Özel durumlar ve kiralananın kullanılmaması

Bu madde, kiraya verenin kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapma yetkisini düzenler. Yetkinin kullanılması sırasında kiraya verenin kiracının menfaatlerini gözetme yükümlülüğünü ve kiracının kira bedelinin indirilmesi ile zararının giderilmesine ilişkin haklarını kapsar. Madde kiracının kendi yaptığı yenilik ve değişiklikleri düzenlemez (TBK 321). Kiralananın ayıplarının giderilmesine yönelik bakım çalışmaları madde kapsamında değildir (TBK 319). Kiralananın feshi veya tahliyeyi gerektiren esaslı onarım, genişletme ve değiştirme işleri de bu maddenin dışındadır (TBK 350/b.II). Kiralananın kullanıma elverişli bulundurulması borcu ile kiraya verenin genel sorumluluğu ayrı bir borç olarak madde dışında kalır (TBK 301).

Kiraya veren tarafından: hangi kavramlar bilinmeli?

Yenilik

Kiralananın değerinin korunması için yapılan çalışmalardır. Gerekçeye göre bu kavram kiralananın değerinin korunmasına yönelik işleri ifade eder.

Değişiklik

Kiralananın değerinin artırılması amacıyla yapılan işlerdir. Kiralananın durumunu iyileştirmeye yöneliktir ve yenilik ile birlikte bu maddenin kapsamına girer.

Katlanılması beklenebilecek nitelik

İşin kiracı tarafından tolere edilmesinin makul olduğu durumdur. Kira ilişkisinin türü ve süresi, yenileme ve değiştirme çalışmasının kapsamı, süresi ve kiracı üzerindeki etkisi gibi objektif ölçütlerle belirlenir.

Kiracının menfaatlerini gözetme yükümlülüğü

Kiraya verenin işi yaparken kiracının yararını ve yaşamını gözeterek hareket etme borcudur. Bu ölçüt dürüstlük kuralına göre değerlendirilir.

Kira bedelinin indirilmesi ve zararın giderilmesi hakkı

Kiracının katlanma yükümüne karşılık tanınan haklardır. İndirimin ve tazminin kapsamı, işin kiracının kullanımını ne ölçüde etkilediğine göre belirlenir.

Kiraya veren tarafından: hangi şartlar aranır?

• Kiralananda yenilik veya değişiklik çalışması yapılması gerekir; bu çalışma kiralananın değerini koruyan ya da artıran bir iş olmalıdır.
• Yapılacak iş, kira sözleşmesinin feshini gerektirmemelidir; kiraya verenin işi kiracının kiralananı kullanmasını sona erdirecek boyutta olmamalıdır.
• İş, kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olmalıdır; bu nitelik objektif ölçütlerle, kira ilişkisinin türü ve süresi de dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
• Kiraya veren, işi yaparken kiracının menfaatlerini gözetmelidir; bu yükümlülük dürüstlük kuralına göre yerine getirilir.
• Yenilik ve değişikliğin kiracı üzerindeki etkisi karşısında kiracının kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi haklarının saklı olduğu kabul edilir; kiracı bu hakları ileri sürebilir.

Kiraya veren tarafından: hangi sonuçları doğurur?

• Koşullar birlikte gerçekleştiğinde kiraya veren kiracının rızasını aramadan yenilik veya değişikliği yapabilir.
• Kiraya veren menfaat gözetme yükümlülüğüne aykırı davranırsa kiracı zararının giderilmesini isteyebilir.
• Yapılan işin kiracının kullanımını azalttığı ölçüde kiracı kira bedelinin indirilmesini isteyebilir.
• Kira sözleşmesinin feshini gerektiren ya da kiracının tahliyesini zorunlu kılan işler bu maddeye göre yapılamaz; bu hal TBK 350/b.II kapsamında ele alınır.
• Kiracının katlanması beklenemeyecek bir iş, kiracının kabulü olmadan bu madde uyarınca yapılamaz.
• Madde yedek nitelikte kabul edilen görüşe göre kiracı aleyhine anlaşmayla genişletilebilir; diğer görüşe göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu tartışmada madde metni dışında kesin bir sonuç belirtilmemiştir.

Kiraya veren tarafından: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yenilik ile değişiklik ayrımını yaparken işin kiralananın değerini koruyan mı yoksa artıran mı olduğunu gözetmemek; her iki durum da bu maddenin kapsamına girer.
• Kiracının rızası olmadan yapılan her işi TBK 320 kapsamında saymak; işin kiracıdan katlanılmasının beklenebilecek nitelikte olup olmadığının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
• Ayıp giderimine yönelik bakım çalışmasını TBK 320 kapsamında ele almak; bu tür işler TBK 319 kapsamında değerlendirilir.
• Yeniden inşa veya esaslı onarım gibi kiracının tahliyesini gerektiren işleri TBK 320 ile çözmeye çalışmak; bu işler TBK 350 kapsamında fesih yoluyla ele alınır.
• Kira bedelinden indirimi işin süresini ve kullanıma etkisini gözetmeden sabit bir oran olarak hesaplamak; indirim işin kiracının kullanımını ne ölçüde etkilediğine göre belirlenir.
• Kiracının tazminat hakkını yalnızca fiilî zarar varsa doğmuş saymak; madde zararın giderilmesi hakkını saklı tutmakta, zararın ispatı kiracıya bırakılmaktadır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yenilik ve değişikliklerin katlanılabilirliği, kira ilişkisinin türü ve süresi, işin kapsamı ve süresi ile kiracının kullanımına etkisi birlikte değerlendirilerek belirlenmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2048 E., 2024/57 K., 08.01.2024)
• Kiraya verenin işi, kiracının kiralananı kullanmasını önemli ölçüde engelleyen bir boyuttaysa, katlanma beklentisi karşılanmadığı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2048 E., 2024/57 K., 08.01.2024)
• Kiraya verenin yenilik ve değişiklik çalışmalarında kiracının menfaatini gözetmemesi, dürüstlük kuralına aykırılık olarak değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2048 E., 2024/57 K., 08.01.2024)
• Kiraya verenin çalışmaları sırasında kiracının kullanım alanında yaptığı kısıtlamalar kira bedelinden indirim sebebi sayılmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2048 E., 2024/57 K., 08.01.2024)
• Kira bedelinden yapılacak indirim, işin kiracının kullanımını ne ölçüde etkilediği ve çalışmanın süresi dikkate alınarak belirlenmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2048 E., 2024/57 K., 08.01.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Kiraya verenin yenilik veya değişiklik yetkisini kullandığını ve bu yetkinin koşullarının gerçekleştiğini kiraya veren ispatlar; işin katlanılabilir nitelikte olduğu savunmasını yapan da kiraya verendir.
• Kiracının zararının ve kira bedelindeki indirim talebinin dayanağını kiracı ispatlar; kullanımın ne ölçüde kısıtlandığını gösteren tanık, keşif ve bilirkişi raporu kullanılabilir.
• Kiracının menfaatlerini gözetme yükümlülüğüne uyulduğunu kiraya veren ispatlar; çalışma takvimi, önceden haber verilip verilmediği ve kiracıya danışılıp danışılmadığı gibi belgeler bu konuda kullanılabilir.
• Kiracının rızasının bulunduğu iddia edilirse, rızayı ileri süren taraf bunu ispatlar; yazılı rıza bulunmadığında bu hal TBK 321 kapsamına girmez ve kiraya verenin yetkisine dayanılamaz.
• Kira sözleşmesinin feshini gerektiren bir iş yapıldığı iddiasında, işin niteliğini ve kiracının kullanımını engelleyip engellemediğini kiracı ispatlar; bilirkişi incelemesi bu konuda belirleyicidir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.319: Ayıpların giderilmesine yönelik bakım çalışmalarını düzenler; TBK 320 ile arasındaki sınır, işin ayıp giderimine mi yoksa yenileme ve değiştirmeye mi yönelik olduğuna göre belirlenir.
• 6098 sayılı Kanun m.321: Kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikleri düzenler; bu maddenin işi kiracı yaptığında uygulanacak hükümdür.
• 6098 sayılı Kanun m.350: Kiralananın yeniden inşası, imarı, esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sırasında kiracının kullanımının imkânsız olması halinde sözleşmenin feshi ve tahliye sebebini düzenler; TBK 320'nin sınırını belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.301: Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunu düzenler; TBK 320'deki yenileme çalışmalarının dayanağı bu borçtur.
• 6098 sayılı Kanun m.331: Kiracının kiralananda izinsiz değişiklik yapmasına bağlanan fesih hakkını düzenler; bu madde ile doğrudan bağlantılıdır ve karşı tarafın davranışının sonucudur.

