TBK Madde 312
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Bu metin, tarihine kadar Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikleri içerir.
Kısaca
Kiralananın devrinde kira ilişkisinin yeni malike geçmesi (m.355) ile kiraya verenin gereksinim veya yeniden inşa gibi nedenlerle sözleşmeyi feshi (m.350 ve m.349 ilgili hükümleri) bu maddenin konusu değildir.
Bu açıklama madde metninin yerini tutmaz; bağlayıcı olan aşağıdaki metindir.
Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
Madde gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 255 inci maddesini karşılamaktadır. Tasarının tek fıkradan oluşan 311 inci maddesinde, kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi düzenlenmektedir. - 1 4 0 - Maddede, taşınmaz kiralarında, sözleşme ile kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceği belirtilmektedir. Şerhin kiracılık hakkına etkisine ilişkin 818 sayılı Borçlar Ka nununun 255 inci maddesinin ikinci fıkrası ise, bu konunun Türk Medenî Kanununun 1009 uncu maddesinin ikinci fıkrasında düzenlendiği göz önünde tutularak, Tasarıya alınmamıştır. Tasanda, kiralananın e! değiştirmesinden ya da sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü kişinin, kiralanan üzerinde sınırlı aynî hak sahibi olmasından, kira sözleşmesinin etkilenmeyeceği ve varlığını sürdüreceği esasının benimsenmesine karşın, 818 sayılı Borçlar Kanununda olduğu gibi, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi olanağının korunmasında bir sakınca görülmemiştir. Çünkü, bu şerhe dayanan kiracı, yeni malikin, Tasarının 350 nci maddesi uyarınca, gereksinimini ileri sürerek kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanmasına engel olabilecektir. Zaten, sözleşmenin kiraya veren tarafında bir değişiklik olmasa bile, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi, kiraya verenin, Tasarının 349 uncu maddesinde öngörülen gereksinim, yeniden inşa ve imar gibi sebeplerle kira söz leşmesini sona erdirmesini önleyici bir etkiye sahiptir. Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261b maddesi göz önünde tu tulmuştur.
Gerekçe kanun koyucunun açıklamasıdır, hüküm değildir; çelişirse madde metni esastır. Kaynak belge
Bu maddedeki kavramlar
- Kiracılık hakkının tapu siciline şerhi
- Taşınmaz kirası
Bağlantılı kavramın sözlükte tanımı, geçtiği öteki maddeler ve örnek kararları var.
Bu maddeyi uygulayan kararlar
4 karar arasından seçildi- 6. Hukuk Dairesi · E. 2015/3564 · K. 2016/850 · T. 11.02.2016Daire kararıBozma
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun312. Maddesinde de taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceği düzenlenmektedir.
- 3. Hukuk Dairesi · E. 2017/5629 · K. 2019/4779 · T. 21.05.2019Daire kararıBozma
Ayrıca, Türk Borçlar Kanununun 312. maddesinde, taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin karlaştırılabileceği hükmüne yer verilmiştir.
Seçim otomatiktir: kararın maddeyi uygulayan cümlesi, mahkemenin bağlayıcılık derecesi, maddenin sonraki değişiklikleri ve kararın bu maddeye özgülüğü birlikte puanlanır. Hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ayrıca denetleyin.
Bu maddeye özel soru
Mülk sahibi (M), maliki olduğu dükkanı 01.01.2020 başlangıç tarihli ve on yıl süreli bir sözleşmeyle kiracı (K)'ye kiralamış ve taraflar bu kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmişlerdir. Sözleşmenin imzalanmasından iki yıl sonra, 01.02.2022 tarihinde (M), taşınmazı yatırım şirketi (Y)’ye satarak devretmiştir. (Y), devirden hemen sonra (K)’ye bir ihtarname göndererek, eski malik (M) ile yaptıkları satış sözleşmesinde taşınmazın uzun süreli yükümlülüklerden ari olduğunun taahhüt edildiğini, bu nedenle on yıllık süreyi tanımadığını, ancak mevcut piyasa koşullarında ve çok daha yüksek bir bedelle bir yıllık yeni bir sözleşme yapabileceklerini, aksi takdirde taşınmazın tahliyesi için yasal yollara başvuracağını bildirmiştir. (K) ise tapuya şerh edilmiş on yıllık sözleşme süresince kiracılık hakkının devam edeceğini savunmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları dikkate alındığında, (Y) ile (K) arasındaki hukuki durumla ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?
- A) (Y)’nin yeni malik olarak TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olması, şerhin varlığından bağımsız bir sonuç olup, (Y) ihtiyaç sebebiyle veya sözleşme şartlarını yeniden müzakere etmek amacıyla tahliye davası açma hakkına sahiptir.
- B) Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracılık hakkını ayni bir hakka dönüştürmediğinden, sadece kişisel bir hakkı kuvvetlendirir; bu nedenle (Y), eski malik (M)'nin taahhüdüne dayanarak sözleşmeyle bağlı olmadığını ileri sürebilir ve (K) ancak (M)’den tazminat talep edebilir.
- C) Taşınmazın devri ile kira sözleşmesi yeni malik (Y) ile devam eder; ancak tapudaki şerh, yalnızca sözleşmenin varlığına karine teşkil eder ve (Y)’nin, satış sözleşmesindeki özel taahhüde dayanarak sözleşme süresini tanımama ve yeni şartlar önerme hakkını ortadan kaldırmaz.
- D) Kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesiyle birlikte kiracılık hakkı, taşınmaz üzerinde sonradan mülkiyet kazanan (Y)’ye karşı da ileri sürülebilir hale gelir ve (Y), sözleşme süresi boyunca şerhte belirtilen koşullarla bağlıdır.
- E) Yeni malik (Y), mülkiyeti iktisap ettikten sonra kiracı (K)’ye kira bedellerinin kendisine ödenmesi yönünde bir ihbarda bulunmadığı için, mevcut kira ilişkisini zımnen kabul etmiş sayılır ve sonrasında sözleşmenin süresine veya koşullarına itiraz etme hakkını kaybeder.