazılı tahliye taahhüdü de bu takip yolunun dayanağı olabilir.

Tahliye emri ve münderecatı: hangi şartlar aranır?

• Kira sözleşmesinin yazılı (mukavelename) biçimde kurulmuş olması gerekir.
• Kira süresinin bitmiş olması ve takip talebinin bu bitişten itibaren bir ay içinde icra dairesine yapılmış olması gerekir.
• Takip talebi ile birlikte yazılı kira sözleşmesinin aslının icra dairesine ibraz edilmiş olması gerekir.
• Takip talebinde taşınmazın tahliyesinin istendiğinin açıkça belirtilmiş olması gerekir.
• İcra müdürü, yazılı sözleşmenin varlığını ve bir aylık sürenin korunduğunu tespit etmelidir.
• Kiracıya tahliye emri tebliğ edilmelidir; tahliye emri on beş gün içinde taşınmazın tahliye ve tesliminin yapılacağını emreder.
• Kiracının kira süresinin yenilendiğine ya da uzatıldığına ilişkin itirazı varsa, bunu tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi gerekir.

Tahliye emri ve münderecatı: hangi sonuçları doğurur?

• Takip talebi bir aylık süre içinde ve yazılı sözleşmeyle yapılmışsa icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir.
• Yazılı sözleşme bulunmazsa ya da bir aylık süre geçmişse bu yol kullanılamaz ve tahliye emri gönderilmez.
• Tahliye emrinde kiracının ve kiralayanın kimlikleri, sözleşme tarihi, on beş günlük tahliye süresi, yedi günlük itiraz süresi ve zorla çıkarılma uyarısı yer alır.
• Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve taşınmazı kendiliğinden tahliye etmezse, on beş gün sonunda icra dairesi taşınmazı zorla boşaltır.
• Kiracı yedi gün içinde itiraz ederse takip kendiliğinden durur ve itiraz icra mahkemesinde incelenir.
• Kiracı tahliye emrine itiraz etmez ve taşınmazı da boşaltmazsa, tahliye emri kesinleşir ve icra mahkemesinden ayrıca tahliye kararı alınmasına gerek kalmaz.
• Kiracı on beş gün içinde taşınmazı boşaltırsa zorla tahliye yapılmaz.
• Yazılı tahliye taahhüdü ile birlikte talep yapılabileceğine ilişkin hüküm de tahliye emri için yeterli sayılmaktadır.

Tahliye emri ve münderecatı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Tahliye emrini ödeme emri olarak değerlendirip ödeme emrine itiraz süresini uygulamak; bu yolda süre yedi gündür.
• Bir aylık takip süresini kira süresinin bitiminden değil, sözleşme tarihinden başlatmak.
• Tahliye süresini tahliye emrinin tebliğinden değil, takip talebinin tarihinden saymak; on beş gün tebliğ tarihinden başlar.
• Yazılı sözleşme olmadan ya da sözlü kiralamada bu yolu kullanmak; bu hâlde şikayet yolu gerekir.
• Kiracının itirazında imzanın sahteliği iddiasının adi yazılı belgede icra mahkemesinde kaldırılabileceğini sanmak; adi belgede imzaya ilişkin kaldırma istenemez.
• Tahliye emrine itiraz edilmediğinde icra mahkemesinden ayrıca tahliye kararı alınması gerektiğini düşünmek.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kira süresinin bitmesine dayalı ilamsız tahliye talebine karşı yapılan itirazın icra mahkemesinde kaldırılması, itirazın sözleşmeye ya da tahliye taahhüdüne ilişkin olup olmadığına göre değişmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3875 E., 2025/759 K., 11.02.2025)
• Tahliye emrine itirazın icra mahkemesinde görülmesi görevi İİK m.275/1 uyarınca icra mahkemelerine aittir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3875 E., 2025/759 K., 11.02.2025)
• Konkordato mühleti içinde, aleyhine kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesi başlatılmış borçlunun takibin durması sorunu bu maddeye dayanılarak tartışılmaktadır. (Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi, 2025/931 E., 2025/1481 K., 16.12.2025)
• Bu madde kapsamındaki takip ve itiraz tartışmalarında 272. ve 275. maddeler birlikte uygulanmaktadır. (12. Hukuk Dairesi, 2023/1762 E., 2023/2773 K., 26.04.2023; 12. Hukuk Dairesi, 2022/13106 E., 2023/1702 K., 15.03.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Takibi başlatan alacaklı, yazılı kira sözleşmesinin varlığını ve kira süresinin bittiğini ve bir aylık sürenin korunduğunu ispatla yükümlüdür; sözleşmenin aslı takip talebi ile birlikte icra dairesine ibraz edilir.
• Kiracının kira süresinin yenilendiği ya da uzatıldığı yönündeki itirazını, yazılı ve noter onaylı belge ya da alacaklının imzasını taşıyan belgeyle ispatlaması gerekir; bu ispat yükü kiracıdadır.
• İtirazın sözleşmedeki imzaya ilişkin olması hâlinde, imzanın noterce düzenlenmiş veya onaylanmış olup olmamasına göre kaldırma yolu açılır ya da kapanır (m.275 kapsamında).
• Tahliye emrinin tebliğ tarihi, tebligat belgesiyle ispatlanır ve on beş gün ile yedi günlük sürelerin başlangıcını belirler.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı Kanun m.273: Tahliye emrinin kesinleşmesi hâlinde ve kiracı boşaltmazsa alacaklının talebiyle zorla tahliyenin nasıl yapılacağını düzenler.
• 2004 sayılı Kanun m.274: Tahliye emrine yapılan itirazın takibi kendiliğinden durdurmasını ve itirazın yapılış biçimini düzenler.
• 2004 sayılı Kanun m.275: İtirazın icra mahkemesinde kaldırılmasının koşullarını, imza ve yenileme/uzatma itirazlarında ispat kurallarını düzenler.
• 2004 sayılı Kanun m.269: Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye yolunu düzenler; bu maddenin kapsamı dışındadır.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.327: Kira süresinin bitmesi ve kiracının taşınmazı iade yükümlülüğünün dayanağı olarak anılmaktadır.