Madde, kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesini, bu yenilik ve değişiklikler için kiraya verenin sözleşme sonunda eski durumla geri verilme isteyip isteyemeyeceğini ve kiracının değer artışı karşılığı talep edip edemeyeceğini düzenler. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapan kiracı ile buna rıza gösteren kiraya veren arasındaki ilişkiye uygulanır. Kiraya verenin kendi yaptığı ölçülü yenilik ve değişiklikleri (m.320), ayıbın giderilmesine ilişkin bakım çalışmalarına katlanmayı (m.319) ve kiracının kiralananı bizzat kullanma borcunu (m.322-323) düzenlemez. Kiracının özen borcunun genel çerçevesi (m.316) ve sözleşmenin sona ermesinde geri verme yükümü (m.334) ayrı maddelerde yer alır.

Kiracı tarafından: hangi kavramlar bilinmeli?

Yenilik ve değişiklik

Kiralananın yapısını, niteliğini ya da kullanım biçimini kiracı eliyle değiştiren işler. Madde, bu işlerin yapılabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını şart koşar; rıza olmaksızın yapılan işler bu maddenin koruması dışında kalır.

Eski durumuyla geri verme

Kiracının sözleşme sonunda kiralananı, yenilik ve değişiklikler yapılmadan önceki hâline getirerek teslim etmesi yükümü. Kiraya verenin bu yönde talepte bulunabilmesi için yazılı kararlaştırma gerekir.

Değer artışı karşılığı

Kiracının yaptığı yenilik ve değişiklikler yüzünden kiralananda oluşan değer farkının kiraya verenden istenen bedeli. Kanun, aksine yazılı anlaşma yoksa bu talebi kiracıya tanımaz; talep ancak yazılı bir anlaşmayla doğar.

Aksine yazılı anlaşma

Tarafların, eski hâle getirme ya da değer artışı konusunda kanundan farklı düzenleme yapmak için yazılı biçimde kurdukları sözleşme. Madde bu anlaşmanın varlığını her iki fıkrada da aranan ayrı bir koşul olarak öngörür.

Kiracı tarafından: hangi şartlar aranır?

• Kiracının kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasının bulunması gerekir.
• Kiraya verenin, yenilik ve değişikliklere rıza verirken eski durumla geri verme talebini yazılı olarak kararlaştırmamış olması gerekir; aksi halde kiraya veren sözleşme sonunda eski hâle getirmeyi isteyebilir.
• Kiracının değer artışı karşılığı talep edebilmesi için sözleşmede bu konuda aksine bir yazılı anlaşmanın bulunması gerekir.
• Değer artışı talebi, kiraya verenin rızasıyla yapılmış yenilik ve değişikliklerden kaynaklanmalı ve bunlar sebebiyle kiralananda değer artışı meydana gelmiş olmalıdır.
• Rıza, yenilik ve değişikliğin kiracı tarafından yapılmasından önce alınmış olmalıdır; rıza olmaksızın yapılan işler bu maddeye dayanamaz.

Kiracı tarafından: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya veren yazılı rıza vermişse kiracı yenilik ve değişiklikleri yapabilir; rıza yoksa yapılan işler sözleşmeye aykırılık sayılabilir.
• Kiraya veren rıza verirken yazılı olarak kararlaştırmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
• Yazılı kararlaştırma varsa kiracı, sözleşme sonunda kiralananı eski durumuna getirerek geri vermek zorundadır.
• Aksine yazılı anlaşma yoksa kiracı, rızaya dayalı yenilik ve değişiklikler sebebiyle oluşan değer artışının karşılığını isteyemez.
• Aksine yazılı anlaşma varsa kiracı değer artışının karşılığını isteyebilir.
• Kiracı rızasız yaptığı yenilik ve değişikliklerden doğan değer artışını bu madde kapsamında talep edemez.
• Kiraya verenin rızasıyla yapılan işlerde değer artışı talebi sözleşmenin sona ermesinden sonra ileri sürülebilir.

