Sözleşmenin sona ermesi ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi

6098 sayılı Kanun'un 327. maddesi, kira sözleşmesinde açık veya örtülü biçimde belirlenmiş bir sürenin sonunda sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini ve taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürdüğünde sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesini düzenler. Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi ile sürenin belirlenme biçimi bu maddenin konusudur. Madde, genel kira hükümlerine tabi kira sözleşmeleri bakımından uygulanır; konut ve çatılı işyeri kiralarında da süre sonunda sona erme kuralı işler. Maddede bulunmayan konular, yani belirsiz süreli kirada fesih bildirimi, fesih dönemleri ve sürelerinin ayrıntıları (m.328-330), konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya verenin fesih hakkı (m.347), kiralananın iadesi ve tahliye yükümlülüğü ile ödünç ve finansal kiralama gibi başka sözleşme tiplerindeki belirli süre hükümleri bu maddede düzenlenmez.

Sürenin geçmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Belirli süreli kira sözleşmesi

Sona erme zamanı taraflarca açık veya örtülü biçimde belirlenmiş kira sözleşmesidir. Sürenin sonunda herhangi bir fesih bildirimine gerek kalmadan sona erer.

Örtülü süre

Sürenin sözleşmenin amacından veya kullanım niteliğinden anlaşılmasıdır. Yazılı bir gün veya dönem belirtilmemiş olsa da süre, sözleşmenin amacına bağlı olarak belirlenebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesi

Sona erme zamanı belirlenmemiş kira sözleşmesidir. Bu tür sözleşme fesih bildirimi ile sona erdirilebilir.

Örtülü yenileme (sürdürme)

Süre dolduktan sonra tarafların açık bir anlaşma yapmadan kira ilişkisini eski koşullarla sürdürmesidir. Madde metnindeki açık bir anlaşma olmaksızın ibaresi bu anlamda örtülü olarak yorumlanır.

Sürenin geçmesi: hangi şartlar aranır?

• Kira sözleşmesinde açık veya örtülü biçimde bir sürenin belirlenmiş olması gerekir.
• Sürenin dolması, yani belirlenen son günün geçmesi gerekir; bu noktada sözleşme fesih beyanı olmaksızın kendiliğinden sona erer.
• Sürenin sona ermesinden sonra kira ilişkisinin sürdürülmesi halinde, taraflar açık bir anlaşma yapmadığı sürece sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür; bu dönüşüm için kiracının kiralananı kullanmaya ve eski kira bedelini ödemeye devam etmesi, kiraya verenin bu duruma göz yumması ve bedeli çekincesiz almasıdır.
• Sürenin dolmasından önce sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuşsa, sürenin sonunda kira ilişkisinin sona ermiş sayılması gerekir; bu durumda belirsiz süreli sözleşmeye dönüşüm gerçekleşmez.

Sürenin geçmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Belirlenen sürenin sonunda kira sözleşmesi herhangi bir fesih bildirimine gerek olmadan kendiliğinden sona erer.
• Belirli süreli kiralarda sözleşmenin feshi mümkün değildir; sürenin dolmasından önce ya da sonra yapılan fesih bildirimi sözleşmenin sona ermesi bakımından kurucu bir sonuç doğurmaz, en fazla açıklayıcı niteliktedir.
• Taraflar sürenin dolmasından sonra açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürse sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
• Belirsiz süreli sözleşmeye dönüşen kira ilişkisi, m.328 ve devamı hükümlerine göre fesih bildirimi ile sona erdirilebilir.
• Yenilemeyeceğine ilişkin önceden yazılı bildirim varsa sürenin dolmasıyla ilişki sona erer ve kendiliğinden belirsiz süreli sözleşmeye dönüşme gerçekleşmez.
• Dönüşüm, kiracının kullanmaya ve eski bedeli ödemeye devam etmesi, kiraya verenin çekincesiz bedeli kabul etmesi koşullarına bağlıdır; bu koşullar gerçekleşmezse ilişki belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmez.
• Maddenin ikinci fıkrasındaki dönüşüm bir karinedir; aksi ispat edilebilir.

Sürenin geçmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Sürenin dolmasından sonra kiracının kullanımının devam etmesini tek başına yenileme saymak; dönüşüm için bedelin çekincesiz kabulü ve tarafların birbirine uygun iradesi de aranmalıdır.
• Belirli süreli kirada sürenin dolmasından sonra fesih bildirimi göndermeyi zorunlu saymak; sözleşme kendiliğinden sona ereceği için bildirim sonuç doğurmaz.
• Örtülü süreyi yalnız yazılı tarih olarak aramak; süre sözleşmenin amacından da anlaşılabilir.
• Şüpheli bir olaya bağlanan sona ermeyi belirli süreli sözleşme gibi değerlendirmek; bu durumda sözleşme genellikle belirsiz süreli sayılır.
• Madde metnindeki açık bir anlaşma olmaksızın ibaresini kiraya verenin açık onayı gerektiği biçiminde okumak; ibare örtülü sürdürmeyi ifade eder.
• Yenilemeyeceğine dair yazılı bildirimi göz ardı ederek dönüşüm karinesini uygulamak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde başlangıç ve süresi belli ise sürenin dolmasıyla sözleşmenin kendiliğinden sona ereceği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2017/5595 E., 2019/1993 K., 13.03.2019)
• Süre dolduktan sonra kiracının kullanmaya ve eski bedeli ödemeye devam etmesi, kiraya verenin de çekincesiz bedeli alması halinde sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüştüğü kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2023/235 E., 2024/195 K., 24.04.2024)
• Madde metnindeki açık bir anlaşma olmaksızın ibaresinin örtülü olarak anlaşılması, yani kiranın uzatıldığını iddia eden tarafın uzatma sözleşmesini ispat etmesi gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3898 E., 2025/4234 K., 23.09.2025)
• Yenilemeyeceğine ilişkin yazılı ihtarın süre sonunda ilişkinin sona erdiğinin kabulü için yeterli sayıldığı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3898 E., 2025/4234 K., 23.09.2025)
• Sürenin dolmasının ardından yapılan fesih bildiriminin sözleşmeyi sona erdirmediği, sözleşmenin zaten kendiliğinden sona erdiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/3407 E., 2025/2532 K., 30.04.2025)
• Stand gibi bölünmüş alanların çatılı işyeri sayılmadığı ve bu tür kiralarda genel hükümlerin uygulandığı, dolayısıyla sürenin dolmasıyla sona erme kuralının işlediği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/1015 E., 2024/2906 K., 09.10.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Süre sonunda kira ilişkisinin sona erdiğini ileri süren taraf, sürenin belirlendiğini ve dolduğunu yazılı sözleşme, ihtarname veya diğer belgelerle ispatlamalıdır.
• Örtülü süre iddiasında bulunan taraf, süreyi sözleşmenin amacından ve kullanım niteliğinden ortaya koymalıdır.
• Kiranın örtülü olarak sürdürüldüğünü ya da belirsiz süreli sözleşmeye dönüştüğünü iddia eden taraf, uzatma sözleşmesini ve sürdürme koşullarının gerçekleştiğini ispatlamalıdır; kiracının kullanımının ve bedel ödemesinin devamı, kiraya verenin çekincesiz bedel kabulü bu iddianın dayanağı olabilir.
• Kiraya verenin sürenin dolmasından önce yenilemeyeceğini yazılı olarak bildirdiğini ileri süren taraf, bu bildirimi ihtarname gibi yazılı belgeyle ispatlamalıdır; bu belge bulunmazsa ilişkinin sürdürülmesi karinesi işleyebilir.
• Sürdürme karinesine karşı, aksi yönde bir anlaşma veya bildirim bulunduğunu ileri süren karşı taraf bunu ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.328: Belirsiz süreli kira sözleşmesinin fesih bildirimi ile sona ermesini düzenler. m.327/II uyarınca dönüşen sözleşme bakımından uygulanır.
• 6098 sayılı Kanun m.347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirsiz süreli sözleşmede fesih hakkının kime ve hangi koşullarla tanınacağını düzenler; m.327 ile birlikte bu kiralarda sürenin sonu ve sonrası değerlendirilir.
• 6098 sayılı Kanun m.300: Kiralayanın kiralananı kiracıya teslim ve sözleşme süresince bu hâli sürdürme borcunu düzenler; sürenin sonunda kiralananın iadesi yükümlülüğü ile bağlantılıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.329: Belirsiz süreli kirada fesih dönemi ve fesih süresini düzenler; m.327/II ile belirsiz süreli sözleşmeye dönüşen ilişkide uygulanır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan birinin sözleşmeyi fesih bildirimiyle sona erdirebilmesi için uyulacak genel ilkeleri düzenler: fesih hakkının kapsamı, fesih dönemlerinin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihinin esas alınması ve fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmamasının sonucu. Kanunda öngörülen yasal fesih dönemleri ve bildirim süreleri ile taşınmaz, taşınır ve özel kullanım taşınırı ayrımına göre bunların ayrıntısı bu maddede değil, izleyen maddede (m.329) yer alır. Maddenin kiraya verenin yasal fesih dönemine uymayan yenileme hâllerini ve tahliye davasını düzenlediğini söylemek mümkün değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimine ilişkin özel rejim (m.347) ile yazılı şekil koşulu (m.348) bu maddenin kapsamı dışındadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinin kendiliğinden sona ermesi ile olağanüstü fesih (m.330) ve ikale sözleşmesi de bu maddede düzenlenmez.

Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli?

Belirsiz süreli kira sözleşmesi

Taraflarca herhangi bir süre kararlaştırılmamış kira sözleşmesidir. Açık veya örtülü bir süre belirlenmediği hâlde kira ilişkisinin sürdürülmesi de bu sözleşmeyi doğurabilir.

Fesih bildirimi

Belirsiz süreli kira sözleşmesini sona erdirmek için karşı tarafa yöneltilen, varmasıyla hüküm doğuran bozucu yenilik doğurucu irade beyanıdır. Feshin geçerli olması için haklı bir sebep gösterilmesi gerekmez.

Fesih dönemi

Sözleşmenin fesih bildiriminin ardından sona erebileceği belirli tarihlerdir. Dönemler, sözleşmenin başlangıç tarihinden hareketle hesaplanır.

Fesih bildirim süresi

Fesih bildiriminin, fesih dönemi gelmeden önce karşı tarafa ulaşması gereken en az süredir. Kanunda öngörülen süreler asgari sınır niteliğindedir ve tarafların daha uzun süre kararlaştırmasına engel değildir.

Yasal fesih dönemi

Kanunun, kiralananın türüne ve yerel adete göre belirlediği fesih dönemleridir. Sözleşmede daha uzun bir dönem kararlaştırılmamışsa bu dönemler uygulanır.

Genel olarak: hangi şartlar aranır?

• Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması gerekir; belirli süreli sözleşme süresinin dolmasıyla kendiliğinden sona erdiğinden bu madde uygulanmaz.
• Fesih bildiriminin, sözleşmede veya kanunda öngörülen fesih bildirim süresine uygun olarak karşı tarafa yapılması gerekir.
• Fesih dönemlerinin hesabı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak yapılmalıdır.
• Sözleşmede daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmamış olmalıdır; aksi hâlde kararlaştırılan süre ve dönem geçerlidir.
• Fesih, sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmadan yapılmamalıdır; uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

• Taraflardan her biri, sözleşmede daha uzun bir süre kararlaştırılmamışsa yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
• Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır; yenileme veya başka bir tarih esas alınmaz.
• Fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmadan yapılan bildirim, geçersiz sayılmaz; bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
• Sözleşmede yasal süreden daha uzun bir fesih bildirim süresi kararlaştırılmışsa bu süre uygulanır.
• Yasal fesih dönemine uyularak yapılan bildirimle sözleşme dönemin sonunda kendiliğinden sona erer; ayrıca ihtara veya ihbara gerek yoktur.
• Belirsiz süreli sözleşmede hakkı kullanmak için haklı bir sebep gösterilmesi ve bunun kanıtlanması gerekmez.

Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi yerine bildirim tarihini ya da yenileme tarihini esas almak; madde bu hesabın başlangıç tarihinden yapılmasını emreder.
• Belirsiz süreli sözleşmede fesih için haklı sebep aramak; bu rejimde haklı sebep gösterilmesi gerekmez.
• Yasal fesih dönemine uyulmadığında bildirimi tamamen geçersiz saymak; kanun bildirimi bir sonraki fesih dönemi için geçerli kılar.
• Sözleşmede kararlaştırılan daha uzun süreyi yok saymak ya da yasal süreyi sözleşmede daha kısa bir sürenin üstüne çıkarmak; yasal süreler asgari sınırdır, kararlaştırılan daha uzun süre uygulanır.
• Bu maddedeki genel fesih rejimini konut ve çatılı işyeri kiralarına doğrudan uygulamak; bu hâllerde m.347 öncelikle dikkate alınır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin haklı sebebe dayanmasının aranmadığı, feshin tarafların iradesine bağlı olduğu kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2017/1367 E., 2017/1784 K., 22.02.2017)
• Kiraya verenin fesih bildirimi yaptığı dönemin ve sürenin başlangıç tarihine göre hesaplanmasının gerektiği, sözleşmenin başlangıç tarihinin esas alındığı uygulamada kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/1846 E., 2025/1152 K., 26.02.2025)
• Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih ve tahliye talebinin 6098 sayılı Kanun'un 328-329. maddeleri çerçevesinde değerlendirildiği, süre bitiminden sonra sözleşmenin süresiz hale geldiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2017/9030 E., 2019/6245 K., 04.07.2019; 3. Hukuk Dairesi, 2017/9042 E., 2019/5869 K., 27.06.2019)

Nasıl ispat edilir?

• Fesih bildirimini yapan taraf, bildirimin karşı tarafa fesih dönemi başlamadan önce ulaştığını ispatla yükümlüdür; bildirimin ulaştığı tebligat, noter ihtarı veya tanık gibi delillerle gösterilir.
• Sözleşmenin belirsiz süreli olduğunu, yani süre kararlaştırılmadığını ya da süre bitiminden sonra ilişkinin sürdüğünü iddia eden taraf bunu ispatlamalıdır; yazılı sözleşme ve kira ilişkisinin fiili sürdürülmesi bu konuda kullanılabilir.
• Daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırıldığını ileri süren taraf, bu kararlaştırmayı yazılı sözleşme ile ispatlamalıdır.
• Fesih dönemine uyulduğunu savunan taraf, bildirimin dönem hesabına uygun olduğunu gösterecek belge ve tarihleri ortaya koymalıdır; karşı taraf bildirimin süresinde yapılmadığını ileri sürerek bunu çürütmek zorundadır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.329: Taşınmaz ve taşınır yapılar için yerel adete ya da altı aylık kira dönemine göre üç aylık fesih bildirim süresini düzenler; bu maddedeki yasal fesih dönemlerinin içeriğini tamamlar.
• 6098 sayılı Kanun m.330: Belirsiz süreli kira sözleşmesinin olağanüstü fesih yoluyla sona erdirilmesini düzenler; fesih bildirimi yoluyla sona erdirmeden ayrı bir yoldur.
• 6098 sayılı Kanun m.300: Belirli süreli olmayan kira sözleşmesinin belirsiz süreli sayılmasının dayanağıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi bakımından bu maddenin yerine öncelikle uygulanan özel düzenlemedir.
• 6098 sayılı Kanun m.348: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekle bağlanmasını düzenler.

6098 sayılı Kanun'un 329. maddesi, belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında taraflardan her birinin sözleşmeyi fesih bildirimiyle sona erdirme hakkını ve bu hakkın kullanılabileceği dönem sonlarını düzenler. Madde, taşınmaz veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmelerinde, konut ve işyeri ayrımı yapılmaksızın tüm taraflar için uygulanır. Maddede yer almayan konular ise ayrı maddelerde düzenlenmiştir: kira süresinin belirli veya belirsiz olmasına ilişkin kurallar (m.315 ve m.347 gibi tür kiralarında) ile konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü fesih ve tahliye sınırlamaları (m.350 vd.) bu maddede yer almaz. Ayrıca kiracının temerrüdü nedeniyle feshi (m.315 ve m.temerrüt hükümleri) ile kiralananın teslim edilmemesinden doğan tazminat talepleri de bu maddenin kapsamı dışındadır.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında: hangi kavramlar bilinmeli?

Fesih bildirim süresi

Feshin hüküm ifade edebilmesi için bildirimin karşı tarafa ulaşması ile fesih tarihi arasında geçmesi gereken süredir. Madde metninde bu süre üç aylık olarak belirlenmiştir.

Kira dönemi

Kira bedelinin ödenmesinde esas alınan periyottur. Yerel âdette belirlenen dönem esas alınır; böyle bir âdet yoksa altı aylık dönem uygulanır.

Yerel âdet

Bulunduğu yerde kiralar bakımından yaygın biçimde uygulanan kira dönemi alışkanlığıdır. Bu âdet, feshin hangi dönem sonu için yapılabileceğini belirler.

Taşınır yapı

Medeni Kanun m.728 anlamında, taşınır niteliğine sahip ve yerinden sökülerek başka yere taşınabilen yapıdır. Madde bu tür yapıları taşınmazlarla aynı rejime bağlar.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında: hangi şartlar aranır?

• Kira sözleşmesinin bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin olması gerekir.
• Sözleşmenin belirsiz süreli olması gerekir; belirli süreli sözleşme bu yolla feshedilemez.
• Fesih bildirimi, sözleşmenin yerel âdete göre belirlenen kira döneminin sonu için yapılmalıdır; böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için yapılmalıdır.
• Fesih bildiriminin, dönem sonundan geriye doğru üç aylık süre içinde karşı tarafa ulaşmış olması gerekir.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında: hangi sonuçları doğurur?

• Taraflardan her biri, belirsiz süreli taşınmaz veya taşınır yapı kirasını, yerel âdetle belirlenen kira dönemi sonu için üç aylık bildirim süresine uyarak feshedebilir.
• Yerel âdet yoksa fesih, altı aylık kira dönemi sonu için yapılabilir.
• Bildirim süresine uyulmazsa, yani bildirim dönem sonundan üç ay öncesine kadar yapılmamışsa, fesih bir sonraki dönem sonu için hüküm ifade eder.
• Fesih hakkı, sözleşmenin belirsiz süreli olmasına bağlıdır; belirli süreli sözleşmede bu madde ile fesih yapılamaz.
• Madde 'kiraya veren' ve 'kiracı' ayrımı yapmadan taraflardan her birine tanındığı için fesih hakkı iki tarafa da eşit biçimde tanınmıştır.
• Kiracı ya da kiraya verenin feshi, kira dönemi sonu dışında bir tarihte yapılamaz.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Altı ayı fesih bildirim süresi sanmak; altı ay kira dönemidir, bildirim süresi üç aydır.
• Yerel âdeti ispatlanmadan uygulamak; âdet ispatlanamazsa altı aylık dönem esas alınmalıdır.
• Konut veya işyeri ayrımı yapıp bu maddeyi yalnız işyeri kiralarında uygulamak; madde taşınmaz ve taşınır yapı kiralarının tümünü kapsar.
• Belirli süreli sözleşmeyi bu madde ile feshetmeye çalışmak; madde belirsiz süreli sözleşmeler için geçerlidir.
• Bildirimi dönem sonundan önce ama üç aylık süreyi kaçırarak yapıp feshin hemen hüküm doğuracağını varsaymak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kira sözleşmesinin bir yıllık süre sonunda tahliye edilmemesi halinde belirli süreli sözleşmenin belirsiz süreli hale dönüştüğü ve bu durumda fesih için altı aylık dönem ve üç aylık bildirim süresinin uygulanacağı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/4166 E., 2025/1495 K., 11.03.2025)
• Belirli süreli sözleşmenin süresi sona erdikten sonra da fesih yapılmamışsa, sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiği ve her altı ayın sonunda üç aylık bildirim süresiyle fesih yapılabileceği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/1015 E., 2024/2906 K., 09.10.2024)
• Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarındaki belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildiriminin bu madde hükmüne göre belirlenmesi gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/2948 E., 2025/2195 K., 16.04.2025)
• Fesih bildiriminin, yerel âdete göre dönem sonu için ve üç aylık süre içinde yapılması gerektiği; bu şartların sağlanmadığı hallerde feshin hüküm ifade etmeyeceği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/581 E., 2025/4480 K., 01.10.2025)
• Fesihte bildirim süresinin ve dönemin doğru hesaplanması, tahliye isteminin kabulü için belirleyici görülmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2017/2746 E., 2017/14030 K., 17.10.2017)

Nasıl ispat edilir?

• Feshi ileri süren taraf, sözleşmenin belirsiz süreli olduğunu ve fesih bildiriminin süresinde karşı tarafa ulaştığını ispatla yükümlüdür.
• Kira sözleşmesinin varlığı ve süresi yazılı belge ile ispatlanır; belgenin bulunmadığı hallerde taraf beyanları ve tanık ile ispat mümkündür.
• Yerel âdetin varlığını ileri süren taraf, bu âdeti ispatlamakla yükümlüdür; ispat edilemezse altı aylık dönem esas alınır.
• Fesih bildiriminin tarihi ve karşı tarafa ulaşma anı, noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü belge ile ispatlanır.
• Karşı taraf, bildirimin süresinde yapılmadığını veya sözleşmenin belirli süreli olduğunu ileri sürerse bu savunmayı kendisi ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 m.328: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimi ile sona ermesine ilişkin genel düzenleme olup bu maddenin tamamlayıcısıdır; gerekçede tasarının 328. maddesi bu maddenin öncülü olarak anılır.

Madde, taşınır kiralarında belirsiz süreli kira sözleşmesinin fesih bildirimiyle sona erdirilmesini düzenler. Birinci fıkra, taraflardan her birinin üç gün önceden bildirimle feshedebileceğini; ikinci fıkra ise kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının özel kullanımına yarayan taşınırlarda kiracıya tanınan ek fesih imkânını ve bu hâlde kiraya verenin zarar isteyemeyeceğini öngörür. Madde, taşınır kiralarını kapsar; taşınmaz kiralarında fesih ve bildirim süreleri bu maddenin konusu değildir (m.347 ve devamı, ilgili taşınmaz kira hükümleri). Kiralananın iadesi, iade sırasındaki muayene ve ihbar, iade borcunun kapsamı ile sözleşmeye aykırı kullanma sonrası tazminat rejimi bu maddede düzenlenmez (m.334, m.335 ve m.327 ile ilgili hükümler). Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle fesih, temerrüde dayalı fesih ile zamanaşımı ve usul yönleri de bu maddenin dışındadır (m.temerrüt ve genel hükümler)."

Taşınır kiralarında: hangi kavramlar bilinmeli?

Taşınır kirası

Kiralananın taşınır mal olduğu kira sözleşmesidir; araç, yat, karavan gibi mallar örnek olarak verilir. Taşınmaz kiralarına bu maddedeki fesih rejimi uygulanmaz.

Fesih bildirim süresi

Sözleşmenin sona ereceği tarihten önce karşı tarafa fesih iradesinin bildirilmesi gereken süredir. Birinci fıkrada üç gün, ikinci fıkrada üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay olarak öngörülmüştür.

Meslekî faaliyet gereği kiraya verme

Kiraya verenin kiraya verme işini mesleki olarak yürüttüğü ilişkidir; kiralamanın tesadüfî ya da bir defaya mahsus olmadığı hâlleri ifade eder. Bu niteliğin varlığı, ikinci fıkra kapsamının ön koşuludur.

Özel kullanım

Kiracının taşınırı kişisel veya özel ihtiyacı için kullanmasıdır; ticari işletme faaliyetinde kullanım bu kavrama girmez. Bu ölçüt ikinci fıkranın uygulanabilmesi için aranır.