İİK m.273, kiralanan taşınmazın kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız icra yoluyla tahliyesinde, tahliye emrine itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması hâlinde taşınmazın zorla tahliye ve kiralayana ttesliminin koşullarını düzenler. Ayrıca tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunması hâlinde m.26'nın kıyas yoluyla uygulanmasını öngörür. Kiracıya tahliye emri gönderilmesi, itiraz süresi ve itirazın kaldırılması m.272, m.274 ve m.275 kapsamındadır. Maddenin uygulandığı kişiler, yazılı kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdüne dayanan kiralayan ve kiracıdır. Madde, tahliye emrinin düzenlenmesi ve içeriğini (m.272) düzenlemez. Tahliye emrine itirazın yapılış usulü ve süresi (m.274), itirazın kaldırılması davası ve imza itirazına ilişkin özel hükümler (m.275) bu maddede yer almaz. Tahliye edilen taşınmazın borçlu dışındaki üçüncü kişilerce işgali ve tahliyenin durdurulmasına ilişkin şikâyet yolu ile genel ilamlı tahliye hükümleri de (m.26, m.27, m.22) bu maddenin kapsamı dışındadır.

Tahliye ve teslim: hangi kavramlar bilinmeli?

Tahliye emri

Kiralanan taşınmazı kiracıya bildiren, tahliye süresini, itiraz hakkını ve itiraz edilmezse zorla çıkarılacağını içeren icra dairesi emridir. Bu emir tebliğ edilmeden madde uygulanamaz.

İtirazın kaldırılması

Kiracının tahliye emrine yaptığı itirazın icra mahkemesi kararıyla ortadan kaldırılmasıdır. Kaldırma kararıyla birlikte tahliye talebi yeniden işler hâle gelir.

Kıyas yoluyla uygulama

Madde metninde doğrudan düzenlenmeyen bir durumda, benzer nitelikteki başka bir hükmün (İİK m.26) uygulanmasıdır. Burada tahliye edilecek yerdeki kiralayana ait olmayan eşyaya ilişkin hüküm kıyasla uygulanır.

Tahliye ve teslim: hangi şartlar aranır?

• Kiralanan taşınmaz için kira süresinin sona ermesi nedeniyle başlatılmış ilamsız tahliye takibinin bulunması ve icra dairesinin tahliye emri göndermiş olması gerekir.
• Kiracının tahliye emrine itiraz etmemiş olması veya yaptığı itirazın icra mahkemesince kaldırılmış olması gerekir.
• Tahliye emrindeki sürenin geçmiş olması gerekir; süre dolmadan zorla tahliye yapılamaz.
• Kiracı, tahliye emri tebliğinden itibaren verilen süre içinde taşınmazı boşaltmamış olmalıdır.
• Tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunursa, bu eşyanın İİK m.26 hükmüne kıyasen işlemine geçilmelidir.

Tahliye ve teslim: hangi sonuçları doğurur?