Kiracı tarafından: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Üçüncü fıkrayı yazılı anlaşma aranmaksızın, kiracının doğal olarak değer artışı isteyebileceği biçiminde okumak; kanun aksine yazılı anlaşma yoksa talebi açıkça reddeder.
• İkinci fıkrayı sözleşme sonunda kiraya verenin her zaman eski hâle getirme isteyebileceği biçiminde yorumlamak; talep yalnızca yazılı kararlaştırmaya bağlıdır.
• Kiraya verenin rıza vermesini örtülü rıza ile karıştırmak; kanun yazılı rıza arar, örtülü rıza yetmez.
• Kiraya verenin kendi yaptığı işleri m.321 kapsamında değerlendirmek; bu işler m.320 çerçevesinde ele alınmalıdır.
• Yazılı rızanın, değer artışı konusunda ayrı bir yazılı anlaşma yerine geçebileceğini kabul etmek; kanun her iki konuda ayrı yazılı düzenleme arar.
• Rızanın kapsamını genişletip yapılan her işi rıza kapsamında saymak; rıza yalnızca yazıyla kararlaştırılan işleri kapsar.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kiracının kendi başına yaptığı değişiklikler için rıza bulunup bulunmadığı, yapılan işin yazılı kayda dayanıp dayanmadığına göre değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/5681 E., 2024/4263 K., 11.12.2024)
• Aksine yazılı anlaşma aranırken, sözleşmenin ilgili maddeleri ile madde 321 birlikte okunmakta ve yazılı anlaşmanın varlığı somut olarak araştırılmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2025/1459 E., 2025/5846 K., 03.12.2025; 3. Hukuk Dairesi, 2023/5681 E., 2024/4263 K., 11.12.2024)
• Kiracının yaptığı işler sözleşmeye aykırılık oluşturuyorsa bu durumun fesih ve akde aykırılık hükümleriyle birlikte ele alındığı görülmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/5681 E., 2024/4263 K., 11.12.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/4965 E., 2024/3567 K., 06.11.2024)
• Yazılı rızanın kapsamının yapılan işlerle sınırlı olduğu kabul edilmekte; kapsam dışında kalan işler için değer artışı talebi reddedilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4890 E., 2024/2914 K., 09.10.2024)
• Yenilik ve değişiklik talebinde kiracının faydalı ve değer artırıcı masraf iddiasının, madde 321 hükmüne aykırılık gerekçesiyle değerlendirildiği görülmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4890 E., 2024/2914 K., 09.10.2024)
• Madde 321'in ikinci fıkrası uyarınca eski hâle getirme talebinin yazılı kararlaştırmaya bağlandığı, bu yönde yazılı belgenin bulunmadığında talebin reddedildiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/5269 E., 2026/59 K., 13.01.2026; 3. Hukuk Dairesi, 2024/2257 E., 2025/1714 K., 19.03.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Değer artışı karşılığını isteyen kiracı, aksine yazılı anlaşmanın varlığını ispatlamakla yükümlüdür; yazılı belge bulunmazsa talep reddedilir.
• Kiraya verenin yazılı rızasının varlığı, kiracı tarafından ispat edilmelidir; rızanın yazılı olması esastır.
• Eski hâle getirme talebinde bulunan kiraya veren, yazılı kararlaştırmanın bulunduğunu ispatlamakla yükümlüdür.
• Yapılan yenilik ve değişikliklerin kiralananda değer artışı oluşturduğu, bunu talep eden taraf tarafından bilirkişi raporu ve belgelerle ispat edilir.
• Kiraya verenin rızası olmadan yapılan işler iddiasında, bu iddiayı ileri süren kiraya veren ispat yükü altındadır; kiracı rızanın varlığını ispatlayarak savunma yapabilir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.320: Kiraya verenin kendi yaptığı ölçülü yenilik ve değişiklikleri düzenler; kiracının kendi yaptığı işlerden ayrım bu iki madde arasında yapılır.
• 6098 sayılı Kanun m.316: Kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu düzenler; rızasız yenilik ve değişiklik bu borcun ihlali sayılabilir.
• 6098 sayılı Kanun m.334: Sözleşme sonunda kiracının kiralananı teslim etme yükümünü düzenler; eski hâle getirme talebi bu teslim yükümüyle bağlantılıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.331: Kiraya verenin rızasız yapılan değişikliklere dayanarak olağanüstü fesih hakkını düzenler.
• 6098 sayılı Kanun m.319: Ayıp giderimine yönelik çalışmalara katlanma yükümünü düzenler; yenilik ve değişiklik ile ayıp giderimi ayrımında sınır oluşturur.

TBK m.322, kiracının kiralananı alt kiraya verme ve kullanım hakkını devretme yetkisini ve bu yetkinin sınırlarını düzenler. Kiracının kiraya verene zarar verecek değişiklik yasağı, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza şartı ve alt kiracının kiracıya tanınandan farklı kullanımından doğan sorumluluk ile kiraya verenin alt kiracıya karşı hakları bu maddenin konusudur. Maddeye kiracı ile kiraya veren ve alt kiracı veya kullanım hakkını devralan arasındaki ilişkiler bakımından uygulanır. Kiracının kira ilişkisini tamamen devrinin şartları (kiraya verenin devre karşı çıkma hakkı ve devrin sonuçları) madde metninde ayrıca düzenlenmez (m.323). Kiracının kiraya verene karşı borca aykırılık sonucu fesih ve tahliye (m.316) ile kira bedelinin ödenmesi ve kira sözleşmesinin sona ermesi de bu maddenin kapsamı dışındadır. Alt kiranın kira sözleşmesi ile ilgili işyeri kiralarında sorumluluk süresi gibi ayrıntılar da bu maddede yer almaz.

Alt kira ve kullanım hakkının devri: hangi kavramlar bilinmeli?

Alt kira

Kiracının, kiralananı kendisi ile üçüncü kişi arasında kurulan yeni bir kira sözleşmesi ile başkasına kiralamasıdır. Alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz, iki ayrı kira ilişkisi birlikte varlığını sürdürür.

Kullanım hakkının devri

Kiracının, kira sözleşmesinden doğan kiralananı kullanma alacağını bir üçüncü kişiye devretmesidir. Bu devirde kiracı ile üçüncü kişi arasında yeni bir kira sözleşmesi kurulması gerekmez ve devir alacağın devri hükümlerine tabidir.

Zarar verecek değişiklik

Alt kira veya kullanım hakkının devri sonucunda kiraya verenin durumunda ortaya çıkan, kiraya veren açısından olumsuz nitelikteki değişikliktir. Madde metninde bu değişikliğin derecesi ayrıca aranmış, kiraya verene zarar verecek nitelik taşıması yeterli sayılmıştır.

Konut ve çatılı işyeri kirası

Mesken veya çatılı işyeri olarak kiralanan taşınmazlardır. Bu kiralarda alt kira ve kullanım hakkının devri, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır.

Alt kiracının kullanımı

Alt kiracının kiralananı, asıl kira sözleşmesinde kiracıya tanınan biçim ve amaçtan farklı şekilde kullanmasıdır. Bu kullanım kiracının kiraya verene karşı sorumluluğunu doğurur.

Alt kira ve kullanım hakkının devri: hangi şartlar aranır?

• Kiracının alt kira veya kullanım hakkının devrinde, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açılmaması gerekir (m.322/I).
• Kiralanan konut veya çatılı işyeri ise, alt kira ve kullanım hakkının devri için kiraya verenin yazılı rızası alınmış olmalıdır (m.322/II).
• Kiraya verenin rızası yazılı olmalıdır; sözlü veya örtülü rıza, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu şartı karşılamaz.
• Kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmede konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda alt kira serbestisi tanınmışsa, zarar verme yasağına uyulması gerekir.
• Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanmamalıdır; aksi halde kiracının sorumluluğu doğar (m.322/III).

Alt kira ve kullanım hakkının devri: hangi sonuçları doğurur?

• Kiraya verene zarar verecek bir değişiklik yapılmadan alt kira veya kullanım hakkının devri, geçerli ve caizdir.
• Konut veya çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan alt kira veya kullanım hakkı devri sözleşmeye aykırıdır ve kiraya verene karşı kiracının borca aykırılığını oluşturur.
• Kiraya veren rıza vermeden önce kiracıya karşı fesih ve tahliye yolları ayrıca m.316 kapsamında değerlendirilir.
• Alt kiracının kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanması halinde kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur.
• Kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
• Alt kira sözleşmesi, kiraya verenin kiracı ile yaptığı asıl kira sözleşmesine aykırı hükümler içeremez; aksi halde bu hükümler kiraya veren bakımından bağlayıcı olmaz.
• Taraflar, konut ve çatılı işyeri kiraları dışında, kiracı aleyhine olmamak kaydıyla alt kira serbestisini ya da rıza şartını sözleşmeyle düzenleyebilir.