Kira dönemi

Kira bedelinin ödendiği ve dönemsel olarak sayılan zaman birimidir. İkinci fıkrada fesih, üç aylık kira dönemi sonuna bağlanmıştır.

Taşınır kiralarında: hangi şartlar aranır?

• Kira sözleşmesinin konusunun taşınır mal olması ve sözleşmenin belirsiz süreli olması gerekir.
• Birinci fıkraya göre fesih için, fesih iradesinin karşı tarafa üç gün önceden bildirilmesi gerekir; bu fıkra taraflardan her birine tanınmıştır.
• İkinci fıkraya göre fesih için kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya vermiş olması ve kiracının taşınırı özel kullanımı için kiralamış olması birlikte bulunmalıdır.
• İkinci fıkra uyarınca feshin, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapılan bildirimle gerçekleşmesi gerekir.
• Kiraya verenin ikinci fıkra uyarınca fesih talebi ileri sürebilmesi için ayrı bir hak tanınmamıştır; kiraya veren yalnız birinci fıkraya dayanabilir.
• İkinci fıkra kapsamında fesih yapıldığında, kiraya verenin zararın giderilmesini isteme hakkı bulunmamalıdır.

Taşınır kiralarında: hangi sonuçları doğurur?

• Birinci fıkraya göre yapılan üç günlük bildirimle belirsiz süreli taşınır kirası sona erer ve bu fesih her iki tarafa da tanınmıştır.
• İkinci fıkra koşulları varsa kiracı, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.
• İkinci fıkra uyarınca fesih yapan kiracıya karşı kiraya verenin zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.
• Kiraya veren, ikinci fıkra koşullarının varlığında da yalnız birinci fıkraya dayanarak feshedebilir; bu durumda üç gün süre uygulanır.
• İkinci fıkra koşulları bulunmayan taşınır kiralarında kiracı, ikinci fıkraya dayanamaz ve yalnız birinci fıkra yoluyla feshedebilir.
• Madde, belirli süreli taşınır kiralarında fesih için ayrı bir sonuç öngörmemiştir; bu hâlde süre bağlılığı ve genel hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.

Taşınır kiralarında: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Birinci ve ikinci fıkra süreleri ile kapsamlarını karıştırmak; kiraya verenin de üç aylık dönem ve bir aylık süreyle feshedebileceğini varsaymak.
• Ikinci fıkranın her taşınır kirasında uygulanacağını sanmak; fıkra yalnız meslekî kiraya verme ve özel kullanım koşulları birlikte varsa uygulanır.
• Ikinci fıkra kapsamında fesih yapan kiracıya karşı, zarar istemenin kiraya verenin genel hükümlere dayanarak da mümkün olduğunu düşünmek; fıkra açıkça zarar isteme hakkını kaldırmıştır.
• Üç günlük süreyi üç ay ya da bir ay ile karıştırmak; her fıkranın süresi ayrı ayrı uygulanmalıdır.
• Fesih bildiriminin dönem sonuna göre hesaplanmasını yapmamak; ikinci fıkrada sona erme tarihi üç aylık kira dönemi sonuna bağlanmıştır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Uygulamada taşınır kiralarında fesih bildiriminin hangi fıkraya dayandığı açıkça belirtilmediğinde, kiracının ikinci fıkraya dayandığı iddiası ile birinci fıkraya dayandığı iddiası arasındaki ayrım, bildirim süresinin ve sona erme tarihinin tespitinde önem kazanmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2025/738 E., 2025/4653 K., 08.10.2025)
• Taşınır kirası niteliğinin ve kiraya verenin meslekî faaliyetinin bulunup bulunmadığı, sözleşme konusu malın türüne ve kiraya verenin ticari faaliyetine göre somut olarak incelenmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/738 E., 2025/4653 K., 08.10.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Fesih hakkını kullanan taraf, fesih bildiriminin karşı tarafa süresinde yapıldığını ispatlamakla yükümlüdür; bildirim yazılı ya da iletişim araçlarıyla yapılmışsa bu belge ile ispat edilir.
• Kiracı ikinci fıkraya dayanıyorsa, kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiğini ve taşınırın kiracının özel kullanımı için kiralandığını ispatlamakla yükümlüdür; bu iddia sözleşme metni, ilan veya kiraya verenin faaliyet belgeleriyle desteklenebilir.
• Kiraya veren, kiracının ikinci fıkra kapsamında feshettiğini kabul ederek zarar talebinde bulunuyorsa, zararın bulunduğunu ispatlamakla yükümlüdür; ancak ikinci fıkra uyarınca zarar isteme hakkı bulunmadığından bu talep, fıkra koşullarının varlığı hâlinde sonuç vermez.
• Fesih bildiriminin karşı tarafa ulaştığının ve süresinde ulaştığının ispatı, bildirimi yapanın yüküdür; karşı taraf bildirimi almadığını ileri sürerse bu savunmayı ispatlamalıdır.

TBK m.331, kiraya verenin veya kiracının, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında sözleşmeyi olağanüstü olarak feshedebilmesini ve bu feshin parasal sonuçlarını hâkimin karara bağlamasını düzenler. Hüküm her türlü kira sözleşmesine, taşınmaz ve taşınır kiralarına ile belirli ve belirsiz süreli sözleşmelere uygulanır. Kiraya verenin ve kiracının sıfatına bakılmaksızın, taraflardan her biri bakımından geçerlidir. Maddenin düzenlemediği konular arasında fesih bildirim sürelerinin kendisi (m.329, m.330), mücbir sebep ve bunun sonuçları, kiraya verenin olağan fesih hakkı ile konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene tanınan fesih sebepleri (m.347 vd.), ve kiracının kiralananı tahliye yükümlülüğü ile tahliye davasının usulü yer almaz.

Önemli sebepler: hangi kavramlar bilinmeli?

Önemli sebep

Kira ilişkisinin devamını, fesheden taraf için çekilmez hâle getiren ve sözleşme kurulurken öngörülmemiş olan olağanüstü durumdur. Hem tarafın şahsına ilişkin (sübjektif) hem de şahsından bağımsız dış olaylardan (objektif) doğabilir.

Olağanüstü fesih

Kira sözleşmesinin, yasal fesih bildirim süresine uyularak ve önemli sebebe dayanılarak sürenin bitiminden önce sona erdirilmesidir. Yenilik doğuran bir haktır; karşı tarafa ulaşmasıyla kabule gerek kalmadan sonuç doğurur.

Sübjektif önemli sebep

Tarafların şahsıyla ilgili olan önemli sebeplerdir; örneğin kiracının mali durumunun önemli ölçüde ve sürekli bozulması, ailenin büyümesi ya da eşin ölümüyle başka şehre taşınma zorunluluğudur.

Objektif önemli sebep

Tarafların şahsından kaynaklanmayan, öngörülemeyen dış olaylardır; savaş hâli ya da ağır ekonomik kriz buna örnek gösterilir.

Parasal sonuçlar

Olağanüstü feshin karşı tarafa yol açtığı zararın tazmini ve bu tazminatın kapsam ve biçimidir. Hâkim durum ve koşulları gözeterek bunu karara bağlar; kanun bunun için sabit bir tutar ya da oran öngörmez.

Yasal fesih bildirim süresi

Feshin, sözleşmede kararlaştırılmamışsa kanunun öngördüğü bildirim süresine uyularak yapılmasını sağlayan süredir. m.331 bu süreleri kendisi düzenlemez, m.329 ve m.330'a bağlanır.

İşlem temelinin çökmesi

Sözleşmenin kurulmasını sağlayan ortak varsayımın sonradan sarsılmasıdır. m.331, bu kuramın kira sözleşmesindeki uygulama hallerinden birini oluşturur.

Önemli sebepler: hangi şartlar aranır?

• Kira ilişkisinin devamının, feshi isteyen taraf için çekilmez hâle gelmiş olması gerekir.
• Bu çekilmezliğe yol açan önemli sebebin varlığı gerekir; sebep sözleşme kurulurken bilinmemiş, öngörülmemiş ve olağanüstü nitelikte olmalıdır.
• Önemli sebebin, feshi isteyen tarafın kusurundan kaynaklanmamış olması gerekir; kusur tek neden olabileceği gibi ortak neden de olabilir.
• Önemli sebebin mücbir sebep niteliği taşımaması gerekir; karşı konulamayan olaylar değil, umulmadık olaylar bu hükmün kapsamındadır.
• Fesih, yasal fesih bildirim süresine uyularak yapılmalıdır; bu süreler m.329 ve m.330'da düzenlenmiştir.
• Fesih beyanı karşı tarafa ulaşmalıdır; ulaşan beyan kabule gerek kalmadan sözleşmeyi sona erdirir ve geri alınamaz.
• Fesih sebebinin ve kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin değerlendirilmesi hâkim tarafından, hakkaniyet ilkesi (TMK m.4) gözetilerek yapılır.

Önemli sebepler: hangi sonuçları doğurur?

• Sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebep varsa ve yasal fesih bildirim süresine uyularak fesih beyanı yapılırsa, kira sözleşmesi fesih beyanının karşı tarafa ulaşmasıyla sona erer.
• Fesih beyanı geri alınamaz, şarta bağlanamaz ve dürüstlük kurallarına aykırı biçimde kullanılamaz.
• Fesih, geçmişe değil geleceğe etkili olur; sona erme anına kadar doğmuş borçlar bakımından fesih ayrıca sonuç doğurmaz.
• Fesih nedeniyle karşı tarafın uğradığı zararın tazmini gerekir; m.331/II uyarınca bu tazminatın tutarını ve biçimini hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak karara bağlar.
• Parasal sonuçlar, karşı tarafın uğradığı müspet (olumlu) zarara göre belirlenir ve tam zararın ödenmesi değil hakkaniyete uygun bir tazminat amaçlanır.
• Önemli sebep bulunmaz veya fesheden taraf sebebin oluşmasında kusurluysa olağanüstü fesih hakkı doğmaz; sözleşme olağan fesih hükümlerine göre sona erer.
• Yasal fesih bildirim süresine uyulmadan yapılan fesih, m.331 kapsamında geçerli bir olağanüstü fesih olmaz.
• Sözleşmede bu konuda ayrı hüküm bulunsa dahi, m.331 emredici nitelikte olduğundan bu hükmü ortadan kaldıran kayıtlar geçersizdir.

