TBK Madde 319V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Bu metin, tarihine kadar Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikleri içerir.
Kısaca
Kiracının kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanma borcunu, kiracının kiralananı kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin gezip görmesine izin verme borcunu ve kiraya verenin bu çalışmalar ve gezme sırasındaki bildirim ile kiracının yararlarını gözetme yükümlülüğünü düzenler. Madde kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisinde uygulanır.
Bu açıklama madde metninin yerini tutmaz; bağlayıcı olan aşağıdaki metindir.
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
Madde gerekçesi
Maddenin birinci fıkrası 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır. Tasarının dört fıkradan oluşan 318 inci maddesinde, kiracının ayıpların giderilmesine ve ki ralananın gösterilmesine katlanma borcu düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan "3. Ayıp hâlinde muamele" şeklindeki ibare, Tasarıda "V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine kat lanma borcu" şeklinde ifade edilmiştir. Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasın da kullanılan "kiracı, hakkına halel gelmemek şartıyla" şeklindeki ibareye yer verilmemiş, ancak maddenin son fıkrasında "Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır." denilmek suretiyle, bu konuda kiracı yönünden gerekli hukukî koruma sağlanmıştır. Maddenin ikinci fıkrasında, öğreti ve uygulamada kiracının borçlarından biri olduğu kabul edildiği hâlde, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinde yer verilmeyen, kiralananın gös terilmesine katlanma borcu açıkça düzenlenmiştir. Maddenin üçüncü fıkrası 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada, kiracının kiralananın gösterilmesine katlanma borcunun kapsamı ve gerçekleşme koşulları düzenlenmiştir. - 1 4 3 - Maddenin son fıkrası da, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada, kira bedelinden indirim yapılmasına ve zararın giderilmesine ilişkin hükümlerin saklı olduğu belirtilmektedir. Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257h maddesi göz önünde tu tulmakla birlikte, kaynak maddenin son fıkrası, ayrı konulara ilişkin olması sebebiyle, Tasarıda iki fıkra hâlinde kaleme alınmıştır.
Gerekçe kanun koyucunun açıklamasıdır, hüküm değildir; çelişirse madde metni esastır. Kaynak belge
Bu maddedeki kavramlar
- Gezip görme
- Katlanma borcu
- Kiracının yararlarını göz önünde tutma
- Uygun süre önce bildirim
- Zararların önlenmesine yönelik çalışmalar
Bağlantılı kavramın sözlükte tanımı, geçtiği öteki maddeler ve örnek kararları var.
Bu maddeye özel soru
Lokanta işletmek amacıyla (M)'ye ait bir dükkânı 5 yıllığına kiralayan (K), kira sözleşmesine “Kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın taşınmazda herhangi bir tadilat yapamaz ve yaptığı tadilatlar için herhangi bir bedel talep edemez.” şeklinde bir hüküm konulmasını kabul etmiştir. (K), bir süre sonra (M)'nin yazılı onayını almaksızın, çatıda meydana gelen ve acil müdahale gerektiren bir akıntıyı tamir ettirmiş, dükkânın mutfak tesisatını tamamen yenilemiş ve lokantanın konseptine uygun olarak duvarlara sökülüp götürülmesi mümkün olmayan özel tasarım alçı süslemeler yaptırmıştır. Kira süresinin sonunda taşınmaz tahliye edildiğinde, (M) yapılan tüm bu değişiklikleri benimsemiş ve taşınmazı bu haliyle yeni bir kiracıya daha yüksek bir bedelle kiralamıştır. Bu durumda (K)'nin yaptığı masrafları talep hakkına ilişkin aşağıdaki ifadelerden hangisi, Yargıtay'ın yerleşik uygulamaları ışığında doğrudur?
- A) Sözleşmedeki açık hüküm nedeniyle (K), kiraya verenin zenginleşip zenginleşmediğine bakılmaksızın, yaptığı zorunlu, faydalı ve lüks nitelikteki hiçbir masrafı (M)'den talep edemez.
- B) (K), sadece acil nitelikteki çatı onarımı gibi zorunlu masrafları talep edebilir; ancak mutfak tesisatı gibi faydalı ve alçı süslemeler gibi lüks masrafları sözleşme hükmü gereği isteyemez.
- C) Kiracı (K), yaptığı tüm masrafların kira süresinin bitimindeki güncel piyasa değerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak (M)'den talep etme hakkına sahiptir.
- D) Kiraya veren (M) yapılan değişiklikleri benimsediği için (K), sökülüp götürülmesi mümkün olmayan zorunlu ve faydalı masrafların yapıldıkları tarihteki bedelini, yıpranma payı düşüldükten sonra vekâletsiz iş görme hükümlerine göre (M)'den talep edebilir.
- E) (K), sözleşmeye aykırı davrandığı için herhangi bir masraf talep edemeyeceği gibi, (M)'nin taşınmazı eski hâle getirme masraflarını da karşılamakla yükümlüdür.