Alt kira ve kullanım hakkının devri: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözlü veya örtülü rızayı yeterli saymak; bu kiralarda yazılı rıza şartını gözden kaçırmak.
• Park yeri veya çatılı olmayan işyeri gibi diğer kiralarda da yazılı rıza aramak; bu kiralarda yalnız zarar verme yasağının uygulandığını unutmak.
• Alt kira ile kullanım hakkının devrini aynı şekilde değerlendirmek; alt kirada yeni bir kira sözleşmesi, devirde ise alacağın devri hükümlerinin uygulanacağını karıştırmak.
• Alt kiracının aykırı kullanımında yalnız kiracının sorumlu olduğunu, kiraya verenin alt kiracıya doğrudan başvuramayacağını düşünmek.
• Kiraya verene zarar verip vermediğini belirlerken yalnız kira bedelini esas almak; kullanım amacı ve süre farklılıklarını dikkate almamak.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Alt kira veya kullanım hakkının devrinde kiraya verene zarar verip vermediğinin değerlendirilmesinde, alt kiranın şartlarının asıl kira şartlarını aşıp aşmadığı ve kullanım amacının değişip değişmediği dikkate alınmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/2916 E., 2025/2510 K., 30.04.2025)
• Konut veya çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası aranmakta, sözlü rızanın bu şartı karşılamadığı kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/653 E., 2025/264 K., 15.01.2025)
• Alt kiracının kiralananı kiracıya tanınan kullanım amacı dışında kullanması halinde kiraya verenin kiracıya ve alt kiracıya karşı başvurabileceği haklar birlikte değerlendirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/2916 E., 2025/2510 K., 30.04.2025)
• Kiraya verenin haklı bir neden olmaksızın rızadan kaçınması halinde kiracının izin verme davası açabileceği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/653 E., 2025/264 K., 15.01.2025)
• Alt kira ve devir sözleşmelerinde yazılı rıza ile kullanım amacına ilişkin hükümlerin birlikte değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2727 E., 2024/974 K., 05.03.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/1414 E., 2024/718 K., 20.02.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Alt kira veya kullanım hakkının devrine dayanarak kiraya verene karşı savunma yapan veya sorumluluk ileri süren taraf, rızanın varlığını ve kiraya verene zarar verilmediğini ispatlamakla yükümlüdür.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza, bu şartın varlığını gösteren yazılı belge ile ispatlanır; sözlü rıza ile ispat bu şartın yerine geçmez.
• Kiraya veren, alt kiracının kiralananı kiracıya tanınandan farklı kullandığını ileri sürdüğünde bu aykırılığı ispat etmelidir.
• Alt kiracı veya kiracı, kullanımın kiraya verene zarar vermediğini ve kiracıya tanınan biçimde yapıldığını tanık ve kullanım belgeleri ile ispatlayabilir.
• Kiraya verenin zarar iddiası, alt kira şartlarının asıl kira şartlarını aşıp aşmadığına ilişkin belgelerle desteklenmelidir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.316: Kiraya verenin, kiracının alt kiraya verme veya devir yoluyla kira sözleşmesine aykırı davranışına karşı fesih ve tahliye imkanlarını düzenler; m.322 ihlalleri bu yoldan da değerlendirilir.
• 6098 sayılı Kanun m.323: Kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını ve kira ilişkisinin devrini düzenler; m.322 kullanım hakkının devrinden ayrı olarak kira ilişkisinin devrini ele alır.
• 6098 sayılı Kanun m.183 vd.: Kullanım hakkının devrinin alacağın devri hükümlerine tabi olması nedeniyle devrin şekli ve sonuçları bakımından uygulanır.
• 6098 sayılı Kanun m.184: Devrin geçerliliği için yazılı şekil gerektiği, bu hükmün alacağın devrine ilişkin şekil kuralının kullanım hakkının devrinde de uygulanmasıyla belirlenir.

Madde, kiracının kira ilişkisini üçüncü kişiye devredebilmesinin koşullarını, kiraya verenin rızasının şeklini, işyeri kiralarında rızadan kaçınmanın sınırını, devreden kiracının devir sonrası sorumluluğunu ve devralanın kiracının yerine geçmesinin sonuçlarını düzenler. Taşınmaz kiralarında ve konut ile işyeri kiralarında uygulanır; işyerinin çalışır durumda olması aranmaz. Madde, kiracı tacir veya kamu tüzel kişisi olan işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl uygulanmaz; bu sürenin hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Madde, kira sözleşmesinin devrinden farklı olarak alt kira ve kullanım hakkının devrini düzenlemez (m.322 ve m.325 ile ayrım). Kiraya verenin rızasının verilmesi sonucu doğan kira bedeli borçları ve tahliye gibi kiracının diğer yükümlülükleri ile sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler, ayrı maddelerde düzenlenmiştir (m.327 ve m.350 ile ilgili kurallar). Devir sonrası kira bedelinin ödenmemesi halinde yapılacak fesih ve tahliye hükümleri de bu maddede yer almaz (m.331 ve m.352).

Kira ilişkisinin devri: hangi kavramlar bilinmeli?

Kira ilişkisinin devri

Kiracının, kiraya verenin rızasıyla, kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçlarını bir üçüncü kişiye aktarması ve bu kişinin kiracının yerine geçmesidir. Devralan sözleşmenin tarafı olur; devreden kiracı sözleşmeden çıkar ve alt kiradan farklıdır.

Kiraya verenin yazılı rızası

Devrin geçerliliği için aranan, kiraya verenin devre onay verdiğini gösteren yazılı açıklamadır. Yazılılık ispat şekli niteliğindedir; rızanın sonradan veya kira sözleşmesinde peşinen verilmesi mümkündür.

Haklı sebep

İşyeri kiralarında kiraya verenin rızadan kaçınabilmesini sağlayan, somut olaya göre hâkimin belirleyeceği durumdur. Devralanın ödeme gücünün bulunmaması, kötü şöhret, mesleki iznin olmaması gibi hallerle sınırlı değildir.

Müteselsil sorumluluk (işyeri kiralarında)

Devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte borçlu olmasıdır. Bu süre, devirden sonra kalan kira süresi ile iki yıl sınırının kısası ile belirlenir.

Lex specialis (TBK m.323 - m.205 ilişkisi)

Genel sözleşme devri hükmü olan m.205 karşısında m.323'ün özel kural olması, kira ilişkisi devrinde özel hükmün önceliğini ifade eder.

Kira ilişkisinin devri: hangi şartlar aranır?

• Geçerli ve devam eden bir kira sözleşmesi bulunmalıdır; sözleşme geçersiz veya sona ermişse devir de geçersiz olur.
• Kiraya verenin rızası bulunmalıdır ve bu rıza yazılı olmalıdır; rıza devir sözleşmesinden önce veya sonra verilebilir.
• Rıza kiracı tarafından talep edilmelidir; kiraya verenin üçüncü kişiden kira ödemesini kabul etmesi tek başına örtülü rıza sayılamaz.
• İşyeri kiralarında kiraya verenin rızadan kaçınmasını haklı kılan bir sebep bulunmamalıdır; haklı sebep yoksa kiraya veren rızadan kaçınamaz.
• Devir sözleşmesi, devreden kiracı, devralan ve kiraya verenin rızası ile kurulmalıdır; alacak devri hükümleri de ayrıca devir ilişkisini düzenler.

Kira ilişkisinin devri: hangi sonuçları doğurur?