Önemli sebepler: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Maddenin yalnız belirli süreli kira sözleşmelerine uygulandığını varsaymak; kanun bu ayrımı yapmamıştır, uygulama bu konuda ayrı değerlendirme gerektirir.
• Önemli sebebi mücbir sebeple karıştırmak; mücbir sebep karşı konulamayan bir olay iken önemli sebep umulmadık bir olaydır ve iki kurum farklı sonuç doğurur.
• Fesih bildirim süresine uymadan fesih yapılabileceğini düşünmek; m.331 fesih bildirim süresine uyulmasını açıkça şart koşar.
• Tazminatı tam zarar ölçüsünde hesaplamak; hâkim durum ve koşulları gözeterek hakkaniyete uygun bir tutar belirler ve tam zararın ödenmesi amaçlanmaz.
• Kiracının sübjektif bir sebeple feshinin, kusurlu bir hâlde doğup doğmadığını incelememek; kusurlu fesih olağanüstü feshin şartlarını ortadan kaldırır.
• Kanunda belirli bir tazminat tutarı veya oranı olduğunu varsaymak; m.331 bu konuda sabit bir ölçü koymamıştır.
• Kalan sürenin fesih süresinden kısa olduğu belirli süreli sözleşmede m.331'e başvurmak; bu hâlde sözleşme kendiliğinden sona erdiği için hüküm uygulanmaz.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, m.331'in belirli süreli kira sözleşmelerinde uygulanabileceğini, süresiz kira sözleşmelerinde ve taşınır kirasında uygulanmayacağını kabul etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021)
• Yargıtay, kira bedellerinin düşmesi, dalgalı konjonktür ve kiracı ile kiraya veren arasındaki kişilik farklılıklarının önemli sebep sayılmayacağını kabul etmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1843 E., 2021/1100 K., 28.09.2021)
• Kiracının iş veya memuriyet nedeniyle görev yerinin değişmesinin önemli sebep olup olmadığı, somut olayın koşullarına göre titizlikle değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/3126 E., 2025/4810 K., 14.10.2025)
• Ticari işyeri kiralarında, kiracının tacir ya da tüzel kişi olması hâlinde m.331'in belirli bir süre uygulanamayacağı yönünde özel düzenlemeler bulunduğu; bu hâllerde hükmün uygulanmasının ayrıca incelenmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2014/223 E., 2015/2025 K., 30.09.2015)
• Önemli sebebin kiraya verenin ya da kiracının hastanenin taşınması gibi kendi iradesi dışındaki bir değişiklikten doğduğu hâllerde, sebep tarafların ortak öngörüsünün dışında kaldığı ölçüde m.331 kapsamında değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/811 E., 2025/108 K., 08.01.2025)
• Kiraya verenin bizzat kullanım ihtiyacı ya da müteahhitlik gibi kendi sebebinden doğan fesihlerde, sebebin fesheden tarafın kusurundan doğmadığının incelenmesi gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/1504 E., 2023/3287 K., 22.11.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Olağanüstü feshi isteyen taraf, önemli sebebin varlığını, bu sebebin sözleşme kurulurken öngörülmediğini ve olağanüstü nitelikte olduğunu ispatlamakla yüklüdür.
• Önemli sebebin fesheden tarafın kusurundan doğmadığını da fesheden taraf ispat etmek zorundadır; karşı taraf kusurun varlığını iddia ederse bunu ispatlamalıdır.
• Fesih beyanının yasal fesih bildirim süresine uygun olarak ve karşı tarafa ulaşacak biçimde yapıldığı, ihtarname gibi yazılı belgelerle ispatlanır.
• Karşı taraf, sebebin mücbir sebep olduğunu veya fesheden tarafın kusurundan kaynaklandığını ileri sürerse, bu savunmasını ispatla yükümlüdür.
• Önemli sebebin varlığı ve tazminatın tutarı konusunda hâkim takdir yetkisini kullanır; bu konuda bilirkişi incelemesi ve tanık beyanı delil olarak kullanılabilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.329: Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda fesih bildirim sürelerini düzenler; m.331'in 'yasal fesih bildirim süresi' ölçüsünü oluşturur.
• 6098 sayılı Kanun m.330: Yasal fesih bildirim sürelerine ilişkin ek düzenleme sağlar; m.331 bakımından uyulması gereken süreleri tamamlar.
• 6098 sayılı Kanun m.347: Kiracı bakımından sürenin sona ermesinin sözleşmeyi sona erdiren bir sebep olduğunu düzenler; kalan sürenin fesih süresinden kısa olduğu hâllerde m.331'in uygulanmasını dışlar.
• 6098 sayılı Kanun m.4: Hâkimin önemli sebebin varlığını ve parasal sonuçları hakkaniyet çerçevesinde değerlendirmesi için dayanak oluşturur (TMK m.4 hakkaniyet ilkesi).

Bu madde, kiracının kiralananın tesliminden sonra iflas etmesi hâlinde kiraya verene tanınan iki aşamalı hakkı düzenler: işleyecek kira bedelleri için güvence isteme hakkı ile güvence verilmemesi hâlinde sözleşmeyi bildirim süresine bağlı olmaksızın hemen feshetme hakkı. Kiraya verenin bu hakkı, kiracının iflası ilan edildiğinde ve kiralananın tesliminden sonra doğar. Maddenin düzenlemediği konular şunlardır: kiralananın tesliminden önce kiracının iflası hâli (m.98 genel hükmü uygulanır), kiraya verenin iflası (iflas idaresinin kira sözleşmesine etkisi), olağanüstü fesihte tazminat ve parasal sonuçlar (m.331), kiracının ölümü (m.333) ve iflasa bağlı kira alacağının masaya kaydı ve bu alacağın sınırı (m.336 ve iflas hukuku).

Kiracının iflası: hangi kavramlar bilinmeli?

İflas

Kiracının borçlarını ödeyemez hâle gelip iflas kararının verilmesi ile ortaya çıkan hukuki durumdur. Maddenin uygulanabilmesi için sadece haciz yoluyla takibin sonuçsuz kalması yetmez, iflasın ilan edilmiş olması gerekir.

İşleyecek kira bedelleri

Güvence isteme hakkının kapsamını oluşturan, iflas tarihinden sonra doğacak ve sözleşmenin sürdüğü dönemlere ait kira borçlarıdır. Birikmiş kira borçları bu kavramın dışındadır.

Güvence

Kiracının gelecekteki kira ödemelerini karşılamak üzere verdiği kişisel veya ayni teminattır. Kiracı, üçüncü kişi ya da iflas masası tarafından gösterilebilir.

Uygun süre

Kiraya verenin, güvence verilmesi için kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak tanıdığı süredir. Maddede bu sürenin uzunluğu belirtilmemiştir; somut olayın koşullarına göre belirlenir.

Fesih bildirim süresi

Olağan fesih için kanunda öngörülen bildirim süresidir. Bu madde kapsamında kiraya veren, güvence verilmemesi hâlinde bu süreye uymadan hemen fesih yapabilir.

Kiracının iflası: hangi şartlar aranır?

• Kiracının iflasının ilan edilmiş olması gerekir; yalnızca haciz yoluyla takibin sonuçsuz kalması bu maddenin uygulanması için yeterli değildir.
• İflas, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra gerçekleşmiş olmalıdır.
• Kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir; bu hak kiraya verene aittir.
• Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre vermelidir.
• Verilen süre içinde kiracı veya iflas masası tarafından yeterli güvence gösterilmemelidir.
• Güvence, kişisel veya ayni nitelikte olabilir ve kiracı, üçüncü kişi ya da iflas masası tarafından gösterilebilir.
• Fesih için bildirim süresine uyulmamalıdır; kiraya veren sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracının iflası: hangi sonuçları doğurur?

• İşleyecek kira bedelleri için güvence verilirse sözleşme devam eder ve kiraya veren fesih hakkını kullanamaz.
• Uygun süre içinde yeterli güvence verilmezse kiraya veren, bildirim süresi beklemeksizin sözleşmeyi derhal sona erdirebilir.
• İflas kendiliğinden sözleşmeyi sona erdirmez; yalnızca kiraya verene fesih hakkı verir.
• Kiraya veren fesih hakkını kullanmak zorunda değildir; sözleşmeyi sürdürmeyi de seçebilir.
• Güvence verilmeden önce kiraya veren fesih hakkını kullanmamışsa, fesih hakkı güvence hiç verilmediği sürece saklı kalır.
• Kiraya verenin fesih hakkını kullanması hâlinde kiraya veren, kiracıdan kural olarak tazminat isteyemez.
• Kiraya veren, iflas tarihine kadar işlemiş kira alacağını iflas masasına kaydettirebilir.

Kiracının iflası: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Haciz yoluyla takibin sonuçsuz kalmasını iflas saymak; maddenin uygulanabilmesi için iflasın ilan edilmiş olması gerekir.
• Güvence süresini bildirim süresi ile karıştırmak; burada güvence için verilen süre ayrı bir süredir ve fesih bildirim süresine uyulmaz.
• Teslimden önceki iflas hâlini m.332 kapsamında saymak; bu hâlde m.98 hükmü uygulanır.
• Uygun süreyi kanunda sabit bir süre sanmak; kanun süreyi belirtmez, somut olaya göre belirlenir.
• Güvencenin yalnızca kişisel olabileceğini düşünmek; ayni güvence de verilebilir.
• Birikmiş kira alacaklarının güvence kapsamında olduğunu sanmak; güvence işleyecek kiralar içindir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kiracının iflasının ilanı aranır; haciz yoluyla takibin sonuçsuz kalması, fesih hakkının doğması için yeterli kabul edilmemektedir. (10. Hukuk Dairesi, 2023/4259 E., 2024/2844 K., 18.03.2024)
• Güvence süresi açıkça belirlenmediğinden, uygulamada istenecek güvencenin belli süreli sözleşmelerde sözleşme sonuna, belli süresiz sözleşmelerde feshin bildirilebileceği ilk dönem sonuna kadar işleyecek kiraları karşılayacak miktarda olması kabul edilmektedir. (10. Hukuk Dairesi, 2022/5444 E., 2023/4903 K., 05.05.2023)
• Kiraya verenin güvence talebi, iflas masası dahil olmak üzere kiracı ve iflas masasına yazılı olarak yapılmalıdır; yazılı bildirimin varlığı önem taşımaktadır. (10. Hukuk Dairesi, 2020/6104 E., 2023/4390 K., 25.04.2023)
• Hakkın kullanılmasında kiraya verenin, kiracıdan kural olarak tazminat isteyemeyeceği; ancak iflas nedeniyle tazminat ödemeyi önceden kabul edilmiş olması ya da hileli iflas bulunması hâlinde haksız fiil veya sözleşmeye dayalı tazminat istenebileceği kabul edilmektedir. (10. Hukuk Dairesi, 2023/2848 E., 2023/4387 K., 25.04.2023)
• Uygun süre içinde güvence verilmemesi hâlinde fesih için ayrıca bir ihtar veya bildirim süresi aranmaksızın sözleşmenin derhal sona erdirilebileceği uygulamada kabul edilmektedir. (10. Hukuk Dairesi, 2021/9262 E., 2023/3775 K., 05.04.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Güvence talebini ileri süren kiraya veren, talebini ve kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak verdiği uygun süreyi yazılı belgeyle ispatlamakla yükümlüdür.
• Kiracının iflasının ilan edildiği, iflas kararı veya iflas ilanı ile ispatlanır; yalnızca haciz yoluyla takibin sonuçsuz kaldığını gösteren belge bu iddiayı ispatlamaya yetmez.
• Kiralananın tesliminin iflastan önce gerçekleştiği, teslim tutanağı veya kiracının kullanımına bırakıldığını gösteren fiili durum ile ispatlanır.
• Uygun süre içinde güvencenin verildiğini ileri süren kiracı veya iflas masası, güvencenin gösterildiğini belge ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Kiraya verenin, hileli iflas veya önceden kabul edilmiş tazminat iddiasında bulunması hâlinde, bu özel durumu ispat yükü ona aittir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.98: Kiralananın teslimi öncesinde kiracının iflası hâlinde karşı edimin güvenceye bağlanmasını ve sözleşmeden dönme hakkını genel olarak düzenler; m.332 bu genel hükmün kira sözleşmesine özgü uygulamasıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.331: Kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerle olağanüstü fesih yolunu düzenler; iflas nedeniyle fesih m.332'de özel olarak düzenlendiğinden ayrı bir sebep olarak değerlendirilir.
• 6098 sayılı Kanun m.333: Kiracının ölümü hâlinde mirasçıların fesih hakkını düzenler; m.332 ile aynı olağanüstü fesih grubunda yer alır ancak iflası değil ölümü konu alır.
• 6098 sayılı Kanun m.336: Kiraya verenin iflas masasına kaydettirebileceği kira alacağının kapsamını düzenler; m.332 kapsamında fesih sonrası alacak talebinin sınırını belirlemede kullanılır.

TBK m.333, kiracının ölümü halinde kiracının mirasçılarına, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için kira sözleşmesini feshetme hakkı tanır. Kapsam, genel kiralara ilişkin fesih hakkı ile sınırlıdır; konut ve çatılı işyeri kiralarında aynı konu TBK m.356'da ayrıca düzenlenmiştir. Madde, kiraya verenin ölümünü, tüzel kişi kiracının sona ermesini veya birden fazla kiracıdan birinin ölmesini düzenlemez; bu durumlar için sırasıyla kiraya verenin ölümüne ilişkin özel bir hüküm bulunmadığı, tüzel kişi ve çoklu kiracı hallerinin ise TBK m.331 ve genel ilkelerle değerlendirilmesi gerektiği malzemede belirtilmiştir. Ürün kirası ile konut ve çatılı işyeri kiralarındaki fesih rejimi de bu maddenin kapsamı dışındadır (m.356 ve m.367 ilgili hükümler). Kiracının iflası (m.332) ve olağanüstü fesih (m.331) ayrı maddelerde düzenlenmiştir.