• Tahliye emrine itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa, kiralanan taşınmaz tahliye emrindeki sürenin bitiminde icra dairesi eliyle zorla tahliye edilir ve kiralayana teslim olunur.
• Tahliye emrindeki süre geçmeden zorla tahliye yapılamaz.
• Zorla tahliye için icra mahkemesinin ayrıca tahliye kararı verilmesine gerek yoktur; takip kesinleşmiş olduğundan icra dairesi doğrudan tahliye yapar.
• Tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunursa, m.26 kıyasen uygulanır.

Tahliye ve teslim: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Tahliye emrinin tebliğinden itibaren süreyi, itiraz süresinin bitiminden değil tebliğden saymak; itiraz süresi geçmeden tahliye sürecini başlatmak.
• İtirazsız kesinleşmiş takipte ayrıca icra mahkemesinden tahliye kararı istemek; bu gereksiz bir adımdır.
• Kiralayana ait olmayan eşya bulunduğunda bu eşyayı kiralayanın malı gibi işlemek; bu durumda m.26 kıyasen uygulanmalıdır.
• İtiraz kaldırılmadan zorla tahliye yapılabileceğini düşünmek; kaldırma kararı olmadan tahliye yapılamaz.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız tahliyede, itiraz edilmeyen takibin kesinleşmesi ile icra mahkemesinden ayrıca tahliye kararı alınmadan icra dairesinin zorla tahliye yapabileceği kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Tahliyeyi isteyen alacaklı (kiralayan), kira sözleşmesinin yazılı olduğunu veya yazılı tahliye taahhüdünün bulunduğunu belgeyle ortaya koymalıdır; yazılı belge yoksa ilamsız tahliye yoluna başvurulamaz.
• İtirazın bulunup bulunmadığı icra dairesinin kayıtlarıyla ve tebliğ belgeleriyle ispat edilir; tebliğin usulüne uygunluğu alacaklı yönünden önemlidir.
• Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin itirazını süresinde yapmalı ve bu itirazı yazılı delille desteklemelidir; delil sunamaması hâlinde itirazın kaldırılması talebi kabul edilir.
• Tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunduğu iddiası, bu eşyanın sahibi tarafından ispat edilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı Kanun m.272: Tahliye emrinin içeriğini, itiraz süresini ve itiraz edilmezse zorla çıkarılacağına ilişkin ihtarı düzenler; m.273'ün uygulanabilmesinin ön koşuludur.
• 2004 sayılı Kanun m.274: Tahliye emrine yapılan itirazın süresini ve etkisini (takibi kendiliğinden durdurması) düzenler; itirazın bulunmaması m.273'ün koşuludur.
• 2004 sayılı Kanun m.275: İtirazın icra mahkemesince kaldırılmasını ve imza itirazında kaldırma koşullarını düzenler; kaldırma kararı m.273'ün uygulanmasına imkân verir.
• 2004 sayılı Kanun m.26: Tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunması hâlinde kıyas yoluyla uygulanan hükümdür.

İcra ve İflas Kanunu'nun 274. maddesi, kiralananın tahliyesine ilişkin icra takibinde (tahliye takibinde) kiracının tahliye emrine yapacağı itirazın süresini, şeklini ve bu itirazın takibe etkisini düzenler. Maddenin birinci fıkrası itiraz süresini ve şeklini, ikinci fıkrası itirazın takibi durdurma sonucunu, üçüncü fıkrası ise genel haciz yoluna ilişkin 63, 64 ve 65. maddelerin tahliye takiplerinde de uygulanacağını belirtir. Kapsam, kiracının tahliye emrine karşı itirazıdır. Kiracı dışındaki borçlular ile genel haciz yolundaki ödeme emrine itiraz bu maddenin kapsamında değildir. Maddede itirazın içeriğine ilişkin ayrıntılar (itiraz sebepleri, kaldırma yargılaması, tahliye davası, tahliye emrinin düzenlenmesi ve tebliği) yer almaz; bunlar 63, 64 ve 65. maddelerde ve ilgili diğer hükümlerde düzenlenmiştir. Maddenin genel haciz yoluna ilişkin ödeme emri itirazını ve ayrıntılı itiraz usulünü (m.62) düzenlemediği de belirtilmelidir.

Müddet ve şekli: hangi kavramlar bilinmeli?

Tahliye emri

Kiralananın boşaltılmasını isteyen icra takibinde borçlu kiracıya gönderilen ve itiraz hakkını bildiren ödeme emri niteliğindeki belgedir. Bu maddedeki itiraz süresi bu emrin tebliğinden başlar.

Tahliye takibi

Kiracının kiralananı boşaltmasını sağlamak amacıyla yürütülen ilamsız icra takibidir. Genel haciz yolundan farklı olarak para alacağına değil tahliyeye yöneliktir.