• Rıza verildiğinde üçüncü kişi kiracının yerini alır ve kira ilişkisinden doğan tüm hak ve borçlar devralana geçer.
• Devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur; istisnası işyeri kiralarında üçüncü fıkrada düzenlenen sınırlı müteselsil sorumluluktur.
• İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadan rızadan kaçınırsa, kiracı mahkemeye başvurabilir ve rızanın yerini alan bir karar elde edebilir.
• Rıza verilmediği hâlde devir yapılırsa, devir kiraya veren açısından bağlayıcı olmaz ve sözleşme ilişkisi devreden kiracıda kalır.
• Yazılı rıza eksikse, rızanın sözlü olarak verildiği ispat edilebilir; ancak yazılılık geçerlilik şartı değil ispat şeklidir.
• Devir, geçmişe etkili olarak gerçekleşir; devralan, devirden önce doğan ödenmemiş kira borçlarından da sorumlu olur.

Kira ilişkisinin devri: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yazılı rızayı geçerlilik şartı saymak; oysa madde yazılılığı ispat şekli olarak düzenlemiştir ve sonradan verilen veya peşin verilen rıza geçerli olabilir.
• Alt kira ile kira ilişkisinin devrini karıştırmak; alt kirada kiracı sözleşmede kalır, devirde ise kiracı sözleşmeden çıkar.
• İşyeri kiralarında devreden kiracının sorumluluğunu sınırsız saymak; sorumluluk sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yılla sınırlıdır.
• Konut kiralarında da işyeri kiralarındaki haklı sebep ve müteselsil sorumluluk kurallarını uygulamak; bu kurallar yalnız işyeri kiralarında geçerlidir.
• Tacir veya tüzel kişi kiracılar bakımından 8 yıllık geçici düzenlemeyi görmezden gelmek; bu kiracılar için m.323 uygulanmaz ve sözleşme serbestisi geçerlidir.
• Üçüncü kişinin kiraya veren tarafından kira bedellerinin kabulünü örtülü rıza saymak; bu tek başına rıza kabul edilmez.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Yargıtay, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmaksızın rızadan kaçınmasının bir hak ihlali olduğunu ve bu durumda kiracının mahkemeye başvurabileceğini kabul etmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi, 2021/1801 E., 2021/1269 K., 08.12.2021)
• Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında m.323'ün 1/7/2012'den itibaren 8 yıl uygulanmadığı, bu nedenle bu kiracılar bakımından sözleşme serbestisi ve kira hükümlerinin geçerli olduğu kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2017/1843 E., 2021/1100 K., 28.09.2021; Hukuk Genel Kurulu, 2014/223 E., 2015/2025 K., 30.09.2015; 6. Hukuk Dairesi, 2015/11357 E., 2016/4430 K., 06.06.2016)
• Yargıtay, sözleşmede yer alan ön izin kaydının m.323'ün uygulanmasını ortadan kaldırmadığını, kiraya verenin haklı sebep olmadan rıza vermekten kaçınamayacağını kabul etmektedir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi, 2021/1801 E., 2021/1269 K., 08.12.2021)
• Kiracı ile devralan arasındaki hukuki ilişkide devir yapılmamış sayılmaya devam edeceği, devrin geçerli olabilmesi için kiraya verenin rızasının bulunması gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2025/3400 E., 2025/4478 K., 01.10.2025)

Nasıl ispat edilir?

• Kiracı, kiraya verenin rızasının bulunduğunu, yani devrin rızaya dayandığını ileri sürmekle yükümlüdür; devrin geçerliliği ve kiraya verenin yazılı rızası belgelerle kanıtlanır.
• Yazılı rıza, devir sözleşmesi, kiraya verenin imzalı onayı veya yazışmalar ile ispatlanır; sözlü rıza tanıklarla ispat edilebilir ancak yazılılık ispat şeklidir.
• Kiraya veren, haklı sebebin varlığını iddia ederek rızadan kaçınmasını savunuyorsa bu sebebi kendisi ispatlamakla yükümlüdür.
• Kiracı, kiraya verenin haklı sebep olmaksızın rızadan kaçındığını ileri sürüyorsa bu iddiayı ispatlar; rızanın verilmediğini yazılı talep ve reddetme belgesi ile gösterebilir.
• Devreden kiracının müteselsil sorumluluk süresi ve kapsamı, kira sözleşmesinin bitim tarihi ve devir tarihi belgeleri ile belirlenir.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.205: Sözleşmenin devrine ilişkin genel hükümdür; kira ilişkisinin devri m.323 ile özel olarak düzenlendiğinden bu genel hüküm yalnız m.323'te bulunmayan hususlarda tamamlayıcı olarak uygulanır.
• 6098 sayılı Kanun m.322: Alt kira ilişkisini düzenler; kira ilişkisinin devrinden ayrılması m.323'ün kapsamını belirler.
• 6098 sayılı Kanun m.331: Haklı sebeple fesih hükmüdür; kiraya verenin haksız rıza vermemesi kiracıya bu maddeye dayanarak fesih yetkisi verebilir.
• 6098 sayılı Kanun m.325: Kullanım hakkının devri hükmüdür; m.323 ile bu hal birbirinden ayrı tutulur.
• 6353 sayılı Kanun m.53: 6098 sayılı Kanun'un 323 ve diğer maddelerinin tacir kiracı ve tüzel kişi kiracılar bakımından 8 yıl uygulanmamasını düzenleyen değişiklik kuralını içerir.

Kiralananın kullanıma elverişli bulundurulduğu hâlde kiracının kendi kaynaklanan sebeple kullanamaması veya sınırlı kullanması durumunda kira bedelinin ödenmesi yükümlülüğünü ve bu durumda kiraya verenin tasarruf ettiği giderlerin kira bedelinden indirilmesini düzenler. Kiracının kullanım engeline ilişkin kusursuz imkânsızlık, kiracının şahsındaki umulmayan hâl ve kiraya verenin kusuru gibi ayrım gerektiren durumlar bu hükmün kapsamındadır. Hüküm kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkilerinde uygulanır. Kiracının sözleşmeyi önemli sebeple feshini düzenlemez (m.331). Kiralananın sözleşme sona ermeden geri verilmesinin sonuçlarını düzenlemez (m.325). Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli halde teslim ve bulundurma borcunu düzenlemez (m.321). Kira bedelinin ödenmemesinin temerrüt sonuçlarını ve ihtarı düzenlemez (m.315). Kira bedelinden indirim (m.320) ile kira alacağının takasına ilişkin yasağı düzenlemez (m.326).

Genel olarak: hangi şartlar aranır?

• Kiralananın kullanıma elverişli halde kiracıya teslim edilmiş ve sözleşme süresince bu halde bulundurulmuş olması gerekir.
• Kiralananın kullanılmaması veya sınırlı kullanılması kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebebe dayanmalıdır.
• Kiracının kullanmamasının sebebi, kiracının şahsı dışında ve herkes için mevcut olan objektif bir imkânsızlık niteliğinde olmamalıdır; aksi hâlde kira borcu TBK 136 uyarınca sona erer.
• Kiracının kullanmamasının sebebi, kiraya verenin kusurundan kaynaklanmamalıdır.
• Kiracının kullanmaması, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcuna aykırılıktan doğmamalıdır.
• Kira bedelinin ödenmesi için kiraya verenin, kiralananı sözleşme gereğince kullandırmaya hazır bulundurmaya devam etmesi gerekir.
• Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile elde ettiği veya kasten kaçındığı yararlar kira bedelinden indirilmelidir.

Genel olarak: hangi sonuçları doğurur?

• Kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracının kendi kaynaklı sebeple kullanmaması veya sınırlı kullanması kira bedelini ödeme borcunu ortadan kaldırmaz.
• Kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli bulundurmayı sürdürdüğü ölçüde kira bedelinin tamamını talep edebilir.
• Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
• Kiraya verenin kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar da kira bedelinden indirilir (TBK 325 hükmü ile birlikte okunur).
• Kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulmaması hâlinde kiracı kira bedelini ödemekle yükümlü değildir; bu durumda madde 324 uygulanmaz.
• Kiracının kullanma engeli kusursuz imkânsızlık niteliğinde ve kiracının şahsı dışındaki herkes için geçerli bir sebepse kira borcu sona erer (TBK 136).
• Kiracının şahsında kusuru dışında doğan engel sözleşmenin devamını çekilmez kılıyorsa kiracı TBK 331 uyarınca önemli sebeple feshedebilir; bu hak, kira bedeli ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
• Kiracının kullanmama hâlini kendi kusuruyla yaratması hâlinde kira bedeli ödenmeye devam eder ve kiracı bu nedenle tazminat yükümlülüğüne de girebilir.

Genel olarak: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kiracının kendi kusuru dışında olmayan her kullanmama hâlini kusursuz imkânsızlık saymak; bu durumda kira borcunun düşeceğini sanmak yanlıştır, madde kiracının kendi kaynaklı sebeplerinde kira bedelinin ödenmesini öngörür.
• Kiracının şahsındaki kusursuz engeli kira borcunu kendiliğinden sona erdiren bir hal olarak görmek hatalıdır; bu durumda kiracının önemli sebeple feshi (m.331) ayrıca değerlendirilir.
• Kiraya verenin elde ettiği yararları indirime dâhil etmemek hatalıdır; indirim yalnızca tasarruf edilen giderlerle sınırlı değildir.
• Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmediği hâlde madde 324'ü uygulayarak tam kira bedelini talep etmek yanlıştır.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmadığı ya da tamir ve tadilat nedeniyle kullanımı engellediği hâllerde kiracının kira bedelinden orantılı indirim isteyebildiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4262 E., 2024/2687 K., 01.10.2024)
• Kiraya verenin kiralananı başkasına kiralama imkânı varken bu yola başvurmaması, zararı artıran müterafik kusur olarak değerlendirilmekte ve kira alacağı hesabında kiracı lehine dikkate alınmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2023/939 E., 2024/428 K., 05.02.2024)
• Kiracının işyeri kiralarında kullanmama sebebinin kendi işletmesinden kaynaklanması hâlinde kira bedelinin tamamının ödenmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu, 2012/1928 E., 2013/232 K., 13.02.2013)
• Kira bedeli alacağında kiraya verenin tasarruf ettiği giderler ve elde ettiği yararlar, hesaplamada indirim kalemi olarak dikkate alınmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2023/4262 E., 2024/2687 K., 01.10.2024; 3. Hukuk Dairesi, 2023/939 E., 2024/428 K., 05.02.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Kira bedeli alacağını isteyen kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurduğunu ve sözleşmeye uygun teslim ettiğini ispat etmelidir; kiracının kendi kaynaklı kullanmama sebebi ise kiraya veren tarafından ispat edilmesi gerekmez.
• Kiracı, kullanmanın kendi kusurundan kaynaklanmadığını, kusursuz imkânsızlık ya da kiraya verenin kusurunu ileri sürerek kendisini korumak istiyorsa bu hususları ispat etmelidir.
• Kiracı, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurmadığını ileri sürüyorsa bu iddiayı tanık, bilirkişi ve fotoğraf gibi delillerle ispat etmelidir.
• Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ve elde ettiği yararlar kira bedelinden indirim olarak ileri sürüldüğünde, bu kalemleri kiraya verenin değil indirim talep eden tarafın ispatlaması gerekir; ancak indirim savunması için kiraya verene ait belgeler (kira sözleşmeleri, faturalar) dayanak yapılabilir.
• Kiracının kullanma engelini kendi kusuru dışında gösterdiği durumda sözleşmenin devamının çekilmezliği, fesih iddiası ile birlikte belge ve tanıklarla ortaya konmalıdır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.325: Kiracının kiralananı sözleşme sona ermeden geri vermesi hâlinde kira borcunun ne kadar süre devam edeceğini ve kiraya verenin indirim yükümlülüğünü düzenler; m.324'teki indirim kuralını tamamlar.
• 6098 sayılı Kanun m.331: Kiracının şahsında kusuru dışında ortaya çıkan engel nedeniyle sözleşmenin çekilmez hâle gelmesi durumunda önemli sebeple fesih hakkını düzenler; m.324 bu hakkı saklı tutar.
• 6098 sayılı Kanun m.136: Kusursuz imkânsızlık hâlinde borcun sona ermesini düzenler; kiracının kullanma imkânsızlığı objektif ise m.324 yerine bu hükmün devreye girmesi gerekir.
• 6098 sayılı Kanun m.321: Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli halde teslim ve bulundurma borcunu düzenler; m.324'ün uygulanabilmesininön koşuludur.
• 6098 sayılı Kanun m.326: Kira alacaklarının takasına ilişkin önceden feragat yasağını düzenler; kira bedelinden indirim hesabında ilgili kalemlerin karşılıklı alacak olarak ileri sürülmesi bakımından bağlantılıdır.
• 6098 sayılı Kanun m.334: Kiracının kiralananı geri verme yükümlülüğünü düzenler; kullanmama sonrası geri verme sırasında ortaya çıkan durumlara ilişkindir.

Kiracının, sözleşme süresi dolmadan ya da fesih dönemine riayet etmeden kiralananı iade etmesi durumunda kira borcunun ne kadar süreyle devam edeceğini ve kiracının bu borçlardan ne zaman kurtulacağını düzenler. Ayrıca kiraya verenin kendi tasarruflarını ve kiralananı başka yolla kullanarak elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararları kira bedelinden indirme yükümlülüğünü kapsar. Kiracı ve kiraya veren arasındaki kira ilişkisinde uygulanır. Kiracının kiralananı kullanmaması veya sınırlı kullanması nedeniyle kira bedelinin ödenmesini düzenleyen m.324 kapsamına girmez. Kiracının kusuruyla oluşan geç teslim tazminatı ile kiralananın tesliminden sonra kiraya verenin tazminat taleplerinin ayrıntıları bu maddede yer almaz (m.346 ve m.347 bağlamında ayrı değerlendirilir). Kiracının olağanüstü fesih hakkı (m.331) ve güvence bedeline ilişkin hükümler (m.342) de bu maddenin konusu değildir.

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi: hangi kavramlar bilinmeli?

Erken tahliye

Kiracının, sözleşme süresi dolmadan veya fesih dönemine uymadan kiralananı kiraya verene geri vermesi halidir. Sözleşmeye aykırı bu geri verme, kiracının kira borcunun devamı ve sona ermesi sorusunu doğurur.

Makul süre

Kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesi için gereken süredir. Kiracının kira borcu bu süre sonuna kadar devam eder. Süre, somut olayda bilirkişi değerlendirmesiyle belirlenir ve kiralananın piyasadaki kiralanma olanağına bağlıdır.

Yeni kiracı

Kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek nitelikte, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır kişidir. Yalnız kiraya verenin keyfî olarak reddettiği kişi bu niteliği taşımaz.