Kiracının ölümü: hangi kavramlar bilinmeli?

Kiracının ölümü

Gerçek kişi kiracının ölmesi veya gaipliğine karar verilmesi durumudur. Tüzel kişi kiracının sona ermesi bu kavramın kapsamına girmez.

Mirasçı

Kiracının ölümüyle terekeye ilişkin haklarını devralan kişilerdir. Birden fazla mirasçı varsa fesih bildiriminin hepsi tarafından yapılması gerekir; ortak temsilci de bildirimi yapabilir.

Yasal fesih bildirim süresi

Kanunda kira türüne göre öngörülen, feshin bildirilmesi ile sözleşmenin sona ereceği dönem arasındaki asgari süredir. Sözleşmede kararlaştırılan farklı bir süre bu hükmü değiştirmez.

En yakın fesih dönemi sonu

Yasal fesih bildirim süresine uyulduğunda sözleşmenin sona ereceği ilk fesih dönemidir. Sözleşmede belirlenen sürenin sonunun beklenmesi gerekmez.

Olağanüstü fesih

Kiracının ölümü gibi, sözleşmenin normal fesih yollarına bağlı olmayan ve özel bir sebebe dayanan fesih imkânıdır. Madde, mirasçılara tanınan bu hakkın olağanüstü niteliğini ifade eder.

Kiracının ölümü: hangi şartlar aranır?

• Kiracının gerçek kişi olması ve ölmesi (ya da gaipliğine karar verilmesi) gerekir.
• Fesih hakkını mirasçıların kullanması gerekir; kiraya verenin ya da kiracının bu yetkisi yoktur.
• Mirasçıların fesih iradesini açıklaması gerekir; ölüm tek başına sözleşmeyi sona erdirmez.
• Fesih bildiriminin yasal fesih bildirim süresine uygun yapılması gerekir.
• Fesih, en yakın fesih dönemi sonu için yapılmalıdır; sözleşmede kararlaştırılan sürenin sonu beklenmez.
• Birden fazla mirasçı varsa fesih bildiriminin tamamının tarafından yapılması gerekir; ortak temsilci bildirimi yapabilir.

Kiracının ölümü: hangi sonuçları doğurur?

• Mirasçılar yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için fesih bildiriminde bulunursa sözleşme o dönemin sonunda sona erer.
• Mirasçılar fesih hakkını kullanmazsa sözleşme aynı koşullarla mirasçılarla devam eder.
• Fesih, kiracının ölümü nedeniyle yapılmışsa karşı tarafa tazminat verilmez.
• Sözleşmede kararlaştırılan süre sonunun beklenmesi gerekmez; fesih, yasal süre ve dönemlere bağlanır.
• Mirasçılar bu süre ve dönemlere uymazsa fesih hükümsüz kalır ve sözleşme devam eder.
• Kiracının ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.

Kiracının ölümü: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kiracının ölümünü sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi sayarak mirasçıların fesih bildirimine gerek olmadığını düşünmek; ölüm sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.
• Fesih bildirimini sözleşmedeki sürenin sonuna göre yapmak; fesih, yasal süre ve en yakın fesih dönemine göre yapılmalıdır.
• Birden fazla mirasçıdan yalnız birinin bildirimini yeterli görmek; bildirimin tüm mirasçılar tarafından yapılması gerekir.
• Kiraya verenin ölümünü m.333 kapsamında değerlendirmek; bu madde yalnızca kiracının ölümünü düzenler.
• Tüzel kişi kiracının sona ermesini m.333 kapsamında saymak; bu hal ölüm değildir.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında m.333'ü uygulamak; bu kiralarda m.356 esas alınır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kiracının ölümü sonrasında mirasçıların fesih bildirimi yapmaması halinde, mirasçıların m.333 hükmüne dayanma olanağını yitirdiği kabul edilmektedir. (17. Hukuk Dairesi, 2012/16465 E., 2012/15092 K., 31.12.2012)
• Birden fazla mirasçı varsa fesih bildiriminin tüm mirasçılar tarafından yapılması gerektiği ve ortak temsilcinin bu bildirimi yapabileceği kabul edilmektedir. (17. Hukuk Dairesi, 2012/16465 E., 2012/15092 K., 31.12.2012)

Nasıl ispat edilir?

• Fesih hakkını kullanan mirasçılar, kiracının öldüğünü ölüm belgesi ile ve kendi mirasçılık sıfatlarını veraset belgesi ile ispatlamakla yükümlüdür.
• Fesih bildiriminin yapıldığı ve yasal süreye uyulduğu, bildirimin kiraya verene ulaştığı tarihin belgelenmesi ile ispatlanır; bildirim tarihi mirasçılar tarafından ispat edilmelidir.
• Birden fazla mirasçı bulunuyorsa, fesih bildiriminin tüm mirasçılar tarafından ya da ortak temsilci aracılığıyla yapıldığını ispat yükü mirasçılardadır.
• Kiraya verenin, mirasçıların m.333 kapsamında fesih yapmadığını veya süreye uymadığını ileri sürmesi halinde, bu savunmayı kendisi ispatlamakla yükümlüdür.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.331: Birden fazla kiracıdan birinin ölümü halinde m.333 değil, önemli sebeple fesih hükmü uygulanır.
• 6098 sayılı Kanun m.332: Kiracının iflası halinde kiraya verenin feshi ile karşılaştırmalı olarak ayrı bir fesih sebebi düzenler.
• 6098 sayılı Kanun m.356: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ölümü halinde mirasçıların fesih hakkını ayrıca düzenler.
• 6098 sayılı Kanun m.313: Genel hüküm olarak kiracının ölümünü ayrıca düzenler; m.333 bu genel kuraldan farklı olarak mirasçılara fesih hakkı tanır.

Madde, kiracının kiralananı geri verme borcunun içeriğini düzenler. Kiracının kiralananı teslim aldığı durumda geri vermesi ilkesini koyar ve sözleşmeye uygun kullanma sonucu oluşan eskime ve bozulmalar bakımından kiracının sorumluluğunu sınırlar. Ayrıca kiracının sözleşmenin sona ermesi halinde aykırı kullanma zararı dışında başka bir tazminat taahhüdünü geçersiz kılar. Kiralayanın geri alım sırasında yapacağı gözden geçirme ve yazılı bildirim yükümlülüğü ile bunun sonuçları madde metninde yer almaz. Madde kiraya verenin teslim yükümlülüğünü ve kiraya verenin ayıp sorumluluğunu düzenlemez (TBK m.301 ve devamı). Yenilik ve değişiklik yapılması halinde değer artışı ve eski hale getirme talebi (TBK m.321), gözden geçirme ve bildirim külfeti (TBK m.335) ile geri verme yerine ve zamanına ilişkin hükümler (TBK m.89, m.94) ayrı maddelerde düzenlenmiştir. Hükmün kira sözleşmesi dışındaki kullandırma ilişkileri bakımından uygulanıp uygulanmayacağı da bu maddeden çıkmaz.

Genel olarak: hangi kavramlar bilinmeli?

Ne durumda teslim alma

Kiracının kiralananı sözleşmenin başında fiilen teslim aldığı fiziksel ve hukuki durum. Geri verme borcunun ölçüsü bu durumdur; kiracı kiralananı bu durumdan kötüleştirmemekle yükümlüdür.

Eskime ve bozulma

Kiralananın sözleşmeye uygun kullanılması sonucu zamanla oluşan doğal aşınma ve yıpranma. Bu zararlar kiracının sorumluluğunda değildir; sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan hasar ise bu kapsamda sayılmaz.

Sözleşmeye uygun kullanma

Kiralananın niteliğine, sözleşme amacına ve olağan kullanım alışkanlıklarına uygun kullanılması. Bu kullanım sonucu oluşan değer kaybı kiracıya yüklenmez.

Sözleşmeye aykırı kullanma

Kiralananın sözleşmede veya niteliğinden çıkan amaç dışında kullanılması. Bu kullanımdan doğan zarar kiracının tazmin yükümlülüğüne girer.

Kesin hükümsüzlük

Hükmün baştan itibaren yok sayılması; geçersiz kaydın taraflar bakımından hiçbir sonuç doğurmamasıdır. Madde gereğince önceden kararlaştırılan başkaca tazminat kaydı bu niteliktedir.

Genel olarak: hangi şartlar aranır?

• Kira sözleşmesinin sona ermiş olması veya herhangi bir nedenle sonlanmış bulunması gerekir.
• Kiracının kiralananı geri vermesi, teslim aldığı durumda yapması gerekir; teslim aldığı durum bu maddenin ölçüsüdür.
• Kiralananda oluşan değişikliğin sözleşmeye uygun kullanmadan kaynaklanması halinde eskime ve bozulma kiracıya yüklenemez.
• Kiralananda oluşan zararın sözleşmeye aykırı kullanmadan doğması halinde kiracının kusuru aranır; kusurun varlığı kiracı tarafından aksi ispat edilebilen bir karineyle kabul edilir.
• Sözleşmeye aykırı kullanma ile zarar arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır.
• Sözleşmenin sona ermesi halinde önceden yapılan tazminat taahhüdü aykırı kullanma zararını karşılamaya yönelmelidir; bunun dışında başka bir tazminat taahhüdü içermemelidir.

Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

• Kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri verir; bu durumdan sonra oluşan sözleşmeye uygun kullanma kaynaklı eskime ve bozulmalar kiracıya yüklenmez.
• Sözleşmeye aykırı kullanma sonucu oluşan zararlar kiracı tarafından giderilir.
• Kiracının sözleşmenin sona ermesi halinde aykırı kullanma zararı dışında başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt eden kayıt geçersizdir.
• Geçersiz kayıt kesin hükümsüzdür; hem kiracı hem kiraya veren bakımından batıldır ve kayıtta öngörülen tazminat talep edilemez.
• Kiracının kiralananı ne durumda teslim aldığına ilişkin bir karine vardır; kiraya veren kiralananın kötü durumda teslim edildiğini ispat etmek zorunda değildir, kiracı iyi durumda teslim almadığını ileri sürüyorsa bunu ispat etmelidir.
• Madde emredici niteliktedir; ayrıca kiracı lehine olmayan ve kiracıya başkaca tazminat yükleyen sözleşme kayıtları bu hüküm karşısında geçersiz kalır.

Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kiracının geri verme yükümlülüğünü, kiralananın her türlü değişikliğinden sorumlu olduğu biçiminde genişletmek; m.334/I yalnız sözleşmeye aykırı kullanma ve teslim durumunun kötüleşmesini kapsar, uygun kullanma sonucu eskimeyi kapsamaz.
• Kiracının iyi durumda teslim aldığı karinesini yok saymak ve kiraya verenin teslim durumunu ispat etmesini istemek; karine kiracı lehine olup kiraya verenin hasarı ileri sürerken ispat yükü ona geçer.
• Önceden kararlaştırılan boya, temizlik veya başka masrafların kiracıya yüklenmesini geçerli saymak; bu tür kayıtlar m.334/II gereğince geçersizdir.
• Geçersiz kaydı yalnız kiracı aleyhine kabul edip kiraya verenin de bu kayda dayanamayacağını gözden kaçırmak; geçersizlik her iki taraf bakımından kesin hükümsüzlüktür.
• Kiralananın değişikliğe uğramasının sadece tazminat sorumluluğu doğurduğunu düşünmek; rızaya dayalı değişikliklerde eski hale getirme talebi m.321 hükümleri ile ayrıca değerlendirilir.
• Ayıp bildirim yükümlülüğünü m.334'te aramak; kiraya verenin bildirim külfeti m.335 kapsamındadır, m.334 bu konuyu düzenlemez.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Geri verme sırasında kiralananda oluşan değişikliklerin sözleşmeye uygun kullanmadan mı yoksa aykırı kullanmadan mı kaynaklandığı somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2022/327 E., 2022/1496 K., 10.11.2022; Hukuk Genel Kurulu, 2020/361 E., 2022/787 K., 31.05.2022)
• Kiracının kiralananı iyi durumda teslim aldığına ilişkin karine nedeniyle, kiracının sorumluluğuna dayanan talepte kiraya verenin ispat yükü bulunmadığı; kiracının ise kiralananın kötü durumda teslim edildiğini ileri sürerek karineyi çürütmesi gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/852 E., 2023/3557 K., 06.12.2023; 3. Hukuk Dairesi, 2023/3825 E., 2024/1592 K., 08.05.2024)
• Kira bedelinin ödenmesi ile birlikte geri verme sırasında yapılan hesaplarda kiracının sorumlu olduğu ödemelerin, kira sözleşmesinin bitiş tarihine göre ayrı değerlendirildiği görülmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/3050 E., 2024/1562 K., 07.05.2024)
• Kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü ile geri verme yükümlülüğünün birlikte değerlendirildiği; özen yükümlülüğüne aykırılığın geri verme sırasında ortaya çıkan hasar bakımından sorumluluk doğurduğu kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/3050 E., 2024/1562 K., 07.05.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/4965 E., 2024/3567 K., 06.11.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Kiralananın kötü durumda teslim edildiğini ileri süren kiraya veren, teslim sırasındaki durumun iyi olmadığını ispatlamakla yükümlü değildir; bu hususu iddia eden taraf kiracı değilse, iddiayı ileri süren kiraya verenin ispat yükü bulunmaktadır.
• Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri verdiğini ileri sürerse, teslim tutanağı, fotoğraf, kira sözleşmesi ekleri ve teslim sırasında düzenlenen belgeler ile ispat eder.
• Kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı kullanma nedeniyle sorumlu olduğunu ileri sürdüğünde, aykırı kullanma ile zarar arasındaki illiyet bağını ve zararın miktarını ispatlamakla yükümlüdür.
• Kiracı, kiralanandaki hasarın sözleşmeye uygun kullanma sonucu olduğunu ve kusurunun bulunmadığını ileri sürdüğünde, bu savunmayı kendisi ispatlar; kusursuzluk karinesi kiracı aleyhinedir.
• Önceden yapılan başkaca tazminat taahhüdüne dayanan talep söz konusu olduğunda, bu kaydın varlığını ileri süren taraf kaydı yazılı delille ortaya koymalıdır; kaydın geçersizliği def'i olarak ileri sürülebilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.335: Kiraya verenin kiralananı geri alırken gözden geçirme ve eksiklik ile ayıpları yazılı bildirme yükümlülüğünü düzenler; bildirim yapılmazsa kiracının sorumluluğu sona erer.
• 6098 sayılı Kanun m.321: Kiracının kiraya verenin rızasıyla yaptığı değişiklik ve yeniliklerin geri verme sırasındaki durumunu düzenler; eski hale getirme ve değer artışı taleplerini belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.89: Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa kiralananın geri verileceği yeri belirler; m.334 bu yeri sözleşmeye bağlamaz.
• 6098 sayılı Kanun m.94: Geri verme gününün sözleşmede ya da yerel adette belirlenmemesi halinde kiralananın geri verilme zamanını tamamlar.
• 6098 sayılı Kanun m.301: Kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır ve elverişli halde bulundurma yükümlülüğünü düzenler; m.334 kiracının geri verme yükümlülüğüdür.

Kiraya verenin, kira ilişkisi sona erip kiralananı geri aldığı sırada, kiralananın durumunu gözden geçirmesi ve kiracının sorumluluğunu doğuran eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmesi külfetini düzenler. Bildirimin yapılmaması halinde kiracının sorumluluktan kurtulması ve olağan incelemeyle anlaşılamayan gizli eksiklik ve ayıplarda sorumluluğun devam etmesi kurala bağlanmıştır. Kiraya verenin geri almadan önceki kira süresi boyunca bildirim yükümlülüğü, kiracının geri verme borcu (m.334) ve kiracının sorumluluğunun kapsamı bu maddenin konusu değildir. Kiracının kiralananda yaptığı değişiklik ve yeniliklere ilişkin tazminat talebi (m.321), kiracının kiralananı ayıpsız iade borcu ve iade yükü (m.334) ile ayıp nedeniyle zararın ileri sürülmesine ilişkin usul ve zamanaşımı (genel hükümler ile yargılama) bu maddede düzenlenmemiştir.

Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme: hangi kavramlar bilinmeli?

Gözden geçirme külfeti

Kiraya verenin, kiralananı geri aldığı sırada durumunu inceleme yükü olup bir borç değil külfettir. Yerine getirilmemesi tazminat yükümlülüğü doğurmaz; yalnızca kiraya verenin zarar isteme hakkını kaybetmesi sonucunu doğurur.

Açık (olağan) eksiklik ve ayıp

Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenebilen eksiklik ve ayıplardır. Bunların bildirimi geri verme anında hemen yapılmalıdır.

Gizli eksiklik ve ayıp

Olağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklik ve ayıplardır. Kiraya veren bunları belirlediğinde kiracıya hemen yazılı olarak bildirmelidir; bildirim yapılmazsa kiracının sorumluluğu devam eder.

Hemen

Kanunda somut bir süre olarak değil, her somut olaya göre dürüstlük kuralına (TMK m.2) göre belirlenen makul bekleme anlamındadır. Kira süresi, kiralananın kapsamı, gözden geçirmenin genişliği ve teknik uzmanlık gerektirip gerektirmediği dikkate alınır.

Geri verme anı

Gözden geçirme yükümünün başladığı andır. Kira sözleşmesinin sona erdiği an değil, kiralananın fiilen geri verildiği andır.

Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme: hangi şartlar aranır?

• Kiralananın kiracı tarafından kiraya verene fiilen geri verilmiş olması gerekir; gözden geçirme yükümü bu andan itibaren başlar.
• Kiraya veren kiralananın durumunu gözden geçirmiş olmalıdır; bu inceleme olağan incelemeyi aşan (ayrıntılı muayene) bir inceleme olmak zorunda değildir.
• Belirlenen eksiklik ya da ayıbın kiracının sorumluluğunu doğuracak nitelikte olması gerekir.
• Bildirim, kiracıya yazılı olarak ve hemen yapılmalıdır; bildirimin 'hemen' olup olmadığı dürüstlük kuralına göre değerlendirilir.
• Gizli eksiklik ve ayıplarda kiraya veren bunları belirlediğinde ayrıca hemen yazılı bildirimde bulunmalıdır.
• Kiracının sorumluluğundan kurtulmak için, bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemiş olması ve eksikliğin olağan incelemeyle belirlenebilir olması gerekir.

Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya veren gözden geçirmeyi ve hemen yazılı bildirimi yaparsa, kiracının sorumluluğu bildirilen eksiklik ve ayıplarla sınırlı olarak devam eder.
• Kiraya veren, kiracının sorumluluğunu doğuran açık eksiklik ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmezse, kiracı bu eksiklik ve ayıplardan her türlü sorumluluktan kurtulur.
• Olağan incelemeyle belirlenemeyen gizli eksiklik ve ayıplarda bildirim yapılmamış olsa bile kiracının sorumluluğu devam eder.
• Kiraya veren gizli eksiklik ve ayıpları belirlediğinde hemen yazılı bildirimde bulunmazsa, bu eksiklik ve ayıplar bakımından kiracının sorumluluğu devam etse de kiraya verenin bildirim külfetini ihlal etmiş olması sonucu doğar.
• Bildirimde bulunulması kiraya verene, kiracının sorumluluğunun kapsamını belirlemek için bir imkân sağlar; kiracının sorumluluğunu doğurmayan eksiklik ve ayıplar bakımından bildirim yükümlülüğü söz konusu değildir.
• Madde hükmü kiracı lehine, nisbi emredicidir; aksine sözleşme hükümleri, kiracının aleyhine veya kiraya verenin lehine bu bildirim külfetini değiştiremez.
• Bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, kiraya verenin ayrıca bir tazminat yükümlülüğü doğurmaz; kiraya veren yalnızca bildirilmeyen eksiklik ve ayıp nedeniyle zarar talebinden yoksun kalır.

Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme: sık yapılan hatalar nelerdir?

• 'Hemen' kavramını sabit bir süre gibi yorumlamak; oysa kanun somut bir süre öngörmemiş, dürüstlük kuralına göre değerlendirme yapılmasını öngörmüştür.
• Bildirim külfetini bir borç gibi değerlendirip, yerine getirilmemesi halinde tazminat yükümlülüğü doğduğunu saymak; oysa sonuç yalnızca kiraya verenin zarar isteme hakkını kaybetmesidir.
• Gizli eksiklik ve ayıplarda bildirim yapılmamış olmasını kiracının sorumluluktan kurtulması olarak yorumlamak; gizli eksikliklerde kiracının sorumluluğu devam eder.
• Olağan incelemeyle belirlenebilen eksiklikle belirlenemeyen eksiklik arasındaki ayrımı yapmadan genel bir bildirim yükümlülüğü saymak.
• Kiraya verenin, kiracının kiralananda yaptığı değişiklikler bakımından m.335 kapsamında bildirimde bulunmasını zorunlu saymamak; bu değişiklikler de gözden geçirme sırasında değerlendirilebilir.
• Yazılı bildirim şartını gözardı edip sözlü bildirimin yeterli olduğunu kabul etmek.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yüksek mahkeme uygulamasında kiraya verenin gözden geçirme ve bildirim külfetini yerine getirip getirmediği, bildirimin makul süre içinde yapılıp yapılmadığı tartışılmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2021/6502 E., 2022/548 K., 27.01.2022)
• Makul sürenin belirlenmesinde kiralananın türü, kira süresi ve gözden geçirmenin teknik uzmanlık gerektirip gerektirmediği gibi ölçütler esas alınmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2021/6502 E., 2022/548 K., 27.01.2022)
• Kiraya verenin bildirimde bulunduğunu kanıtlaması gerektiği, bildirim yapılmadığı takdirde kiracının sorumluluktan kurtulacağı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2021/6502 E., 2022/548 K., 27.01.2022; 6. Hukuk Dairesi, 2013/4799 E., 2013/15766 K., 21.11.2013)
• Gizli eksiklik ve ayıplarda kiraya verenin bildirim yükümünün, eksikliği belirlediği andan itibaren başladığı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/1161 E., 2025/441 K., 22.01.2025)
• Kiracının kiralananda yaptığı değişiklik ve yenilikler karşısında, kiraya verenin bunları gözden geçirerek bildirimde bulunması gerektiği değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4486 E., 2023/2781 K., 18.10.2023)

Nasıl ispat edilir?

• Gözden geçirme ve bildirimi ileri süren kiraya veren, sözleşme sonunda kiralananın durumunu gözden geçirdiğini ve yazılı bildirimi yaptığını ispatlamakla yükümlüdür.
• Yazılı bildirim (ihtarname, noter aracılığıyla bildirim veya e-posta gibi yazılı kayıt) ve teslim tutanağı en güçlü delil niteliğindedir; bunların bulunmaması halinde bildirimin yapıldığını kanıtlamak güçleşir.
• Kiracı, kiralananı iyi halde iade ettiğini veya eksikliğin bildirilmediğini savunarak, bildirim külfetinin yerine getirilmediğini ileri sürebilir; bu savunmanın ispatı kiracıya değil, bildirimin yapıldığını ileri süren kiraya verene yüklenir.
• Gizli eksiklik ve ayıpların kiracının sorumluluğunu doğurduğunu ileri süren taraf, bunların olağan incelemeyle belirlenemediğini ve sonradan belirlendiğini de ispatlamalıdır.
• Kiracının kiralananda yaptığı değişikliklerin kiraya verenin bilgisi veya onayı dahilinde olduğunu ileri süren kiracı, bu hususu ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.334: Kiracının kiralananı ayıpsız ve eksiksiz geri verme borcunu düzenler; m.335'teki bildirim külfetinin dayanağı ve kiracının sorumluluğunun kaynağıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.321: Kiracının kiralananda yaptığı yenilik ve değişikliklerden doğan tazminat talebini düzenler; geri verme anındaki gözden geçirme sırasında bu talepler de gündeme gelebilir.
• 4721 sayılı Kanun m.2: Dürüstlük kuralı için TMK m.2 atıfı, m.335'teki 'hemen' kavramının somutlaştırılmasında kullanılır (bu atıf TMK m.2'ye yapılmaktadır).