Takibi durdurma

Kiracının süresinde yaptığı itirazın, tahliye takibinin ilerlemesini kendiliğinden durdurmasıdır. Mahkeme kararı veya ayrı bir karar gerekmez.

Müddet ve şekli: hangi şartlar aranır?

• Tahliye takibinin kiracı aleyhine başlatılmış olması ve tahliye emrinin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş bulunması gerekir.
• İtirazın, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde yapılmış olması gerekir.
• İtirazın, dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirilmesi gerekir.
• İtirazın, icra mahkemesine değil icra dairesine yapılmış olması gerekir.
• Kiracının itirazının, tahliye takibini durdurmasının doğması için bu şekil ve süre koşullarının birlikte gerçekleşmiş olması gerekir.
• Üçüncü fıkra uyarınca 63, 64 ve 65. maddelerdeki hükümlerin tahliye takibinde de uygulanacağı dikkate alınarak itirazın içeriği ve gecikmiş itiraz koşulları bu maddelere göre değerlendirilmelidir.

Müddet ve şekli: hangi sonuçları doğurur?

• Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden sonra başlayan yedi günlük süre içinde itirazını yazılı dilekçeyle ya da sözlü olarak icra dairesine bildirirse, bu itiraz tahliye takibini durdurur.
• Kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse, tahliye takibi kesinleşir ve tahliye işlemlerine devam edilir.
• Yedi günlük süre geçtikten sonra yapılan itiraz, maddenin durdurucu etkisini doğurmaz.
• İtirazın icra mahkemesine yapılması, madde metninde öngörülen usule uygun bir itiraz olarak kabul edilmez; itirazın icra dairesine yapılması gerekir.
• Üçüncü fıkra gereğince 63, 64 ve 65. maddeler tahliye takibinde de uygulanır; bu nedenle itirazın içeriği ve gecikmiş itiraz hakkı bu maddelere göre belirlenir.

Müddet ve şekli: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yedi günlük süreyi tahliye emrinin tebliğinden değil takip talebinden veya tahliye emrinin düzenlenme tarihinden saymak.
• Kiracının itirazını icra mahkemesine yapılabileceğini düşünmek; madde itirazın icra dairesine yapılmasını öngörür.
• Sözlü itirazın tutanağa geçirilmesi gerektiğini gözden kaçırmak ve sözlü itirazın varlığını ispatlayamamak.
• Yedi günlük sürenin geçmesinden sonra yapılan itirazın takibi durduracağını varsaymak.
• Genel haciz yoluna ilişkin m.62 ve m.63 hükümlerini tahliye takibinde doğrudan uygulamak; maddenin üçüncü fıkrası yalnız 63, 64 ve 65. maddeleri kapsar.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yüksek mahkeme kararlarında, tahliye takibinde kiracının itirazının icra dairesine yapılması gerektiği ve icra mahkemesine yapılan itirazın geçersiz sayıldığı kabul edilmektedir. (12. Hukuk Dairesi, 2017/9338 E., 2018/9793 K., 15.10.2018)

Nasıl ispat edilir?

• Tahliye emrinin kiracıya tebliğ edildiği tarih, tebliğ belgesi ile ispatlanır; itirazın süresinde yapıldığını ileri süren kiracı, itiraz tarihini tebliğ tarihine göre kanıtlamakla yükümlüdür.
• İtirazın dilekçe ile yapıldığı durumda dilekçenin icra dairesine sunulduğu tarih ve icra tutanağına geçirildiği tarih, süre hesabında belirleyici olur.
• İtirazın sözlü yapıldığı durumda icra dairesinin itirazı tutanağa geçirdiğini gösteren kayıt, itirazın varlığının ve zamanının ispatında esas alınır.
• İtirazın icra mahkemesine yapıldığını ileri süren taraf bu durumu belgelemekle yükümlüdür; bu şekilde yapılan başvurunun geçersiz sayılacağı karşı tarafça savunulabilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.63: Borca itirazın kapsamını ve itirazın sebep bildirme koşullarını düzenler. Üçüncü fıkra uyarınca tahliye takibinde de uygulanır.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.64: İtirazın kaldırılması ve yargılama usulüne ilişkin hükümleri içerir. Üçüncü fıkra uyarınca tahliye takibinde de uygulanır.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.65: Gecikmiş itiraz hükümlerini düzenler. Üçüncü fıkra uyarınca tahliye takibinde de uygulanır; engelin kalkmasından itibaren üç günlük süre bu bağlamda değerlendirilir.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.62: Genel haciz yolunda ödeme emrine itiraz süresi ve usulünü düzenler. Madde 274 tahliye takibinde bu usulü değil kendi itiraz hükmünü uygular; dolayısıyla karşılaştırma için bağlantılıdır.

