TBK Madde 320E. Özel durumlar — I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması — 1. Kiraya veren tarafından
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Bu metin, tarihine kadar Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikleri içerir.
Kısaca
Bu madde, kiraya verenin kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapma yetkisini düzenler. Yetkinin kullanılması sırasında kiraya verenin kiracının menfaatlerini gözetme yükümlülüğünü ve kiracının kira bedelinin indirilmesi ile zararının giderilmesine ilişkin haklarını kapsar. Madde kiracının kendi yaptığı yenilik ve değişiklikleri düzenlemez (TBK 321).
Bu açıklama madde metninin yerini tutmaz; bağlayıcı olan aşağıdaki metindir.
Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
Madde gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşıla maktadır. Tasarının iki fıkradan oluşan 319 uncu maddesinde, kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapması düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan "3. Ayıp hâlinde muamele" şeklindeki ibare, Tasarıda "E. Özel durumlar /1. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapıl ması / 1. Kiraya veren tarafından" şeklinde değiştirilmiştir. Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasın dan farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, ki ralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, ki ralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için "yenilik", ikinci durum için "değişiklik" terimleri kullanılmıştır. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır: 1. Kiraya verenin bu yetkisini kullanmasının kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmemesi; 2. Bu iyileştirme ve değişiklik girişiminin, kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması. Kiracıdan katlanması beklenmeyecek yenilik ve değişikliklerde ise kiraya veren, bu yetkisini, Tasarının 349 uncu maddesinin (2) numaralı bendinde öngörülen koşullar çerçevesinde, kira söz leşmesini dava yoluyla sona erdirerek kullanabilecektir. Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması karşısında, kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece, yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kul lanacak olan kiraya veren, kiracının çıkarını gözetmek, gerektiğinde kira bedelinden indirim yapıl masına katlanmak ve tazminat ödemek zomnda kalacaktır. Kiracının kira bedelinden indirim yapıl masını isteme hakkı ile tazminat isteme hakkı, Tasarının 306 ve 307 nci maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesi göz önünde tutulmuştur.
Gerekçe kanun koyucunun açıklamasıdır, hüküm değildir; çelişirse madde metni esastır. Kaynak belge
Bu maddedeki kavramlar
- Yenilik
- Değişiklik
- Katlanılması beklenebilecek nitelik
- Kira bedelinin indirilmesi ve zararın giderilmesi hakkı
- Kiracının menfaatlerini gözetme yükümlülüğü
Bağlantılı kavramın sözlükte tanımı, geçtiği öteki maddeler ve örnek kararları var.
Bu maddeyi uygulayan kararlar
1 karar arasından seçildi- 3. Hukuk Dairesi · E. 2023/2048 · K. 2024/57 · T. 08.01.2024Daire kararıOnama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 320 nci maddesine göre kiralanan yerde yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya verenin kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlü olduğu, aksi halde kiracının zararının giderilmesini isteyebileceği, alınan bilirkişi raporunda kiraya konu iş yerinin restorasyonu için yapılan harcamanın 145.203,95 TL olduğunun belirlendiği, dava konusunun zarar miktarının tespiti istemine ilişkin olduğu gerekçesiyle;
Seçim otomatiktir: kararın maddeyi uygulayan cümlesi, mahkemenin bağlayıcılık derecesi, maddenin sonraki değişiklikleri ve kararın bu maddeye özgülüğü birlikte puanlanır. Hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ayrıca denetleyin.
Bu maddeye özel soru
Kiraya veren (A), mülkiyetindeki konutta kiracı olarak oturan (B)'ye, binanın enerji verimliliğini artırmak ve değerini korumak amacıyla pencereleri ısı yalıtımlı olanlarla değiştirmek ve dış cepheye yalıtım yapmak istediğini yazılı olarak bildirmiştir. (A), yaklaşık bir ay sürecek bu çalışmalar sırasında oluşacak rahatsızlık nedeniyle (B)'ye kira bedelinde %30 indirim yapmayı da teklif etmiştir. Ancak home-office düzeninde çalışan (B), çalışmaların yaratacağı gürültü ve kirliliğin işini ve yaşam konforunu esaslı şekilde ihlal edeceğini, bu duruma katlanmakla yükümlü olmadığını ileri sürerek çalışmalara rıza göstermeyeceğini (A)'ya bildirmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre bu uyuşmazlıkla ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?
- A) Kiracının kiralananı kullanma ve ondan yararlanma hakkı mutlak nitelikte olduğundan, (B)’nin açık rızası olmaksızın kiralananda konforunu etkileyecek herhangi bir çalışmaya başlanamaz.
- B) Kiraya veren (A), kiralananın değerini korumaya yönelik ve (B)'den katlanması beklenebilecek bu değişiklikleri, kiracının menfaatlerini gözetmek ve kira bedelinde indirim yapmak suretiyle gerçekleştirme hakkına sahiptir.
- C) Kiraya veren (A), yalnızca kamu otoritesinin zorunlu kıldığı veya yapı güvenliği için aciliyet arz eden tamiratları yapabilir; enerji verimliliği gibi iyileştirme çalışmaları kiracının rızasına tabidir.
- D) (B)'nin muvafakat etmemesi üzerine (A), sözleşmeye aykırılık nedeniyle derhal tahliye davası açma hakkına sahip olur.
- E) Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapabileceğine dair açık bir hüküm bulunmadıkça, (A)’nın bu yöndeki talebi hukuki dayanaktan yoksundur.