Taşınmaz kiralarında kiraya verenin, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak kiralananda bulunan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahip olmasını düzenler. Hapis hakkının alt kiracının getirdiği eşyaya uzanmasını, alt kiracı bakımından kira borcu ile sınırlandırılmasını ve haczedilemeyen mallar üzerinde kullanılamamasını düzenler. Hükmü taşınmaz kiraları bakımından uygular; taşınır kiraları bu hükmün kapsamında değildir. Kiraya verenin üçüncü kişilere ait eşya üzerindeki hapis hakkını ve bu hakkın alıkoyma ile geri getirme usulünü düzenlemez (m.337, m.338). Kiraya verenin kötü niyetli olması halinde üçüncü kişi eşyası ve iyiniyet koşulları düzenlemez (m.337). Hapis hakkının genel hükümlerini ve genel hapis hakkı rejimini düzenlemez (TMK m.950-953). Kira bedelinin takibi, icra yoluyla paraya çevirme ve zamanaşımı gibi usul yönleri bu maddenin kapsamında değildir.

Konusu: hangi kavramlar bilinmeli?

Kiraya verenin hapis hakkı

Kiraya verenin kira alacağının güvencesi olarak kiracının kiralanandaki taşınırları elinde tutma ve paraya çevirme yetkisi taşıyan, kanundan doğan bir rehin niteliğindeki haktır. Yalnızca taşınmaz kiralarında doğar; taşınır kiralarında uygulanmaz.

Güvence altına alınan alacak

Hapis hakkı yalnızca işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelini kapsar. Bu sınırın dışındaki kira alacakları ve kiralanana verilen zarardan doğan tazminat hapis hakkının kapsamına girmez.

Fonksiyonel bağ

Hapis hakkına konu eşyanın kiralananda bulunması ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan nitelikte olması gerektiğini ifade eden ölçüttür. Eşyanın kiralanan ile kullanım bakımından bağlantılı olması aranır.

Alt kiracının getirdiği eşya

Alt kiracının kiralanana getirdiği, asıl kiracının kiralanandaki eşyası ile aynı nitelikteki taşınırlardır. Hapis hakkı bu eşyaya, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcu tutarını aşmamak kaydıyla uzanır.

Haczedilemeyen mallar

İcra ve İflas Kanunu'nda haczi caiz olmayan mal ve haklar olarak sayılan eşyadır. Bu mallar üzerinde hapis hakkı kullanılamaz.

Konusu: hangi şartlar aranır?

• Taşınmaz kirası bulunmalıdır; hapis hakkı yalnızca taşınmaz kiralarında doğar.
• Güvence altına alınacak alacak, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli ile sınırlı olmalıdır.
• Hapis hakkına konu eşya kiralananda bulunmalı ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yaramalıdır.
• Eşya kiracıya ait olmalı ya da alt kiracının getirdiği aynı nitelikte taşınır olmalıdır; alt kiracının getirdiği eşya üzerindeki hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşamaz.
• Eşya kiracının haczedilemeyen malları arasında yer almamalıdır.
• Kiraya verenin eşya üzerinde doğrudan zilyet olması aranmaz; kiralanandaki eşya kiracının elinde bulunsa da hak doğar.

Konusu: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi için kiralanandaki kiracıya ait taşınırlar üzerinde hapis hakkı kullanabilir.
• Alt kiracının getirdiği aynı nitelikteki taşınırlar üzerinde hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcu kadar kullanılabilir.
• Kiracının haczedilemeyen malları üzerinde hapis hakkı kullanılamaz.
• Kiraya verenin hapis hakkı için eşya üzerinde doğrudan zilyet olması gerekmez; kiracının elinde bulunan eşya üzerinde de hak doğar.
• Hapis hakkı nisbi emredicidir; kiraya veren yararına değiştirilebilir, kiracı aleyhine değiştirilemez.
• Kira alacağı üçüncü kişiye devredilirse hapis hakkı da alacakla birlikte devredilir.
• Hapis hakkı yalnızca taşınmaz kiralarında tanındığı için taşınır kiralarında bu hak kullanılmaz.

Konusu: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Hapis hakkını taşınır kiralarında da uygulamak; hak yalnızca taşınmaz kiralarında doğar.
• Kiraya verenin hapis hakkını taşınmaz içindeki her eşya için geçerli saymak; eşyanın kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yaraması ve fonksiyonel bağ aranmalıdır.
• Alt kiracının getirdiği eşyada hapis hakkını asıl kiracının kira borcunun tamamı kadar kullanmak; sınır alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcudur.
• Hapis hakkını işlemiş bir yıl ve işlemekte olan altı ay dışındaki kira alacakları, tazminat veya başka alacaklar için kullanmak.
• Kiracının haczedilemeyen eşyası üzerinde hapis hakkı kullanmak ya da ihtiyaç maddelerini ticari eşya ile aynı ölçüye tabi tutmak.
• Kiraya verenin doğrudan zilyetliği aramak; hapis hakkı için eşyanın kiraya verenin elinde olması gerekmez.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Hapis hakkının kapsamına yalnızca kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan eşyanın girdiği kabul edilmektedir. (Ceza Genel Kurulu, 2014/406 E., 2018/260 K., 05.06.2018; 6. Ceza Dairesi, 2021/18828 E., 2022/13997 K., 18.10.2022)
• Uygulamada fonksiyonel bağ geniş tutulmakta; garaj veya otoparktaki araç, otel alanındaki yakıt veya inşaat malzemesi deposundaki malzeme üzerinde hapis hakkı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2022/2679 E., 2023/367 K., 28.02.2023)
• Hapis hakkının başlangıç tarihi konusunda görüşler ayrılmakta olup, uygulamada takip talebi veya iflas tarihinden önceki son kira bedelinin muaccel olduğu tarihin esas alındığı belirtilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2022/2679 E., 2023/367 K., 28.02.2023)
• Hapis hakkı nedeniyle kiracının eşyasının ele geçirilmesi, hırsızlık ve benzeri fiiller bakımından ceza mahkemelerince kiraya verenin hakkı ile birlikte değerlendirilmektedir. (2. Ceza Dairesi, 2021/14767 E., 2021/17199 K., 20.10.2021)
• Kira ilişkisinden doğan alacaklar bakımından hapis hakkının pratikte sınırlı kaldığı, savcılık kanalıyla yalnızca birkaç araç üzerinde kullanılabildiği ileri sürülmektedir. (İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2025/448 E., 2025/1071 K., 17.12.2025; İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2015/1249 E., 2025/1072 K., 17.12.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Hapis hakkını ileri süren kiraya veren, taşınmaz kirası ilişkisinin varlığını ve güvence altına alınan kira alacağının tutarını ve muaccel olma tarihini ispatlamakla yükümlüdür; kira sözleşmesi ve kira bedelinin ödenmediğini gösteren belgeler bu amaçla kullanılır.
• Eşyanın kiralananda bulunduğu ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yaradığı, kiraya verenin iddiasına dayanak olarak ispatlanmalıdır; kiralanan içindeki eşyanın fotoğrafları, tutanak ve tanık beyanları bu konuda kullanılabilir.
• Alt kiracının getirdiği eşya üzerinde hapis hakkını ileri süren kiraya veren, alt kiracı ilişkisini ve alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunun tutarını ispatlamalıdır.
• Eşyanın kiracıya ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kiraya verenin iyiniyetini ileri sürmesi halinde, iyiniyet yönünden ispat yükü ilgili düzenlemeye göre değerlendirilir; bu konuda yazılı belge ve kiracı beyanı delil olarak kullanılabilir.
• Eşyanın kiracının haczedilemeyen malları arasında yer aldığını ileri süren kiracı, bu savunmayı İcra ve İflas Kanunu m.82 kapsamında ispatlamalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.337: Üçüncü kişilere ait eşya üzerindeki haklar ile çalınmış veya malikin iradesi dışında çıkmış eşyanın kiraya verenin hapis hakkından önce geldiğini düzenler; bu maddenin kapsamı ile m.336 birlikte okunmalıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.338: Hapis hakkının alıkoyma ve eşyanın geri getirilmesi usulünü düzenler; m.336'daki hakkın kullanım biçimini tamamlar.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.82: Haczi caiz olmayan malları sayar; m.336/3 bu listeyi hapis hakkının dışında bırakmak için kullanır.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.950-953: Genel hapis hakkını düzenler; kiraya verenin hapis hakkı bu genel rejimin özel bir türü olduğundan, m.336'da hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere başvurulamaz.

TBK m.337, kiralananda bulunan üçüncü kişilere ait taşınırlar üzerinde kiraya verenin hapis hakkının kullanılıp kullanılamayacağını düzenler. Birinci fıkra, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gereken eşyalar ile çalınmış, kaybolmuş ya da malikin elinden iradesi dışında çıkmış eşyada hapis hakkının üçüncü kişinin haklarının gerisinde kalacağını kurar. İkinci fıkra, kiraya verenin iyiniyetle hapis hakkına sahip olduğu eşyada, mülkiyetin kiracıda olmadığını sözleşme devam ederken öğrenmesi hâlinde hakkı kaybetme sonucunu bağlar. Kiracının kendi mülkiyetindeki eşyalar, hapis hakkının konusunun ne olduğu ve hangi alacakları temin ettiği (m.336) bu madde kapsamında değildir. Madde, üçüncü kişinin ayni hakkını ileri sürmek için açılacak davayı, icra hukukundaki istihkak ve haciz işlemlerini düzenlemez (İİK m.97, m.99). Kiracının alt kiracıya ait eşyası ile alt kiracılığa ilişkin hapis hakkı sınırı (m.336/II) ve taşınmaz kirasında hapis hakkının temin ettiği alacakların hesabı da bu maddenin dışındadır (m.336).

Üçüncü kişilere ait olan eşya: hangi kavramlar bilinmeli?

Hapis hakkı (kiraya verenin)

Kiraya verenin, kiracının kira borcunu karşılamak amacıyla kiralananda bulunan kiracıya ait taşınırları alıkoyabilmesi hakkıdır. Hakkın kapsamı ve temin ettiği alacaklar m.336 ile belirlenir; bu madde hakkın üçüncü kişiye ait eşyaya uygulanıp uygulanmayacağını sınırlar.

İyiniyet (kiraya verenin)

Kiraya verenin, kiralananda bulunan eşyanın kiracıya ait olmadığını bilmemesi ve bilmesinin de gerekmemesi halidir. Hapis hakkının kullanıldığı anda aranır; eşyanın kiralanana getirildiği an esas alınır.

Üçüncü kişiye ait eşya

Kiracının mülkiyetinde bulunmayan, bir başkasının mülkiyetinde veya ayni hakkında olan taşınır maldır. Emanet bırakılan ya da mülkiyeti saklı tutularak satılan eşya bu kapsamdadır.

Malikin elinden iradesi dışında çıkan eşya

Çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde zilyedin rızası dışında elinden çıkmış eşyadır. Bu eşyada kiraya verenin iyiniyeti hapis hakkını kurtarmaya yetmez.