Madde, kira ilişkisinden doğan tahliye takibinde kiracının itirazı üzerine kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmesini ve bu talebin kabul ya da reddi koşullarını düzenler. Maddenin ilk fıkrası, ikinci fıkrası ile reddin koşulları, kararın kesin hüküm niteliği ve sonrasındaki hak yolları ile imza inkârı durumunda kiracıya uygulanan para cezasını kapsar. Kira ilişkisi dışındaki takiplere ve genel haciz yoluna uygulanmaz. Genel haciz yolunda itirazın kaldırılması (m.68), itirazın iptali davası ve genel süreler (m.68), itirazın kaldırılması usulü ve yetki (m.70) düzenlenmez. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle takipte itirazın kaldırılması (m.269) ve icra mahkemesinin kararlarına karşı istinaf (m.363) da bu maddede düzenlenmez.

İtirazın kaldırılması: hangi kavramlar bilinmeli?

Tahliye talebi

Kiraya verenin kiracıyı taşınmazı boşaltmaya çağıran ve icra takibine konu olan talebidir. Maddenin koruma alanı, bu talebin dayandığı belgenin niteliğine bağlıdır.

Noterlikçe res'en tanzim edilmiş veya tasdik edilmiş belge

Noter tarafından düzenlenmiş ya da tarih ve imzası noterce onaylanmış sözleşme veya tahliye taahhüdüdür. Kiracının imza inkârı bakımından bu belgeler ayrı bir koruma sağlar.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi veya uzatılması

Kiracının süresi dolan kira ilişkisinin devam ettiğini ileri sürmesi için dayanabileceği vakıalardır. Kiracı bu vakıayı yalnız aynı kuvvet ve mahiyette bir belgeyle ispat edebilir.

İtirazın kaldırılması

İcra mahkemesinin borçlunun itirazını ortadan kaldırarak takibin devamına imkan veren kararıdır. Bu karar, icra mahkemesinde yapılan sınırlı inceleme sonucu verilir ve maddi anlamda kesin hüküm oluşturmaz.

Aynı kuvvet ve mahiyette belge

Kiracının ileri sürdüğü yenileme veya uzatma vakıasını, tahliye talebinin dayandığı belge ile aynı güvenilirlik düzeyinde ispat eden belgedir. Basit yazılı belge bu niteliği taşımaz.

İmza inkârı

Kiracının, dayandığı sözleşme veya tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürmesidir. Bu inkâr, icra mahkemesinin imza incelemesi yapmasını engeller.

İtirazın kaldırılması: hangi şartlar aranır?

• Alacaklının, kira ilişkisine dayanan bir tahliye takibi başlatmış olması ve borçlunun, yani kiracının bu takibe itiraz etmiş bulunması gerekir.
• Tahliye talebinin dayandığı belgenin noterlikçe res'en tanzim edilmiş, tarih ve imzası tasdik edilmiş ya da ikrar olunmuş bir mukaveleye dayanması gerekir.
• Kiracının, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını gösteren aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika sunamaması gerekir; bu hâlde itirazın kaldırılması talebi kabul edilir.
• Kiracının, sözleşmedeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmemiş olması ya da belgenin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış olması gerekir; aksi halde icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz ve talebi reddeder.
• Kiracının yenilenme veya uzatma iddiasını aynı kuvvet ve mahiyette bir belgeyle ispat etmiş olması, itirazın kaldırılması talebinin reddi için gerekir.
• İtirazın kaldırılmasına karar verilmesi sonrasında tahliye ve teslim icra edilmemiş olmalı ya da kaldırılma talebi reddedilmiş olmalıdır ki kiracı veya kiraya verenin genel mahkemeye başvuru hakkı doğsun.

İtirazın kaldırılması: hangi sonuçları doğurur?

• Kiracı, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ya da tarih ve imzası ikrar olunmuş belgeyle yenileme veya uzatmayı ispat edemezse icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verir.
• Kiracı aynı kuvvet ve mahiyette belgeyle yenileme veya uzatmayı ispat ederse itirazın kaldırılması talebi reddedilir.
• Kiracı sözleşme veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr ederse icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz ve talebi reddetmelidir.
• İmza inkârına rağmen alacaklının icra mahkemesine başvurması hâlinde talep reddedilir ve kiraya veren kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorunda kalır.
• Tahliye davası kiraya verenin lehine sonuçlanırsa kiracı, V. fıkra uyarınca para cezasına mahkûm edilir.
• İtirazın kaldırılması kararı veya talebin reddi üzerine genel mahkemede dava açma hakkı saklıdır; bu hak tahliye ve teslim icra edildikten sonra da kullanılabilir.
• Kararın maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmemesi nedeniyle taraflar genel mahkemede aynı uyuşmazlığı yeniden görülmesini talep edebilir.