Mahsup (kira bedelinden indirim)

Kiraya verenin kiralananı geri almasıyla kurtulduğu giderlerin ya da kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği veya kasten elde etmekten kaçındığı yararların kira bedelinden düşülmesidir.

Kasten kaçınma

Kiraya verenin, kiralananı yeniden kiraya vererek gelir elde edebilecekken bunu bilerek yapmaması halidir. Ölçüt kiraya verenin davranışının bilinçli olmasıdır.

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi: hangi şartlar aranır?

• Kiracının kiralananı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiraya verene geri vermiş olması gerekir.
• Kiracının sözleşme süresi dolmadan kiralananı geri vermesi, kira sözleşmesinin sona ermesi için yeterli değildir; kira borcunun devamı kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlıdır.
• Kiracının makul süre dolmadan kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması gerekir; bu hâlde kiracının borçları sona erer.
• Kiraya verenin kiralananı yeniden kiralama konusundaki çabası makul süreyi belirlerken dikkate alınır ve yeniden kiralamanın mümkün olmadığı hâlde kira borcu bu süre ile sınırlı kalmaz.
• Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilmelidir.
• Kiraya verenin kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar kira bedelinden indirilmelidir.

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi: hangi sonuçları doğurur?

• Kiracı kiralananı geri verdiğinde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam eder.
• Makul süre içinde kiraya veren kabul edilebilir yeni bir kiracı bulunursa kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
• Makul süre dolduğunda kiracının sorumluluğu sona erer ve sözleşmenin kalan süresi için kira bedeli talep edilemez.
• Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
• Kiraya verenin kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği veya kasten elde etmekten kaçındığı yararlar kira bedelinden indirilir.
• Kiracının kiralananı geri vermesi tek başına kira borcunu sona erdirmez; makul süre ve yeni kiracı koşulu gerçekleşmeden borç devam eder.
• Kural kiracı lehine nisbi emredicidir; kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiracının sözleşme süresinden önce kalan tüm kira bedelinden sorumlu olacağına ilişkin cezai şart niteliğindeki kayıtlar geçersizdir.
• Kiraya verenin mahsup yükümlülüğü de emredicidir; buna aykırı sözleşme kayıtları geçerli değildir.

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kiracının kiralananı geri vermesini kira borcunun kendiliğinden sona ermesi sayarak hesap yapmak; kiracı makul süre ve yeni kiracı koşulunu gerçekleştirmeden borç sona ermez.
• Sözleşmenin kalan süresinin tamamını kiracıdan talep etmek; kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı kalınmalıdır.
• Makul süreyi sabit bir süre olarak almak; süre somut olayda, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebilmesine göre bilirkişi ile belirlenir.
• Kiraya verenin yeni kiracıyı reddetmesinin tek başına haklı sayılacağını varsaymak; kabul beklentisinin objektif ölçütü aranmalıdır.
• Kiraya verenin elde etmediği semereleri ya da kiralamada gecikmesinin ortak kusurunu hesaba katmamak; mahsup ve ortak kusur indirimi yapılmalıdır.
• Erken tahliyeye ilişkin sözleşme kaydıyla kiracının tüm kalan bedele bağlanmasını geçerli saymak; m.325 nisbi emredicidir ve bu tür kayıtlar kiracı aleyhine geçersizdir.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Erken tahliyede makul süre, bilirkişi mütalaasıyla ve kiralananın benzer koşullarla piyasada ne kadar sürede kiraya verilebileceği araştırılarak belirlenmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2500 E., 2024/1932 K., 11.06.2024)
• Kiraya verenin kiralananı başka kiraya verme olanağı varken bu yola başvurmaması halinde, makul süreyi aşan dönem bakımından ortak kusur gerekçesiyle tazminat indirilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/94 E., 2024/822 K., 28.02.2024)
• Kiraya verenin yeni kiracıyı haklı bir neden olmadan reddetmesi, kiracının borçlarının sona ermesine engel sayılmamaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2023/2500 E., 2024/1932 K., 11.06.2024)
• Yargı uygulamasında, madde kapsamında belirlenen tazminat talebi ile kiraya verenin ilgili dönemdeki gerçek zararının karşılaştırılması esas alınmaktadır. (3. Hukuk Dairesi, 2024/94 E., 2024/822 K., 28.02.2024)
• Kiraya verenin elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararların hesaba katılması gerektiği kabul edilmektedir. (3. Hukuk Dairesi, 2024/94 E., 2024/822 K., 28.02.2024)

Nasıl ispat edilir?

• Kiracının kiralananı geri verdiğini ve erken tahliyenin gerçekleştiğini iddia eden taraf, bu olguyu tutanak, teslim belgesi, anahtar teslimi ya da tanık beyanı ile ispatlamalıdır.
• Kiracı, makul süre dolmadan kabul edilebilir yeni bir kiracı önerdiğini ispat yükü altındadır; yeni kiracının ödeme gücüne sahip olduğu ve kiraya verence kabul edilebilir nitelikte bulunduğu yazılı kayıt ya da tanıkla gösterilmelidir.
• Kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre, bilirkişi raporu ve ilan, emlakçı kaydı gibi belgelerle belirlenir; ispat yükü somut olaya göre bu belgeleri sunan tarafa düşer.
• Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ve kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği yararlar, mahsup talebinde bulunan kiracı tarafından ileri sürülür; kiraya verenin kasten kaçınma iddiası da kiracıya aittir.
• Sözleşmede kiracı aleyhine düzenlenen cezai şart ya da tüm kalan bedeli öngören kayıtlar geçersiz olduğundan, kiraya veren bu kayıtlara dayanarak tam bedel talep ederse ispat yükü yine kiraya verene düşer.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.324: Kiralananın kiracının kendi sebebiyle kullanılmaması hâlinde kira bedelinin ödenmesini düzenler. Erken tahliyede kiracının kullanmama sebebi sözleşmeye uygun bir sebep değilse m.325 uygulanır; m.324 ise kiralananın kullanıma elverişli bulundurulması halinde kira bedelinin tamamen devamını öngörür.
• 6098 sayılı Kanun m.331: Kiracının kendi kusuru dışında oluşan önemli sebeplerle olağanüstü fesih hakkını düzenler. Kiracı bu yola başvurursa m.325'in sonuçları yerine fesih sonuçları doğar.
• 6098 sayılı Kanun m.328: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemlerini belirler; m.325'teki 'fesih dönemine uymaksızın' ibaresi bu hükme dayanır.
• 6098 sayılı Kanun m.341: Kiraya verenin kiracının kiralananı kullanmasını engelleyen durumlardan doğan sonuçlarını düzenler; m.325 ikinci fıkrasındaki mahsup yükümlülüğünü destekler.
• 6098 sayılı Kanun m.342: Konut veya çatılı işyeri kiralarında güvence bedelinin sınırını düzenler; erken tahliyede kiraya verenin alacağının güvenceyle karşılanmasında ilgilidir.

