TBK Madde 3212. Kiracı tarafından
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Bu metin, tarihine kadar Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikleri içerir.
Kısaca
Madde, kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesini, bu yenilik ve değişiklikler için kiraya verenin sözleşme sonunda eski durumla geri verilme isteyip isteyemeyeceğini ve kiracının değer artışı karşılığı talep edip edemeyeceğini düzenler. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapan kiracı ile buna rıza gösteren kiraya veren arasındaki ilişkiye uygulanır.
Bu açıklama madde metninin yerini tutmaz; bağlayıcı olan aşağıdaki metindir.
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
Madde gerekçesi
818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, "2. Kiracı tarafından" kenar başlık lı yeni bir maddedir. Tasarının üç fıkradan oluşan 320 nci maddesinde, kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklikler yapılması düzenlenmektedir. Maddenin birinci fıkrasında, kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabileceği belirtilmektedir. Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin bu yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi dum munda, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski dummuyla geri verilmesini isteye- - 1 4 4 - meyeceği öngörülmektedir. Böylece, kiracının kiralananı sözleşme sonunda, ne durumda teslim almışsa, o durumda geri verme borcuna ilişkin Tasarının 333 üncü maddesinin bir istisnasına yer verilmiştir. Bu düzenleme çerçevesinde, kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını alması koşulu aranmış ve bu rızayı alan kiracının, aksi yazılı o- larak kararlaştırılmadıkça, kiralananı eski durumuyla geri verme sorumluluğundan kurtulacağı esası benimsenmiştir. Maddenin üçüncü fıkrasında, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiracının, sözleşmenin sona er mesinden sonra da, bu yenilik ve değişikliklerin kiralananda meydana getirdiği önemli değer artışının karşılığını kiraya verenden isteyebileceği esası benimsenerek, bu konudaki tartışmalar sona erdirilmek istenmiştir. Bu konuda kiracının korunması amacıyla, göreceli (nisbî) bir emredici kural getirilmiştir. Kiracının önemli değer artışı yaratmış değişiklikler ve iyileştirmeler için karşılık isteme hakkının anlaşma ile kaldırılması veya sınırlandırılmasına imkân tanınmamış; buna karşılık, yazılı anlaşma da, daha fazla bir giderim talebine yer verilebileceği kabul edilmiştir. Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 260a maddesi göz önünde tu tulmuştur.
Gerekçe kanun koyucunun açıklamasıdır, hüküm değildir; çelişirse madde metni esastır. Kaynak belge
Bu maddedeki kavramlar
- Aksine yazılı anlaşma
- Değer artışı karşılığı
- Eski durumuyla geri verme
- Yenilik ve değişiklik
Bağlantılı kavramın sözlükte tanımı, geçtiği öteki maddeler ve örnek kararları var.
Bu maddeyi uygulayan kararlar
13 karar arasından seçildi- 3. Hukuk Dairesi · E. 2025/1459 · K. 2025/5846 · T. 03.12.2025Daire kararıBozma
taraflar arasında düzenlenen 01.11.2010 tarihli tutanakta kiralananda kiracı tarafından yapılacak işlerin 6 kalem halinde belirtildiği, sözleşmenin (6.) maddesindeki düzenleme ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesi uyarınca davalı kiraya verenin rızası ile yapılan yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının talep edilemeyeceği,
- 3. Hukuk Dairesi · E. 2017/8213 · K. 2019/4152 · T. 06.05.2019Daire kararıOnama
Mahkemece; davacının kendisine tahsis edilen lojmanda bir kısım tadilat yaptırdığı, Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesi ve Kamu Konutları Yönetmeliği uyarınca davacının, kurumun yazılı rızası veya muvafakati ile taşınmazda yenilik ve değişiklik yapabileceği, davacının buna dair yazılı bir belge sunamadığı , davasını ispat edemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
- 6. Hukuk Dairesi · E. 2015/9958 · K. 2015/9905 · T. 16.11.2015Daire kararıBozma
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 321. maddesi ile kiracının kiralananda “yenilik ve değişiklik” yapmasına ilişkin özel bir düzenleme getirilmiş, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi kiraya verenin yazılı rızasına bağlanarak (TBK m. 321/I), bunlara rıza gösteren kiraya verenin,
Seçim otomatiktir: kararın maddeyi uygulayan cümlesi, mahkemenin bağlayıcılık derecesi, maddenin sonraki değişiklikleri ve kararın bu maddeye özgülüğü birlikte puanlanır. Hukuki tavsiye değildir; kararın güncelliğini ayrıca denetleyin.
Bu maddeye özel soru
Lokanta işletmek amacıyla (M)'ye ait bir dükkânı 5 yıllığına kiralayan (K), kira sözleşmesine “Kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın taşınmazda herhangi bir tadilat yapamaz ve yaptığı tadilatlar için herhangi bir bedel talep edemez.” şeklinde bir hüküm konulmasını kabul etmiştir. (K), bir süre sonra (M)'nin yazılı onayını almaksızın, çatıda meydana gelen ve acil müdahale gerektiren bir akıntıyı tamir ettirmiş, dükkânın mutfak tesisatını tamamen yenilemiş ve lokantanın konseptine uygun olarak duvarlara sökülüp götürülmesi mümkün olmayan özel tasarım alçı süslemeler yaptırmıştır. Kira süresinin sonunda taşınmaz tahliye edildiğinde, (M) yapılan tüm bu değişiklikleri benimsemiş ve taşınmazı bu haliyle yeni bir kiracıya daha yüksek bir bedelle kiralamıştır. Bu durumda (K)'nin yaptığı masrafları talep hakkına ilişkin aşağıdaki ifadelerden hangisi, Yargıtay'ın yerleşik uygulamaları ışığında doğrudur?
- A) Sözleşmedeki açık hüküm nedeniyle (K), kiraya verenin zenginleşip zenginleşmediğine bakılmaksızın, yaptığı zorunlu, faydalı ve lüks nitelikteki hiçbir masrafı (M)'den talep edemez.
- B) (K), sadece acil nitelikteki çatı onarımı gibi zorunlu masrafları talep edebilir; ancak mutfak tesisatı gibi faydalı ve alçı süslemeler gibi lüks masrafları sözleşme hükmü gereği isteyemez.
- C) Kiracı (K), yaptığı tüm masrafların kira süresinin bitimindeki güncel piyasa değerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak (M)'den talep etme hakkına sahiptir.
- D) Kiraya veren (M) yapılan değişiklikleri benimsediği için (K), sökülüp götürülmesi mümkün olmayan zorunlu ve faydalı masrafların yapıldıkları tarihteki bedelini, yıpranma payı düşüldükten sonra vekâletsiz iş görme hükümlerine göre (M)'den talep edebilir.
- E) (K), sözleşmeye aykırı davrandığı için herhangi bir masraf talep edemeyeceği gibi, (M)'nin taşınmazı eski hâle getirme masraflarını da karşılamakla yükümlüdür.