İtirazın kaldırılması: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Madde metninde yer alan yenileme veya uzatma ispatını adi yazılı belgeyle yeterli saymak; kanunun aradığı aynı kuvvet ve mahiyet şartını gözden kaçırmak.
• İmza inkârı durumunda icra mahkemesinin imza incelemesi yaparak karar vermesi; bu durumda mahkemenin incelemeye yetkisi yoktur.
• Kiraya verenin tahliye davası açtığında kiracının para cezasına mahkûm edilmesini, imza inkârı olmasa da uygulanabilir saymak; ceza yalnız tahliye davasının kiraya veren lehine sonuçlanması hâlinde verilir.
• Itirazın kaldırılması kararının genel mahkemede kesin hüküm oluşturacağını varsaymak; karar yalnız icra takibi bakımından kesin hüküm doğurur.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kiracının yenileme veya uzatmayı ispat etmek için sunduğu belgelerin noterlikçe düzenlenmiş, onaylanmış ya da kiraya verence ikrar edilmiş olması aranır; adi belgeler bu ispat için yeterli görülmemektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/762 E., 2013/278 K., 27.02.2013)
• Kiraya verenin dayandığı tahliye taahhüdünde imza inkârı yapılmışsa icra mahkemesinin imza incelemesi yapmadan itirazın kaldırılması talebini reddettiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3875 E., 2025/759 K., 11.02.2025)
• Tahliye taahhütnamesindeki imzanın ve yazıların itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinin itirazı kabul ederek takibi durdurduğu uygulama olarak görülmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/762 E., 2013/278 K., 27.02.2013)
• Kira ilişkisine ilişkin uyuşmazlıklarda hem 272. hem 275. maddenin birlikte değerlendirildiği ve bu maddenin tahliye talebine bağlı olarak uygulandığı kabul edilmektedir. (12. Hukuk Dairesi, 2023/1762 E., 2023/2773 K., 26.04.2023; 12. Hukuk Dairesi, 2022/13106 E., 2023/1702 K., 15.03.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Kiraya veren, itirazın kaldırılmasını talep ederken tahliye talebinin dayandığı noterlikçe düzenlenmiş, onaylanmış veya ikrar edilmiş belgeyi sunmakla yükümlüdür.
• Kiracı yenileme veya uzatma iddiasını, tahliye talebindeki belge ile aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika ile ispat etmek zorundadır; aksi halde itirazı kaldırılır.
• İmza inkârı bakımından icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz; imzanın gerçekliği ancak sulh hukuk mahkemesindeki tahliye davasında kanıtlanır.
• Tanık ve yemin deliline icra mahkemesinde başvurulamaz; ispat yalnız belgeye dayanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı Kanun m.68: Genel haciz yolunda itirazın kaldırılması ve altı aylık süre bakımından karşılaştırma yapılır; kira takibinde de süre bu hükme göre benzer biçimde değerlendirilir.
• 2004 sayılı Kanun m.269: Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle takipte itirazın kaldırılması hükmüdür; kira takiplerinde ayrı bir rejim gösterir.
• 2004 sayılı Kanun m.363: İtirazın kaldırılması talebinin reddi veya kaldırılması kararına karşı istinaf yolunu düzenler.
• 2004 sayılı Kanun m.72: Menfi tespit ve istirdat davalarının dayanağıdır; itirazın kaldırılması kararına karşı genel mahkeme yolunun hukuki çerçevesini çizer.
• 2004 sayılı Kanun m.270: Kira ilişkisinden doğan tahliye takiplerinin genel usulünü belirleyen ilgili hükümdür, bu maddenin uygulandığı takip türünü tamamlar.