Bu madde, kiracı ile kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edip edemeyeceklerini düzenler. Hüküm her iki taraf bakımından geçerlidir. Maddede yer alan yasak, takas hakkının doğumundan önceki feragati kapsar; takas hakkı doğduktan sonra yapılan feragat bu yasağın kapsamında değildir. Madde, takastan feragatin genel kuralını (m.145), takas hakkının kanundan veya sözleşmeden doğan sınırlarını ve takasın hükümlerini düzenlemez. Kiralananın ayıbı, kiracının değer artış alacağı ve kiraya verenin kullanma giderlerine ilişkin esaslar (m.321, m.341) ile kira alacaklarının takas sınırları bu maddede aranmamalıdır. Takasın genel koşulları ve alacağın devri ile borcun üstlenilmesi gibi taraf değişikliği hükümleri de maddenin kapsamı dışındadır.

Takastan feragat yasağı: hangi kavramlar bilinmeli?

Takastan önceden feragat

Takas hakkı henüz doğmadan, ilerideki bir takas hakkının kullanılmasını baştan engelleyen irade beyanı ya da anlaşmadır. Kira sözleşmesi bakımından bu tür feragat geçersizdir.

Takas hakkından sonradan feragat

Takas koşulları gerçekleştikten sonra hak sahibinin takası kullanmaktan vazgeçmesidir. Madde bu hali yasaklamadığı için geçerlidir.

Kira sözleşmesinden doğan alacak

Kiraya verenin kiracıya ya da kiracının kiraya verene karşı kira ilişkisinden kaynaklanan alacağıdır. Alacağın kaynağının kira ilişkisi olması aranır; başka bir sözleşmeden doğan alacak bu kapsamda değildir.

Mutlak emredici hüküm

Taraflarca sözleşmeyle değiştirilemeyen hükümdür. Bu maddeye aykırı kayıtlar kesin olarak hükümsüzdür.

Takastan feragat yasağı: hangi şartlar aranır?

• Takas edilecek alacakların her ikisinin de kira sözleşmesinden doğmuş olması gerekir; alacaklardan biri kira ilişkisi dışında doğmuşsa yasak uygulanmaz.
• Feragat, takas hakkı henüz doğmadan önce yapılmış olmamalıdır; hak doğduktan sonraki feragat bu yasağın dışındadır.
• Feragat, kiracı ya da kiraya verenden biri tarafından kira sözleşmesinde veya sonradan yapılan bir anlaşmada önceden kabul edilmiş olmamalıdır.
• Takası mümkün olmayan alacaklar, örneğin karşılığı farklı türde olan (altın ile para gibi) ya da alacaklının rızasını gerektiren alacaklar bakımından yasağın uygulanma alanı yoktur.

Takastan feragat yasağı: hangi sonuçları doğurur?

• Kira sözleşmesinden doğan alacaklar bakımından takas hakkından önceden feragat eden kayıt veya anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.
• Hükümsüz kayıt nedeniyle takas hakkı baştan engellenmiş sayılmaz; koşullar oluştuğunda taraflar takası ileri sürebilir.
• Takas hakkı doğduktan sonra yapılan feragat geçerlidir ve takas hakkını sona erdirir.
• Kira sözleşmesi dışında doğan alacaklar bakımından bu yasak uygulanmaz; bu alacaklar için takastan önceden feragat m.145 uyarınca mümkündür.
• Maddenin mutlak emredici nitelikte olduğu kabul edilmektedir; aksi yönde yapılan anlaşmalar sözleşmede yer alsa da geçerlilik kazanmaz.

Takastan feragat yasağı: sık yapılan hatalar nelerdir?

• Maddeyi tek yönlü düşünüp, kira sözleşmesinden doğmayan bir alacağın takasında da feragat yasağı varmış gibi uygulamak; yasak yalnızca her iki alacağın kira ilişkisinden doğduğu hallerde geçerlidir.
• Takasın genel hükmü olan m.145'deki serbest feragat kuralını kira sözleşmelerine de uygulamak; madde 326 bu genel kuralın yasal istisnasıdır.
• Maddeyi yalnızca kiracı lehine görüp kiraya verenin aynı yasağa tabi olduğunu gözden kaçırmak; madde iki taraf için de geçerlidir.
• Hak doğduktan sonra yapılan feragati de yasak kapsamında saymak; madde yalnızca önceden feragati yasaklar.
• Kira bedeli borcu ile satış bedeli alacağı arasındaki takası da yasak saymak; bu alacak kira sözleşmesinden doğmadığı için yasak uygulanmaz.
• Aykırı sözleşme kaydını yalnızca tek taraf için geçersiz saymak; kayıt kesin hükümsüzdür.

Uygulamada nasıl yorumlanıyor?

• Kira sözleşmesinden doğan alacaklar bakımından takastan önceden feragat yasağının tüm kira sözleşmeleri için geçerli, mutlak emredici bir hüküm olduğu kabul edilmektedir.
• Yasağın yalnızca takası mümkün alacaklar için uygulanabildiği; altın gibi farklı türde karşılığı olan ya da alacaklının rızasını gerektiren alacaklarda uygulama alanı bulunmadığı kabul edilmektedir.

Nasıl ispat edilir?

• Feragat yasağına dayanarak kayıdın geçersizliğini ileri süren taraf, kayıdın kira sözleşmesinden doğan bir alacağı kapsadığını ispatlamakla yükümlüdür; kira sözleşmesi ve ilgili belgeler bu amaçla kullanılır.
• Takasın ileri sürüldüğü alacağın kira ilişkisinden doğduğunu iddia eden taraf, alacağın kaynağını yazılı kira sözleşmesi, ödeme belgeleri ve yazışmalarla ispatlar.
• Takastan önceden feragat iddiasında bulunan karşı taraf, feragatin takas hakkı doğmadan önce yapıldığını ispatlamakla yükümlüdür; feragatin takas hakkı doğduktan sonra yapıldığını savunan taraf bu savunmayı ispatlamalıdır.
• Feragatin sözleşme metninde, ek protokolde veya genel işlem şartlarında yer aldığı iddiası yazılı belgeyle ispatlanır; örtülü feragat iddiasında ise tarafların davranışları ve yazışmalar delil olarak değerlendirilir.
• Takas hakkının doğmadığı ya da takas edilemeyecek nitelikte olduğu savunması (örneğin karşılığı farklı tür alacak), bu savunmayı yapan tarafça ispatlanır.

Hangi maddelerle birlikte okunmalı?

• 6098 sayılı Kanun m.145: Takastan önceden feragatin genel hükmüdür. Madde 326, kira sözleşmesinden doğan alacaklar bakımından bu genel kuralın yasal istisnasını oluşturur.
• 6098 sayılı Kanun m.144: Alacaklının rızası olmadan takas edilemeyecek alacakları sayar; bu alacaklar bakımından feragat yasağının uygulanma alanı yoktur.
• 6098 sayılı Kanun m.321: Kiracının kiralananda yaptığı değişikliklere ilişkin değer artış alacağını düzenler; bu alacağın takasından feragat yasağın kapsamındadır.
• 6098 sayılı Kanun m.341: Kiraya verenin kiracıya karşı kullanma giderlerini karşılama borcunu düzenler; bu borcun takasından feragat yasağın kapsamındadır.
• 6098 sayılı Kanun m.26: Kesin hükümsüzlük sonucunun dayanağıdır; maddeye aykırı kayıtlar bu hükme göre geçersiz sayılır.
• 6098 sayılı Kanun m.27: Kesin hükümsüzlük ve kamu düzenine aykırılık sonuçlarıyla ilgilidir; maddeye aykırı kayıtların geçersizliğinde tamamlayıcı işlev görür.