En yakın fesih dönemi

Kira sözleşmesinin bir sonraki olağan fesih imkânının doğduğu dönemdir. Fesih bildiriminin bu döneme göre yapılması, kiraya verenin hapis hakkını koruyabilmesi için gereklidir.

Üçüncü kişilere ait olan eşya: hangi şartlar aranır?

• Kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için, kiralananda bulunan eşyanın kiracıya ait olması gerekir; üçüncü kişiye ait eşya bakımından kiraya verenin iyiniyetli olması aranır.
• İyiniyetin bulunması için kiraya verenin, eşyanın kiracıya ait olmadığını bilmemesi ve bilmesi gerekmemesi gerekir; bilmesi gereken hal de kötüniyet sayılır.
• Eşya çalınmış, kaybolmuş veya malikin elinden iradesi dışında çıkmış ise, kiraya verenin iyiniyetli olması hapis hakkını kurtarmaya yetmez ve hak kullanılamaz.
• Kiraya veren, sözleşme devam ederken kiracının getirdiği eşyanın kiracıya ait olmadığını öğrenmişse, bu eşya üzerindeki hakkını korumak için sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmelidir.
• Kiraya verenin hapis hakkına konu eşya, kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan ve haczi yasak olmayan taşınır olmalıdır (m.336 ile birlikte).

Üçüncü kişilere ait olan eşya: hangi sonuçları doğurur?

• Üçüncü kişinin hakkı, eşya bakımından kiraya verenin hapis hakkından önce gelir; kiraya veren bu eşyayı alıkoyamaz.
• Kiraya verenin iyiniyeti ve üçüncü kişinin hakkı bir arada bulunduğunda, kiraya verenin hapis hakkı bu eşya üzerinde kullanılamaz.
• Kiraya veren, kiracının getirdiği eşyanın kiracıya ait olmadığını sözleşme devam ederken öğrenir ve en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.
• Fesih yapılırsa kiraya veren, fesih dönemine kadar iyiniyetle doğmuş hapis hakkını koruyabilir.
• Kiraya verenin hapis hakkı, üçüncü kişiye ait eşyadan ayrı olarak, kiracıya ait eşyalar üzerinde varlığını sürdürür.

Üçüncü kişilere ait olan eşya: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Madde metnindeki 'bilmesi gerektiği' ölçütünü yalnızca gerçek bilgi ile sınırlamak; bilmesi gereken hal de kötüniyet sayılır.
• Kiraya verenin iyiniyetini, çalınmış ya da rızası dışında çıkmış eşya bakımından da yeterli saymak; bu hâlde iyiniyet hapis hakkını kurtarmaz.
• Öğrenme anını sözleşmenin kuruluş anı ile karıştırmak; ikinci fıkra sözleşme devam ederken öğrenmeyi koşul kılar.
• Fesih ihbarını herhangi bir tarihte yapılabilir sanmak; hapis hakkının korunması için en yakın fesih dönemine göre yapılmalıdır.
• Hapis hakkını yalnızca kiracının mülkiyetindeki eşya için aramak ve üçüncü kişi eşyası için m.337'nin ayrı sınırını gözden kaçırmak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Aleniyet işlevine sahip sicillerde kayıtlı bir hak, kiraya verenin iyiniyet iddiasında bulunmasını engeller; aleniyet işlevi olmayan sicil ise engel oluşturmaz.

Nasıl ispat edilir?

• Hapis hakkını kullanan kiraya verenin, eşyanın kiracıya ait olduğunu veya kendisinin iyiniyetli olduğunu ileri sürmesi halinde, kiraya verenin iyiniyeti karine olarak kabul edilir; aksini ileri süren üçüncü kişi ya da kiracı bunu ispatlamalıdır.
• Üçüncü kişinin eşyanın kendisine ait olduğunu ve çalınmış ya da malikin rızası dışında çıkmış olduğunu ispatlaması gerekir; bu ispatta tanık ve belge serbesttir.
• Kiraya verenin eşyanın üçüncü kişiye ait olduğunu sözleşme devam ederken öğrendiğini, ilgili kişi bunu ileri sürerek ispatlamalıdır; öğrenme tarihinin belirlenmesi önem taşır.
• Fesih bildiriminin en yakın fesih dönemine göre yapıldığını gösteren yazılı bildirim, kiraya verenin hapis hakkını koruduğunu ispatlamak için temel delildir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.336: Kiraya verenin hapis hakkının konusunu, temin ettiği alacakları ve alt kiracıya ilişkin sınırı belirler. m.337 bu hakkın üçüncü kişilerin eşyası bakımından sınırını çizer.
• 6098 sayılı Kanun m.337/1: Aynı maddenin ilk fıkrasıdır; bu metin, birinci fıkranın kapsamının hapis hakkının kullanılması bakımından ikinci fıkra ile birlikte okunmasını gerektirir.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.270: Hapis hakkının geçici muhafazası için icra memurundan yardım istenebilmesini düzenler; m.337'nin üçüncü kişi eşyası bakımından ayrıca dikkate alınmasını sağlar.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.97: Üçüncü kişinin haciz altına alınmış eşya üzerindeki hakkını istihkak davasıyla ileri sürmesini düzenler; hapis hakkı ile üçüncü kişi hakkının icra usulündeki karşılaşmasında başvurulur.

Kiracının taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka yere taşıması durumunda kiraya verenin alacağını güvence altına alacak miktarda taşınırı alıkoyma (hapis hakkı) imkânını ve alıkoyma kararına konu eşyanın gizlice ya da zorla götürülmesi hâlinde geri getirilmesini düzenler. Hüküm kiralanan taşınmaz bakımından kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkiye uygulanır. Alıkoymanın kararını verecek merci (sulh hâkimi veya icra müdürü), alıkoymanın usulü ve hapis hakkının genel esasları (TBK m.268 vd. ilgili hükümleri ile hapis hakkının kapsamı) bu maddede ayrıca düzenlenmez. Kiraya verenin kira bedelinden doğan alacağının zamanaşımı, tahliye davası ve kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin kurallar, kiracının kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin feshi ve tahliye (m.315 vd.) bu maddenin kapsamı dışındadır.

Hakkın kullanılması: hangi kavramlar bilinmeli?

Hapis hakkı (alıkoyma)

Kiraya verenin, alacağını güvence altına almak için kiracının kiralananda bulunan taşınırlarını elinde tutabilmesi imkânıdır. Kiraya verene tanınan bu hak, kiracının taşınırlarını başka yere taşıma tehlikesine karşı bir koruma aracıdır.

Taşınır

Kiralananda bulunan ve kiracının başka yere taşımak istediği hareketli eşyadır. Taşınmazın kendisi ya da taşınmaza bağlı olmayan, taşınır niteliği taşımayan malvarlığı değerleri bu kavrama girmez.

Güvence altına alacak miktar

Alıkoymanın kapsamını belirleyen ölçüttür. Kiraya verenin alacağını karşılayacak miktarda taşınır alıkonulabilir; bu miktarı aşan taşınır bakımından alıkoyma yapılamaz.

Gizlice veya zorla götürme

Alıkoyma kararına konu eşyanın, kiraya verenin rızası veya kararın gereği dışında kiracı tarafından kaçırılması ya da alınıp götürülmesidir. Bu hâlde madde özel bir geri getirme yolu öngörür.

Kolluk gücünün yardımı

Alıkoyma konusu eşyanın geri getirilmesinde kullanılan zorlayıcı kamu gücüdür. Geri getirme, kiraya verenin özel bir girişimi yerine kolluk eliyle yapılır.

Hakkın kullanılması: hangi şartlar aranır?

• Kiracının taşınmak istediğinin ya da kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediğinin ortaya konulması gerekir.
• Kiraya verenin alacağını güvence altına almaya yetecek miktarda taşınır seçilmelidir; bu miktarı aşan taşınırlar alıkonulamaz.
• Alıkoyma kararının sulh hâkimi veya icra müdürü tarafından verilmesi gerekir; kiraya veren kendi kararıyla alıkoyma yapamaz.
• Alıkonulan eşyanın gizlice ya da zorla götürülmesi hâlinde, götürülme anından başlayarak on gün içinde geri getirme yapılmalıdır.
• Geri getirme kolluk gücünün yardımıyla yapılır ve eşya kiralanana geri getirilir.

Hakkın kullanılması: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya veren, kiracının taşınırını alıkoyma kararı çerçevesinde elinde tutabilir ve alacağı karşılanana kadar bu eşya üzerinde hapis hakkını kullanabilir.
• Kiracı, alıkoyma kararı konusu eşyayı gizlice ya da zorla götürürse, eşya götürülme anından başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.
• Alıkoyma kararına konu olmayan taşınırlar bakımından bu madde uygulanmaz; kiracı bunları serbestçe taşıyabilir.
• Alıkoyma konusu eşya kiraya verenin güvence altına aldığı alacağın üzerinde bir değerde seçilmişse, fazla alıkoyma hukuka aykırı olur ve kiracının zararlarını doğurabilir (bu sonuç maddenin genel hapis hakkı kurallarından çıkar).

Hakkın kullanılması: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Hapis hakkını mahkeme ya da icra makamı kararı olmaksızın kiraya verenin kendi başına uygulayabileceğini düşünmek; alıkoyma için kararın gerekli olduğu gözden kaçırılmamalıdır.
• Alacağı aşan miktarda taşınırı alıkoymak; madde yalnızca alacağı güvence altına alacak miktarı öngörmektedir.
• Eşyanın normal yoldan taşınması ile gizlice veya zorla götürülmesini ayırt etmemek; on günlük geri getirme yolu yalnızca gizlice veya zorla götürme hâline özgüdür.
• Sulh hâkimi ve icra müdürü kararlarını birbirinin yerine kullanmak ya da yetki tartışmasını ihmal etmek; yetkili makamın kararı ile icrası farklı makamlardan istenebilir.
• Geri getirme süresini kolluk gücü yardımı olmadan kiraya verenin kendi girişimiyle geçirilebilecek bir süre gibi düşünmek; maddede açıkça kolluk gücünün yardımı öngörülmüştür.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Hapis hakkı bakımından sulh hâkiminin yetkili olup olmadığı tartışmalıdır; bir görüş icra müdürünün yetkisini esas almakta, diğer görüş ise sulh hâkiminin de yetkili olduğunu savunmaktadır. Yargı kararları her iki makamın yetkili kabul edildiği yönündedir. (Ceza Genel Kurulu, 2014/406 E., 2018/260 K., 05.06.2018; 6. Ceza Dairesi, 2021/18828 E., 2022/13997 K., 18.10.2022)
• Sulh hâkiminin verdiği alıkoyma kararının ihtiyati tedbir niteliğinde olduğu ve tek başına temyiz edilemeyeceği kabul edilmektedir. (Ceza Genel Kurulu, 2014/406 E., 2018/260 K., 05.06.2018)

Nasıl ispat edilir?

• Alıkoyma talebinde bulunan kiraya verenin, kiracının taşınır taşıma niyetini ve alacağının varlığını ispatlaması gerekir; bu hususta kira sözleşmesi, kira bedeline ilişkin belgeler ve tebligat kayıtları kullanılabilir.
• Alıkoyma konusu eşyanın gizlice veya zorla götürüldüğünü kiraya verenin ispatlaması gerekir; bu ispat için tanık beyanları, tutanaklar ve kolluk kayıtları önem taşır.
• Alıkoyma kararının alacağı güvence altına alacak ölçüde olduğu, kiraya veren tarafından yazılı bir değer tespiti ile ortaya konulmalıdır.
• Kiracının alacağın tamamını ödediği ya da alacağın miktarının abartılı olduğu savunmasında ispat yükü kiracıdadır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.125: Maddede doğrudan atıf yoktur; ancak dönme hakkı ile borçlunun edim yükümlülüğünün ortadan kalkmasına ilişkin genel kurallar hapis hakkının ilişkili olduğu borç ilişkisinin çerçevesini oluşturur. Bu ilişki kapsam dışında bırakılmıştır.