İcra ve İflas Kanunu'nun 276. maddesi, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi sırasında taşınmazda kiracıdan başka bir kişinin bulunması halini düzenler. Maddede üç konu yer alır: tahliye sırasında bulunan kişinin resmi belge ile işgal hakkını ispat edememesi halinde derhal tahliye, resmi belge olmasa da mukavele tarihinden önceki işgalin beyanı üzerine icra mahkemesine başvuru usulü ve borçlunun yakınları ile iş ortaklarının üçüncü kişi sayılmaması. Madde, tahliye emrinin hazırlanması, itirazın kaldırılması ve kira sözleşmesinin geçerliliği gibi ilamsız tahliye takibinin öncesindeki aşamaları düzenlemez (m.269-275). Kiracının tahliye sonrası eşyasının akıbeti, tahliye davası ve kira ilişkisinden doğan sürelerle ilgili hükümler de bu maddenin kapsamı dışındadır. Madde, kiralanan taşınmazın kiraya verene teslimi için yalnız icra dairesi ve icra mahkemesi aşamasında uygulanır; kiracı dışında taşınmazda oturan kişilere ilişkindir.

Kiralanan taşınmazda üçüncü şahıs bulunursa: hangi kavramlar bilinmeli?

Üçüncü kişi

Tahliye sırasında taşınmazda bulunan, takibin muhatabı olan borçludan başka kişidir. Borçlunun nesep ve sebepten yakınları, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları, iş ortakları ile borçluya bağlı olarak taşınmazda oturanlar bu kapsamın dışında tutulur.

Resmi belgeyle işgal hakkı

Kişinin taşınmazı işgalde haklı olduğunu gösteren resmi nitelikteki belgedir. Maddede belge türü sayılmamakla birlikte uygulamada tapu senedi ve noterlikçe onaylı kira sözleşmesi gibi belgeler kabul edilir.

Mukavele tarihinden önceki işgal beyanı

Üçüncü kişinin, icra dairesine ibraz edilen kira sözleşmesinin tarihinden önce taşınmazda oturduğunu ileri sürmesidir. Bu beyanın icra müdürünce mahallinde yapılan tahkikatla doğrulanması gerekir.

Tahkikat

İcra müdürünün tahliyeyi erteleyip beyanın doğruluğunu araştırmak için mahallinde yaptığı incelemedir. Tahkikat sonucunda beyanın doğru olduğu kanaatine varılmazsa madde ikinci fıkra uygulanmaz ve kişi derhal tahliye edilir.

Icra mahkemesine bildirim

Tahliyeyi erteleyen icra müdürünün, durumu üç gün içinde icra mahkemesine yazılı olarak iletmesidir. Bu bildirim, mahkemenin tarafları dinleyerek karar vermesini sağlayan ilk adımdır.

Kiralanan taşınmazda üçüncü şahıs bulunursa: hangi şartlar aranır?

• Tahliye edilecek taşınmazda kiracıdan başka bir kişinin bulunması gerekir.
• Bu kişinin borçlunun nesep ve sebepten yakınları, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları, iş ortakları ya da borçluya bağlı olarak taşınmazda oturanlardan olmaması gerekir; bu kişiler üçüncü kişi sayılmaz ve kiracı gibi zorla çıkarılır.
• Üçüncü kişinin taşınmazda işgalde haklı olduğunu gösteren resmi bir belge sunamaması gerekir; belge sunulursa derhal tahliye yapılmaz.
• Resmi belge sunulamamakla birlikte üçüncü kişinin, icra dairesine ibraz edilen kira sözleşmesi tarihinden önce de taşınmazda oturduğunu beyan etmesi gerekir.
• Beyanın icra müdürünün mahallinde yaptığı tahkikatla doğrulanması gerekir; doğrulanmazsa tahliye ertelenmez.
• Tahliye ertelendiğinde icra müdürünün durumu üç gün içinde icra mahkemesine bildirmesi gerekir.
• Icra mahkemesinin tarafları dinleyerek karar vermesi gerekir; bu inceleme duruşmalı yapılmalıdır.

Kiralanan taşınmazda üçüncü şahıs bulunursa: hangi sonuçları doğurur?

• Üçüncü kişi resmi belge gösteremez ve beyanı da yoksa veya tahkikatla doğrulanmazsa, icra dairesi tahliyeyi derhal yapar.
• Üçüncü kişi resmi belge gösterirse, maddenin derhal tahliye hükmü uygulanmaz ve taşınmaz üçüncü kişiden boşaltılmaz.
• Beyan tahkikatla doğrulanırsa icra müdürü tahliyeyi erteler ve üç gün içinde icra mahkemesine bildirir.
• İcra mahkemesi üçüncü kişinin haksız olduğu kanaatine varırsa taşınmazın tahliyesini emreder.
• İcra mahkemesi haksızlık konusunda kesin kanaate varamazsa, taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye başvurmasına karar verir. Mahkeme, kanaatine göre daha haksız gördüğü tarafa dava açma yükünü yükler.
• Yedi gün içinde dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır; iddiası üçüncü kişi ise kişi zorla çıkarılır, kiraya veren ise üçüncü kişinin işgal hakkını kabul etmiş olur.
• Süresi içinde dava açılırsa üçüncü kişinin tahliyesi davanın sonucuna kadar durur ve sonuç bu davaya göre belirlenir.
• Mahkemenin tahliyeye karar vermesi halinde 36. madde hükümleri de uygulanır.

Kiralanan taşınmazda üçüncü şahıs bulunursa: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Borçlunun yakınlarını da resmi belge aranan üçüncü kişi gibi değerlendirmek; bu kişiler maddenin uygulanmasında üçüncü kişi sayılmaz ve doğrudan zorla çıkarılır.
• Mukavele tarihinden önceki işgal beyanını, tahkikat yapılmadan kabul etmek; beyanın mahallinde doğrulanması şarttır.
• Icra mahkemesinin kararını yedi günlük süre içinde dava açılması gerekmeyen bir işlem gibi görmek; süre geçince taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
• Dava açılması halinde tahliyenin durmasını unutmak; üçüncü kişinin tahliyesi davanın sonucuna kadar durur.
• Icra müdürünün üç günlük bildirim süresini icra mahkemesinin karar süresiyle karıştırmak; bu iki süre farklıdır.
• Madde 276'nın, kiracı aleyhine kesinleşmiş ilamsız tahliye takibi olmadan da uygulanabileceğini düşünmek; kesinleşmiş takip ön koşuldur.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Tahliye sırasında kiracının yakını olmayan bir kişinin taşınmazda bulunmasının, kiraya verenin mülkiyet veya kira hakkına dayanarak tahliyesini geciktirdiği kabul edilmektedir. (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi, 2022/673 E., 2022/913 K., 31.05.2022)
• Maddenin uygulanabilmesi için icra dairesine kiracı aleyhine kesinleşmiş bir tahliye takibinin sunulmuş olmasının aranması gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2005/652 E., 2005/583 K., 19.10.2005; 12. Hukuk Dairesi, 2013/11579 E., 2013/18318 K., 13.05.2013)
• Tahkikat sonucunda üçüncü kişinin beyanının doğru olduğu kanaatine varılmazsa, icra müdürünün tahliyeyi ertelememesi gerektiği kabul edilmektedir. (12. Hukuk Dairesi, 2022/8442 E., 2023/1249 K., 28.02.2023)
• İcra mahkemesinin tarafları duruşmalı olarak dinlemesinin gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2014/1422 E., 2015/1107 K., 27.03.2015)
• Icra mahkemesinin üçüncü kişinin haksızlığını değerlendirirken geniş takdir yetkisi kullandığı, bu yetkiyle kötüye kullanımları önlediği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2005/676 E., 2005/600 K., 26.10.2005)

Nasıl ispat edilir?

• Tahliyeyi isteyen kiraya verenin, kiracı aleyhine kesinleşmiş ilamsız tahliye takibini icra dairesine sunması gerekir; bu, maddenin uygulanmasının ön koşuludur. (Hukuk Genel Kurulu, 2005/652 E., 2005/583 K., 19.10.2005)
• Taşınmazda bulunan kişinin işgal hakkını, tapu senedi veya noterlikçe onaylı kira sözleşmesi gibi resmi bir belgeyle ispat etmesi gerekir; resmi belge yoksa madde derhal tahliye hükmünü uygular.
• Mukavele tarihinden önceki işgal beyanı, icra müdürünün mahallinde yaptığı tahkikatla doğrulanmalıdır; beyanı ileri süren üçüncü kişi bu konuda delil göstermelidir.
• Icra mahkemesinde, üçüncü kişinin haksızlığını kiraya veren ispat eder; kiracının yakın hısım olduğunu iddia eden taraf ise bu sıfatı belgeyle ortaya koyar.
• Yedi günlük dava süresi içinde dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır; bu durumda ayrıca ispat yükü aranmaz.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.36: Icra mahkemesinin kararlarına karşı başvuru usulünü düzenler. Bu maddenin ikinci fıkrasında kendisine yapılan atıf üzerine icra mahkemesinin tahliye kararlarında uygulanır.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269: Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibinin usulünü düzenler. Madde 276, bu takip kesinleştikten sonra tahliye sırasında karşılaşılan üçüncü kişi halini çözer.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.272: Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye takibini düzenler. Madde 276, bu takibin tahliye aşamasında da uygulanır.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.275: Itirazın kaldırılmasına ilişkindir. Madde 276 bu aşamadan sonra, taşınmazda üçüncü kişi bulunması halini düzenler.